建設部、國家工商局《商品房買賣合同》示范文本解讀

1、建設部、國家工商局商品房買賣合同示范文本解讀關于示范文本封面解讀 這是最容易為購房者所忽略的內容。 封面告知:“編號 :GF-2000-0171” 。 這一信息告訴我們, 2000年的 示范文本 是目前正在推行的 商 品房買賣合同最新版本。因為在此之前,建設部和國家工商局還曾發(fā)布過其它版本的示范文本。封面信息還告訴購房者,示范文本是 正規(guī)印刷裝訂的,不是用訂書機裝訂的 ,同時標明“中華人民共和國建設部、國家工商行政管理局制” 字樣。上述信息,可以幫助購房者判斷行將簽訂的文本是否是示范文本。需說明的是,目前法律并沒有規(guī)定商品房買賣雙方必須以示范文本簽 約。但是,商品房銷售管理辦法第 23條明確規(guī)

2、定,房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前,必須向購房者明示上述示范文本。 法律之所以規(guī)定發(fā)展商必須向購房者明示示范文本,就是為了防止在發(fā)展商單方制訂的格式合同中設立合同陷井,欺詐購房者。無論購房者 是否以示范文本簽約,自己簽約的合同和示范文本對照,從而發(fā)現(xiàn)有無問題,不失為一種自我保護的好辦法。還需說明的是,示范文本本身也不能保證萬無一失,這既有對示范文本條文理解上的歧義問題,也有示范文本的缺陷問題,以下的 解讀中將詳述。關于商品房買賣合同說明商品房買賣合同說明:1、本合同文本為示范文本,也可作為簽約使用文本。簽約之前,買受人應當仔細閱讀本合同內容, 對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的,可 向當

3、地房地產開發(fā)主管部門咨詢。2、本合同所稱商品房是指由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則,本合同文本中相關條款后都有空白行,供雙方自行約定或補充約定。 雙方當事人可以對文本條款的內容進行 修改、增補或刪減。合同簽訂生效后,未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優(yōu)先。5、對合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容,雙方應當協(xié)商確定?！?】中選擇內容,以劃方式選定;對 于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時,應在空格部位打×,以示刪除。6、在簽訂合同前,出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提

4、供的有關證書、證明文件。7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。解讀 示范文本第二頁就是商品房買賣合同說明,共有七點說明,實際是以示范文本簽約的注意事項,這一內容也同樣容易為購房 者所忽略。示范文本的有些條款設訂了許多可供買賣雙方選擇的條款,未被選擇的,一定打×,以示刪除。示范文本的很多條款是以空 白形式出現(xiàn),由買賣雙方協(xié)商后,在空白處填寫雙方協(xié)商的內容。購房者此時應注意,未填寫內容的空白處,應加蓋“空白”章或劃掉,以免日 后填寫其它內容。需要特別說明的是,房產部門在辦理房產證時,堅持要求買賣雙方另行簽訂房產部門制訂的非示范文本合同,造成買賣雙方存在兩份合同

5、。 雖說房產部門簽訂的合同是為了辦證之用,因其未違反法律規(guī)定,同樣是合法有效的。在此種情況下,為了避免發(fā)生糾紛, 建議購房者為辦證而 在房產部門要求簽訂的合同中特別約定,此合同僅限辦證使用,雙方權利義務關系仍以原訂合同為準。關于合同雙方當事人合同雙方當事人:出賣人 :_注冊地址 :_營業(yè)執(zhí)照注冊號:_企業(yè)資質證書號:_法定代表人:_聯(lián)系電話:_郵政編碼:_委托代理人:_地址:_郵政編碼:_聯(lián)系電話:_委托代理機構:_注冊地址:_營業(yè)執(zhí)照注冊號:_法定代表人:_聯(lián)系電話:_郵政編碼:_買受人:_【本人】【法定代表人】姓名:_國籍 _【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】 _地址:_郵政編碼:_

