定價(jià)策略之市場比較法

1、第三部分：銷售方案2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司定價(jià)策略之市場比較法定價(jià)策略之市場比較法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法之市場比較法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法之市場比較法市場比較法邏輯圖市場比較法邏輯圖確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比參得到項(xiàng)目確定可比參得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來價(jià)格成長情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的根據(jù)未來價(jià)格成長情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的動態(tài)價(jià)格動態(tài)價(jià)格確定可比參數(shù)及權(quán)重確定可比參數(shù)及權(quán)重特點(diǎn)：適用范圍廣，公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品均可使用特點(diǎn)：適用范圍廣，公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品均可使用案例：新城白銀路公寓產(chǎn)品定價(jià)案例：新城白銀

2、路公寓產(chǎn)品定價(jià)河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司一.團(tuán)購協(xié)議2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司保利海上五月花9200清水頤園9300右岸嘉園9200保利家園85002011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司保利海上五月花9200清水頤園9300右岸嘉園9200保利家園8500案例：英郡別院別墅產(chǎn)品定價(jià)方法案例：英郡別院別墅產(chǎn)品定價(jià)方法價(jià)格推導(dǎo)方法：價(jià)格推導(dǎo)方法：1 1、選取競品項(xiàng)目、選取競品項(xiàng)目主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項(xiàng)目主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項(xiàng)目2、權(quán)重分析、權(quán)重分析按照各項(xiàng)項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行評分，按照權(quán)重分析得到本案的均價(jià)按照各項(xiàng)項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行評分，按照權(quán)重分析得到本案的

3、均價(jià)一.團(tuán)購協(xié)議比較項(xiàng)目比較項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重文翔名苑文翔名苑名仕豪庭名仕豪庭山語原墅山語原墅擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù) 擬合程度擬合程度比較系數(shù)比較系數(shù) 擬合程度擬合程度 比較系數(shù)比較系數(shù)區(qū)域位置區(qū)域位置市區(qū)距離市區(qū)距離4 41001004 41001004 41101104.44.4交通系統(tǒng)交通系統(tǒng)7 71001007 71001007 71101107.77.7區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境板塊屬性板塊屬性4 41001004 41001004 41001004 4自然環(huán)境自然環(huán)境7 71001007 71001007 71001007 7社會環(huán)境社會環(huán)境4 41001004 41001004 410

4、01004 4發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展?jié)摿? 31001003 31001003 31001003 3生活配套生活配套1010100100101010010010101001001010規(guī)劃規(guī)劃規(guī)模規(guī)模3 31101103.33.31001003 31101103.33.3容積率容積率7 780805.65.61201208.48.41201208.48.4綠化綠化7 790906.36.31101107.77.71101107.77.7內(nèi)部景觀內(nèi)部景觀6 61051056.36.31101106.66.61151156.96.9產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念101090909 911011

5、011111001001010面積設(shè)置面積設(shè)置6 61051056.36.31001006 61001006 6產(chǎn)品附加值產(chǎn)品附加值7 71001007 71101107.77.71101107.77.7其他條件其他條件物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)4 41001004 41001004 41001004 4會所會所4 41101104.44.41001004 41201204.84.8是否現(xiàn)房是否現(xiàn)房4 41001004 41001004 41001004 4開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌3 31001003 31001003 31101103.33.310010098.298.2104.4104.4106.210

6、6.2主要參考項(xiàng)目文翔名苑、名仕豪庭和山語原墅目前聯(lián)排別墅的價(jià)格主要參考項(xiàng)目文翔名苑、名仕豪庭和山語原墅目前聯(lián)排別墅的價(jià)格分別為分別為98009800、95009500和和1150011500元元/ /，結(jié)合比較系數(shù)，計(jì)算本案的均價(jià)，結(jié)合比較系數(shù)，計(jì)算本案的均價(jià)為：為：(9800(9800* *98.2+950098.2+9500* *104.4+11500104.4+11500* *106.2)/3/100=10585106.2)/3/100=10585元元/ /本案靜態(tài)價(jià)格應(yīng)為：本案靜態(tài)價(jià)格應(yīng)為：1050010500元元/ / 案例：鹽湖新居產(chǎn)品定價(jià)方法案例：鹽湖新居產(chǎn)品定價(jià)方法項(xiàng)目選?。?/p>

