廣西房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析與投資建議策劃實(shí)施方案

1、n房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析及投資建議策劃案房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮了巨大的作用，推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)進(jìn)入新一輪上升期。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，2002年以來(lái)國(guó)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率都在8%以上（2004年達(dá)到9.5%）。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁勢(shì)頭的帶動(dòng)下，近幾年房地產(chǎn)投資和銷售增長(zhǎng)率都達(dá)30以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，引起了國(guó)家宏觀調(diào)控部門的關(guān)注。2003年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了上調(diào)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資金率、暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地、嚴(yán)格控制信貸規(guī)模、實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度等一系列宏觀調(diào)控措施，矛頭直指房地產(chǎn)業(yè)。在此形式之下,如何理性認(rèn)識(shí)

2、和評(píng)價(jià)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)，防房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)企業(yè)步入健康、有序的發(fā)展呢?我采取以下策略:一、市場(chǎng)化發(fā)展策略；二、資本原始積累策略；三、實(shí)行差異化策略；四、可持續(xù)發(fā)展策略。我公司的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2001年開(kāi)始儲(chǔ)備項(xiàng)目，2003年成立專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，先后開(kāi)發(fā)（或在開(kāi)發(fā)）了三個(gè)項(xiàng)目，總投資近10億元，我們?cè)趯W(xué)習(xí)中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，探索出了一些適合自身特點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的模式。我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思路主要是：一、市場(chǎng)化發(fā)展策略：抓住機(jī)遇，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，走市場(chǎng)化發(fā)展的路子；二、資本原始積累策略：開(kāi)發(fā)好已有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，迅速完成資本原始積累；三、實(shí)行差異化策略：通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，擠占高端市場(chǎng)

3、，實(shí)行差異化戰(zhàn)略，打造知名高尚小區(qū)品牌；四、可持續(xù)發(fā)展策略：選擇儲(chǔ)備升值潛力巨大的地塊，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供資源保障，增強(qiáng)發(fā)展后勁。案例:一、房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及特征（一）房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷90年代的房地產(chǎn)“泡沫”之痛后，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、政府固定資產(chǎn)投資、取消福利分房政策、個(gè)人住房消費(fèi)信貸條件放寬等因素和利好條件的影響下，以1999年為一個(gè)發(fā)展的新起點(diǎn)，開(kāi)始進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制初步建立，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)保持了較快的增長(zhǎng)速度。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性及全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有自己個(gè)性的特征。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況1997-2004房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況表年 份投

4、資完成額（億元）增長(zhǎng)（%）占固定資產(chǎn)比重（%）GDP增長(zhǎng)（%）固定資產(chǎn)增長(zhǎng)（%）199722.40199817.87-20.2199924.58.5200038.676.4200155.6810.8200274.4333.9910.514.22003120.2659.8109.322.532004192.3537.115.3311.827.1 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從上表看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅較大，但由于基數(shù)小，所以總量并不大。2003年、2004年房地產(chǎn)投資增幅與前幾年相比是最高的。1999至2004年，

5、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率為GDP增長(zhǎng)率的3倍以上，從2003年起，此二者之間的距離進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)投資與GDP增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)性開(kāi)始減弱（見(jiàn)下圖）。許多業(yè)人士的共識(shí)是：房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度控制在GDP增長(zhǎng)速度的2倍以比較適宜。2003年GDP增長(zhǎng)為9.3，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)為59.8，是GDP增長(zhǎng)速度的6.43倍；2004年GDP增長(zhǎng)為11.8，房地產(chǎn)投資為37.1,是GDP增長(zhǎng)速度的3.14倍。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)與國(guó)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)不協(xié)調(diào)，特別是在連續(xù)幾年投資高增長(zhǎng)的情況下更容易發(fā)生由“熱”到“過(guò)熱”的轉(zhuǎn)化。2、房地產(chǎn)供求關(guān)系情況  2004年，全年商品房銷售面積820.36萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)30.1%（

6、其中商品住宅銷售面積749.79萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.0%）；全年房地產(chǎn)業(yè)完成增加值95.69億元，增長(zhǎng)11.7%，與此同時(shí)出現(xiàn)商品房的空置率較往年高。截止2004年末，全區(qū)商品房空置面積為160.41萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)11.8%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：房產(chǎn)街www.gxhouse.發(fā)表時(shí)間：2005-3-17） 1999-2004年房地產(chǎn)供銷情況表（單位：萬(wàn)平方米，%）項(xiàng) 目1999年2000年2001年2002年2003年2004年竣工面積170.89198.24314.29419.6543.03銷售面積140.18154.15275.94417.48490.67820.36供銷比率1.2

7、21.281.141.011.11 數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)發(fā)展分析報(bào)告（民族2004年12月出版）   從上圖表看，1999年至2003年，房地產(chǎn)供銷關(guān)系增長(zhǎng)基本平衡，但竣工面積與銷售面積的相差大體保持在30萬(wàn)平方米左右，但從2003年起，這種差距離進(jìn)一步拉大，可見(jiàn)空置率已對(duì)房地產(chǎn)造成一定的泡沫和水份。在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)（ 2005年3月26日個(gè)人理財(cái)雜志）對(duì)全國(guó)37個(gè)具有影響力的城市房地產(chǎn)泡沫排名中，市排在第12位，應(yīng)引起警惕。    市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律是：供小于求刺激價(jià)格上升利潤(rùn)增加刺激投資規(guī)模擴(kuò)商品供應(yīng)量增加供大于求價(jià)格下降利潤(rùn)減少投資規(guī)模縮小商品

