2011開遠市新景盛世營銷推廣方案匯報

1、新景盛世新景盛世營銷推廣方案匯報營銷推廣方案匯報呈送：開遠新景地昆明錦譽機構昆明錦譽機構2011-05-182011-05-184我們對前期定位達成的統(tǒng)一共識回顧：我們對前期定位達成的統(tǒng)一共識回顧：項目發(fā)展策略項目發(fā)展策略多功能商業(yè)休閑主題街區(qū)休閑主題街區(qū)，即休閑主題都市生活體驗中心市場形象定位市場形象定位現(xiàn)代都市休閑主題商業(yè)體驗中心現(xiàn)代都市休閑主題商業(yè)體驗中心，引領開遠商業(yè)街區(qū)的最前衛(wèi)潮流。打造成為開遠商業(yè)名片及城市經濟引擎。 商業(yè)功能定位商業(yè)功能定位集休閑、餐飲、文化、娛樂、商務、購物、旅游休閑、餐飲、文化、娛樂、商務、購物、旅游等多種消費功能經營檔次定位經營檔次定位中檔，局部高檔【中檔滿

2、足大眾化消費，高檔滿足特色消費】投資客戶投資客戶開遠市區(qū)收入較高的投資客（政府公務員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術人員及部分生意人等)項目周邊經商小業(yè)主（也可自用）紅河州投資客及其他客戶價格實現(xiàn)試算價格實現(xiàn)試算街區(qū)定位優(yōu)化后，價格預期為價格預期為60006000元元/ /平方米平方米5經營者經營者主力商家：特色餐飲及特色休閑吧。如：必勝客、STARBUCKS、上島、花園咖啡等品牌專賣店、專業(yè)店、便利店：如服裝、休閑酒吧、咖啡廳、連鎖餐飲店等獨立個體經營者，具有一定實力和經營經驗的個體經營戶目標消費群體目標消費群體主力消費群主力消費群主要居住在項目所界定的商圈內收入水平高、消費能力強以公務員、企業(yè)管

3、理人員、企事業(yè)技術人員及部分生意人為主本項目業(yè)主為其主要消費群體之一表現(xiàn)為經常性消費為主次消費群次消費群居住在以上商圈之外的次輻射地帶消費能力強以公務員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術人員及部分生意人為主，同時可能吸引部分外來人口間斷性消費，可能1個月來2-3次項目經營管理項目經營管理模式定位模式定位l經營管理方向銷售期，統(tǒng)一進行招商，直至項目全部開發(fā)完畢；后期主力店聘請專業(yè)公司進行統(tǒng)一經營管理，其它部分可以先協(xié)助業(yè)主成立商業(yè)街的租賃部，但不負責商業(yè)街后期經營管理工作。l物業(yè)管理方向由新景溪畔的物業(yè)管理公司行使物業(yè)管理職責?；蚺c知名物業(yè)管理公司合作，如銀海、俊發(fā)、萬科、中海等。6各組團品類規(guī)劃定位各

4、組團品類規(guī)劃定位主力店，主要滿足區(qū)域消費及項目形象1-2F精品購物及展示3F為名品休閑餐飲等1-2F精品展示、文化、精致小酒店、旅游3-4層名品餐飲及娛樂1-3層，酒吧、餐飲、娛樂，商務等。如何整合營銷，讓其成為項目核心競爭力？營銷如何有效地支持項目價位和銷售速度？ 8目標梳理：階段銷售的實現(xiàn)乃當前核心工作重點目標梳理：階段銷售的實現(xiàn)乃當前核心工作重點9我們采用我們采用S-C-QS-C-Q結構化分析方法結構化分析方法我們應該怎么辦情境情境（S Situation）（公認事實）沖突沖突（CComplication）（推動情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問疑問（ QuestionQuestion ）(

5、分析存在的問題)需要完成某項任務發(fā)生了防礙我們完成任務的事情資料來源：錦譽模型資料來源：錦譽模型l存在某個問題l存在某個問題l采取了某項行動l知道解決的方法l有人提出一項解決方案l行動未能奏效l我們如何實施解決方案l該方案是否正確l為什么沒能奏效10S S：情境（：情境（situationsituation）營銷環(huán)境、市場、項目等營銷環(huán)境、市場、項目等市場眾多外來發(fā)展商與本地企業(yè)、及代理商進入開遠商業(yè)地產市場，市場營銷手法比較正統(tǒng)，但創(chuàng)新程度不高，競爭較為激烈；2010年年中至今，開遠商業(yè)集中放量，為市場提供巨大的商業(yè)物業(yè)需求，特別是落云路沿街商鋪及步行街商鋪；開遠市2011年商鋪供應量較大，

6、競爭日趨白熱化；項目區(qū)位價值的成長性高，但產品價值更容易得到快速認同；交通便捷，具有規(guī)模優(yōu)勢；周邊街鋪銷售情況較好，但實現(xiàn)的價位不高，經營情況一般；本項目所處片區(qū)未來兩年有大量人口入駐，商業(yè)機會明顯。公園優(yōu)勢，定位優(yōu)勢，規(guī)劃優(yōu)勢。項目實情項目實情市場環(huán)境市場環(huán)境營銷環(huán)境營銷環(huán)境11R1R1與與R2R2之間存在著的問題之間存在著的問題R1(R1(按常規(guī)發(fā)展的可能結果按常規(guī)發(fā)展的可能結果) )R2(R2(我們的期望目標我們的期望目標) )市場進入激烈的同質化競爭階段，且營銷手法日趨雷同，本項目營銷如何創(chuàng)新，如何提供項目的認知度與內涵價值釋放？市場新推項目供應量大，銷售速度目前較好快速走量，實現(xiàn)資金

7、快速回籠如何進行差異化營銷取得市場關注，擴大影響層面；搶奪市場有限客戶資源，支持銷售成果實現(xiàn)市場臨街商鋪銷售價格，均價7000-10900元/平方米；商鋪租金低，出租率較差；經營狀況不理想實現(xiàn)6000元/平方米銷售均價如何搶奪細分市場，讓客戶群體快速關注并認同項目價值點？如何搶奪細分市場，讓客戶群體快速關注并認同項目價值點？如何突破市場價格瓶頸，實現(xiàn)預期售價，最終完成銷售目標？如何突破市場價格瓶頸，實現(xiàn)預期售價，最終完成銷售目標？12開遠商業(yè)市場營銷現(xiàn)狀總結開遠商業(yè)市場營銷現(xiàn)狀總結營銷通路創(chuàng)新度低，多樂于使用宣傳單、戶外廣告牌等傳統(tǒng)營銷渠道；現(xiàn)場包裝、網絡媒體的作用日益得到重視；區(qū)域營銷、客戶

