房地產(chǎn)估價(jià)自考模擬試題

1、房地產(chǎn)估價(jià)自考模擬試題一、 單項(xiàng)選擇題：（在每小題的四個(gè)備選答案中，選出一個(gè)正確的答案，并將其序號(hào)填在題中的括號(hào)內(nèi)。每小題1分，共10分） 1、影響房地產(chǎn)價(jià)格水平的最終因素是（ ）。 A 行政因素 B 自身?xiàng)l件 C 供求狀況 D 環(huán)境因素 2、已知建筑物重置價(jià)格為800元/M2 ，建筑物已使用10年，折舊率為0.012，若按直線折舊法計(jì)算，該建筑物的現(xiàn)時(shí)單價(jià)是（ ）。 A800元/M2 B640元/M2 C704元/ M2 A720元/ M2 3、有一房地產(chǎn)，土地占總價(jià)值40%，建筑物占總價(jià)值60%，土地還原利率為10%，建筑物還原利率為14%，則綜合還原利率為（ ）。 A12% B12.4%

2、 C13% D13.4% 4、一棟每層建筑面積相同的建筑物共10層，建筑覆蓋率為0.4，則建筑容積率為（ ）。 A2.5 B4 C5 D4.5 5、依據(jù)四三二一法則，路線價(jià)為1200元，深度為125英尺，寬為25英尺的臨街矩形宗地價(jià)格是（ ）。 A 32700元 B 30000元 C 21000元 D 35100元 6、某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首付50萬元，余額80萬元，八個(gè)月后一次付清，月利息率1%，該房地產(chǎn)相當(dāng)首付總額為（ ）。 A 130萬元 B 134萬元 C 87萬元 D 124萬元 7、比準(zhǔn)價(jià)格是一種（ ）。 A 市場價(jià)格 B 比較價(jià)格 C 評(píng)估價(jià)格 D 成本價(jià)格 8、采用（ ）求

3、取的年折舊額每年遞減。 A 成新折扣法 B 償債基金法 C 直線折舊法 D 年數(shù)合計(jì)法 9、舊有房地產(chǎn)價(jià)格=舊有房地產(chǎn)重新建造成本+（ ）舊有房地產(chǎn)建筑物折舊。 A 土地重新取得價(jià)格 B 0 C 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) D 地價(jià)款 10以他人土地供自己土地方便使用的權(quán)利謂之（ ）。 A 地役權(quán) B 地上權(quán) C 使用權(quán) D 抵償權(quán) 二、多項(xiàng)選擇題：（在每小題的五個(gè)備選答案中，選出二個(gè)至五個(gè)正確的答案，并將其序號(hào)填在題中的括號(hào)內(nèi)。多選、少選、錯(cuò)選均無分。每小題2分，共10分） 1、標(biāo)準(zhǔn)總收益應(yīng)具備的條件是（ ）。 A 一般性 B 安全性 C 標(biāo)準(zhǔn)性 D 穩(wěn)定性 E 持續(xù)性 2、類似房地產(chǎn)是指在（ ）等方面

4、與估價(jià)對(duì)象相同或相似的房地產(chǎn)。 A 日期 B 地區(qū) C 用途 D 交易情況 E 建筑結(jié)構(gòu) 3、還原利率求取的方法有（ ）。 A 平均利潤法 B 加權(quán)平均法 C 投資組合法 D 市場抽取法 E 混合法 4、土地租賃的標(biāo)準(zhǔn)總費(fèi)用項(xiàng)目有（ ）。 A 稅收 B 管理費(fèi) C 維護(hù)費(fèi) D 保險(xiǎn)費(fèi) E 折舊費(fèi) 5、僅符合房屋價(jià)值轉(zhuǎn)移規(guī)律，而忽視了資金的時(shí)間價(jià)值的建筑物折舊計(jì)算方法是（ ） A 直線折舊法 B 償債基金法 C 年數(shù)合計(jì)法 D 定率法 E 綜合折舊法 三、判斷說明題：（判斷下列各題正誤，正者在括號(hào)內(nèi)打“”，誤者在括號(hào)內(nèi)打“×”并說明理由。每小題1分，共10分） 1、非公平價(jià)格由于受了不

5、了解市場行情等不良因素影響，因此不能成為市場價(jià)格。（ ） 2、價(jià)是臨街標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均單價(jià)。（ ） 3、可比實(shí)例區(qū)城因素比估價(jià)對(duì)象好10%，則可比實(shí)例區(qū)域因素修正系數(shù)為100/110。（ ） 4、房地產(chǎn)的價(jià)格形成基礎(chǔ)是房地產(chǎn)的有效需求性。（ ） 5、長期趨勢法從本質(zhì)上講是一種市場比較法。（ ） 6、城市中現(xiàn)有一塊空地，目前沒有任何收益，因而不能用收益法估價(jià)。（ ） 7、有較多的房地產(chǎn)交易實(shí)例，就可用市場比較法來進(jìn)行評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。（ ） 8、用收益法評(píng)估同一地區(qū)，同樣用途的房地產(chǎn)，可采用同一個(gè)還原利率。（ ） 9、成本法是建立在生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論基礎(chǔ)上的。（ ） 10、某宗房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為300萬

