2008年蘭州靜寧北路項(xiàng)目初步工作匯報(bào)

1、 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)每一個(gè)時(shí)代都有著自己獨(dú)特的精神印記每一座城都應(yīng)有一個(gè)高峰的象征就如同上東區(qū)之于曼哈頓第五大道之于紐約南京路之于上海高貴的本色熔煉到骨子里寸土如金沉淀下來筑就永恒經(jīng)典 這場(chǎng)峰會(huì)的盛宴沁香彌漫序言序言 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇定位篇定位篇n 蘭州樓市概述n 蘭州寫字樓市場(chǎng)分析n 蘭州城關(guān)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析n 市中心公寓市場(chǎng)分析 n 項(xiàng)目地塊分析n 項(xiàng)目整體定位n 項(xiàng)目產(chǎn)品定位n 產(chǎn)品價(jià)格研判n 合美市場(chǎng)資源整合CONTENT 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)市 場(chǎng) 篇市 場(chǎng) 篇經(jīng)過07年整個(gè)中國(guó)樓市的“瘋狂”,08年中國(guó)樓市開始出

2、現(xiàn)理性調(diào)整,蘭州作為中國(guó)樓市的一部分也將收到一定程度的影響,在目前一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整,未來可能波及內(nèi)地二三線城市的宏觀背景下,對(duì)于本案的操作對(duì)于市場(chǎng)的理性預(yù)判和分析,對(duì)于蘭州市場(chǎng)需求的精準(zhǔn)判斷,顯得更加重要 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)A蘭州樓市概述蘭州樓市概述 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)1、投梭力對(duì)織造生產(chǎn)的影響、投梭力對(duì)織造生產(chǎn)的影響（1）投梭力太?。┩端罅μ?梭子飛行速度較低，出梭口時(shí)間較遲，出梭口梭子飛行速度較低，出梭口時(shí)間較遲，出梭口時(shí)擠壓度較大，增加斷邊、邊跳花等疵點(diǎn)。時(shí)擠壓度較大，增加斷邊、邊跳花等疵點(diǎn)。 梭子不易打到頭，造成下次投梭力不足而軋梭。梭子不易打到頭，造成

3、下次投梭力不足而軋梭。 梭子速度太低，緯紗張力不足，造成無故緯停，梭子速度太低，緯紗張力不足，造成無故緯停，甚至梭子碰撞緯紗叉。甚至梭子碰撞緯紗叉。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)（2）投梭力過大）投梭力過大 梭子出梭口時(shí)間早，出梭口時(shí)擠壓度小，斷梭子出梭口時(shí)間早，出梭口時(shí)擠壓度小，斷邊、跳花等疵點(diǎn)較少。邊、跳花等疵點(diǎn)較少。 增加動(dòng)力和機(jī)物料的消耗，增加織機(jī)的振動(dòng)增加動(dòng)力和機(jī)物料的消耗，增加織機(jī)的振動(dòng)和噪聲，投梭機(jī)構(gòu)容易因部件松動(dòng)和損壞而和噪聲，投梭機(jī)構(gòu)容易因部件松動(dòng)和損壞而出現(xiàn)故障。出現(xiàn)故障。 梭子回跳量增加，造成下一次投梭力不足而梭子回跳量增加，造成下一次投梭力不足而軋梭。若制梭力也較大，則

4、梭子進(jìn)梭箱時(shí)易軋梭。若制梭力也較大，則梭子進(jìn)梭箱時(shí)易產(chǎn)生脫緯和緯崩。產(chǎn)生脫緯和緯崩。 粗特緯紗和直接緯更容易發(fā)生脫緯和緯崩。粗特緯紗和直接緯更容易發(fā)生脫緯和緯崩。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)蘭州樓市蘭州樓市0707年房?jī)r(jià)平均漲幅為達(dá)到年房?jī)r(jià)平均漲幅為達(dá)到10001000元元/ /平米，平米，0808年上半年年上半年1-41-4月份持續(xù)上漲，月份持續(xù)上漲，5 5月以后受到一線城市樓市調(diào)整影響，房?jī)r(jià)有所回落月以后受到一線城市樓市調(diào)整影響，房?jī)r(jià)有所回落07年蘭州樓市房?jī)r(jià)從年初的2500元/漲到12月底的3500元/，一年房地產(chǎn)均價(jià)漲幅為1000元/，漲幅達(dá)到20%。07年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段

5、。08年頭4個(gè)月延續(xù)07年的上漲勢(shì)頭，4月房?jī)r(jià)達(dá)到上半年最高點(diǎn)3756元/，相對(duì)年初漲幅為7%。5月開始受到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整小幅回落后， “十一”黃金周房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開始反彈回升10月樓市成交均價(jià)在3700元/?？梢钥闯觯m州中國(guó)內(nèi)陸的重點(diǎn)城市，房地市場(chǎng)受到全國(guó)性的市場(chǎng)調(diào)整影響不大，蘭州可以看出，蘭州中國(guó)內(nèi)陸的重點(diǎn)城市，房地市場(chǎng)受到全國(guó)性的市場(chǎng)調(diào)整影響不大，蘭州“自住型自住型”需求需求旺盛的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲勢(shì)頭。旺盛的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲勢(shì)頭。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)1 4月，蘭州新房成交均價(jià)呈現(xiàn)逐月上升趨勢(shì)。5月蘭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌跡象，6、

6、7月份維持在2007年底的水平。最低價(jià)格出現(xiàn)在5月，新房成交均價(jià)3309.62元/平方米；最高價(jià)格出現(xiàn)在4月，新房成交均價(jià)3756.37元/平方米。上半年成交65.6萬平米，月平均成交10.9萬平米。其中，最高為5月份，成交面積約19萬平米；最低為2月春節(jié)前后淡季，成交面積約3萬平米。0808年上半年蘭州商品房成交年上半年蘭州商品房成交65.665.6萬平方米，月平均成交萬平方米，月平均成交10.910.9萬平方米；房地產(chǎn)萬平方米；房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)烈，市場(chǎng)需求尋等待釋放機(jī)會(huì)市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)烈，市場(chǎng)需求尋等待釋放機(jī)會(huì)從08年上半年蘭州商品房成交均價(jià)與成交面積的表現(xiàn)來看，5-6月份蘭州樓市價(jià)格出

7、現(xiàn)回落后，成較量出現(xiàn)迅速攀升，5月成交19.02萬，6月成交13.81萬。5、6兩月成交量達(dá)到頭4個(gè)月成交總量?？梢娞m州樓市市場(chǎng)的剛性需求較大，購(gòu)房需求等待時(shí)機(jī)釋放。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)城關(guān)區(qū)為蘭州購(gòu)房首選位置，城關(guān)區(qū)為蘭州購(gòu)房首選位置，0707年頭年頭1010個(gè)月商品房成交個(gè)月商品房成交101.5101.5萬平方米，占全市成萬平方米，占全市成交量交量70%70%以上；市中心地塊市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，土地稀缺價(jià)值潛力大以上；市中心地塊市場(chǎng)需求強(qiáng)烈，土地稀缺價(jià)值潛力大蘭州市城關(guān)區(qū)統(tǒng)計(jì)局的一項(xiàng)調(diào)查資料顯示，截至2007年10月底城關(guān)區(qū)房地產(chǎn)共完成投資額363981萬元，比2006年同期增長(zhǎng)26.