8、供應(yīng)量減少供小于求，如此循環(huán)往復(fù)?？傮w來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)呈上升期、下降期，根據(jù)數(shù)據(jù)分析，大體可以判斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的持續(xù)快速發(fā)展，目前已處在一個(gè)發(fā)展的波峰。 3、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)情況2000年至2004年，房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格每平方米分別為1450元、1814元、1924元、1963元、2083元，其漲幅分別為25%、6%、2.55%、6.11%。從下面走勢(shì)圖中可以看出：房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)過(guò)2001年的猛漲后，以2003年為一個(gè)拐點(diǎn)，進(jìn)入了平穩(wěn)趨緩、小幅上漲的階段。    在，、三大中心城市一直扮演著房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格領(lǐng)跑者的角色。如2004年市市區(qū)每平方米商品房平均

9、價(jià)格達(dá)到2817元，其中瑯東及鳳嶺區(qū)域的住宅房?jī)r(jià)平均高達(dá)3100多元；市三里店區(qū)域住宅在2002年銷售價(jià)格僅為1800元左右，2004年年末均價(jià)就已升至3000元左右，可見(jiàn)，升值的空間不會(huì)很大。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)特征由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)說(shuō)較慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)又受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)水平、消費(fèi)意識(shí)等主客觀方面因素影響，因此在走向規(guī)的過(guò)程中，顯示出如下特征：1、投資結(jié)構(gòu)不平衡。高檔市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)剩，中低檔市場(chǎng)需求不足（結(jié)合市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平10萬(wàn)元至20萬(wàn)元為低檔；20萬(wàn)元至40萬(wàn)元為中檔；超過(guò)40萬(wàn)元為高檔；100萬(wàn)以上為豪華檔），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域集中，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)雷同，結(jié)構(gòu)不合理，進(jìn)一步加劇了中低檔市場(chǎng)競(jìng)

10、爭(zhēng)。如市目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)主要集中在瑯東、鳳嶺、江南，其中瑯東、鳳嶺以中高檔住宅區(qū)為主，江南以中低檔住宅為主，同時(shí)，總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)元的大戶型開(kāi)始滯銷，但仍有不少開(kāi)發(fā)商奮力搶占狹窄的高端市場(chǎng)，市場(chǎng)失衡進(jìn)一步加劇，投資風(fēng)險(xiǎn)大，不利于市場(chǎng)健康發(fā)展。2、商業(yè)房地產(chǎn)投資過(guò)快。在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，而每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在近兩年開(kāi)發(fā)的樓盤中，幾乎都把一二樓作為商鋪推出，產(chǎn)品同構(gòu)，增加了營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)。2004年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資35.1億元，增長(zhǎng)94.6%，占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的

11、18.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積483.29萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)43.0%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置41.01萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.7，占全部空置面積的25.6，比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。以為例，2003年商業(yè)房地產(chǎn)投資16.03億元，同比增長(zhǎng)55.6%，2004年上半年商業(yè)房地產(chǎn)投資為12.2億元,同比增長(zhǎng)76.9%。從2003年到2004年上半年，推向市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量超過(guò)300萬(wàn)平方米，2004年上半年商業(yè)用空置房同比增長(zhǎng)25.2%，空置面積同比增長(zhǎng)11.1%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：新桂網(wǎng)2005-02-18）3、產(chǎn)品功能單一。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以住宅開(kāi)發(fā)、向消費(fèi)者提供改善居住空間基本功能的產(chǎn)品為主，戶型以三房和

12、二房為消費(fèi)主流。但隨著居民生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求開(kāi)始呈現(xiàn)多樣化，已不再僅僅滿足于有一個(gè)“容身之處”，而是開(kāi)始追求居住舒適，強(qiáng)調(diào)住宅的功能，注重周邊環(huán)境的優(yōu)越性等，環(huán)境、人文等附加值高的樓盤逐漸受到消費(fèi)者，特別是年輕的、高學(xué)歷、高收入群體的青睞，產(chǎn)品功能單一的房地產(chǎn)將受到冷遇。4、投資主體多元化。目前共有房地產(chǎn)企業(yè)700多家，其中市有近360家。最近兩年，從外省，尤其是、等地的開(kāi)發(fā)軍團(tuán)源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行各類投資活動(dòng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)投資主體呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)。如以房產(chǎn)為背景的荒島公司在東溝嶺的開(kāi)發(fā)，通過(guò)提供大量的拆遷資金為優(yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，獲得較成熟的城市舊區(qū)土地。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資12

