房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人復(fù)習(xí)題參考答案

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)局部復(fù)習(xí)題參考答案三、填空題1經(jīng)紀(jì)人的特點之一是以信息為資本。2我國最早的中介出現(xiàn)于兩漢時期馬市，當(dāng)時把經(jīng)紀(jì)人叫駔儈。3具有最大限度實現(xiàn)財物價值特點的經(jīng)紀(jì)活動是拍賣。4買受人未按約定領(lǐng)取拍賣標(biāo)的的，應(yīng)當(dāng)支付由此產(chǎn)生的保管費。5房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)， 房地產(chǎn)權(quán)屬的設(shè)定與轉(zhuǎn)移必須辦理 權(quán)屬登記。6房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記，抵押權(quán)不具有優(yōu)先受償權(quán)。7住房置業(yè)擔(dān)保公司的組織形式有有限責(zé)任公司和股份兩種形式。8信息 是居間人擁有的資源和資本。9房地產(chǎn)權(quán)屬審核一般采用“三審定案的方法，即采用初審、復(fù)審和審批 的方法。10兩個以上房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人對全部共有房地產(chǎn)享有平等權(quán)利關(guān)系的共有形式是共同共有 。11中介效

2、勞以收取一定的報酬 為活動的目的。12房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動程序的第一步是收集和運用信息 。13居間起源于希臘 。14. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)經(jīng)營模式可分為無店鋪經(jīng)營模式、有店鋪經(jīng)營模式和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營模式 。15. ?物權(quán)法?是確認財產(chǎn)歸屬與利用關(guān)系 的根本法律。單務(wù)合同 。16. 我國?物權(quán)法?規(guī)定了抵押權(quán) 、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)三種擔(dān)保物權(quán)。17. 按照雙方當(dāng)事人是否互相享有權(quán)利、互相承當(dāng)義務(wù)，贈與合同屬于18. 合同是平等主體之間的 民事 法律關(guān)系。住房公積金 為資金來源，向繳存住房公積金的職工19. 個人住房公積金貸款是指以 發(fā)放的定向?qū)ｍ椬》肯M貸款。20. 一般購置定向銷售安置經(jīng)濟適用房的貸款期限不得超過

3、30 年。21. 一般購置公有現(xiàn)住房或建造、翻建、大修自有住房的，其貸款期限不得超過 10 年。22. 契稅是指在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移是，對產(chǎn)權(quán)承受人 征收的一種稅。23. 契稅的課稅對象為發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋 。24. 契稅的稅率為 3%5%。25. 土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額 。26. 房地產(chǎn)買賣的傭金收取，一般規(guī)定為房地產(chǎn)交易價格的1%3% 。27. 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中房源信息的處理方式主要有：紙張載體、 電腦和 電腦聯(lián)機系統(tǒng) 。28. 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的房源，按客戶性質(zhì)可分為機構(gòu)客戶 和 個人客戶 。29. 當(dāng)居間未促成合同成立，居間人無報酬時，經(jīng)紀(jì)人

4、可以請求委托人支付從事居間活動支 出的必要費用，費用的提出應(yīng)以 合理、必要 為前提。30. 以代理權(quán)產(chǎn)生的依據(jù)不同，可將代理分為委托代理 、 法定代理 和指定代理。31. 委托代理合同中委托人的義務(wù)和責(zé)任主要是支付費用 、 付酬 和賠償責(zé)任。32. 委托合同 用以確立代理關(guān)系，而?授權(quán)委托書?用以明確具體的代理權(quán)限。33. 委托代理合同中受托人的義務(wù)和責(zé)任主要有辦理委托事務(wù)義務(wù) 、 報告義務(wù) 、 轉(zhuǎn)移收益義務(wù) 和違約責(zé)任。34. 商品房銷售代理類型可分為現(xiàn)售代理和 預(yù)售代理 。35. 商品房銷售代理方，必須是經(jīng)工商登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照 ，并到房地產(chǎn)管理部門進行備案的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。36. 商品房銷