6、聯(lián)系電話:_【委托代理人】【 】姓名:_國籍:_地址:_郵政編碼:_電話:_根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產管理法及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定,買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié) 商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協(xié)議:解讀 出買人條款貌似簡單,實際極為關鍵,這也是經常為購房者所忽略從而引發(fā)糾紛之處,提請購房者注意以下問題:1、 查詢出賣人的營業(yè)執(zhí)照 ,弄清出賣人是否具有商品房銷售的經營范圍。2、 查詢出賣人的房地產開發(fā)企業(yè)資質證書 ,弄清出賣人是否具有房地產開發(fā)企業(yè)資質證書,沒有資質的,不得進行房地產開發(fā)、銷售。3、 查清出賣人與房地產發(fā)展商是否是同一人 ,即出賣人是否有權出賣正

7、在銷售之房產,這一點極為重要。在這一問題上,往往又表現(xiàn)為以下幾個 方面:其一,出賣人與發(fā)展商幾塊牌子一班人馬,名稱相似,有的法人代表也相同,這樣最具有蒙敝性。其二,發(fā)展商為兩方或多方合作發(fā)展,應查清合作各方的合作關系,如無授權,出賣人只能銷售自己份額內房產。其三,發(fā)展商委托房地產中介機構銷售。此種情況下的銷售,又多了 一層房地產中介法律關系,也最容易因此而引發(fā)糾紛,購房者對此種情況下的房地產買賣應慎之又慎。查清出買人與發(fā)展商是否為同一人,或出賣人是否有權出賣其正在出賣之房產的有效辦法是,核實出賣人與“四證”即土地使用權證、建 設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證的關系。第一條 項目建設依據(jù)

8、 。出賣人以 _方式取得位于 _、編號為 _的地塊的土地使用權。 【土地使用權出讓合同號】 【土地使用權劃撥批 準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為 _。該地塊土地面積為 _,規(guī)劃用途為 _,土地使用年限自 _年 _月 _日至 _年 _月 _日。出賣人經批準,在上述地塊上建設商品房,【現(xiàn)定名】【暫定名】 _。建設工程規(guī)劃許可證號為 _,施工許可證號為_。_。解讀 該條約定證明被告擁有所開發(fā)房產的相應土地使用權,其所開發(fā)的房地產項目已進行了規(guī)劃報建及施工報建。 應注意審查土地使用權 證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證上的單位名稱與出賣人的關系。同時注意建設用地的用途、使用年限及來源。如果

9、是劃撥用地、 軍用土地以及集體土地,必須改變土地使用的性質、用途,必須辦理相應的審批手續(xù)和變更登記手續(xù)。劃撥用地,還必須補交百分之四十的地價 款,否則,不能做為商品用地,購房者將無法辦理房產證和土地使用權證。在實踐中也有土地使用權被查封或因土地使用權發(fā)生糾紛而發(fā)生訴訟的房產,這將對辦理產權過戶有影響,應謹慎購買此類房產。第二條 商品房銷售依據(jù)。買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為 _,商品房預售許可證號為 _。_。_。解讀 該條有兩項可供購房者選擇,是現(xiàn)房買賣的選現(xiàn)房;是預售的,選擇預售商品房。關鍵是如何判斷是“現(xiàn)房”還是“預售”?“現(xiàn)售”是 指所售商品房已竣工驗收

10、合格,而“預售”則是指正在建設中尚未竣工驗收的商品房。既不能把“現(xiàn)售”當“預售”,也不能把“預售”當“現(xiàn) 售”,原因在于“現(xiàn)售”與“預售”的條件不同,雙方的權利義務不同,發(fā)生了糾紛之后,承擔的法律責任也不同。根據(jù)商品房銷售管理辦法第 7條規(guī)定,必須符合下列條件才能銷售:其一、具備營業(yè)執(zhí)照和房地產資質。其二,取得土地使用權。其三、持 有建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證。其四、竣工驗收。其五、拆遷安臵已落實。其六、配套基礎設施具備交付使用條件。其七、物業(yè)管理方案 已落實。根據(jù)城市商品房預售管理辦法第 5、 6條規(guī)定,必須符合下列條件才能預售:其一、取得土地使用權。其二、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工

11、許可證。其三、工程量已達總投資的 25%以上。其四、取得商品房預售許可證。2003年 6月 1日開始實施的最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 2條規(guī)定,沒有預售許可證訂立預售 合同的無效。第 9條規(guī)定,故意隱瞞無預售許可證或提供虛假預售許可證的,導致合同無效,買受人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失, 并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。特別提請購房者注意的是,除了核實相關證件上的單位與出賣人的關系外, 必須核對原 件,并要求出賣人在復印件上蓋章。在購房之初,就注意搜集與購房有關的證據(jù)。第三條 買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房(以下