13、億元建設(shè)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”，新加坡榮寶華控股公司投資建設(shè)“榮寶華商城”等，區(qū)外房地產(chǎn)商的加入將使房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。5、房地產(chǎn)企業(yè)多、實(shí)力普遍不強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻太低（100萬(wàn)元就可以注冊(cè)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，5000萬(wàn)元就可以注冊(cè)一級(jí)企業(yè)），一些房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)力承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但其運(yùn)作的項(xiàng)目動(dòng)輒幾千萬(wàn)元，甚至幾億或數(shù)十億元?，F(xiàn)有的700多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，平均負(fù)債達(dá)80%左右，高于全國(guó)5個(gè)百分點(diǎn)，近70%的企業(yè)無(wú)開(kāi)發(fā)實(shí)力，總體上處于粗放經(jīng)營(yíng)階段，不少企業(yè)由于存在資金、開(kāi)發(fā)水平等問(wèn)題，實(shí)際處于停滯不前的狀態(tài)，甚至存在著名存實(shí)亡的企業(yè)。6、市場(chǎng)運(yùn)作有待規(guī)。土地交易市場(chǎng)的框架剛建立，運(yùn)行還有待改進(jìn)，

14、公開(kāi)競(jìng)拍的土地與協(xié)議出讓土地相比，所占的比例還不高。隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，一些房地產(chǎn)商在追逐自身效益的時(shí)候，忽略了對(duì)消費(fèi)者的承諾，影響了行業(yè)的社會(huì)形象。在市，住房面積縮水、交房時(shí)間延期、廣告虛假夸大、開(kāi)發(fā)商的承諾不兌現(xiàn)等購(gòu)房糾紛不時(shí)被新聞媒體曝光，甚至訴諸法律，有關(guān)房產(chǎn)欺騙的投訴已引起了市委市政府的高度重視。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的機(jī)遇和存在的風(fēng)險(xiǎn)（一）房地產(chǎn)面臨的機(jī)遇1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，為居民改善居住環(huán)境提供了可能。2004年全區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到3320.10億元，比上年增長(zhǎng)11.8%，生產(chǎn)總值提前一年超額完成“十五”計(jì)劃目標(biāo)，增幅創(chuàng)1995年以來(lái)最高水平。按常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值7196

15、元（折合美元超過(guò)800美元），增長(zhǎng)11%，增幅創(chuàng)1995年以來(lái)最高水平。人均生產(chǎn)總值年增量首次超過(guò)1000元，達(dá)到1227元（數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局2004年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)必然帶來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的大量需求，改善居住條件成為居民的需要。目前人均住房建筑面積僅20.18平方米/人,低于全國(guó)22.77平方米/人的平均水平。此外，住房從數(shù)量到質(zhì)量的提升有可能進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、城市化進(jìn)程的加快，為房地產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展空間。城市化使大量農(nóng)村人口流入城市，產(chǎn)業(yè)和人口高度集中，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家（地區(qū)）人均國(guó)生產(chǎn)總值從700美元到1

16、500美元時(shí)，城市化進(jìn)程加快，城市人口比重將達(dá)到40%60%。2003年，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到29.1%，與全國(guó)37.7%的平均水平相比尚有差距。逐年提高的城市化水平，必然會(huì)形成新的房地產(chǎn)需求。如市調(diào)整部分行政區(qū)劃，撒銷邕寧縣，市區(qū)面積由原來(lái)的1834平方公里擴(kuò)大到6559平方公里，人口由原來(lái)的152萬(wàn)增為240萬(wàn)，中心城市功能進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)，、貴港、來(lái)賓、崇左等地級(jí)市的發(fā)展，將帶動(dòng)房地市場(chǎng)快速增長(zhǎng)。3、舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶旺樓市。城市的改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等都需要拆遷很多的民居，這在客觀上刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。以市為例，從2002年起開(kāi)始大規(guī)模的舊城改造運(yùn)動(dòng)，三坊街、堤路園、外灘工程、萬(wàn)達(dá)商

17、業(yè)廣場(chǎng)、東溝嶺等10個(gè)片區(qū)的舊城改造工程，以及市“136”工程開(kāi)工建設(shè)（改造）50多條市政道路，提供了連片土地開(kāi)發(fā)，使原本已緊的市區(qū)土地資源更顯珍貴，并形成新的商業(yè)圈，帶動(dòng)了相關(guān)物業(yè)升值。4、特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的外部條件。在國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和建立中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)過(guò)程中，發(fā)揮著獨(dú)特作用，首屆東盟博覽會(huì)的成功舉辦、泛珠三角區(qū)域合作、與西南經(jīng)濟(jì)合作及出海大通道建設(shè)等將成為經(jīng)濟(jì)新一輪發(fā)展的加速器，并將吸納更多的人流、物流、資金流聚集，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)的購(gòu)買力，形成新的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。（二）房地產(chǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)任何一個(gè)市場(chǎng)不可能只有贏利，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，高利潤(rùn)必然伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。如何防風(fēng)

18、險(xiǎn)，一直以來(lái)都是各有關(guān)部門和相關(guān)行業(yè)深切關(guān)注的問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要有：1、政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)受政策面影響較大的行業(yè)。近兩年來(lái)，國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行等對(duì)抑制房產(chǎn)過(guò)熱的態(tài)度也非常明顯，相繼出臺(tái)了一系列政策文件，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中，也提出要“重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”，因此抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)將成為今年調(diào)控重點(diǎn)之一。（1）“緊縮銀根”的信貸政策。2003年6月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了121號(hào)文件關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銀行貸款，以降低國(guó)有銀行承擔(dān)的連帶風(fēng)險(xiǎn)。2004年上半年根據(jù)國(guó)務(wù)院的要