8、6%，商品房銷售面積增速明顯加快。2007年1月10月，商品房銷售面積1015730平方米，同比增長(zhǎng)8.23%。 07年城關(guān)區(qū)前10個(gè)月成交量環(huán)比增長(zhǎng)8.28%07年城關(guān)區(qū)前10個(gè)月房地產(chǎn)投資總額環(huán)比增長(zhǎng)26.6% 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)城市房?jī)r(jià)圈層定律城市房?jī)r(jià)圈層定律1 1：2 2：3 3，中心城區(qū)房?jī)r(jià)是城郊房?jī)r(jià)的，中心城區(qū)房?jī)r(jià)是城郊房?jī)r(jià)的3 3倍，而目前城關(guān)區(qū)倍，而目前城關(guān)區(qū)房?jī)r(jià)只有郊區(qū)房?jī)r(jià)只有郊區(qū)2 2倍多，蘭州中心城區(qū)房?jī)r(jià)還上升空間倍多，蘭州中心城區(qū)房?jī)r(jià)還上升空間城市城市環(huán)線環(huán)線樓市均價(jià)樓市均價(jià)環(huán)區(qū)比例環(huán)區(qū)比例上海內(nèi)環(huán)地區(qū)320001 1：2 2：3 3中環(huán)地區(qū)21000外環(huán)及郊

9、環(huán)地區(qū)10000長(zhǎng)沙中心城區(qū)78001 1：2 2：3 3次級(jí)城市區(qū)域5800郊區(qū)3200蘭州城關(guān)區(qū)60001 1：1.31.3：1.91.9安寧、七里河4300西固3100根據(jù)城市房?jī)r(jià)圈層定律來看，一線城市上海和內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展較快的長(zhǎng)沙，房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)環(huán)線比基本上是1:2:3，蘭州城市房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)還不夠合理，目前蘭州環(huán)線房?jī)r(jià)比只有1:1.3:1.9，中心城區(qū)房?jī)r(jià)還沒有與郊縣區(qū)域房?jī)r(jià)拉開距離，城市中心土地價(jià)值還沒有得到充分體現(xiàn)。因此，可以判斷蘭州中心城區(qū)房?jī)r(jià)偏低，由于城市中心土地資源的稀缺性，未來中心城區(qū)房?jī)r(jià)還有相因此，可以判斷蘭州中心城區(qū)房?jī)r(jià)偏低，由于城市中心土地資源的稀缺性，未來中心城區(qū)房?jī)r(jià)還有相當(dāng)

10、大的成長(zhǎng)空間。當(dāng)大的成長(zhǎng)空間。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)理性回調(diào)，國(guó)家開始松動(dòng)宏觀調(diào)控力度，政策利好，有利于房?jī)r(jià)出現(xiàn)理性回調(diào)，國(guó)家開始松動(dòng)宏觀調(diào)控力度，政策利好，有利于蘭州樓市發(fā)展蘭州樓市發(fā)展08年9月，央行6年來首次下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。政府正式公開放松房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。這對(duì)目前中國(guó)整體低迷的市場(chǎng)是一極大的利好消息。這一舉兩得的政府舉措一方面刺激目前市場(chǎng)需求，另一方面又將緩解開發(fā)企業(yè)資金鏈的壓力。這對(duì)于中國(guó)樓市還是蘭州樓市都是一個(gè)重要的利好消息，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。這對(duì)于中國(guó)樓市還是蘭州樓市都是一個(gè)重要的利好消息，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)

11、商域網(wǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)小結(jié)項(xiàng)目市場(chǎng)小結(jié)p 蘭州樓市運(yùn)行穩(wěn)定，目前蘭州受到一線城市樓市調(diào)整風(fēng)潮影響較小，樓市均價(jià)出現(xiàn)小幅調(diào)整后，10月份蘭州樓市成交均價(jià)回升到4月最高水平10月成交均價(jià)3700元/平米。政府開始為調(diào)控政策松綁，央行首次降低貸款利率，有利于蘭州樓市發(fā)展；p 蘭州市場(chǎng)自住為主的剛性需求強(qiáng)烈，08年上半年延續(xù)07年成交態(tài)勢(shì)商品房成交65.6萬平方米，月平均成交10.9萬方；p 07年城關(guān)區(qū)樓市成交量占到全市成交量的70%以上，城關(guān)區(qū)樓市成交活躍，市場(chǎng)接受度強(qiáng)；p 根據(jù)目前蘭州的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)，中心城區(qū)地塊資源的稀缺性和不可復(fù)制性，還有較大的上漲空間；p 項(xiàng)目位于蘭州市CBD中心黃金地段，城市商業(yè)辦公

12、配套齊全，居住生活配套完善，項(xiàng)目自身具有商業(yè)辦公的可塑性強(qiáng)； 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)B蘭州寫字樓市場(chǎng)分析蘭州寫字樓市場(chǎng)分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)蘭州寫字樓主要分布在慶陽(yáng)路和張掖路，以中低端的商住兩用樓房作為辦公蘭州寫字樓主要分布在慶陽(yáng)路和張掖路，以中低端的商住兩用樓房作為辦公用地為主，高檔的純寫字樓項(xiàng)目相對(duì)缺乏用地為主，高檔的純寫字樓項(xiàng)目相對(duì)缺乏。平?jīng)雎窇c陽(yáng)路辦公街區(qū)慶陽(yáng)路辦公街區(qū)張掖路步行街張掖路步行街慶陽(yáng)路黃河租金范圍：2560元/ /月出租率：60入住客戶：多以服務(wù)性、咨詢業(yè)、工礦類租金范圍：25-65元/ 月出租率：65入住客戶：教育、電子、貿(mào)易類中山路東崗西路東方紅廣場(chǎng)

13、城關(guān)區(qū)CBD 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)張掖路步行街和慶陽(yáng)路辦公街區(qū)寫字樓行情，寫字樓租金張掖路步行街和慶陽(yáng)路辦公街區(qū)寫字樓行情，寫字樓租金25-6525-65元元/ /. .月，售價(jià)月，售價(jià)5000-85005000-8500元元/ /. .名稱名稱物業(yè)類型物業(yè)類型租金（元租金（元/ /. .月）月）售價(jià)（元售價(jià)（元/ /）投資回報(bào)率（投資回報(bào)率（% %）張掖路辦公區(qū)張掖路辦公區(qū)保利大廈寫字樓60700010泰生大廈商住2550006中廣商務(wù)大廈寫字樓5065009亞盛大廈商住2558005金地商務(wù)大廈（未售）寫字樓無8000左右-慶陽(yáng)路辦公區(qū)慶陽(yáng)路辦公區(qū)招銀大廈商住30-民安大廈商住25

14、50006金運(yùn)大廈商住25-陽(yáng)光大廈商住35-世紀(jì)廣場(chǎng)商住2550006遠(yuǎn)達(dá).維斯特寫字樓4565008.3國(guó)芳百盛寫字樓寫字樓6075009.6東方數(shù)碼大廈寫字樓4065007.3蘭州財(cái)富中心（在售）寫字樓70-80（預(yù)計(jì)）850010蘭州寫字樓投資回報(bào)比較高，特別是純寫字樓投資回報(bào)在8%，最高達(dá)到10%。商住型辦公樓投資回報(bào)在5-6%之間。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)蘭州大部分寫字樓為檔次較低的商住樓，內(nèi)部裝修較為簡(jiǎn)單，檔次低，寫蘭州大部分寫字樓為檔次較低的商住樓，內(nèi)部裝修較為簡(jiǎn)單，檔次低，寫字辦公配套缺乏，通常寫字樓外立面豪華，內(nèi)部配套簡(jiǎn)陋字辦公配套缺乏，通常寫字樓外立面豪華，內(nèi)部配套

15、簡(jiǎn)陋。大廈的取暖設(shè)備簡(jiǎn)陋的電梯間遠(yuǎn)達(dá)遠(yuǎn)達(dá). .維斯特維斯特 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)樓內(nèi)單位間過道招銀大廈招銀大廈 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)蘭州純寫字樓項(xiàng)目少，缺乏高檔的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓；純寫字樓的辦公蘭州純寫字樓項(xiàng)目少，缺乏高檔的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓；純寫字樓的辦公配套不完善，屬于初級(jí)配套配套不完善，屬于初級(jí)配套。本案中廣商務(wù)大廈保利大廈國(guó)貿(mào)國(guó)芳百盛東方數(shù)碼大廈遠(yuǎn)達(dá).維斯特城關(guān)區(qū)純寫字樓項(xiàng)目租金水準(zhǔn)一覽名稱名稱物業(yè)類型物業(yè)類型租金租金（元（元/ /平米平米. .月）月）保利大廈寫字樓55 60中廣商務(wù)大廈寫字樓50遠(yuǎn)達(dá).維斯特寫字樓45國(guó)貿(mào)寫字樓35國(guó)芳百盛寫字樓60 65東方數(shù)碼大