12、簡稱該商品房,其房屋平面圖見本合同附件一,房號以附件一上表示為準為本合同第一條規(guī)定的項目中的:第 _【幢】【座】 _【單元】【層】 _號房。該商品房的用途為 _,屬 _結構,層高為 _,建筑層數(shù)地上 _層,地下 _層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共 _平方米,其中,套內建筑面積 _平方米,公共部位與公用房屋分攤建 筑面積 _平方米(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二。_。_ _。解讀 第三條是 24條示范文本中為購房者較為關心的一條,因為此條直接關系到購房面積的大小及公攤多少。簽訂此條應注意的問題是:1、 附件一即平面圖及附件二

13、即公攤說明,很多合同都予省略,應堅持要求兩附件。2、海南省建廳設近日已出臺相關政策,將附件一調整為合法測繪單位出具的“房屋測繪書”。測繪書的內容包括平面圖,又包括了比平面圖更多 的內容。根據(jù)商品房銷售管理辦法第 34條的規(guī)定,發(fā)展商在將商品房交付使用前應委托具有房產測繪資格的單位實施測繪,測繪成果報房地 產行政部門審核后用于房屋權屬登記?，F(xiàn)海南省建設廳明確把“房屋測繪書”做為買賣合同附件,無疑提高了對發(fā)展商的要求,當然是加強了對 購房者的保護。事前要求發(fā)展商出具“房屋測繪書”,讓購房者買明白房、放心房,無疑將大量減少房地產面積糾紛的發(fā)生。3、購房者實際簽訂的形形色色的購房合同中,只約定建筑面積

14、,不 約定套內建筑面積與公攤面積 。有的是因發(fā)展商自制的合同根本無此內容,有 的是合同雖有此內容,但被發(fā)展商全部或部分劃掉,故意不填,這都是對購房者不利的。4、根據(jù)現(xiàn)行政策法律規(guī)定,關于公攤面積,購房者與發(fā)展商是可以協(xié)商確定的。如果雙方協(xié)商一致,可以約定公攤面積。5、有些購房合同,用語不規(guī)范,例如使用“實得建筑面積”這樣不規(guī)范概念,從而引發(fā)面積糾紛。建議使用規(guī)范用語。第四條 計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第 _種方式計算該商品房價款:1、按建筑面積計算,該商品房單價為(_幣每平方米 _元,總金額(_幣 _千 _百 _拾 _萬 _千 _百 _拾 _元整。2、按套內建筑面積計算,該商品房

15、單價為 (_幣每平方米 _元,總金額 (_幣 _千 _百 _拾 _萬 _千 _百 _拾 _元整。3、按套(單元計算,該商品房總價款為(_幣 _千 _百 _拾 _萬 _千 _百 _拾 _元整。4、 _。解讀 2001年 5月 18日,省建設廳關于轉發(fā)商品房銷售管理辦法的通知中,就已明確規(guī)定推行套內建筑面積計價, 一律以套內建筑面積標 價 。目前,海南省建設廳頒發(fā)的文件中,再次明令必須按套內建筑面積計價。套內建筑面積計價的好處是,套內建筑面積能夠分套測量,發(fā)展商 難以在套內建筑面積上做文章。推行套內建筑面積計價,對售價高低沒有任何影響。因為發(fā)展商在售房時,還是按其認定的建筑面積計價,然后 將這個價

16、格再換算成相應的套內建筑面積價格。特別提請購房者注意,如果選擇非示范文本合同又選擇以套內建筑面積計價,必須在合同里做出明確約定,避免因計價方式發(fā)生糾紛,甚至 因計價方式約定不明確而蒙受損失。第五條 面積確認及面積差異處理。根據(jù)當事人選擇的計價方式,本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。 當事人選擇按套計價的,不適用本條約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的,以產權登記面積為準。商品房交付后,產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異,雙方同意按第 _種方式進行處理:1、雙方自行約定:(1 _;(2 _;(3 _;(4 _。2、雙方同意按以下原則處