5、售代理的方式可分為獨家代理 、 共同代理 和參與代理。四、名詞解釋1自由傭金經(jīng)紀(jì)人與委托人協(xié)商確定的傭金，寫入合同后具有法律效力。2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的各個環(huán)節(jié)中，收集加工、提供房地產(chǎn)信息，溝通 買賣雙方，并接受客戶委托從事房地產(chǎn)居間、代理或行紀(jì)業(yè)務(wù)，以收取傭金為目的的公民、 法人和其他經(jīng)濟組織。3獨家代理只有合同確定的經(jīng)紀(jì)人才有權(quán)出售該物業(yè)和獲得傭金，其他任何人包括業(yè) 主都不能超越該經(jīng)紀(jì)人權(quán)力的房地產(chǎn)代理方式。4房地產(chǎn)信息是指消息和信號所含的具體內(nèi)容和意義是房地產(chǎn)業(yè)方面的或與房地產(chǎn)業(yè) 有關(guān)的內(nèi)容。5地役權(quán)是指以他人不動產(chǎn)的利用提高自身不動產(chǎn)效益的權(quán)利。6法定傭金經(jīng)紀(jì)人從事特定經(jīng)紀(jì)業(yè)

6、務(wù)時，按照國家對特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)定的傭金標(biāo)準(zhǔn)獲 得的傭金。具有強制效力。7托倫斯登記制為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在核準(zhǔn)登記以后發(fā)給權(quán)利人權(quán)屬證書，房 地產(chǎn)權(quán)利一旦載入政府產(chǎn)籍， 產(chǎn)權(quán)狀態(tài)就明確地記載在權(quán)屬證書上， 權(quán)利人可以憑證行使房 地產(chǎn)權(quán)利。8經(jīng)紀(jì)在市場經(jīng)濟中，為促成他人交易而從事居間、行紀(jì)、代理及咨詢等有償中介服 務(wù)活動。9房地產(chǎn)咨詢咨詢是指從事咨詢工作的人員運用所掌握的信息、知識、經(jīng)驗、技術(shù)和 職能為客戶提供其所需要的信息和智力效勞活動。10. 抵押房地產(chǎn)處分債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)牡盅簷?quán)人依法對抵押房地產(chǎn)采 取折價、拍賣或變賣，以所得價款優(yōu)先受償。11. 個人住房公積金貸款指以住

7、房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放， 定向用于在本行政區(qū)域內(nèi)購置、建造、翻建、大修自由住房的專項住房消費貸款。12. 土地增值稅對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征 收的一種稅。13. 契稅在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移是，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。14. 房地產(chǎn)居間合同當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為 他方提供訂立合同的時機或充當(dāng)為訂約媒介效勞，委托人給付報酬的合同。15. 商品房銷售代理指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，按委托人的根本要求進 行商品房銷售并收取傭金的行為。五、簡答題答題時簡略說明各要點1什么是無權(quán)代理？有哪幾種情

8、況？ 答：無權(quán)代理是指行為人沒有代理權(quán)而以他人的名義進行民事、 經(jīng)濟活動的情況。 無權(quán)代理 的情況有：無代理權(quán)的代理行為；超越代理權(quán)限的代理行為；代理權(quán)終止后的代理行為。2經(jīng)紀(jì)人在選擇委托人時應(yīng)注意哪些問題？答：1委托人的民事行為能力； 2委托人與委托事務(wù)的關(guān)聯(lián)性； 3委托人的資信狀況；4委托人有無被禁止參與交易的情形。3簡要答復(fù)房地產(chǎn)法律咨詢的主要內(nèi)容。答：1為委托人提供解決房地產(chǎn)糾紛處理的法律依據(jù)；2兼有律師資格都可以受聘擔(dān)任各類房地產(chǎn)企業(yè)的法律參謀；3為委托人化解可能因法庭判決所帶來的風(fēng)險；4為維護委托人的正當(dāng)利益提供法律依據(jù)；5為委托人組織訴訟文件資料，通過法庭來維護委托人的合法權(quán)益。