8、俱樂部、車體等媒介及電梯廣告牌等形式還未見使用。開遠商鋪營銷水平呈現(xiàn)兩極分化，外來開發(fā)及策劃公司的介入，使得商業(yè)項目的市場整體營銷水平呈現(xiàn)升級趨勢；大型商業(yè)項目營銷水平較高，而社區(qū)配建類商鋪仍處于較為原始和被動的營銷狀態(tài)。大型商業(yè)項目重視活動營銷及現(xiàn)場包裝展示；銷售團隊商業(yè)銷售方面的專業(yè)素質較低、商業(yè)及投資意識較差， 缺乏激勵措施；商業(yè)項目銷售物料的設計水平及形式選擇均較差；社區(qū)配建類商鋪的營銷推廣主動性、系統(tǒng)性差。13基于對開遠商業(yè)市場商業(yè)項目營銷現(xiàn)狀的基于對開遠商業(yè)市場商業(yè)項目營銷現(xiàn)狀的分析，我們的營銷工作得到以下幾點啟示分析，我們的營銷工作得到以下幾點啟示突破當前市場上街區(qū)商鋪項目的營銷

9、模式及營銷水平，本項目的營突破當前市場上街區(qū)商鋪項目的營銷模式及營銷水平，本項目的營銷工作應向大型商業(yè)項目的營銷水平看齊并適當超越。銷工作應向大型商業(yè)項目的營銷水平看齊并適當超越。項目選擇營銷渠道時，要適度創(chuàng)新，以求更好地體現(xiàn)出項目的獨特項目選擇營銷渠道時，要適度創(chuàng)新，以求更好地體現(xiàn)出項目的獨特賣點。賣點?；顒訝I銷的發(fā)揮空間較大，各種廣告設計、制作水平的提升也將對活動營銷的發(fā)揮空間較大，各種廣告設計、制作水平的提升也將對營銷工作的效果體現(xiàn)形成重要支持。營銷工作的效果體現(xiàn)形成重要支持。梳理出投資客、經營商、中端消費群的價值關系。15常識常識1 1：商鋪是產生財富的載體，客戶購買商鋪最：商鋪是產生

10、財富的載體，客戶購買商鋪最基本的目的是為了生財或升財，即追求財富利益基本的目的是為了生財或升財，即追求財富利益投資群體投資群體先理清三個常識16安全性、投資回報的穩(wěn)定性、增值性投資機構/大型私營業(yè)主1億萬級投資機構/大型私營業(yè)主小型私營企業(yè)主/中高級公務員/企業(yè)高級管理層/個體經營者/ 1.2.3類人的親屬1.2.3類人的親屬/小型私營業(yè)主/個體經營者/中高級公務員/企業(yè)高級管理層小型私營業(yè)主/高級公務員/“本土地主”中等私營業(yè)主/中等外商接近百萬投資門檻、增值性、回報率、安全性6回報率、增值性、穩(wěn)定性、安全性5剛過百萬4數百萬接近千萬十萬級3百萬級2千萬級安全性、投資回報的穩(wěn)定性、增值性安全

11、性、投資回報的穩(wěn)定性、增值性安全性、投資回報的穩(wěn)定性、增值性常識常識2 2：一般而言，財富等級越高，越關注投資的安全性和投資收益的穩(wěn)定：一般而言，財富等級越高，越關注投資的安全性和投資收益的穩(wěn)定性；財富等級越低，越關注投資門檻、短期快速回報及安全性性；財富等級越低，越關注投資門檻、短期快速回報及安全性17一般投資者的實際判斷過程常識常識3 3：客戶最終是根據經營前景來判斷投資回報的，其最：客戶最終是根據經營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是租金或轉售價格預期直觀判斷因素則是租金或轉售價格預期18根據產品的總價范圍，我們將客戶分為三個層次根據產品的總價范圍，我們將客戶分為三個層次客戶類別

12、客戶類別首期支付能首期支付能力（元）力（元）相應總價范圍相應總價范圍（元）（元）相應產品相應產品種類種類客戶定位客戶定位第一類中小公務員個體經營者白領企業(yè)中層管理人員周邊經商小業(yè)主第二類經濟實力較強的生意人群中高級公務員企業(yè)技術人員周邊地市投資人群中等實力商家12萬-24萬24萬-48萬40-80M2的商鋪套第三類企業(yè)高層管理人員私營企業(yè)主經濟實力很強的生意群體高實力商家24萬300萬48萬600萬801000M2的商鋪3萬12萬6萬24萬1040M2的商鋪19客戶需求特征及成交敏感因素客戶需求特征及成交敏感因素總價范圍（元）總價范圍（元）客戶需求、敏感因素客戶需求、敏感因素第一類中小公務員個

13、體經營者白領企業(yè)中層管理人員周邊經商小業(yè)主第二類經濟實力較強的生意人群中高級公務員企業(yè)技術人員周邊地市投資人群中等實力商家第三類企業(yè)高層管理人員私營企業(yè)主經濟實力很強的生意群體高實力商家客戶類別客戶類別種類種類客戶定位客戶定位6萬24萬受總價、首付的能力及抗風險能力限制，看重投資安全性，收益性，隱性關注流動性。24萬-48萬受收益率吸引，門檻不高，可能參與經營，追求更高收益48萬300萬受高收益率吸引，門檻較高，可能參與經營，為養(yǎng)老或子女將來保障考慮20投資客戶需求特征分析投資客戶需求特征分析客戶類別客戶類別購鋪用途購鋪用途主要需求主要需求決策視角決策視角種類種類客戶定位客戶定位第一類中小公務

