社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)組合.

1、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃布局在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設計中,首先應明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差異 主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭,具有較強的聚客水平和導向作用; 必備性商業(yè)：滿足生活根本需求； 特色性商業(yè)：吸引客流,豐富業(yè)態(tài).一、社區(qū)商業(yè)的含義：“Commun的'這一概念是有法國社會學家卡滕尼斯于己于1882年首先提出,并運用于社會學領域.1938年費孝通先生對應創(chuàng)制了“社區(qū),其根本含義是指：一定區(qū)域內(nèi)有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨立的社會共同體.從寬泛的意義講,社區(qū)有5個要素構成：地域、人口、區(qū)位、結構和社會心理.在我國,城市社區(qū)大體相當于街道的地理轄區(qū)范圍.二、社區(qū)商業(yè)一般

2、配置的商業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)商業(yè)的功能主要是購物、休閑、餐飲以及綜合效勞,它的作用主要是提供當?shù)睾椭苓吶巳喝粘Ｉ钚枰纳唐泛托?同時根據(jù)社會經(jīng)濟的開展和人們生活水平的提升,增加現(xiàn)代效勞業(yè)的門類,發(fā)揮“家的延伸作用,滿足現(xiàn)代人個性開展,創(chuàng)造自由生存空間的需求.社區(qū)商業(yè)主要配置超市、便利店、專業(yè)店、菜市場、餐飲網(wǎng)點、生活效勞等網(wǎng)點；適當設置大型綜合超市、文化娛樂網(wǎng)點和專賣店；一般不配置百貨店、倉儲商店、集貿(mào)市場等商業(yè).商業(yè)的規(guī)模和結構會由于不同的社區(qū)類型有很大的差異性.在此介紹一下與我國國情相似的新加坡社區(qū)商業(yè)配置情況.新加坡建屋開展局將社區(qū)規(guī)劃為三個層面,配建和設置了相應的商業(yè)三個層面的劃分一是10

3、00-1200套住戶配套建設一個鄰里商店相當于上海規(guī)劃的街坊級；鄰區(qū)商店以經(jīng)營生活必需品為主,商店組合為：普通日用品品商店和餐廳.二是6000-8000套住戶配套建設一個鄰里中央相當于上海規(guī)劃的居住小區(qū)級；鄰里中央以經(jīng)營中檔商品為主,商店組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中央.三是40000-60000套住戶配套建設一個新鎮(zhèn)中央相當于上海規(guī)劃的居住區(qū)級或居住地區(qū)級.新鎮(zhèn)中央以經(jīng)營高檔商品為主,商店組合為：娛樂設施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店.新加坡的社區(qū)商業(yè)主要必備12個根本行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種,例如：菜場、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、快餐店、超

4、市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動中央.推薦13個行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種,例如：服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等.真正使居民生活所需的效勞工程門類齊全、應有盡有、配套完善.社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)應該如何定位：目前商業(yè)房地產(chǎn)市場的開展可謂“如火如荼,商業(yè)從業(yè)態(tài)上劃分可以分為：Shoppingmall融吃喝玩樂購物于一體的巨型一站式消費中央、百貨購物中央、特色商業(yè)街區(qū)、大型商超、專業(yè)賣場、便利店、各種專業(yè)店、餐飲店、休閑娛樂設施等.一、社區(qū)商業(yè)配套總體需求社區(qū)商業(yè)的核心消費群體應該是相關工程的入住業(yè)主,局部業(yè)態(tài)會輻射周邊的社區(qū)外消費群體,即非業(yè)主.根據(jù)潛在業(yè)主對不同配套設施的需求強度差異,我

5、們把不同的商業(yè)配套設施分為3個層次,1、即：強度需求商業(yè)設施,需求的比重超過50%此類商業(yè)設施主要包括“綜合超市、“菜市場、“購物中央、“銀行；“潛在業(yè)主對“強需求商業(yè)配套設施的需求還是存在一定的差異,對“綜合超市的需求占85.3%,對“菜市場的需求占66.1%,對“購物中央的需求到達56.9%,對“銀行的需求到達53.7%,都超過50%附表1-1社區(qū)商業(yè)配套設施總體需求商業(yè)配套設施-強度需求總體普通住宅公寓townhouse/另墅綜合超巾85.385.191.3100菜巾場66.166.456.550購物中央56.957.156.550銀行53.753.669.60強需求商業(yè)配套設施66.1

