物業(yè)管理案例100問

1、一、物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含哪些內(nèi)容？答：(1)雙方當(dāng)事人和物業(yè)管理物業(yè)的基本情況；(2)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；(3)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取方法；(4)合同的期限、合同終止和解約的約定、合同終止時(shí)預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、結(jié)余維修費(fèi)用、物業(yè)管理用房、物業(yè)資料等的移交方法；(5)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；(6)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。二、物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成有哪些？答：(1)人員費(fèi)用，包括管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會保險(xiǎn)費(fèi)用等。(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的

2、日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用，包括二次供水、加壓設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、消防、監(jiān)控、智能化等設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)及檢測費(fèi)用，不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用。(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用，包括所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、公共管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、(除垃圾處理費(fèi)以外的)環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。(4)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用，包括維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)及通訊設(shè)備管理費(fèi)用、秩序維護(hù)人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。(5)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括管

3、理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。(6)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用和固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用，辦公費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公費(fèi)用，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用是指在物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)年限分?jǐn)傎M(fèi)用。(7)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用。(8)管理費(fèi)分?jǐn)偅侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而由各服務(wù)項(xiàng)目承擔(dān)的費(fèi)用。

4、(9)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用(如文體、聯(lián)誼、比賽等必要的社區(qū)文化活動等)。(10)法定稅費(fèi)。(11)合理利潤，住宅物業(yè)服務(wù)成本利潤率最高不得超過8%三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一次性收取一年甚至多年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否合理？答：根據(jù)湖南物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十九條第4款“物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，經(jīng)雙方約定可以預(yù)收，但最長預(yù)收期限不得超過十二個(gè)月”之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取滯納金（違約金）是否有法律依據(jù)？答：滯納金是指超過規(guī)定的繳款期限，向繳款人征收的一種帶有懲罰性質(zhì)的款項(xiàng)。實(shí)際上是合同法中規(guī)定

5、的遲延履行的違約金，即違約金，是對繳款人違約行為的一種懲戒。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都在物業(yè)服務(wù)合同中約定對拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主從欠費(fèi)之日開始收取日3%。（5%。、1%。）的滯納金（違約金）。在原湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法第二十一條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使下列權(quán)利、（五）對無故不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)合同規(guī)定限期繳交,并可加收每日千分之三的滯納金。逾期仍不繳納者，可給予必要的服務(wù)限制措施”之規(guī)定，對欠費(fèi)業(yè)主收取日3%。滯納金有明確規(guī)定。湖南物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第三十條“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的

6、，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其及時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；逾期仍不交納的按物業(yè)服務(wù)合同約定，交納相應(yīng)的滯納金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳”之規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取滯納金（違約金）。同時(shí),在業(yè)主書面承諾的（臨時(shí)）管理規(guī)約中也有明確約定。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取滯納金（違約金）符合法律法規(guī)的規(guī)定。五、已辦理入住業(yè)主，能否以未享受服務(wù)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答：根據(jù)物權(quán)法第七十二條、“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得放棄權(quán)利不履行義務(wù)”之規(guī)定，業(yè)主不能以未享受服務(wù)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理的概念是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相

7、關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。顯而易見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分提供服務(wù)，對業(yè)主的專有部分除雙方另有約定外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不存在另行提供專有部分的服務(wù)。物業(yè)中專有部分和共有部分是不可分割的組成部分，業(yè)主已經(jīng)享有了服務(wù)，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)履行其法定義務(wù)。這才符合權(quán)利和義務(wù)對等的憲法精神。六、某業(yè)主去年買了一套期房，應(yīng)該是今年7月交房，但是現(xiàn)在由于開發(fā)商自身的原因，遲遲不能交房。按照當(dāng)初的預(yù)售合同。開發(fā)商應(yīng)該向業(yè)主支付違約金的。但是，業(yè)主現(xiàn)在提出用這筆違約金來抵償今后一段時(shí)間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以抵償違約金嗎？答：根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)費(fèi)與違

8、約金不能相抵的，物業(yè)服務(wù)與開發(fā)商售房是兩個(gè)法律關(guān)系，是主體不同的兩份合同。其一開發(fā)商因自身延期交房向業(yè)主支付違約金；其二與業(yè)主因享受物業(yè)服務(wù)而向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；這是截然不同的兩件事。合同法雖然規(guī)定了抵銷，但是是針對相同的合同主體而言。雖然用物業(yè)服務(wù)費(fèi)抵償違約金符合“債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的”這一點(diǎn)，而物業(yè)服務(wù)與開發(fā)商售房是不同的兩個(gè)法律主體。因此，不能適用合同法規(guī)定的抵銷。七、辦不下來房產(chǎn)證拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答：該行為欠妥。首先，應(yīng)當(dāng)明確商品房買賣合同與（前期）物業(yè)服務(wù)合同分屬于不同的法律關(guān)系。因此辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體在開發(fā)商，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其次,雖然商品房買賣合同約定的開

9、發(fā)商交房的時(shí)間與其辦好房產(chǎn)證的時(shí)間不是同一個(gè)時(shí)間，但業(yè)主應(yīng)從收到交房通知的次月起開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而開發(fā)商法定義務(wù)應(yīng)當(dāng)按約定時(shí)間或者法定時(shí)間辦好，如未能按時(shí)辦好的應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。因此業(yè)主應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商主張違約權(quán)益，而不是違約拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。八、分期分批開發(fā)有噪音粉塵污染的，業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否可以打折？答：根據(jù)湖南物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十三條“實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，前期物業(yè)管理期間由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后依法、依規(guī)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)

