鄭州市房屋建筑面積測算及共有共用建筑面積分攤規(guī)則

1、鄭州市房屋建筑面積測算及共有共用建筑面積分攤規(guī)則一、一般規(guī)定（一）房屋面積測算的內(nèi)容房屋面積測算包括房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有共用建筑面積等的測算。（二）房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2.20米以上（含2.20米，下同），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。（三）房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影面積計算。（四）房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。（五）房屋的共

2、有共用建筑面積房屋共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。二、房屋建筑面積測算范圍（一）計算全部房屋建筑面積的范圍1 .永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2 .房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上的部位計算建筑面積。3 .穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。4 .樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。5 .房屋天面上，屬永久性建筑，且層高在2.20米以上的樓梯間、水箱

3、間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在1 .20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。6 .挑樓、規(guī)劃部門批準的全封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算建筑面積。7 .屬永久性結(jié)構(gòu)并作為主要通道的室外樓梯，均按各層水平投影面積計算建筑面積。8 .與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算建筑面積。9 .房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算建筑面積。10 .地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算建筑面積。11 .有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投

4、影面積計算建筑面積。12 .玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。13 .屬永久性建筑的有柱車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算建筑面積。14 .依坡地建筑的房屋，利用吊腳所做的架空層，有圍護結(jié)構(gòu)，層高在2.20米以上的部位計算建筑面積。15 .有伸縮縫的房屋，若該縫與室內(nèi)相通，伸縮縫也計算建筑面積。16 .體育館、影劇院等房屋按實際層數(shù)計算建筑面積。體育場（館）看臺下空間加以利用的，其凈高超過2.00米的，計算其建筑面積（多層按多層計算）。（二）計算一半建筑面積的范圍1 .與房屋相連的有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。2 .獨立

5、柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。3 .未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。4 .有頂蓋、不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。5 .樓內(nèi)有樓梯，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。（三）不計算建筑面積的范圍1 .層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。2 .突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。3 .房屋之間無上蓋的架空通廊。4 .房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池等。5 .建筑物內(nèi)的操作平臺、上

6、料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。6 .騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。7 .利用引橋、高架路、高架橋路面或坡面作為頂蓋建造的房屋。8 .活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9 .獨立煙囪、亭、塔、罐、池及地下人防干、支線。10 .與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。11 .臨街樓底層用作遮陽避雨或通行、與房屋相連的、有上蓋無柱的走廊或檐廊。12 .僅用作通風采光的天井。三、成套房屋建筑面積測算(一)成套房屋建筑面積成套房屋建筑面積由成套房屋套內(nèi)建筑面積和分攤所得共有共用建筑面積兩部分組成。(二)成套房屋套內(nèi)建筑面積成套房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組

7、成。1 .套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：(1)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)使用面積還包括非住宅綜合樓內(nèi)的攤位、柜臺、精品屋、寫字間等空間面積。(2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。(3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。(4)內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。2 .套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面

8、積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。3 .套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。(三)共有共用建筑面積測算1.共有共用建筑面積的組成共有共用建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫等和

9、為多幢房屋服務的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有共用建筑面積。4 .共有共用建筑面積的計算方法整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有共用建筑面積。(四)共有共用建筑面積的分攤方法1 .共有共用建筑面積分攤原則及基本規(guī)定(1)產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可依相關(guān)房屋的建筑面積比例進行分攤。(2)房屋共有共用建筑面積分攤以幢為單位，僅限于分攤本幢房屋內(nèi)的共有共用建筑面積。與本幢房屋不相連以

10、及為多幢房屋服務的變電室、設備間、水泵房、門衛(wèi)房等管理用房，不得分攤到本幢房屋內(nèi)。(3)房屋共有共用建筑面積分攤后，不劃分各戶分攤面積的具體部位。共有共用建筑面積一經(jīng)分攤，任何人不得侵犯或改變其原始設計的使用功能。（4）共有共用建筑面積按以下規(guī)定分攤：多層住宅樓原則上采用一級分攤，如有一梯一戶的單元應采用多級分攤。商住樓、非住宅綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能差異較大，應根據(jù)其用途不同按相關(guān)面積比例進行多級分攤。商住樓的商用部位的樓梯間（不含商業(yè)自用的）和突出屋面的樓梯間由全樓分攤；住宅部位的樓梯間由住宅分攤。2 .共有共用建筑面積分攤計算公式按相關(guān)建筑面積進行共有或共用面積分攤，計算公式如下：

