貴州南方商業(yè)連鎖發(fā)展有限公司房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告

1、.fish貴州南方商業(yè)連鎖發(fā)展有限公司房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告土地咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限公司報(bào)告摘要成都恒泰土地咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限公司接受貴州南方商業(yè)連鎖發(fā)展有限公司的委托，按照中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定，對(duì)永嘉東興北街東側(cè)，建筑面積為10623.53平方米的房地產(chǎn)現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)委托方擬將估價(jià)對(duì)象進(jìn)行抵押的估價(jià)目的和提供的相關(guān)資料以及本公司收集的相關(guān)資料和現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，采用市場(chǎng)比較法和收益法分別進(jìn)行評(píng)估，最終以算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)（二九年十月二十八日）的現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。致委托方函貴州南方商業(yè)連鎖發(fā)展有限公司：受貴單位的委托，本公司根據(jù)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定，遵循

2、合法、科學(xué)、客觀、公正的原則，對(duì)您所委托的永嘉東興北街東側(cè)，建筑面積為10623.53平方米的房地產(chǎn)現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)委托方擬將估價(jià)對(duì)象進(jìn)行抵押的估價(jià)目的和提供的相關(guān)資料以及本公司收集的相關(guān)資料和現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，現(xiàn)將估價(jià)對(duì)象于二九年十月二十八日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值報(bào)告如下：房 地 產(chǎn) 總 價(jià)：人民幣41,600,000元大 寫(xiě)：肆仟壹佰陸拾萬(wàn)元整 單位建筑面積均價(jià)：人民幣5950元/平方米大 寫(xiě)：每平方米伍仟玖佰伍拾元整成都恒泰土地咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限公司 法定代表人： 估價(jià)師聲明(同房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范)估價(jià)的假設(shè)和限制條件1.本報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，是指

3、估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在市場(chǎng)上出售并按以下條件取得的合理價(jià)格：(1)買(mǎi)賣(mài)雙方不因任何特殊利益抬高或者降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值；(2)有一段合理交易時(shí)間；(3)在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定；(4)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)程序符合國(guó)家法律規(guī)定。2.截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)已經(jīng)辦理。根據(jù)估價(jià)方向永嘉房屋土地管理局有關(guān)部門(mén)查詢(xún)的結(jié)果和委托方的承諾，估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，其房地產(chǎn)權(quán)利人為貴州南方商業(yè)連鎖發(fā)展有限公司。 3.截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象均已裝修，因此本報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果已包含了室內(nèi)裝修價(jià)值。4.本報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果，只為委托方向銀行進(jìn)行抵押提供價(jià)值參考依據(jù)，而不對(duì)其他用

4、途負(fù)責(zé)。5. 本報(bào)告提供的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，并未考慮未來(lái)物業(yè)強(qiáng)制處置、要求迅速變現(xiàn)的特性。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方1.委托人：發(fā)展有限公司2.聯(lián)系地址：側(cè)3.聯(lián)系人：陳偉耀4.聯(lián)系電話(huà)：二、估價(jià)方1.機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：公司2.法人代表：3.機(jī)構(gòu)地址：4.資格等級(jí)：5.證書(shū)編號(hào)：（6.聯(lián)系人：7.聯(lián)系電話(huà)：（7三、估價(jià)對(duì)象1.房地產(chǎn)概況估價(jià)對(duì)象為貴州南方商業(yè)連鎖發(fā)展有限公司用作商業(yè)用房，位于永嘉東興北街東側(cè)，東臨江蘇路、華山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。房地產(chǎn)用途：商業(yè)建筑面積：10623.53平方米土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有出讓土地 土地出讓終止年限: 2050年11月13