16、廈寫字樓 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)地 址： 張掖路1號(hào)，位于靜寧北路與張掖路的交匯處， 與本案隔街相望。主力面積： 110-140銷售均價(jià)： 目前小業(yè)主出售的二手房市場(chǎng)價(jià)格約在7000元租金價(jià)格： 65元/.月物業(yè)管理： 甘肅戴維斯國(guó)際物業(yè)管理有限公司功能組合： 集寫字樓、商業(yè)、公寓規(guī)劃特征： 31層建筑，商用1-3層面積共4171.38，其中一層面積1420.88，二層面積1376.25，三層面積1376.25；招商定位：商場(chǎng)、超市、餐飲。3-28層甲級(jí)寫字樓，另一座為公寓。開盤日期： 2002，目前售完。50%以上進(jìn)駐的為大型企業(yè)，如平安保險(xiǎn)、中石油甘肅輸油分公司、安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、中糧儲(chǔ)

17、備等。出租率在80%左右主要品質(zhì)：1、大廳選用進(jìn)口意大利砂巖局部帖飾金，大堂較?。?、辦公層鋪設(shè)地毯，門及門套為花梨木材質(zhì)3、大廈內(nèi)設(shè)商務(wù)中心、多功能廳、會(huì)議廳等商務(wù)輔助設(shè)施保利大廈保利大廈 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)地 址： 位于蘭州主要商業(yè)區(qū)之一的東方紅商業(yè)廣場(chǎng)總建面積： 2.2萬樓 層： 23層平層面積： 1694，可自由分割銷售均價(jià)： 7500元/租金價(jià)格： 60元/月功能組合： 集寫字樓、商業(yè)、酒店于一體的建筑。規(guī)劃特征： 裙樓部分是著名的大型百貨商場(chǎng)國(guó)芳百盛購(gòu)物廣場(chǎng)，主樓部分由五星級(jí)酒店國(guó)芳大酒店與國(guó)芳寫字樓組成。國(guó)芳大酒店目前正在裝修階段，尚未開業(yè)。有商務(wù)中心、銀行、中西餐廳、

18、健身房、多功能會(huì)議室等開盤日期： 2006.11.22 交房日期： 2007.12.31主要品質(zhì)： 1、定位為智能化甲級(jí)寫字樓，但除了外立面氣派實(shí)際品質(zhì)達(dá)不到甲級(jí)，但因其地理位置原因以及購(gòu)物廣場(chǎng)、5星級(jí)酒店等效應(yīng)，在目前蘭州仍屬于高端寫字樓產(chǎn)品。2、層高5的大堂，空間雜亂，大堂內(nèi)無物業(yè)服務(wù)，兩邊分別通向商場(chǎng)3、寫字樓內(nèi)部公共部位裝修簡(jiǎn)陋，國(guó)芳國(guó)芳. .百盛百盛 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)入口大堂樓層電梯廳吊頂樓層電梯廳辦公樓層公共部位國(guó)芳國(guó)芳. .百盛內(nèi)部公共部位百盛內(nèi)部公共部位 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)地 址：金昌南路361號(hào)，項(xiàng)目位于慶陽(yáng)路商務(wù)辦公密集區(qū)。總建面積： 7.3萬主力面積

19、： 79-140銷售均價(jià)： 6500元/租金價(jià)格： 35 40元/月物業(yè)管理： 大廈物業(yè)公司功能組合： 集寫字樓、商業(yè)、規(guī)劃特征： 25層建筑。項(xiàng)目1-6層為商業(yè)以餐飲娛樂為主，7-25 層寫字樓。寫字樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)與商住樓相似，但也算 是目前較好寫字樓之一。項(xiàng)目概況：公共部位裝修較差，削弱了項(xiàng)目的檔次，所以目前租金水平在蘭州市位于中等水平。寫字樓業(yè)主以數(shù)碼相關(guān)企業(yè)和美容美圖、教育機(jī)構(gòu)為主；商業(yè)部分，1-6層商業(yè)以餐飲、娛樂為主。東方數(shù)碼大廈東方數(shù)碼大廈 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)東方數(shù)碼大廈內(nèi)部公共部位東方數(shù)碼大廈內(nèi)部公共部位寫字樓電梯間寫字樓電梯間內(nèi)部公共部位裝修內(nèi)部公共部位裝修 中國(guó)地產(chǎn)商

20、域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)本案直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，目前在售和即將上市的本案直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，目前在售和即將上市的“蘭州財(cái)富中心蘭州財(cái)富中心”和和“金地商金地商務(wù)大廈務(wù)大廈”，在產(chǎn)品品質(zhì)和項(xiàng)目地段上與本案都有可比性，在產(chǎn)品品質(zhì)和項(xiàng)目地段上與本案都有可比性本案本案蘭州財(cái)富中心蘭州財(cái)富中心蘭州財(cái)富中心蘭州財(cái)富中心 ：該項(xiàng)目與本案相聚2公里，目前1-14層寫字樓在出售 ，21層以上寫字樓出租。租金估計(jì)在70-80元/.月 。寫字樓均價(jià)8500元/ 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)蘭州財(cái)富中心本案位置地 址：城關(guān)區(qū)東崗西路638號(hào)，位于東方紅廣場(chǎng)東面， 與本案有一定的距離，但屬于同一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?？偨娣e： 4.9萬主力面積：

21、 內(nèi)部單元分割為190-400銷售均價(jià)：寫字樓目前銷售均價(jià)約80008500元/，商鋪 目前銷售價(jià)格首層38000元/；二層26000元/ 、三層17500元/、四層11385元/；租金價(jià)格： 預(yù)計(jì)70-80元/月物業(yè)管理： 大廈物業(yè)公司規(guī)劃特征： 總高地上26層。1-4層是集財(cái)政金融、產(chǎn)權(quán)式 獨(dú)立商鋪、商務(wù)休閑為一體的金融商業(yè)廣場(chǎng)； 5-26層是以5A智能定位的寫字樓。項(xiàng)目品質(zhì)：1、一層設(shè)有600平方米酒店式大堂，層高達(dá)5.1米，外墻選 用干掛石材和中空LOW-E玻璃幕墻2、大廈退建筑紅線達(dá)12米之多，地面停車位20輛，地下2 層停車場(chǎng)約100個(gè)停車位。3、電梯選用富士達(dá)環(huán)保節(jié)能電梯，共有七

22、部；4、2個(gè)電視電話多功能數(shù)字化會(huì)議廳，層高4.8米5、24小時(shí)巡邏的綜合保安管理系。6、采暖:集中供暖和單元式中央空調(diào)7、標(biāo)準(zhǔn)層高3.55米蘭州財(cái)富中心蘭州財(cái)富中心 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)財(cái)富中心是目前蘭州市場(chǎng)最接近5A標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，從該項(xiàng)目公共部位裝修以及寫字樓硬件配套來看，是目前蘭州市場(chǎng)最高端的寫字樓項(xiàng)目 ，該項(xiàng)目的租金和售價(jià)是目前市場(chǎng)上最高的。本案比較優(yōu)勢(shì)有兩點(diǎn)，一是項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)，本案更具中心位置；二是本案的景觀資源要好。蘭州財(cái)富中心蘭州財(cái)富中心本案本案 VSVS 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)p 蘭州高端寫字樓市場(chǎng)的租金價(jià)格在60元/.月左右，售價(jià)在7000以上。p 蘭州寫字