14、員投資獲得穩(wěn)定收益回報率/增值性/投資門檻個體經營者投資/自用獲得資產沉淀/風險保障回報率/安全性/增值性/投資門檻白領投資風險保障投資門檻/回報率/增值性企業(yè)中層管理人員投資獲得穩(wěn)定收益投資門檻/回報率/增值性/安全性周邊經商小業(yè)主投資獲得穩(wěn)定收益回報率/增值性/投資門檻第二類經濟實力較強的生意人群投資/自用獲得穩(wěn)定收益/風險保障長期性/穩(wěn)定性/增值性中高級公務員投資獲得穩(wěn)定收益/資產沉淀/風險保障長期性/穩(wěn)定性企業(yè)技術人員投資獲得穩(wěn)定收益/風險保障長期性/穩(wěn)定性/回報率周邊地市投資人群投資獲得穩(wěn)定收益/資產沉淀/風險保障回報率/長期性中等實力商家投資/自用獲得資產沉淀投資回報/穩(wěn)定性/增值

15、性第三類企業(yè)高層管理人員投資風險保障/傳統(tǒng)觀念或習安全性/投資回報/穩(wěn)定性/增值性私營企業(yè)主投資/自用資產沉淀/降低使用成本安全性/投資回報/穩(wěn)定性/增值性經濟實力很強的生意群體投資（/自用） 風險保障安全性/長期性/增值性高實力商家投資/自用獲得資產沉淀/降低使用成本安全性/經營前景/產品使用功能21商家經營核心關注因素商家經營核心關注因素經營商家經營商家城市經濟城市經濟商業(yè)市場商業(yè)市場物業(yè)條件物業(yè)條件GDP、人均GDP社會零售消費總額人口結構（總人口、外來人口、高學歷人口、男女比例、城市居民人口）城市發(fā)展規(guī)劃人均可支配收入、收入支出比商業(yè)格局消費習慣消費檔次現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)狀況現(xiàn)有商業(yè)經營狀況

16、項目物業(yè)建筑條件項目周邊環(huán)境狀況項目道路交通便利性程度項目周邊車人流狀況項目在城市中的地理位置22基于對投資者、經營者、消費者的分析，基于對投資者、經營者、消費者的分析，我們的營銷工作得到以下幾點啟示我們的營銷工作得到以下幾點啟示針對投資群體的需求特征，為其針對投資群體的需求特征，為其“量身訂做量身訂做”投資產品。投資產品。業(yè)種、業(yè)態(tài)規(guī)劃在有效規(guī)避經營風險的前提下，要創(chuàng)新、要突破，業(yè)種、業(yè)態(tài)規(guī)劃在有效規(guī)避經營風險的前提下，要創(chuàng)新、要突破，引領市場潮流，吸引經營者，進而吸引投資者及消費者。引領市場潮流，吸引經營者，進而吸引投資者及消費者。投資者的價值感知并非完全理性，憑借有針對性的、創(chuàng)新的營銷活

17、投資者的價值感知并非完全理性，憑借有針對性的、創(chuàng)新的營銷活動，刺激、挖掘消費群體，提升市場關注度，促進銷售。動，刺激、挖掘消費群體，提升市場關注度，促進銷售。24常常規(guī)規(guī)下下商商業(yè)業(yè)項項目目常常見見的的銷銷售售模模式式模式模式售后返租 返租+回購直接銷售承諾租賃操作操作特征特征u客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議.將房產返租給開發(fā)商.租期內由開發(fā)商轉租經營.租期兩到十幾年不等；u發(fā)展商一次性返數年租金降低首付；u返租期內.業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報.在售后返租模式的基礎上，增加回購保證，回購的年限一般為310年.直接推出銷售，不提供任何附加價值及服務商鋪銷售同時，針對商鋪自身條件（產品原

18、因、地段原因等）向客戶承諾在一定的期限內幫購買商鋪的客戶對外出租其鋪位.收益收益方式方式銷售收入銷售收入銷售收入銷售收入優(yōu)勢優(yōu)勢分析分析快速銷售、回籠資金分割靈活，客戶層面廣投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感增強客戶對項目未來升值潛力的信心，降低客戶對項目投資風險的敏感度及對價格的敏感度.開發(fā)商無商業(yè)運營壓力；操作簡單增強客戶對項目購買的信心度，適當降低客戶對項目投資風險的敏感度劣勢劣勢分析分析實際租金收益不能滿足返租所需，政策限制投資客戶對回購的關注轉為并品牌的關注推售行為主動性差客戶對代租承諾持懷疑態(tài)度，力度弱適用適用類型類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產權分割銷售現(xiàn)狀

19、一般、招商難度大，但成長空間樂觀的商業(yè)項目街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項目案例案例新都昌女人廣場頤高數碼Sohu俊園街區(qū)云紡商業(yè)區(qū)25模式模式先租后售出售經營權整體銷售拍賣銷售操作特征操作特征通過前期合理的業(yè)態(tài)定位，提前將適合社區(qū)品質和業(yè)主需要的商家引進，控制社區(qū)商業(yè)的品質，主導社區(qū)商業(yè)的前期發(fā)展將商鋪一定時期內的經營權進行出售，但不變更產權。將商業(yè)項目整體出售給大投資客或經營機構.將商鋪在公開場合拍賣.在公平競爭的原則下進行.價高者得.且該價在很大程度上可反映市場對商鋪價格的承受能力.收益方式收益方式租金收入+銷售收入預支租金收入銷售收入銷售收入優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析可控制商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)

20、種.使布局合理.保證社區(qū)品質，令開發(fā)商、業(yè)主、投資者及經營者的利益達到一個較好的平衡點；便于統(tǒng)一管理，培育出鋪位商業(yè)價值；租約促進銷售。對產權清晰度要求不高；便于統(tǒng)一管理；銷售較快商鋪銷售速度較快；資金回收期較短.便于實現(xiàn)價值最大化，規(guī)避定價失誤帶來的損失劣勢分析劣勢分析商業(yè)前期招商難度較大，對發(fā)展商綜合運營能力要求很高需要對市場進行合理的專業(yè)定位及管理價值貶損，單價難以提升市場風險較大客戶接受程度不高適用類型適用類型適用大型社區(qū)開發(fā)的配套商業(yè)銷售產權不清的物業(yè)專業(yè)市場集中商業(yè)寫字樓裙樓商業(yè)旺區(qū)商鋪數量不多案例案例深圳萬科城風情商業(yè)街明波家具城云都國際七彩俊園續(xù)上續(xù)上26售后返租返租+回購先租

