公路路政管理大隊(duì)先進(jìn)事跡

1、 公路路政管理大隊(duì)先進(jìn)事跡 “與山共舞”的護(hù)路堅(jiān)兵 過(guò)去由于交通不便，土家苗寨人民受到了苦、困、窮的折磨。隨著改革開(kāi)放的進(jìn)程，西部大開(kāi)發(fā)給黔江帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇。公路、鐵路、航空、立體型交通為美麗的黔江城添上了展翅飛翔的羽翼。特別是“8小時(shí)重慶”、“2兩小時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的暢通工程給黔江人民帶上了發(fā)財(cái)至富的小康之路。然而，在這些成功之路的背后有決策者、建設(shè)者們的功勞，更有與公路共舞、情系公路管護(hù)者的艱辛，他們就是長(zhǎng)期戰(zhàn)斗在第一線(xiàn)恪盡職守、以法護(hù)路的黔江區(qū)公路路政管理大隊(duì)。這支年青的隊(duì)伍為管好公路事業(yè)，確保安全暢通，不怕苦、不怕難、不怕代過(guò)，依法行政、敢于較真，在工作中克服重重困難，有說(shuō)不完，敘不完的故事

2、。   勤儉持家，艱苦創(chuàng)業(yè) 黔江的公路管理，過(guò)去由于體制不順，“四亂”現(xiàn)象嚴(yán)重。2001年4月黔江區(qū)公路路政管理大隊(duì)作為獨(dú)立的執(zhí)法主體成立之后，一支20人的隊(duì)伍在大隊(duì)長(zhǎng)謝忠友同志的帶領(lǐng)下肩負(fù)起800公里的巡查和超限運(yùn)輸檢查的艱巨任務(wù)，經(jīng)過(guò)了三年多的努力工作，理順了工作關(guān)系，規(guī)范了執(zhí)法行為，結(jié)清了800余起案件，達(dá)到了機(jī)關(guān)管理正規(guī)化、工作管理目標(biāo)化、道路管理法制化、隊(duì)伍管理軍事化、裝備建設(shè)現(xiàn)代化的五化要求。路政管理工作滯后的黔江一下沖在了重慶市行業(yè)系統(tǒng)的前面。 路政大隊(duì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄，每年50余萬(wàn)的人頭經(jīng)費(fèi)，怎么節(jié)省也保障不了工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因?yàn)槊刻?輛車(chē)10余人上路巡查，車(chē)輛磨損

3、和油料消耗、人員出勤補(bǔ)助，每天都在一千元左右，這樣大的經(jīng)費(fèi)需求只有從努力工作多征收規(guī)費(fèi)中挖掘，從規(guī)費(fèi)上交財(cái)政后的返還部分中提取，如果工作不積極，該收的規(guī)費(fèi)收不起來(lái)，經(jīng)費(fèi)保障不了，車(chē)子的運(yùn)轉(zhuǎn)，路政巡查到不了位，工作就要擺攤子。為此，謝忠友大隊(duì)長(zhǎng)以唯物辯證法的觀點(diǎn)，在職工會(huì)上講：“干好工作是立足之本，搞好福利是動(dòng)力之源”，大家從中明確了工作與福利的關(guān)系，同時(shí)也摸清了大隊(duì)長(zhǎng)的心理，如果工作干不好是別想發(fā)錢(qián)的。單位勤政廉潔風(fēng)氣正，接待客人沒(méi)有住過(guò)高級(jí)賓館，不講排場(chǎng)，不鋪張浪費(fèi)，更不搞其它娛樂(lè)消耗。盡管路政大隊(duì)每年上拔經(jīng)費(fèi)有限，但由于管理有方，生財(cái)有道，他們?cè)诟珊帽韭毠ぷ鞔_保職工正常福利的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)三

