C物業(yè)公司資源管理程序

1、C物業(yè)公司資源管理程序1公司應(yīng)準時確定并供應(yīng)所需的資源，以：a)實施和改進質(zhì)量管理體系，并持續(xù)地改進其有效性;b)通過滿意業(yè)主和住戶的要求使他們滿足。2資源可包括：人員、信息、供方、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境及財務(wù)資源等。3本公司從使業(yè)主和住戶滿足的角度動身，對人員、設(shè)施和工作環(huán)境規(guī)定了相應(yīng)的要求，特編制以下的程序文件：標題GB/T19001-2000標準條款對照6.1人力資源掌握程序6.26.2基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境掌握程序6.3，6.4-1人力資源掌握程序1目的對擔當質(zhì)量管理體系職責的人員規(guī)定相應(yīng)崗位的能力要求，并進行培訓或采取其他措施以滿意規(guī)定要求。2適用范圍適用于擔當質(zhì)量管理體系規(guī)定職責的全部人員

2、，包括臨時雇用的人員，必要時還包括供方的人員。3職責3.1管理部a)負責編制各部門負責人的崗位工作人員任職要求;b)負責公司年度培訓計劃的制定及監(jiān)督實施;c)負責上崗基礎(chǔ)教育;d)負責組織對培訓效果進行評估。3.2各部門a)編制本部門員工崗位工作人員任職要求;b)負責本部門員工的崗位技能培訓。3.3管理者代表負責審核崗位工作人員任職要求、公司年度培訓計劃。3.4總經(jīng)理負責批準崗位工作人員任職要求和公司年度培訓計劃。4程序4.1人員能力4.1.1擔當質(zhì)量管理體系規(guī)定職責的人員應(yīng)是有能力的，對能力的推斷應(yīng)從教育、培訓、技能和經(jīng)歷方面考慮。4.1.2各部門負責人編制本部門崗位工作人員任職要求，報管理

3、者代表審核、總經(jīng)理批準。4.1.3管理部編制各部門負責人崗位工作人員任職要求，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準。部門負責人應(yīng)至少滿意下列條件之一：a)具備相關(guān)專業(yè)的技術(shù)職稱;b)大專以上學歷，并已工作2年以上;c)受過相關(guān)的職業(yè)培訓;d)具備3年以上相關(guān)工作經(jīng)歷。4.1.4崗位工作人員任職要求經(jīng)審批后，作為管理部選擇、招聘、支配人員的主要依據(jù)。4.2培訓和意識4.2.1應(yīng)識別從事影響質(zhì)量的活動的人員的能力需求，分別依據(jù)新員工、在崗員工、轉(zhuǎn)崗員工、特別工作人員、內(nèi)審員等的崗位責任制定并實施培訓需求。4.2.2新員工培訓a)公司基礎(chǔ)教育：包括公司簡介、員工守則、質(zhì)量方針和質(zhì)量目標、質(zhì)量、安全和環(huán)保意識

4、、相關(guān)法律法規(guī)、質(zhì)量管理體系標準基礎(chǔ)學問等的培訓。在進入公司一個月內(nèi)，由管理部組織進行;b)部門基礎(chǔ)教育：學習本部門工作手冊的主要內(nèi)容，由所在部門負責人組織進行;c)崗位技能培訓：學習服務(wù)作業(yè)指導書、所用設(shè)備的性能、操作步驟、安全事項及緊急狀況的應(yīng)變措施等，由所在崗位技術(shù)負責人組織進行，并進行書面和操作考核，合格者方可上崗。4.2.3在崗人員培訓：按培訓計劃，每年至少應(yīng)對在崗員工進行一次全面的崗位技能培訓和考核。4.2.4特別工作人員資格要求及培訓a)專心執(zhí)行北京市物業(yè)管理單位經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員實行崗位培訓持證上崗制度管理方法，管理部全同相關(guān)部門依據(jù)詳細狀況制定特別崗位人員名單，報總經(jīng)理

5、批準;b)電氣焊工、電工、鍋爐工、電梯工、駕駛員等需取得國家授權(quán)部門相應(yīng)的培訓合格證書;c)質(zhì)量管理體系內(nèi)審員應(yīng)由質(zhì)量認證咨詢機構(gòu)培訓、考核、持證上崗;d)管理部按特別崗位人員名單支配有關(guān)人員進行培訓，合格后方可上崗。4.2.6轉(zhuǎn)崗人員培訓(同4.2.2b,c)4.2.7通過教育和培訓，使員工意識到：a)滿意客戶和法律法規(guī)要求的重要性;b)違反這些要求所造成的后果;c)自己從事的活動與公司發(fā)展的相關(guān)性。公司鼓舞員工參與質(zhì)量管理，為實現(xiàn)質(zhì)量目標做出貢獻。4.2.8評價所供應(yīng)培訓的有效性a)通過理論考核、操作考核、業(yè)績評定和觀看等方法，評價培訓的有效性，評價被培訓的人員是否具備了所需的能力;b)每