21、后售直接銷售萬達華府萬達華府落云尚品落云尚品新都昌云紡女人大世界新都昌云紡女人大世界田園水間田園水間北京珠江帝景商業(yè)街北京珠江帝景商業(yè)街開遠新天地開遠新天地萬達商都萬達商都大型商業(yè)項目社區(qū)商鋪商業(yè)項目銷售模式“矩陣”模型統(tǒng)計開遠商業(yè)項目銷售模式分析：返租成為大型商業(yè)項目致勝開遠商業(yè)項目銷售模式分析：返租成為大型商業(yè)項目致勝法寶；社區(qū)小商鋪以直接銷售為主。法寶；社區(qū)小商鋪以直接銷售為主。蒙自蒙自本案本案28案例的借鑒案例的借鑒我們可以借鑒上述案例營銷的成功點，進行合理化組合，以達到我們項目在開遠未來市場上實現(xiàn)完美營銷、實現(xiàn)目標。資源挖掘資源挖掘產品領先產品領先主題形象定位主題形象定位銷售模式銷售

22、模式營銷推廣營銷推廣以往企業(yè)經營中所積累的客戶資源；企業(yè)自身發(fā)展過程中所儲蓄的人脈資源網.產品方案的內涵價值有效實施與放大賦予項目一個極具市場競爭力的形象突破開遠市場現(xiàn)有商業(yè)的銷售模式，引入最適合本項目及目標客戶的銷售模式；打造標桿效應超常規(guī)的整合營銷解構我們的核心價值主張,整合我們的賣點實效推廣以得出我們的營銷戰(zhàn)略.營銷使命與愿景營銷總體戰(zhàn)略營銷陷阱30營銷使命與愿景營銷使命與愿景兌現(xiàn)項目價值，實現(xiàn)市場領導者地位；形成成熟的商業(yè)營銷模式，健全項目營銷體系.成為開遠商業(yè)項目典范，打造開遠城市商業(yè)名片；價格成為市場同類項目期望標準；知名度、美譽度與忠誠度均在市場上領先.31營銷總體戰(zhàn)略營銷總體戰(zhàn)

23、略建立價值標竿（價值塑造）建立價值標竿（價值塑造）通過先進的業(yè)態(tài)定位及產品優(yōu)化，提升產品價值，以激發(fā)客戶對優(yōu)質投資物業(yè)的需求，擠壓競爭空間，壓制對手.創(chuàng)新推廣方式（價值傳遞）創(chuàng)新推廣方式（價值傳遞）基于產品的核心價值點，結合重要營銷節(jié)點，設計關鍵營銷動作，完善相關營銷條件，精準推廣，拓寬客戶渠道.突破銷售手段（價值兌現(xiàn)）突破銷售手段（價值兌現(xiàn)）合理進行銷售分期，小步快跑，并通過領先市場的銷售模式，第一時間鎖定投資客戶，快速實現(xiàn)財務指標.32營銷陷阱營銷陷阱分析營銷陷阱的用意在于明晰什么是可為的，什么是不可為的，防止營銷實施時發(fā)生偏差.重虛輕實重虛輕實在價值塑造上，建立高度是必要的，但要和客戶價

24、值緊密結合，和銷售目的環(huán)環(huán)相扣，防范“虛張”和“高燒”.無節(jié)奏，一擁而上無節(jié)奏，一擁而上為求轟動和短期效應，在事件營銷與推廣賣點鋪排上不分主次，是營銷中容易出現(xiàn)的問題。好牌要一張張打.按慣性做事按慣性做事市場改變了，銷售量改變了，企業(yè)戰(zhàn)略改變了，而我們的營銷思維有沒有改變？價值傳遞方式、銷售手段，以及組織能力、工作習慣等，都應該有更高的要求.營銷關鍵節(jié)點/整體營銷節(jié)奏34核心價值主張核心價值主張將 “商業(yè)名片商業(yè)名片”和“投資賺錢投資賺錢”的概念做透.商商鋪鋪特點特點分分類類都市型u位于城市核心地段；u客流量長期較穩(wěn)定；u運營收益水平較高；u成本高.資金投入大.風險大.績優(yōu)股社區(qū)型u經歷從無到

25、有.從不成熟到成熟；u成熟的過程就是商鋪價值提升的過程；u定位準確.低投入高產出.潛力股便利型u以食品/日常生活用品等為主；u多位于社區(qū)及周邊、寫字樓等地方.補充大百貨的小面積商鋪；u經營收益不低.屬于市場細分類型.冷門小盤股專業(yè)街u經營某類特定的商品或專業(yè)市場里的商鋪；u投資價值非常的高.高科技股其他u除上述四大商鋪外的商鋪.大多由大型開發(fā)商開發(fā)；u大多采取出租經營.散戶投資空間較?。籾專業(yè)性較高.投資風險較難控制.一般股票擁有自己的產業(yè)擁有自己的產業(yè)生財工具生財工具掌握績優(yōu)股掌握績優(yōu)股/ /生活更無憂生活更無憂投資金三角投資金三角人生金字塔人生金字塔你想賺多少我要向前看低投入低投入低產出低

26、產出中投入中投入中產出中產出高投入高投入高產出高產出35賣點提煉整合賣點提煉整合客客觀觀存存在在城市發(fā)展主動拓展區(qū)顯性賣點緊鄰建設西路，交通便捷，昭示性較好產品設計獨具特色4.8萬平方米的公園式商業(yè)街主主觀觀營營造造項目整體品牌的影響力隱性賣點鮮明的主題定位投資績優(yōu)股都市型商鋪投資新模式（銷售模式創(chuàng)新）新景盛世項目品牌與鮮明的商業(yè)主題定位是我們獨特的賣點，新景盛世項目品牌與鮮明的商業(yè)主題定位是我們獨特的賣點，我們圍繞客觀存在與主觀營造的賣點，力求將我們的核心價我們圍繞客觀存在與主觀營造的賣點，力求將我們的核心價值主張表現(xiàn)的淋漓盡致值主張表現(xiàn)的淋漓盡致. .36主題形象定位主題形象定位C形象調性