6、元，實(shí)際成交價(jià)格為380萬元，這意味著該評(píng)估價(jià)格不是客觀合理的。（ ） 四、填空題：（每空1分，共10分） 1、 土地級(jí)差收益測算的關(guān)鍵是_。 2、 采用級(jí)差系數(shù)測算標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)最關(guān)鍵的是最低等地價(jià)和_是否符合實(shí)際情況。 3、 由于新設(shè)計(jì)、新技術(shù)、新材料等的運(yùn)用，而造成原有房地產(chǎn)價(jià)值貶值，謂之_。 4、 某特定地區(qū)內(nèi)的土地標(biāo)準(zhǔn)深度為150英尺，臨街地每平方英尺價(jià)值6000元，則深度為81英尺的臨街地每平方尺價(jià)值按哈拍法則計(jì)算為_。 5、 被許多房地產(chǎn)估價(jià)專家尊崇為房地產(chǎn)估價(jià)法中的“王后”的方法是_。 6、 假設(shè)開發(fā)法又稱_。 7、 房屋達(dá)到使用年限不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值減去清理費(fèi)后的余值

7、稱_。 1、 某房地產(chǎn)公司向銀行抵押貸款12萬元，年利率為12%，在25年內(nèi)分期償還，每年應(yīng)還本付息額為_。 1、 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)_的價(jià)格。 10、純收益按等差級(jí)數(shù)遞減下無限年的公式為_。 五、簡答題：（每小題4分，共24分） 1、 正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)最核心的是要把握哪兩點(diǎn)？ 2、 影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有哪些？ 3、 路線價(jià)法正街與旁街如何區(qū)分？ 4、 何謂客觀收益？ 5、 剩余法適用的條件和對(duì)象是什么？ 6、 標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的作用主要表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？ 六、計(jì)算：（1、2題每題8分，3、4題10分，共36分。計(jì)算結(jié)果保留二位小數(shù)） 1、 某建筑物建成于1996年8月，建筑總面積2

8、萬平方米，建筑結(jié)構(gòu)為框架式結(jié)構(gòu)，耐用年限60年，殘值率為零，建成后即投入使用。該建筑物所占土地使用年限為1993年8月至2033年8月，現(xiàn)重新建造該建筑物為2400元/平方米，建筑物中的家俱及電器等設(shè)備價(jià)值約為建筑物價(jià)值的30%，耐用年限為10年，殘值率為零。試根據(jù)上述資料計(jì)算該建筑物（含設(shè)備）1999年8月的價(jià)值。（8分） 2、 評(píng)估某寫字樓于1999年10月的正常價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例。A寫字樓成交日期為1996年10月，成交總價(jià)164.5萬元，建筑總面積400平方米；B寫字樓成交日期為1997年10月，成交總價(jià)為270萬元，建筑總面積600平方米

9、；C寫字樓成交日期1998年10月，成交總價(jià)為323萬元，建筑總面積700平方米；另調(diào)查獲知，當(dāng)?shù)卦擃悓懽謽?995年10月至1999年10月的價(jià)格指數(shù)分別為120，112，108，105，104（均以上年10月為100）。試?yán)蒙鲜鲑Y料對(duì)可比實(shí)例A、B、C的價(jià)格分別進(jìn)行交易日期修正，并用單價(jià)表示（元/平方米）。（8分） 3、 某公司購買了一商業(yè)物業(yè)進(jìn)行投資經(jīng)營，預(yù)計(jì)未來第一年純收益40萬元，第二年為42萬元，第三年為45萬元，以后在此基礎(chǔ)上每年純收益遞增2%，該公司準(zhǔn)備經(jīng)營滿20年后，即將該商業(yè)物業(yè)銷售，預(yù)計(jì)到時(shí)的銷售價(jià)格為425萬元。該類商業(yè)物業(yè)資本化率為10%，問該商業(yè)物業(yè)現(xiàn)時(shí)價(jià)值為多少

10、？（10分） 4、 在某市舊城區(qū)改造中，有一占地4000平方米的房地產(chǎn)擬拆遷改造為商住綜合樓。該工程于1999年10月1日開工，正常施工期2年，規(guī)劃建筑覆蓋率50%，建筑容積率5，各層建筑面積相同，其中一層為商場，其他各層為住宅。估計(jì)該工程拆遷安置費(fèi)200萬元，在工程開發(fā)之初一次性補(bǔ)償；建筑費(fèi)用每平方米800元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，在開發(fā)期內(nèi)均勻投入；估計(jì)工程完成后，商場即可全部售出，預(yù)計(jì)平均售價(jià)每平方米建筑面積4000元；住宅平均售價(jià)每平方米建筑面積2200元，分二期售出，工程完成后售出50%，半年后再售出50%；銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3%；稅費(fèi)為樓價(jià)的6%；投資利潤為20%；貸款年利率為8%

11、。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)待拆遷改造的城市土地在1999年10月1日的正?？們r(jià)格。（10分）一、單項(xiàng)選擇題1交易雙方在市場上實(shí)際成交的價(jià)格是。A市場價(jià)B評(píng)估價(jià)C租賃價(jià)格D抵押價(jià)格2當(dāng)容積率不變時(shí)，樓面地價(jià)與土地價(jià)格成。A反比B正比C相等D對(duì)數(shù)3的理論核心是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低，確定企業(yè)的最佳區(qū)位。A市場學(xué)派B價(jià)格學(xué)派C行為學(xué)派D成本學(xué)派4的實(shí)質(zhì)是投在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結(jié)果。A級(jí)差地租B絕對(duì)地租C壟斷地租D礦山地租5對(duì)于高層建筑和工業(yè)用地的地價(jià)影響較大的是。A土地外形B宗地面積C地質(zhì)條件D地形條件6容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，。A地價(jià)越低B地價(jià)越高C地價(jià)呈線性D地價(jià)越穩(wěn)