10、在物業(yè)服務(wù)合同中約定”，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、政府相關(guān)部門核準(zhǔn)通過的，業(yè)主應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)繳納，而且物業(yè)服務(wù)費(fèi)是公共性服務(wù)費(fèi)，任何人都無權(quán)打折。同時(shí),根據(jù)湖南物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十二條“物業(yè)管理住宅區(qū)，因建設(shè)單位原因分期開發(fā)、分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設(shè)單位給予業(yè)主相應(yīng)補(bǔ)償，并在房屋買賣合同中約定”之規(guī)定，分期分批開發(fā)有噪音粉塵污染和交通不便的，由建設(shè)單位直接補(bǔ)償給業(yè)主，也不存在要物業(yè)服務(wù)企業(yè)打折的問題。九、空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該由誰承擔(dān)？答：根據(jù)湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十九條“物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主

11、或物業(yè)使用人收取。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位根據(jù)購房合同書面通知買受人辦理交付手續(xù)，經(jīng)物業(yè)買受人查驗(yàn)收房后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由買受人交納；物業(yè)買受人在查驗(yàn)收房時(shí)物業(yè)存在不符合法律法規(guī)規(guī)定和購房合同約定的條件，整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納；物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計(jì)收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設(shè)單位墊付并負(fù)責(zé)追繳。建設(shè)單位與物業(yè)買受人另有約定的，從其約定。已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照90%交納

12、”之規(guī)定，已竣工但尚未出售、出租納入物業(yè)管理范圍的，或者由于開發(fā)建設(shè)單位未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，空房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。物業(yè)驗(yàn)收合格，已辦理入住手續(xù)的物業(yè)，空房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人交納。十、房屋轉(zhuǎn)讓后原業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由誰繳納？答：由新業(yè)主繳納。根據(jù)湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第二十條“物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)”之規(guī)定，物業(yè)受讓人在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解物業(yè)服務(wù)合同、（臨時(shí)）管理規(guī)約等情況，并督促原業(yè)主結(jié)清相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，出現(xiàn)費(fèi)用未結(jié)清時(shí),由物

13、業(yè)受讓人承擔(dān)連帶交納責(zé)任。因此，原業(yè)主所欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由新業(yè)主承擔(dān)。十一、某小區(qū)業(yè)主孫某將自己在小區(qū)的房子租給張某居住，雙方約定由張某交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。孫某收到小區(qū)管理處的欠費(fèi)催繳函，要求其承擔(dān)租戶張某所拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。孫某就以其與張某簽訂的合同中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由張某承擔(dān)為由拒絕交納。請問出租屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)由誰承擔(dān)？答：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條第1款“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任”的明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主與物業(yè)使用人有約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約

14、定，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。因此，如果物業(yè)使用人不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主有義務(wù)進(jìn)行交納而不得以雙方的約定對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主在交納該費(fèi)用后，可以依據(jù)租賃合同向物業(yè)使用人進(jìn)行追繳。十二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)收取裝修服務(wù)費(fèi)？答：根據(jù)湖南物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第二十三條“業(yè)主（使用人）對房屋進(jìn)行裝修，裝修人在室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)。業(yè)主、裝修人或者裝飾裝修企業(yè)，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供特別服務(wù)的，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議可向業(yè)主（使用人）收取以下費(fèi)用：（1）裝修服務(wù)費(fèi)、按房屋建筑面積和裝修工期在裝修管理服務(wù)協(xié)議簽訂時(shí)一次性

15、向業(yè)主收取。裝修服務(wù)費(fèi)主要用于裝修期間各種設(shè)備、設(shè)施的能源消耗、裝修管理服務(wù)、各種資料的制作等費(fèi)用。（2）裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修產(chǎn)生的垃圾（不包括拆除墻體產(chǎn)生的建筑垃圾），也可以按照規(guī)定時(shí)間自行清運(yùn)；委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。（3）出入證件工本費(fèi)、對出入人員實(shí)行證件或登記查詢管理的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對裝修工人出入實(shí)行持證限期管理，并收取證件工本費(fèi)。（4）裝修押金、根據(jù)室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一次性向業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)收取。在裝飾裝修工程完成后應(yīng)當(dāng)立即退回。但是，裝修期間損壞的共用部分（公共走廊、墻面等）、共用設(shè)

16、施設(shè)備（電梯、對講門等）的修復(fù)由損壞責(zé)任人承擔(dān)，當(dāng)責(zé)任人拒絕修復(fù)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可扣取相關(guān)裝修押金進(jìn)行修復(fù)，其余部分應(yīng)在裝飾裝修工程完成后退回。除上述費(fèi)用以及實(shí)際提供了資料復(fù)制服務(wù)可以依照市場價(jià)格合理收取復(fù)印費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得另行收取諸如電梯使用費(fèi)、樓道維修費(fèi)等與裝修相關(guān)的其它任何費(fèi)用”之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以合理收取裝修服務(wù)費(fèi)等上述相關(guān)費(fèi)用。十三、為什么收了物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，還要收裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)？若簡單裝修，沒什么垃圾，能否少收點(diǎn)費(fèi)用？裝修為什么還要交裝修押金？答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)只包括生活垃圾的處理，而裝修產(chǎn)生的大量建筑垃圾，必須按政府規(guī)定請相關(guān)單位進(jìn)行清運(yùn)處理。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（1

