中國(guó)工行廣州支行項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

1、中國(guó)工行廣州支行項(xiàng)目評(píng)估工作報(bào)告內(nèi)部資料注意保密第一章 借款人評(píng)價(jià)1 、 借 款 人 概 況 -42 、 經(jīng) 營(yíng) 者 素 質(zhì) 評(píng) 價(jià) 53 、 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 實(shí) 業(yè) 評(píng) 價(jià) 54 、 股 東 評(píng) 價(jià) -65 、資產(chǎn)負(fù)債分析 66 、盈利能力分析 87 、現(xiàn)金流量分析 88 、信用狀況評(píng)價(jià) 8第二章建設(shè)條件評(píng)價(jià)1 、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)模 82 、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度 8第三章市場(chǎng)評(píng)價(jià)3 、市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 104 、 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 分 析 115 、 發(fā) 展 前 景 12第四章 投資估算與籌資評(píng)價(jià)6 、 項(xiàng) 目 總 投 資 估 算 127 、 籌 資 來 源 14第五章 項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià)

2、8 、 項(xiàng) 目 財(cái) 務(wù) 效 益 評(píng) 價(jià) 149 、項(xiàng)目敏感性分析 1510 、借款人償債能力 15第六章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)1 、 貸 款 項(xiàng) 目 風(fēng) 險(xiǎn) 度 測(cè) 算 162 、 貸 款 效 應(yīng) 及 風(fēng) 險(xiǎn) 16第七章 項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)項(xiàng) 目 貸 款 綜 合 評(píng) 價(jià) 18第一章借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況1、合作公司概況廣州 合生 愉景房地產(chǎn) 有限 公 司 （以 下 簡(jiǎn) 稱合生愉景公司）是 于2001年6月18日 成 立 的 合 資 經(jīng) 營(yíng)（港資 ）企業(yè)，注冊(cè)資本4,725萬元人民幣。合生愉景公司由三方股東投資 組成 ：中方為廣 州德 裕 發(fā) 展 有 限 公司（以下簡(jiǎn)稱德裕公司，甲方）， 投資20

3、0 萬元，占注冊(cè)資本的4.23% ；廣 州 聯(lián) 嘉 置 業(yè) 有 限 公 司 （ 以 下 簡(jiǎn) 稱 聯(lián) 嘉 公 司 ，乙 方） ，投資400 萬元 ， 占注冊(cè)資本的8.47%；外 方為合生集團(tuán)有限公司（香港）（以 下簡(jiǎn)稱合生公司，丙方），投資4,125萬元，占注冊(cè)資本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方 已 為本 項(xiàng) 目前期征地及拆平 本用地 原有建筑物投入 了600 萬元 人 民幣資金，其中甲 方占200萬元 人 民 幣 ， 乙 方 占 400 萬 元 人 民 幣 ， 合 作 各 方 同 意 該 600萬元作為甲、乙方的 注冊(cè)資 金投入。丙方在合作公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日 起36個(gè)月 內(nèi)共分六期繳

4、付應(yīng)繳注冊(cè)資本 。 經(jīng) 廣 州 正 德 會(huì) 計(jì) 師 事 務(wù) 所 有 限 公 司 - 正 驗(yàn) 字 (2001) 第382號(hào)驗(yàn)資報(bào) 告確 認(rèn)2001年底合作公司資金已注資619 萬 元 。20001 年 12 月 ， 由 于 合 生 集 團(tuán) 內(nèi) 部 管 理 調(diào) 動(dòng) 的 原 因 ， 合生愉景公司的法人由蔡春萌替代謝世東出任該公司 的法人。2、經(jīng)營(yíng)范圍及規(guī)模該 司 現(xiàn) 主 要 經(jīng) 營(yíng) 廣 州 市 海 珠 區(qū) 新 港 西 路 210、 212 號(hào) 大 院地 塊 ，原屬?gòu)V州市華 南 醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器廠 內(nèi) 。建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 號(hào) ：穗 規(guī) 地 證 字( 1999 )第 332號(hào)

