阜陽市房地產(chǎn)分析報告文案

1、目 錄第一部分：市宏觀環(huán)境分析 1一、市概況 1二、市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 3第二部分：市房地產(chǎn)市場分析8一、市商品房市場析 8二、市住宅市場析 914四、市重點樓盤解析 11第三部分：房地產(chǎn)市場簡述第一部分：市宏觀環(huán)境分析一、市概況1、地理位置位于黃淮海平原南端、平原的西部。西部與省市、駐馬店市相鄰，西南部與河南省市接壤，北部、東北部 與亳州市毗鄰，東部與市相連，南部緊靠淮河與市隔河 相望。交通便捷，四通八達(dá)。京九鐵路自北向南貫穿全 境，與漯阜、青阜、阜淮三條鐵路和在建阜六鐵路在境 構(gòu)成“米”字型框架，是華東二通道的起點，直接與隴 海、京廣、京滬等鐵路干線接軌，使成為六路交匯、十 一線引入的全國六大

2、路網(wǎng)性鐵路樞紐之一。2、行政區(qū)劃市轄3個市轄區(qū)（區(qū)、潁東區(qū)、潁泉區(qū)）、4個縣（太和縣、臨泉縣、潁上縣、阜南縣）、1個縣級市（界首市）、10個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 省級工業(yè)園區(qū)、區(qū)工業(yè)園區(qū)、潁東工業(yè)集中區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)、潁上工業(yè)園區(qū)、阜南工業(yè)園 區(qū)、臨泉工業(yè)園區(qū) 界首市田營循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)區(qū)），總面積9775平方公里，總?cè)丝?975萬人。 其中市區(qū)面積1829平方公里，人口 185萬，是省人口最多的城市，也是全國比較大的地級市 之一，是全國重要的勞務(wù)輸出基地。3、人文自然景觀市歷史悠久，人文蔚盛歷史上以（今市區(qū)）為中心的南部開發(fā)較早。西周以后，在今境即建立了媯姓的

3、胡子國,臨泉境的子國，潁上境的慎等。春秋戰(zhàn)國時，又出現(xiàn)了太和原墻的原陽，倪邱的新，臨泉的 寢等縣邑。由此地域概念逐漸形成。代始置汝陰縣，漢屬汝南郡。三國置陰郡。北孝昌四年（公元532年）置，隋設(shè)汝陰郡，唐設(shè)，宋設(shè)順昌府，元屬汝寧府，明屬鳳陽府。清為府。 清雍正十三年，更名。生態(tài)優(yōu)良，環(huán)境優(yōu)美，18條河流如18根蠶絲，織造出皖北的“濱水城”。襟帶淮河，懷抱西湖，淮河的重要支流沙潁河、汾泉河呈“ Y”形在阜交匯，東城河、 南城河、西城河、東清河、中清河、西清河、一道河、二道河、濟(jì)河、古泉河等河網(wǎng)縱橫交 錯，慧湖、 瑤池、 西城河河、 八中塘等溝塘星羅棋布， “水”構(gòu)成了最重要的自然景觀元素。 近年

4、來，經(jīng)過市政府近年的傾力打造，儼然已成為一座“三季有花、四季常青、人水親和、 城水相依”生態(tài)之城。山川秀美，物產(chǎn)豐饒，具有豐富的旅游資源。不僅有八里河風(fēng)景區(qū)、生態(tài)園、迪溝生態(tài)樂園等國家4A級風(fēng)景名勝區(qū)，還有文峰塔、奎星樓、西湖、莊公園、淮上公園等數(shù)處國家級風(fēng)景名勝區(qū)、國家自然保護(hù)區(qū)、國家文物保護(hù) 單位、以及“全球五百佳”生態(tài)莊園。4、 產(chǎn)業(yè)支撐地處黃淮海平原江淮平原，因其得天獨厚的氣候條件，盛產(chǎn)小麥、水稻、紅薯、棉花、 玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中藥材等，現(xiàn)已成為國家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地，全國秸稈 養(yǎng)牛示基地和山羊板皮重點產(chǎn)地；商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展迅猛，“立足皖北、輻射中原”的皖西北商貿(mào)物流中心初