5、日土地等級(jí)：一級(jí)土地形狀：矩形臨街狀況：一面臨街2.房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象為權(quán)利人葉鴻林、林春海于一九九九年二月向上海仁達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司購(gòu)進(jìn)的內(nèi)銷(xiāo)商品房。截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象合法權(quán)利文件只有簽訂的上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售合同，預(yù)售許可證編號(hào)：滬房地（96）內(nèi)預(yù)字0004號(hào)，還未辦理上海市房地產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)估價(jià)方向上海市房屋土地管理局有關(guān)部門(mén)查詢(xún)結(jié)果和委托方的承諾，委估的上海仁達(dá)公寓部分房地產(chǎn)（47套，建筑面積6992.42平方米）不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，其房地產(chǎn)權(quán)利人為葉鴻林、林春海（其中仁達(dá)公寓D、E座24套為權(quán)利人葉鴻林所有；仁達(dá)公寓A、B、C座23套為權(quán)利人

6、林春海所有）。3.房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀仁達(dá)公寓位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)東部繁華地段，它由一幢總高二十五層的公寓和地下車(chē)庫(kù)組成。整幢公寓已于一九九八年竣工投入使用，現(xiàn)該公寓的物業(yè)已基本出售。目前，由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司提供全面現(xiàn)代化的管理。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)處于空置狀態(tài)。4.建筑物和地上定著物狀況上海仁達(dá)公寓為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，總高二十五層的公寓，1996年開(kāi)始建造，1998年竣工投入使用。房型為三室二廳二衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)，一層五單元，層高2.8米，總高70米。仁達(dá)公寓部分房地產(chǎn)（47套），A座有17套，房型為三室二廳二衛(wèi)；B座有2套，房型為三室二廳二衛(wèi)；C座有4套，房型為二室二廳一衛(wèi)；D座有9套，房型為三室二廳二衛(wèi)

7、；E座有15套，房型為三室二廳二衛(wèi)，均已裝修，總計(jì)建筑面積6992.42平方米。各套房屋具體情況(單元、樓層、面積、戶(hù)型、產(chǎn)權(quán)人) 參見(jiàn)表一：估價(jià)對(duì)象情況說(shuō)明表（略)。裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備配置情況如下：外墻： 彩色釉面磚窗： 古銅色鋁合金、白玻璃門(mén)： 分戶(hù)門(mén)木面鋼腹壓制防盜門(mén)戶(hù)室門(mén)： 分戶(hù)門(mén)為壓制門(mén)（美國(guó)進(jìn)口高密度板）地坪： 鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)企口硬木地板墻面天花：乳膠漆廚房： 鋪設(shè)同質(zhì)地磚和國(guó)產(chǎn)瓷磚，配備全套高級(jí)廚房設(shè)備衛(wèi)生間： 鋪設(shè)同質(zhì)地磚和國(guó)產(chǎn)瓷磚，全進(jìn)口美標(biāo)三件套衛(wèi)生潔具，大理石洗面臺(tái)強(qiáng)電： 分戶(hù)配電箱，開(kāi)關(guān)、插座面板和燈座均安裝完成并穿管接線到位管道： 煤氣及上水完成立管及各戶(hù)接口支管，水表安裝到位

8、熱水器： 進(jìn)口11升白兔（帶強(qiáng)制排風(fēng)裝置）空調(diào)： 每戶(hù)設(shè)高級(jí)空調(diào)壹臺(tái)衛(wèi)星天線：亞太一號(hào)、亞衛(wèi)一號(hào)電話(huà)： A、B 、D 、E戶(hù)型直線二門(mén)，C戶(hù)型直線一門(mén)，均穿管接線到位電梯： 全進(jìn)口日立電梯二臺(tái)車(chē)位： 備有充裕的停車(chē)泊位安保系統(tǒng)：大樓具有進(jìn)口可視訪客系統(tǒng)和電視監(jiān)視系統(tǒng)5.市政基礎(chǔ)設(shè)施條件估價(jià)對(duì)象位于上海市市中心的成熟區(qū)域，市政基礎(chǔ)設(shè)施十分齊全，已具備了“七通一平”的條件。四、估價(jià)目的因委托方擬將估價(jià)對(duì)象進(jìn)行抵押，特此委托本公司評(píng)估其客觀合理的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，供抵押相關(guān)方作參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二一年五月十八日六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的房地產(chǎn)價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，即在