5、。 項(xiàng) 目東側(cè)為客村 居 住區(qū)，與廣州市南北大動(dòng)脈“ 廣 州 大 道 ”相 距 500 米 ；西 南 面 為 敦 和 路 ；北 面 緊 臨 海 珠 主 干 道“ 新 港 西 路 ”，與 成 熟 住 宅 小 區(qū)“ 愉 景 雅 苑街 之 隔 。 合 作 項(xiàng) 目 規(guī) 劃 總 用 地 面 積 為 48,290 平 方 米 ， 總 建 筑 面 積 約 為 157,911 平 方 米 。3、資質(zhì)等級(jí)、信用等級(jí)現(xiàn)該司在我行信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶按A+級(jí)控 制 ，并 核 定 最 高 綜 合 授 信 額 度 為 1.5 億 元 。該 司 領(lǐng) 取 的 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)評(píng)價(jià)該公司設(shè)董事

6、會(huì)，并實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù) 責(zé)制。公司董事會(huì)成 員共五 人，德裕公司委派一人、聯(lián)嘉公司委派一人、合 生公司 委派三人。董事長(zhǎng)由合生公司委派，副董事長(zhǎng)由聯(lián)嘉公司委派。董事長(zhǎng)蔡春萌，男 ，1965年出生，中級(jí)職稱，物業(yè)管 理 專 業(yè) ，曾 在 英 國(guó) 留 學(xué) ，具 有 15 年 的 房 地 產(chǎn) 業(yè) 經(jīng) 驗(yàn) ， 現(xiàn)兼任合生創(chuàng)展集團(tuán)副總經(jīng)理及廣東康景物業(yè)服務(wù)公 司總經(jīng)理，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。董 事 謝 世 東 ，男 ，出 生 于 1958 年 ，畢 業(yè) 于 香 港 大 學(xué) ，獲工程學(xué)士 學(xué)位 ，曾擔(dān)任香港一上市房地產(chǎn)發(fā)展公司的執(zhí)行董事，也是香港工程師學(xué)會(huì)會(huì)員，在房地產(chǎn)投資、 物業(yè)發(fā)展、工程

7、管 理及銷售與市場(chǎng)推廣等方面擁有十九年以上經(jīng)驗(yàn)。三、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)2001年末公司資產(chǎn)總 額 為19,591萬元，其中存貨634 萬 元 ， 所 有 者 權(quán) 益 619 萬 元 ， 目 前 開 發(fā) 的 愉 景 南 苑 項(xiàng)目 總 建筑面積約為155878平方 米 ，計(jì)劃投資總額約為65877萬元。公司現(xiàn)有 職 工約 22 人，研究生學(xué)歷占比 5%， 大 學(xué) 學(xué) 歷 占 比 68%， 中 高 級(jí) 職 稱 占 比 15%， 公 司 整體經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力較強(qiáng)，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)， 并聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售各方面的人才。四、股東評(píng)價(jià)合生集團(tuán)有限公司（香港）是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗 下 的 投 資

8、公 司 ，依 靠 集 團(tuán) 的 實(shí) 力 ，在 內(nèi) 地 投 資 創(chuàng) 業(yè) ，自93 年 在 內(nèi) 地 投 資 以 來 ， 擁 有 在 內(nèi) 地 注 冊(cè) 的 十 二 個(gè) 房 地 產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊(cè)資金為 68,054 萬 元 ， 總 建 樓 宇 面 積 累 計(jì) 約 為 2,621,300 平 方 米 。 98 年 公 司 股 票 在 香 港 聯(lián) 交 所 上 市 ， 籌 集 資 金 達(dá) 64,300 萬 元 ， 資 金 實(shí) 力 雄 厚 ， 加 上 集 團(tuán) 對(duì) 廣 州 房 地 產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)，使該集團(tuán)已成為廣州房地產(chǎn)界的翹楚。合生創(chuàng)展集團(tuán)擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專 業(yè)人員，在廣州