17、理:(1面積誤差比絕對值在 3%以內(含 3%的,據(jù)實結算房價款;(2面積誤差比絕對值超出 3%時,買受人有權退房。買受人退房的,出賣人在買受人提出退房之日起 30天內將買受人已付款退還給買受人,并按 _利率付給利息。買受人不退房的, 產權登記面積大于合同約定面積時, 面積誤差比在 3%以內(含 3%部分的房價款由買受人補足;超出 3%部分的房價款由 出賣人承擔,產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在 3%以內(含 3%部分的房價款由出賣人返還買受人;絕 對值超出 3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產權登記面積-合同約定面積面積誤差比 =×100%合同

18、約定面積因設計變更造成面積差異,雙方不解除合同的,應當簽署補充協(xié)議。解讀 合同有兩項基本原則,即意思自治與合法原則。當事人約定了,就具有法律效力,但以不違法為前提。因此,合同有約定的,遵從合同約 定 ; 合同沒有約定的遵從法律規(guī)定。關于面積確認及差異處理問題,在發(fā)展商自制的格式合同里,很少有約定,但現(xiàn)行法律及司法解釋以及示范 文本里,都做出了基本一致的詳細約定,建議選擇示范文本條款。但接下來的問題是,關于什么是誤差,往往在實踐上還要發(fā)生爭議。這 樣就導致了因對誤差有爭議,即便關于誤差的條款約定的再具體、再充分,在實踐中往往難以適用的怪現(xiàn)象。有鑒于此,建議購房者在簽訂此條 時,在選擇示范文本關于

19、“誤差”約定的條款的同時,另行在補充協(xié)議里約定什么是“誤差”,在什么情況下適用“誤差”約定條款。 商品房銷售管理辦法第 19條第二款規(guī)定:“按套計價的預售房屋,房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細 尺寸,并約定誤差范圍。房屋交付時,套型與設計圖紙不一致,相關尺寸在約定的誤差范圍之內,維持總價格不變;套型與設計圖紙不一致或者 相關尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買售人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款?！睆纳鲜龇梢?guī)定看,房屋 面積誤差,應是指“套型”與“尺寸”引起的。如果不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異,不應算作面積誤差。實踐中大量發(fā)生

20、的面積糾紛,不是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的,即便是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的糾紛,也不會有太大的出入,大量的糾紛 是因發(fā)展商非法進行公攤面積發(fā)生的。示范文本對發(fā)展商分攤的公攤面積,以附件的形式,要求發(fā)展商詳細告知購房者,這對制止售房面積 欺詐防止大幅度面積縮水,無疑起到了很好的作用。但在發(fā)展商自制的格式售房合同里,發(fā)展商則根本不告知公攤面積的詳情,有的甚至不告知 公攤面積的數(shù)額,購房者無法判斷發(fā)展商公攤面積的多少與真假。在此種情況下,建議使用示范文本 以合同附件形式列出公攤面積的詳細情 況,同時約定,如果因誤差以外的原因發(fā)生的面積糾紛,按發(fā)展商售房面積欺詐處理。第六條 付款方式及期限。買受人按

21、下列第 _種方式按期付款:1、一次性付款 _。2、分期付款 _。3、其他方式 _。解讀 付款方式容易發(fā)生糾紛的是按揭付款。發(fā)展商自制的商品房買賣合同,往往約定首期及尾款的支付方式,其余款項只約定由銀行按揭,至 于怎樣進行銀行按揭,則無具體約定,糾紛也往往因此產生。示范文本里也沒有關于按揭付款的約定,如果選擇銀行按揭的付款方式,建議 補充如下幾項約定。 1、 按揭付款的時間 ,即出賣人與購房者雙方同意何時由銀行按揭付款。 2、雙方同意的按揭付款時間與銀行實際的按揭時間 往往不一致,有鑒于此,建議雙方 約定雙方同意的按揭時間與銀行實際按揭時間不一致的處理方式 。 3、除了時間外,還有 按揭金額 。