9、4. 合同的概念和特征是什么？答：合同是平等主體的自然人、 法人或其他組織之間設(shè)立、變更、 終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的 意思表示一致的協(xié)議。特征： 1、合同是平等主體間的民事法律關(guān)系；2、合同是兩方以上當(dāng)事人的法律行為；3、合同是從法律上明確當(dāng)事人間特定權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的文件；4、合同是具有相應(yīng)法律效力的協(xié)議。5居間人承當(dāng)賠償損失義務(wù)的條件有哪些？ 答：1有損害委托人利益的主觀成心。如疏忽大意那么不構(gòu)成承當(dāng)責(zé)任的條件。 2有實施侵害委托人利益的客觀上的行為。3須有委托人損害事實的發(fā)生。6居間活動有怎樣的特點？答： 1居間人只能以自己名義進行活動； 2居間活動業(yè)務(wù)內(nèi)容廣，滲透到房地產(chǎn)經(jīng)濟活 動整個過程

10、； 3居間介入房地產(chǎn)交易活動程度較淺，時間較短； 4居間是一種有償?shù)纳?業(yè)效勞活動； 5房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)專業(yè)性強。7. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)能力與職業(yè)道德的根本要求有哪些？ 答：職業(yè)道德：遵紀(jì)守法；老實守信；盡職盡責(zé)；標(biāo)準(zhǔn)效勞；公平競爭。職業(yè)能力： 調(diào)查研究能力； 人際溝通能力； 協(xié)調(diào)成交能力； 觀察判斷能力； 開拓創(chuàng)新能力。8. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利和義務(wù)有哪些？答：權(quán)利： 依法開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動的權(quán)利；請求和獲得報酬的權(quán)利；請求支付本錢費用的權(quán) 利；獲得房地產(chǎn)信息、 資料權(quán)利； 保護掌握的信息和積累的勞動成果權(quán)利； 請求索賠的權(quán)利； 法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的以及雙方約定的其他權(quán)利。義務(wù)：合法經(jīng)營的

11、義務(wù)；老實介紹的義務(wù)；盡忠職守的義務(wù)；公平中介的義務(wù)；接受管理監(jiān) 督并依法納稅的義務(wù)；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。9. 個人住房公積金貸款與一般個人住房貸款的區(qū)別是什么？P137答：1性質(zhì)不同：個人住房公積金貸款數(shù)政策性個人住房貸款，資金來源為單位和個人共 同繳存的公積金存款， 一般個人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的商業(yè)性貸款， 資金來源為 銀行自行吸收的各類存款。 2發(fā)放方式不同： 前者貸款方式為委托貸款， 其貸款人是住房公積金管理中心，由住房 公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)， 一般個人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放， 貸款風(fēng)險 由銀行自己承當(dāng)。 3貸款對象不同： 前者是住房公積金繳存人

12、和匯繳單位的離退休職工，一般個人住房貸款是對一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放。4貸款條件不同：在貸款額度、期限上有不同的規(guī)定，且個人住房公積金貸款利率比 一般個人住房貸款利率優(yōu)惠。10. 房地產(chǎn)居間活動的特征有哪些？答： 1只以自己的名義進行活動； 2活動業(yè)務(wù)內(nèi)容廣，可以包括房屋買賣居間、租賃 居間、 置換居間、土地使用權(quán)換讓居間等； 3房地產(chǎn)居間人介入交易雙方的交易活動程度 較淺；4是一種有償?shù)纳虡I(yè)效勞行為，完成約定居間活動的經(jīng)紀(jì)人有權(quán)收取傭金； 5業(yè)務(wù)專業(yè)性強。11. 房地產(chǎn)居間合同的法律特征是什么？答： 1合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的； 2居間人在合