23、樓投資回報(bào)比較高，特別是純寫字樓投資回報(bào)在8%，最高達(dá)到10%。商住型辦公樓投資回報(bào)在5-6%之間。p蘭州寫字樓市場(chǎng)的產(chǎn)品中：高端寫字樓的外立面普遍顯得比較氣派考究，但普遍內(nèi)部品質(zhì)偏低，除了保利大廈略好些外，其余的產(chǎn)品公共部位以及大堂的裝修都顯得較為粗燥，建材設(shè)備的水準(zhǔn)也不高。p 高端寫字樓集中在本案近距離的區(qū)域范圍內(nèi)，租金1.7元/天以上的高品質(zhì)物業(yè)數(shù)量較少。主要以保利大廈為代表。p蘭州寫字樓市不注重物業(yè)服務(wù)，幾乎所有的寫字樓除了常規(guī)的保潔，無其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容可 言，即便是目前最高端的保利大廈，小小的大堂入口只有一名保安人員執(zhí)勤。智能化設(shè)施設(shè)備的先進(jìn)程度也極度欠缺。p 寫字樓的入駐率基本達(dá)到

24、80%以上。以商貿(mào)、健身、教育和、產(chǎn)礦企業(yè)為主。市中心高端寫字樓市場(chǎng)初步總結(jié)市中心高端寫字樓市場(chǎng)初步總結(jié) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)C蘭州城關(guān)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析蘭州城關(guān)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)蘭州城關(guān)區(qū)商業(yè)分布蘭州城關(guān)區(qū)商業(yè)分布, ,四條繁華商業(yè)街區(qū)將本案包圍四條繁華商業(yè)街區(qū)將本案包圍本案位置金昌北路通訊電子一條街 租金38元/平米甘南路酒吧休閑街區(qū) 租金46元/平米中山路人流較大,商業(yè)檔次較低 租金48元/平米張掖路步行街蘭州最繁華街區(qū)租金410元/平米中山路張掖路步行街甘南路項(xiàng)目周邊分布著蘭州最繁華的商業(yè)街區(qū),包括張掖路步行街、中山路服裝街以及主題街區(qū)例如甘南路酒吧街、金

25、昌北路通訊電子一條街；商業(yè)租金從19元/平米/天不等.中心地段租金在69元/平米/天不等 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)張掖路步行街張掖路步行街張掖路步行街蘭州最繁華的商業(yè)步行街,匯集了蘭州最高檔的大型商場(chǎng)和最大的客流量.新世界百貨、亞歐商場(chǎng)、西單等大型商場(chǎng)坐落在步行街兩個(gè)路口。步行街業(yè)態(tài)以大型百貨、運(yùn)動(dòng)休閑用品專賣店、古玩城、服裝店、眼睛店等時(shí)尚商品為主。沿街面租金在7-10元/平米/天,是蘭州租金最高的地段。目前沿街店面沒有出售，出售價(jià)格估計(jì)在7萬元/平米左右。步行街的地下商場(chǎng)以服裝和小商品為主，租金相對(duì)較低，租金在2-3元/平米/天。步行街的運(yùn)動(dòng)品牌專賣店步行街商場(chǎng)沿街店面 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)

26、中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)張掖路商業(yè)張掖路商業(yè) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中山路中山路與張掖路步行街西面入口相接，同時(shí)連接蘭州大型交通樞紐蘭州公交客運(yùn)站，這為中山路帶來了大量的客流。中山路商業(yè)以中低端的時(shí)尚商品消費(fèi)為主,例如服裝鞋帽小飾品等。沿街面人行道上出現(xiàn)服裝、影碟、日常用品、小吃等低檔商品。租金：4-8元/平米/天；由于中山路人流量大，租金較高中山路消費(fèi)人群主要是年輕學(xué)生、周邊縣市來蘭州購(gòu)物或者汽車站中轉(zhuǎn)的客流，總體來說是收入水平較低的消費(fèi)人群。中山路上的大商場(chǎng)中山路人行道地?cái)偵碳?中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)甘南路商業(yè)街甘南路商業(yè)街甘南路上沒有大型百貨業(yè)，主要匯聚的商業(yè)形態(tài)是酒吧、餐飲、各類服飾

27、專賣店等。甘南路聚集了一些連鎖品牌的餐飲業(yè)，如蘇浙匯、新都里日式烤肉，另外還有一些比較時(shí)尚的餐廳如盛宴概念咖啡廚房、玉玲瓏咖啡餐飲等。美容美發(fā)、休閑、時(shí)尚特色服飾商店也較多。大型的SPA也在甘南路占據(jù)一席之地。相比張掖路商業(yè)步行街、東方紅商業(yè)廣場(chǎng)、金昌路商業(yè)街等商業(yè)聚集區(qū)，甘南路商業(yè)街更具特色，偏重于時(shí)尚消費(fèi)的層面，面對(duì)的消費(fèi)人群更加年輕化。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)甘南路商業(yè)甘南路商業(yè) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)蘭州最好的兩大商場(chǎng)蘭州最好的兩大商場(chǎng)“新世界百貨新世界百貨”和和“國(guó)芳國(guó)芳. .百盛購(gòu)物廣場(chǎng)百盛購(gòu)物廣場(chǎng)”與與本案相距分別只有本案相距分別只有5 5分鐘和分鐘和2020分鐘步行

28、路程分鐘步行路程本案國(guó)芳百盛購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)芳百盛購(gòu)物廣場(chǎng)本案新世界百貨新世界百貨 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)“國(guó)芳國(guó)芳. .百盛購(gòu)物廣場(chǎng)百盛購(gòu)物廣場(chǎng)”蘭州經(jīng)營(yíng)最好的頂級(jí)百貨商場(chǎng)，位于蘭首最大的廣場(chǎng)東蘭州經(jīng)營(yíng)最好的頂級(jí)百貨商場(chǎng)，位于蘭首最大的廣場(chǎng)東方紅廣場(chǎng)東側(cè)方紅廣場(chǎng)東側(cè)。 國(guó)芳.百盛購(gòu)物廣場(chǎng)1、地下1層為超市2、16層為商場(chǎng)百貨，塔樓部分為辦公寫字樓3、商場(chǎng)部分面積為2.7萬平米，蘭州高端品牌聚集4、寫字樓租金65元/平米.月，售價(jià)7000元/平米 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)“新世界百貨新世界百貨”0505年進(jìn)駐張掖路步行街，年進(jìn)駐張掖路步行街，位置佳，商業(yè)氛圍及其濃厚，也可以說如位置佳，商業(yè)

29、氛圍及其濃厚，也可以說如果本案以后引進(jìn)大型百貨的話，新世界百果本案以后引進(jìn)大型百貨的話，新世界百貨將是經(jīng)營(yíng)上直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手貨將是經(jīng)營(yíng)上直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。新世界百貨，地下1層為超市，15層為商場(chǎng)百貨，兩棟塔樓分別作為辦公寫字樓和公寓，產(chǎn)品形態(tài)與本案比較接近，位于不行接口黃金商業(yè)地段，與本案只有 700米距離。寫字樓租金在50元/平米.月，售價(jià)6300元/平米 公寓二手房售價(jià)在5300元/平米，小面積二手公寓租金在8001500元/月左右 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)住宅裙樓商業(yè)用于出售較少，以出租的形式為主。城中心板塊住宅裙樓商業(yè)只有盛世凱住宅裙樓商業(yè)用于出售較少，以出租的形式為主。城中心板塊住宅

30、裙樓商業(yè)只有盛世凱旋宮項(xiàng)目出售，該項(xiàng)目位置與本案比較接近，有一定參考性。旋宮項(xiàng)目出售，該項(xiàng)目位置與本案比較接近，有一定參考性。本案本案盛世凱旋宮盛世凱旋宮盛世凱旋宮盛世凱旋宮商業(yè)價(jià)格商業(yè)價(jià)格底層沿街5萬/平米二層3.7萬/平米三層寫字樓，暫不對(duì)外出售 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)本案本案蘭州財(cái)富中心蘭州財(cái)富中心財(cái)富中心財(cái)富中心商業(yè)價(jià)格商業(yè)價(jià)格底層沿街3.8萬/平米二層2.6萬/平米三層1.75萬/平米四層1.13萬/平米 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)p 蘭州市中心商業(yè)相對(duì)集中，主要分布在張掖路步行街、中山路、甘南路和金昌北路。商業(yè)租金跨度較大1-10元/平米/天。其中繁華的中心地段租金水平在6