7、項(xiàng)目選?。涸谶@里我們選舉了 “嘉城”以及 “匯豐沁苑”作為參考對象。選取標(biāo)準(zhǔn)：選取標(biāo)準(zhǔn)：“嘉城嘉城”是區(qū)域龍頭項(xiàng)目，具有區(qū)域代表性，地理位置相對優(yōu)越，而是區(qū)域龍頭項(xiàng)目，具有區(qū)域代表性，地理位置相對優(yōu)越，而且開盤時(shí)間長；且開盤時(shí)間長；“匯豐沁苑匯豐沁苑”區(qū)域新開項(xiàng)目，與本案距離相近，區(qū)位類似，有一定的區(qū)域新開項(xiàng)目，與本案距離相近，區(qū)位類似，有一定的參考價(jià)值。參考價(jià)值。價(jià)格定位：樂觀預(yù)期價(jià)格定位：樂觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51127.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411221020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面

8、積系數(shù)1101010101010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.510151015交通系數(shù)1.5101510151015合計(jì)-116104.5100近期3月價(jià)格-85487750-本案推導(dǎo)價(jià)格-73607400-未來市場競爭市場環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，不打價(jià)格戰(zhàn)開盤準(zhǔn)備開盤前準(zhǔn)備較充分，蓄水充足去化時(shí)間資金回籠壓力小，去化時(shí)間為10個(gè)月本案合理價(jià)格75007500樂觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為樂觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為7500元元/平方米平方米價(jià)格定位：悲觀預(yù)期價(jià)格定位：悲觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.5113

9、0.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411211020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)11010991010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.59141015交通系數(shù)1.510159141015合計(jì)10116104.5100近期3月價(jià)格-85487750-本案推導(dǎo)價(jià)格-73607400-未來市場競爭市場回暖需要漫長過程，客戶對價(jià)格仍較敏感；5-7月份為大牌開發(fā)商資金回籠密集期，促銷動作將會影響市場整體價(jià)格水平和未來價(jià)格預(yù)期匯豐沁苑價(jià)格處于下降通道中，如進(jìn)一步下降，將對本案形成較大的壓力開盤準(zhǔn)備開盤前準(zhǔn)備較不充分去化時(shí)間去化時(shí)間為7個(gè)月本案合理價(jià)格730

10、07300悲觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為悲觀預(yù)期下，本案合理價(jià)格為7300元元/平方米平方米一.團(tuán)購協(xié)議案例：閔行華漕別墅項(xiàng)目案例：閔行華漕別墅項(xiàng)目 確定可比參數(shù)及權(quán)重確定可比參數(shù)及權(quán)重確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比案例及權(quán)重系數(shù)（上海西區(qū)城市獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，容積率在（上海西區(qū)城市獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，容積率在0.4以下）以下）得到項(xiàng)目得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來價(jià)格成長情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的根據(jù)未來價(jià)格成長情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的動態(tài)價(jià)格動態(tài)價(jià)格河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司評分內(nèi)容評分內(nèi)容權(quán)重權(quán)重系數(shù)打分系數(shù)打分萬科翡翠萬科翡翠竣工時(shí)間竣工時(shí)間3 3平均水平系數(shù)評分100出售速率出售速率3 3平均水平系數(shù)

11、評分135房屋與地下室面積比房屋與地下室面積比6 6平均水平系數(shù)評分100花園占地面積花園占地面積1212平均水平系數(shù)評分90容積率容積率1212平均水平系數(shù)評分100地段地段1515平均水平系數(shù)評分100規(guī)劃特色規(guī)劃特色8 8平均水平系數(shù)評分110景觀特色景觀特色8 8平均水平系數(shù)評分110車位數(shù)量車位數(shù)量3 3平均水平系數(shù)評分100立面表現(xiàn)立面表現(xiàn)8 8平均水平系數(shù)評分130智能科技智能科技2 2平均水平系數(shù)評分120裝修材質(zhì)裝修材質(zhì)2 2平均水平系數(shù)評分70會所會所1010平均水平系數(shù)評分100物業(yè)管理物業(yè)管理8 8平均水平系數(shù)評分100比較項(xiàng)目比較項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重翡冷翠翡冷翠萬源城萬源城萬