19、求，銀監(jiān)會(huì)和中國(guó)人民銀行對(duì)過(guò)熱行業(yè)采取了一系列限貸措施，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的自有資金比例從原來(lái)規(guī)定的20%提高到35%。2005年3月17日，中國(guó)人民銀行宣布取消個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠，個(gè)人房貸利率最低將提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，部分城市和地區(qū)個(gè)人住房貸款的最低首付也可由目前的20%提高到30%；商業(yè)貸款可由目前的40%提高到50%60%（各地區(qū)根據(jù)情況自行規(guī)定）。國(guó)家嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銀行貸款，提高貸款門檻和個(gè)人房貸利率，表明了抑制房地產(chǎn)行業(yè)投資趨熱的態(tài)度。這些金融信貸政策的出臺(tái)，意味著開(kāi)發(fā)商自有資金的比率和融資成本極大增加，從而增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。由于利率及首款比例的提高，購(gòu)房者

20、和商業(yè)投資者的入門門檻、貸款負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)增加，一定程度上抑制了購(gòu)房和商業(yè)投資的需求。（2）“收緊地根”的土地政策。國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知和國(guó)土資源部11號(hào)令（招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定）、21號(hào)令（協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定）等政策的出臺(tái)，進(jìn)一步清理規(guī)土地市場(chǎng)，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)用地批租，是避免因房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)引致整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，化解潛在風(fēng)險(xiǎn)的基本措施，從源頭對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)投資加速起到有力限制作用。因此，2005年，劃撥和協(xié)議出讓供地圍將逐步縮小，經(jīng)營(yíng)性土地出讓制度的配套改革還會(huì)進(jìn)一步完善。市場(chǎng)的規(guī)，也抑制了“人情地”和不正之風(fēng)等腐敗現(xiàn)象的蔓延，中小企業(yè)想

21、取得土地必須進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)拍，一些小企業(yè)無(wú)力承擔(dān)成本費(fèi)用，從而失去了資源，也就失去了發(fā)展的后勁。（3）經(jīng)濟(jì)適用房政策。2004年國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法、關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知等三個(gè)文件，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房戶型、價(jià)格、購(gòu)買資格審查、上市出售、集資建房等方面做了更嚴(yán)格的規(guī)定，體現(xiàn)了國(guó)家大力發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，限制高價(jià)房開(kāi)發(fā)，抑制投資性炒房的目的。據(jù)了解，在2005年將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房200萬(wàn)平方米、市場(chǎng)運(yùn)作方式建房250萬(wàn)平方米，增加5000套廉租住房出租，而在首府，市政府提出今年開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房80萬(wàn)平方米。經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)無(wú)疑減少潛在購(gòu)房人群，加劇了競(jìng)爭(zhēng)，從

22、而抑制其他商品房的價(jià)格上揚(yáng)。（4）司法政策。最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定的司法解釋的第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”這意味著如果購(gòu)房者用唯一一套住宅辦理了抵押貸款，以后萬(wàn)一沒(méi)法還貸，銀行和法院就很難強(qiáng)制執(zhí)行，這將導(dǎo)致銀行為規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，提高放貸門檻，客觀上對(duì)購(gòu)房者從銀行取得貸款增加了困難。（5）地方政策。2004年出臺(tái)的市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房暫行辦法規(guī)定，企業(yè)自有土地可以進(jìn)行集資建房，可通過(guò)招投標(biāo)方式選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或建筑施工企業(yè)建設(shè)住房，而且享受與經(jīng)濟(jì)適用房同等的優(yōu)惠政策，供應(yīng)對(duì)象擴(kuò)大到

23、了包括政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的每個(gè)職工都可以購(gòu)買一套。該辦法的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定沖擊，這將大大減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（1）市場(chǎng)炒作風(fēng)險(xiǎn)。由于股市低靡和銀行存款利率過(guò)低，為保值貨幣，出現(xiàn)投資性購(gòu)房增多、炒賣樓花等現(xiàn)象，使房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)熱假象，容易誤導(dǎo)消費(fèi)，給整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。由于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的資金部分或絕大部分來(lái)源于信貸，房?jī)r(jià)就不一定反映真實(shí)供求關(guān)系，更不能準(zhǔn)確反映真實(shí)購(gòu)買力。房地產(chǎn)業(yè)的供求對(duì)信貸資金的依賴程度越高，房地產(chǎn)價(jià)格反映真實(shí)供求狀況的程度就更具有不確定性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中很多房子還沒(méi)有正式預(yù)售，就已經(jīng)被很多炒家通過(guò)定購(gòu)協(xié)議的形式“購(gòu)買”下來(lái)，然后直接進(jìn)入中介環(huán)節(jié)

24、。如瑯東樓市出現(xiàn)了許多空置房（特別是商鋪），這不能不引起我們的冷靜思考。（2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，區(qū)外投資商的進(jìn)入，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。區(qū)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商挾資金、品牌、管理等優(yōu)勢(shì)進(jìn)入，對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。其次，城市化進(jìn)程加快后，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)需求，但從另一方面看，撤縣擴(kuò)區(qū)后，土地供應(yīng)量進(jìn)一步激增，可以預(yù)見(jiàn)更多的樓盤將因此而產(chǎn)生，樓市的競(jìng)爭(zhēng)將更激烈。（3）市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。從目前的供求關(guān)系看，的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，房地產(chǎn)面臨的空置率較高，投資比例的非理性，將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡。從營(yíng)銷管理上看，的房地產(chǎn)的專業(yè)分工開(kāi)始凸現(xiàn)，但大多營(yíng)銷策劃缺乏創(chuàng)新。一些策劃公司為接項(xiàng)目，迎合開(kāi)