22、雙方約定的 按揭金額也往往和銀行實際的按揭金額不一致甚至不能貸款, 建議雙方 約定在兩者金額不一致及不能貸款的情況下的處理方式 。 最高人民法院 關 于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 23款規(guī)定:“商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款,因當事人一方原 因未能訂立商品方擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由 未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房合同不能繼續(xù)履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或定金返 還買受人。 4、關于按揭付款,除出賣人與購房者在商品房買賣合同中

23、有約定外,按揭銀行也要和夠房者簽訂按揭合同或貸款合同,這樣由原來單 一的商品房買賣合同關系,又引申出來了另一法律關系即按揭貸款關系。購房者為了購得房產必須同時履行兩個合同,在兩個合同履行過程中, 經常發(fā)生出賣人、購房者甚至按揭銀行違約的情況。一旦一方出現(xiàn)違約,必定導致兩個合同履行障礙。上述司法解釋第 24條規(guī)定:“因商品房買 賣合同被確認無效或者被撤消、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn),當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持?！钡?25條 第 2款規(guī)定:“商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本 金和利息分

24、別返還擔保權人和買受人?！贝藭r,關于違約責任的約定顯得尤為重要。建議購房者在簽訂商品房買賣合同及按揭合同時,都要約定 相應的違約責任。第七條 買受人逾期付款的違約責任。買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款,按下列第 _種方式處理:1. 按逾期時間,分別處理(不作累加(1逾期在 _日之內,自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分 之 _的違約金,合同繼續(xù)履行;(2逾期超過 _日后,出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的,買受人按累計應付款的 _%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù) 履行合同的,經出賣人同意,合同繼續(xù)履行,自本合同規(guī)定的應付款期限

25、之第二天起至實際全額支付應付款之日止,買受人按日向出賣人支付逾 期應付款萬分之 _(該比率應不小于第(1項中的比率的違約金。本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的,按相應的分期應付款與該期的實際 已付款的差額確定。2._。解讀 簽訂此條, 購房者應注意以下問題:1、 逾期付房的違約責任應與逾期交房款的違約責任對等。 發(fā)展商自制的格式商品房買賣合同往往對逾 期付款規(guī)定了較高的違約責任,而對逾期交房則規(guī)定較低甚至不規(guī)定違約責任。付款和交房應是買賣雙方對等的兩項主要合同義務,違約后的責 任也應同樣對等。 2、出賣人解除合同的逾期日期應合理。 3、

26、如果只按揭付款,還應約定出賣人解除合同導致按揭合同也無法履行的相應的違約 責任。示范文本對此無規(guī)定,建議購房者補充約定 。 4、此種情況除應在商品房買賣合同里做出約定外, 還應在按揭合同里做出約定 。按 揭合同一般都是按揭銀行自制的格式合同,對此往往也無約定,建議購房者補充約定。 5、除出賣人提供保證的按揭合同外,按揭銀行制定的格式 按揭合同里,只有按揭銀行與購房者雙方。按揭合同是為購房合同服務的,購房合同的履行順利與否,直接關系到按揭合同的履行,反之亦然。 因此, 建議購房、出賣人、按揭銀行三方簽訂按揭合同 。 6、 違約責任的約定要合理 ,不能過高,過高當事人無法承受;也不能過低,過低對當

27、事 人雙方起不到應有的制約作用,喪失了簽訂合同的目的。根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 16條規(guī)定:“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失 30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損 失為由請求增加的,應當以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額?！彪m然違約金過高過低可依法糾正,但并不是自動糾正,一般是通過訴訟途徑加以糾正的。亡羊補牢,不如未雨綢繆。 7、合同法第 67條規(guī)定:“當事人互付債務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有 權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的,后履行一方有權拒絕其相應的履行

28、要求”。這就是合同法上的“后履行抗辯權”的 規(guī)定。根據(jù)該條法律規(guī)定, 如果出賣人逾期交房,或交房不符合合同約定,購房者有權不付房款。第八條 交付期限。出賣人應當在 _年 _月 _日前,依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定,將具備下列第 _種條件,并符合本合同約定的商品房交 付買受人使用:1.該商品房經驗收合格。2.該商品房經綜合驗收合格。3.該商品房經分期綜合驗收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5. _。但如遇下列特殊原因,除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外,出賣人可據(jù)實予以延期:1、遭遇不可抗力,且出賣人在發(fā)生之日起 _日內告知買受人的;2、 _;3、 _。解讀 這是至為重要的一

