第十二章物權變動

1、案例：甲因為要調(diào)往外地工作，欲將家里的財產(chǎn)變賣，甲的朋友乙知道后同甲商量，要求甲把彩電賣給他。雙方協(xié)定的價格是1500元。6月1日，乙將錢交給甲以后，乙將電視裝上車欲將電視拉走。甲想起自己還有一個月才走，就問乙能否借用一個月？乙同意。7月1日，乙將電視拉回家，到家后，當他接通電源，電視機不顯示圖像，乙認為甲的電視機在賣給他之前就壞了，就把電視機又給甲送回來，要求甲把錢退給他。甲請來修理電視機的技術人員檢查，認為是搬運不當顯像管損壞。乙堅決不要電視機了，要求甲退錢。如果甲一定要將電視賣給他，那就退給他電視的修理費將近500元。試分析： 甲是否應當承擔電視的修理費用或者收回電視？ （1）甲交付電視

2、機是采用的什么樣的交付方式？ （2）電視機的所有權是否已經(jīng)轉移？如果是，何時轉移？ （3）甲是否應當承擔電視的修理費用或者收回電視？ （4）結合民法理論，結合本題談談動產(chǎn)的交付問題。 答：（答：（1）占有改定。）占有改定。 （2）已經(jīng)移轉。移轉時間為）已經(jīng)移轉。移轉時間為6月月1日。日。 （3）甲無須承擔修理費用或收回電視。）甲無須承擔修理費用或收回電視。 （4）本題涉及民法中動產(chǎn)的所有權移轉問）本題涉及民法中動產(chǎn)的所有權移轉問題。題。民法通則民法通則第第72條規(guī)定：按照合同條規(guī)定：按照合同或者其他方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從或者其他方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時起轉移，國家司法考試另

3、有規(guī)財產(chǎn)交付時起轉移，國家司法考試另有規(guī)定或當事人另有約定的除外。動產(chǎn)所有權定或當事人另有約定的除外。動產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時起轉移。從財產(chǎn)交付時起轉移。物權法物權法第第27條條規(guī)定：動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又約定由出規(guī)定：動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權自約定生效讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權自約定生效時發(fā)生效力。在國家司法考試上，交付是時發(fā)生效力。在國家司法考試上，交付是指將物或所有權憑證移轉給他人的行為。指將物或所有權憑證移轉給他人的行為。簡言之，交付意味著占有的移轉。由于在簡言之，交付意味著占有的移轉。由于在交付之前，當事人之間存在著移轉所有權交付之前，當事人之間存在著移

4、轉所有權的協(xié)議，因而財產(chǎn)一經(jīng)交付，便發(fā)生移轉的協(xié)議，因而財產(chǎn)一經(jīng)交付，便發(fā)生移轉所有權的效果。應該指出，因交付而發(fā)生所有權的效果。應該指出，因交付而發(fā)生所有權的移轉，要求交付行為完全符合合所有權的移轉，要求交付行為完全符合合同的約定，否則不能視為已交付，不導致同的約定，否則不能視為已交付，不導致所有權移轉。接受標的物的一方可以要求所有權移轉。接受標的物的一方可以要求對方繼續(xù)按合同約定履行交付義務或追究對方繼續(xù)按合同約定履行交付義務或追究其違約責任。財產(chǎn)已經(jīng)交付，但是當事人其違約責任。財產(chǎn)已經(jīng)交付，但是當事人約定財產(chǎn)所有權轉移附有條件的，在所附約定財產(chǎn)所有權轉移附有條件的，在所附條件未成就前，財

5、產(chǎn)所有權也不移轉。條件未成就前，財產(chǎn)所有權也不移轉。 交付分為現(xiàn)實的交付和觀念的交付兩種情交付分為現(xiàn)實的交付和觀念的交付兩種情況。所謂現(xiàn)實的交付就是指動產(chǎn)物權的出況。所謂現(xiàn)實的交付就是指動產(chǎn)物權的出讓人將動產(chǎn)的占有實際移轉給受讓人，由讓人將動產(chǎn)的占有實際移轉給受讓人，由受讓人直接占有該動產(chǎn)。所謂觀念交付，受讓人直接占有該動產(chǎn)。所謂觀念交付，是指在特殊情況下，國家司法考試允許當是指在特殊情況下，國家司法考試允許當事人通過特別的約定，并不現(xiàn)實地交付動事人通過特別的約定，并不現(xiàn)實地交付動產(chǎn)，而是采用一種變通的交付方法，來代產(chǎn)，而是采用一種變通的交付方法，來代替實際交付。觀念交付又分為簡易交付、替實際