31、-10元/平米/天。其他非商業(yè)集中區(qū)域的的沿街商業(yè)租金基本上在13元左右/平米.天。本案目前正對(duì)的秦安路和張掖路東段（非步行街）租金水平較低11.5元/平米.天。p 項(xiàng)目緊鄰的張掖路步行街，租金在4-10元/平米.天。p 蘭州沿街商業(yè)業(yè)態(tài)基本上已中低檔商業(yè)為主，高端商業(yè)基本上集中在大型商場(chǎng)例如國(guó)芳百盛和新世界百貨。p 大型百貨商場(chǎng)業(yè)態(tài)布局基本相似，地下為超市買場(chǎng)，地上一層為品牌化妝品、皮具，二至四層為各類品牌服裝為主。品牌以國(guó)內(nèi)一線、二線品牌為主，國(guó)際一線品牌相對(duì)較少。市中心商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)市中心商業(yè)市場(chǎng)總結(jié) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)D市中心公寓市場(chǎng)分析市中心公寓市場(chǎng)分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地

32、產(chǎn)商域網(wǎng)住宅公寓市場(chǎng)住宅公寓市場(chǎng) 目前蘭州城市中心板塊均價(jià)目前蘭州城市中心板塊均價(jià)55005500元元 / /平米平米城中心板塊城中心板塊七里河板塊七里河板塊西固板塊西固板塊新城區(qū)板塊新城區(qū)板塊河北板塊河北板塊雁灘板塊雁灘板塊樓市板塊樓市板塊板塊平均價(jià)格板塊平均價(jià)格( (元 /平米) )城中心板塊城中心板塊55005500雁灘板塊4500七里河板塊4400新城板塊4800西固板塊4000河北板塊3600本案所在的城中心板塊新房成交均價(jià)為5500元平米，城中心區(qū)商業(yè)中心區(qū)目前在售新盤很少，張掖路步行街與東方紅廣場(chǎng)附近新盤售價(jià)6300元平米 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)盛世盛世 凱旋宮凱旋宮位于金

33、昌北路與南昌路交匯處，是蘭州市中心唯一在售的酒店式公寓項(xiàng)目，戶型面積由60180不等。該項(xiàng)目尚未開盤，目前在客戶累積以及預(yù)定階段，預(yù)定率目前超過40%，預(yù)定方式分為兩種：1、繳納20萬定金選房，待開盤后即可購(gòu)買已 選房屋，并享受一定金額的優(yōu)惠房?jī)r(jià)。2、繳納2萬定金，享有優(yōu)先購(gòu)房權(quán)，并享受一 定金額的房?jī)r(jià)優(yōu)惠。該項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)酒店式管理的服務(wù)，星級(jí)酒店入戶大堂。毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)，不作裝修。目前價(jià)格未定，據(jù)銷售人員稱預(yù)計(jì)在6200元/至6300元/左右。商業(yè)面積出售，面積分割約在200平米/間。1、一層均價(jià)為5萬/2、二層為3.2萬/。三層為寫字樓。本項(xiàng)目近距離范圍案例調(diào)研本項(xiàng)目近距離范圍案例調(diào)研 中國(guó)地產(chǎn)

34、商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)盛世凱旋宮戶外圍板廣告宣傳 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)保利大廈保利大廈保利大廈位于靜寧北路與張掖路的交匯處本項(xiàng)目，與本項(xiàng)目隔街相望。該該項(xiàng)目由商場(chǎng)、寫字樓以及公寓、組成，保利大廈完成銷售并投入使用。目前各類產(chǎn)品的狀況：寫字樓： 項(xiàng)目外觀挺拔，目前是蘭州市最好的寫字樓產(chǎn)品。目前也依然躋身高檔寫字樓之列。50%以上進(jìn)駐的為大型企業(yè)。目前小業(yè)主出售的二手房市場(chǎng)價(jià)格約在7000元左右。寫字樓的租金價(jià)格約在55元/天/平方左右。公寓： 已經(jīng)投入使用，少量的保留房出售，售價(jià)在5900元/，戶型較大，在169-215。租金價(jià)格在30元/月/平米 投資回報(bào)率約在6%左右。保利大廈公寓樓外

35、觀 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)盛業(yè)盛業(yè) 豐景苑豐景苑項(xiàng)目位于蘭州繁華的新興商業(yè)街甘南路的核心地段，周邊生活配套相當(dāng)齊全，教育資源（緊鄰蘭州一中蘭州省重點(diǎn)中學(xué)）是其最大的賣點(diǎn)。本案地下兩層，地上三十層。地下一層為車庫(kù)。地上部分：一層為商鋪和超市，二四層為餐飲，五三十為住宅，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，主體高度控制在100米以內(nèi)，總建筑面積25670平方米。戶型面積范圍：二房86 95，三房100130，三房170銷售價(jià)格：目前還未開盤，價(jià)格也未公開，但據(jù)銷售人員透露該盤公寓平均售價(jià)不會(huì)低于6000元/ 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)p 蘭州公寓市場(chǎng)以毛坯房為主，精裝修產(chǎn)品是市場(chǎng)真空。p 精裝修公寓由于沒有先

36、例，且租金回報(bào)受到承受力的抑制，因此目前市場(chǎng)上少有出現(xiàn)精裝修產(chǎn)品。p 市中心公寓市場(chǎng)戶型面積主要集中在50-180平米之間p 市中心中小戶型公寓產(chǎn)品面積60-100平米，為1房和經(jīng)濟(jì)型2房p 小戶型公寓的租金約在0.8-1元/天，售價(jià)在6000-6300左右。p 投資回報(bào)一般在6%左右。市中心公寓市場(chǎng)總結(jié)市中心公寓市場(chǎng)總結(jié) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)E項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地塊分析 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)項(xiàng)目地理位置分析項(xiàng)目地理位置分析城關(guān)區(qū)歷史悠久，現(xiàn)在是蘭州市乃至甘肅省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科研、交通的中心。 省委、省政府，市委、市政府以及省、市各部門，蘭州軍區(qū)，國(guó)內(nèi)各大銀行的甘肅分行

37、、市支行，中央駐蘭機(jī)關(guān)均在城關(guān)區(qū)域.區(qū)域內(nèi)構(gòu)建大商貿(mào)流通格局，形成了以亞歐、百盛，西單、華聯(lián)、家世界、國(guó)美等大中型商廈超市為中心的零售業(yè)體系；以家具、服裝、機(jī)電，建材、汽車，糧油、水產(chǎn)品、蔬菜果瓜、為主的各類大型批發(fā)零售市場(chǎng)。城關(guān)區(qū)內(nèi)有中科院蘭州分院及各類科研院(所)和大中專院校90余所，有中小學(xué)142家，各類幼兒園百余家。文化衛(wèi)生事業(yè)發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)教育設(shè)施完善，衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)完備，金融、保險(xiǎn)、工商、居住等各種設(shè)施服務(wù)功能齊全城關(guān)區(qū)蘭州的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心；張掖路和慶陽(yáng)路構(gòu)筑蘭州城市CBD本案位于城關(guān)區(qū)兩大核心商業(yè)街之間，緊鄰張掖路商業(yè)步行街本案位于城關(guān)區(qū)兩大核心商業(yè)街之間，緊鄰張掖路商業(yè)步行街城

38、關(guān)區(qū)商業(yè)主要集中在張掖路步行街和東方紅廣場(chǎng)兩個(gè)位置，因而形成兩個(gè)蘭州最繁華商業(yè)中心圈層。本案位于兩大商圈之間，受到兩大商圈的直接輻射，不論商業(yè)氛圍還是商務(wù)氛圍都相當(dāng)濃重。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)張掖路步行街張掖路步行街商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)東方紅廣場(chǎng)商?hào)|方紅廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)本案本案本案位于蘭州本案位于蘭州CBDCBD核心區(qū)，商業(yè)氛圍濃重，交通便捷，與政府機(jī)關(guān)部門相鄰核心區(qū)，商業(yè)氛圍濃重，交通便捷，與政府機(jī)關(guān)部門相鄰城關(guān)區(qū)商業(yè)主要集中在張掖路步行街和東方紅廣場(chǎng)兩個(gè)位置，因而形成兩個(gè)蘭州最繁華商業(yè)中心圈層。本案位于兩大商圈之間，與張掖路步行街只有600m距離，與東方紅廣場(chǎng)距離為1公里。城關(guān)區(qū)市中心城關(guān)區(qū)