27、：時尚、潮流、通俗、直白、易記、易傳播A表現(xiàn)手段：講商機、講潛力、說錢、說未來、激發(fā)投資V.C Park業(yè)態(tài)包括四類：餐飲美食、時尚服飾；精品銷售、格調休閑。一個體驗式的休閑消費中心一座城市休閑購物公園37主推案名主推案名緣由：開遠人追求時尚潮流，包容性較強，多以方位界定區(qū)位；我們整體項目調性較高（開遠城市商業(yè)名片）；名稱：簡潔、瑯瑯上口；代表一種消費時尚、一種潮流趨勢、一種形而上的檔次；取名源自企業(yè)品牌體系與商家的期盼；盛世源于清明上河圖，國運昌盛，繁華傳世.此外，本案建筑風格與清明上河圖建筑精神內涵相仿。38推廣主題推廣主題推廣主題推薦原則：契合其核心價值主張.推推廣廣主主題題延延展展39

28、推廣語推廣語推廣語推廣語40營銷節(jié)奏安排營銷節(jié)奏安排6.16.307.17.308.110.18.3012.30充分預熱市場充分預熱市場正式開盤正式開盤推出推出50%50%單位單位火爆認籌火爆認籌招商招商推出剩余推出剩余50%50%單位單位10.110.1第一第一波浪潮波浪潮開始發(fā)售開始發(fā)售11.2011.20第二第二波浪潮波浪潮開始發(fā)售開始發(fā)售節(jié)后第三節(jié)后第三波浪潮波浪潮開始發(fā)售開始發(fā)售C組織有影響力的內部認購活動，點燃市場；組織有影響力的內部認購活動，點燃市場；C劃分三個銷售期，推出各階段貨量、優(yōu)惠措施；劃分三個銷售期，推出各階段貨量、優(yōu)惠措施；C另將第三個銷售期劃分為三波浪潮分次消化剩余

29、商鋪及前二個銷售期內的尾貨；另將第三個銷售期劃分為三波浪潮分次消化剩余商鋪及前二個銷售期內的尾貨；C開盤月全力沖刺開盤月全力沖刺. .營銷營銷節(jié)奏節(jié)奏思路思路41營銷策略營銷策略產產品品攻攻略略營營銷銷推推廣廣攻攻略略展展示示攻攻略略銷銷售售服服務務攻攻略略銷銷售售攻攻略略招招商商攻攻略略42營銷策略營銷策略營銷總攻略圖營銷總攻略圖產產品品攻攻略略營營銷銷推推廣廣攻攻略略展展示示攻攻略略銷銷售售服服務務攻攻略略銷銷售售攻攻略略招招商商攻攻略略43產品攻略產品攻略景觀體系共享空間停車場產品繼續(xù)優(yōu)化配套設施建筑風格價值體驗體系項目業(yè)態(tài)定位及產品優(yōu)化按照此前商業(yè)溝通會內容落實執(zhí)行.44大鋪劃小鋪，提

30、升產品競爭力大鋪劃小鋪，提升產品競爭力局部4層商業(yè)1-2層商業(yè)45主力店1-4層局部3層商業(yè)46為產品打上文化標識，提供獨特的文化性的體驗空間為產品打上文化標識，提供獨特的文化性的體驗空間運用拆除的古建筑材料，在街區(qū)設計趣味橫生的街道景觀建筑，以此賦予街區(qū)一種文化的內涵，彰顯街區(qū)文化氣息，更富游樂風情，使人駐足.47營銷策略營銷策略營銷總攻略圖營銷總攻略圖產產品品攻攻略略營營銷銷推推廣廣攻攻略略展展示示攻攻略略銷銷售售服服務務攻攻略略銷銷售售攻攻略略招招商商攻攻略略48VIP卡收取誠意金開盤盛典營銷營銷活動活動銷售銷售節(jié)奏節(jié)奏主體機構成形部分封頂施工中售樓部建成工程工程進度進度營銷營銷節(jié)點節(jié)點

31、各類營銷活動房展會各類體驗活動營銷營銷強度強度營銷營銷物料物料商業(yè)模型/3D/效果圖/投資手冊/折頁等大事件宣傳宣傳推廣推廣新產品發(fā)布會體驗區(qū)開放推介會一期商鋪解籌海報、禮品、影視宣傳片、樣板鋪、招商手冊開盤前大事件大型開盤儀式火爆選鋪8.1系列營銷活動系列體驗活動系列促銷活動系列營銷活動社區(qū)系列體驗活動大型開盤儀式火爆選鋪系列促銷活動8月初一期鋪位解籌新聞發(fā)布會6.17.18.309.3010.112.30全面開建施工中市場預熱客戶資源儲備一期推出50%單位二期20%認籌二期單位開盤三期推出剩余30%單位10.1第一波浪潮開始發(fā)售11.20第二波浪潮開始發(fā)售節(jié)后第三波浪潮開始發(fā)售二次推售商鋪

32、開盤第一次浪潮推售商鋪開盤第二次浪潮推售商鋪開盤第三次浪潮推售商鋪開盤各類體驗活動各類體驗活動各類體驗活動各類營銷活動認籌/解籌；持續(xù)軟文和新聞穿插推廣；開盤前一周硬性廣告；團購優(yōu)惠，多人同時購買享受優(yōu)惠；業(yè)主介紹客戶成交獎勵電話/客戶營銷，挖掘老客戶資源；招商出擊，挖掘客戶資源電話/客戶營銷，挖掘老客戶資源；招商出擊，挖掘客戶資源電話/客戶營銷，挖掘老客戶資源；招商出擊，挖掘客戶資源主力店簽約與老客戶保持聯(lián)系，隨時傳達最新信息，給推薦新客戶的老客戶優(yōu)惠條件報廣硬軟炒作；開遠電視臺密集播出，做足項目形象；戶外、項目包裝；主力店10.1營銷活動體驗活動開盤儀式火爆選鋪促銷活動圣誕營銷活動體驗活動

33、開盤儀式火爆選鋪促銷活動元旦營銷活動體驗活動開盤儀式火爆選鋪促銷活動營銷推廣節(jié)奏營銷推廣節(jié)奏客戶資源盤點49預熱階段的營銷策略預熱階段的營銷策略步驟步驟關鍵動作關鍵動作銷售行動尋求大宗商業(yè)買家及自購自營買家銷售物料財富寶鑒折頁（多種投資回報方案；產品比較方案；比較統(tǒng)一經營與自主經營優(yōu)劣勢；主力店引進；國內成功商業(yè)街介紹；相關管理公司介紹）賣場包裝銷售外廣場裝修到位；洽談商家店面展示到位活動營銷新產品發(fā)布會；展示體驗區(qū)開放；投資財富計劃開幕儀式宣傳推廣積累客戶電話營銷；報廣硬軟炒作；州電視臺密集播出，喊響口號；主力店推廣；戶外廣告；DM單6.16.17.307.30市場預熱期銷售行動籌備銷售物料