12、定7在城市化初期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以為主，房地產(chǎn)的價(jià)格較低。A第一產(chǎn)業(yè)B第二產(chǎn)業(yè)C第三產(chǎn)業(yè)D第一、第二產(chǎn)業(yè)8房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法是。A路線價(jià)法、地價(jià)指數(shù)法、殘余法B市場比較法、收益法、成本法C路線價(jià)法、市場比較法、長期趨勢法D收益法、成本法、地價(jià)指數(shù)法9一般對(duì)外交通設(shè)施服務(wù)半徑為公里。A020B010C0.30.7D102010出租型房地產(chǎn)的凈收益計(jì)算公式為。A凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-治理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金B(yǎng)凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-經(jīng)營費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金C凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-治理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金及附加D凈收益=租賃收入-治理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金及附加11同一供需圈就是指

13、在這一范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。A價(jià)格相同B具有替代性C同為有收益的房地產(chǎn)D功能各異12容積率對(duì)地價(jià)的影響非常大，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是該用途土地在該級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)的。A最高容積率B平均容積率C最低容積率D建筑覆蓋率13已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，具有一定基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地稱為。A生地B熟地C毛地D農(nóng)地14成本高并不一定表示價(jià)值高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格一般，而不完全由成本決定。A取決于效用B取決于競爭C取決于收益高低D取決于其新舊狀態(tài)15建筑物在物理、化學(xué)因素作用下，仍能保持應(yīng)有的使用價(jià)值的正常年限，稱為。A經(jīng)濟(jì)耐用年限B自然耐用年限C安全耐用年限D(zhuǎn)經(jīng)營耐用年限16根據(jù)剩余法的基本思路，在分析測算

14、時(shí)，應(yīng)滿足的條件之一是：售價(jià)的猜測和成本的測算必須符合。A替代原則B合法原則C投入產(chǎn)出原則D多樣性原則17根據(jù)“四三二一”法則，路線價(jià)為3000元/英尺，深度為150英尺，寬為20英尺的臨街矩形宗地價(jià)格是。A65400元B60000元C70200元D54000元18在工業(yè)企業(yè)或其他企業(yè)占主要成分的城市，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線往往以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，。A采用收益法B市場比較法C級(jí)差收益測算法D剩余法19在市場不穩(wěn)定，價(jià)格變化很大的情況下，評(píng)估報(bào)告的有效期一般不超過。A三個(gè)月B半年C10個(gè)月D1年20對(duì)于一般的例行估價(jià)案件可采用。A自由式評(píng)估報(bào)告書B定型式評(píng)估報(bào)告書C混合式評(píng)估報(bào)告書D書信式評(píng)估報(bào)告

15、書二、雙項(xiàng)選擇題1根據(jù)土地開發(fā)程度地價(jià)類型可劃分為。A市場價(jià)B評(píng)估價(jià)C生地價(jià)D熟地價(jià)E樓面地價(jià)2級(jí)差地租的兩種表現(xiàn)形式。A級(jí)差地租B絕對(duì)地租C級(jí)差地租D壟斷地租E相對(duì)地租3工業(yè)區(qū)位理論的核心是通過對(duì)運(yùn)輸因素相互作用的分析與計(jì)算，找出最低生產(chǎn)成本點(diǎn)。A勞動(dòng)力B原料C距離D集聚E重量4影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃?。A城市因素B心理因素C社會(huì)因素D財(cái)政金融因素E一般因素、個(gè)別因素一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。1.房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象是（ ）A.房屋 B.土地 C.建筑物

16、 D.房屋與土地2.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成具有（ ）A.單一性 B.雙重性 C.多樣性 D.商品性3.為了消除比較修正過程中出現(xiàn)的各種誤差，一般要求可供比較的交易案例資料至少具有（ ）A.2個(gè) B.3個(gè) C.4個(gè) D.5個(gè)4.杜能理論的核心是（ ）A.城市地租 B.農(nóng)業(yè)區(qū)位地租 C.級(jí)差地租 D.建筑地段地租5.理論上，土地價(jià)格構(gòu)成可分為地租資本化和_兩部分。（ ）A.土地投資與利息 B.建筑開發(fā)成本 C.專業(yè)費(fèi)用 D.開發(fā)利潤6.目前我國房地產(chǎn)市場是一個(gè)（ ）A.充分競爭市場 B.不充分競爭市場 C.一級(jí)市場 D.二級(jí)市場7.上世紀(jì)80年代初，_率先在全國收取土地使用費(fèi)。（ ）A.廣州 B.上海 C

17、.深圳 D.武漢8.“四三二一”法則屬于_百分率。（ ）A.加權(quán)深度 B.平均深度 C.累計(jì)深度 D.單獨(dú)深度9.下列_不是土地定級(jí)因素權(quán)重的確定方法。（ ）A.特爾菲法 B.因素成對(duì)比較法 C.層次分析法 D.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法10._是詳細(xì)闡述估價(jià)過程的報(bào)告。（ ）A.估價(jià)結(jié)果報(bào)告 B.估價(jià)技術(shù)報(bào)告 C.估價(jià)師聲明 D.估價(jià)假設(shè)和限制條件11.在收益法估價(jià)時(shí)，潛在毛收入、凈收益都應(yīng)按_計(jì)算。（ ）A.天 B.月 C.季 D.年12.收益法中的年限修正系數(shù)是（ ）A.r B.a/r C.1-1/（1+r）n D.r/a13.絕對(duì)地租形成的根本原因是（ ）A.追加投資所帶來的超額利潤 B.土地