29、條,也是實踐中發(fā)生糾紛最多的一條。建議購房者簽訂此條時注意以下問題:1、 該條規(guī)定了 4種交付使用的條件,但每 一種交付使用的條件在法律上的規(guī)定并不十分明確,這是關于此條大量發(fā)生糾紛的原因所在。因此,也可以說是現(xiàn)行法律不健全不完善的問題。 例如,什么“是商品房驗收合格”,什么部門出具的什么證明意味著商品房是驗收合格的?至少在目前有兩種證明,一是初裝飾竣工驗收證明 單,二是單位工程竣工驗收質量核驗證書。再例如,“綜合驗收合格”的概念是什么?房地產開發(fā)經營管理條例第 17條第二款規(guī)定:“房地產開發(fā)項目竣工后,房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地

30、產開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起 30日內,對涉及公共安全的內容,組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等部門或單位進行驗收?！狈课萁?筑工程和市政基礎設施竣工驗收暫行規(guī)定第 5條規(guī)定:“工程符合下列要求方可進行竣工驗收:(一完成工程設計和合同約定的各項內容。 (二施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢查,確認工程質量符合有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準,符合設計文件及合同要求,并 提出工程竣工報告。工程竣工報告應經項目經理和施工單位有關負責人審核簽字。(三對于委托監(jiān)理的工程項目,監(jiān)理單位對工程進行了質量 評估,具有完整的監(jiān)理資料,并提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經總監(jiān)理工程

31、師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字。(四勘察、設 計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查,并提出質量檢查報告。質量檢查報告應經該項目勘察、設 計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。(五有完整的技術檔案和施工管理資料。(六有工程使用的主要建筑資料、建筑構配件和 設備的進場試驗報告。(七建設單位已按合同約定支付工程款。(八有施工單位簽署的工程質量保修書。(九城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工 程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查,并出具認可文件。(十有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。(十一建設行政主 管部門及其委托的工程質量監(jiān)督機構等有關部門責令整改的問題

32、全部整改完畢;。鑒于 “房屋驗收合格” 及 “房屋綜合驗收合格” 的概念并不十分明確, 現(xiàn)行法律又沒有明確規(guī)定取得何種文件是 “驗收合格” 及 “綜合驗收合格” , 建議購房者不要選取示范文本中的選擇,另行單獨做出明確具體的約定。筆者建議約定的內容是:“ 出賣人所交付使用的房必須取得單位 工程竣工驗收質量核驗證書,同時取得人防、消防、交通、園林、城建、環(huán)保及規(guī)劃部門同意交付使用的書面意見。 ”以前的商品房,有相當一部是毛坯房。關于毛坯房的驗收,有初裝飾竣工驗收證明單。但住宅工程初裝飾竣工驗收辦法第三條規(guī)定:“初 裝飾是指住宅工程戶門以內的部分項目,在施工階段只完成初裝飾。房屋竣工驗收交付使用后

33、,房屋進行再裝飾,按城市房屋裝飾管理有關規(guī)定 執(zhí)行?！钡诰艞l規(guī)定:“再裝飾的工程完成后,均應按國家和當?shù)匾?guī)定標準,由有關部門組織驗收。驗收不合格的不得報竣或交付使用”。根據(jù) 上述法律規(guī)定, 初裝飾驗收不等于建筑工程驗收,也不能代替建筑工程質量驗收 。其法律含義,僅限于可以交付購房者進行二次裝修。但在實踐 中,很多發(fā)展商以初裝飾驗收代替建筑工程質量驗收,欺騙購房者,應引以為戒。房屋的交付條款,不僅關系到交付的期限、交付的責任、交付的質量等問題,還事關辦理房產證、交付房款等合同關鍵條款的執(zhí)行,鑒訂好合同 交付條款意義十分重要。在鑒訂此條 另需注意的問題是 ,發(fā)展商往往在自制的格式合同中,將不屬于不

34、可抗力交房的情形也列入不可抗力條款,以此減輕或免除其逾期交 房違約責任,購房者應注意對此提出異議。第九條 出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外,出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用,按下列第 _種方式處理:1、按逾期時間,分別處理(不作累加(1逾期不超過 _日,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分 之 _的違約金,合同繼續(xù)履行;(2逾期超過 _日后,買受人有權解除合同。買受人解除合同的,出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起 _天內退還全部已付 款,并按買受人累計已付款的 _%向買受人支付違約金