4、年多的努力，在區(qū)委、區(qū)政府和交通局的關(guān)心支持下，改善了辦公環(huán)境，修起了兩個(gè)卸貨場(chǎng)，形成了制度健全、管理規(guī)范、設(shè)施配套，富有生機(jī)和活力的路政管理機(jī)構(gòu)。   負(fù)重自強(qiáng)、克難奮進(jìn) 要說(shuō)苦，黔江區(qū)公路路政管理大隊(duì)的同志最辛苦，編制只有20人，而且長(zhǎng)期公差4人。一支16人的隊(duì)伍肩負(fù)起近800公里的公路巡查任務(wù)，同時(shí)還兼顧到國(guó)、省道兩個(gè)超限運(yùn)輸檢測(cè)點(diǎn)的晝夜值班檢測(cè)任務(wù)，點(diǎn)多、面廣、戰(zhàn)線(xiàn)長(zhǎng)，人少、車(chē)少、任務(wù)重，工作難度大，沒(méi)有較好的政治思想基礎(chǔ)和強(qiáng)壯的身體素質(zhì)和嚴(yán)格的紀(jì)律作風(fēng)是是干不好這份工作的。路政巡查沒(méi)有節(jié)假日和星期天之分，只要有情況就得立即出動(dòng)，特別是有時(shí)深夜道路不通或者在同一時(shí)間幾

5、個(gè)方向出現(xiàn)損壞公路設(shè)施的案件，需要立即到現(xiàn)場(chǎng)查處，車(chē)少人少，工作需求矛盾突出，如果協(xié)調(diào)不好就要住亂子、擺攤子。但是，這支隊(duì)伍在大隊(duì)長(zhǎng)謝忠友同志的管理下，根據(jù)應(yīng)急預(yù)案，按照先國(guó)省道，后縣鄉(xiāng)道，先重后輕，先急后緩，先排障確保暢通的原則，工作忙而不亂，人員使用得心應(yīng)手，工作開(kāi)展有聲有色。   執(zhí)法如山、一路威風(fēng)  要想富，靠公路，這是廣大人民群眾在現(xiàn)實(shí)生活中的體會(huì)，交通發(fā)達(dá)了，人民群眾也發(fā)家致富了。但是，公路邊的房子增多了，公路上的超限超載運(yùn)輸運(yùn)輸車(chē)輛也多了。顯而易見(jiàn)，路政大隊(duì)的工作任務(wù)繁重了。紅線(xiàn)控制區(qū)內(nèi)違法建筑要拆除，超限車(chē)輛要卸貨，這不是一件簡(jiǎn)單的事，而是法

6、與少數(shù)人民群眾“切身利益”的較量，要規(guī)范這種行為，干好這項(xiàng)工作，不是憑一兩句話(huà)，搞幾次宣傳教育能解決問(wèn)題的，而是要以法律為準(zhǔn)繩，有不怕代過(guò)、敢于較真的精神，才能打開(kāi)局面，推進(jìn)工作。 路政大隊(duì)剛組建，上路巡查的第一天就是挨打受罵，難處的第一件事情就是有人說(shuō)人情。并且還有一些威脅的語(yǔ)言，要以紅道的關(guān)系，黑道的所謂武力來(lái)“擺平”路政大隊(duì)。在這樣的情況下，有些同志產(chǎn)生了畏難情緒，但是沒(méi)有嚇倒軍人味很濃的謝大隊(duì)長(zhǎng)。他立即召開(kāi)職工會(huì)，講法律、講紀(jì)律、講責(zé)任、分任務(wù)，并且在職工會(huì)上明確強(qiáng)調(diào)任何人在工作面前不準(zhǔn)講價(jià)錢(qián)，法律面前不準(zhǔn)說(shuō)人情，困難面前不準(zhǔn)叫苦，凡是單位職工的親朋好友和上級(jí)打招呼的事情，不超出原則的