5、具規(guī)模，區(qū)域 性現(xiàn)代物流樞紐城市地位得到確立；依托其豐富的煤炭資源， 大力發(fā)展煤電經(jīng)濟(jì)， 建設(shè)規(guī)劃了一批科技含量高、 資源消耗低、 環(huán)境污染少、經(jīng)濟(jì)效益好的煤礦、電廠， 去年全市煤炭產(chǎn)量已達(dá)到 1260萬噸，正崛起成為華 東能源新基地；豐富的人力資源，使成為沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地?？梢姵錆M生機(jī)，蓄勢待發(fā)，是一座潛力無限、希望的城巨大的城市。5、城市未來規(guī)劃市是全國重要的鐵路交通樞紐， 以加工制造、 商貿(mào)物流為主的皖北中心城市。 城市總體 布局以河西區(qū)為中心，潁、泉河為紐帶，形成“三區(qū)四片組團(tuán)式”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。遠(yuǎn)期選擇向西、南和東南作為主要拓展方向，兼顧潁東、泉北發(fā)展。河西片區(qū)：是市

6、的政治、文化、教育、科研中心和城市發(fā)展的依托，重點發(fā) 展城市第三產(chǎn)業(yè)，完善城市中心功能，提高 城市中心的聚集與輻射效益河?xùn)|片區(qū)：規(guī)劃重點完善鐵路、公 路交通樞紐功能，發(fā)展加工制造業(yè)，建設(shè)東 北工業(yè)區(qū)、潁東辛橋物流園區(qū)和城市生活居 住區(qū)。泉北片區(qū)：完善古西湖生態(tài)公園、 工業(yè)園功能，建設(shè)大型商貿(mào)及高級住宅區(qū)。潁南片區(qū)：依托市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),以興辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開發(fā)，建設(shè)成綜合性的城市新區(qū)。二、市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、2009年市GDI情況及在全省的排名排名名稱GDP(2009)億元GDP(2008)億元增幅（%1市2102.121664.817.32市902749.715.43

7、市802.66704.712.34馬665.89636.312.15市607.80541.312.86市584.0253413.37市576.18520.113.68市540.60511.112.19市532.09486.412.210市529.36479.312.411市508.77453.613.712市432.77411.613.613亳州市431.93404.212.714市371.87349.11115市343.72325.313.716市266.92249.911.517池州市245.59192.415.12、2009年省人均GD前三名和人均GD情況排名名稱GDP(2009)億元人

8、均GDP折合美兀1馬665.8942664 元62502市2102.1241543 元60853市90239217 元5744市607.87288 元10673、市03-09年GDP 口增幅阜陽市0,09甲3DP及増長率對比圖解析市國民經(jīng)濟(jì)總體GD成績位居全省第五名， 且GDI保持兩位數(shù)以上的快速增長，從04年開始增長率一直比較平緩。但人均經(jīng)濟(jì)總量較低，人均 GDP（ 7288元），與GD總體成績位于前 兩甲的、相比，差距較大。但根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GD關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GD決定 了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。2009年市人均GD折合美元約為1067美元，房地產(chǎn)

9、處0-800-4000-8000-8,00US$4,000US$8,000US$20,000US$人均GD與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系啟動期平穩(wěn)發(fā)展于快速發(fā)展階段，未來發(fā)展?jié)摿^大。生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展 單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量 為主，數(shù)量與質(zhì)量 并重緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型快速發(fā)展期4、市03-09年固定資產(chǎn)投資額阜陽市03-09年固定資產(chǎn)投賽磁堵長率對比圖市03-09年固定資產(chǎn)投資額持續(xù)快速攀升，06年、07年增長率有所放緩，08年、09年增長率又迅速提升，截至 09年，市固定資產(chǎn)投資額達(dá)到250億元，環(huán)比上漲32.61%。5、市0

10、3-09年房地產(chǎn)開發(fā)投資額阜陽市0 4 0兮年房地產(chǎn)幵發(fā)投資額及増長率對比圈據(jù)統(tǒng)計：市近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷增加，但增長率呈波浪形變化，并不穩(wěn)定,08年超過50億元，截止09年，房地產(chǎn)投資額達(dá)到60億元，09年投資額度與08年基本持平，但與市和市的差距仍然較大。解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額解析年度房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資額/ 固定資產(chǎn)投資額2003 年7.974.710.58%2004 年1491.915.23%2005 年17.912614.21%2006 年25.515116.89%2007 年26.3160.716.37%2008 年56

11、.7188.930.02%2009 年60250.523.95%此項指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)。市03-09年房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額度比率縱有平穩(wěn)的增長，但由于基數(shù)低，比率仍然較低，由此可見，市未 來房地產(chǎn)投資前景良好。6市03-09年房屋施工面積/竣工面積解析邙陽rb03-09年囲朋和謹(jǐn)向扶則比罔據(jù)統(tǒng)計：03-09年市房屋施工面積快速攀升，特別是08年，達(dá)到近幾年的市場高點，施工面積為967.4萬平方米，環(huán)比增長 73.9%，竣工面積453.5萬平方米，環(huán)比增長 81.11%,是06 年2倍之多，但09年部分受08金融危機(jī)影響，施工和竣工面積出現(xiàn)一定程度的回落。解析

