XX大街定價(jià)策略

1、2008年年5月月23日日目錄一、影響單價(jià)的權(quán)益因素二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表三、各棟價(jià)格總額統(tǒng)計(jì)表四、商鋪返租計(jì)算五、銷(xiāo)售策略貨包價(jià)值分析六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程七、投資計(jì)劃舉例1.1 商鋪結(jié)構(gòu)影響因素1.2 商鋪位置影響因素1.3 商鋪使用功能影響因素1.4 商鋪層數(shù)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.1 商鋪結(jié)構(gòu)影響因素A級(jí) 商鋪內(nèi)開(kāi)間大，室內(nèi)無(wú)柱網(wǎng)，此類(lèi)商鋪?zhàn)罴?。B級(jí) 商鋪內(nèi)開(kāi)間大，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類(lèi)商鋪次佳。C級(jí)商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒，室內(nèi)無(wú)柱網(wǎng)，此類(lèi)商鋪較差。D級(jí) 商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類(lèi)商鋪?zhàn)畈?。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.2 商

2、鋪位置影響因素A級(jí) 臨規(guī)劃路的商鋪（原蔡鍔大道、上東大道）價(jià)格加權(quán)系數(shù)最高。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡蔡鍔鍔大大道道上東大道上東大道1.2 商鋪位置影響因素B級(jí).臨次干道的商鋪（原東莊大道）價(jià)格加權(quán)系數(shù)較高。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東東莊莊大大道道1.2 商鋪位置影響因素C級(jí).臨小區(qū)內(nèi)街的商鋪（原彩云街、天子街）價(jià)格加權(quán)系數(shù)較差。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素天子街天子街彩云街彩云街1.2 商鋪位置影響因素D級(jí). 在商鋪內(nèi)街的商鋪（9樓內(nèi)街） 價(jià)格加權(quán)系數(shù)最差。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素9摟內(nèi)街摟內(nèi)街1.3 商鋪使用功能影

3、響因素1.3.1 預(yù)留可做餐飲條件的商鋪（7、15、16）一、影響單價(jià)的權(quán)益因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.3 商鋪使用功能影響因素1.3.2 可滿足汽車(chē)美容要求的商鋪（10）一、影響單價(jià)的權(quán)益因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.4 商鋪層數(shù)影響因素1.4.1 臨主干道的二層商鋪（1、6、7、8A區(qū)域）一、影響單價(jià)的權(quán)益因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡蔡鍔鍔大大道道上東大道上東大道AAAA1.4 商鋪層數(shù)影響因素1.4.1 臨次干道的二層商鋪（12，B區(qū)域）一、影響單價(jià)的權(quán)益因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東東莊莊大大道道B1. 商業(yè)摟層越往上價(jià)值越低，通常如果是商業(yè)摟層越往上價(jià)值越低，通常如果是4層商業(yè)，則層

4、商業(yè)，則 四樓價(jià)格是一樓的四樓價(jià)格是一樓的1/8；三樓價(jià)格是一樓的；三樓價(jià)格是一樓的1/4；二樓是一；二樓是一樓的樓的1/2。2. 考慮昆明消費(fèi)者的逛街習(xí)慣，二層商業(yè)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較高。考慮昆明消費(fèi)者的逛街習(xí)慣，二層商業(yè)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較高。3. 為降低二層商鋪銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，利用價(jià)格杠桿，采用將一層為降低二層商鋪銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，利用價(jià)格杠桿，采用將一層與二層以上商鋪價(jià)格拉開(kāi)較大差距的方式，吸引部分實(shí)力相與二層以上商鋪價(jià)格拉開(kāi)較大差距的方式，吸引部分實(shí)力相對(duì)較低的投資客，低價(jià)購(gòu)買(mǎi)二層商鋪。對(duì)較低的投資客，低價(jià)購(gòu)買(mǎi)二層商鋪。 天方觀點(diǎn)：天方觀點(diǎn)：二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)棟號(hào)層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外

5、均價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)1一層33834.5927000142萬(wàn)1048萬(wàn)114萬(wàn)837萬(wàn)16二層17543.8614000165萬(wàn)425萬(wàn)132萬(wàn)276萬(wàn)145二層復(fù)式25062.6620000401萬(wàn)642萬(wàn)320萬(wàn)512萬(wàn)76一層33834.592700085萬(wàn)384萬(wàn)68萬(wàn)306萬(wàn)17二層17543.8614000433萬(wàn)720萬(wàn)345萬(wàn)575萬(wàn)67一層31328.4625000106萬(wàn)1881萬(wàn)84萬(wàn)1501萬(wàn)7二層13784.4611000226萬(wàn)843萬(wàn)181萬(wàn)673萬(wàn)5三層8771.937000144萬(wàn)537萬(wàn)115萬(wàn)