18、私有權(quán)的壟斷C.產(chǎn)品價(jià)格的壟斷 D.產(chǎn)品市場的壟斷14.由市場比較法估價(jià)得到的房地產(chǎn)價(jià)格，稱為（ ）A.積算價(jià)格 B.比準(zhǔn)價(jià)格 C.收益價(jià)格 D.交易價(jià)格15.對(duì)較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生全局性影響的因素是（ ）A.城市區(qū)域因素 B.一般因素 C.個(gè)別因素 D.時(shí)間因素16.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，_，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（ ）A.扣除管理費(fèi) B.扣除稅費(fèi) C.扣除折舊 D.扣除保險(xiǎn)費(fèi)17.按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)（售價(jià)）的一定比例計(jì)算利潤，該比例常稱作（ ）A.銷售回報(bào)率 B.預(yù)期回報(bào)率 C.投資回報(bào)率 D.最低回報(bào)率18.估價(jià)對(duì)象的_是指土

19、地房屋的狀態(tài)和與周邊物質(zhì)環(huán)境的相互關(guān)系。（ ）A.權(quán)益狀況 B.物質(zhì)實(shí)體 C.客觀存在 D.主觀推測19._是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。（ ）A.基準(zhǔn)地價(jià) B.標(biāo)定地價(jià) C.宗地價(jià)格 D.城鎮(zhèn)地價(jià)20.土地級(jí)的數(shù)目，根據(jù)城市性質(zhì)、規(guī)模及地域組合的復(fù)雜程度劃分，小城市通常分為（ ）A.13級(jí) B.35級(jí) C.47級(jí) D.510級(jí)二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。21.以下_房地產(chǎn)適合采用收益法進(jìn)

20、行價(jià)格評(píng)估。（ ）A.出租房產(chǎn) B.醫(yī)院 C.博物館 D.學(xué)校 E.商鋪一、單項(xiàng)選擇題(在每小題的四個(gè)備選答案中，選出一個(gè)正確答案，并將正確答案的序號(hào)填在題干的括號(hào)內(nèi)。每小題1分，共20分)     1交易雙方在市場上實(shí)際成交的價(jià)格是( )。     A市場價(jià) B評(píng)估價(jià)     C租賃價(jià)格 D抵押價(jià)格     2當(dāng)容積率不變時(shí)，樓面地價(jià)與土地價(jià)格成( )。     A反比 B正比  &#

21、160;  C相等 D對(duì)數(shù)     3( )的理論核心是根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)成本最低，確定企業(yè)的最佳區(qū)位。     A市場學(xué)派 B價(jià)格學(xué)派     C行為學(xué)派 D成本學(xué)派     4( )的實(shí)質(zhì)是投在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結(jié)果。     A級(jí)差地租 B絕對(duì)地租     C壟斷地租 D礦山地租    &

22、#160;5對(duì)于高層建筑和工業(yè)用地的地價(jià)影響較大的是( )。     A土地形狀 B宗地面積     C地質(zhì)條件 D地形條件     6容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積率越大，( )。     A地價(jià)越低 B地價(jià)越高     C地價(jià)呈線性 D地價(jià)越穩(wěn)定     7在城市化初期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以( )為主，房地產(chǎn)的價(jià)格較低。  

23、;   A第一產(chǎn)業(yè) B第二產(chǎn)業(yè)     C第三產(chǎn)業(yè) D第一、第二產(chǎn)業(yè)     8房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法是( )。     A路線價(jià)法、地價(jià)指數(shù)法、殘余法     B市場比較法、收益法、成本法     C路線價(jià)法、市場比較法、長期趨勢法     D收益法、成本法、地價(jià)指數(shù)法     9一般對(duì)外

24、交通設(shè)施服務(wù)半徑為( )公里。     A020 B010     C0.30.7 D1020     10出租型房地產(chǎn)的凈收益計(jì)算公式為( )。     A凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金     B凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-經(jīng)營費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金     C凈收益=租賃收入-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金及附加   

25、0; D凈收益=租賃收入-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)-稅金及附加     11同一供需圈就是指在這一范圍內(nèi)的房地產(chǎn)( )。     A價(jià)格相同 B具有替代性     C同為有收益的房地產(chǎn) D功能各異     12容積率對(duì)地價(jià)的影響非常大，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是該用途土地在該級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)的( )。     A最高容積率 B平均容積率     C最低容積率 D建筑覆

26、蓋率     13已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，具有一定基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地稱為( )。     A生地 B熟地     C毛地 D農(nóng)地     14成本高并不一定表示價(jià)值高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格一般( )，而不完全由成本決定。     A取決于效用 B取決于競爭     C取決于收益高低 D取決于其新舊狀態(tài)    

27、60;15建筑物在物理、化學(xué)因素作用下，仍能保持應(yīng)有的使用價(jià)值的正常年限，稱為( )。     A經(jīng)濟(jì)耐用年限 B自然耐用年限     C安全耐用年限 D經(jīng)營耐用年限     16根據(jù)剩余法的基本思路，在分析測算時(shí)，應(yīng)滿足的條件之一是：售價(jià)的預(yù)測和成本的測算必須符合( )。     A替代原則 B合法原則     C投入產(chǎn)出原則 D多樣性原則     17根

28、據(jù)“四三二一”法則，路線價(jià)為3000元/英尺，深度為150英尺，寬為20英尺的臨街矩形宗地價(jià)格是( )。     A65400元 B60000元     C70200元 D54000元     18在工業(yè)企業(yè)或其他企業(yè)占主要成分的城市，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線往往以土地定級(jí)為基礎(chǔ)，( )。     A采用收益法 B市場比較法     C級(jí)差收益測算法 D剩余法    &

29、#160;19在市場不穩(wěn)定，價(jià)格變化很大的情況下，評(píng)估報(bào)告的有效期一般不超過( )。     A三個(gè)月 B半年     C10個(gè)月 D1年     20對(duì)于一般的例行估價(jià)案件可采用( )。     A自由式評(píng)估報(bào)告書 B定型式評(píng)估報(bào)告書     C混合式評(píng)估報(bào)告書 D書信式評(píng)估報(bào)告書     二、雙項(xiàng)選擇題(在每小題的五個(gè)備選答案中，選出二個(gè)正確的答案，并將