25、發(fā)商的某些欲望：如做城市標(biāo)志性建筑等，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投機(jī)性策劃，進(jìn)行虛假、夸大炒作，給項(xiàng)目帶來(lái)負(fù)面影響。此外，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品“買漲不買跌”的預(yù)期升值心理，產(chǎn)生大量的虛假需求信息，容易引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤判斷市場(chǎng)，盲目增加投資，從而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理對(duì)市場(chǎng)的影響是：如果看跌未來(lái)的房?jī)r(jià)，則會(huì)持幣待購(gòu)，反之就會(huì)加快購(gòu)買，在其他條件不變的情況下，這又會(huì)將房?jī)r(jià)繼續(xù)推高，出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅度上漲而銷售量也保持增長(zhǎng)的局面。（4）市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)市場(chǎng)的定位是否準(zhǔn)確，將直接影響到所建項(xiàng)目的發(fā)展方向和最終開(kāi)發(fā)成果。市場(chǎng)是不斷變化的，而一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往持續(xù)幾年，在這期間，可能市場(chǎng)需求已經(jīng)發(fā)生了變化，供求關(guān)系也

26、有了完全不同的改變，在這種情況下，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不能及時(shí)地調(diào)整自己的目標(biāo)和方法，就有可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)。3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)陷阱較多，但最主要的還是來(lái)自于融資方面的各種風(fēng)險(xiǎn)。的房地產(chǎn)企業(yè)大多規(guī)模小，實(shí)力不雄厚，自有資金不多，融資已成為企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”。對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資的主要渠道就是貸款，如果銀行不放貸，其資金鏈條將斷裂，并將引起一連串的反應(yīng)。從2003年底到今年年初，國(guó)家出臺(tái)了一系列的金融政策以求降低房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力、還貸能力將放在首位。對(duì)一些財(cái)務(wù)狀態(tài)不佳，融資能力差的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行往往嚴(yán)格把關(guān)，其項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑大

27、大提高，在今后的發(fā)展中將進(jìn)一步受到限制，并逐步被淘汰出局。4、管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)涉及面廣且復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)、周期長(zhǎng)，需要運(yùn)用可操控的，又是有各種針對(duì)性的集合管理模式才能使項(xiàng)目得以順利推進(jìn)。而龐大的密集型資金管理更要求做到科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，否則稍有不慎，損失巨大，所以管理風(fēng)險(xiǎn)也是必須認(rèn)真正視的一個(gè)問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，由于房地產(chǎn)準(zhǔn)入條件低，在高利潤(rùn)的吸引下，不少企事業(yè)單位紛紛組建了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，人員大多不具備專業(yè)化素質(zhì)，在具體管理中也套用一般企業(yè)的管理模式，沒(méi)有根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)構(gòu)建自己獨(dú)特管理模式和運(yùn)營(yíng)模式，體制的弊端造成房地產(chǎn)企業(yè)管理相對(duì)混亂，企業(yè)部機(jī)制管理與創(chuàng)新，品牌的打造等都有待加

28、強(qiáng)。5、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)除面對(duì)政策、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)外，就具體單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施來(lái)說(shuō)存在著策劃、設(shè)計(jì)、工期、質(zhì)量、銷售等諸多風(fēng)險(xiǎn)。（1）策劃風(fēng)險(xiǎn)。主要包括地塊、地段選擇、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)調(diào)查等風(fēng)險(xiǎn)。地塊、地段選擇失誤，將導(dǎo)致地塊價(jià)格與價(jià)值相背離。產(chǎn)品市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，將影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售及收益。對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，測(cè)算不精，信息不全、不準(zhǔn)，將影響決策的結(jié)果。（2）設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)樓盤的設(shè)計(jì)風(fēng)格、形式、結(jié)構(gòu)的選定等將影響樓盤的銷售、價(jià)格及工程成本。新穎時(shí)尚的外形、引導(dǎo)潮流的平面布置、簡(jiǎn)明合理、使用安全的結(jié)構(gòu)形式，容易吸引消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇；基礎(chǔ)設(shè)計(jì)是否合理，安全系數(shù)是否適當(dāng)，將會(huì)

29、對(duì)工程成本造成直接影響。如市長(zhǎng)湖路上某花園28層高層住宅，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)采用先進(jìn)的鋼結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)完成后由于這兩年鋼材價(jià)格猛漲，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本急增，直接影響建成后的銷售價(jià)格（高于同地段價(jià)格），造成項(xiàng)目至今處于進(jìn)退兩難的境地。（3）項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。樓盤從正式開(kāi)工到竣工交付使用，一般要兩到三年時(shí)間（視項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模而定），項(xiàng)目工期、質(zhì)量和成本控制的好壞關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的成敗。一是工期風(fēng)險(xiǎn)：首先要抓好基礎(chǔ)施工，基礎(chǔ)控制不好，有可能加大投資，延長(zhǎng)工期，影響交房時(shí)間；其次要處理好資金到位、融資和樓盤銷售問(wèn)題，處理不好將導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，從而影響工期；還要處理好與施工單位的關(guān)系，如果遇到材料上漲，合同條件不明確或