34、賣場包裝活動營銷宣傳推廣所需要準備物料：商鋪圖紙/VIP卡/認購申請書/商業(yè)模型/3D/投資手冊/DM折頁/名片/海報/手提袋等50形象導入：路牌廣告，占領要道形象導入：路牌廣告，占領要道立柱廣告牌目的：傳播信息，樹立形象完成時間：2011年6月重點位置：滇南大酒店、人民醫(yī)院、59醫(yī)院、人民中路與建設西路交匯處、龍電苑附近、靈泉路、夢里水鄉(xiāng)戶外導示牌目的：截留客戶完成時間：2011年6月重點位置：雞街高速出口、建水高速出口、蒙自紅河大道落云路建設西路道旗51形象導入：落云路建設西路道旗，構建靚麗風景線形象導入：落云路建設西路道旗，構建靚麗風景線目的：傳播信息，樹立形象完成時間：2011年6月重

35、點位置：落云路、建設西路52地盤包裝地盤包裝目的：建立競爭優(yōu)勢，截留客戶完成時間：2011年6月內容：項目名稱、廣告語、發(fā)展商重點強調：燈光工程：地塊圍墻、廣告牌和夜間燈光地塊超高圍墻包裝，統(tǒng)一視覺效果獨特的夜間燈光成為馬鞍山南路一道風景，人流駐足！53組合方式： 紅河州日報為主，其他報紙為輔投放形式： 認籌階段-系列軟文+熱點新聞炒作+報眼; 重大節(jié)點整版/跨版信息報道; 持續(xù)銷售階段“半版+軟文”.版面形式創(chuàng)新：新穎報眼、豎1/8版版面選擇：重要節(jié)點版面提前預定，階段版面固定報紙廣告報紙廣告新景盛世新景盛世54車體廣告車體廣告車體選用原則：市內公交巴士/通往周邊地市的長途快巴.車體廣告按照

36、各個階段推廣策略安排出街推廣廣告.55渠道利用渠道利用發(fā)展商繼往客戶資源有效利用行業(yè)協(xié)會資源有效利用業(yè)內傳播專業(yè)雜志：新地產/樓市快遞1 12 23 356“軟硬兼施軟硬兼施”廣泛蓄客廣泛蓄客2、6月底主流媒體開始炒作、路牌廣告信息發(fā)布關鍵工作:1、代言人提前在公眾媒體亮相發(fā)表言論地點:酒店結合現(xiàn)場展示區(qū)目的:項目正式亮相，推薦VIP增值卡6.15新產品發(fā)布會既開遠投資風暴開幕邀請嘉賓：各報社/電視臺和網絡媒體記者邀請新景地公司領導邀請 政府部門領導邀請業(yè)內人士/投資人士邀請老業(yè)主/商家邀請主持：新景地主題：項目介紹， 商鋪推介時間：9：0011：0057高調亮相昆明和紅河州夏季房展會，廣納客

37、源高調亮相昆明和紅河州夏季房展會，廣納客源項目全情展示現(xiàn)場解說模型展示3D宣傳片58開盤階段營銷策略開盤階段營銷策略8.18.1 8.208.20選鋪開盤促銷活動活動營銷宣傳推廣9.19.1預熱期正式開盤推出50%單位所需要準備物料：海報、禮品、影視宣傳片、招商手冊、體驗點等步驟步驟關鍵動作關鍵動作促銷活動團購優(yōu)惠，多人同時購買享受優(yōu)惠；業(yè)主介紹客戶成交獎勵活動營銷開盤日現(xiàn)場活動；表演；影視明星表演；抽獎活動；推出鋪王宣傳推廣新聞采訪；報紙廣告軟硬炒作59選鋪選鋪/ /消化客戶消化客戶關鍵條件整個選鋪流程安排認購書、合同等相關銷售資料到位人員到位選鋪須知/選鋪通知函（提前投遞）媒體全面覆蓋（提

38、前一星期）現(xiàn)場氛圍營造銷控板茶點、樂隊等準備充足幸運52大抽獎，凡持VIP卡者即可參加項目現(xiàn)場售樓處地點時間8月份60轟動開遠大事件轟動開遠大事件可聯(lián)合游樂園可聯(lián)合游樂園活動啟動儀式現(xiàn)場直播發(fā)展商/行業(yè)專業(yè)人士/政府三方齊聚關鍵工作項目現(xiàn)場體驗區(qū)地點全城齊動，轟動效應，商鋪點沸開遠目的時間8.20主流媒體開始炒作、路牌廣告信息發(fā)布活動期間全程跟蹤氛圍營造氛圍營造61現(xiàn)場表演、抽獎現(xiàn)場表演、抽獎現(xiàn)場大抽獎真情回饋老業(yè)主62促銷活動促銷活動團購優(yōu)惠，多人同時購買享受優(yōu)惠業(yè)主介紹客戶成交獎勵63加推商鋪營銷策略加推商鋪營銷策略8.308.30推鋪認籌賣場展示宣傳推廣12.3012.30推出剩余50%

39、單位步驟步驟關鍵動作關鍵動作賣場展示部分商鋪開始實景裝修展示活動營銷10.1營銷活動（圣誕、元旦）；體驗活動；開盤儀式；火爆選鋪；促銷活動；推出額外折扣優(yōu)惠政策宣傳推廣電話/客戶營銷，挖掘老客戶資源；招商出擊，挖掘客戶資源10.1第一波浪潮開始發(fā)售節(jié)后第三波浪潮開始發(fā)售開盤開盤開盤11.20第二波浪潮開始發(fā)售64商鋪分期推售中，常規(guī)活動貫穿整體銷售商鋪分期推售中，常規(guī)活動貫穿整體銷售期，讓我們保持在市場上的聲音、熱度期，讓我們保持在市場上的聲音、熱度l目的： 增加人氣現(xiàn)場，不斷地營造氛圍，促進客戶落定，并與客戶建立長期的感情l主題： 現(xiàn)代都市體驗生活主題l行動1：世紀寶寶K歌比賽l行動2：CO