6、年第四季度管理部組織各部門培訓負責人及員工代表，召開年度培訓工作會議，評價培訓的有效性，征求意見和建議，以便更好制定下年度的培訓計劃;c)管理部加強對員工日常工作業(yè)績的評價，可隨時對各部門員工進行現(xiàn)場抽查，對不能勝任本職工作的員工，應(yīng)準時暫停工作，支配培訓、考核，或轉(zhuǎn)崗，使員工的能力與其從事的工作相適應(yīng)。 4.2.9管理部負責建立、保存員工培訓檔案。4.3培訓計劃及實施4.3.1每年11月各部門上報管理部下年度的培訓申請單，依據(jù)公司需求及下年度各部門培訓申請單，管理部于12月制定下年度的年度培訓計劃(包括培訓內(nèi)容、對象、時間、考核方式等內(nèi)容)，報管理者代表審核，總經(jīng)理批準后下發(fā)各部門，并監(jiān)督實

7、施。4.3.2每次培訓各相關(guān)部門應(yīng)填寫培訓記錄表，記錄培訓人員、時間、地點、老師、內(nèi)容及考核成果等，培訓后將有關(guān)記錄、試卷或操作考核記錄等交管理部存檔。4.3.3各部門的計劃外培訓，應(yīng)填寫培訓申請單，報管理者代表批準，由相關(guān)部門組織實施。4.4當培訓滿意不了服務(wù)能力要求時，可通過其他措施，例如招聘等，以獲得滯要求的人員。由管理部負責進行。5相關(guān)文件5.1各部門工作手冊及相關(guān)的法律法規(guī)。5.2各部門崗位工作人員任職要求。5.3北京市物業(yè)管理單位經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員實行崗位培訓持證上崗制度管理方法(1997)。6質(zhì)量記錄6.1培訓記錄表。6.2培訓申請單。6.3年度培訓計劃。6.4員工培訓檔案

8、。6.5特別崗位人員名單。-2基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境掌握程序1目的確定并供應(yīng)和維護為實現(xiàn)服務(wù)的符合性所需要的設(shè)施，確定并管理為實現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作環(huán)境中的各種因素。2適用范圍適用于為實現(xiàn)服務(wù)符合性所需的設(shè)施，如工作場所、硬件和軟件、工具和設(shè)備、支持性服務(wù)如通訊、運輸設(shè)施等的掌握;對工作環(huán)境中人和物的因素進行掌握。3職責3.1工程部負責對實現(xiàn)服務(wù)符合性所需的設(shè)施進行掌握。3.2管理部、工程部、清潔部、綠化部、保安部分別在各自的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)對實現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作環(huán)境進行掌握。4程序4.1基礎(chǔ)設(shè)施的確定公司為實現(xiàn)服務(wù)符合性活動所需的基礎(chǔ)設(shè)施包括：工作場所(辦公場所、健身消遣場所、車間等)、服務(wù)設(shè)施

9、(包括軟件和硬件，如計算機管理網(wǎng)絡(luò)、通訊設(shè)施、運輸設(shè)施、水、電、氣供應(yīng)、道路及排污管線等)、支持性設(shè)備和工具(如修理用的設(shè)備和工具等)。4.2依據(jù)建設(shè)部全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準，對于各類服務(wù)設(shè)施的管理應(yīng)做到：a)各類設(shè)施圖紙、檔案資料齊全，管理良好;b)設(shè)施運行正常，有正常的保養(yǎng)、檢修制度;c)運行人員嚴格根據(jù)操作規(guī)程執(zhí)行;d)電梯按規(guī)定時間運行;e)居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全;f)消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時啟用;g)鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常。冬季居室溫度不低于16。4.3設(shè)施的供應(yīng)4.3.1設(shè)施的接管、驗收：在

10、接管物業(yè)設(shè)施時，由物業(yè)驗收接管領(lǐng)導小組的機電組負責按設(shè)施使用說明書和相關(guān)資料對接管的設(shè)施進行驗收。達不到要求者，應(yīng)通知有關(guān)單位限期整改。設(shè)施的接管的相關(guān)資料由工程部復核存檔。4.3.2設(shè)施的選購：工程部依據(jù)使用部門的要求及公司發(fā)展的需要，填寫服務(wù)設(shè)施配置申請單，注明設(shè)施名稱、用途、型號規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、單價、數(shù)量等，報總經(jīng)理批準后，由管理部組織詳細實施選購。4.3.3選購設(shè)施的驗收a)選購的設(shè)施，工程部組織使用部門進行安裝調(diào)試，確認滿意要求后，由工程部和使用部門在設(shè)施驗收單上簽字驗收，并記錄設(shè)施名稱、型號規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、單價、數(shù)量、隨機附件及資料等內(nèi)容。設(shè)施驗收單由工程部保管;b)驗收不合格的設(shè)