7、前提下能辦的，必須辦，并要辦好，違背原則的事要說(shuō)明情況，誰(shuí)也不能亂表態(tài)。路政大隊(duì)是這樣規(guī)定的，也是這樣做的。他們?cè)谡J(rèn)真抓好宣傳教育的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持嚴(yán)格按照法律程序辦事，在區(qū)法院和其他相關(guān)部門(mén)的配合下，強(qiáng)制拆除了36家違法建房，查處超限車(chē)輛2500余輛，強(qiáng)制卸貨60余輛，130余噸。該隊(duì)由于執(zhí)法公正，處罰幅度把握適當(dāng)，三年多來(lái)無(wú)行政訴訟案件，也無(wú)其他違法違紀(jì)行為。   紀(jì)律嚴(yán)明、作風(fēng)過(guò)硬 俗話(huà)說(shuō)：物、財(cái)好理，人難管，這是任何單位領(lǐng)導(dǎo)都有的都有深刻體會(huì)。黔江區(qū)公路路政管理大隊(duì)成立時(shí)，其人員是從交通系統(tǒng)各單位抽出來(lái)的“精英”，素質(zhì)參差不齊，個(gè)性差異較大，有的習(xí)慣坐辦公室，一張報(bào)紙一杯

8、茶吃不了長(zhǎng)期奔波山路的苦；有的悄悄下海干著自己的私營(yíng)企業(yè)心思老放在自己找錢(qián)的大事上；有的習(xí)慣了“老子天下第一”的工作作風(fēng)喜歡在外面亂發(fā)言、亂表態(tài)；有的財(cái)經(jīng)紀(jì)律意識(shí)不強(qiáng)時(shí)不時(shí)地把收費(fèi)款放在自己的身上擺擺“大款”姿態(tài)，不按時(shí)上繳。針對(duì)這些問(wèn)題，謝忠友大隊(duì)長(zhǎng)憑著長(zhǎng)期帶兵積累的經(jīng)驗(yàn)當(dāng)機(jī)立斷，毅然作出了以軍事化管人的果斷決策，以他為首的隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)班子通過(guò)深思熟慮研究制定了一整套10余種切實(shí)機(jī)關(guān)管理制度和辦事程序，對(duì)工作紀(jì)律和工作作風(fēng)作了明確的規(guī)范，大到方針政策，小到行為舉止都無(wú)一漏洞，條條實(shí)用，項(xiàng)項(xiàng)款人，并將這些制度直接與經(jīng)濟(jì)掛鉤，制定出相應(yīng)的獎(jiǎng)懲辦法。條條款款出來(lái)后，謝忠友隊(duì)長(zhǎng)身先士卒、以身作則，嚴(yán)于律已

9、，獎(jiǎng)懲逗硬，以他獨(dú)有的人格魅力和不怕得罪人的軍人氣魄徹底扭轉(zhuǎn)了往日政令不通、辦事效率不高、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)的衙門(mén)歪風(fēng)，極大地調(diào)動(dòng)了職工的工作激情，讓每一個(gè)職工都充分展示了各自的才干和個(gè)性，使路政隊(duì)伍在短短三年內(nèi)真正成了一支作風(fēng)優(yōu)良、敢于勝利的威風(fēng)之師、文明之師。 曾有因違反制度受處罰的職工這樣說(shuō)：“沒(méi)有隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)的嚴(yán)格管教就不可能有我今天的成長(zhǎng)和進(jìn)步，單位沒(méi)有嚴(yán)格逗硬的制度和嚴(yán)明的紀(jì)律就沒(méi)有路政大隊(duì)今天的輝煌，雖然我受到了罰，但維護(hù)了制度的嚴(yán)肅性，我認(rèn)為值?！?是的，三年多來(lái)，因遲到、早退、著裝不整、不按程序辦事等違反制度行為被處罰的職工不下20人次，個(gè)個(gè)都被“依法”查處，就連班子成員都無(wú)一例外，但他