9、市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較大的優(yōu)勢(shì)。 該集團(tuán)把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位，利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購(gòu)，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式，有效地降低開發(fā)成本，使得中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售，從而取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。近年來，合生創(chuàng)展集團(tuán)憑借其雄厚的 經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑都各具特色，這些樓盤總建筑面積超出125 萬平方米，推出的住宅銷售率達(dá)90%以上，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。該集團(tuán)在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系，也取得了良好的

10、社會(huì)信譽(yù)和廣泛的社會(huì)支持其余兩股東德裕公司和聯(lián)嘉公司由于所占的股份 比例較少，并且截至評(píng)估之日，沒提供以上兩公司的具 體資料，因此從略。五、資產(chǎn)負(fù)債分析年份 項(xiàng)目2001 年 12月2001 年 3月2000 年 12月2001 年 12月公司名稱廣州合生愉景房地產(chǎn)有 限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公 司、資產(chǎn)總 額19,591446,356486,9721、流動(dòng)資 產(chǎn)18,863207,081227,763預(yù)付帳款7168其他應(yīng)收 款10989存貨634二、負(fù)債總 額18,9721、流動(dòng)負(fù) 債18,972134,965148,229其中短期 借款077,52389,810其他應(yīng)付 款189592、長(zhǎng)

11、期負(fù) 債082,205104,630其中長(zhǎng)期 借款0三、所有者 權(quán)益619167,963未分配利 潤(rùn)068,05560,952資產(chǎn)負(fù)債率97%流動(dòng)比率%96%速動(dòng)比率96%存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收帳款 轉(zhuǎn)率%分析公司資產(chǎn)負(fù)債表可知：(1) 該司成立時(shí)間較短，成立時(shí)間還不到一年，該公司的成立，主要是為了開發(fā)愉景南苑項(xiàng)目。2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591 萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為97% o資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因是因?yàn)樵撍具M(jìn)入項(xiàng)目建設(shè)不久，剛開始進(jìn)行銷售，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)o并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司4,614 萬 元，合生集團(tuán) 內(nèi)部往來12,091萬 元。（2） 預(yù)付帳款7,169 萬元

12、 ， 其 中 廣 告宣傳 費(fèi) 35萬 元 ，工程款7,114 萬元，其他20萬元。（3） 其他應(yīng)收款 10,989 萬 元 ，其 中：廣 州 聯(lián) 嘉置 業(yè)有限公司 6,201萬元，及合生集團(tuán)公司 內(nèi) 部往 來款4,720 萬 元 ， 其 他 68 萬 元 。（4） 所 有 者 權(quán) 益 中 ，該 司 的 注 冊(cè) 資 金 為 4,725 萬 元 ，現(xiàn) 只 注 入 了 第 一 期 資 金 ， 金 額 為 619 萬 元 占 了 總 出 資 額 的15%。該司 的 出 資 總 額 共 分 為 六 期 ，是 在 合 作公司成立三十六個(gè)月內(nèi)全部投入完畢。六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析合生 愉景 公 司2001

13、年 建 立，截至評(píng)估日，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn) ，報(bào) 表 未 能反 映 出 該 司的盈利能力。但愉景南苑 從 三 月 初 公 開 銷 售 至 今 ，已 銷 售 出 130 多 套 ，并 且 接 受了270套 的 內(nèi) 部認(rèn) 購(gòu)登 記 ，證明有較高的社會(huì)認(rèn)受度，應(yīng)具有較好的盈利前景。2001年 底 該司經(jīng)營(yíng) 活 動(dòng)現(xiàn)金流入 2239 萬元，流 出2696 萬 元， 經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)現(xiàn) 金 流量?jī)糁?456 萬 元，籌 資 產(chǎn)生 凈 現(xiàn) 值 527 萬 元 ， 總 的 現(xiàn) 金 流 量 為 71 萬 元 。七、信用狀況評(píng)價(jià)該司組織機(jī)構(gòu)合理，經(jīng)營(yíng)管理制度健全，具有經(jīng)驗(yàn)豐 富 、經(jīng) 營(yíng) 管 理 能 力 強(qiáng) 的 領(lǐng) 導(dǎo)