13、同關(guān)系中處于介紹人 的地位； 3居間合同具有諾成性、 雙務(wù)性和不要式性， 諾成性即合同的成立無需實物的交 付，雙務(wù)性指雙方均需承當(dāng)一定義務(wù)，不要式性指口頭或書面形式均可；4居間合同具有有償性。12. 房地產(chǎn)居間人的權(quán)利和義務(wù)有哪些？答：權(quán)利： 1獲得報酬的權(quán)利： 報酬支付的前提須是居間人促成委托人與第三人的合同成 立；2獲得居間活動的費用權(quán)利：居間人促成合同成立的，居間活動費用由居間人負擔(dān)， 未促成合同成立的， 居間人在無報酬的情況下， 可請求委托人支付居間活動支出的必要費用。 義務(wù)： 1居間人的報告義務(wù)： 依老實信用原那么， 對訂約有影響的事項雖不負積極調(diào)查業(yè)務(wù)， 但就所知事項負有報告于委托

14、人的義務(wù)； 2賠償損失的義務(wù)， 居間人成心隱瞞與訂立合同 有關(guān)的重要事實或提供虛假情況， 損害委托人利益的， 不得要求支付報酬并應(yīng)承當(dāng)損害賠償 責(zé)任。13. 代理的概念和特征？答：概念： 代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實施的、其民事責(zé)任由被代理人承當(dāng)?shù)姆?律行為。特征： 1代理人必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)實施代理行為； 2代理人以被代理人名義實施代 理行為； 3代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)獨立地表達自己的意志； 4被代理人對代理行為承當(dāng)民事責(zé)任，包括合法行為和不當(dāng)代理行為。14. 商品房現(xiàn)售應(yīng)符合哪些條件？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 取得土地使用權(quán) 證書

15、或批準(zhǔn)文件； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 已通過竣工驗收； 拆遷安置已落 實；供水、電、熱、氣、通訊等配套根底設(shè)施具備交付使用條件，其他配套根底設(shè)施和公共 設(shè)施具備交付適用條件或已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已落實。六、論述題答題時需要詳細說明各個要點1試述房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織的地位和作用。、宏觀三個層次房地或是附屬于政府部是對房地產(chǎn)中介管理答：從管理系統(tǒng)論的角度來說，對房地產(chǎn)中介的管理包括微觀、中觀 產(chǎn)中介行業(yè)自律組織， 如各個協(xié)會或?qū)I(yè)學(xué)會是房地產(chǎn)中介自己的組織， 門的一個較為弱化的管理層次， 是連接政府和中介機構(gòu)或個人的橋梁， 中觀層次。房地產(chǎn)中介行業(yè)組織有如下的作用

16、：一是協(xié)同政府管理房地產(chǎn)中介行業(yè)；二是促進房地產(chǎn)信息資源利用效率； 三是標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)中介企業(yè)的行為； 四是提高房地產(chǎn)中介專業(yè)人員的素質(zhì)。 2試說明房地產(chǎn)糾紛的表現(xiàn)和內(nèi)容。 答：一產(chǎn)權(quán)權(quán)屬界址糾紛。主要包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、交換、繼承、贈 與、分割、析產(chǎn)等活動中引起的產(chǎn)權(quán)歸屬、產(chǎn)權(quán)界址厘定等方面的糾紛。二租賃活動中的權(quán)利和義務(wù)糾紛。主要包括房地產(chǎn)租賃契約在履行、終止、延續(xù)、退約 中引起的糾紛，房主未能及時盡修繕義務(wù)以及因租金交納、拖欠、調(diào)整等引起的經(jīng)濟糾紛。三 商品房買賣中出現(xiàn)的糾紛。如預(yù)售中開發(fā)商未能按期承諾的質(zhì)量、期限交付使用，或 未能兌現(xiàn)售后效勞的承諾等，而引起的消費者不滿。四