39、市中心蘭州蘭州CBDCBD 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)項(xiàng)目地塊周遍配套分析項(xiàng)目地塊周遍配套分析張掖路步行街商業(yè)區(qū)東方紅廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)本案本案城關(guān)區(qū)市中心城關(guān)區(qū)市中心市民廣場(chǎng)（城市公園）省府、市府機(jī)關(guān)區(qū)政府機(jī)關(guān)慶陽(yáng)路商務(wù)辦公區(qū)周邊生活配套齊全，堪稱相當(dāng)完備，購(gòu)物、休閑、娛樂遍布周邊生活配套齊全，堪稱相當(dāng)完備，購(gòu)物、休閑、娛樂遍布“家門口家門口” 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目現(xiàn)狀條件優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目入口處大堂部分，三層調(diào)項(xiàng)目入口處大堂部分，三層調(diào)控設(shè)計(jì)，為后期項(xiàng)目提供一個(gè)控設(shè)計(jì)，為后期項(xiàng)目提供一個(gè)氣派、豪華的大堂設(shè)計(jì)空間。氣派、豪華的大堂設(shè)計(jì)空間。項(xiàng)目一樓入口處挑高大堂空間 中國(guó)

40、地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)項(xiàng)目東北面以及項(xiàng)目正面預(yù)留了大量的項(xiàng)目東北面以及項(xiàng)目正面預(yù)留了大量的地上停車空間，地下二層整層為地下停地上停車空間，地下二層整層為地下停車場(chǎng)。項(xiàng)目車位充足，為商業(yè)車場(chǎng)。項(xiàng)目車位充足，為商業(yè)、辦公提辦公提供必要的配套。供必要的配套。東北面空地也可以作為項(xiàng)目綠化配套東北面空地也可以作為項(xiàng)目綠化配套, ,為為商務(wù)辦公和公寓提供充足城市綠地商務(wù)辦公和公寓提供充足城市綠地. .可見可見, ,該地塊的功能可塑性強(qiáng)該地塊的功能可塑性強(qiáng). .項(xiàng)目東北面空地可作為停車場(chǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)項(xiàng)目正面觀光電梯通道，景觀資源極佳，不僅可以看到蘭州項(xiàng)目正面觀光電梯通道，景觀資源極佳，不

41、僅可以看到蘭州最繁華步行街張掖路步行街夜景，還有正面的黃河景觀最繁華步行街張掖路步行街夜景，還有正面的黃河景觀項(xiàng)目東北面空地可作為停車場(chǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)項(xiàng)目需要規(guī)避內(nèi)部房型不規(guī)則，容易產(chǎn)生項(xiàng)目需要規(guī)避內(nèi)部房型不規(guī)則，容易產(chǎn)生建筑死角建筑死角 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)定 位 篇定 位 篇準(zhǔn)確的定位將是項(xiàng)目在未來市場(chǎng)成功推廣極其重要的關(guān)鍵一步。在對(duì)當(dāng)前蘭州市場(chǎng)的準(zhǔn)備把脈的前提下,合美結(jié)合項(xiàng)目自身的特征,對(duì)目標(biāo)產(chǎn)品進(jìn)行一次積極的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目未來推廣的市場(chǎng)形象、項(xiàng)目產(chǎn)品組合定位、項(xiàng)目定價(jià)以及今后市場(chǎng)資源整合，合美將在下面的篇幅中詳細(xì)闡述 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)我們的設(shè)想我

42、們的設(shè)想項(xiàng)目自身發(fā)展因子項(xiàng)目自身發(fā)展因子政府的期望政府的期望發(fā)展商的期望發(fā)展商的期望購(gòu)買者的期望購(gòu)買者的期望租賃客的期望租賃客的期望制約創(chuàng)新迎合迎合與匹配吸引和滿足滿足和引導(dǎo)定位所考慮各個(gè)方面的關(guān)系疏理定位所考慮各個(gè)方面的關(guān)系疏理本案的定位思考本案的定位思考 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)政府期望政府期望打造蘭州CBD標(biāo)志性重點(diǎn)項(xiàng)目吸引大量高端企業(yè)入駐創(chuàng)造稅收開發(fā)商期望開發(fā)商期望提升產(chǎn)品價(jià)值最大化創(chuàng)造品牌效應(yīng)樹立蘭州甲級(jí)寫字樓標(biāo)桿快速回收投資成本 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)投資客期望投資客期望合理的投資回報(bào)未來的升值潛力優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)使用者期望使用者期望提升企業(yè)形象頂級(jí)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)出行

43、便捷，配套齊全高性價(jià)比的使用空間 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)蘭州中央商務(wù)區(qū)CBD的中心地標(biāo)建筑蘭州5A科技智能化甲級(jí)寫字樓標(biāo)桿蘭州市頂級(jí)樞紐式商務(wù)中心蘭州市中心稀有的服務(wù)式高級(jí)公寓輻射整個(gè)蘭州中心區(qū)的商業(yè)旗艦我們的產(chǎn)品應(yīng)該是我們的產(chǎn)品應(yīng)該是 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)A項(xiàng)目整體形象項(xiàng)目整體形象 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)整體項(xiàng)目形象定位緣起：整體項(xiàng)目形象定位緣起： 城市峰會(huì)城市峰會(huì) 周邊云集省委、省政府，市委、市政府，省政治經(jīng)濟(jì)文化中心 城市決策峰會(huì)城市決策峰會(huì)地處蘭州市中央商務(wù)集中區(qū)靜寧北路張掖路區(qū)域 城市經(jīng)濟(jì)峰會(huì)城市經(jīng)濟(jì)峰會(huì)距離蘭州市商業(yè)最繁華的步行街附近咫尺之遙，各路商家云集 城市

44、活力峰會(huì)城市活力峰會(huì)占據(jù)城市核心周邊配套齊全，地段向來是城市精英的置業(yè)首選 城市精英峰會(huì)城市精英峰會(huì) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)高 峰 匯高 峰 匯“高峰”：地理意義上“高峰”是一個(gè)區(qū)域最中心的位置，而本案位于蘭州城市CBD的中心區(qū)位，這里我們提出的高峰概念，非完全傳統(tǒng)地理意義上的中心，而是項(xiàng)目本身頂級(jí)品質(zhì)與位置的唯一性，最能夠闡釋項(xiàng)目的城市地位蘭州的城市蘭州的城市“峰極峰極”，預(yù)示項(xiàng)目將打造成為一座蘭州城市中心商，預(yù)示項(xiàng)目將打造成為一座蘭州城市中心商務(wù)地標(biāo)，蘭州城市名片。務(wù)地標(biāo)，蘭州城市名片?！皡R”：不僅是城市頂尖商務(wù)精英階層的盛會(huì)，更是蘭州頂級(jí)商業(yè)、休閑、娛樂品牌的磁力中心，在這里你可以

45、體驗(yàn)最尊崇的生活享受。因此我們提出項(xiàng)目整體形象概念案名釋義： 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)高峰匯高峰匯. .國(guó)際服務(wù)公寓國(guó)際化強(qiáng)調(diào)公寓打造的國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的品質(zhì)，引領(lǐng)蘭州公寓產(chǎn)品的品質(zhì)標(biāo)桿。服務(wù)公寓這在蘭州是一種新的公寓理念，他強(qiáng)調(diào)人性化的公寓服務(wù)管理理念。酒店式的專業(yè)、尊崇服務(wù)，公寓業(yè)主享受更多生的便捷。項(xiàng)目公寓部分的形象概念項(xiàng)目公寓部分的形象概念 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)主張強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代辦公科技的應(yīng)用，生態(tài)辦公概念，另辟溪徑以小投入換來大回報(bào)。在定位上需要注重新的辦公理念的營(yíng)造。多功能讓空間隨時(shí)變身，辦公空間靈活自由，不論多少平米，隨意組合。把人性化思考深入細(xì)節(jié)的體驗(yàn)中，整合自身資源，延伸空間