30、材料漲幅超過(guò)約定而不能與施工單位處理好，將會(huì)影響工程進(jìn)度。二是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：工程質(zhì)量是消費(fèi)者、新聞媒體和政府關(guān)注的焦點(diǎn)，工程質(zhì)量的好壞決定了樓盤的銷售和房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)及發(fā)展。如何控制好工程質(zhì)量，保證質(zhì)量滿足設(shè)計(jì)、國(guó)家規(guī)和合同要求，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。三是成本控制風(fēng)險(xiǎn)：近兩年由于原材料價(jià)格上漲，工程成本不斷增加，控制難度加大，如不加強(qiáng)資金、管理和經(jīng)營(yíng)成本的過(guò)程控制，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)贏利減少甚至虧損。（4）銷售風(fēng)險(xiǎn)。在樓盤銷售中，定價(jià)是最難、最講科學(xué)的，價(jià)格定位不準(zhǔn)將影響整個(gè)樓盤的銷售和盈利。另外，在銷售過(guò)程中，如何進(jìn)行廣告、宣傳、推介、吸引和積累客戶等也是開(kāi)發(fā)商要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，如果銷售環(huán)

31、節(jié)出了問(wèn)題，不但影響整個(gè)樓盤的銷售，還會(huì)影響開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的延續(xù)，甚至影響房地產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)。總體看，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定回升并未出現(xiàn)全局性經(jīng)濟(jì)“過(guò)熱”，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況基本健康，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍有較大潛力，預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)致命打擊的情況。（一）2005年房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)估2005年，對(duì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的一年。良好外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市化進(jìn)程加快將促進(jìn)需求，但在國(guó)家宏觀調(diào)控影響下，建設(shè)成本繼續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)逐步出現(xiàn)分化，房?jī)r(jià)也將在理性圍上揚(yáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)將進(jìn)一步回歸理性，處于正?；蛭⒗剑喈?dāng)一部分中高價(jià)樓盤將面臨市

32、場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)。主要體現(xiàn)在：1、投資規(guī)模緩增，結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整。2005年投資預(yù)計(jì)為230億元以上，比去年（192.35億元）有所增長(zhǎng)，但增幅較去年(37.1%)減少，其投向中低檔商品房比上年增加。受東盟博覽會(huì)成功舉辦等利好消息影響，區(qū)外投資者搶灘市場(chǎng)的力度將更大，投資主體的多元化將會(huì)在2005年充分表現(xiàn)。2、房?jī)r(jià)小幅上升，漲幅趨于平緩。經(jīng)過(guò)近幾年的上漲之后，目前房?jī)r(jià)，特別是等中心城市的房?jī)r(jià)處于高位，受宏觀調(diào)控和其它因素影響，短期上漲空間有限，但仍有小幅上漲。原因之一是良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，固定投資的增長(zhǎng)、城市化步伐與城市規(guī)模擴(kuò)，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，消費(fèi)需求的增長(zhǎng)；之二是由于嚴(yán)格控制房地產(chǎn)用地，土地成本的

33、繼續(xù)增加抬高房?jī)r(jià)。政府是經(jīng)營(yíng)土地的利益既得者，經(jīng)營(yíng)型土地雖然已經(jīng)進(jìn)行招拍掛程序，市場(chǎng)化的程度的確提高了，但是用地者取得土地的環(huán)節(jié)基本還是行政行為，用地者拿地的價(jià)格不是供求決定的；之三是去年以來(lái)，鋼材、水泥等主要建筑原材料價(jià)格上漲，使企業(yè)開(kāi)發(fā)成本逐年上升，在一定程度上支撐著房?jī)r(jià)上升。就總體房地產(chǎn)住宅的價(jià)格而言，隨著其在品質(zhì)的提高將穩(wěn)中微升。（二）今后一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)隨著國(guó)家一系列針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的步伐將加快，逐步由無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)向大企業(yè)大集團(tuán)占領(lǐng)瓜分市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。1、規(guī)?；?jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。市場(chǎng)的逐步規(guī)，開(kāi)發(fā)商必須面對(duì)取得土地

34、成本增加、資金壓力增大、競(jìng)爭(zhēng)加劇、購(gòu)房者挑剔等方面的壓力，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展都是巨大的挑戰(zhàn)。具有資金、品牌和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)，雖短期受到一定沖擊，但更多的是機(jī)遇，其固有的核心競(jìng)爭(zhēng)力將使其在行業(yè)洗牌中得利，把一些沒(méi)有實(shí)力的中小企業(yè)及中小企業(yè)無(wú)力實(shí)施的項(xiàng)目收括囊中，發(fā)展壯大自己，進(jìn)而走規(guī)?；钠髽I(yè)發(fā)展的之路?！般y根緊縮”的政策，將促使資金實(shí)力弱小的開(kāi)發(fā)商無(wú)力購(gòu)買新土地或者開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，即使他們?cè)诿鎸?duì)旺盛的需求情況下不一定會(huì)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，但可能會(huì)被迫退出市場(chǎng)。從2003、2004年樓盤發(fā)展方向看，大型樓盤在增大，前期投入方面動(dòng)輒千萬(wàn)元上億元，小企業(yè)根本無(wú)力進(jìn)行開(kāi)發(fā)。如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽約投資12億元“圈地