30、正確答案的序號(hào)分別填在題干的括號(hào)內(nèi)，多選、少選、錯(cuò)選均不得分。每小題1分，共15分)     1根據(jù)土地開發(fā)程度地價(jià)類型可劃分為( )。     A市場價(jià) B評(píng)估價(jià) C生地價(jià)     D熟地價(jià) E樓面地價(jià)     2級(jí)差地租的兩種表現(xiàn)形式( )。     A級(jí)差地租 B絕對(duì)地租 C級(jí)差地租    D壟斷地租 E相對(duì)地租    &

31、#160;3工業(yè)區(qū)位理論的核心是通過對(duì)運(yùn)輸( )因素相互作用的分析與計(jì)算，找出最低生產(chǎn)成本點(diǎn)。     A勞動(dòng)力 B原料 C距離     D集聚 E重量     4影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃? )。     A城市因素 B心理因素 C社會(huì)因素     D財(cái)政金融因素 E一般因素、個(gè)別因素     5標(biāo)準(zhǔn)宗地的土地權(quán)利狀況可選擇( )。  &#

32、160;  A國有劃撥、出讓土地 B非完權(quán)使用權(quán)土地 C產(chǎn)權(quán)共有土地     D國家租賃和入股土地 E有他項(xiàng)權(quán)利限制的土地     6中房指數(shù)與其他的指數(shù)相比，具有( )特點(diǎn)。     A全面性、系統(tǒng)性 B地域性、較小波動(dòng)性 C可比性、靈敏性     D時(shí)效性 E針對(duì)性、穩(wěn)定性     7土地級(jí)別的劃分方法有( )。     A數(shù)軸法、剖

33、面圖法 B因素成對(duì)比較法 C特爾菲法     D總分頻率曲線統(tǒng)計(jì)判斷法 E層次分析法     8計(jì)算以客觀收入為基礎(chǔ)的有效毛收入時(shí)，應(yīng)具備( )等條件。     A收入必須能持續(xù)獲得 B收入應(yīng)具有預(yù)測性     C收入在非最高最佳利用狀態(tài)下取得 D特殊情況下獲得的收入     E偶然因素獲得的收入     9市場比較法中選取的可比實(shí)例，從理論上講應(yīng)與估價(jià)對(duì)象

34、具有相關(guān)性、替代性，并應(yīng)符合( )等要求。     A時(shí)間的接近性 B總價(jià)的類似性 C地點(diǎn)的類似性     D建筑面積類似性 E買賣人員相關(guān)性     10在市場比較法的運(yùn)用中，交易案例與待估房地產(chǎn)的適用法律背景需基本相似如：( )等。     A建筑物結(jié)構(gòu) B容積率限制 C是否為破產(chǎn)拍賣     D建筑物高度限制 E區(qū)位條件     11總的來講，求取建筑

35、物的重新建造成本有兩個(gè)途徑( )。     A直接法 B余額遞減法 C直線法     D間接法 E剩余法     12利用剩余法估價(jià)，要正確分析房地產(chǎn)市場行情，掌握房地產(chǎn)市場中的有關(guān)數(shù)據(jù)信息，正確預(yù)測( )。     A房地產(chǎn)收益 B售價(jià) C運(yùn)營費(fèi)用     D稅收 E開發(fā)成本     13路線價(jià)法是否運(yùn)用得當(dāng)，還依賴于( )以及完善合理的深度修正率表和其他

36、條件修正率。     A較為完整的道路系統(tǒng) B較為合理的稅收政策     C較為分散的區(qū)域分布 D排列整齊的宗地     E實(shí)行無限年期的土地使用制度     14在房地產(chǎn)出租，轉(zhuǎn)讓較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線則主要采用( )。     A市場比較法 B級(jí)差收益測算法 C路線價(jià)法     D收益法 E成本法    &#

37、160;15評(píng)估報(bào)告所提供的結(jié)論只適應(yīng)于報(bào)告載明的( )。     A所有權(quán) B估價(jià)原則 C估價(jià)目的     D價(jià)值定義 E估價(jià)依據(jù)     三、簡答題(每小題5分，共25分)     1簡述房地產(chǎn)的特性。     2簡述房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循的主要原則。     3簡述中房指數(shù)在房地產(chǎn)評(píng)估中的作用。     4請(qǐng)分別說出

38、收益法計(jì)算公式v= 及v= 1- 的假設(shè)前提條件。     5剩余法估價(jià)的兩個(gè)關(guān)鍵問題是什么?     四、論述題(每小題8分，共16分)     1試述多因素綜合評(píng)價(jià)方法的特點(diǎn)。     2試述評(píng)估報(bào)告中應(yīng)特別說明估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用限制條件的原因。     五、計(jì)算題(共24分)     1一收益性房地產(chǎn)，第一年凈收益為40萬元，預(yù)計(jì)今后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上

39、增長0.5%，而費(fèi)用一直穩(wěn)定在10萬元，土地的使用權(quán)年限為50年，資本化率為10%，求該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。(7分)     2有一房屋買賣比較實(shí)例，10個(gè)月前的市場交易價(jià)格為100萬元，現(xiàn)要求修正為現(xiàn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格(取四位小數(shù))。     經(jīng)調(diào)查，收集到發(fā)生在過去不同時(shí)間的三個(gè)類似房地產(chǎn)的價(jià)格(見下表)(7分)     類似房地產(chǎn)價(jià)格     房產(chǎn) 出售日期 交易價(jià)格 現(xiàn)時(shí)評(píng)估價(jià)格     1 6個(gè)