6、428萬(wàn)3四層8771.937000126萬(wàn)500萬(wàn)100萬(wàn)399萬(wàn)38一層31328.322500090萬(wàn)336萬(wàn)72萬(wàn)268萬(wàn)6二層17543.8614000197萬(wàn)366萬(wàn)157萬(wàn)292萬(wàn)5一層公寓8333.33800033萬(wàn)100萬(wàn)32萬(wàn)96萬(wàn)7二層公寓8333.33800016萬(wàn)76萬(wàn)15萬(wàn)73萬(wàn)119一層25062.662000012萬(wàn)116萬(wàn)10萬(wàn)93萬(wàn)33二層12531.3310000314萬(wàn)335萬(wàn)251萬(wàn)267萬(wàn)2二層公寓8333.33800016萬(wàn)50萬(wàn)15萬(wàn)48萬(wàn)13二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)棟號(hào)層數(shù)層數(shù)對(duì)外均對(duì)外均價(jià)價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)

7、區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)10一層商鋪20050.131600037萬(wàn)221萬(wàn)29萬(wàn)177萬(wàn)12二層公寓8333.33800013萬(wàn)99萬(wàn)12萬(wàn)95萬(wàn)1411一層商鋪20050.131600071萬(wàn)194萬(wàn)56萬(wàn)155萬(wàn)512一層22556.391800064萬(wàn)559萬(wàn)51萬(wàn)446萬(wàn)10二層8771.93700064萬(wàn)225萬(wàn)51萬(wàn)180萬(wàn)513一層22556.391800039萬(wàn)337萬(wàn)31萬(wàn)269萬(wàn)11二層8771.93700082萬(wàn)144萬(wàn)66萬(wàn)115萬(wàn)2二層公寓8333.33800018萬(wàn)75萬(wàn)17萬(wàn)72萬(wàn)1214一層商鋪22556.391800067萬(wàn)1

8、66萬(wàn)53萬(wàn)132萬(wàn)1515一層28822.0623000143萬(wàn)216萬(wàn)114萬(wàn)173萬(wàn)4二層12531.3310000319萬(wàn)254萬(wàn)1三層7518.86000191萬(wàn)153萬(wàn)116一層商鋪35087.72280001677萬(wàn)1338萬(wàn)1二層商鋪17543.8614000838萬(wàn)669萬(wàn)1合 計(jì)商鋪商鋪191/公寓公寓57不同總價(jià)區(qū)間商鋪分布明細(xì)表不同總價(jià)區(qū)間商鋪分布明細(xì)表?xiàng)澨?hào)棟號(hào) 50萬(wàn)以下萬(wàn)以下50-100萬(wàn)萬(wàn)100-300300-500萬(wàn)萬(wàn)500萬(wàn)萬(wàn)-1000萬(wàn)萬(wàn)1000萬(wàn)以上萬(wàn)以上小計(jì)小計(jì)10014131129500061076011453023700845118801640011

9、9151361003510732000121103200051224801015133541001314014100015150051006160000112合計(jì)合計(jì)27447035123191合計(jì)合計(jì)14.14%23.04%36.65%18.32%6.28%1.57%注：以上價(jià)格區(qū)間為價(jià)格表的總價(jià)注：以上價(jià)格區(qū)間為價(jià)格表的總價(jià)二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表1樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)一層33834.5927000142萬(wàn)1048萬(wàn)114萬(wàn)837萬(wàn)16二層17543.8614000165萬(wàn)425萬(wàn)

10、132萬(wàn)276萬(wàn)141樓一層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表1樓二層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表5樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)二層復(fù)式25062.6620000401萬(wàn)642萬(wàn)320萬(wàn)512萬(wàn)75樓一層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表5樓二層二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表6樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均實(shí)收均價(jià)價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)一層33834.5927

11、00085萬(wàn)384萬(wàn)68萬(wàn)306萬(wàn)17二層17543.8614000433萬(wàn)720萬(wàn)345萬(wàn)575萬(wàn)6二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表6樓一層6樓二層7樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)一層31328.4625000106萬(wàn)1881萬(wàn)84萬(wàn)1501萬(wàn)7二層13784.4611000226萬(wàn)843萬(wàn)181萬(wàn)673萬(wàn)5三層8771.937000144萬(wàn)537萬(wàn)115萬(wàn)428萬(wàn)3四層8771.937000126萬(wàn)500萬(wàn)100萬(wàn)399萬(wàn)3二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表7樓一層7樓二層7樓三層7樓

12、四層8樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)一層31328.322500090萬(wàn)336萬(wàn)72萬(wàn)268萬(wàn)6二層17543.8614000197萬(wàn)366萬(wàn)157萬(wàn)292萬(wàn)5一層公寓8333.33800033萬(wàn)100萬(wàn)32萬(wàn)96萬(wàn)7二層公寓8333.33800016萬(wàn)76萬(wàn)15萬(wàn)73萬(wàn)11二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表8樓一層公寓部分8樓二層公寓部分9樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)一層25062.662000012萬(wàn)116萬(wàn)10萬(wàn)93萬(wàn)33