35、”市中心占地56畝的老商業(yè)旺區(qū)來(lái)建設(shè)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”，馬來(lái)西亞資本集團(tuán)和航洋投資集團(tuán)簽約投資28億元在建設(shè)“香榭里國(guó)際中心”等。2、專業(yè)化管理的發(fā)展道路。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到今天，開(kāi)發(fā)、策劃、營(yíng)銷已由一家獨(dú)攬?zhí)煜伦兂衫婀蚕淼幕ハ喾蛛x的產(chǎn)業(yè)鏈。萬(wàn)科就是一個(gè)成功例子，該企業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的摸索和不斷的戰(zhàn)略調(diào)整，逐步將企業(yè)資源向房地產(chǎn)專業(yè)化公司方向聚集。市的寶資通、寶咨嘉等專業(yè)策劃、代理商的出現(xiàn)也是一個(gè)標(biāo)志。3、跨區(qū)域開(kāi)發(fā)將是實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)的另一選擇。隨著房地產(chǎn)行業(yè)日益規(guī)和市場(chǎng)需求的旺盛，特別是國(guó)土資源部11號(hào)令的實(shí)施，土地的公開(kāi)銷售為房地產(chǎn)跨區(qū)域發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。有實(shí)力、有資信、有品牌的開(kāi)發(fā)商在跨區(qū)

36、域開(kāi)發(fā)的過(guò)程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，以獲得最大的發(fā)展空間。如擁有兩家上市公司和十多家房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)（集團(tuán)）悄然與市政府簽訂了市東溝嶺舊城改造開(kāi)發(fā)協(xié)議，涉足房地產(chǎn)業(yè)。4、住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；?、集中化、品牌化。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸從爭(zhēng)奪城市黃金地段，轉(zhuǎn)而向城市外圍擴(kuò)，并向大型社區(qū)方向發(fā)展，如占地512畝的翡翠園、280畝的香榭里、450畝的大自然花園，以及占地2100畝的榮和山水美地等。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將逐漸成為未來(lái)幾年的主流導(dǎo)向。從總體看，目前房地產(chǎn)業(yè)已處于敏感期，就今后幾年來(lái)說(shuō)，樓市由“高位放量”的“上升筑頂”階段轉(zhuǎn)入到價(jià)格緩慢上升或平穩(wěn)階段。近年房?jī)r(jià)上升速

37、率過(guò)快、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、銀行房貸高速增長(zhǎng)等現(xiàn)象，已經(jīng)到了承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)期。如果得不到及時(shí)調(diào)控必將成為新一輪住宅開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)積聚過(guò)程。綜合前面的分析，可以判斷未來(lái)幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將步入一個(gè)高位調(diào)整到平穩(wěn)發(fā)展的階段，隨著中低價(jià)住宅供應(yīng)的增加和住宅結(jié)構(gòu)的日趨合理，以及房地產(chǎn)貸款政策的調(diào)整等，房地產(chǎn)業(yè)將逐漸步入一個(gè)理性發(fā)展期。至于房地產(chǎn)“泡沫”問(wèn)題和房?jī)r(jià)“虛高”問(wèn)題，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎認(rèn)為：由于目前我國(guó)的物價(jià)狀況與利率是倒掛的，所以人們?cè)敢赓I房地產(chǎn)去保值增值，這種投資性購(gòu)房一多，現(xiàn)在看起來(lái)好像供不應(yīng)求，然而到利率變化的時(shí)候，許多房子可能就要拋售。他提醒某些城市要警惕出現(xiàn)房地產(chǎn)“泡沫”。由于前些年，

38、特別是的房地產(chǎn)給人們的印象是一個(gè)高利潤(rùn)、高回報(bào)的行業(yè)，誘導(dǎo)了許多企業(yè)都想擠進(jìn)去，而忽視了它的高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)業(yè)在很大程度上受政策、開(kāi)發(fā)定位、地域、資金、工期、質(zhì)量、消費(fèi)者心理預(yù)期等因素的影響，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，將有可能導(dǎo)致企業(yè)虧損甚至被拖垮。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍算平穩(wěn)，但業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性和專業(yè)性，各地區(qū)都有不同的特點(diǎn)，這就要求我們保持清醒的頭腦，具體問(wèn)題具體分析，根據(jù)自身資金和管理能力，以及介入項(xiàng)目的具體情況，認(rèn)真研究政策，科學(xué)分析，找準(zhǔn)定位，謹(jǐn)慎介入。進(jìn)入前必須要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估和充分的人財(cái)物

39、準(zhǔn)備，進(jìn)入后要加強(qiáng)管理，加快進(jìn)度，控制成本，把好質(zhì)量，盡快銷售，盡早產(chǎn)生效益，以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。我的思路是：第一，資金保障是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提。我公司成立以來(lái)，堅(jiān)持一業(yè)為主，多業(yè)并舉，加大經(jīng)營(yíng)投資和融資力度，積累了一定的資金，為介入房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了資金保障。第二，抓好市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。在開(kāi)辦之初，我們就瞄準(zhǔn)大項(xiàng)目，根據(jù)自身資金和管理能力，以中高端市場(chǎng)為定位。2003年至今，公司共投入資金2億多元，通過(guò)控股公司、合股開(kāi)發(fā)等形式進(jìn)行了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其中推出的住宅和商鋪銷售良好，可預(yù)見(jiàn)的效益顯著。第三，占有土地資源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)贏利的保障。土地儲(chǔ)備為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了空間。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，