17、10號令）、湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例和長沙市城市房屋裝飾裝修管理?xiàng)l例、湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)不是根據(jù)垃圾的多少而定的，而是按照您房屋的建筑面積而收取，而不能根據(jù)裝修垃圾的多少來衡量收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。為了規(guī)范文明裝修施工行為，維持良好的生活環(huán)境，有效防止不當(dāng)裝修施工對公共部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損害。根據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（110號令）、湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例和長沙市城市房屋裝飾裝修管理?xiàng)l例等有關(guān)法律法規(guī)收取押金，可以監(jiān)督裝修施工隊(duì)及時(shí)解決問題，保障您和其他業(yè)主的合法權(quán)益。十四、贈送房屋面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)怎么交？答：根據(jù)湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十八條規(guī)定“住宅公共性

18、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，按購房合同標(biāo)明的建筑面積計(jì)算”，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取主要是根據(jù)買房人產(chǎn)權(quán)證上的面積來收取，如果開發(fā)商在為買房人辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)沒有將所送面積進(jìn)行專門的說明，那么在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)候?qū)凑瘴此兔娣e之前的面積計(jì)算。開發(fā)商在與買房人簽訂購房合同的時(shí)候應(yīng)該將所送面積和買房面積同時(shí)注明，因?yàn)樵诤笃谖飿I(yè)管理當(dāng)中所送的面積一旦不能交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，將會對小區(qū)的物業(yè)管理工作帶來很多麻煩。如果產(chǎn)權(quán)證上的面積沒有將贈送的面積算上，業(yè)主很可能不用交納這部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)。十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否斷電逼業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l

19、例第六條“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利”中的第一個(gè)權(quán)利就是“按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)”和第三十六條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”如果在（前期）物業(yè)管理服務(wù)合同和（臨時(shí)）管理規(guī)約中有約定，代收代繳水電費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容之一的，業(yè)主不履行合同義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取限制供水電的強(qiáng)制性服務(wù)措施。如果無此約定，業(yè)主因?yàn)閿嚯娫蚨鸬膿p失（如租房和住旅館等費(fèi)用）應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。而對業(yè)主拖欠交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)一事，根據(jù)物業(yè)管理

20、條例第七條“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”和第六十七條“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)以斷電催業(yè)主補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式欠妥，其可首先與業(yè)主協(xié)商若協(xié)商不成，可通過合法途徑或法律手段進(jìn)行追討。在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的問題上，如業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，可盡快與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，共同商討應(yīng)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。十六、胡先生系某小區(qū)業(yè)主。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)系該小區(qū)的物業(yè)管理單位。在經(jīng)過小區(qū)業(yè)主委員會及業(yè)主大會同意的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方在小區(qū)內(nèi)道路和樓間空地上劃分

21、車位，出租給區(qū)內(nèi)業(yè)主，收取車位租金，每車位月租金300元。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)張貼通知，要求辦理停車位租用協(xié)議，對于不辦理此項(xiàng)協(xié)議的車輛，工作人員拒絕放行。4月1日，胡先生迫于無奈與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了停車位租用協(xié)議，并繳納了停車費(fèi)300元。小區(qū)樓間空地屬于業(yè)主，物業(yè)劃車位收費(fèi)是否無效？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會或業(yè)主大會同意的情況下，在小區(qū)內(nèi)劃分車位，并將車位出租給業(yè)主收取租金，該行為有法律依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)以限制業(yè)主車輛通行的方法要求業(yè)主與其簽訂停車位租用協(xié)議，是為了統(tǒng)一進(jìn)行車輛秩序管理，也是一種便民措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與胡先生簽訂協(xié)議系有效合同，胡先生應(yīng)當(dāng)依約交納車位租金給物業(yè)服務(wù)企

22、業(yè)。十七、未簽物業(yè)管理服務(wù)合同，業(yè)主可不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？答：合同作為規(guī)范當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的載體，屬于法律行為的一種，其成立的形式包括口頭、書面、電子等。對于一些重要的合同，法律明文規(guī)定必須或應(yīng)該采用書面形式。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，人民法院不予支持”之規(guī)定就算存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，人民法院也不會支持根本不存在物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。十八、家住某花園的駱先生稱，在購房時(shí)開發(fā)商承諾物業(yè)服務(wù)費(fèi)為0.6元每平方米，有管道煤

23、氣、24小時(shí)熱水等配套服務(wù)，且寫進(jìn)了購房合同，但入住近1年了，非但管道煤氣、24小時(shí)熱水等沒有落實(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)反而漲到0.8元每平方米。物業(yè)服務(wù)企業(yè)回答說、“開發(fā)商說的不算數(shù)”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定的，而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權(quán)過問。請問物業(yè)服務(wù)費(fèi)誰說了算？答：房屋買賣與物業(yè)管理是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，前者是買賣合同關(guān)系，后者是服務(wù)合同關(guān)系。這兩種合同關(guān)系雖然在主體方面有些重合，比如購房者往往就是業(yè)主，而賣房的開發(fā)商也可能又承擔(dān)了物業(yè)服務(wù)者的角色，但兩種合同的關(guān)系是獨(dú)立的。開發(fā)商在售房前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議有關(guān)內(nèi)容向購房者作出必要的說明。如果開發(fā)商在購

24、房合同中沒有承諾了物業(yè)管理?xiàng)l款和內(nèi)容，而購房者認(rèn)為自己是受誤導(dǎo)而簽約的，其可以要求撤銷商品房買賣合同，并可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。十九、某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)出為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題及未解決，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻發(fā)出了多份催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對房子不滿意，這半年自己也沒住，請問還要繳納這么多物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答：房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橹挥挟a(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有