17、落實住房政策中的糾紛。 如占房單位或職工拒絕退房、 互助遷出后又將占用的房屋轉(zhuǎn) 讓他人以及其他不符合住房政策的行為而引發(fā)的糾紛。五房地產(chǎn)中介效勞活動中發(fā)生的糾紛。 如中介機構(gòu)或個人未按協(xié)議提供一定質(zhì)量的效勞， 委托方拖欠效勞費等引起的糾紛。3.個人住房公積金貸款額度的計算方法有哪些？ 答：個人住房公積金貸款額度的計算，要根據(jù)還款能力、 貸款成數(shù)、住房公積金賬戶內(nèi)存儲 余額倍數(shù)和貸款最高限額四個條件確定，四者中的最小值就是借款人最高可貸數(shù)額。 1按還款能力計算：其貸款額度為借款人或夫妻雙方月工資總額 +借款人或夫妻雙方所在單位公積金月繳存款* 還款能力系數(shù) - 借款人或夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款總

18、額* 貸款期限月 ，其中還款能力系數(shù)一般為 40%。2按房屋價格計算：其貸款額度為房屋價格乘以貸款成數(shù)，貸款成數(shù)根據(jù)購、建、修房 屋的不同類型來確定，一般購置商品住房、限價商品住房、定向銷售安置經(jīng)濟適用房、 私產(chǎn)住房的，其額度不超過所購房屋評估價格的80%，購置公有現(xiàn)有住房、建造、翻建、大修自有住房的，貸款額度不超過房屋價格或費用的70%。3按住房公積金賬戶儲存余額倍數(shù)計算：單筆住房公積金貸款額度不得高于借款人或夫 妻雙方住房公積金賬戶儲存余額的 20 倍。4按貸款最高限額計算： 最高限額 40 萬，使用本人及其配偶住房公積金貸款的最高額度 60 萬。以上條件和比例等值可隨政策變化調(diào)整。4.試

19、述個人住房公積金貸款的根本程序？ 答：1借款申請。借款人攜帶貸款申請資料提出貸款申請，提供的材料包括身份證、戶口 薄、住房公積金卡， ?商品房買賣合同?或?商品房預(yù)售合同?以及發(fā)票、擔(dān)保資料以及住 房公積金管理中心和貸款承辦銀行要求提供的其他材料。 貸款承辦銀行受理并審核， 審核確 認后指導(dǎo)借款人打印?住房公積金組合貸款申請表? ，并由借款人確認。2貸款初審。貸款銀行根據(jù)借款人及其配偶的住房公積金繳存情況、年齡及借款人所購 或建、修、置換房屋價格，計算借款人實際貸款最高限額，確定貸款期限。3貸款擔(dān)保，簽訂借款合同和抵押合同。4辦理抵押登記。用房產(chǎn)抵押的，借款人和貸款銀行在填寫好的?房屋他項權(quán)利

20、申請登 記表?上加蓋抵押人和抵押權(quán)人印章，并辦理抵押登記手續(xù)。5辦理保險手續(xù)。6貸款資金的請領(lǐng)和劃撥。借款人辦完擔(dān)保和保險手續(xù)后，將資料交給貸款銀行，銀行 開出?職工個人住房組合貸款指標(biāo)通知書? ，填報?職工個人住房組合貸款基金請領(lǐng)表? ，將 兩項上報住房公積金管理中心，請領(lǐng)貸款資金，經(jīng)審核同意后劃撥貸款資金。7貸款使用，借款人到貸款銀行辦理貸款使用手續(xù)。5. 試述房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的操作流程？ 答：1房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)開拓。即通過廣告宣傳和公共關(guān)系活動等，爭取客戶，開拓市場。2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)洽談。居間人應(yīng)充分了解客戶意圖與要求；同時查驗有關(guān)證明文件如 身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證、公司營業(yè)執(zhí)照等，了解委托人