46、，提供小企業(yè)共享的接待空間和會(huì)議空間，入口設(shè)置體現(xiàn)形象的公共接待空間，起到門戶的作用，公司即便再小，卻很有面子。高峰匯高峰匯. .E 時(shí) 代 智 能 寫 字 樓項(xiàng)目寫字樓部分的形象概念項(xiàng)目寫字樓部分的形象概念 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)B項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)甲級(jí)智能辦公甲級(jí)智能辦公 國(guó)際服務(wù)公寓國(guó)際服務(wù)公寓 大型商業(yè)廣場(chǎng)大型商業(yè)廣場(chǎng)Office Apartment Shopping Mall本案產(chǎn)品組合本案產(chǎn)品組合： 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)本案產(chǎn)品組合本案產(chǎn)品組合大型精品百貨休閑娛樂集中的高尚生活場(chǎng)所主樓部分，寫字樓主樓部分，寫字樓以目前產(chǎn)品的規(guī)劃來看

47、，項(xiàng)目軟硬設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)都比較高級(jí)，完全適完全適合打造成合打造成“智能型甲級(jí)寫字樓智能型甲級(jí)寫字樓”的概念。的概念。裙樓商業(yè)部分功能定位設(shè)想裙樓商業(yè)部分功能定位設(shè)想副樓部分，服務(wù)公寓副樓部分，服務(wù)公寓將副樓公寓部分打造成蘭州首個(gè)“國(guó)際服務(wù)公寓” 概念公寓。面積控制在60-100小戶型產(chǎn)品，便于控產(chǎn)品總價(jià)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)快速去化。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)寫字樓產(chǎn)品之E E時(shí)代智能時(shí)代智能 CBD CBD地標(biāo)商務(wù)地標(biāo)商務(wù)寫字樓部分產(chǎn)品定位寫字樓部分產(chǎn)品定位精致精致E E時(shí)代智能時(shí)代智能 ： 把智能的核心融入簡(jiǎn)約的外形之下，大面積玻璃立面和豎向線條的運(yùn)用，增加建筑的時(shí)代感，在 簡(jiǎn)約的國(guó)際現(xiàn)代風(fēng)格之下，提

48、倡新時(shí)代辦公的網(wǎng)絡(luò)化和科技化，實(shí)現(xiàn)智能化辦公條件。 地標(biāo)性商務(wù)地標(biāo)性商務(wù)： 在城市中央商務(wù)區(qū)的核心，28層建筑地標(biāo)級(jí)的形象已經(jīng)毋庸置疑，高品質(zhì)寫字樓、國(guó)際化服務(wù)公寓、 大型高檔商業(yè)中心，更加確立了本案城市地表的地位。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)寫字樓產(chǎn)品建議寫字樓產(chǎn)品建議項(xiàng)目入口導(dǎo)示部分項(xiàng)目入口導(dǎo)示部分 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)

49、商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)寫字樓單元面積定位建議寫字樓單元面積定位建議本案內(nèi)部單元是產(chǎn)品定位的一個(gè)重要組成部分，將對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度、資金的回籠速度起到至關(guān)重要的作用。本項(xiàng)目作為高端的甲級(jí)寫字樓，目標(biāo)使用客戶已跳出原有的區(qū)域局限。根據(jù)對(duì)蘇州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)入住客戶特征以及需求的詳細(xì)調(diào)研表明：目前市場(chǎng)接受程度最大的寫字樓面積單元在80250之間，投資客對(duì)高品質(zhì)寫字樓投資偏好的面積范圍在80150之間，本項(xiàng)目寫字樓單元面積寫字樓部分總計(jì)建筑面

50、積約33000，建議本案主力分割單元集中在建議本案主力分割單元集中在8080200200之間：之間：?jiǎn)卧娣e（）預(yù)計(jì)對(duì)應(yīng)行業(yè)占總面積比例計(jì)80 120私人工作室、小型律師行、咨詢類、服務(wù)業(yè)、國(guó)內(nèi)貿(mào)易、廣告45%14850120 200設(shè)計(jì)事務(wù)所、律師行、咨詢類、服務(wù)業(yè)、IT、貿(mào)易、傳媒廣告35%11550200 350境外公司辦事機(jī)構(gòu)、IT、國(guó)內(nèi)外投資公司、物流、傳媒10%3300500以上金融、保險(xiǎn)、銀行、中大型IT企業(yè)等10% 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)國(guó)際化服務(wù)公寓之精致空間，精致空間，MAXMAX生活生活服務(wù)公寓產(chǎn)品定位服務(wù)公寓產(chǎn)品定位精致空間：精致空間： 戶型經(jīng)濟(jì)、靈動(dòng)空間。因?yàn)榫?/p>

51、致，所以更純粹，適當(dāng)將公寓部分的一房小戶型做精裝修，提 升項(xiàng)目的品味與附加價(jià)值。 MAXMAX生活：生活： 多元配套，多樣選擇，多彩生活，MAX一方面意味著城市新核心為本案帶來了多元化的生活便 利享受，另一方面表現(xiàn)出本案的豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)帶來繽紛的生活體驗(yàn)。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議p 部分一房戶型實(shí)現(xiàn)精裝修，體現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也可提升利潤(rùn)空間與提升市場(chǎng)品質(zhì)形象；p 設(shè)置幾間樣板間，讓客戶更能夠切身感受到國(guó)際化水準(zhǔn)公寓的品質(zhì)內(nèi)涵，引導(dǎo)消費(fèi)；p 根據(jù)戶型提供富有個(gè)性的家居方案，讓生活延伸無限可能；p 設(shè)置公寓住戶的共享空間，包括公共洗衣空間、公共書吧、公共接待會(huì)友空間等等，從

52、而體 現(xiàn)服務(wù)公寓與眾不同的生活品質(zhì)，提高產(chǎn)品性價(jià)比；p 以酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升本案公寓的物業(yè)管理水準(zhǔn)，通過軟性服務(wù)提升生活舒適度，充分表現(xiàn)居 住者的層峰生活享受； 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)建議產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)建議p摩登華貴的建筑風(fēng)格應(yīng)與產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)相呼應(yīng)，完美的內(nèi)在品質(zhì)可以使項(xiàng)目增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加附加值效應(yīng)并提升售價(jià)。p高尚辦公以及住宅，不僅僅詮釋在建筑外部的視覺感受，更體現(xiàn)在內(nèi)在品質(zhì)，包含公共部位的精裝修、高品質(zhì)的建材以及硬件設(shè)施、完善的安全防護(hù)、和到位的物業(yè)管理服務(wù)等方面。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)詮釋華宅的榮耀，絕非一室之內(nèi)的華貴，是建筑由內(nèi)而外，精心打造的步步完美。注重

53、營(yíng)造公共空間，營(yíng)造軟豪宅氣質(zhì)，讓尊貴生活表里如一。精裝修公共入口門廳內(nèi)，沙發(fā)、油畫、精美的花卉與水晶吊燈，將奢華的居住細(xì)節(jié)融入磅礴的建筑，賦予住宅如星級(jí)酒店的步入體驗(yàn)。更使居者擁有了第二會(huì)客空間，或接待來訪者，或與鄰居交流攀談。在這里，一個(gè)微笑的頷首，鄰里之間可以多份默契。邁進(jìn)富麗堂皇的電梯大堂，踏進(jìn)優(yōu)雅的電梯，穿過品味獨(dú)具的公共走廊 ，尊貴生活從第一步開始就已悄悄精心展開。建議大堂、走道、電梯間等公共部位作精裝修建議大堂、走道、電梯間等公共部位作精裝修 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)高品質(zhì)公寓的組成元素，還包括健康的生活品質(zhì)細(xì)節(jié)體貼，無處不在地展現(xiàn)在細(xì)微之間。 現(xiàn)代的住宅除了給人們提供棲身之所

