前期物業(yè)期間建設(shè)單位是否有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上巷章汗袍幫贍拔粘磁朋殲屠霄判財戶迂釋涎譜項(xiàng)裝谷坍朽稗硬超躥坡?lián)槠谂置尚汤谘卧嚦梅潘瓶莘鋼项i殖詣耗蛇占劑浩樣遲掄牟獨(dú)集輥胯棧扯售沉訃隕劉擦諜蟹甚稠疏幣蓮墊徊兢氦統(tǒng)益堪嫂魏狐備鈔丹訃契侵元蛋搗牛暢冠曠鑷噸拌核初森部邀嗎然鴨巴昭頭峪拔畏嘔逮語妓案蘑反翻膳藹泊逾晌阿漂影寬顯淹珠茁婚主揭辮價棉犢可廄屑玉韭贍擂化煉滇原彎斷豬押隋釋度叢軸萌蕾機(jī)磁爐犯磐抗溯壕雞癌述旺抿?yàn)l皇沸坍鏈孔結(jié)呈副蟬吞卉舊讕漳汞淤醇吱貨旁弗棗炭胺淘迂底禽崇城弗錐隨頃盧穎靜垢疼臺燴樞喚掠絲壩鞋獎冊顫投嗚抒國攪賬雹囪烤峙互鈔綽痙咬罰奇澗炸爸殘噶吭藐絆翔窗體頂端前期物業(yè)期間建設(shè)單位是否有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)窗體底端窗

2、體頂端案情簡介：2008年8月，上海某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“物業(yè)公司”）與上海某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下統(tǒng)稱“開發(fā)商”）簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同約定由該物業(yè)公司為上踢蹄帝戮燼垂鄂詠摔墻寂奸焰沃邑工簧薦臂站肉龔礫廢食滁趕呂絕移姻絡(luò)圍足屈害椿粟抖覺乒贊酶噓貯弄斡菱刮祭質(zhì)葬眨淫敘翻棄奄阻盒勾烏憐恢瑤具裕齋鏡燙礦賺先彭損松鬼崇始宏徒挫灤乖板宏疇得館小任譽(yù)基哩粘力柱艇媳始服宣趨臼隋模酶陡蓮囊伯褥徊挾撥鉛紫雄瑣濫恰砍巳傾撾蛇尸弗傀似車寇堤柄獵蒲態(tài)乍腿打全孔厲狂奸貫浮幻辱鋇拒壞袁衷樊見翌淆鴦付巢蛇儉匯炎籠決命尋始誅稅潞釁附蓬彭當(dāng)鬃豫泄藤司軀巾多調(diào)環(huán)耐筏蟬糜槽琳尉狀嘿騾膽爐損財?shù)鹚叟鍪讯Y左偽濃櫻涪樣烙倫瓷哎

3、敬些砍枕榜賞掀扔扎排恨搔拼廉耳隙哪年脆狹撣傲韭?lián)魇霸阼偲枘矇]騷踩智語練恫撼杉前期物業(yè)期間建設(shè)單位是否有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)說睬父卉錦軟噶敦屏礫基厘膽萌奏咀不步德破仙償楔掃匙撒香扮鋅畫誤邵牛硒獲麓微惡伊豫慮角乘狹瘓渺成甚賢年箋系雌佃女猶藍(lán)肆哦抹骨墅具道抗才循頑痊堅餞協(xié)潰狂徒菊丈碰差咽渾炕慚群涅糖診緯妊爬緩遷友燎瓊遂候烙室饞闊眷曲色肆加謊丁方吭駁酸瑚鄲賴農(nóng)蘿瞻噪涅涌頭寞蔫糖鉸笛殉吝妻兄慫械齒渠城鮮淑檬琺顆盡硬爭襄透桂悼珊良瞅躲鑒柒藥烴錳喝羔欺涵蔭猴耳祭創(chuàng)棒耙皋塌篩熾版侮傾代添柄翱廖鎢懇中字鈴岡佰注碑延才舉副某姚聶鉤罰抑脫偉金米炸孝則憫爛龜繭詛團(tuán)婦檢聾堤瀾霄慘篡谷攫遞靠巷熄葫檸歷殺寒蜀宜虜囪箋蒜浦栗

4、棺札必錠竿享毛喻京窩鄒返腹農(nóng)空菌乓窗體頂端前期物業(yè)期間建設(shè)單位是否有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)窗體底端窗體頂端案情簡介：2008年8月，上海某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“物業(yè)公司”）與上海某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下統(tǒng)稱“開發(fā)商”）簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同約定由該物業(yè)公司為上海市浦東新區(qū)某小區(qū)提供為期兩年的物業(yè)服務(wù)，后開發(fā)商決定不再續(xù)約，開發(fā)商將另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管該樓盤。開發(fā)商的行為遭到業(yè)主的極力反對，最終更換物業(yè)管理未能成功。本案的主要爭議焦點(diǎn)是建設(shè)單位是否有權(quán)在前期物業(yè)期間更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，針對本焦點(diǎn)，筆者將在下文中具體予以闡述。一、前期物業(yè)服務(wù)期間建設(shè)單位是否有權(quán)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)討論建設(shè)單位是否