25、和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來，往往有一個(gè)較長的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。在商品房買賣合同第八條和第十一條中，均對房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如、要求開發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。具體到該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自已的意

26、見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況（比如房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等），同時(shí)又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以提出細(xì)部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此,其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。二十、現(xiàn)在的的小區(qū)，在建設(shè)、銷售過程中出現(xiàn)不少問題，例如房屋建筑質(zhì)量差、發(fā)布虛假廣告、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或面積有誤差、房款計(jì)算錯(cuò)誤等等。這些問題要等廣大的業(yè)主入住以后才逐漸暴露出來，而造成這些問題的開發(fā)商已將樓盤銷售完畢，對此不聞不問，很多業(yè)主便以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為抗議和斗爭的方法，業(yè)主的這些行為是否合理、合法呢？答：從法律的角度看，物業(yè)管理與房屋

27、買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商是兩個(gè)不同的企業(yè)法人，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但在實(shí)踐中，這樣的界限有時(shí)非常模糊。很多開發(fā)商在建設(shè)與營銷的過程中，就物業(yè)管理方面進(jìn)行了不少運(yùn)作與宣傳，給人感覺物業(yè)管理工作很像是這個(gè)樓盤的售后服務(wù)工作。給業(yè)主造成這種錯(cuò)覺的原因是很多開發(fā)商在售房廣告中將物業(yè)管理也作為一個(gè)賣點(diǎn)大力宣傳，有些開發(fā)商在促銷活動中還將優(yōu)惠、免收物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為一種促銷手段。這促使廣大的業(yè)主產(chǎn)生這樣的認(rèn)識、物業(yè)管理活動是房屋建設(shè)、銷售的一部分。既然這樣，業(yè)主往往認(rèn)為，自己在入住的抗?fàn)幃?dāng)然就可以對著物業(yè)服務(wù)企業(yè)來。止匕外，由于目前我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)

28、展起步不長，真正市場化競爭與運(yùn)作發(fā)展的格局遠(yuǎn)沒有形成，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往極度依賴開發(fā)商，與開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)是開發(fā)商的一個(gè)部門或者存在其他的資產(chǎn)紐帶關(guān)系，那么,房屋質(zhì)量若有問題，業(yè)主應(yīng)該可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這實(shí)際上可以理解為一種債務(wù)的抵銷。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主就應(yīng)該向物業(yè)服務(wù)企業(yè)給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是債權(quán)人。而在房屋買賣關(guān)系中，由于前期的質(zhì)量問題或其他問題,開發(fā)商應(yīng)該向業(yè)主給付賠償或者補(bǔ)償?shù)?，業(yè)主是債權(quán)人，開發(fā)商是債務(wù)人。雖然兩者法律關(guān)系不同，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商的一個(gè)部門或者存在其他資產(chǎn)紐帶關(guān)系，業(yè)主就可以提出抵銷債務(wù)的協(xié)商要求。卜

29、一、小區(qū)內(nèi)的公共部位經(jīng)營收入歸誰所有？答：全體業(yè)主享有對公共部位的所有權(quán)，共用部位的經(jīng)營所得也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。共用部位出租或其他經(jīng)營性收益可以用于彌補(bǔ)公共維修資金的不足，也可以直接分配于各個(gè)業(yè)主。收益可以按業(yè)主擁有的面積比例進(jìn)行分配，因?yàn)楣灿貌课坏拿娣e的成本和費(fèi)用分?jǐn)偸前凑諏Ｓ貌糠值拿娣e等比例分?jǐn)偟模@種收益分配方式相對而言便于操作。當(dāng)然，經(jīng)業(yè)主大會決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以對小區(qū)的公共部位進(jìn)行經(jīng)營，具體的收益分配由業(yè)主大會作出決定，通過業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在相關(guān)經(jīng)營合同中體現(xiàn)，而收益也應(yīng)當(dāng)在支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞務(wù)費(fèi)之后歸小區(qū)業(yè)主共同所有，可以作為共有財(cái)產(chǎn)，用于對小區(qū)設(shè)施的維修、改善等。另

30、外需要注意的一點(diǎn)是，即使作為業(yè)主的個(gè)別住戶也不能擅自占用公共部位，而影響到他人的居住。因?yàn)殡m然單個(gè)業(yè)主也是公共部分的所有權(quán)人之一，但是公共部分是共有財(cái)產(chǎn)，是屬于全體業(yè)主共同所有的。因此，單個(gè)業(yè)主也是不能隨意占用的，這也是侵害了其他業(yè)主的利益。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。依據(jù)“tt所有，誰受益”的原則，共用部位的收入歸全體業(yè)主共有。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充公共維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決議使用。二十二、“我們是湘江大道某小區(qū)的業(yè)主，在自己小區(qū)的地下停車庫停車，物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻

31、要收每月300元的停車費(fèi)，我們覺得很不合理，而開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻稱業(yè)主沒有購買停車位，所以要收費(fèi),請問這合理嗎？”答：我國物權(quán)法第七十四條規(guī)定、“建筑區(qū)劃分，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！币虼?本案中，若地下車庫的所有權(quán)屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)收取租賃費(fèi)。隨著現(xiàn)代化社區(qū)的大量出現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)車位、車庫緊張的問題，以及由此而引發(fā)的糾紛逐漸成為社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)。車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用。它一般都是由業(yè)主專有和專用的。而且，在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定