40、月前 84.5萬元 92萬元     2 12個(gè)月前 93.0萬元 112萬元     3 10個(gè)月前 88.0萬元 104萬元     3估價(jià)對(duì)象為政府用辦公樓，土地面積為1000m2，建筑總面積為2800m2，建于1985年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限60年，殘值率為零，該土地位于市區(qū)，土地單價(jià)為2000元/m2，現(xiàn)類似建筑物的重置成本為1500元/m2，評(píng)估該房地產(chǎn)1998年7月的市場價(jià)值(用直線折舊法折舊)(10分)一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題1分，共20分

41、)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。1.一般對(duì)外交通設(shè)施服務(wù)半徑為（ ）A.010公里 B.020公里 C.025公里 D.030公里2.容積率是指地塊上的建筑總面積與（ ）A.總面積之比 B.地塊面積之比 C.地下面積之比 D.綠化面積之比3.從評(píng)估的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是一種（ ）A.市場價(jià)格 B.權(quán)益價(jià)格 C.土地價(jià)格 D.理論價(jià)格4.韋勃的區(qū)位因素體系是（ ）A.自然技術(shù)、社會(huì)文化、人口 B.運(yùn)費(fèi)、勞力、集聚C.運(yùn)費(fèi)、銷售、成本 D.交通、質(zhì)量、勞力5.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置宜（ ）A.街角地 B.一面臨街 C.多

42、面臨街 D.畸零地6.一般來說，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價(jià)是（ ）A.由高向低遞增 B.由低向高遞增 C.由高向低遞減 D.由低向高遞減7.確定城市道路的級(jí)別，一個(gè)主要因素是（ ）A.道路功能 B.道路寬度 C.路網(wǎng)密度 D.公交便捷度8.將未來各年的_，以一定的還原利率分別折現(xiàn)為現(xiàn)值，其總和就是房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。（ ）A.總收益 B.凈收益 C.毛收益 D.年均收益9.綜合資本化率是評(píng)估_價(jià)格時(shí)所采用的資本化率。（ ）A.土地 B.構(gòu)筑物 C.房地合一 D.建筑物10.在同一地塊上連續(xù)增加投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租稱（ ）A.級(jí)差地租 B.級(jí)差地租C.壟

43、斷地租 D.礦山地租11.市場比較法中，以正常交易情況為基準(zhǔn)，如果可比實(shí)例交易時(shí)的價(jià)格低于正常情況下的交易價(jià)格，在將可比實(shí)例價(jià)格修正為正常交易情況價(jià)格時(shí)，修正系數(shù)公式中的（ ）A.分母小于100 B.分母大于100 C.分母等于100 D.不成立12.對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行區(qū)域因素修正是因?yàn)椋?）A.交易實(shí)例房地產(chǎn)與待評(píng)估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相同B.交易實(shí)例房地產(chǎn)與待評(píng)估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別C.交易實(shí)例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價(jià)格上漲D.交易實(shí)例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價(jià)格下降13.利用成本法估價(jià)時(shí)，不論房地產(chǎn)的新舊狀態(tài)如何，積算價(jià)格是以（ ）A.建造時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn) B.

44、開始使用的時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)C.購買土地使用權(quán)的時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn) D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)14.運(yùn)用成本法，在計(jì)算建筑物的耐用年限時(shí)，一般采用（ ）A.主觀耐用年限 B.自然耐用年限C.經(jīng)濟(jì)耐用年限 D.客觀耐用年限15.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)中的期日修正一般根據(jù)（ ）A.地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)頻率 B.地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度C.地價(jià)的變動(dòng)幅度 D.房價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度16.估價(jià)機(jī)構(gòu)從正式接受估價(jià)委托到完成評(píng)估報(bào)告的日期是（ ）A.評(píng)估報(bào)告的有效期 B.估價(jià)作業(yè)日期C.估價(jià)工作結(jié)束日期 D.評(píng)估報(bào)告的時(shí)效期17.路線價(jià)的確定必須先確定（ ）A.地塊面積 B.標(biāo)準(zhǔn)宗地面積 C.街道面積 D.區(qū)域面積18._的核心是必

45、須用相似的市場資料進(jìn)行比較。（ ）A.收益法 B.成本法 C.市場比較法 D.剩余法19.在剩余法估價(jià)中，投資回報(bào)利潤的計(jì)算基數(shù)一般為（ ）A.地價(jià)+預(yù)期樓價(jià)+專業(yè)費(fèi)用 B.地價(jià)+開發(fā)建筑成本費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)C.預(yù)計(jì)樓價(jià)+銷售費(fèi)用+稅費(fèi) D.預(yù)期樓價(jià)-地價(jià)+專業(yè)費(fèi)用20.用剩余法估價(jià)時(shí)，預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的地價(jià)款按（ ）A.取得土地使用權(quán)至開始動(dòng)工建設(shè)的這段周期計(jì)算B.整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期計(jì)算C.整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期的一半計(jì)算D.任意計(jì)算二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或

46、未選均無分。21.土地定級(jí)成果圖一般包括（ ）A.土地級(jí)別圖 B.土地定級(jí)單元圖C.資料圖 D.作用分值圖 E.城市平面圖22.基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的平均容積率是（ ）A.該用途土地在該地域內(nèi)的平均容積率B.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的容積率C.該用途土地在該級(jí)別地域的容積率D.該用途土地在該均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率E.該用途土地在該級(jí)別地域的平均容積率23.房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括（ ）A.土地重新取得費(fèi)用 B.建筑物折舊費(fèi) C.維修費(fèi) D.管理費(fèi) E.建筑物重新建造成本24.采用剩余法估價(jià)，在調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)利用要求時(shí)，必須掌握城市規(guī)劃對(duì)此宗地的規(guī)劃用途、_限制等。（ ）A.裝修 B.建筑密度 C