40、OGOO寶貝評選l行動3：經典國內外影片展l行動4：超級商鋪創(chuàng)意秀l行動5：系列美食節(jié)l65營銷策略營銷策略營銷總攻略圖營銷總攻略圖產產品品攻攻略略營營銷銷推推廣廣攻攻略略展展示示攻攻略略銷銷售售服服務務攻攻略略銷銷售售攻攻略略招招商商攻攻略略虛擬展示虛擬展示實景體驗實景體驗66展展示示攻攻略略核心價值展示提供小型表演舞臺和臨時的展示空間/給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗的價值主場魅力的體驗/現(xiàn)代都市生活的體驗聲/光/電虛擬實景展示街區(qū)未來生活景象產品價值展示建議作全景、剖面模型滿足銷售功能同時賦予新的功能建議制作商鋪產品模型（用產品說話）景觀規(guī)劃/人

41、與街區(qū)（動與靜）的規(guī)劃理念介紹商鋪建筑產品規(guī)劃/業(yè)態(tài)規(guī)劃/區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃介紹根據業(yè)態(tài)規(guī)劃，以3D片表現(xiàn)未來商鋪經營狀況示范街鋪展示/三方（投資群/經營方/消費群）角度產品介紹在街區(qū)景觀中融入異域風情因素，以此彰顯街區(qū)形象檔次賣場氛圍營造強調昭示性，放大的字體、箭頭，對比強烈同時又保證品質建立項目視覺識別系統(tǒng)，樹立項目形象和規(guī)模有效區(qū)隔項目范圍，樹立項目形象/檔次街區(qū)文化底蘊的營造/城市文脈的傳承建設西路道旗，制造賣場氛圍售樓處廣場體驗區(qū)古遺址3D動畫沙盤模型商鋪宣傳片街區(qū)景觀異域風情主題園林導示系統(tǒng)圍墻門樓燈桿旗67賣場標準化展示體系賣場標準化展示體系售樓處廣場售樓處廣場形象墻形象墻2011

42、年6月初完工2011年6月下旬完工體驗區(qū)體驗區(qū)2011年8月下旬完工68售樓處廣場售樓處廣場泛銷售區(qū)主場魅力的體驗點關鍵點：1、增加可參與性（休憩長椅、遮陽傘）2、體現(xiàn)生態(tài)、自然的商務休閑環(huán)境，多布置植物3、完善VI識別及導示系統(tǒng)廣場可作為公眾休憩場所，提供小型表演舞臺和臨時的展示空間/給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化城市生活體驗的價值69形象墻：將現(xiàn)有的工地圍板與商業(yè)的內容形象墻：將現(xiàn)有的工地圍板與商業(yè)的內容有機融入其中有機融入其中70商業(yè)展示體驗區(qū)的營造商業(yè)展示體驗區(qū)的營造關鍵點：1、保證有足夠的空間擺放展品2、考慮沒有展示活動時，展廳的布置植物造景，避免過于

43、空曠3、開辟時光展板，展示御用攝影大師隨時拍攝的記錄項目歷程的照片建設西路 售樓處主入口71展示體驗區(qū)：未實際使用的空間采用櫥窗展示展示體驗區(qū)：未實際使用的空間采用櫥窗展示關鍵點：完成時間：2011年8月下旬要求：1、引入與本項目檔次相吻合的品牌商家打造完美的風情休閑商業(yè)街；2、可根據意向商家需求進行櫥窗展示.72展示效果示意展示效果示意商業(yè)街展示體驗區(qū)要展示餐飲、零售、文化、娛樂等為一體的休閑街區(qū)商業(yè)，主要突出時尚生活和體驗式消費73展示體驗區(qū)關鍵點展示體驗區(qū)關鍵點聘請國際知名咖啡店聘請國際知名咖啡店等商家入店服務等商家入店服務關鍵點： 1、品質的提升 2、強調視覺和聽覺的沖擊力 3、影視公

44、告欄：每一系列影視片推出前公布上映日期關鍵點： 1、服務品質的提升 2、高級咖啡廳引入 3、尊貴感覺與體驗吧臺吧臺放映區(qū)放映區(qū)74投資手冊投資手冊/ /樓書樓書目的：使客戶充分了解項目的優(yōu)勢和亮點時間：2011年6月完成內容規(guī)劃： 1、片區(qū)未來規(guī)劃 2、項目規(guī)劃/升值潛力信息傳遞 3、商鋪產品解析 4、商鋪圖及各鋪位價值/賣點提煉 5、相關配套75步行街與售樓處入口燈桿旗系列步行街與售樓處入口燈桿旗系列營造賣場氣憤，2011年6月底前完成76營銷策略營銷策略營銷總攻略圖營銷總攻略圖產產品品攻攻略略營營銷銷推推廣廣攻攻略略展展示示攻攻略略銷銷售售服服務務攻攻略略銷銷售售攻攻略略招招商商攻攻略略7

45、7銷售服務相關人員配備銷售服務相關人員配備服務人員類別服務人員類別工作工作服裝服裝禮賓員接待客戶禮裝置業(yè)顧問介紹項目，銷售西裝、工牌招商專員招商洽談西裝、工牌售樓處副經理負責整個售樓處服務人員的管理和安排西裝、工牌售樓處保安人員（停車場、入口接待人員）引導客戶停車、前往售樓處和帶領客戶就座統(tǒng)一制服、工牌售樓處保潔人員整個售樓處的清潔工作統(tǒng)一制服、工牌售樓處吧臺服務人員專門負責洽談區(qū)及VIP區(qū)的酒水餐飲服務統(tǒng)一制服、工牌解說員項目講解西裝、工牌綜合服務大使為投資者、商家以及消費者服務職業(yè)套裝、工牌客戶服務中心接待大使負責接待業(yè)內、相關行業(yè)參觀團職業(yè)套裝、工牌78品牌體驗品牌體驗目的：給到客戶最安