54、外，健康、節(jié)能、環(huán)保等概念的介入，逐漸成為一種必然的發(fā)展趨勢(shì)，雙層鋼化中空隔音玻璃、中央純凈分質(zhì)供水、外墻保溫，節(jié)水管件、環(huán)保型建材、無齒輪低噪音電梯、中央除塵等現(xiàn)代豪宅的健康居住元素，充分運(yùn)用到住宅設(shè)計(jì)中，成為倡導(dǎo)現(xiàn)代健康生活的表現(xiàn)方式。建議采用具有健康、節(jié)能、環(huán)保概念的硬件設(shè)施建議采用具有健康、節(jié)能、環(huán)保概念的硬件設(shè)施 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)分質(zhì)凈水供應(yīng)安裝了中央凈水系統(tǒng)采用分質(zhì)供水，水源經(jīng)過多道深化循環(huán)處理，居住者能直接享受高品質(zhì)的飲用水，飲用水達(dá)到了歐洲二級(jí)飲用水標(biāo)準(zhǔn)，超出了市場(chǎng)上桶裝水各項(xiàng)指標(biāo)。中央吸塵系統(tǒng)主機(jī)和吸塵區(qū)分離，將過濾后的空氣排到室外。解決了室內(nèi)衛(wèi)生不良狀況，還杜絕

55、了除塵之后的二次污染。當(dāng)需要清理時(shí)只需將一根8-12米的軟管插入吸塵口，全部大小灰塵、紙屑、煙頭、有害微生物，甚至煙味等不良?xì)馕?，都?jīng)過嚴(yán)格密封的管道傳送到中央收集站。任何時(shí)間都可以進(jìn)行全部或局部清潔，確保清潔的室內(nèi)環(huán)境。 外墻保溫外墻保溫系統(tǒng)有效地解決了冬天保溫及夏天的隔熱，以及抗裂、抗風(fēng)壓、抗震、耐火等問題。外墻保溫有效提高建筑的熱穩(wěn)定性，無論冬夏，家庭使用空調(diào)的時(shí)間會(huì)大大減少，保溫效果顯著，降低能耗達(dá)到節(jié)能的目的。外墻保溫系統(tǒng)可以節(jié)能50%以上，使房屋冬暖夏涼，還可以防止溫度變化對(duì)于住宅主體結(jié)構(gòu)和維護(hù)的破壞，降低長(zhǎng)期維護(hù)費(fèi)用。雙層鋼化中空隔音玻璃雙層鋼化中空隔音玻璃內(nèi)充惰性氣體，為居者隔

56、開塵世的喧囂。中空隔音玻璃不僅隔音、隔溫，還具有采光性能好的優(yōu)點(diǎn)，在現(xiàn)代新型節(jié)能住宅中被廣泛地應(yīng)用。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)公寓部分戶型面積建議公寓部分戶型面積建議單元面積（）戶室結(jié)構(gòu)占總面積比例計(jì)60-70一室一廳30%540080-90二室一廳50%9000100三室一廳20%3600服務(wù)性公寓投資性和自住性交強(qiáng),根據(jù)目前蘭州市場(chǎng)房地產(chǎn)需求最大的總價(jià)價(jià)位30-50萬元,按照市中心均價(jià)5500來計(jì)算,需求量最大的戶型面積范圍在70-90平米,因此根據(jù)蘭州市場(chǎng)消費(fèi)者的需求特點(diǎn),項(xiàng)目服務(wù)公寓面積定位為主力面積在60-90平米的戶型上,本案公寓總面積在1.8萬平米左右.做以下戶室比例定位建議

57、: 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)招商先行招商先行選擇的理由：選擇的理由：調(diào)動(dòng)投資圈層對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的心理期望值和價(jià)格承受比，培植市場(chǎng)輿論；通過前期招商策略導(dǎo)入的影響力，快速烘托起市場(chǎng)氛圍，營(yíng)造出有利項(xiàng)目銷售的輿論平臺(tái)；如若第一波招商不成功，也不會(huì)直接影響到項(xiàng)目后期銷售策略的制定和執(zhí)行（擁有相當(dāng)有利的調(diào)整余地）；1.符合商業(yè)招商的引導(dǎo)性投資策略需要。裙樓商業(yè)面積操作策略建議裙樓商業(yè)面積操作策略建議 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)招商策略的優(yōu)劣對(duì)比招商策略的優(yōu)劣對(duì)比The balance for politic The balance for politic 先招商后銷售？先招商后銷售？思考點(diǎn)：思考

58、點(diǎn)：無法讓投資客戶直接感受到非常樂觀的投資前景（不利銷售進(jìn)度的快速推進(jìn)）無法在第一時(shí)間提升產(chǎn)品的商業(yè)價(jià)值（缺乏加價(jià)的優(yōu)質(zhì)砝碼）無法快速形成強(qiáng)勁的市場(chǎng)吸引力（不利于快速推廣）招商銷售同步并進(jìn)？招商銷售同步并進(jìn)？思考點(diǎn)：思考點(diǎn)：如若招商成功，則有利于在后期銷售過程中進(jìn)一步提升商業(yè)價(jià)值（因?yàn)闀?huì)有一個(gè)值得期待的遠(yuǎn)景不斷刺激投資客戶，促進(jìn)銷售）如若招商不成功也不會(huì)直接影響到商業(yè)的后期銷售策略制定和執(zhí)行1.符合商業(yè)招商的引導(dǎo)性投資策略 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)利利益益點(diǎn)點(diǎn)主力商家主力商家管理者管理者發(fā)展商發(fā)展商投資者投資者長(zhǎng)期長(zhǎng)期穩(wěn)定穩(wěn)定的投資的投資回報(bào)回報(bào)維護(hù)整體形象維護(hù)整體形象提升商業(yè)價(jià)值提升商業(yè)

59、價(jià)值值得值得投資投資的經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境環(huán)境快速回籠資金快速回籠資金維護(hù)項(xiàng)目形象維護(hù)項(xiàng)目形象發(fā)展商、投資者、管理者、主力商家四者之間的關(guān)系圖解 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)招商先行的具體執(zhí)行步驟思考招商先行的具體執(zhí)行步驟思考搜索符合條件的主力店，并進(jìn)行意向接觸，了解需求搜索符合條件的主力店，并進(jìn)行意向接觸，了解需求按項(xiàng)目市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確立主力店進(jìn)駐條件按項(xiàng)目市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確立主力店進(jìn)駐條件通過合作條件商議，進(jìn)行目標(biāo)商家篩選通過合作條件商議，進(jìn)行目標(biāo)商家篩選在條件允許范圍內(nèi)盡可能滿足意向明確主力店對(duì)空間結(jié)構(gòu)的要求在條件允許范圍內(nèi)盡可能滿足意向明確主力店對(duì)空間結(jié)構(gòu)的要求利用主力店進(jìn)駐的影響力進(jìn)行全方位招商推廣利用主力店進(jìn)駐的影響力進(jìn)行全方位招商推廣 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng)項(xiàng)目商業(yè)面積的兩種操作方式項(xiàng)目商業(yè)面積的兩種操作方式引進(jìn)大型商場(chǎng)百貨統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)引進(jìn)大型商場(chǎng)百貨統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)單層分割單層分割,控制業(yè)態(tài)統(tǒng)一招商控制業(yè)態(tài)統(tǒng)一招商操作方式說明操作方式說明: :項(xiàng)目商業(yè)裙樓部分不做分割,企業(yè)引進(jìn)知名的大型百貨商場(chǎng)公司對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分進(jìn)行管理運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)歸屬百貨公司，企業(yè)收取商場(chǎng)按照合同約定交納的租金，企業(yè)保留對(duì)商場(chǎng)的所有權(quán)操作方式說明操作方式說明: :項(xiàng)目商業(yè)裙樓進(jìn)行分割，單層大產(chǎn)證分割成幾個(gè)一定大小面積的小產(chǎn)證（便于后期銷售）然后在對(duì)商業(yè)裙樓進(jìn)行招商的同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目返利銷售，通常按照年