47、.建筑物高度 D.設(shè)計(jì) E.容積率25._對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響，主要是以個(gè)人和集團(tuán)的利益為中心。（ ）A.行政因素 B.社會(huì)因素 C.城市區(qū)域因素 D.經(jīng)濟(jì)因素 E.心理因素26.房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法包括（ ）A.市場比較法 B.成本法 C.趨勢法 D.收益法 E.路線價(jià)法27.房地產(chǎn)評(píng)估具有_的特點(diǎn)。（ ）A.科學(xué)性 B.實(shí)踐性 C.個(gè)別性 D.嚴(yán)肅性 E.公正性28.中心地理論的主要內(nèi)容有（ ）A.放牧區(qū) B.城市工業(yè)區(qū) C.六邊形市場區(qū) D.市場等級(jí)序列 E.作物輪作區(qū)29.路線價(jià)法適宜于同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)，特別是_等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場合。（ ）A.土地權(quán)益 B.征地拆

48、遷 C.土地課稅 D.土地重劃 E.土地整治30.住宅用地宗地地價(jià)修正系數(shù)表包括（ ）A.臨街進(jìn)深修正 B.使用年限修正 C.容積率修正 D.樓層地價(jià)分配率修正 E.臨街類型修正三、判斷改錯(cuò)題（本大題共9小題，每小題2分，共18分）判斷下列各題，正確的在題后括號(hào)內(nèi)打“”，錯(cuò)的打“×”，并改正劃線部分。31.以平均站距并結(jié)合城市規(guī)劃要求作為站點(diǎn)影響半徑。（ ）32.房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系可簡化為地價(jià)和地租的關(guān)系。（ ）33.交通地理區(qū)位是指某一事物在人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生的人地關(guān)系。（ ）34.中房指數(shù)是根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為核心設(shè)計(jì)的指數(shù)系統(tǒng)。（ ）35.一般來說

49、，容積率越高，土地利用效益就越低，從而地價(jià)也就相應(yīng)地降低。（ ）36.在我國，房地產(chǎn)估價(jià)人員包括注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師和注冊(cè)地產(chǎn)估價(jià)師。（ ）37.運(yùn)用收益法時(shí)，V=a/r是現(xiàn)實(shí)估價(jià)中最常用的一個(gè)計(jì)算公式。（ ）38.從買方來說，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論；從賣方來說，成本法的理論依據(jù)是替代原理。（ ）39.城市基礎(chǔ)設(shè)施完善度和生活設(shè)施完備度，一般都對(duì)地價(jià)成正相關(guān)影響。（ ）四、簡答題（本大題共3小題，每小題4分，共12分）40.簡答房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。41.簡答地租理論在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用。42.歐美著名的路線價(jià)法則有哪些？五、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）43.某寫字樓建

50、筑面積1000平方米，尚剩余使用年限30年?，F(xiàn)對(duì)外出租，每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價(jià)為3000元/平方米；家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%；據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3，資本化率為12%。采用收益法估算該寫字樓的價(jià)格。44.有一待估宗地F，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四塊宗地的資料，詳見表一：表一： 成交價(jià)：元/平方米宗地 成交價(jià) 交易時(shí)間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個(gè)別因素 A 2880 2000年4月 0 1.0 +1% +2% B 2830 2000年10月 +2% 1.1 -1%

51、-1% C 3100 2001年8月 +3% 1.4 0 +1% D 2880 2002年5月 -2% 1.2 +2% +3% F 0 1.1 0 0 該城市的地價(jià)指數(shù)見表二：表二：時(shí)間 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 指數(shù) 100 107 106 110 108 107 113 據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系是：當(dāng)容積率在1.01.4之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地。

52、試根據(jù)以上條件，采用算術(shù)平均值法評(píng)估該宗土地2002年10月的價(jià)格。六、論述題（本大題共2題，每小題10分，共20分）45.試述房地產(chǎn)評(píng)估的程序。46.試述建筑物重置價(jià)格、重建價(jià)格的含義及二者的關(guān)系。一、單項(xiàng)選擇題(在每小題的四個(gè)備選答案中，選出一個(gè)正確答案，并將正確答案的序號(hào)填在題干的括號(hào)內(nèi)。每小題1分，共20分) 1.(     )是房地產(chǎn)估價(jià)的靈魂。   A.實(shí)踐性              

53、; B.公正性   C.科學(xué)性               D.全面性 2.提供人們生活起居的建筑是(     )。   A.公共建筑               B.工業(yè)建筑   

54、;C.居住建筑               D.商業(yè)建筑 3.杜能理論的核心是(     )。   A.城市地租               B.農(nóng)業(yè)區(qū)位地租   C.級(jí)差地租   

55、;            D.礦山地租 4.(     )是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。   A.級(jí)差地租               B.絕對(duì)地租   C.壟斷地租     

56、;          D.城市地租 5.房地產(chǎn)估價(jià)的(     )是指估價(jià)的結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)效性。   A.公平原則               B.合法原則   C.替代原則       

57、        D.時(shí)點(diǎn)原則 6.在地租一定的情況下，土地還原率越高，(     )。   A.地價(jià)越高               B.地價(jià)不變   C.地價(jià)越低         

58、0;     D.地價(jià)有變化 7.商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置宜(     )。   A.街角地               B.一面臨街   C.多面臨街             D.畸零

