房地產(chǎn)項目開發(fā)流程(完整版)

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（完整版）第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式

2、的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對

3、初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進(jìn)行消

4、防設(shè)計審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可

5、證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查

6、。2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證

7、明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立 1、公司設(shè)立準(zhǔn)備 2、申請資質(zhì)等級審批 3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn) 4、

8、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務(wù)登記 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 6、申請批準(zhǔn)項目建議書 7、辦理企業(yè)名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書 10、辦理企業(yè)登記 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費 1、企業(yè)法人開業(yè)登記費 2、企業(yè)法人變更登記費 3、企業(yè)法人年度檢驗費 4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費 第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發(fā)方案 3、申報規(guī)劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告 房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階

9、段的相關(guān)稅費 1、可行性研究費 2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計 1、申報選址定點 2、申報規(guī)劃設(shè)計條件 3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規(guī)劃設(shè)計方案 7、住宅設(shè)計方案的專家組審查 8、落實環(huán)保“三廢”治理方案 9、委托環(huán)境影響評價并報批 10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo) 11、委托地質(zhì)勘探 12、委托初步設(shè)計 13、申報、審定初步設(shè)計 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套 14、征求主管部門審查意見 15、落實市政公用設(shè)施配套方案 16、報審市政配套方

10、案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設(shè)計費 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設(shè)工程費 7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費 8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費 9、古建園林工程設(shè)計費 第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土地使用權(quán)的出讓 1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2、辦理建設(shè)用地委托釘樁 3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預(yù)審 6、委托地價評估 7、辦理核定地價手續(xù) 8、辦理土

11、地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證 11、領(lǐng)取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還 二、國有土地使用權(quán)的劃撥 13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 14、主管部門現(xiàn)場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批準(zhǔn) 三、集體土地的征用 17、征用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 21、確定勞動力安置方案 22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結(jié)戶口 27、調(diào)查戶口核實勞動力

12、 28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 31、地上物作價補(bǔ)償工作 32、征地結(jié)案 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費 1、地價款（土地出讓金） 2、資金占用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業(yè)土地使用費 6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費 7、土地閑置費 8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 9、城鎮(zhèn)土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預(yù)訂金 12、征地管理費 13、土地補(bǔ)償費 14、青苗及樹木補(bǔ)償費 15、地上物補(bǔ)償費 16、勞動力安置費 17、超轉(zhuǎn)人員安置費 18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金 19、耕地占用稅 第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項

13、目拆遷安置階段的法律程序 1、委托進(jìn)行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結(jié) 7、暫停辦理相關(guān)事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議 10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置 11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款 12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強(qiáng)制拆遷 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費 1、房屋拆遷補(bǔ)償費 2、搬家補(bǔ)助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補(bǔ)助費（周轉(zhuǎn)費） 5、清理費 6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費 7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)

14、縣的居民的補(bǔ)助費 8、一次性異地安置補(bǔ)助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務(wù)費 第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作 1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費 4、交納自來水廠建設(shè)費 5、交納污水處理廠建設(shè)費 6、交納供熱廠建設(shè)費 7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費 8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù) 9、設(shè)計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發(fā)建

15、設(shè)工程規(guī)劃許可證 15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo) 16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請 17、招標(biāo)準(zhǔn)備 18、招標(biāo)通告 19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底 21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn) 22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo) 23、投標(biāo)單位資格審批 24、編制投標(biāo)書并送達(dá) 25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場 26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo) 27、評標(biāo)、決標(biāo) 28、發(fā)中標(biāo)通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理 31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù) 32、建設(shè)工程監(jiān)理 33、辦理開工統(tǒng)計登記 34、交納實心黏土磚

16、限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅 37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門 41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議 42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工 43、施工場地的“三通一平” 44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè) 45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督 五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續(xù) 48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗證書 49、商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)開發(fā)

17、項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費 1、三通一平費 2、自來水廠建設(shè)費 3、污水處理廠建設(shè)費 4、供熱廠建設(shè)費 5、煤氣廠建設(shè)費 6、地下水資源養(yǎng)蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費） 9、開發(fā)管理費 10、城建綜合開發(fā)項目管理費 11、建筑行業(yè)管理費 12、綠化建設(shè)費 13、公園建設(shè)費 14、綠化補(bǔ)償費 15、路燈維護(hù)費 16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費 17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費） 18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費） 19、外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費 22、合同預(yù)算審查工本費 23、質(zhì)量管理監(jiān)督費 24、竣工圖費 25、建

18、材發(fā)展補(bǔ)充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監(jiān)理費 28、工程標(biāo)底編制管理費 29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費 32、占道費 33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序 一、外銷商品房的銷售 1、辦理外銷商品房預(yù)（銷）售許可證 2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所 3、與購房者簽訂認(rèn)購書 4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證 7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記 8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續(xù) 11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù) 二、

19、內(nèi)銷商品房的銷售 12、提交完成建設(shè)項目投資證明 13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議 14、辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證 15、銷售項目備案 16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售 17、與購房者簽訂認(rèn)購書 18、與購房者簽訂買賣契約 19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記 21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù) 22、樓宇交付入住 23、質(zhì)量保證書和使用說明書 24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù) 三、房地產(chǎn)出租的綜合管理 25、房屋出租權(quán)的確認(rèn) 26、申請房屋租賃許可證 27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議 28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù) 29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止 四、房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理 31、房屋出租權(quán)的確認(rèn) 32、出租人辦理房屋租賃許可證 33、出租人辦理房屋租賃安全合格證