12、特園萬特園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度竣工時(shí)間310031003902.7出售速率31354.051303.91003房屋與地下室面積比610061207.21006花園占地面積129010.8809.69010.8容積率121001212014.412014.4地段151001515022.516024規(guī)劃特色81108.81108.81008景觀特色81108.81108.81008車位數(shù)量3100310031003立面表現(xiàn)813010.41108.81108.8智能科技21202.41102.21202.4裝修材質(zhì)2100210021402.8會所101001

13、090910010物業(yè)管理8100810081108.8合計(jì)100104.25111.2112.7項(xiàng)目價(jià)格修正項(xiàng)目價(jià)格修正翡冷翠翡冷翠萬源城萬源城萬特園萬特園西郊莊園西郊莊園綠城玫瑰園綠城玫瑰園均價(jià)均價(jià)7000070000950009500010000010000065000650006000060000權(quán)重系數(shù)權(quán)重系數(shù)103.65103.65110.6110.6112.3112.3106.65106.65103.7103.7實(shí)際參考價(jià)格實(shí)際參考價(jià)格671466714685432 85432 88731 88731 606066060657526 57526 本項(xiàng)目參考價(jià)格本項(xiàng)目參考價(jià)格724

14、3472434別墅產(chǎn)品靜態(tài)參考價(jià)格：別墅產(chǎn)品靜態(tài)參考價(jià)格：72434元元/m2區(qū)域未來區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃發(fā)展市場價(jià)市場價(jià)格走勢格走勢稀缺性稀缺性 板塊規(guī)劃起點(diǎn)高，虹橋板塊規(guī)劃起點(diǎn)高，虹橋樞紐的開通使得板塊發(fā)生樞紐的開通使得板塊發(fā)生裂變，凸顯板塊價(jià)值；裂變，凸顯板塊價(jià)值； 板塊國際別墅區(qū)集群效應(yīng)，良好的別墅居板塊國際別墅區(qū)集群效應(yīng)，良好的別墅居住氛圍住氛圍項(xiàng)目增值項(xiàng)目增值 15%整體宏觀大市場運(yùn)行正常，區(qū)域市場增整體宏觀大市場運(yùn)行正常，區(qū)域市場增長較快長較快。項(xiàng)目增值項(xiàng)目增值 10%/年年板塊市場未來競品項(xiàng)目均已銷售完畢板塊市場未來競品項(xiàng)目均已銷售完畢，低密度別墅項(xiàng)目稀缺。，低密度別墅項(xiàng)目稀缺。項(xiàng)目增值項(xiàng)目增值 12%下面我們在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合各項(xiàng)資源優(yōu)勢，來確定本項(xiàng)下面我們在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，綜合各項(xiàng)資源優(yōu)勢，來確定本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品線動態(tài)銷售均價(jià)目別墅產(chǎn)品線動態(tài)銷售均價(jià)一一. .團(tuán)購協(xié)議團(tuán)購協(xié)議綜合上述各項(xiàng)資源優(yōu)勢，得到本案綜合上述各項(xiàng)資源優(yōu)勢，得到本案0.70.7年后的銷售價(jià)格：年后的銷售價(jià)格：15%15%25352253528%/8%/年（下浮年（下浮2%2%）12%12%本地塊本地塊0.70.7年后的別墅（毛坯）整體均價(jià)為：年后的別墅（毛坯）整體均價(jià)為：價(jià)格表的制定單價(jià)形成=基準(zhǔn)價(jià)+平面差+層差極差、權(quán)重跳差層差樓體樓體低層內(nèi)庭低層內(nèi)庭中中 層層高層外庭