6、交付。觀念交付又分為簡易交付、占有改定和指示交付三種情況。占有改定和指示交付三種情況。物權法物權法第第2527條分別進行了規(guī)定。所謂占有改條分別進行了規(guī)定。所謂占有改定是指轉讓人和受讓人在轉讓動產(chǎn)物權時，定是指轉讓人和受讓人在轉讓動產(chǎn)物權時，如果轉讓人希望繼續(xù)占有該動產(chǎn)，當事人如果轉讓人希望繼續(xù)占有該動產(chǎn)，當事人雙方可以訂立合同，特別約定由轉讓人繼雙方可以訂立合同，特別約定由轉讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)，而受讓人因此取得對標的續(xù)占有該動產(chǎn)，而受讓人因此取得對標的物的間接占有以代替標的物的實際交付。物的間接占有以代替標的物的實際交付。所謂簡易交付是指出讓人在轉讓動產(chǎn)物權所謂簡易交付是指出讓人在轉讓動產(chǎn)物

7、權之前，受讓人已經(jīng)通過委托、租賃、使用之前，受讓人已經(jīng)通過委托、租賃、使用借貸等方法而實際占有了動產(chǎn)，則從移轉借貸等方法而實際占有了動產(chǎn)，則從移轉標的物所有權的合同生效之時起，視為交標的物所有權的合同生效之時起，視為交付。所謂指示交付是指在轉讓動產(chǎn)物權時，付。所謂指示交付是指在轉讓動產(chǎn)物權時，如果該動產(chǎn)已經(jīng)由第三人占有，轉讓人可如果該動產(chǎn)已經(jīng)由第三人占有，轉讓人可以將其對第三人的返還請求權轉讓給受讓以將其對第三人的返還請求權轉讓給受讓人，以代替物的實際交付。本題中甲賣電人，以代替物的實際交付。本題中甲賣電視給乙，雙方約定由甲借用電視一個月，視給乙，雙方約定由甲借用電視一個月，屬于占有改定。甲和

8、乙根據(jù)口頭協(xié)議構成屬于占有改定。甲和乙根據(jù)口頭協(xié)議構成了買賣電視機的國家司法考試關系，從了買賣電視機的國家司法考試關系，從6月月1日乙付錢，雙方達成協(xié)議時電視機的所有日乙付錢，雙方達成協(xié)議時電視機的所有權就移轉了。只不過采用的并非實際交付權就移轉了。只不過采用的并非實際交付的方法。既然電視機的財產(chǎn)權已經(jīng)轉移，的方法。既然電視機的財產(chǎn)權已經(jīng)轉移，電視機毀損或滅失的風險也應當由所有權電視機毀損或滅失的風險也應當由所有權人承擔。因此，乙在運輸期間不慎將電視人承擔。因此，乙在運輸期間不慎將電視機損壞，應由他自己負責。甲無須承擔電機損壞，應由他自己負責。甲無須承擔電視的修理費用，也沒有義務收回電視。視的

9、修理費用，也沒有義務收回電視。 值得注意的是，有關占有改定是否能在任值得注意的是，有關占有改定是否能在任何情況下都產(chǎn)生移轉所有權的效果并具有何情況下都產(chǎn)生移轉所有權的效果并具有對抗第三人的效力，學理上還存有爭議。對抗第三人的效力，學理上還存有爭議。 依交付而移轉動產(chǎn)所有權，只是國家司法依交付而移轉動產(chǎn)所有權，只是國家司法考試對動產(chǎn)所有權移轉時間的一般規(guī)定，考試對動產(chǎn)所有權移轉時間的一般規(guī)定，屬于任意性規(guī)范。當事人可以通過對動產(chǎn)屬于任意性規(guī)范。當事人可以通過對動產(chǎn)所有權移轉時間的特別規(guī)定而排除這一規(guī)所有權移轉時間的特別規(guī)定而排除這一規(guī)定的適用。定的適用。 根據(jù)我國國家司法考試的規(guī)定，在買賣合根據(jù)

