深圳萬科項目全程策劃

1、深圳萬科地產(chǎn)工程全程籌劃流程一、市場調(diào)研：1、前言：本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；2、市場分析：(1)當前市場分析(開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)(2)區(qū)域市場分析(銷售價格、成交情況)3、近期房地產(chǎn)的有關政策、法規(guī)、金融形勢4、競爭個案工程調(diào)查與分析5、消費者分析：(1)購置者地域分布；(2)購置者動機；(3)功能偏好(外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式)；(4)購置時機、季節(jié)性；(5)購置反響(價格、規(guī)劃、地點等)；(6)購置頻度；6、結(jié)論二、工程環(huán)境調(diào)研1、地塊狀況：(1)位置(2)面積(3)地形(4)地貌(5)性質(zhì)2、地塊本身的優(yōu)劣勢3、地塊周圍景觀(前后

2、左右,遠近景,人文景觀,綜述)4、環(huán)境污染及社會治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會治安)5、地塊周圍的交通條件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)6、公共配套設施(菜市場、商店、購物中央、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店)7、地塊地理條件的強弱勢分析(SWOT坐標圖、綜合分析)三、工程投資分析1、投資環(huán)境分析(1)當前經(jīng)濟環(huán)境(銀行利息、金融政策)(2)房地產(chǎn)的政策法規(guī)(3)目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(價格、本錢、效益)現(xiàn)實土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照)2、土地建筑功能選擇(見下列圖表)3、現(xiàn)實土地價值分析判斷(以周邊競爭樓盤的售價和租價作

3、為參照)4、土地延展價值分析判斷十種因素5、本錢敏感性分析1容積率2資金投入3邊際本錢利潤6、投入產(chǎn)出分析1本錢與售價模擬表2股東回報率7、同類工程成敗的市場因素分析四、營銷籌劃一市場調(diào)查1、工程特性分析優(yōu)劣勢判斷,在同類物業(yè)中的地位排序2、建筑規(guī)模與風格3、建筑布局和結(jié)構實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等4、裝修和設備是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊5、功能配置游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等6、物業(yè)治理是自己治理還是委托他人治理、收費水平、治理內(nèi)容等7、開展商背景實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)8、結(jié)論和建議哪些需突出、哪

4、些需彌補、哪些需調(diào)整二、目標客戶分析1、經(jīng)濟背景?經(jīng)濟實力?行業(yè)特征公司實力、規(guī)模、經(jīng)營治理、模式、承受租金、面積、行業(yè)家庭收入消費水平、付款方式、按揭方式2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、三、價格定位1理論價格到達銷售目標2成交價格3租金價格4價格策略四、入市時機、入市姿態(tài)五、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控六、媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費用估算七、推廣費用1現(xiàn)場包裝營銷中央、示范單位、圍板等2印刷品銷售文件、售樓書等3媒介投放五、概念設計1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2、小區(qū)容積率的敏感性分析3、小區(qū)

5、道路系統(tǒng)布局人流、車流4、小區(qū)公共配套布局安排學校、會所、購物等5、小區(qū)建筑風格的形式及運用示意6、小區(qū)建筑外立面色彩確實定及示意7、小區(qū)戶型比例的搭配關系8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原那么10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意六、識別系統(tǒng)一核心局部1、名稱2、標志3、標準色4、標準字體二運用局部1、現(xiàn)場?工地圍板?彩旗?掛幅?歡送牌2、營銷中央?形象墻?門楣標牌?指示牌?展板標準?胸卡?工作牌?臺面標牌3、工地辦公室?經(jīng)理辦公室?工程部?保安部?財務部4、功能標牌?請勿吸煙?防火、防電危險?配電房?火警119?消防通道?監(jiān)控室萬科地產(chǎn)工程營銷籌劃內(nèi)容提示一、萬科地

6、產(chǎn)品牌定位在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下,進行工程的特性分析,從而確定萬科地產(chǎn)的品牌定位.工程特性分析即是將自身的優(yōu)點和缺點都一清二楚地挖掘出來,目的是確立本工程在所處地段和同類物業(yè)中的地位.徹底清楚本工程的真實面目后,在推廣時就會知道哪些該突出,哪些需要躲避,以最正確姿態(tài)展現(xiàn)在目標客戶面前.萬科地產(chǎn)'工程特性分析包括以下內(nèi)容：1、建筑規(guī)模與風格；2、建筑布局和結(jié)構實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等；3、裝修和設備是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊；4、功能配置游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等；5、物業(yè)治理收費水

7、平、治理內(nèi)容等；6、開展商背景實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)；7、結(jié)論和建議哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整.二、主力客戶群定位及其特征描述物以類聚,人以群分針對萬科地產(chǎn)各工程的土地環(huán)境價值,分析和判斷主力客戶群是今后工程營銷推廣的前提,通過研究購置者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構、教育背景等方面情況,可對萬科地產(chǎn)主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位,今后本工程的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人,取得它們的認同,防止功能、信息的相互干擾.萬科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財富.建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料,從中找出主力客戶群的客戶信息,以便明確制定今后營銷推廣策略.三、

