PG目標(biāo)成本確定指引

1、1適用范圍適用于項目策劃、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計各階段的目標(biāo)成本確定工作。2項目成本構(gòu)成及定義項目總成本是指作為成本核算主體的項目所在公司開發(fā)一個房地產(chǎn)項目發(fā)生的全部成本。一個項目所在公司開發(fā)數(shù)個項目或一個大型項目分成幾期開發(fā)時，每個項目或每一期工程各自構(gòu)成數(shù)個單獨的項目總成本。項目總成本由以下成本科目構(gòu)成：工程成本：a)土地價款支出b)前期開發(fā)準備費c)主體建筑(裝修)工程費d)主體安裝工程費e)社區(qū)管網(wǎng)工程費f)智能化系統(tǒng)費g)園林環(huán)境工程費h)配套設(shè)施費i)其他建設(shè)工程支出非工程成本：j)管理費用k)銷售費用l)財務(wù)費用m)營業(yè)稅金及附加n)預(yù)備費土地價款支出a) 政府地價及市政

2、配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費、向政府交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等。b) 紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣費用、通訊建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費等。c) 拆遷補償費：地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出、安置及動遷支出、農(nóng)作物補償?shù)取Ｇ捌陂_發(fā)準備費a) 勘測丈量費：初勘、詳勘、沉降觀測、驗線、復(fù)線、定線、放線、面積丈量等。b) 規(guī)劃管理費：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(方案招標(biāo)、方案評審)、交通影響分析、環(huán)境影響評價、施工圖設(shè)計、人防設(shè)計、修改設(shè)計、制圖、曬圖等。c) 報批報建費：安檢、質(zhì)檢、人防結(jié)建、散裝水泥集資、白蟻防

3、治、墻改基金、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標(biāo)管理、其他支出等。d) 增容費：水、煤氣等。e) 三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整等。f) 臨時設(shè)施費：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板、河道清淤、回填等。主體建筑(裝修)工程費a) 基礎(chǔ)工程：土方、護壁(坡)、樁基、樁基檢測、降水費、基礎(chǔ)處理等。b) 結(jié)構(gòu)及粗裝修等。c) 門窗工程：室內(nèi)外門窗、入戶門、單元門、防火門等。d) 公共部位精裝修：大堂、樓梯間、屋面、外立面等。e) 室內(nèi)精裝修：廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺等。主體安裝工程費a) 室內(nèi)水暖氣電系統(tǒng)：室內(nèi)給排水系統(tǒng)、室內(nèi)采暖系統(tǒng)、室內(nèi)燃氣系統(tǒng)、室內(nèi)電氣系

4、統(tǒng)等。b) 室內(nèi)設(shè)備及其安裝：空調(diào)及安裝、電梯及其安裝、發(fā)電機及其安裝、消防通風(fēng)及安裝、背景音樂及安裝等。智能化系統(tǒng)：a) 室內(nèi)智能化系統(tǒng)：保安監(jiān)控及停車管理、電信網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠傳系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)等。b) 室外智能化系統(tǒng)：周界安防、巡更系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)等。社區(qū)管網(wǎng)工程費a) 室外給排水系統(tǒng)：自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)等。b) 室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。c) 室外燃氣系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。d) 室外高低壓系統(tǒng)：高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站等。e) 室外消防系統(tǒng)。園林環(huán)境工程費a) 環(huán)境

5、設(shè)計費等。b) 綠化建設(shè)費：區(qū)內(nèi)綠化、區(qū)外綠化等。c) 建筑小品等。d) 道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償?shù)?。e) 大門圍墻建造費等。f) 室外照明等。g) 室外零星設(shè)施等。配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：a) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等設(shè)施的支出等。b) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)主委員會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、

6、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出等。c) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立成本科目，如：1) 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施等。2) 會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)等。3) 幼兒園：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。4) 學(xué)校：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。5) 兒童游樂設(shè)施等。6) 網(wǎng)球場等。其他建設(shè)工程支出a) 其他工程建設(shè)支出包括工程監(jiān)理費、預(yù)結(jié)算編審費、市政管理費、施工合同外獎金等。b) 物業(yè)