21、主體資格、生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽；然 后告知自己及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、 資格及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)必須告知的所有事項； 最后就居間方式、 傭金標(biāo)準(zhǔn)、效勞標(biāo)準(zhǔn)及擬采用的居間經(jīng)紀(jì)合同類型與文本等關(guān)鍵事項協(xié)商， 對委托達成共識。3房地產(chǎn)查驗。即對接受委托的房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、文字資料、現(xiàn)場情況等進行查驗， 查驗內(nèi)容包括房產(chǎn)的物質(zhì)狀況包括具體位置、戶型、朝向、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修情況、 成新度等，房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、權(quán)屬類別與范圍，房地產(chǎn)其他權(quán)利設(shè)定情況，房地產(chǎn)的環(huán) 境狀況等。4簽訂房地產(chǎn)居間合同。既可采用政府制定的合同示范文本，也可雙方共同協(xié)商自行擬定。5信息的收集與傳播。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受理委托后，首先應(yīng)收集物業(yè)信息，包

22、括房地產(chǎn)標(biāo) 的物信息、 與委托房地產(chǎn)相關(guān)的市場信息和委托方信息等；再進行信息傳播，通過報紙、電 視廣告、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)店鋪、網(wǎng)絡(luò)、郵發(fā)函件等吸引潛在交易對象。6買房或承租方看房。經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)引領(lǐng)買方承租方現(xiàn)場查驗，并充分告知與該房 產(chǎn)相關(guān)的有利或不利因素。7撮合交易。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)盡力協(xié)調(diào)矛盾，促使交易雙方達成共識。6. 試述房屋買賣代理業(yè)務(wù)的一般操作步驟？ 答：1確定委托代理關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與開發(fā)商或業(yè)主通過簽訂委托合同，得到開發(fā)商 的授權(quán)委托， 取得代理商身份， 并在委托合同中明確代理方式、 中介費用的支取方式及其比 例等。同時，經(jīng)紀(jì)人在接受委托時應(yīng)審查開發(fā)商有無?商品房銷售許可證? 、涉外銷售的，

23、 還應(yīng)有?涉外銷售許可證? ，對二手房應(yīng)審查“雙證即?房屋所有權(quán)證?和?土地使用權(quán) 證?。 2進行市場銷售的可行性論證。進行市場銷售前景的分析、論證，從代理工程所處區(qū)位、投資結(jié)構(gòu)、 平面布局、 小區(qū)環(huán)境及開發(fā)商或業(yè)主的報價等進行市場可行性論證， 把握市場的 消費層次及特點。3制定促銷方案。在可行性論證根底上，針對確定的消費層次設(shè)計促銷廣告、制作售樓 書、樓盤模型，并確定房屋基價、樓層價、朝向價。4與客戶接洽、談判、簽約。首先接受客戶咨詢，針對客戶的需求有選擇地向客戶推薦 自己所代理的物業(yè)；客戶如有購房意向，應(yīng)要求客戶與代理商簽訂?購房意向書? ，或簽訂 ?購房委托書?以確定委托代理關(guān)系；客戶已

24、有明確購房意向后，即可帶客戶到現(xiàn)場看房， 必要時還可要求客戶在銷售現(xiàn)場進行看房登記， 并支付一定的看房費或鑰匙押金； 客戶正式 選中房后，應(yīng)要求客戶簽訂購房協(xié)議，在買主付清房款后，雙方辦理登記過戶手續(xù)。5取得代理費。代理商的代理費應(yīng)向委托人業(yè)主收取而不能向交易相對人收取，收 費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)代理工程的不同而不同， 可按成交價格總額的 0.5%2.5%計收，實行獨家代理的， 標(biāo)準(zhǔn)有委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的3%。7. 商品房預(yù)售代理應(yīng)注意哪些問題？ 答：應(yīng)注意以下問題：1商品房預(yù)售應(yīng)符合以下條件： 已交付全部土地使用權(quán)出讓金， 取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供預(yù)售的商