11、6等K?SiK=ESSi匯Si式中：K為共有共用建筑面積的分攤系數(shù)；Si為各單元參加分攤的建筑面積，m2（單位為平方米，下同）；8Si為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2;ESSi一為需要分攤的分農(nóng)t面積總和，m2;匯Si-為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。3 .住宅樓共有共用建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元，依照上述方法和計算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋應分攤的共有共用建筑面積。4 .商住樓共有共用建筑面積的分攤方法首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能，按各自的建筑面積將全幢樓的共有共用建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢樓共有共用建筑面積和商業(yè)部分

12、分攤得到的全幢樓共有共用建筑面積，然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的全幢樓共有共用建筑面積，加上住宅部分本身的共有共用建筑面積，依照上述方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業(yè)部分：將分攤得到的全幢樓共有共用建筑面積，加上本身的共有共用建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有共用建筑面積的一部分，加至各層的共有共用建筑面積中，可以得到各層總的共有共用建筑面積；然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有共用建筑面積。5 .非住宅綜合樓共有共用建筑面積的分攤方法非住宅綜合樓共有共用建

13、筑面積按照各自的功能，參照上述商住樓的分攤計算方法進行分攤。四、房屋建筑面積測算精度及要求（一）測算精度房屋建筑面積測算中誤差Ms不超過下式計算結(jié)果：Ms=*0.04S+0.003S）式中：Ms房屋建筑面積測算中誤差，m2;S房屋建筑面積，m2;房屋建筑面積測算的限差為兩倍中誤差。（二）測算要求量距應使用經(jīng)過檢定合格的卷尺、激光測距儀或其他能達到相應精度的儀器和工具。房屋邊長尺寸以米為單位，取至0.01米。各類房屋建筑面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果；房屋建筑面積測算以平方米為單位，取至0.01平方米。計算過程中的階段性成果（如整棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積、

14、分攤的共有共用建筑面積等）保留三位小數(shù)。共有共用建筑面積分攤系數(shù)至少保留五位小數(shù)。五、附則本規(guī)則自發(fā)布之日起施行；在本規(guī)則實施前經(jīng)市房產(chǎn)管理行政主管部門認定的房屋產(chǎn)權(quán)面積，維護原測算標準；本規(guī)則由鄭州市房產(chǎn)管理局解釋。二、房屋面積測量17個經(jīng)典問題及詳解1 .商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價。2 .商品房建筑面積如何計算？答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。3 .何謂預售面積”和竣工面積”？它

15、們有何區(qū)別？答：預售面積是指全部按建筑設計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。4 .業(yè)主如對已購房地產(chǎn)的面積有疑問時，該如何處理？答：在預售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設計圖，根據(jù)圖上尺寸復核套內(nèi)建筑面積是否與購房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。在竣工入住后，可按相關(guān)規(guī)范自行實測，如仍存疑問，可要求進行重新測量。5 .業(yè)主在復查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時，應注意些什么？答：業(yè)主在復查已購房地產(chǎn)的面積時，一般

16、只能丈量該套房的套內(nèi)建筑面積，而且還需注意墻體厚度、煙道、專用梯、凸窗分攤面積等問題。6 .購房的建筑面積包括哪些部分？答：房屋的建筑面積包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應分攤的公用建筑面積兩部分。7 .按建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時如何處理？答：按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生差異時的處理方式。8 .成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。9 .什么是套內(nèi)房屋使用面積？答：套內(nèi)房屋使用面

17、積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規(guī)定計算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。10 .什么是套內(nèi)墻體面積？答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。11 .什么是套內(nèi)陽臺建

18、筑面積？答：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。12 .房屋的共有建筑面積包括哪些內(nèi)容？答：共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。13 .按套內(nèi)建筑面積售房，

19、房價是如何計算的？答：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積”）計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。預售時，開發(fā)企業(yè)應向購房者提供經(jīng)規(guī)劃部門批準的房屋建筑平面圖。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實行總價交易，房價可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。14 .按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用如何計算？答：按套內(nèi)建筑面積計算房價的商品房，其應分攤的公用建筑面積的建設費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。15 .按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時，如何處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為6%以內(nèi)（含本數(shù)）的，購銷雙方