14、層 及 一 批 高 素 質(zhì) 的 專 業(yè) 管理人員。該公司由于所投項(xiàng) 目尚處于 前期建設(shè)階段，第一期期樓剛開始公開銷售，公司財(cái)務(wù) 狀況在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面尚不能反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng) 營(yíng)情況，但根據(jù)股東實(shí)力及項(xiàng)目條件衡量，該公司符合我行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)客戶的條件， 2001 年 我 行 審 批 認(rèn) 定 該 企 業(yè) 為 未 評(píng) 級(jí) 客 戶 ， 信 用 等 級(jí) 按 A+ 級(jí) 掌 握 。第二章建 設(shè) 條 件 評(píng) 價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)概況及規(guī)?！?愉 景 南 苑 ” 項(xiàng) 目 位 于 廣 州 市 海 珠 區(qū) 新 港 西 路 210 、212 號(hào) 大 院 ，原 屬 廣 州 市 華 南 醫(yī) 療 器 械 廠 和 廣 州 光 學(xué) 儀器廠內(nèi)

15、該項(xiàng)目占地面積48,340 M2 （其中凈用地面積 35,762 M2, 道路面積12,578 M2）總建 筑面積155,878 M2,（商鋪12,679 M2該數(shù)為預(yù)測(cè)數(shù)，車庫(kù)382個(gè)車位， 住宅135,228 M2,會(huì)所 3,278 M2）,容積率 3.25 ,是由 三種住宅類型組成，共18棟，可售面積147,907 M2.商品房住宅建筑情況列表如下:建筑區(qū)域樓層建筑面積2 M客戶數(shù)A區(qū)4棟1213 層17,493.1176B區(qū)3棟1819 層30,579.3306C區(qū)2棟1819 層21,648.1198D區(qū)2棟19層19,684.5204E區(qū)2棟18 19 層19,278.2204F區(qū)

16、2棟18 19 層19,226.3204G區(qū)2棟12層7,118.080K區(qū)1棟8層4,344.575合計(jì)139,572.41,447設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)：施工單位設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位廣東珠江工 程總承包有廣東珠江建筑 工程設(shè)計(jì)公司廣東珠江建設(shè) 工程監(jiān)理有限限公司公司貳級(jí)企業(yè)證 書甲級(jí)（設(shè)計(jì)證）乙級(jí)（暫定）設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位均具有承攬此項(xiàng)目相關(guān)工程 任務(wù)的資質(zhì)及能力。二、項(xiàng)目審批手續(xù)及進(jìn)度目前項(xiàng)目建設(shè)已領(lǐng)取了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)用地批準(zhǔn)書、商品房預(yù)售許可證及部分建筑 面積的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。從項(xiàng)目建設(shè)文件依據(jù) 方面看，該項(xiàng)目國(guó)有土地使用證、施工許可證尚 在辦理之中，對(duì)今后項(xiàng)目銷售及銀

17、行貸款抵押手續(xù)的辦 理將會(huì)造成影響，合生愉景公司須盡快辦理有關(guān)手續(xù)， 方能確保項(xiàng)目正常按計(jì)劃運(yùn)作。只要項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)報(bào) 批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)建設(shè)資金得以落實(shí)，項(xiàng)目施工按 計(jì)劃完工將具有一定的保證?！坝渚澳显贰苯ㄔO(shè)條件、形象進(jìn)度良好，該項(xiàng)目進(jìn)入主體及配套設(shè)施建設(shè)階段2001 年初動(dòng)工建設(shè)以來該項(xiàng)目A、B區(qū)共7棟已結(jié)構(gòu)封頂，C、D、E、F區(qū)已達(dá)78層，G區(qū)開工現(xiàn)已+00。該項(xiàng)目整體計(jì)劃于2003年中全部竣工交付使用第三章 市場(chǎng)評(píng)價(jià)一、市場(chǎng)供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)分析從目前廣州市房地產(chǎn)市來看，隨著我市居民住宅 需求從生存需要向舒適需要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式 由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型轉(zhuǎn)變。這樣廣州市