9、公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù) 1.國(guó)家和上海市有關(guān)的法律、法規(guī)（1）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（2）中華人民共和國(guó)土地管理法（3）上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法（4）上海市房地產(chǎn)抵押辦法2.上海市長(zhǎng)寧區(qū)區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃3.上海市建筑裝飾工程預(yù)算定額4.委托方提供的有關(guān)證明文件（1）估價(jià)委托書(shū)（2）委托人的產(chǎn)權(quán)承諾書(shū)（3）部分內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售合同（復(fù)印件）（4）購(gòu)房款發(fā)票（復(fù)印件）（5）委托方個(gè)人身份證（復(fù)印件）5.估價(jià)人員向有關(guān)部門(mén)查詢(xún)、市場(chǎng)調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘察收集的有關(guān)資料 八、估價(jià)原則本次評(píng)估主要遵循如下估價(jià)原則：1.合法原則國(guó)家的土地制度、房地產(chǎn)法規(guī)、城市規(guī)劃等法律和法規(guī)是影響房地產(chǎn)價(jià)格

10、的重要因素，房地產(chǎn)的權(quán)益只有在法律規(guī)定的范圍內(nèi)才具有經(jīng)濟(jì)上的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估必須以房地產(chǎn)的權(quán)益合法為前提。2.替代原則同類(lèi)功能和用途的商品具有可替代性，某一房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)受到與其同類(lèi)的可替代的房地產(chǎn)價(jià)格的影響和制約。因此，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格可通過(guò)對(duì)同類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格的比較修正來(lái)替代。3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)隨著社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)等情況的發(fā)展變化而不斷地變動(dòng)，因而在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一個(gè)房地產(chǎn)往往有不同的價(jià)格水平。因此，必須確定價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，才能確定估價(jià)對(duì)象在某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。4.最高最佳使用原則由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益，房地產(chǎn)權(quán)利人都期

11、望從其所占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿(mǎn)足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。本估價(jià)報(bào)告認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提條件。九、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等；有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不適宜用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。本項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)思路與方法為：由于估價(jià)對(duì)象的用途為中高檔公寓住宅樓，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，近期內(nèi)與估價(jià)對(duì)象處

12、于同一供需圈，用途相同的類(lèi)似房地產(chǎn)交易和租賃活動(dòng)較為頻繁，市場(chǎng)交易和租賃案例較多，適用于市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)綜合分析考慮，采用市場(chǎng)比較法和收益法分別進(jìn)行評(píng)估，最終以算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果陳偉耀先生所委托的上海仁達(dá)公寓（上海市長(zhǎng)寧區(qū)平武路36號(hào)）內(nèi)，建筑面積為6992.42平方米的房地產(chǎn)于二一年五月十八日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為：房 地 產(chǎn) 總 價(jià)：人民幣41,600,000元大 寫(xiě)：肆仟壹佰陸拾萬(wàn)元整單位建筑面積均價(jià)：人民幣5950元/平方米大 寫(xiě)：每平方米伍仟玖佰伍拾元整十一、估價(jià)人員 姓 名 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào) 簽名（蓋章）談 勇 2000

13、0151 龔明榮 31979701131 竇建民 20000167 陳凌嵐 3120000045 十二、估價(jià)作業(yè)日期 二一年五月十五日至二一年五月三十一日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)二一年五月十八日起至二二年五月十七日一年內(nèi)有效。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 1.房地產(chǎn)概況估價(jià)對(duì)象位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)平武路36號(hào)（仁達(dá)公寓）內(nèi)，東臨江蘇路、華山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。房地產(chǎn)用途：住宅建筑面積：6992.42平方米土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有出讓土地 土地出讓年限: 一九九六年八月二十四日至二六六年八月二十三日土地等級(jí)：上海市四級(jí)土地形狀：矩形臨街狀況