10、們都毫無(wú)怨言，因?yàn)槁氛箨?duì)每一個(gè)職工都知道，嚴(yán)明紀(jì)律是成功的保障，是勝利的奠基石，為了集體的榮譽(yù)，犧牲點(diǎn)自已的利益又算啥，何況犯了錯(cuò)該罰。 在黔江區(qū)公路路政管理大隊(duì)的會(huì)議制度中有這么三個(gè)會(huì)議：一是每周一的干部的例會(huì)，用于分析當(dāng)前形式，查找存在的問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，部署下一步工作；二是每周五的職工會(huì)，用于學(xué)習(xí)時(shí)事政策，傳達(dá)上級(jí)政令，兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲；三是不失時(shí)機(jī)地開(kāi)民主生活會(huì)和談心會(huì)，用于在黨員和職工中開(kāi)展事實(shí)求是批評(píng)與自我批評(píng)，交流各自的真實(shí)想法。這三個(gè)會(huì)議從組建黔江區(qū)公路路政管理大隊(duì)開(kāi)始一直到現(xiàn)在，在沒(méi)有特殊情況和緊急任務(wù)的前提下從未間斷過(guò)，這看似平常的三個(gè)會(huì)議是他們認(rèn)清形勢(shì)、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的會(huì)議，也是落

11、實(shí)制度、制定決策的會(huì)議，更是互相交流、坦誠(chéng)相對(duì)的會(huì)議。這三個(gè)會(huì)議是以事實(shí)為依據(jù)的唯物主義觀的體現(xiàn)，是繼承老一輩無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家敢于批評(píng)與自我批評(píng)的光榮傳統(tǒng)的體現(xiàn)。這三個(gè)會(huì)議讓黔江區(qū)公路路政管理大隊(duì)融為了一個(gè)整體，形成了一個(gè)堅(jiān)不可摧的堡壘，每一個(gè)職工都是這個(gè)堡壘的一磚一瓦缺一不可。 黔江區(qū)公路路政管理大隊(duì)有這么一條不成文的習(xí)慣，就是當(dāng)職工自己或親戚朋友有事需要單位照顧和優(yōu)惠的時(shí)候，無(wú)論職務(wù)高低，都得把事情擺到桌面上讓全體職工都知曉后，再視其情況在政策范圍內(nèi)予以考慮，從不暗箱操作；謝忠友大隊(duì)長(zhǎng)還定期將財(cái)務(wù)開(kāi)支情況向職工們闡明，增加其透明度，他的這一舉動(dòng)讓全隊(duì)職工深受鼓舞，無(wú)人敢中飽私囊、大肆揮霍。

12、黔江區(qū)公路路政管理大隊(duì)善于接受社會(huì)各界批評(píng)意見(jiàn)，他們時(shí)常邀請(qǐng)紀(jì)檢、檢察、審計(jì)、財(cái)政等領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)和相關(guān)企業(yè)、群眾就一些較為敏感的問(wèn)題進(jìn)行座談，虛心聽(tīng)取他們對(duì)路政執(zhí)法工作的看法和建議，為進(jìn)一步樹(shù)立好執(zhí)法形象和下一步的決策提供參考。   正是這敢于較量、勇于勝利的精神激勵(lì)下，在嚴(yán)明工作紀(jì)律下和踏實(shí)可干的工作作風(fēng)中，黔江區(qū)公路路管理大隊(duì)歷盡了艱辛、克服了萬(wàn)難，以一目了然的工作成績(jī)，獲得了市、區(qū)主管部門(mén)和政府的屢次嘉獎(jiǎng)，樹(shù)立了重慶市公路路政管理行業(yè)的一面旗幟，謝忠友大隊(duì)長(zhǎng)也因此獲得了“重慶市十佳交通執(zhí)法隊(duì)員”殊榮。   路漫漫其修遠(yuǎn)兮，在亮閃閃的獎(jiǎng)牌面前，黔江路政人深感