35、。買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的 第二天起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 _(該比率應不小于第(1項中的比率的違約金。2、 _。解讀 發(fā)展商自制的早期格式合同,甚至不約定逾期交房的違約責任。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解 釋第 17條規(guī)定:“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:逾期交 付房屋的,按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定?！比绻p方買賣合同沒 有約定違約責任,

36、發(fā)生糾紛以后,將按上述司法解釋的規(guī)定確定違約方的違約責任。出賣人逾期交房除承擔違約金及陪償損失之責外,購房者還有權解除購房合同。解除購房合同的條件和程序,也首先尊重合同當事人自己的約定, 如果沒有約定或約定不明確的,可以依照法律規(guī)定。最高人民法院前述司法解釋第 15條規(guī)定:“根據(jù)合同法第 94條的規(guī)定,出賣人延遲交 付房屋或者買受人延遲支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內的未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除 外。”催告并不是解除購房合同的法定程序,如果當事人合同有約定可以直接解除購房合同,就可以不催告。催告解除購房合同,只是在合同沒 有約定的情況下,依照法律規(guī)

37、定的解除購房合同的程序。該條司法解釋第二款規(guī)定:“法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行 使的,解除權消滅?！苯獬贤?必須依照合同約定或法律規(guī)定的條件和程序,解除合同的期限是,催告的,為三個月;沒有催告的,自有權解 除之日起一年內。合同第七條的注意事項,也同樣是該條的注意事項。第十條 規(guī)劃、設計變更的約定 。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的,出賣人應當在有關部門批準同 意之日起 10日內,書面通知買受人:(1該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向;(2 _;(3 _;(

38、4 _;(5 _;(6 _;(7 _。買受人有權在通知到達之日起 15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起 15日內未作書面答復的,視同接受變更。出賣人 未在規(guī)定時限內通知買受人的,買受人有權退房。買受人退房的,出賣人須在買受人提出退房要求之日起 _天內將買受人已付款退還給買受人,并按 _利率付給利息。買受人不 退房的,應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。_。解讀 關于因規(guī)劃、 設計變更,發(fā)生的房產買賣糾紛也較多,購房者在簽訂、履行該條約定時,應注意以下問題:1、該條約定了兩種變更,一種 是規(guī)劃變更,一種是設計變更。設計的變更,直接影響房產的戶型、朝向、尺寸等,購房者一般較易察覺,而對

39、規(guī)劃變更則反映不夠敏感。其實, 規(guī)劃變更對購買房產的影響,不亞于有時甚至遠遠超出設計變更對購買房產的影響,建議購房者對此一并引起足夠的重視。 2、這兩種變更一定是 經過批準的。規(guī)劃變更,要經規(guī)劃部門同意;設計變更,要經原設計單位同意。未經有權部門同意,發(fā)展商擅自進行的規(guī)劃、設計變更,不適用本條約定。但如果購房者發(fā)現(xiàn)發(fā)展商未經有權部門批準擅自進行規(guī)劃、設計變更,應及時向發(fā)展商及有權部門提出異議。 3、設計變更較易發(fā)現(xiàn), 而規(guī)劃變更則不易察覺。因此, 購房者在購房之初,就應向發(fā)展高索取小區(qū)報建規(guī)劃,并由發(fā)展商蓋章,以證明真實性 。為了慎重起見,建議購 房者將此內容寫進合同,專門做出約定,不允許發(fā)展

40、商在出賣房產時向購房者出示的小區(qū)規(guī)劃內再加建任何建筑,或對原有綠地、假山、建筑等 拆除,重新建設。 4、規(guī)劃變更方面,還有另一不易被購房者察覺、注意的問題是,小區(qū)是分期開發(fā)的,在未開發(fā)的土地上,發(fā)展商建起了綠地或 停車場等設施。由于發(fā)展商不講明規(guī)劃報建的真相,而購房者又沒有多數(shù)情況下不知道去調查一下發(fā)展商的規(guī)劃報建情況,誤以為這些綠地、停 車場等設施是為一期配套的。等購房者買了房,紛紛入住以后,發(fā)展商便把這此綠地、停車場等設施拆除。這樣,一期購房者的小區(qū)功能減弱了 不說,也直接降低了一期房產的居住價值,房價也明顯因此而下降。實踐中,此類糾紛也不鮮見。為什么會出現(xiàn)此類糾紛,當然與發(fā)展商惡意欺 詐