14、：一面臨街2.房地產(chǎn)權(quán)利狀況(同前)3.房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀(同前)4.建筑物和地上定著物狀況(同前)5.市政基礎(chǔ)設(shè)施條件估價(jià)對(duì)象位于上海市市中心的成熟區(qū)域，市政基礎(chǔ)設(shè)施十分齊全。二、區(qū)域因素分析 長(zhǎng)寧區(qū)位于上海市中心城區(qū)的西部，東與靜安區(qū)相連、南與徐匯區(qū)接壤、西與閔行區(qū)毗臨、北靠吳淞江，與普陀區(qū)隔河相望。全區(qū)面積38萬(wàn)平方公里，全區(qū)人口61.13萬(wàn)。長(zhǎng)寧區(qū)西端有上海的航空港一虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)；中部有上海著名的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和上海市最大的涉外高級(jí)住宅區(qū)一古北新區(qū)；東部有中山公園和興國(guó)路、華山路、泰安路、新華路、愚園路等處的花園住宅區(qū)。優(yōu)越的涉外開(kāi)放條件，便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)，眾多的科研

15、院所，良好的居住生態(tài)環(huán)境，健全的基礎(chǔ)教育體系和現(xiàn)代化旅游及娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成了長(zhǎng)寧區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。委估的上海仁達(dá)公寓座落于長(zhǎng)寧區(qū)的東部，靠近番禺路、平武路口。該地域位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)東部的繁華地段，緊靠上海主要交通干道延安路高架道路，是上海市最具有人文氣息的高尚住宅區(qū)之一。估價(jià)對(duì)象周邊金融、商業(yè)、文化、娛樂(lè)、衛(wèi)生、教育設(shè)施齊全，交通便捷，環(huán)境質(zhì)量好，屬于市中心鬧中取靜的黃金地段，與“興國(guó)賓館”、“新華別墅”、“丁香花園”、“總統(tǒng)公寓”、“上海影城”毗臨。由于該區(qū)域地理位置的獨(dú)特優(yōu)越，適宜于居住與辦公之用。 長(zhǎng)寧區(qū)是上海市區(qū)的西大門(mén)，地理位置獨(dú)特，交通十分便利。區(qū)內(nèi)，虹橋機(jī)場(chǎng)是我國(guó)最大的空中交通樞紐之一；

16、滬杭鐵路縱貫全區(qū)南北，蘇州河、滬青平公路是蘇、錫、杭、嘉、湖通往上海的主要水、陸信道；高架環(huán)路、延安路高架、南北高架交通、地鐵二號(hào)線和區(qū)內(nèi)拓寬后的江蘇路、長(zhǎng)寧路、原有的虹橋路、延安西路等交通干線與30多條公交線路，形成了長(zhǎng)寧區(qū)頗具特色的水、陸、空齊全，縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。估價(jià)對(duì)象位于長(zhǎng)寧區(qū)東部，南向傍依徐家匯，北向靠近南京路，驅(qū)車(chē)幾分鐘即可上延安路高架道路，通過(guò)延安路高架道路可貫穿上海市，交通十分便捷。估價(jià)對(duì)象距上海市市中心（人民廣場(chǎng)）5公里；距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)8.5公里；距上?；疖?chē)站5公里；距延安路高架道路僅幾百米，已形成人口流量高，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便捷的商務(wù)和居住區(qū)。三、市場(chǎng)背

17、景分析1.上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析2001年一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸走出幾年來(lái)的低谷，商品房銷(xiāo)售保持良好的勢(shì)頭，市場(chǎng)供求關(guān)系已出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。 同時(shí)，必須清晰地認(rèn)識(shí)到，一季度內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售登記面積首次超過(guò)批準(zhǔn)上市面積所呈現(xiàn)出的“求大于供”，僅僅是一種階段性、季節(jié)性的現(xiàn)象，前幾年超量開(kāi)發(fā)所積累的整體上供大于求的實(shí)質(zhì)性矛盾尚未清除，這是一個(gè)值得繼續(xù)引起足夠重視的問(wèn)題，繼續(xù)消化空置房任重而道遠(yuǎn)。從區(qū)域分析來(lái)看，一季度內(nèi)銷(xiāo)商品住宅銷(xiāo)售量大的區(qū)域?yàn)槠謻|、閔行、徐匯、普陀分別占市區(qū)銷(xiāo)售總量的17%、15%、12.3%、10%，內(nèi)銷(xiāo)商品住宅預(yù)售量大的區(qū)域浦東、普陀、閔行、寶山分別占市區(qū)銷(xiāo)售總量的18.6%、1