59、地 8.土地級(jí)的數(shù)目，根據(jù)城市性質(zhì)、規(guī)模及地域組合的復(fù)雜程度劃分，通常大城市(     )。   A.13級(jí)               B.35級(jí)   C.47級(jí)               D.510級(jí) 9

60、.一般情況下，用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)采用(     )。   A.實(shí)際收入               B.客觀收入   C.有效毛收入             D.潛在毛收入 10.由市場比較法估價(jià)得到的房地產(chǎn)價(jià)格，稱為(&#

61、160;    )。   A.積算價(jià)格               B.比準(zhǔn)價(jià)格   C.收益價(jià)格               D.交易價(jià)格 11.在進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，若比較實(shí)例為110，評(píng)估對(duì)象為100，則修正系數(shù)為

62、(     )。   A.100/90               B.100/110   C.90/100               D.110/100 12.用成本法估價(jià)時(shí)，所依據(jù)的成本應(yīng)該是( 

63、;    )。   A.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成本   B.開發(fā)或建造類似房地產(chǎn)的社會(huì)“必要”成本   C.不包含合理利潤的成本   D.不需扣除折舊的重置成本13.磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限是(     )。   A.40年               B.50年 &

64、#160; C.60年               D.70年 14.在剩余法估價(jià)中，利潤=(     )×利潤率。   A.(地價(jià)+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)   B.(地價(jià)+預(yù)期樓價(jià)+專業(yè)費(fèi)用)   C.(預(yù)期樓價(jià)+銷售費(fèi)用+稅費(fèi))   D.(預(yù)期樓價(jià)-地價(jià)+專業(yè)費(fèi)用) 15.剩余法的基本思路是(&#

65、160;    )。   A.最佳使用原理               B.替代原理   C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值原理           D.投入產(chǎn)出原理 16.利用剩余法估價(jià)時(shí)，開發(fā)商的利潤和開發(fā)成本為(     

66、)。   A.開發(fā)商的期望值               B.社會(huì)平均水平   C.本類房地產(chǎn)最低水平           D.類似房地產(chǎn)的最高水平 17.路線價(jià)估價(jià)法，實(shí)質(zhì)上也是(     )的一種。   A.收益法 

67、              B.成本法   C.市場比較法           D.剩余法 18.評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)以(     )，據(jù)此反映現(xiàn)實(shí)土地支付地租、地價(jià)的能力。   A.容積率為主     

68、0;         B.土地覆蓋率為主   C.土地的使用年限為主       D.規(guī)劃的土地利用狀態(tài)為主 19.基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)的土地條件是(     )。   A.土地級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)該類用途土地的平均條件   B.土地售價(jià)或均質(zhì)地域內(nèi)該類用途土地的平均條件   C.土地級(jí)別或固定區(qū)域內(nèi)該類用途土地的平均

69、條件   D.土地售價(jià)或固定區(qū)域內(nèi)該類用途土地的平均條件 20.評(píng)估報(bào)告必須至少(     )簽名蓋章才能生效。   A.一名注冊(cè)房地產(chǎn)(土地)估價(jià)師   B.兩名注冊(cè)房地產(chǎn)(土地)估價(jià)師   C.一名房地產(chǎn)估價(jià)師   D.一名土地估價(jià)師 二、雙項(xiàng)選擇題(在每小題的五個(gè)備選答案中，選出二個(gè)正確的答案，并將正確答案的序號(hào)分別填在題干的括號(hào)內(nèi)，多選、少選、錯(cuò)選均不得分。每小題1分，共15分) 1.按照房地產(chǎn)價(jià)格的單位劃分的價(jià)格種類有( &#

70、160;      )。   A.生地價(jià)               B.毛地價(jià)和熟地價(jià)   C.樓地價(jià)               D.總價(jià)格和單位價(jià)格   E.抵押價(jià)格 2.土

71、地的人文特性有用途的多樣性和(        )。   A.社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性        B.不可移動(dòng)性   C.數(shù)量固定性                  D.合并及分割的可能性   E.位

72、置固定性8.以下房地產(chǎn)適合于采用收益法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估(        )。   A.出租房產(chǎn)               B.醫(yī)院   C.博物館                &#

73、160;D.商業(yè)經(jīng)營型   E.學(xué)校 9.用市場比較法求取最終的房地產(chǎn)價(jià)格可采用(        )等方法   A.積算法               B.“四三二一”法   C.加權(quán)算術(shù)平均法       D.統(tǒng)籌法  

74、0;E.眾數(shù)法 10.在房地產(chǎn)市場比較成熟發(fā)達(dá)的地區(qū)，不適合用市場比較法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的房地產(chǎn)是(        )。   A.教堂               B.住宅   C.圖書館            &

75、#160;D.賓館   E.寫字樓 11.成本法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，銷售階段應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括(        )。   A.營業(yè)稅               B.所得稅   C.教育費(fèi)附加          &#

76、160;D.消費(fèi)稅   E.調(diào)節(jié)稅12.剩余法估價(jià)中，其專業(yè)費(fèi)用包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)(        )等。    A.安裝工程費(fèi)               B.間接費(fèi)    C.建筑設(shè)計(jì)費(fèi)         

77、60;     D.銷售費(fèi)    E.工程概預(yù)費(fèi)  13.路線價(jià)估價(jià)法估價(jià)結(jié)果的可信度，取決于(        )的準(zhǔn)確性。    A.各種修正率               B.路線價(jià)深度百分率    C.正常投入費(fèi)用             D.預(yù)期開發(fā)價(jià)值    E.測算合理利潤  14.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估主要有以下環(huán)節(jié)(        )。    A.基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定