12、：施工面積反映了 12年后的期房和現(xiàn)房供應(yīng)量，從上表中可以看出，07年-09年施工面積剛足竣工面積的2倍，預(yù)計未來出現(xiàn)供應(yīng)短缺。7、市02年-09年成交價格分析阜陽市02年年成交均悄及增悻忖比圈銷倍點同比阻其芳據(jù)統(tǒng)計：02-09年市住宅銷售均價呈波浪式迅速攀升，到2009年銷售均價已達(dá)到3900元/平方米。解析：市場相對封閉，投資投機(jī)行為較少，大部分購房力量來自于剛性需求，深究市場價 格上升偏快的原因發(fā)現(xiàn)，土地成本上漲較快是主要原因。8、市03年-09年恩格爾系數(shù)公式如下：食物支出金額十總支出金額 x100%恩格爾系數(shù)。據(jù)統(tǒng)計市 03-09年的恩格爾系數(shù)保持一個較穩(wěn)定的狀態(tài)。解析：恩格爾系數(shù)在

13、59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕，以此標(biāo)準(zhǔn)來衡量，圖中數(shù)據(jù)顯示的結(jié)果可以得出自2003年以來比較穩(wěn)定，目前正處于小康水平。第二部分：市房地產(chǎn)市場分析一、市商品房市場分析()1、市商品房供求面積分析()阜陽市10年1月年10月供求畫積及供求比對比供應(yīng)量：2010年1-10月，市商品房供應(yīng)面積共計98.58萬怦，供應(yīng)面積最高的是6月份，達(dá)到30.12萬怦，供應(yīng)面積最低的是3月，為4.06怦，月平均供應(yīng)面積為9.86萬怦,同比09年增長92.4%。成交面積：2010年1-10月，市商品房成交面積共計84.9萬m2,成交面積最高的是8月，

14、達(dá)到12.87萬m2,成交面積最低的是1月，僅有4.65萬m2,月平均成交面積為8.49 m,同比09年減少4.4%。供求關(guān)系：2010年1-10月，月平均供求比為1.35，因六月份“商城”項目開盤，面積25.34萬m2,均為商業(yè)地產(chǎn)，刨除六月份，月平均供求比為0.95，略有供應(yīng)不足的現(xiàn)狀，尤其 10年8月-10月供應(yīng)不足得到顯著的體現(xiàn)。2、市商品房成交價格分析(10.1-10.10 )阜陽市10年1月10年10月成交均價及帯長率對比我瓷網(wǎng)(元/no T-Jg昵率分析:2010年1-10月，市住宅月平均成交均價為4515.7元/ m,月平均增長率為 0.67%,其中，成交價格最高的是在4月，達(dá)

15、到7735元/ m,得益于本月“商業(yè)廣場”(商業(yè))的熱銷，最低成交價格則出現(xiàn)在2月份，為3607元/ m2；總體成交價格稍有起伏，但仍呈上升態(tài)勢。二、市住宅市場分析(10.1-10.10 )1、市住宅成交面積分析(10.1-10.10 )阜陽市10年1月- L0年山月住宅成交面積及甘張率對比圉據(jù)統(tǒng)計市10年1-10月住宅成交面積在一次調(diào)控政策影響下，出現(xiàn)一輪較為明顯的下跌行情，直到8月，住宅銷售才再次攀升，達(dá)到7.68萬平方米，9、10月則保持這7萬平方米以上的高位運行，二次調(diào)控對此類三線城市影響有限。2、市住宅成交價格分析()阜陽市10年1月-10年:L0月住宅成交價格及増長率對比圏分析：從

16、全年走勢來看，樓市宅均價5月后并未因宅銷量縮水而出現(xiàn)下跌，年基本保持了一個平穩(wěn)走勢，其中6月份在一次調(diào)控后，出現(xiàn)了典型的三線城市價升量跌效應(yīng)；此后在小幅下滑后呈現(xiàn)出連續(xù)上行走勢。從年初的3600元/怦左右到10月份的4200元/怦以上，住宅均價較年初出現(xiàn)了近 600元/怦左右的漲幅。四、市重點樓盤解析1、麗豐一品i：1XENT nCW.U麗豐一磊撕罰WVIP： 055S -26666W25566A、樓盤概況:概況：麗豐一品項目地處城市核心區(qū)域，坐落在城市一道河和雙清路之間，該項目總投資約21億元，開發(fā)建筑面積 56萬平方米。項目由建筑面積44萬平方米的41棟18 32層高層住宅和12萬平方米的