40、誰(shuí)擁有升值潛力的地塊，就擁有了優(yōu)勢(shì)，可獲得巨大的回報(bào)。未來(lái)衡量一個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展商的盈利能力，其土地儲(chǔ)備的多寡是一個(gè)主要參數(shù)（條件是有較雄厚的資金實(shí)力和較強(qiáng)的融資能力與渠道）。第四，實(shí)施差異化戰(zhàn)略是增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的有效途徑。房地產(chǎn)產(chǎn)品最大的特殊性就在于不可復(fù)制性和非標(biāo)準(zhǔn)性，每一個(gè)項(xiàng)目相對(duì)于不同層次的人來(lái)說(shuō)需求也不同，我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理上，沒(méi)有簡(jiǎn)單地復(fù)制別人的經(jīng)驗(yàn)，而是通過(guò)實(shí)施差異化戰(zhàn)略來(lái)突出自己的品牌，如在城市中心以資金優(yōu)勢(shì)取得優(yōu)質(zhì)土地，開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，在這個(gè)行業(yè)中與占大多數(shù)的中檔樓盤拉開(kāi)距離，從項(xiàng)目前一階段開(kāi)發(fā)情況看，這一策略顯然是成功的。第五，靈活的運(yùn)作機(jī)制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的法寶。在初入市場(chǎng)

41、，經(jīng)驗(yàn)不足的情況下，我們選擇與某房地產(chǎn)公司等有較強(qiáng)開(kāi)發(fā)實(shí)力和較豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，以相對(duì)控股的方式進(jìn)行運(yùn)作，避免了因管理經(jīng)驗(yàn)欠缺帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，抓住對(duì)方資金鏈條斷裂的機(jī)遇，果敢采取項(xiàng)目合作的模式，初步取得了雙贏的成效。在部人員的使用及管理上，尊崇科學(xué)的管理理念，在用人方面，不搞福利型的照顧，從社會(huì)上招聘英才，引入現(xiàn)代化的管理機(jī)制，激發(fā)了企業(yè)的活力。綜合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景、風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，我總結(jié)出如下結(jié)論：一是進(jìn)入前要有明確的思路和謹(jǐn)慎的態(tài)度。有利可圖是業(yè)外人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的普遍認(rèn)識(shí)，但一個(gè)項(xiàng)目拖垮一個(gè)企業(yè)、成批爛尾樓出現(xiàn)的教訓(xùn)給我們敲響了警鐘。因此，面對(duì)充滿誘惑和陷阱的房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)

42、入前必須要有充分的思想準(zhǔn)備和足夠的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估。建議實(shí)力不強(qiáng)、規(guī)模偏小、人力資源不足，項(xiàng)目管理運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)欠缺的多經(jīng)企業(yè)不要盲目介入房地產(chǎn)項(xiàng)目。二是市場(chǎng)定位要準(zhǔn)確。要根據(jù)自身資金和管理能力，以及土地儲(chǔ)備和地域特征來(lái)確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的方向。如是進(jìn)高端市場(chǎng)還是低端市場(chǎng)，是進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)激烈的中心城市還是進(jìn)入新興城市開(kāi)辟處女地。這些都要求我們充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分找準(zhǔn)自己的定位，開(kāi)發(fā)有地域特色、有自己競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。三是走規(guī)?；穆纷印＝窈蟮姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)空間越來(lái)越小，單一的住宅小區(qū)已不能滿足消費(fèi)者的需求。連片開(kāi)發(fā)、以規(guī)模求市場(chǎng)、求效益是趨勢(shì)。建議對(duì)一些大的項(xiàng)目，單個(gè)企業(yè)不能實(shí)施的，采取聯(lián)合運(yùn)作的辦法，

43、以達(dá)到“雙贏”的目的。四是建議已經(jīng)介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)對(duì)正在運(yùn)作的項(xiàng)目加快進(jìn)度，控制成本，把好質(zhì)量關(guān)，盡快銷售，盡早產(chǎn)生效益，以規(guī)避新一輪可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。五是采取合作開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式的企業(yè)，一定要充分了解合作方的各種情況,尤其是公司和經(jīng)營(yíng)者的資信情況,以免進(jìn)入后陷入被動(dòng)的局面，甚至被拖垮。我公司的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2001年開(kāi)始儲(chǔ)備項(xiàng)目，2003年成立專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，經(jīng)過(guò)不斷學(xué)習(xí)實(shí)踐,積累經(jīng)驗(yàn)，探索出了一些適合自身特點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的模式。我的思路主要是：一、抓住機(jī)遇，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，走市場(chǎng)化發(fā)展的路子；二、開(kāi)發(fā)好已有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，迅速完成資本原始積累；三、通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，擠占高端市場(chǎng)，實(shí)行差異化戰(zhàn)略，打造知名高尚小區(qū)品牌；四、選擇儲(chǔ)備升值潛力巨大的地塊，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供資源保障，增強(qiáng)發(fā)展后勁。我將策