13、任重而道遠(yuǎn)，等待他們的將是更加艱巨路政執(zhí)法任務(wù)。但他們堅(jiān)信：只要有這幾種精神在，重慶市路政行業(yè)這面旗幟永遠(yuǎn)不會(huì)倒下，更高榮譽(yù)獎(jiǎng)牌還會(huì)掛在他們的榮譽(yù)室的墻上，武陵山區(qū)柏油路上的這道獨(dú)特的風(fēng)景線(xiàn)會(huì)向山外來(lái)客展示出更加靚麗的光彩！   案情 裁判要點(diǎn) 法院認(rèn)為，被執(zhí)行人李某與陳先生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，該協(xié)議雖然成立，但雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)，李某尚未取得該房產(chǎn)證書(shū)，違反了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定；且在李某取得房產(chǎn)證后，雙方未到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)變更登記，違反了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記的規(guī)定，因此，該協(xié)議

14、不發(fā)生法律效力。 評(píng)析 簽訂合同生效有兩種形式：一是必須依法辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時(shí)間。當(dāng)事人雙方在簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理批準(zhǔn)或登記，合同當(dāng)即生效。二是合同一經(jīng)雙方當(dāng)事人簽訂，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批準(zhǔn)或登記，購(gòu)房合同屬于第一類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同。我國(guó)民法通則第七十二條規(guī)定：”按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。如果我們購(gòu)買(mǎi)動(dòng)產(chǎn)，比如說(shuō)手機(jī)、電視、家具等生活用品，當(dāng)買(mǎi)家向我們交付這些產(chǎn)品時(shí)，其所有權(quán)便歸我們所有，無(wú)需去辦理其他的手續(xù)；但如果我們購(gòu)買(mǎi)如房子等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，則情況就不同。

15、依據(jù)我國(guó)土地管理法、城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例等規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)登記才生效，也就是過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的完成。合同法還將合同的效力與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開(kāi)來(lái)，買(mǎi)賣(mài)合同從依法成立時(shí)成立并生效，所有權(quán)從登記過(guò)戶(hù)或交付時(shí)成立與生效。 本案被執(zhí)行人李某與陳先生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，該協(xié)議是成立的，但雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)，李某尚未取得該房產(chǎn)證書(shū)，顯然違反了未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定；另外，李某取得房產(chǎn)證后，雙方未到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)變更登記，違反了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記的規(guī)定，因此，該協(xié)議不發(fā)生法律效力。在此，筆者提醒消費(fèi)者，在

16、購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要了解清楚賣(mài)方的資信情況，同時(shí)要在簽訂協(xié)議以后辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，以免給自己造成不必要的損失。 本文由屋檐人家文章資料站 收集整理版權(quán)歸原作者和原出處所有 交付在所有買(mǎi)賣(mài)合同中都具有很重要的法律意義，除利益享受和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)外，商品房交付使用之日還是確定保修期限、辦理房產(chǎn)證的起算日的依據(jù)等等。為了更有效地維護(hù)購(gòu)房者的利益和規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，本文著重探討商品房交付中存在的幾個(gè)突出問(wèn)題，商品房交付的時(shí)間、方式、內(nèi)容、條件等方面進(jìn)行法律分析，希冀對(duì)實(shí)踐有所指導(dǎo)。商品房交付在商品房買(mǎi)賣(mài)中具有極其重要的意義，不僅表現(xiàn)在其與所有權(quán)移轉(zhuǎn)的關(guān)系和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的關(guān)系，在交付時(shí)其本身的條件與程序更與消費(fèi)者