6、%2、中度需求商業(yè)設施,即需求比重在10-50%之間,主要有“藥房、“診所、“餐館、“郵局、“藥房43.5%、“幼兒園、“24小時便店、“書店、“洗衣店、“健身中央、“運動場館、“游泳池、“娛樂中央、“美容美發(fā)店、“老年活動中央等；潛在業(yè)主對“中度需求的商業(yè)設施的需求也存在一定差異,公寓需求群體對“健身中央34.8%、“書店21.7%、“洗衣店21.7%、“游泳池21.7%等設施的需求程度明顯高于普通住宅群體；而普通住宅群體對“診所37%、“餐館35%、“公園26.8%“幼兒園20.4%、“運動場館19.6%“、美容美發(fā)店12.6%、“老年活動中央12.4%等商業(yè)設施的需求強度明顯高于公寓群體

7、.附表1-2社區(qū)商業(yè)配套設施總體需求商業(yè)配套設施-中度需求總體普通住宅公寓townhouse/另墅藥房38.238.343.5022少房口身中央店舊衣店力泳池多所診所中度37布木冏業(yè)137.5守她26.150,餐館19.6%12.6%12.4%353543.5%7.40口皤.云£30.330：30.4中.8%0口jS52686.1150"21.7%,館A園,兒園&動場館工容發(fā)發(fā)店/年活動中央6.8%on公IB鏟287%1001建司35.0%37.0%206嗎1.7幼兒園20.420.41350運動場館19.6204.3503、重在10%“彩擴沖“寵物24小時便店18

8、.718.717.40“弱需求商業(yè)設施,比以下主要包括“修理店、洗店、“茶館、“花店、店、“高爾夫球場.書店16.31621.7100洗衣店15.314.921.750游泳池14.514.321.750娛樂中央13.513.51350美容美發(fā)店12.612.88.70老年活動中央12.412.68.70附表1-3社區(qū)商業(yè)配套設施總體需求商業(yè)配套設施-弱度求總體普通住宅公寓townhouse/另墅“理店8.188.70“擴沖洗店7.87.88.70,館7.27.44.30“店6.36.38.70,物店5.95.7130j爾夫球場3.33.28.70、社區(qū)休閑娛樂設施需求從目前社區(qū)商業(yè)形態(tài)上看,休

9、閑娛樂的設施主要包括“茶館、“咖啡廳、“健身場所等,那么不同檔次住宅業(yè)主在社區(qū)休閑娛樂設施需求上到底存在哪些差異呢?西式快從附表2-1的數(shù)據(jù),我們可以發(fā)現(xiàn),隨著住宅檔次的上升,潛在業(yè)主對“健身場所餐廳、“游泳館、“球類運動場館、“咖啡廳、“茶館、“酒吧的需求呈現(xiàn)明顯的上升趨勢,這也表明這些休閑娛樂設施和高檔住宅社區(qū)的相關性明顯高于普通住宅,開發(fā)商在開發(fā)高檔住宅產(chǎn)品時,應該著重考慮此類配套設施,但是否配置所有業(yè)態(tài),規(guī)模多大,還需要考慮各個工程的具體情況,包括入住業(yè)主的數(shù)量、消費水平、消費習慣、年齡等因素.附表2-1潛在購房群體經(jīng)常光臨的休閑娛樂場所經(jīng)常光臨的休閑娛樂場所總體普通住宅公寓townh

10、ouse/另墅健身場所40.838.553.863.6西式快餐廳36.134.444.251.5電影院3031.12618.2游泳館29.828.732.751.5KTV27.827.432.727.3球類運動場館25.122.636.551.5咖啡廳22.420.133.745.5茶館18.116.32636.4酒吧17.716.12633.3迪廳1110.415.412.1歌舞廳/夜總會7.66.215.418.2休閑娛樂場所口健身場所 西式快餐廳 電影院口游泳館 KTV口球類運動場館 咖啡廳口茶館 酒吧 迪廳 歌舞廳/夜總會三、從潛在業(yè)主購置日常用品的主要場所看社區(qū)超市的定位俗話說開門七