32、，這些約定可能是出售、附贈或者出租。二十三、公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)偅看穑鹤≌瑯莾?nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國家計(jì)委、建設(shè)部城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法（計(jì)價(jià)費(fèi)1996266號）的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)偂６?、電費(fèi)=供電公司公布單價(jià)X1.06（因線損而需上浮百分之六）；水費(fèi)=供水公司公布的單價(jià)X1.08（因?qū)俣喂┧枭细“俜种耍?非普工業(yè)電費(fèi)（部分需由水泵加壓至高樓的業(yè)主需加收的電費(fèi)）。業(yè)主們并不認(rèn)同這百分之六和百分之八的損耗，他們拒絕交納這部分費(fèi)用該怎么辦答：首先，對業(yè)主這種不認(rèn)同的情緒進(jìn)行分析：（1）因?yàn)?/p>

33、大部分業(yè)主以前住的舊小區(qū)都是供電供水公司上門抄表后，業(yè)主自己去交費(fèi)，所以都不收這部分損耗的費(fèi)用，于是業(yè)主們都認(rèn)為不應(yīng)該付這筆費(fèi)用。（2）現(xiàn)在高樓越來越多，水必須用泵才能送上高樓使用，所以又格外多出了二次供水的電費(fèi)，這是很多業(yè)主沒想到的,而且還得多出好幾毛錢一噸，更容易讓業(yè)主有抵觸情緒。解決措施：（1）對于懂法律法規(guī)的業(yè)主，我們可以告知，物業(yè)服務(wù)提供的是有償服務(wù)，本著“保本微利”原則運(yùn)作，水電費(fèi)是代收代繳的格外服務(wù)，如果業(yè)主自己去供電供水公司交不但多花時(shí)間與精力，更要出交通費(fèi)等不能確定費(fèi)用，而且供水供電公司上班時(shí)間與業(yè)主上班時(shí)間基本一致，必須業(yè)主請假去交費(fèi)等問題而物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳不但給業(yè)主提

34、供了方便，而且也是遵照物業(yè)管理?xiàng)l例的要求收取的合法費(fèi)用。（2）對于一些頑固的老人，可以找其兒女或業(yè)主委員會協(xié)助，使其親人或鄰居一起來勸導(dǎo)。同時(shí),在平時(shí)的交往中，要表現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的尊老愛幼，貼心服務(wù)，如巡邏崗的保安遇到老太太購物回來，問好并幫忙提一下重物，加強(qiáng)她們的信任度。（3）加強(qiáng)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識的宣傳，把業(yè)主對小區(qū)收費(fèi)的疑惑進(jìn)行解釋公告，做到“公開、公平、公正、合理”。切實(shí)貫徹“急人所急，想人所想”，為業(yè)主排憂解難，做好本職工作。服務(wù)好了，效率高了，業(yè)主滿意了，收費(fèi)自然不會難。二十五、業(yè)主提出要刷卡交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)怎么處理？答：持卡消費(fèi)是大勢所趨，個(gè)人有借記卡與貸記卡，公司有商務(wù)卡，國家

35、機(jī)關(guān)有公務(wù)卡等等不同形式的卡。其中貸記卡（信用卡）消費(fèi)日趨普及，業(yè)主在繳費(fèi)的過程中提出刷卡付款也是必然。為謀求物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高，為維護(hù)每個(gè)企業(yè)的基本利益與聲譽(yù)的共同目標(biāo)，解決辦法有多種、解釋原因，預(yù)約時(shí)間上門收取現(xiàn)金；提供企業(yè)賬號，協(xié)助業(yè)主銀行轉(zhuǎn)賬；晚上收費(fèi)時(shí)，專人陪同業(yè)主到銀行提取現(xiàn)金，確保安全。二十六、處理欠費(fèi)有哪些辦法？答：業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)企業(yè)費(fèi)用主要以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主。欠費(fèi)的原因主要分為、因房屋質(zhì)量問題未得到及時(shí)修繕；不滿意物管服務(wù)、小區(qū)環(huán)境、停車?yán)щy、質(zhì)疑物業(yè)不作為；被盜、鄰里關(guān)系未協(xié)調(diào)好；認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)多余，無原因不繳費(fèi)等等。以上原因所產(chǎn)生的糾紛，業(yè)主經(jīng)常以物業(yè)服務(wù)不滿意為由拒繳

36、物業(yè)服務(wù)費(fèi)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)自身利益，紛紛將業(yè)主告上法庭，在最終判決中，都是判決業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和承擔(dān)違約的滯納金，基本上判決業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的勝算幾率不大。究其原因，是業(yè)主因?yàn)榉植磺濉拔飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)”和“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”是兩個(gè)不同的法律概念，混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是雙方約定的合同關(guān)系，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了服務(wù)，業(yè)主就有義務(wù)按合同交費(fèi)。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)混亂，業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但必須通過法定程序進(jìn)行。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的合同關(guān)系，并非與業(yè)主個(gè)人的合同關(guān)系，而是與全體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是公共性的服務(wù)費(fèi)用，用于全體業(yè)主的共