13、二層12531.3310000314萬(wàn)335萬(wàn)251萬(wàn)267萬(wàn)2二層公寓8333.33800016萬(wàn)50萬(wàn)15萬(wàn)48萬(wàn)13二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表9樓一層公寓大堂9樓二層公寓部分10樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪20050.131600037萬(wàn)221萬(wàn)29萬(wàn)177萬(wàn)12二層公寓8333.33800013萬(wàn)99萬(wàn)12萬(wàn)95萬(wàn)14二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表10樓一層公寓大堂10樓二層公寓部分11樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)

14、間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)商鋪個(gè)數(shù)數(shù)一層商鋪20050.131600071萬(wàn)194萬(wàn)56萬(wàn)155萬(wàn)5二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表11樓一層12樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)一層22556.391800064萬(wàn)559萬(wàn)51萬(wàn)446萬(wàn)10二層8771.93700064萬(wàn)225萬(wàn)51萬(wàn)180萬(wàn)5二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表12樓一層12樓二層13樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)價(jià)實(shí)收均價(jià)價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)一層22556.391800039萬(wàn)3

15、37萬(wàn)31萬(wàn)269萬(wàn)11二層8771.93700082萬(wàn)144萬(wàn)66萬(wàn)115萬(wàn)2二層公寓8333.33800018萬(wàn)75萬(wàn)17萬(wàn)72萬(wàn)12二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表13樓一層公寓大堂13樓二層公寓部分14樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪22556.391800067萬(wàn)166萬(wàn)53萬(wàn)132萬(wàn)15二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表14樓一層15樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)商鋪個(gè)數(shù)數(shù)一層28822.062300014

16、3萬(wàn)216萬(wàn)114萬(wàn)173萬(wàn)4二層12531.3310000319萬(wàn)254萬(wàn)1三層7518.86000191萬(wàn)153萬(wàn)1二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表15樓一層15樓二、三層16樓層數(shù)層數(shù)對(duì)外均價(jià)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪35087.72280001677萬(wàn)1338萬(wàn)1二層商鋪17543.8614000838萬(wàn)669萬(wàn)1二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表16樓一層三、各棟價(jià)格總額統(tǒng)計(jì)表三、各棟價(jià)格總額統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)棟號(hào)類(lèi)型類(lèi)型銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積實(shí)收總額實(shí)收總額實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)對(duì)外總價(jià)對(duì)外均價(jià)

17、對(duì)外均價(jià)1商鋪3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.705商鋪1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.666商鋪2829.1252900180.0018698.4666290952.3823431.657商鋪5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.658商鋪906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74公寓906.897255120.008000.007557416.678333.339商鋪1274.87203192

18、00.0015938.2525462656.6419972.75公寓376.753014000.008000.003139583.338333.3310商鋪471.357541600.0016000.009450626.5720050.13公寓550.514404080.008000.004587583.338333.3311商鋪263.534216480.0016000.005283809.5220050.1312商鋪1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.8313商鋪827.5612059620.0014572.5015112305.76182

19、61.28公寓407.73261600.008000.003397500.008333.3314商鋪583.4210501560.0018000.0013159849.6222556.3915商鋪741.139412490.0012700.1911795100.2515915.0216商鋪955.8420072640.0021000.0025153684.2126315.79合計(jì)22781.59364623780.0016005.19453129426.6919890.16四、銷(xiāo)售策略貨包價(jià)值分析四、銷(xiāo)售策略貨包價(jià)值分析開(kāi)盤(pán)日期區(qū)域銷(xiāo)售對(duì)象總建面積比例實(shí)收總額比例7.19A區(qū)6#、9#、10#

20、、11#、12#、13#、14#7729.4433.93%124760320.00 34.22%9.13B區(qū)1#、5#、7#、8#、15#12810.356.23%221928660.00 60.87%09.1.1 公寓8#、9#、10#、13#公寓部分2241.859.84%17934800.00 4.92%合計(jì)22781.59364623780元五、商鋪返租計(jì)算五、商鋪返租計(jì)算價(jià)格表總價(jià)=實(shí)收總價(jià)/0.84/0.95（平均折扣率）根據(jù)估算價(jià)格表得出： 返租部分的對(duì)外均價(jià)為20050/六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程平均折扣率平均折扣率是指樓盤(pán)各種情況是指樓盤(pán)各種情況下打折總和后的平均值，是在做價(jià)格下打折總和后的平均值，是在做價(jià)格表時(shí)上浮的比例。表時(shí)上浮的比例。六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程六、平均折扣率計(jì)算過(guò)程1一次性付款方式一次性付款方式(0.3%)3%*0.1=0.0032領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠方式領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)惠方式(0.6%)3%*0.2=0.0063. 8達(dá)證達(dá)證10000優(yōu)惠優(yōu)惠(0.52%)10000*191=19100001910000/364000000=0.00524. 8達(dá)證持證達(dá)證持證1%的優(yōu)惠的優(yōu)惠(0.5%)1%*0.5=0.0055. 8達(dá)證持證介紹達(dá)證持證介紹10人人1%的優(yōu)惠的優(yōu)惠0.4%