18、1.6%、10.9%、10.4%，西南部仍是住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)，但仍可以看到一些非熱點(diǎn)區(qū)域崛起的現(xiàn)象，如虹口、楊浦、閘北等區(qū)。隨著市政建設(shè)的發(fā)展，這些區(qū)的外部環(huán)境均得到了不同程度的改善，為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了新的發(fā)展空間。從價(jià)格分布分析來(lái)看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格分布遵循著地段原則，即由市中心向外價(jià)格逐漸降低，呈階梯狀。依據(jù)此規(guī)律，我們將市區(qū)分為四個(gè)部分：市中心區(qū)、內(nèi)環(huán)（為內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)地區(qū)）、內(nèi)外環(huán)（為內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間地區(qū)）、外環(huán)（為外環(huán)線以外地區(qū)），四個(gè)區(qū)域一季度的平均成交價(jià)格為4878元/平方米、3661元/平方米、3078元/平方米、3186元/平方米。由上述的價(jià)格走勢(shì)可以看出：(1)內(nèi)環(huán)區(qū)域最受市場(chǎng)

19、歡迎，在市場(chǎng)吸納量最大的情況下，其價(jià)格升勢(shì)遠(yuǎn)非其它區(qū)域可比；(2)市中心區(qū)和其它地區(qū)價(jià)格差最大，其它各區(qū)價(jià)格相對(duì)較?。?3)外環(huán)線外的價(jià)格反而高于內(nèi)外環(huán)線之間的價(jià)格。2.長(zhǎng)寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析2001年一季度長(zhǎng)寧房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售批準(zhǔn)預(yù)售面積34.07萬(wàn)平方米，已登記內(nèi)銷(xiāo)預(yù)售1304套，面積15.96萬(wàn)平方米，分別比去年同期上漲118.8%和136.5%。從資料來(lái)看，一季度長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售的成交特點(diǎn)為：(1)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)指數(shù)持平的樓盤(pán)數(shù)為36 個(gè)，占統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)的59%；(2)高層價(jià)格走勢(shì)較多層要好，高層價(jià)格指數(shù)達(dá)到1003點(diǎn)，多層價(jià)格指數(shù)僅為980點(diǎn)；(3)區(qū)域內(nèi)西部市場(chǎng)較為看

20、好，占全區(qū)總成交面積的72.5%；而虹橋路沿線及古北地區(qū)市場(chǎng)基本飽和，僅占全區(qū)總成交面積的3.53%；(4)區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)為1003點(diǎn)，平均成交單價(jià)4625元/平方米。從市場(chǎng)來(lái)看，長(zhǎng)寧區(qū)有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，表現(xiàn)為：(1)以外貿(mào)為特征具有外事功能的涉外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，獨(dú)具歐陸風(fēng)格的高級(jí)花園住宅區(qū)古北新區(qū)，上海重要的航空港虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落在長(zhǎng)寧區(qū)，隨著時(shí)間的推移，其涉外開(kāi)放條件日益成熟；(2)立體的交通網(wǎng)絡(luò)更加便捷。江蘇路、長(zhǎng)寧路的拓寬，虹橋路、延安西路的改善，地鐵二號(hào)線及輕軌高架的相繼竣工，使長(zhǎng)寧區(qū)的投資條件更上一層樓；(3)居住生態(tài)環(huán)境的日益改善。長(zhǎng)寧路兩側(cè)的大面積綠化完工，虹橋地區(qū)周邊環(huán)境不

21、斷完善等給予綠化覆蓋率居全市中心城區(qū)之首的長(zhǎng)寧區(qū)錦上添花；(4)購(gòu)房者消費(fèi)觀念的改變。去年年底房改政策的逐步落實(shí)以及加入WTO組織的臨近，長(zhǎng)寧區(qū)潛在優(yōu)勢(shì)得以明顯地發(fā)揮。從供求角度來(lái)看，部分航班遷移浦東，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成沖擊，隨著長(zhǎng)寧區(qū)市場(chǎng)的逐步完善，其市場(chǎng)擴(kuò)容速度將會(huì)逐漸變緩，其它區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將吸納部分客源，尤其是緊鄰的閔行區(qū)將對(duì)其產(chǎn)生不小的沖擊。3.周邊市場(chǎng)背景分析估價(jià)對(duì)象位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)內(nèi)環(huán)地區(qū)，由于此區(qū)域是真正意義的市區(qū)，居住生活條件相當(dāng)方便，各類(lèi)配套相當(dāng)完善，交通也十分便捷，樓盤(pán)檔次較高，價(jià)格為全區(qū)最高。一季度平均售價(jià)為5518元/平方米，如海富公寓、長(zhǎng)峰廣場(chǎng)、晶采名人大廈、佳