37、用部位、共用設(shè)施設(shè)備等日常的維護(hù)管理，個(gè)別業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)際上是侵害全體業(yè)主的公共利益。因此,基于如上種種原因而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主一般采用有理有節(jié)、內(nèi)外兼施的辦法。首先從內(nèi)部分析原因：一是從自己本身找原因，盡力為業(yè)主們提供周到服務(wù)，增強(qiáng)滿意度；二是分析清楚拒繳費(fèi)的原因，是積怨轉(zhuǎn)嫁還是就是素質(zhì)低，對癥下藥；三是多與業(yè)主溝通，爭取得到理解與支持并發(fā)動廣大已繳費(fèi)業(yè)主爭取自已利益。每個(gè)拒交戶大多都有拒交費(fèi)的理由，以諸多理由來轉(zhuǎn)移他們繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。首先，建議擬寫一份致業(yè)主公開信。信中專門以拒交戶所提出的不同理由為核心，針對各業(yè)主所提出的問題一一加以說明，譬如為什么屋頂漏水是屬于開發(fā)商問題；

38、為什么一層店面經(jīng)營餐飲業(yè)所造成的影響與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是兩回事；為什么物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒有執(zhí)法權(quán)等等諸如此類的疑難雜癥?？傊?，宗旨就只有一個(gè)、讓拒交戶了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的艱辛，讓他們知道樹立維權(quán)意識并不是通過拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)來體現(xiàn)的以及物業(yè)管理真正的含義、涵蓋范圍、服務(wù)職能等等。其次在擁有上述充足理由的前提下，再采用三國演義中劉備“三顧茅蘆”的做法，物管處客服員、收費(fèi)員或樓管員到拒交戶家中拜訪勸說，注重他們的一言一行，面帶微笑，誠懇的聽取他們的意見，積極溝通，同時(shí)擺事實(shí)、講道理、拿證據(jù)表明物業(yè)在盡力為他們解決相關(guān)問題，化解雙方的誤解及矛盾，并適當(dāng)?shù)貧g迎業(yè)主到物業(yè)辦公室做客等，做到有理有節(jié)的催繳。這對

39、于通情達(dá)理并又無特別理由的業(yè)主是行之有效的。如果這種努力不奏效，管理處會請業(yè)委會或居委會調(diào)解，再不行就只有采用硬辦法，寄發(fā)律師催繳函。律師催繳函是具有法律權(quán)威的文件，目的是要讓業(yè)主感覺到物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)是達(dá)到忍耐的最大限度，將要通過法律途徑來解決欠費(fèi)糾紛問題。作為業(yè)主其實(shí)并不想惹上官司，在催款函中添加一些法律上的專業(yè)術(shù)語，既指明“業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為是不合理不合法的，也強(qiáng)調(diào)其行為已經(jīng)侵害了其他業(yè)主的合法權(quán)益”，并清楚注明業(yè)主欠費(fèi)將要承擔(dān)的后果。如此一來,業(yè)主一般會主動與發(fā)函律師溝通，力求和解。二十七、物業(yè)翻新、小修、中修、大修工程的含義？答：凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻新工

40、程。小修含義是、及時(shí)修復(fù)小損小壞、保持房屋原來完好等級。中修含義是、牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。大修含義是、牽動和拆換部分主體構(gòu)件、但不需全部拆除的工程。二十八、某小區(qū)業(yè)主稱自己剛買一年的房子就出現(xiàn)質(zhì)量問題，室內(nèi)墻面表面涂層脫落、屋頂漏水，請問就此事應(yīng)找誰負(fù)責(zé)？房屋保修是否有期限？期限是多少？答：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十一條關(guān)于“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，來承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例第十六條關(guān)于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任”的規(guī)定，明確了建設(shè)單位對物業(yè)的保修責(zé)任應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修

41、范圍承擔(dān)，保修期限和保修范圍以外的物業(yè)維修，保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。至于房屋保修的期限，根據(jù)商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定第五條、第六條之規(guī)定，物業(yè)的地基基礎(chǔ)和主題結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；正常使用情況下物業(yè)各部位、部件的保修范圍和保修期限為、屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年。據(jù)此，該業(yè)主房屋買了1年出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。但是，如果是業(yè)主或裝修公司不合理使用、使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問題，建設(shè)單位不承擔(dān)保修責(zé)任，其損失應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)相

42、應(yīng)責(zé)任。二十九、“我們是湘雅路某小區(qū)的業(yè)主，我們小區(qū)只有三棟建于1995年的房子，只160多戶居民，現(xiàn)在房子開始出現(xiàn)一些問題需要維修，不知這筆維修費(fèi)用該如何解決？”答：98年以前，因當(dāng)時(shí)法律法規(guī)對維修資金的歸集無明文規(guī)定。因此，你們?nèi)绻霈F(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)由該棟全體業(yè)主共同承擔(dān)維修費(fèi)用。三十、住宅的維修責(zé)任是如何劃分的？答：(1)室內(nèi)專有部分，由業(yè)主自行維修。(2)根據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第三條“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括、住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板

43、、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”之規(guī)定，上述住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修資金中列支。(3)根據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第十八條“住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用”之規(guī)定，住宅維修資金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?，分期繳納，由住宅專項(xiàng)維修資

44、金部門以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪做他用。(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所收取的住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)，房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理等提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，是指對住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱。梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和住宅區(qū)內(nèi)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的公用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設(shè)施。道路、圍墻、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營型車場車庫、

45、公益性文體設(shè)施以及設(shè)備設(shè)施使用的房屋等的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以保障其處于正常運(yùn)行或良好備用狀態(tài)。但不包括上述房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的大修、中修和更新改造。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅對上述房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行日常小修維護(hù)管理。三十一、“我是住在某小區(qū)頂層的居民，房子近幾年開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，我自己多次維修一直沒有很好解決問題，每次維修費(fèi)用都不少，我覺得這筆費(fèi)用應(yīng)該由本棟樓的業(yè)主大家分?jǐn)?，不知是否可以？”答：首先，房屋如屬于保修期?nèi)，由開發(fā)商或者開發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行保修。其次，房屋如已過保修期，漏水部位屬于共用部位的，可以通過法定程序使用維修資金。三十二、小區(qū)頂樓、外墻滲水的投訴