11、件事“柴米油鹽醬醋茶,描述的是普通居家過日子必須考慮的事情,隨著市場經(jīng)濟的開展,人們的購物習慣和消費場所發(fā)生了比擬大的變化,普通老百姓尤其是家庭主婦最經(jīng)常去購物的地方一定是超市,隨著社區(qū)規(guī)模的日益擴大,超市入駐大型社區(qū)的案例也逐漸增加,但不同品牌超市的定位或者說主營業(yè)務存在比擬大的差異,有的以“生鮮產(chǎn)品為主打,有的以“食品為主打,有的甚至帶有百貨經(jīng)營的“服裝產(chǎn)品,而不同工程究竟適合什么品牌的超市,起關鍵因素的還是社區(qū)入住的消費者.從潛在業(yè)主購置“蔬菜水果的主要場所來看,主要是超市超過50%,其次是大棚/菜市場,但值得注意的是,有相當一局部群體購置蔬菜水果是選擇的不是超市,“早市占17.9%,約

12、總體的1/6強,另外“大棚/菜市場也占有相當?shù)谋戎?接近1/3.附表3-1購房群體購置蔬菜水果的主要場所購置蔬菜水果的主要場所總體普通住宅公寓Townhouse/別墅早市17.918.615.19.4菜巾場/大棚32.934.322.628.1超巾46.644.658.559.4便利店1.71.72.80.0其他1.00.90.93.1從潛在業(yè)主購置“日常用品的主要場所來看,主要是超市超過80%,其次是購物中央/大型商場約占10%,通過比照可以發(fā)現(xiàn),潛在業(yè)主通過超市購置“日常用品的比例要明顯高于該群體通過超市購置“蔬菜水果和“生鮮食品的比例,這也是為什么大多數(shù)超市以“日常用品為主要產(chǎn)品的原因所

13、在.附表3-2購房群體購置日常用品的主要場所購置日常用品的主要場所總體普通住宅公寓townhouse/另墅大型冏場/購物中央10.910.69.425超巾80.480.284.071.9便利店7.98.26.63.1雜貨店0.20.20.00集貿(mào)市場0.60.70.00其他0.10.10.000.6%0.2%0.1%80.4%7.9%10.9%購置日常用品 大型商場/購物中央 超市口便利店 雜貨店 集貿(mào)市場其他服裝的消費,尤其是像“襯衫、“鞋帽、“內(nèi)衣、“中低檔休閑服裝也慢慢擺上了超市的貨架,那么潛在業(yè)主購置“服裝鞋帽的主要場所在哪里呢通過附表6的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn),目前潛在業(yè)主購置服裝的主要場

14、所是“大型商場接近60%,其次是“服裝專賣店占26%,再次是“小商品批發(fā)市場約占1/70附表3-3購房群體購置服裝鞋帽的主要場所購置服裝鞋帽的主要場所總體普通住宅公寓townhouse/另墅58.057.360.065.6小商品批發(fā)市場15.316.49.53.1服裝專賣店26.025.628.631.3裁縫店0.80.71.90.0消費者在購房之后,往往需要裝修,添置新的家具和家居產(chǎn)品,這同樣是一個非常巨大的商業(yè)機會,在大型社區(qū)比擬密集的區(qū)域,同樣是家具家居立場選址所在.從潛在業(yè)主購房后打算添置或者更新的產(chǎn)品來看,家具主要有：“床75.8%、“沙發(fā)67.7%、“衣柜55.1%、“餐桌49.6

15、%、“電視柜42%;打算添置或者更新的家電主要有：“彩電74.1%、“冰箱65%、“油煙機53.1%、“音響52.8%、“熱水器50%、“洗衣機43.9%、“38.2%.和前面有所差異的是,不同檔次住宅產(chǎn)品需求群體對家具/家居、家電產(chǎn)品類型的需求差異比擬小.附表3-4潛在購房群體購房后考慮更新的家具家居產(chǎn)品購房后需要更新的家具家居產(chǎn)品總體普通住宅公寓townhouse/另墅床75.876.673.168.8彩電74.174.669.284.4沙發(fā)67.767.27462.5冰箱6565.460.675空調(diào)63.562.861.596.9衣柜55.154.359.662.5油煙機53.152.156.771.9音響52.850.862.578.1熱水器5049.75059.4餐桌49.649.55056.3灶具4