17、的利益息息相關(guān)。理論上商品房的交付屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的移轉(zhuǎn)，至少是占有的移轉(zhuǎn)，占有制度在我國(guó)將來(lái)的物權(quán)法中肯定占據(jù)重要一席。具體講，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)雖然必須符合法定的形式要件，但交付仍然是所有權(quán)移轉(zhuǎn)所必不可少的步驟，在動(dòng)產(chǎn)中，一般意義上，物權(quán)的變動(dòng)即是占有的移轉(zhuǎn)；而不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)的變動(dòng)需要登記，只是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)本身的特殊性而采取的特定公示方法，但絲毫也不能削弱交付在其中的作用，沒(méi)有有效的交付就不能夠產(chǎn)生合理、正當(dāng)?shù)牡怯?，更不能夠產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的變動(dòng)。在商品房交付中存在不少問(wèn)題需要研究，作為商品房交易中的重要環(huán)節(jié)，我們有必要將商品房交付需要特別注意的方面做一分析，希冀有助于理論上的完善以及實(shí)務(wù)

18、中消費(fèi)者更好的維護(hù)自己的權(quán)益、商品房開(kāi)發(fā)商更好的規(guī)范自己的行為。一、商品房交付的法律意義利益享受和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)實(shí)行損益兼歸原則，利益享受是指標(biāo)的物與買(mǎi)賣(mài)合同訂立后所生孳息的歸屬。合同法第163條規(guī)定：標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣(mài)人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買(mǎi)受人所有。當(dāng)然合同另有約定的，應(yīng)按照約定。由此，交付同樣產(chǎn)生利益享受的移轉(zhuǎn)。除利益享受和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)外，商品房交付使用之日還是確定保修期限、辦理房產(chǎn)證的起算日的依據(jù)等等，這些同樣具用重要意義。二、商品房交付的時(shí)間和方式依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四章、城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第四章的規(guī)定以及最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適

19、用法律若干問(wèn)題的解釋第一條的規(guī)定：本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?？梢缘贸觯何覈?guó)關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)，分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類(lèi)。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別做出了規(guī)定，上述合同分類(lèi)問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著商品房案件審理的方向。根據(jù)建設(shè)部制定的商品房銷(xiāo)售管理辦法第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為；

20、商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。上述對(duì)合同的分類(lèi)，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，正如一篇文章中所稱(chēng)：未能對(duì)所有商品房買(mǎi)賣(mài)合同做出兩分，是個(gè)不成功的分類(lèi)。其分類(lèi)好像是按工程建設(shè)的過(guò)程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時(shí)間間隔，且上述按工程建設(shè)過(guò)程分類(lèi)的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評(píng)價(jià)結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買(mǎi)賣(mài)合同歸于哪一類(lèi)？同時(shí)，即使按上述方法分類(lèi)，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？該文作者呂洪濤

21、先生對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售的處理方式是按現(xiàn)房處理、因?yàn)闅w于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷。這種處理方式筆者不敢茍同。筆者認(rèn)為房屋建成后，首先，不一定滿(mǎn)足竣工的要求，法律對(duì)何謂竣工并未作明確界定，但建設(shè)部對(duì)竣工有一些要求；第二，即使竣工，驗(yàn)收仍然需要不短的時(shí)間，尤其是工程量相當(dāng)大；第三，如果驗(yàn)收不合格，開(kāi)發(fā)商可能需要更換設(shè)施、修理、重做等等，仍然需要時(shí)間；第四，購(gòu)房者完全可以通過(guò)商品房預(yù)售合同的約定和法律的規(guī)定主張權(quán)利，開(kāi)發(fā)商如果在規(guī)定期限內(nèi)不能夠交付商品房要承擔(dān)違約責(zé)任；第五，將已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房作為

22、現(xiàn)房處理，會(huì)使購(gòu)房者承擔(dān)不應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)。第六，雖然商品房預(yù)售具有融資的作用，當(dāng)房屋竣工后已經(jīng)不再需要大量的資金，但融資并不能夠作為區(qū)分預(yù)售與現(xiàn)售的根本標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)售同樣也可融資，不能夠因?yàn)槿谫Y作用的減弱從而否定未驗(yàn)收的房屋不是預(yù)售。而且根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法第三條的規(guī)定，現(xiàn)售商品房是指竣工驗(yàn)收合格的商品房。雖然此辦法的效力等級(jí)不高，但屬于現(xiàn)階段對(duì)現(xiàn)售的最權(quán)威解釋。當(dāng)然這其中要特別界定何謂竣工，何謂驗(yàn)收，在下文中筆者將有闡述。商品房交付的方式與時(shí)間當(dāng)事人都可以約定，似乎商品房預(yù)售只可以采取約定的方式，雖然開(kāi)發(fā)商對(duì)工程竣工日期有預(yù)期，但為了購(gòu)房者的利益應(yīng)該盡量約定交付日期，因?yàn)檫@其中要涉及到開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)足交