11、施，工程部與供方協(xié)商解決，并在設(shè)施驗收單上記錄處理結(jié)果。4.3.4設(shè)施的登記建賬4.3.4.1驗收合格的設(shè)施由工程部進行編號，在設(shè)施管理臺賬上登記，并建立設(shè)施檔案，填寫服務(wù)設(shè)施一覽表。4.3.4.2設(shè)施的分類編號。工程部依據(jù)設(shè)施對物業(yè)服務(wù)的重要性分類，按類別編號：a)一級設(shè)施：對客戶生活、工作、安全有重大影響的設(shè)施，如電梯、中央空調(diào)、發(fā)電機、高壓配電柜、生活水泵、消防水泵、噴淋泵、火災自動報警掌握系統(tǒng)、消防聯(lián)動柜、保安監(jiān)視系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理軟件、小區(qū)健身設(shè)施等;編號為：-×××b)二級設(shè)施：對客戶生活、工作、安全有一般影響的設(shè)施，如衛(wèi)星接收系統(tǒng)、低壓配電柜、

12、單機空調(diào)、一般康體消遣設(shè)施等;編號為：-×××c)三級設(shè)施：對客戶生活、工作起支持性作用或修理用的設(shè)施，如洗衣機、除濕機、電、氣焊設(shè)備、臺鉆、潛水泵等。編號為：-×××工程部負責根據(jù)規(guī)定懸掛設(shè)施標識卡，規(guī)定設(shè)施責任人，并在設(shè)施管理臺賬上登記。4.4設(shè)施的使用、保養(yǎng)和修理a)依據(jù)需要，工程部組織編寫機電設(shè)備運行修理工作手冊等操作規(guī)程，發(fā)放給使用部門。對于大型、精密設(shè)施或關(guān)鍵、特別過程所用的設(shè)施必需有操作規(guī)程，相關(guān)操作人員應(yīng)由工程部組織培訓、考核合格后上崗。對國家有規(guī)定的特別工種，要求操作人員持有相應(yīng)的國家授權(quán)管理機構(gòu)頒發(fā)的上崗證方可上崗

13、;b)一、二級服務(wù)設(shè)施的運行應(yīng)由操作者按規(guī)定填寫相關(guān)的運行記錄;c)工程部制定設(shè)施日常保養(yǎng)項目表，規(guī)定保養(yǎng)項目，頻次，發(fā)給使用部門執(zhí)行，各崗位負責人監(jiān)督檢查執(zhí)行狀況。工程部每季度匯總設(shè)施日常保養(yǎng)項目表，整理入檔并作為制定年度檢修計劃的依據(jù);d)工程部每年12月制定下年度的設(shè)施年度檢修計劃，發(fā)至各部門執(zhí)行;e)日常運行中使用部門無法排解的故障，應(yīng)填寫設(shè)施檢修單報工程部檢修。檢修中的設(shè)施應(yīng)掛紅色檢修牌，檢修好的設(shè)施應(yīng)有使用部門負責人簽字驗收方可使用。工程部應(yīng)將檢修狀況記錄在相應(yīng)的設(shè)施管理卡上。需外包修理的設(shè)施，應(yīng)執(zhí)行選購掌握程序中對供方評定的有關(guān)規(guī)定;f)現(xiàn)場使用的設(shè)施應(yīng)有統(tǒng)一的編號，以便于維護保

14、養(yǎng);g)對工作場所的管理由在該場所工作的相關(guān)部門管理，確保相宜的工作條件。4.5設(shè)施的報廢a)對無法修復或無使用價值的設(shè)施，由工程部填寫設(shè)施報廢單，一、二級設(shè)施經(jīng)總批準后報廢。對三級設(shè)施，由使用部門填寫設(shè)施報廢單報工程部經(jīng)理批準報廢。工程部在設(shè)施管理卡及服務(wù)設(shè)施一覽表中注明狀況;b)報廢的設(shè)施應(yīng)掛黑色報廢牌。4.6工作環(huán)境管理部、工程部、清潔部、綠化部、保安部依據(jù)各自的業(yè)務(wù)范圍確定并管理為實現(xiàn)服務(wù)符合性所需的工作和生活環(huán)境中人和物的因素，依據(jù)服務(wù)作業(yè)需要，負責確定并供應(yīng)作業(yè)場所必需的基礎(chǔ)設(shè)施，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，包括：a)配置適用的辦公用房并依據(jù)服務(wù)需要適當裝修，樹立良好的企業(yè)形象;b)配置必要的空調(diào)、消防器材，保持相宜的溫、濕度和職業(yè)衛(wèi)生、安全;c