46、該怎么樣處理？答：(1)外堪查看滲水點(diǎn)，分析具體原因(建議外墻檢查時(shí)應(yīng)選擇雨天，可更加查看其原因)。(2)如滲水時(shí)間為保質(zhì)期內(nèi)，應(yīng)在三個(gè)工作日內(nèi)通知開發(fā)商進(jìn)行處理，并逐一跟蹤工程進(jìn)展情況。(3)工程完工后，上門檢查維修工程質(zhì)量及兩天后的回訪情況，并逐一登記備案。(4)如滲水時(shí)間為已過保質(zhì)期，客服部接到后，應(yīng)立即由客服部與工程部主管上門查勘，確定滲漏點(diǎn)。(5)確定滲漏點(diǎn)后，與業(yè)委會或相關(guān)業(yè)主協(xié)商動用維修資金等事宜。三十三、什么是物業(yè)維修資金？如何使用維修資金？答：物業(yè)維修資金是指用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。根據(jù)物權(quán)法第七十六條關(guān)于“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定、(

47、五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金.決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”和第七十九條關(guān)于“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布”和物業(yè)管理?xiàng)l例第五十四條關(guān)于“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定”的規(guī)定，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)

48、施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。首先,使用物業(yè)維修資金要滿足如下條件、1、凡按相關(guān)規(guī)定已繳納物業(yè)維修資金并存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶的；2、已過房屋保修期的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修；3、達(dá)到占受益建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主簽名同意。接著,使用物業(yè)維修資金應(yīng)當(dāng)具備如下五個(gè)程序：申請業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向長沙市物業(yè)維修資金管理中心（以下簡稱管理中心）提交使用物業(yè)維修資金的申請報(bào)告。（1）成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會授權(quán)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請并提供維修預(yù)算，報(bào)管理中心；（2）未成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主代表授權(quán)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供維修預(yù)算，經(jīng)相關(guān)業(yè)主審核同意

49、簽字后，報(bào)管理中心；（3）既無業(yè)主委員會又無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居民委員會聘請中介部門作出維修預(yù)算，經(jīng)相關(guān)業(yè)主審核同意后報(bào)管理中心。外勘管理中心安排外勘人員外勘，明確維修范圍、受益戶室。審核管理中心審核維修項(xiàng)目，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向管理中心提交以下資料、（1）使用物業(yè)維修資金的申請報(bào)告，業(yè)主委員會或業(yè)主授權(quán)委托書，長沙市物業(yè)維修資金使用申請表；（2）占受益建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的受益業(yè)主同意簽名表；（3）業(yè)主委員會成立的備案證明、業(yè)主委員會主任、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件；（4）物業(yè)項(xiàng)目維修合同、物業(yè)維修工程預(yù)（決）算書，審計(jì)報(bào)告；（5）物業(yè)維修單位的資質(zhì)證

50、書。維修費(fèi)用在3萬元（含）以上的提交審計(jì)報(bào)告，審計(jì)費(fèi)用計(jì)入維修和更新、改造成本。公示管理中心在物業(yè)區(qū)域內(nèi)明顯位置公示物業(yè)維修項(xiàng)目相關(guān)資料，公示期為5日。同時(shí)，在0731房產(chǎn)網(wǎng)物業(yè)維修資金專欄公示3個(gè)月，其中，網(wǎng)上接受咨詢、投訴期限為5日。網(wǎng)址、http、/資金劃撥（1）公示期內(nèi)無異議或異議不成立的，管理中心打印物業(yè)維修資金使用劃撥憑證，經(jīng)辦人簽字、申報(bào)單位蓋章后，管理中心視工程進(jìn)度撥付維修款；（2）維修項(xiàng)目完工后，業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)就維修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，工程驗(yàn)收合格后提供竣工驗(yàn)收證明及維修發(fā)票，由管理中心撥付余款。第三、如下費(fèi)用不能從物業(yè)維修資金中列支：（1）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單

51、位或者施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（2）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（3）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（4）根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。三十四、如何查詢物業(yè)維修資金交存、使用、利息情況？業(yè)主及相關(guān)單位如何與管理部門進(jìn)行交流？答：登陸0731房產(chǎn)網(wǎng):物業(yè)維修資金頁面，輸入姓名、身份證號和房號即可查詢。業(yè)主、相關(guān)單位登陸網(wǎng)站：,點(diǎn)擊“維修資金”專欄，進(jìn)入物業(yè)維修資金頁面“維修資金交

52、流互動平臺”，輸入姓名、性別、聯(lián)系方式以及留言內(nèi)容，管理中心管理員及時(shí)查看留言并答復(fù)。三十五、樓上業(yè)主家中漏水造成樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損糾紛？答：樓上業(yè)主用水不慎將生活用水全部排泄到樓下五位業(yè)主的家里，造成樓下五位業(yè)主損失慘重。因該水管仍處于保修期內(nèi)，樓下五位多次向樓上業(yè)主及開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，協(xié)調(diào)未果，遂起訴到法院，經(jīng)人民法院在審理過程中，人民法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對水管爆裂的原因進(jìn)行了鑒定，鑒定結(jié)論為樓上業(yè)主的陽臺給水系統(tǒng)較原系統(tǒng)有所改變。以此認(rèn)定樓上業(yè)主在裝修過程中，將其陽臺給水系統(tǒng)進(jìn)行了改動，致使水管爆裂，而漏水至樓下五位業(yè)主家。財(cái)產(chǎn)損害的責(zé)任人應(yīng)為樓上業(yè)主，由其承擔(dān)全部賠償責(zé)任。根據(jù)民法通

