房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

1、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式:第一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立第二步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1、選定項(xiàng)目,簽定合作意向書(shū)2、初步確定開(kāi)發(fā)方案3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi)2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、申報(bào)選址定點(diǎn)2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、住宅設(shè)計(jì)方

2、案的專家組審查8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設(shè)計(jì)13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套14、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案16、報(bào)審市政配套方案17、市政各管理部門(mén)提出市政配套意見(jiàn)18、市政管線綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察(測(cè)量費(fèi)2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)4、竣工檔案保證金5、臨時(shí)用地費(fèi)6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地

3、使用權(quán)的法律程序一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)4、主管部門(mén)實(shí)地勘察5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審6、委托地價(jià)評(píng)估7、辦理核定地價(jià)手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)14、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請(qǐng)18、到擬征地所在區(qū)(縣房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議21、確定勞動(dòng)力

4、安置方案22、區(qū)(縣房地局審核各項(xiàng)協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款(土地出讓金2、資金占用費(fèi)3、滯納金4、土地使用費(fèi)5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)7、土地閑置費(fèi)8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)11、出讓土地預(yù)訂金12、征地管理費(fèi)13、土地補(bǔ)償費(fèi)14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)15、地上物補(bǔ)償費(fèi)16、勞動(dòng)力安置

5、費(fèi)17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第五步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作2、辦理拆遷申請(qǐng)3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì),進(jìn)行拆遷安置11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強(qiáng)制拆遷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、搬家補(bǔ)助費(fèi)3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(周轉(zhuǎn)費(fèi)5、清理費(fèi)6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)

6、助費(fèi)7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)9、房屋拆遷管理費(fèi)10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3、交納煤氣(天然氣廠建設(shè)費(fèi)4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖10、出施工圖11、編制、報(bào)送工程檔案資料,交納檔案保證金12、辦理消防審核意見(jiàn)表13、審批人防工程、辦理人防許可證

7、14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表,辦理開(kāi)工登記二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)17、招標(biāo)準(zhǔn)備18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn),正式申請(qǐng)招標(biāo)23、投標(biāo)單位資格審批24、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì),勘察現(xiàn)場(chǎng)26、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議,進(jìn)行開(kāi)標(biāo)27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)28、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)35、辦理開(kāi)工前審計(jì)3

8、6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報(bào)裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)40、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)41、交納綠化建設(shè)費(fèi),簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工43、施工場(chǎng)地的“三通一平” 44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收,領(lǐng)取工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)49、商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計(jì)登記51、辦理竣工房屋測(cè)繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)1、三通一平費(fèi)2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)3、污

9、水處理廠建設(shè)費(fèi)4、供熱廠建設(shè)費(fèi)5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費(fèi)8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)(大市政費(fèi)9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)11、建筑行業(yè)管理費(fèi)12、綠化建設(shè)費(fèi)13、公園建設(shè)費(fèi)14、綠化補(bǔ)償費(fèi)15、路燈維護(hù)費(fèi)16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)(小區(qū)配套費(fèi)18、電源建設(shè)集資費(fèi)(用電權(quán)費(fèi)19、外部供電工程貼費(fèi)(電貼費(fèi)20、建安工程費(fèi)21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)24、竣工圖費(fèi)25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)27、工程監(jiān)理費(fèi)28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)30、超計(jì)劃用水加價(jià)3

10、1、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)32、占道費(fèi)33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序一、外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預(yù)(銷售許可證2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)二、內(nèi)銷商品房的銷售12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理內(nèi)銷商品房預(yù)(銷售許可證15、銷售項(xiàng)目備案16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售17、與購(gòu)房者

11、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)18、與購(gòu)房者簽訂買賣契約19、辦理預(yù)售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)26、申請(qǐng)房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書(shū)面承租協(xié)議28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)(外地來(lái)京人員管理31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理房屋租賃安全合格證34、簽訂書(shū)面租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押36、抵押權(quán)的設(shè)定37、簽訂抵押合同38、辦理房地

12、產(chǎn)抵押登記39、抵押房地產(chǎn)的占管40、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅2、城市維護(hù)建設(shè)稅3、教育費(fèi)附加4、印花稅5、契稅6、土地增值稅7、企業(yè)所得稅8、個(gè)人所得稅9、房產(chǎn)稅10、城市房地產(chǎn)稅11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)15、房屋買賣登記費(fèi)16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)18、向來(lái)京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)19、來(lái)京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)20、房屋租賃登記費(fèi)21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)第八步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段房地產(chǎn)

13、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批2、簽署物業(yè)管理委托合同3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)5、安排簽訂管理公約6、制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)6、供暖費(fèi)拿到地塊后,房地產(chǎn)要做事情很多,你要詳細(xì)明白的話需要親自經(jīng)歷或者查閱書(shū)籍。我這里給你籠統(tǒng)列舉一些:一、前期準(zhǔn)備階段:土地獲取后開(kāi)始前期手續(xù)工作:也就是幾個(gè)證的獲取(土地證、用地規(guī)劃證、工程規(guī)劃證、施工許可證。大體過(guò)程是:設(shè)計(jì)院根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)要求等設(shè)計(jì)規(guī)劃方案建筑方案施工圖紙(這里面牽扯到前期報(bào)建好多程序。前期工作一直到獲得施工許可證正常時(shí)間為10個(gè)月左右。有了施工許可證就可以進(jìn)行下一步的工程施工工作了。二、施工階段:該階段主要是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的工程施工,牽扯好多管理方面、好多部門(mén)(設(shè)計(jì)部、成本預(yù)算部、工程部、材料部、財(cái)務(wù)部、銷售部等。該階段特點(diǎn)是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙來(lái)形成具體的實(shí)體工程。要有好多外來(lái)單位參與工程的施工與管理。簽訂各種合同,組織施工。該階段也是花錢(qián)的階段。三、工程達(dá)到一定條件(各個(gè)地區(qū)要求不同可以辦理預(yù)售許可證,房