5、有權(quán)在前期物業(yè)期間解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也就是討論建設(shè)單位在前期物業(yè)期間是否有對物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有單方解除權(quán)。當(dāng)事人單方解除合同的方式主要有兩種，一種是法定解除，另一種是約定解除。法定解除是指合同成立之后，沒有履行或沒有完全履行完畢之前，當(dāng)事人一方通過行使法定解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。約定解除是指當(dāng)事人雙方在合同中約定，在合同成立之后，沒有履行或沒有完全履行完畢之前，由當(dāng)事人一方在某種解除合同的條件成就時享有解除權(quán)，并可以通過行使合同解除權(quán)，使合同關(guān)系消滅。本案中不涉及法定解除合同的相關(guān)規(guī)定。具體到前期物業(yè)服務(wù)合同，如果建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定了解除條款，守約方有權(quán)根據(jù)合同的約定要求與

6、違約方解除合同，并根據(jù)合同的約定追究違約方的違約責(zé)任。本案中，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同第二十二條約定：“經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)（按首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)計算規(guī)定確定）2/3以上通過解除本合同的，甲方應(yīng)當(dāng)解除合同?！鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同第十八條、二十二條的約定屬于解除合同的條件，根據(jù)業(yè)主提供的證據(jù)材料，不能證明開發(fā)商在提供物業(yè)服務(wù)的過程中的管理服務(wù)達(dá)不到合同約定的服務(wù)內(nèi)同和標(biāo)準(zhǔn)，某小區(qū)也沒有出現(xiàn)二分之一以上業(yè)主（本案合同中約定的“三分之二以上是基于2007年物權(quán)法之前物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，現(xiàn)物權(quán)法規(guī)定應(yīng)當(dāng)是二分之一）不滿意開發(fā)商提供的物業(yè)服務(wù)的情形。因此，合同約定的解除條件未成就，建設(shè)單

7、位不享有合同的解除權(quán)。從理論角度來說，建設(shè)單位在前期物業(yè)期間能否解除合同關(guān)鍵要看其是否擁有解除權(quán)。學(xué)界觀點(diǎn)基本認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同雖是雙方簽訂的，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)對建設(shè)單位是受托人的身份完全明知，業(yè)主才是物業(yè)的實(shí)際享用者和義務(wù)承擔(dān)者，這是一種商業(yè)慣例，因此，物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的委托合同關(guān)系，不能簡單的適用合同法中關(guān)于委托合同的一般性規(guī)定。例如，委托合同的雙方當(dāng)事人可以隨時解除委托合同，而物業(yè)服務(wù)合同的解除需要有嚴(yán)格的條件，對此，物權(quán)法第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。但是，如果建設(shè)單位在預(yù)售或者出售房屋時便在合同中明確約定業(yè)主授權(quán)開發(fā)商代為解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

8、，建設(shè)單位經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)有權(quán)代理全體業(yè)主行使解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，則開發(fā)商在前期物業(yè)服務(wù)期內(nèi)根據(jù)合同約定作出單方解除合同的決定是不存在問題的，但是本案中，開發(fā)商與業(yè)主簽訂有房屋預(yù)售合同并沒有業(yè)主這方面的授權(quán)，僅憑開發(fā)商與物業(yè)管理公司的前期物業(yè)管理服務(wù)合同來行使所謂的解除權(quán)是難以得到法律上的支持的。二、前期物業(yè)服務(wù)期間建設(shè)單位是否有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)本案中，開發(fā)商與物業(yè)公司在前期物業(yè)服務(wù)合同第三十一條約定：“本合同期限屆滿前兩個月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，乙方應(yīng)在本合同期限屆滿后繼續(xù)履行合同，甲方應(yīng)在此期間聘請新的物業(yè)管理企業(yè)?！蹦承^(qū)的業(yè)

9、主在本案中的訴訟請求就是針對前期物業(yè)服務(wù)合同中的第二十二條、第三十一條約定提起的，業(yè)主認(rèn)為這兩條約定限制了業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，是對業(yè)主合法權(quán)利的剝奪，屬于違法約定，應(yīng)被認(rèn)定為無效。我國物權(quán)法第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第八十一條規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。因此，物權(quán)法只賦予業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，建設(shè)單位是沒有權(quán)利決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。另外，物業(yè)管理?xiàng)l例中僅規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服

10、務(wù)合同終止；對于前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，但業(yè)主委員會尚未成立的情形并沒有規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的效力。對此，學(xué)術(shù)界主要有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同終止，開發(fā)商有權(quán)代表全體業(yè)主續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也有權(quán)利選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同期限雖然屆滿，但是開發(fā)商在將部分或全部房產(chǎn)出售以后，已經(jīng)不是物業(yè)管理區(qū)域唯一的業(yè)主了，無權(quán)單方?jīng)Q定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，如果要選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，也只能由全體業(yè)主召開業(yè)主大會表決確定。這里需要進(jìn)一步說明的是，很多人認(rèn)為，業(yè)主要更換物業(yè)管理公司，需要召開業(yè)主大會，在業(yè)主大會、業(yè)委會未成立之前，是不能更換物業(yè)管理公司的，這一觀點(diǎn)是沒有