17、商業(yè)地產(chǎn)組成。開發(fā)商：麗豐集團(tuán)景觀設(shè)計：中國美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計研究院代理公司：永基行區(qū)屬：區(qū)項目位置：市一道河中路 139號（穎州區(qū)政府西側(cè)）物業(yè)類型：住宅、公寓式酒店、大型購物中心學(xué)區(qū)配套：15中，清河小學(xué)建筑形態(tài)：高層物業(yè)規(guī)模：56萬M2綠化率：36 %容積率：3.05項目定位：56萬平米一站式生活社區(qū)B主力面積：住宅：89、115、137 m2C綜合分析：優(yōu)勢：大型社區(qū)和高檔次和全面的社區(qū)配套；周邊湖泊等生態(tài)水景資源豐富，部景觀設(shè)計完善；高綠化率和低容積率，生活舒適；產(chǎn)品的多樣性和戶型設(shè)計合理；市首創(chuàng)采用分戶式采暖系統(tǒng)、供熱水系統(tǒng)、先進(jìn)的室供新風(fēng)系統(tǒng)和智能化安全監(jiān)控系統(tǒng)打造出高質(zhì)量最安

18、全的綠 色生態(tài)家園。2、港利上城國際A、樓盤概況：開發(fā)商：港利房地產(chǎn)開發(fā) 建筑設(shè)計：中國美術(shù)學(xué)院 物管公司：外貿(mào)物業(yè)管理公司區(qū)屬： 區(qū)項目位置：清河西路西苑對面交通動線：5、25路公交，地稅局站物業(yè)類型：住宅、社區(qū)商業(yè) 建筑形態(tài)：多層、小高層、高層物業(yè)規(guī)模：總建筑面積 380000M2綠化率：40 %.容積率：1.5項目定位：國際名流生活樣板社區(qū)B戶型與面積：主力面積：90-120 m2C銷售分析：銷售均價：5600元/ m交付日期：一期現(xiàn)房；二期 2010年底，三期2011年上半年D綜合分析：? 優(yōu)劣分析：港利上城國際是市首家真正人車風(fēng)流的社區(qū)道路體系超低容積率。3、財富廣場財富公館A、樓盤

19、概況：財富廣場沃爾瑪項目位于市商業(yè)核心區(qū)人民東路，涵蓋購物、休閑、娛樂、 酒店、寓所、餐飲、游樂和影院等，總建筑面積達(dá)18萬平方米開發(fā)商：市萬德房地產(chǎn)開發(fā)投資商：燈塔集團(tuán)投資公司 /華聯(lián)（）國際/華聯(lián)集團(tuán) 代理公司：市世方摩爾商業(yè)顧問項目位置：市商業(yè)核心區(qū)人民東路（百貨大樓東50米）交通狀況：2、29、14路到春益苑下5路、25路到國貿(mào)五院下物業(yè)類型：住宅、大型購物中心 建筑形態(tài)：多層洋房、小高層、高層物業(yè)規(guī)模：占地 59955怦，總建筑面積 107253 m2綠 化 率： 50項目定位： 18 萬平方米第一 MALLB戶型與面積面積：單層 130-150 、復(fù)式 230-250C銷售分析：銷

20、售信息：130-159 m的單層大戶型，236-251 m的住宅，198套交付日期： 2010-10-22D綜合分析：? 優(yōu)劣分析：財富廣場沃爾瑪項目位于市商業(yè)核心區(qū)人民東路， 世界五百強(qiáng)沃爾瑪?shù)娜腭v， 也為市進(jìn)一步打造皖西北商業(yè)中心創(chuàng)造了條件。第三部分：房地產(chǎn)市場簡述? 宏觀方面：近幾年不管是GDP、值還是人均GD均大幅攀升，經(jīng)濟(jì)持續(xù)向上發(fā)展， 居民收 入越來越高，2009年市人均GD折合美元約為1067美元，GD總值位居全省第五位，市房 地產(chǎn)近年來一直處于快速發(fā)展階段，未來發(fā)展?jié)摿^大。?09年市加大與省會城市的全方位合作，并于簽訂市與市結(jié)對合作框架協(xié)議；2010年1月，國務(wù)院正式批復(fù)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示