22、信都市花園等，都是在全市范圍內(nèi)有一定影響的高檔次樓盤(pán)。因此，雖然市場(chǎng)價(jià)格較高，但市場(chǎng)認(rèn)同率較高，是該區(qū)域房產(chǎn)的主要特點(diǎn)。四、最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益，房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲取更多的收益，并以能滿(mǎn)足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。本估價(jià)報(bào)告認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提條件。五、估價(jià)方法選用(同估價(jià)結(jié)果報(bào)告)六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1.市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是指在一定條件下，選擇與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈，條件類(lèi)似或使用價(jià)值相同的若干房地產(chǎn)交易案例作為比較實(shí)例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等

23、條件與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)比較實(shí)例進(jìn)行修正，從而確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。該方法的基本公式如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)(1) 可比實(shí)例選擇通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和向有關(guān)部門(mén)查詢(xún)，收集了與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的若干市場(chǎng)交易實(shí)例，根據(jù)相關(guān)替代性原理，按用途相同、地區(qū)相近（或同一供需圈）、價(jià)格類(lèi)型相同、估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易情況正常的要求，從交易案例中選擇如下3宗案例作為可比實(shí)例。實(shí)例一：佳信都市花園位置：延安西路、番禺路口結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修：外墻為高級(jí)釉面磚，內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房、初

24、裝修銷(xiāo)售均價(jià)：5400元/平方米 成交日期：2000年10月實(shí)例二：盛源大廈 位置：番禺路5號(hào) 結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修：外墻為高級(jí)釉面磚，內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房、初裝修 銷(xiāo)售均價(jià)：5500元/平方米 成交日期：2001年5月實(shí)例三：延和大廈 位置：番禺路37弄7號(hào)結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 裝修：外墻為高級(jí)釉面磚，內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房、初裝修 銷(xiāo)售均價(jià)：5200元/平方米 成交日期：2001年5月 3.因素選擇 根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，結(jié)合估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的實(shí)際情況，所選擇的比較因素主要有用途、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素等。區(qū)域因素主要有商服繁華度、景觀、交通條件、區(qū)域

25、環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施條件；個(gè)別因素主要有結(jié)構(gòu)、房型、裝修、成新?tīng)顩r、朝向等。4.因素條件描述估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的各因素條件說(shuō)明，詳見(jiàn)表二：因素條件說(shuō)明表。表二 因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例比較因素ABC估價(jià)對(duì)象佳信都市花園盛源大廈延和大廈仁達(dá)公寓坐落延安西路番禹路口番禺路5號(hào)番禺路37弄7號(hào)平武路36號(hào)交易日期200010 200152001520015交易情況市場(chǎng)價(jià)市場(chǎng)價(jià)市場(chǎng)價(jià)市場(chǎng)價(jià)交易價(jià)格540055005200待求區(qū)域因素商服繁華度與估價(jià)對(duì)象位于同一區(qū)域，商服繁華度相同與估價(jià)對(duì)象位于同一區(qū)域，商服繁華度相同與估價(jià)對(duì)象位于同一區(qū)域，商服繁華度相同位于市中心，靠近徐家匯、較繁華景觀與估價(jià)對(duì)