18、樓市 供大于求與結(jié)構(gòu)短缺現(xiàn)象將長(zhǎng)期存在。1、 全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市 開工的項(xiàng)目高達(dá)4,000 萬平方米，去年全省商 品房的銷售增幅低于10%;2、 廣州市商品房空置面積近2,000 萬平方米，新 開工面積增長(zhǎng)仍在兩位數(shù)以上，加上今年1萬 平方米的新開發(fā)量。以上已反映供應(yīng)量高于需求量。但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層 次的發(fā)展空間。1、 國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及入世的利好，對(duì)中國(guó)房 地尤其是對(duì)廣東樓市的促進(jìn)作用是直接而實(shí)在 的 ,雖 然 去 年 廣 東 全 省 商 品 銷 售 下 降 ，但 這 是 在 廣東樓市多年來銷售高速增長(zhǎng)后基數(shù)變大而 致。2、 廣州市近三年商品房

19、當(dāng)年成交量均超過同期批準(zhǔn)上市量。3、 廣州空置房數(shù)量為560萬平方米，而廣州市人口高達(dá)900多萬人，每一人增加一平方米，便可將560萬平方米的空置房消化殆盡。當(dāng)前世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均 居 住 面 積 高 35 平方 米 ， 而廣 州人均住房不足 14平 方 米 ， 故 且 不計(jì) 外 來 與新 增人口對(duì)住房的需求，僅是廣州現(xiàn)有居民改善住 需求提供給房地發(fā)展的潛力與空間便是極其巨 大。這說明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨 大的空置房，而且發(fā)展空間還是有的。4、 在 這 可 發(fā) 展 空 間 里 ， 門 檻 也 提 高 了 。 這 就 是 部分環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理、配套齊全和交通便利 的樓盤仍具有較大的市場(chǎng)

20、。二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力分析1、地理位置情況：本項(xiàng)目位居海珠要沖，中山大學(xué)、廣東教育學(xué)院、廣 東省 經(jīng)濟(jì) 管 理 干 部 學(xué) 院等 著 名 學(xué) 府 近在 咫 尺 ，東臨廣州 大道 、北 靠 新 港 西 路 、地 鐵 二 號(hào) 線 貫穿 整 個(gè) 路 線，交通極為便利，人文地理環(huán)境較好。小區(qū)附近配套設(shè) 施齊全，區(qū)域內(nèi)有大型會(huì)所、超市 、農(nóng)貿(mào)市 場(chǎng)、公交車場(chǎng)、餐館灑店、學(xué)校、醫(yī)院及體育場(chǎng)館等配 套建設(shè)，可滿足居民的基本生活文娛需要加上該項(xiàng)目合 理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅的園區(qū)環(huán)境、專業(yè)的物業(yè)管理 ，戶型設(shè)計(jì)實(shí)用，住宅首層大部分規(guī)劃為 架空層等都已樹立了極高的聲譽(yù)，贏得人們廣泛歡迎。合生創(chuàng)展集團(tuán)公司所

21、開發(fā)的商品房比較適合現(xiàn)在消費(fèi)者的需求特點(diǎn)，無論是在地段、面積、層次、居住環(huán)境、物業(yè)管理上有廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司具有豐富的小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。都已在人們心目中有了一個(gè)較為具體、良好的定位，同時(shí)也樹立了品牌形象。2、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。住宅立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板， 局部漏空，體身通透輕盈的特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透 空鐵飾陽臺(tái)欄桿，同時(shí)戶型之間避免視線干擾。小區(qū)設(shè)計(jì)有三種住宅類型，共18棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)

22、至四房二廳二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從 66.95 140平方米（套內(nèi)面積）周邊樓盤分析及售價(jià)定位（同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛 力）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)目前銷售均價(jià)開發(fā)樓盤發(fā)展商愉景雅苑新港西路5,500 元/平方米32棟12-18 層廣州合生明暉 房地產(chǎn)有限公 司疊彩園天雄布市4,315 元/平方米32棟12-26 層廣州市合景盈 富房地產(chǎn)有限 公司順景雅苑新港西路立新東街5,110 元/平方米14 棟 13層廣東杰偉實(shí)業(yè)有限公司南景園江燕路5,077 元/平方米23 棟 13層廣州市珠光南 景房地產(chǎn)有限 公司順華名庭新港西路4,915 元/平方米5棟12-20 層順得振華房地產(chǎn)有限公司以上所開發(fā)產(chǎn)品