41、有關,與購房者不注重小區(qū)規(guī)劃也明顯不無關系。這也再次提醒了購房者在購房之初關注小區(qū)規(guī)劃報建的重要性。一旦發(fā)生此類糾紛,購房者 對因此貶值的房產價值部分, 可以請求發(fā)展商雙倍賠償, 但對提出諸如退房之類的訴訟請求, 則很難獲得支持。 5、 無論是規(guī)劃變更還是設計變更, 這對購房雙方都是重要的變化,故該條約定,一定要書面通知,購房者也一定要書面答復發(fā)展商。關于什么是通知及書面通知,實踐中容易發(fā)生 岐意,例如傳真、報紙公告、電子信函是否是書面通知?為避免岐意,建議約定書面通知的方式為掛號或特快專遞信函,雙方為此在合同中應明 確約定通信的地址及通信地址變更的告知對方的義務。第十一條 交接。商品房達到交

42、付使用條件后,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時,出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件, 并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的,出賣人還需提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件 不齊全,買受人有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理:_。 解讀 示范文本里將“交付” 房屋與“交接”房屋做 了兩條約定,很多合同,特別是發(fā)展商自制的商品房買賣合同里,將二者混為一談。房屋的交付與交接,的確是商品房買賣中的兩個重要環(huán)節(jié)和步驟,對其做出充分、詳細、具體的約定是十分必要和有益的。因示范

43、文本做出了兩條約定,就使得示范文本在這兩個問題上能夠做出比較全面的約定,例如交付房屋的證明文件、交接單、住宅質量保證書及住宅使用說明書的約定以及由此產生的責任的約定,都是成功吸取了房產買賣實踐中有益教訓的經驗之談,這是值得給予充分肯定的。該條第二款明顯是針對前款逾期交接所產生的違約責任的約定,而示范文本里卻稱“未能按期交付”。如果是這樣,此約定將與第九條約定重復。因此,筆者建議購房者在簽定此條時,將“付”改為“接”。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 11條第 1款規(guī)定:“對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用, 但當事人另有約定的除外。”購房者所購房產在交付使用

44、時,不符合法律規(guī)定及合同約定,購房者出于裝修、無住房等原因,被迫先住進了不符合交付條件的房屋,這種情況 在實踐中是普遍、大量存在的。根據(jù)最高人民法院上述司法解釋,如果商品房買賣合同里對此種情況不做出特別約定,發(fā)展商的交房責任便因購 房者的急于入住而一住了之,這對購房者是極其不公平的,對發(fā)展商違法、違約交房也無異于一種變相的縱容。示范文本里對此種情況沒有 做出約定,特別建議購房者對此種情況做出 特別約定 。當然,購房者事先與發(fā)展商在合同里沒有做此約定,在事后可以達成補充協(xié)議,也具有同等法律效力。事前做出約定明顯比事后達成補充協(xié)議對 購房者更有保護,如果發(fā)展商在事后與購房者達不成補充協(xié)議呢?第十二

45、條 出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因,造成該商品房不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的, 由出賣人承擔全部責任。 _。 。 解讀 該條對購房者合法權益的保護是很好的一條,但因該條規(guī)定得太籠統(tǒng),在實踐中不具有可操作性,使該條的價值、意義、作用大打折扣。在此條規(guī)定的情況下,“由 出賣人承擔全部責任。”首先,該條規(guī)定的“沒有產權糾紛和債權債務糾紛”及“不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛”這兩種情況規(guī)定的就 不夠全面,有掛一漏萬之感。其次,“全部責任”到底是什么責任?是退房責任?賠償責任?抑或兼而之? 最高人民法 院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第8-10條,很好地解決了該條應明確而未明確的問題,抄錄在此,建議購房者參閱。 第 8條:具有下列情形之一的,導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人