26、象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同較好交通條件與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同靠近延安西路高架橋，多條公交線路，交通方便。區(qū)域環(huán)境與估價(jià)對(duì)象一致與估價(jià)對(duì)象一致與估價(jià)對(duì)象一致位于長(zhǎng)寧區(qū)東部高檔住宅區(qū)，區(qū)域環(huán)境良好基礎(chǔ)設(shè)施與估價(jià)對(duì)象一致與估價(jià)對(duì)象一致與估價(jià)對(duì)象一致七通個(gè)別因素結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混房型房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)較好，功能與估價(jià)對(duì)象一致。房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)比估價(jià)對(duì)象稍差。房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)比估價(jià)對(duì)象差。房型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)較好。建筑裝修毛胚房毛胚房毛胚房裝修成新?tīng)顩r全新全新全新全新朝向與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同整座房屋朝南5.編制比較因素條件指數(shù)表以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100

27、，將可比實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)。詳見(jiàn)表三：因素條件指數(shù)表 房地產(chǎn)名稱(chēng)ABCD交易日期99100100100交易情況100100100100區(qū)域因素商服繁華度100100100100景觀100100100100交通條件100100100100區(qū)域環(huán)境100100100100市政基礎(chǔ)設(shè)施100100100100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)100100100100房型1009998100建筑裝修929292100成新?tīng)顩r100100100100朝向100100100100表三 因素條件指數(shù)表表中有關(guān)修正說(shuō)明如下：(1)交易日期修正 可比實(shí)例A成交日期為2000年10月，根據(jù)GREIS中房上

28、海指數(shù)月度報(bào)告，從2000年10月至2001年4月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)，2000年10月中房上海住宅指數(shù)為640，2001年4月為647，漲幅為1%，因此，實(shí)例A交易日期修正為99/100；實(shí)例B、實(shí)例C成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，則交易日期不作修正。 (2)交易情況修正實(shí)例A、B、C的交易情況均屬正常，則交易情況不作修正。(3)區(qū)域因素修正 實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象均處于上海市長(zhǎng)寧區(qū)東部的繁華地段，區(qū)域條件基本一致，不作修正。(4)個(gè)別因素修正A.實(shí)例A房型基本與估價(jià)對(duì)象相同，故不作修正。實(shí)例B、C房型設(shè)計(jì)相對(duì)較差，影響該房地產(chǎn)使用功能，進(jìn)行修正，分別修正為100/99、100/9

29、8；B.裝修情況 可比實(shí)例均為毛坯房，估價(jià)對(duì)象為裝修房，應(yīng)進(jìn)行裝修修正。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的裝修情況和當(dāng)前裝修市場(chǎng)信息，將實(shí)例A、B、C分別修正為100/92、100/92、100/92。C.其它個(gè)別因素條件基本一致，則對(duì)其他個(gè)別因素條件不作修正。6.實(shí)例修正后的房地產(chǎn)價(jià)格分析計(jì)算上述幾個(gè)可比實(shí)例位于同一區(qū)域，修正后價(jià)格較相近。因此，取上述三個(gè)可比實(shí)例修正后價(jià)格的算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)格，詳見(jiàn)表四：因素比較修正系數(shù)表。表四 因素比較修正系數(shù)表房地產(chǎn)名稱(chēng)ABC交易價(jià)格540055005200交易日期99/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因

30、素商服繁華度100/100100/100100/100景觀100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100區(qū)域環(huán)境100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100房型100/100100/99100/98建筑裝修100/92100/92100/92成新?tīng)顩r100/100100/100100/100朝向100/100100/100100/100修正價(jià)格581160395768權(quán)重值1/31/31/3則：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=（5811+6039+5768）/3

31、=5873元/平方米2.收益法所謂收益法，是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。(1)求取年總收入(潛在毛收入)估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估需要，做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查。主要調(diào)查了與估價(jià)對(duì)象相類(lèi)似的符合同一地價(jià)區(qū)段或同一供需圈范圍內(nèi)相同結(jié)構(gòu)與類(lèi)型、接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)等要求的案例，如佳信都市花園、盛源大廈和延和大廈及詢(xún)價(jià)，估價(jià)對(duì)象當(dāng)前的正常毛租金租賃詢(xún)價(jià)為人民幣1.8元/天.平方米，根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)報(bào)價(jià)與成交價(jià)的一般情況，確定估價(jià)對(duì)象的年潛在毛收入為：年毛租金收入=1.8元/天.平方米×365=657元/年.平方米 (2)求取年