23、在河南地區(qū)都是較為良好，隨著國(guó)家對(duì)居民居住房屋政策的不斷出臺(tái)及居民生活水平的不斷提高等，其發(fā)展?jié)摿σ苍诩哟?。三、市?chǎng)發(fā)展前景目前該項(xiàng)目附近多個(gè)正在興建和發(fā)售的樓盤均價(jià)（ 帶 裝 修 ）在 4,900-5,500 之 間 ， 綜 合 衡 量 該 項(xiàng) 目 所 在 的 地 理 位 置 、居 住 環(huán) 境 及 周 邊 樓 盤 的 售 價(jià) ，評(píng) 估 認(rèn) 為 本項(xiàng)目樓盤銷售 均價(jià)定為住宅5,000元/平方 米、商鋪6,000 元 / 平 方 米 基 本 合 理 。評(píng)估認(rèn)為，“愉景南苑”的地 理位置、周 邊環(huán)境和規(guī)劃設(shè)計(jì)等均符 合目前市場(chǎng)需求及 消費(fèi)傾向，定價(jià)也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目推向市場(chǎng)后，銷售前景將看好

24、。第四章投資估算與籌資評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目投資費(fèi)用有關(guān)數(shù)據(jù)的評(píng)估均是依據(jù)廣州市及我行貸款評(píng)估 有 關(guān)規(guī)定并結(jié)合實(shí)際投入進(jìn)行估 算，數(shù)據(jù)由企業(yè)項(xiàng)目可 行 性報(bào)告及最新資料核算得來，愉景南苑總計(jì)劃投資65,877萬元，具體明細(xì)如下列表 ：?jiǎn)挝唬浩椒矫醉?xiàng)目數(shù)值（萬元）取值占地面積48,340總建筑面積155,878總銷售面積147,907135,228+15,727-3,048=147,907銷售收入80,1875,000*135,228+(15727-3048)*6,000+382*130,000=80,187.4萬元一、土地費(fèi)用13,5491土地由讓金3,499合同2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)10,

25、050規(guī)劃道路補(bǔ)償+非規(guī)劃道路補(bǔ)償=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050萬元二、前期工程費(fèi)1,9821三通一平費(fèi)77950元*155,878 平方米=779萬元2規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)953建安工程費(fèi)27,229*3.5%=953萬元3可行性研究 費(fèi)及開辦費(fèi) 用250三、房屋開發(fā)費(fèi)34,7111建安工程費(fèi)27,22927,229萬元2附屬工程費(fèi)4,676300*155,878=4,676 萬元3室外工程費(fèi)2,806180*155,878 平方米=2,806 萬元四、其他費(fèi)用4,084建安工程費(fèi)*15%=4084萬元五、銷售

26、費(fèi)用4,009銷售收入80,187*5%=4009 萬元六、管理費(fèi)用1,50750,253 萬元 *3%=1507.59 萬元七、不可預(yù)見費(fèi)1,50750,253 萬元 *3%=1507.59 萬元八、財(cái)務(wù)費(fèi)用4,528合計(jì)（總投入）65,877（二）測(cè)算依據(jù)1、土地費(fèi)用：土地由讓金按合同規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)繳 3499萬 元；征地費(fèi)根據(jù)拆遷合同取數(shù)，一部分根據(jù)須拆遷的房改房面積 估算，總計(jì)約為10061萬元。2、前期費(fèi)用：規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)按建安工程費(fèi)的3。5%+提約為953萬元；三通一平費(fèi)按 50元/平方米計(jì)提約為 779萬元;250 萬元；3、房屋開發(fā)費(fèi)：建安工程費(fèi)為27229 萬元，根據(jù)企業(yè)提供