7、管理費：項目建設(shè)過程中發(fā)生的清潔衛(wèi)生費、安全保衛(wèi)費、管理費用、綠化養(yǎng)護費、公共設(shè)施維護費以及竣工后的一次性物業(yè)完善費等。管理費用包括職工工資、辦公費用、業(yè)務(wù)招待費、差旅費、工資附加費、折舊及攤銷、車輛費用、房屋租賃費用及其它支出等。銷售費用包括項目銷售過程中發(fā)生的媒介廣告費、促銷活動費用、銷售中心和樣板房設(shè)計及工程費用、銷售人員的底薪、銷售提成及其它費用等。財務(wù)費用包括：利息收支凈額、匯兌凈額、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費及其它支出等。營業(yè)稅及附加包括：營業(yè)稅、城建建設(shè)維護稅、教育費附加及其它支出。預(yù)備費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。基本預(yù)備費是指在初步設(shè)計、概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費用及建設(shè)期間

8、不可預(yù)見的支出，漲價預(yù)備費是指建設(shè)項目在建設(shè)期間內(nèi)由于價格等變化引起工程造價變化的預(yù)測預(yù)留費用各成本科目的具體設(shè)置參照項目目標(biāo)成本表中執(zhí)行，表中僅列出了常見的成本細項(表中第三級科目)，各項目可依據(jù)實際情況進行增減項。3 項目目標(biāo)成本表編制項目論證決策階段，依據(jù)投資估算確定項目目標(biāo)成本，成為項目總目標(biāo)成本，用以控制規(guī)劃方案設(shè)計，是評審方案設(shè)計的標(biāo)準之一。項目規(guī)劃方案設(shè)計完成后，依據(jù)方案設(shè)計概算確定目標(biāo)控制成本，成為控制擴初設(shè)計的目標(biāo)成本，是評審初步設(shè)計的標(biāo)準之一。初步設(shè)計完成后，依據(jù)初步設(shè)計概算確定目標(biāo)控制成本，成為控制施工圖設(shè)計的目標(biāo)成本，是評審施工圖設(shè)計的標(biāo)準之一。施工圖設(shè)計完成后，依據(jù)施

9、工圖預(yù)算確定實施的目標(biāo)成本，作為項目施工階段成本控制目標(biāo)。項目總目標(biāo)成本及其它階段的目標(biāo)控制成本使用項目目標(biāo)成本表進行測算編制。4 確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則標(biāo)桿瞄準在項目選擇和項目策劃階段，項目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場研究找準銷售價格市場標(biāo)桿、工程成本市場標(biāo)桿，以及非工程成本市場標(biāo)桿。滿足顧客需求a） 在項目選擇和項目策劃階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。b） 在分階段確定目標(biāo)成本時，應(yīng)始終注意將成本分項結(jié)構(gòu)向顧客核心需求方向傾斜。競爭策略要求a）在項目選擇和項目策劃階段，應(yīng)調(diào)查分析競爭對手的綜合競爭能力，結(jié)合項目自身資源條件和經(jīng)營目

10、標(biāo)，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。b）在分階段確定目標(biāo)成本時，始終注意成本分項結(jié)構(gòu)滿足競爭策略要求。倒逼成本通過項目選擇和項目策劃階段的市場調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場標(biāo)桿和項目挖潛措施對項目可能獲得的盈利空間做出準確判斷和取舍。用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項目總目標(biāo)成本，并用以指導(dǎo)“限額設(shè)計”和項目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。用項目總成本層層倒逼方案設(shè)計成本、初步設(shè)計成本、施工圖設(shè)計成本。a）方案設(shè)計階段：形成的目標(biāo)成本項目總目標(biāo)成本-預(yù)備費。用項目總目標(biāo)成本減去預(yù)備費的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方案設(shè)計，直到方案設(shè)計優(yōu)化滿足此要求。b）初步設(shè)計階段：形成的目標(biāo)成本方案設(shè)計形成的目標(biāo)成本+預(yù)