32、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用:A.營(yíng)業(yè)稅及附加5.565% 657×5.565% =36.56元/平方米B.房地產(chǎn)稅12% 657×12% = 78.84元/平方米C.管理費(fèi)5% 657×5% =32.85元/平方米D.維修費(fèi)(年折舊費(fèi)的45%) 2000元/平方米×1.4%×45% = 12.60元/平方米E.保險(xiǎn)費(fèi)2 2000×2= 4元/平方米F.水電費(fèi) 由租賃方承擔(dān) 年總費(fèi)用=A+B+C+D+E=164.85元/平方米(3)求取年凈租金收益 年凈租金收益=年毛租金收入-年總費(fèi)用=657-164.85 =492.15元/年.平方米（取整為492元/

33、平方米） 【有關(guān)年總費(fèi)用計(jì)算說(shuō)明: A. 營(yíng)業(yè)稅及附加: 按照年毛租金收入的5.565%計(jì)算； B. 房地產(chǎn)稅: 按照年毛租金收入的12%計(jì)算；C. 管理費(fèi): 按照一般慣例以年毛租金收入的5%計(jì)算；D. 維修費(fèi): 按市場(chǎng)一般慣例取年折舊費(fèi)的45%，年折舊費(fèi)一般以房屋的重置價(jià)為基數(shù)計(jì)算.根據(jù)當(dāng)前建筑造價(jià)信息，估價(jià)對(duì)象的房屋重置單價(jià)為2000元/平方米，采用直線折舊法，評(píng)估房地產(chǎn)的使用年限為70年，年折舊率=(1/70)×100%=1.4%，年折舊費(fèi)=2000元/平方米×1.4%=28元/平方米；維修費(fèi)=年折舊費(fèi)×45%=12.60元/平方米 E. 保險(xiǎn)費(fèi): 按市場(chǎng)一

34、般慣例為建筑物價(jià)值的2；F. 水電費(fèi): 由租賃方承擔(dān)】 (4) 收益法求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格 根據(jù)對(duì)該區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)出租情況的詳細(xì)調(diào)查，出租率按當(dāng)前市場(chǎng)一般情況確定為75%。住宅的土地使用年限為70年，目前估價(jià)對(duì)象的土地使用年限尚剩余66年， 資本化率取6%(以近期的三年期定期存款利率作為安全利率，加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值系數(shù)后綜合確定)，根據(jù)公式: Vn=a/r1-1/(1+r)n式中:Vn-有限年期單位樓價(jià) a/r-無(wú)限年期單位樓價(jià) r-資本化率 n-估價(jià)對(duì)象剩余土地使用權(quán)年限 Vn=(492×75%/6%)1-1/1.0666=6019 元/平方米3.估價(jià)結(jié)果的確定綜合上述兩種估價(jià)方

35、法，經(jīng)分析比較，用市場(chǎng)比較法和收益法評(píng)定的房地產(chǎn)均比較接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)行情。因此用算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象最終價(jià)值。單位價(jià)格= (5873+6019)/2= 5946元/平方米（取整為5950元/平方米）總價(jià)格= 5950元/平方米×6992.42平方米= 41604899元 （取整為人民幣41600000元）七、估價(jià)結(jié)果確定陳偉耀先生所委托的仁達(dá)公寓（上海市長(zhǎng)寧區(qū)平武路36號(hào)）內(nèi)的建筑面積6992.42平方米的房地產(chǎn)于二一年五月十八日（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）的現(xiàn)狀公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為：房 地 產(chǎn) 總 價(jià)： 人民幣41,600,000元 大 寫(xiě)： 肆仟壹佰陸拾萬(wàn)元整 單位建筑面積均價(jià)： 人民幣5950元/平方米大 寫(xiě)： 每平方米伍仟玖佰伍拾元整估價(jià)師心得 本項(xiàng)目為公寓式住宅抵押評(píng)估報(bào)告，其主要特點(diǎn)有：1、估價(jià)對(duì)象位于上海市中心區(qū)域；2、估價(jià)對(duì)象為中高檔公寓式高層住宅，且有內(nèi)裝修；3、估價(jià)對(duì)象體量較大，共有47個(gè)