27、取數(shù)；附屬工程按300 元 / 平方米建筑面積計(jì)提，室外工程按180元 / 平方米計(jì)提；4、其他直接費(fèi)用：取建安工程費(fèi)的15%；5、銷售費(fèi)用：按銷售收入的5%計(jì)提；6、管理費(fèi)用：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三項(xiàng)之和的3%計(jì)提；7、 財(cái)務(wù)費(fèi)用：銀行貸款按年利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，貸款期三年計(jì)，股東投入按同期銀行貸款利率計(jì)息；8、不可預(yù)見費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三項(xiàng)之和的3%計(jì)提。二、籌 資 來 源該 項(xiàng) 目 總 投 資 65,877 元 ， 截 止 評(píng) 估 日 ， 項(xiàng) 目 已 投入資金約19,520萬元，約占總 投資 的30%。所投 入的資金中包括已 到 位注冊(cè)資金6

28、19萬 元 ,其 余 部分由 合生公司集團(tuán)內(nèi)部 調(diào) 撥形成。所投入 資金 主要 用于2001年項(xiàng)目的建設(shè)；銀 行 貸 款 1.5 億 元 ， 約 占 總 投 資 的23%， 其 中 5,000萬 元 用 于 支 付 土 地 費(fèi) 用 ， 1 億 元 用 于 2002 年 后 的 建 安費(fèi)用；銷 售 回 籠 款 31,368 萬 元 ， 約 占 總 投 資 的 47%。本 評(píng) 估 預(yù) 計(jì) 項(xiàng) 目 2002 年 、 2003 年 和 2004 年 分 別 實(shí)現(xiàn) 銷 售 收 入 24,056 萬 元 、 24,056 萬 元 、 20,056 萬 元 。 預(yù)售款回籠可以補(bǔ)足項(xiàng)目建設(shè)資金缺口。綜上所述，

29、投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費(fèi)用 標(biāo) 準(zhǔn) 基 本 合 理 ，若 項(xiàng) 目 銷 售 能 如 預(yù) 計(jì) 的 實(shí) 現(xiàn) ，項(xiàng) 目 建 設(shè) 資金的落實(shí)有一定保障。第五章項(xiàng)目效益及償債能力評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)項(xiàng) 目 于2001年初動(dòng)工興建，計(jì)劃于2003年中竣工交付使用，2002年開始銷售，計(jì)劃2006年 銷售完畢。項(xiàng)目可售面積147,907平方米（包括住宅和商鋪面積），平均售價(jià)定為 5,000元/平方米， 另外 有382個(gè)可售車位，售價(jià)定為130,000元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目全部銷售完畢后可實(shí)現(xiàn)銷售收入80,187萬元，扣除各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)稅 前利潤(rùn)總額 為9,488萬元，銷 售利潤(rùn)率為11.85%

30、 ， 投 資 利 潤(rùn) 率 14.01% ， 具 有 教 好 的 經(jīng) 濟(jì) 效 益 。經(jīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全部投資現(xiàn)金流量分析，當(dāng)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率取12%時(shí) ， 項(xiàng) 目 凈 現(xiàn) 值 （ FNPN）為1,628萬元 ， 全部投資內(nèi) 部收 益 率 為 15.25% ， 動(dòng) 態(tài) 投資回 收 期為 4.63年 ，表明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。二、項(xiàng)目敏感性分析對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本和銷售收入兩個(gè)影響項(xiàng)目效益的主要因素向不利方向 變 化 時(shí) 進(jìn)行敏 感 性 分析 ：項(xiàng)目開 發(fā)成本分別增加5%和10%時(shí) ，項(xiàng)目 凈 現(xiàn) 值 為-214萬元 和-2,051 萬 元 ， 內(nèi) 部 收 益 率 分 別 為 11.6% 和 8.4% ； 項(xiàng) 目