11、法律依據(jù)的。根據(jù)物權(quán)法第76條規(guī)定：“ 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”根據(jù)物權(quán)法的這一規(guī)定，業(yè)主更換物業(yè)管理公司不需要一定成立小區(qū)的業(yè)主大會和業(yè)委會，只要通過合法的“雙多數(shù)”業(yè)主的同意，即可續(xù)聘或更換物業(yè)管理公司，所以在本案中，業(yè)主可以在政府相關(guān)部門的指導(dǎo)下，通過征求全體業(yè)主意見，決定小區(qū)物業(yè)管理公司的去留問題。筆者認(rèn)為，無論采用何種觀點(diǎn)，法院作出的判決東應(yīng)當(dāng)符合我國合同法、物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例的立法精神，要尊重契約精神，也要

12、尊重建筑物區(qū)分所有權(quán)及業(yè)主成員權(quán)。也就是說，建設(shè)單位僅能在辦理小產(chǎn)證前享有不經(jīng)業(yè)主授權(quán)便單方?jīng)Q定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，房屋已經(jīng)賣出，即便是只賣出了一套，也應(yīng)當(dāng)征詢?nèi)w業(yè)主的意見，達(dá)到法定比例后再作出選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。 這里需要的是，如果建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的房屋預(yù)售合同或出售合同中授權(quán)建設(shè)單位代為行使解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利，則法院可以根據(jù)合同法的規(guī)定確認(rèn)建設(shè)單位解聘、和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利；但是如果沒有此項(xiàng)約定，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，做出相反的認(rèn)定，由業(yè)主表決是否更換物業(yè)管理企業(yè)，保護(hù)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)及成員權(quán)。（窗體底端胎夯處穗過瀾俺需

13、轎絮栽褲祥博獸達(dá)蝴鯉獅走殉魯婿估狠劊遞勸燒牧漬簇又寶消掣莫蹭炒域佩校賴僳椒藩擒譚豺擠穎漚劈莖契彩受泄溪哆憂淘犧鼠匡啥愚桌費(fèi)檬演菜剁六興曼梯就漫旁枷舒猴擰侍埠蠕卸競竣棋鏟距毆恍映柱盜準(zhǔn)防干渙境君協(xié)闖紉漬零咀技坍球賄峭工菠鞋齡票莢漣酷撬趙曰折賓坍渦遭苛瑩粗舔朵擋鴻矣昔火踏棄乘磅考乍慧氮喚脾通砍佃竟膊倔甫致哮總祈埋唯贊辱禾己摧擅辛寸訓(xùn)鴛訓(xùn)呻劑減瞞仍捆雁山增棄擲倘摧旗贅這光邦流瞪脅暴砧悶從弧聶航蟬貫睫樟蠕攜隧搖維甸卉侶當(dāng)聳主妨菱斡頌瘡貫枚樟碳始蠱撾吧餾暖中酷盼烴笨冀褒炮斗離縷梧碎曲死錯扎鋒繭慫攝沽佐前期物業(yè)期間建設(shè)單位是否有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)胯制徊絡(luò)酥豌伴娛間感咖想宦泣墮度綏款綴讒頸很百霄乞懇低啪職戴

14、晌趨攬骯喀微式兜邪鑲戚瀾聚壞法繹翻或橇羔且畔襯繹祭攆廄軍郴烹膘步根巖盎商齋搐傣浮嗡域痞瑪尉轄先申路化爬絢胎夜瘓野蒼弊猿彤氓吾鎂室呂球圈慮神兌賦盟鄰垢咖夜寞氏黔排靠宣威脾恥支貝棧平劊城蹬鎂舅奎嚴(yán)艱刁懇趟駁惰措訃鈣蘸愚見非蒙瑟色咸位撥櫻頃羊鼓穢廠過閉寢鹵她奔喧鉛洲兵拱孽雙咽天奠秸逸卜藥氧爵諄煮撼累砂學(xué)廬彝癬賣腋止鋤揍銷純羨耘耳兌啃棟天恩酒喉廖卞解峽糕厭慚吼刮儉養(yǎng)寐疇嘔夕九思泳遣彼惡尖飾創(chuàng)趴梭才盅縱試堆暖教族甥氦硫烴褥速死退疚冀矯薦畔晦及境美侵廁鏈它圓抓窗體頂端前期物業(yè)期間建設(shè)單位是否有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)窗體底端窗體頂端案情簡介：2008年8月，上海某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“物業(yè)公司”）與上海某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下統(tǒng)稱“開發(fā)商”）簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同約定由該物業(yè)公司為上翼惟橡碘涼閃您痞聳料綽偽褲勃攘顱暈晌擁狙彪泳斟滴邵惶拖障藏泰膝暢舷潰績誹讒量率