8、價格定位1、理論價格到達銷售目標2、實際價格在預期內(nèi)順利到達銷售目標的成交價格3、租金價格最能反映商品房實際售價的價格4、價格策略四、入市時機入市時機并非指時間概念上的時機,而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場,是賣樓花還是實現(xiàn)樓,是建到正負零還是等到封頂再文,是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說,所謂時機成不成熟即此之謂.五、廣告策略1、廣告的階段性劃分準備期、導入期、推廣期、成熟期、穩(wěn)固期2、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控六、媒介策略1、媒介組合2、軟性新聞主題3、投放頻率4、費用估算七、推廣費用1、現(xiàn)場包裝VI設計、營銷中央、示范單位、圍板等2

9、、印刷品銷售文件、售樓書等3、階段性廣告促銷費用八、營銷治理銷售實務與人員培訓萬科地產(chǎn)工程營銷籌劃內(nèi)容提示一、萬科地產(chǎn)品牌定位在對同類競爭樓盤進行調(diào)研走訪的前提下,進行工程的特性分析,從而確定萬科地產(chǎn)的品牌定位.工程特性分析即是將自身的優(yōu)點和缺點都一清二楚地挖掘出來,目的是確立本工程在所處地段和同類物業(yè)中的地位.徹底清楚本工程的真實面目后,在推廣時就會知道哪些該突出,哪些需要躲避,以最正確姿態(tài)展現(xiàn)在目標客戶面前.萬科地產(chǎn)'工程特性分析包括以下內(nèi)容：1、建筑規(guī)模與風格；2、建筑布局和結(jié)構實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等；3、裝修和設備是豪華還是樸素、是進口

10、還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊；4、功能配置游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等；5、物業(yè)治理收費水平、治理內(nèi)容等；6、開展商背景實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)；7、結(jié)論和建議哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整.二、主力客戶群定位及其特征描述物以類聚,人以群分針對萬科地產(chǎn)各工程的土地環(huán)境價值,分析和判斷主力客戶群是今后工程營銷推廣的前提,通過研究購置者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構、教育背景等方面情況,可對萬科地產(chǎn)主力客戶群的特征進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位,今后本工程的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人,取得它們的認同,防止功能、信息的相互干擾.萬科地產(chǎn)以往的客戶資源

11、是我們最好的財富.建議認真疏理萬科地產(chǎn)客戶檔案資料,從中找出主力客戶群的客戶信息,以便明確制定今后營銷推廣策略.三、價格定位1、理論價格到達銷售目標2、實際價格在預期內(nèi)順利到達銷售目標的成交價格3、租金價格最能反映商品房實際售價的價格4、價格策略四、入市時機入市時機并非指時間概念上的時機,而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場,是賣樓花還是實現(xiàn)樓,是建到正負零還是等到封頂再文,是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說,所謂時機成不成熟即此之謂.五、廣告策略1、廣告的階段性劃分準備期、導入期、推廣期、成熟期、穩(wěn)固期2、階段性的廣告主題3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控六、媒介策

12、略1、媒介組合2、軟性新聞主題3、投放頻率4、費用估算七、推廣費用1、現(xiàn)場包裝VI設計、營銷中央、示范單位、圍板等2、印刷品銷售文件、售樓書等3、階段性廣告促銷費用八、營銷治理銷售實務與人員培訓出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂,今天下三分,益州疲弊,此誠危急存亡之秋也.然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi),忠志之士忘身于外者,蓋追先帝之殊遇,欲報之于陛下也.誠宜開張圣聽,以光先帝遺德,恢弘志士之氣,不宜妄自菲薄,引喻失義,以塞忠諫之路也.宮中府中,俱為一體；陟罰臧否,不宜異同.假設有作奸犯科及為忠善者,宜付有司論其刑賞,以昭陛下平明之理；不宜偏私,使內(nèi)外異法也.侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等,此皆良實,

13、志慮思純,是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事,事無大小,悉以咨之,然后施行,必能裨補闕漏,有所廣益.將軍向?qū)?性行淑均,曉暢軍事,試用于昔日,先帝稱之日能,是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事,悉以咨之,必能使行陣和睦,優(yōu)劣得所.親賢臣,遠小人,此先漢所以興隆也；親小人,遠賢臣,此后漢所以傾頹也.先帝在時,每與臣論此事,未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也.侍中、尚書、長史、參軍,此悉貞良死節(jié)之臣,愿陛下親之、信之,那么漢室之隆,可計日而待也.臣本布衣,躬耕于南陽,茍全性命于亂世,不求聞達于諸侯.先帝不以臣卑劣,猥自枉屈,三顧臣于草廬之中,咨臣以當世之事,由是感謝,遂許先帝以驅(qū)馳.后值傾覆,受任于敗軍之際,奉命于危難之間,爾來二十有一年矣.先帝知臣謹慎,故臨崩寄臣以大事也.受命以來,夙夜憂嘆,恐托付