31、銷售收入分別減少5%和 10%時(shí)，項(xiàng) 目 財(cái) 務(wù) 凈現(xiàn) 值為-258萬 元 和 -2,138 萬 元 ， 內(nèi) 部 收 益 率 分 別 為 11.5% 和 7.97% 。 。整 個(gè) 項(xiàng) 目 總 的 看 來 具 備 一 定 抗 風(fēng) 險(xiǎn) 能 力 。項(xiàng) 目 對(duì)銷售收入的變化更敏感。三、借款人償債能力評(píng)價(jià)該 項(xiàng) 目 貸 款 1.5 億 元 ， 企 業(yè) 計(jì) 劃 于 2004 年 一 次 性 償清。根據(jù)本項(xiàng)目借 款償還表來看，如果我行按計(jì) 劃 發(fā)放貸款1.5億元，2005年企業(yè)尚 有還貸盈余資金29,853萬元，項(xiàng)目借款償還 綜合保證 比為3.1，具備一定 的 償債 能 力 。從 項(xiàng) 目 目 前 的 情 況

32、 和 銷 售 預(yù) 測(cè) 來 看 ，如 無 異 常 ， 按計(jì)劃償還貸款具有一定的保證第六章貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)一、貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)算經(jīng)測(cè)定，借款企業(yè)信用等級(jí)綜 合 得 分為34.5分，企業(yè)信用等級(jí)被我行評(píng)為未評(píng)級(jí)優(yōu)質(zhì)客戶按A+級(jí)控制o 貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)綜合評(píng)定得分為 79.8分 ，項(xiàng) 目等級(jí)為A級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.3 。二、貸款效應(yīng)及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)1、貸款效應(yīng)按 現(xiàn) 行 的 貸 款 利 率上浮 20%計(jì)算，對(duì)該項(xiàng)目發(fā)放貸款，在還貸期三年內(nèi)可為我行帶來約5929萬元的利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務(wù)。同時(shí)可 進(jìn)一步密切 與 我 行 優(yōu) 質(zhì) 客 戶 -合生創(chuàng)展 公 司的銀企合作關(guān)系，為我行爭(zhēng)取更多的優(yōu)質(zhì)

33、項(xiàng)目奠定良好基 礎(chǔ)，并促進(jìn)我行的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。2、擔(dān)保評(píng)價(jià)本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東 華景新城 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司 共 同 提 供 擔(dān) 保 ，承擔(dān)連帶償還責(zé)任。1、 廣 東 合 生 明 暉 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司 為該筆貸款提供 1 億 元 的擔(dān)保。2001年度我行評(píng)定企業(yè)信用等級(jí)為AA 級(jí) ， 至 2001 年 末 ， 總 資 產(chǎn) 20,830 萬 元 ， 總 負(fù) 債 9,544 萬元，凈資產(chǎn)額為11,286萬元。該司已對(duì)外提供擔(dān)保297萬元 ， 現(xiàn) 對(duì) 外 可 擔(dān) 保額10，989萬元，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及一定的擔(dān) 保 能 力；2、廣東華景新城房地產(chǎn)有 限 公

34、司 為 該 筆 貸 款 提 供 5,000 萬 元 的 擔(dān) 保 ，至 2001 年 末 ， 該 司 總 資 產(chǎn) 66,561 萬 元 ， 總 負(fù) 債 46,615 萬 元 ， 凈 資產(chǎn)額為 19,946萬 元。 該司 已對(duì) 外提 供擔(dān) 保1,195萬 元 ，現(xiàn) 對(duì) 外 可 擔(dān) 保 額 18,751 萬 元 。兩 個(gè) 公 司 的 擔(dān) 保 能 力充足，但 考慮到該 兩公 司與 本次 貸款 的借 款企業(yè) 均是合生創(chuàng)展旗下的關(guān)聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè) 的所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運(yùn)作，故由該兩公司為本次貸款提供擔(dān)保尚不能充分保障我行貸款安全。3、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估認(rèn)為，本貸款主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：1、 市 場(chǎng) 銷 售 風(fēng) 險(xiǎn) 。 廣 州 的 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 總 體 已 進(jìn) 入 供 大 于 求 的 階 段 ，房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 競(jìng) 爭(zhēng) 日 趨 激 烈 。本 項(xiàng) 目 的 周 邊有許多正在建設(shè)或銷售的樓盤，與本項(xiàng)目 樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈。另外，本項(xiàng)目的周邊環(huán)境尚未整治，比較臟、