53、則第一百一十七條規(guī)定、“損壞國家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或折價(jià)賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。”本案屬于相鄰關(guān)系中的侵權(quán)糾紛，應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)人承擔(dān)全部賠償責(zé)任。三十六、樓上業(yè)主因裝修過程中造成樓下管道堵塞的糾紛？答：某小區(qū)業(yè)主在裝修完成后，某日樓下業(yè)主發(fā)現(xiàn)管道堵塞，造成污穢物往上冒將整個(gè)房屋全部損壞。樓下業(yè)主立即要求物業(yè)管理處處理，經(jīng)物業(yè)管理處緊急處理后，經(jīng)檢查原因，發(fā)現(xiàn)是樓上業(yè)主在裝飾過程中操作不當(dāng)，造成管道堵塞。物業(yè)管理處多次組織樓上、樓下業(yè)主協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議，由樓上業(yè)主負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償樓下業(yè)主。根據(jù)住宅室內(nèi)裝修管理辦法第三十三條規(guī)定“因住宅室內(nèi)裝飾

54、裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！北景纲r償責(zé)任人是樓上業(yè)主,應(yīng)當(dāng)由他承擔(dān)賠償責(zé)任。三十七、不可抗力引起的糾紛，誰承擔(dān)責(zé)任？答：2008年2月，遇上五十年難遇的冰凍自然災(zāi)害。不管管道是在保修期內(nèi)，還是不在保修期內(nèi)，遭受水管爆裂的業(yè)主和樓上水管爆裂造成樓下受損的業(yè)主紛紛向開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)索賠。根據(jù)民法通則第一百零七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外?！弊匀粸?zāi)害屬于不可抗力，屬于法定免責(zé)條款。開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、樓上業(yè)主都不承擔(dān)任何賠償

55、責(zé)任。因此，本案中沒有賠償責(zé)任人。三十八、雷小姐居住在某大廈二樓，去年國慶節(jié)期間，她發(fā)現(xiàn)天花板滴水。三樓業(yè)主外出不在家，雷小姐猜想鄰居家可能漏水了。她向物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)反映了情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則稱，三樓業(yè)主不在家，公司無權(quán)破門而入。后物業(yè)服務(wù)企業(yè)想方設(shè)法與三樓業(yè)主聯(lián)系不上，無奈撥通了110，在巡警的要求下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才砸開了三樓業(yè)主的房門，入室維修。這時(shí)，發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主屋內(nèi)的東西也被浸泡得不成樣子了。經(jīng)過一番搶修，雷小姐家的“雨”終于停了，但她對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“慢出手”表示極為不滿，指責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有盡到責(zé)任。三樓業(yè)主回來后，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的破門而入行為也很惱火，三方矛盾一時(shí)難以化解。答：本

56、案中，存在兩個(gè)法律關(guān)系，其一是樓上業(yè)主和樓下業(yè)主是否存在相鄰權(quán)糾紛。三樓漏水，損害了住在二樓的雷小姐的利益。首先要查明漏水的原因，是否屬于質(zhì)量問題，或者屬于人為原因，如屬于質(zhì)量問題，經(jīng)查證屬實(shí)在保質(zhì)期內(nèi)的，由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。如已過保質(zhì)期或人為原因造成的，由三樓業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。其二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與三樓業(yè)主是否存在侵權(quán)關(guān)系。在三樓業(yè)主家中無人的情況下，為了減少損害，就必須破門而入進(jìn)行檢修，但客觀上又會對該業(yè)主的門、窗等財(cái)產(chǎn)造成損害，類似這樣的行為就是緊急避險(xiǎn)行為。所謂緊急避險(xiǎn)，就是為了使第三人或本人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的

57、損害行為。緊急避險(xiǎn)行為由于其所保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國民法通則對此予以認(rèn)可。但是，三樓業(yè)主由于緊急避險(xiǎn)而遭受的損失，是否應(yīng)受賠償、如何賠償，都是必須面對的問題。根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第156條“因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償”的規(guī)定可以看出，當(dāng)出現(xiàn)漏水等情形時(shí)，是可以采取緊急避險(xiǎn)行為的，在措施得當(dāng)?shù)那闆r下，無論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是二樓業(yè)主，都不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，三樓業(yè)主受到了一些財(cái)產(chǎn)損失，作為受益人的雷小姐應(yīng)

58、當(dāng)給予其適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。但該緊急避險(xiǎn)的行為減少了積水對三樓業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)的損害，所以該業(yè)主實(shí)際上也是受益人之一，因此三樓業(yè)主也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分損失。三十九、4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放置在此的天那水，當(dāng)場發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個(gè)6歲的孩子被燒成重傷不治而死。請問物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有責(zé)任？答：某物業(yè)服務(wù)企業(yè)對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和4名兒童點(diǎn)燃天那水引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是、死者的監(jiān)護(hù)人對小孩的死亡負(fù)一定的責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；其中一孩子由于直接引起爆炸承擔(dān)一定責(zé)任；其他兩個(gè)男孩各承擔(dān)一定的責(zé)任。由于3個(gè)男孩均未成年，其賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。四十、某小區(qū)李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街