23、付的一些條件，否則不能夠?qū)⑸唐贩拷桓妒褂?，而?duì)于購(gòu)房者而言，期限不能無(wú)限期的推遲；預(yù)售也好、現(xiàn)售也罷，交付的條件是統(tǒng)一的，但現(xiàn)房銷(xiāo)售按照筆者對(duì)預(yù)售與現(xiàn)售分類(lèi)方式的處理除了當(dāng)事人約定外，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，滿(mǎn)足一些條件就應(yīng)該交付商品房。一般來(lái)說(shuō)商品房的交付與房屋權(quán)屬證書(shū)的辦理可以不必同時(shí)進(jìn)行，如果沒(méi)有約定，預(yù)售房自交付之日起90日、竣工房自合同訂立之日起90日，由于出賣(mài)人的原因、買(mǎi)受人未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人要承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然權(quán)屬證書(shū)在交付之前辦理更能夠保護(hù)購(gòu)房者的利益。筆者想要說(shuō)明的是，商品房交付的方式；可以是僅僅“交鑰匙”，也可以是將權(quán)屬證書(shū)一并交于購(gòu)房者。這也能夠解釋為“商品房

24、交付使用”的內(nèi)容，當(dāng)事人可以約定，最高人民法院副院長(zhǎng)黃松有就商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律司法解釋答記者問(wèn)中的論述可作參考。三、商品房交付使用的條件商品房交付使用的條件是指在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，作為標(biāo)的物的商品房在具備哪些要求后出賣(mài)人即可將其交給買(mǎi)受人占有。建設(shè)部2001年頒發(fā)的商品房銷(xiāo)售管理辦法第五章規(guī)定了商品房的交付，其中第三十條原則規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按其交付給買(mǎi)受人。三十一至三十五條規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)的一些義務(wù)，其中交付使用最嚴(yán)格的條件是商品房項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，因?yàn)榭⒐を?yàn)收是行政法規(guī)對(duì)于商品房交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

25、經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第十七條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。中華人民共和國(guó)建筑法第六十一條第二款有一致的規(guī)定。對(duì)何為驗(yàn)收，我國(guó)法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國(guó)務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。根據(jù)國(guó)務(wù)院城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)

26、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，住宅小區(qū)驗(yàn)收的內(nèi)容除了上述要求外還有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。有作者認(rèn)為，上述第一個(gè)驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，其結(jié)果只說(shuō)明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個(gè)驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場(chǎng)的條件。這樣的理解是合理的，其實(shí)對(duì)于建設(shè)工程驗(yàn)收，國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)1990年印發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收辦法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的要求與建設(shè)部房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定對(duì)竣工驗(yàn)收的要求同樣是綜合驗(yàn)收。由以上列舉的法規(guī)、規(guī)章可以確定的得出，商品房交付使用必須經(jīng)過(guò)的驗(yàn)收指的是綜合驗(yàn)收,并且?guī)讉€(gè)部門(mén)規(guī)章對(duì)驗(yàn)收的內(nèi)容作了較為詳盡的規(guī)定，商品房在沒(méi)有經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收的情況下，不能夠交付使用，否則將承擔(dān)民事責(zé)任，行政責(zé)任甚至刑事責(zé)任。由此可見(jiàn)，建設(shè)部2000年9月13日頒發(fā)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中第八條中關(guān)于商品房