46、全最人性化的物管信心/給到投資者最穩(wěn)定的投資信心保障/給到經營者積極的經營信心時間：2011年6月前確認完成關鍵要求：引進品牌物管引進專業(yè)商業(yè)運營管理公司擬定物管公共契約條款法律確認公共契約售樓處公示契約條款品牌物管/公共契約模式專業(yè)商業(yè)運營管理公司79綜合服務大使綜合服務大使目的：人性化服務體系，創(chuàng)新模式，建立項目的第一形象，給與客戶專業(yè)的高品質售后服務，形成口碑傳播時間：2011年7月到位服務內容：針對律師、保險、公正、備案、抵押登記、催款等一系列按揭手續(xù)提供一條龍服務提供二手樓租、售專業(yè)服務80營銷策略營銷策略營銷總攻略圖營銷總攻略圖產產品品攻攻略略營營銷銷推推廣廣攻攻略略展展示示攻攻略

47、略銷銷售售服服務務攻攻略略銷銷售售攻攻略略招招商商攻攻略略81招商工作價值探討招商工作價值探討制造熱潮，提高市場關注度，促進商鋪的銷售1 1主力店效應實現(xiàn)手段主力店效應實現(xiàn)手段2 2吸引客源吸引客源3 3選擇部分商鋪先行招商，引進主力店，拉升項目形象以招商為銷售牽引廣泛的客戶資源，擴大商鋪購買客戶的廣度提升購買商鋪客戶的信心提升購買商鋪客戶的信心4 4招商更有助于提升街區(qū)人氣，給到客戶信心保障，提高客戶營銷成交率82目標商家目標商家商家特征商家特征對項目的作用對項目的作用應對策略應對策略主力大鋪一般都有特定的選址計劃、標準和流程，決策周期較長；談判能力強；決定整個項目的發(fā)展前景熟悉其選址特征，

48、盡可能的迎合；同時與幾個大型店進行談判；給予一定的優(yōu)惠條件；組合業(yè)態(tài)國際或國內知名品牌商家；一般對地址有一定要求，對產品的適應性較強；不同商家談判能力不同；可一定程度帶動其店鋪周邊的商業(yè)氛圍；如果規(guī)劃得當，多家組合也能在一定程度上起到旗艦店的作用；利用一類大型店對其形成吸引；配套服務一般對主力店和旗艦店有一定依賴，需要分享其客流；產品適應性強；談判能力較弱對項目商業(yè)的補充利用一類大型店對其形成吸引；進行嚴格篩選；主力店的招商對整個街區(qū)的目標實現(xiàn)及未來經營的人氣貢獻至關重要，而且大商家的招商談主力店的招商對整個街區(qū)的目標實現(xiàn)及未來經營的人氣貢獻至關重要，而且大商家的招商談判期較長，因此安排主力店

49、招商工作，以整體招商基調配合到項目整體目標的實現(xiàn)判期較長，因此安排主力店招商工作，以整體招商基調配合到項目整體目標的實現(xiàn)招商策略招商策略大鋪主力店先行（即刻實施）大鋪主力店先行（即刻實施）83招商策略招商策略主力店招商策略主力店招商策略商家選址基本商家選址基本出發(fā)點出發(fā)點決策因素決策因素招商策略招商策略招商方職責招商方職責分工分工高利潤店鋪盈利能力項目區(qū)域及店鋪位置挖掘項目商業(yè)價值錦譽客流量及客戶消費水平交通條件建筑條件布局及使用功能產品定制或功能彈性化開發(fā)商配套條件軟性指標租金合理制定租金提供優(yōu)惠條件及優(yōu)質服務開發(fā)商管理與服務低風險競爭對手項目定位u定位準確u科學規(guī)劃業(yè)態(tài)錦譽項目或發(fā)展前景輔

50、助業(yè)態(tài)或商家u規(guī)劃前景u盡快確定主力店及品牌店錦譽/開發(fā)商能力可及資金流u開店計劃u內部決策流程u調查、訪談錦譽人力資源地方政策84招商客戶策略招商客戶策略五地并行，主動出擊五地并行，主動出擊項目所在地項目所在地發(fā)展商既往客戶資源發(fā)展商自身資源錦譽開遠項目客戶聯(lián)動資源企業(yè)資源資源錦譽開遠項目聯(lián)動老客戶資源85招商舉措招商舉措擴大影響，引發(fā)市場關注，吸引客戶群體關注，客戶角色牽引轉換主力商家主力商家招商招商擴大影響，引發(fā)市場關注，吸引客戶群體關注，客戶角色牽引轉換包裝展示包裝展示/ /推廣到位推廣到位導示系統(tǒng)休閑設施86招商物料準備招商物料準備招商手冊招商手冊招商招商PPTPPT側重于租鋪不如買

51、鋪的概念傳遞PP演示+ PP演示的綜合版PPPP演示重點：演示重點：“描繪前景描繪前景”PPPP演示演示重點：重點：“價值闡述價值闡述”87營銷策略營銷策略營銷總攻略圖營銷總攻略圖產產品品攻攻略略營營銷銷推推廣廣攻攻略略展展示示攻攻略略銷銷售售服服務務攻攻略略銷銷售售攻攻略略招招商商攻攻略略88銷售攻略銷售攻略分期建議銷售策略體系銷售總策略分區(qū)原則推售商鋪產品配比推售次序推售原則推售商鋪銷售模式推售商鋪價格策略銷售分區(qū)銷售分區(qū)銷售策略銷售策略銷售模式銷售模式首批推鋪解析首批推鋪解析首批推鋪區(qū)確定89銷售總體策略銷售總體策略以營銷為重要支持條件,我們-積累客戶積累客戶, ,快速消化快速消化, ,小步快跑小步快跑! !營銷鋪王營銷鋪王, ,打造價值標桿打造價值標桿! !專項營銷專項營銷, ,解決尾貨解決尾貨! !90銷售策略體系銷售策略體系積累客戶積累客戶, ,快速消化快速消化, ,小步快跑小步快跑! !營銷鋪王營銷鋪王, ,打造價值標桿打造價值標桿! !專項營銷專項營銷, ,解決尾貨解決尾貨! !把握銷售期積累的商鋪咨詢客戶立足產品,借助營銷,不斷擴大客戶來源,迅速積累并消化客戶群提升形象檔次,增強客戶對項目的信心度提升商鋪價值促進其他位置的商鋪的銷售前期老帶新客戶聯(lián)動所積累的客戶營銷前期大客戶資源挖掘的積累進行專項非大眾化營銷中小面積商鋪地段好位