10、我國國家司法考試的規(guī)定，在買賣合同中，交付時間一般有三種情形：第一，同中，交付時間一般有三種情形：第一，如果約定由受讓人自提貨物，受讓人取走如果約定由受讓人自提貨物，受讓人取走動產(chǎn)的時間為交付時間。本題就屬于這種動產(chǎn)的時間為交付時間。本題就屬于這種情況。第二，如果合同約定由轉讓人送貨情況。第二，如果合同約定由轉讓人送貨的，轉讓人在交貨地點將標的物交付受讓的，轉讓人在交貨地點將標的物交付受讓人點收完畢，視為交付。第三，合同中能人點收完畢，視為交付。第三，合同中能夠約定轉讓人代辦托運或郵寄貨物的，轉夠約定轉讓人代辦托運或郵寄貨物的，轉讓人將標的物交第一承運人或郵局的時間讓人將標的物交第一承運人或郵

11、局的時間為交付時間。為交付時間。答案:甲無須承擔修理費用或收回電視。 本題中甲賣電視給乙，雙方約定由甲借用電視一個月，屬于占有改定。甲和乙根據(jù)口頭協(xié)議構成了買賣電視機的法律關系，從6月1日乙付錢，雙方達成協(xié)議時電視機的所有權就移轉了，只不過采用的并非實際交付的方法。既然電視機的所有權已經(jīng)轉移，電視機毀損或滅失的風險也應當由所有權人承擔。因此，乙在運輸期間不慎將電視機損壞，應由他自己負責。甲無須承擔電視的修理費用，也沒有義務收回電視。 一、物權變動的概述1. 物權變動的概念 物權變動，是指物權的發(fā)生、變更與消滅的狀態(tài)，包括物權的設立、變更、轉讓和消滅。（1） 物權的發(fā)生物權的原始取得物權的繼受取

12、得a.依繼受取得方法不同：轉移的繼受取得與創(chuàng)設的繼受取得b.依繼受范圍或形態(tài)不同：特定的繼受取得與概括的繼受取得（2）物權的變更（3）物權的消滅絕對消滅與相對消滅物權消滅的原因：a.混同；b.拋棄；c.標的物滅失；d.約定存續(xù)期間屆滿；e.擔保物權因主債權消滅而消滅；f.征收或添附，等等。2. 引起物權變動的原因（1）法律行為（2）法律行為以外的其他原因因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權變動的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為

13、成就時發(fā)生效力。注意：依照前述享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。3. 物權行為（1）物權行為的概念 物權行為，是指以設立、變更、消滅物權為目的的法律行為。 物權行為=物權的合意+登記或交付注意：物權行為與處分行為的區(qū)別（2）物權行為的立法例肯定主義否定主義（3）物權行為獨立性（區(qū)分原則）（4）物權行為無因性（抽象原則）思考：我國物權法對物權行為的觀點物權法第15條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！倍⑽餀嗟淖儎樱ㄒ唬┪餀嘧儎幽Ｊ?/p>

14、（基于法律行為）1. 債權意思主義（法國、意大利、日本）2. 物權形式主義（德國、我國臺灣地區(qū)）3. 債權形式主義（瑞士、奧地利、西班牙）我國物權法的立法選擇：原則上采債權形式主義，例外采債權意思主義原則：物權法第6、9、23、188條等例外：物權法第127條、158條、24條等補充：英美法系的登記制度 最初，普通法有時間在先，權利在先的原則，如果出讓人把財產(chǎn)讓于給第一受讓人后，又讓于給第二受讓人，那么，根據(jù)普通法，第二受讓人是無法得到保護的。但是這樣是非常有害于交易安全的，第二受讓人沒有辦法知曉是否已經(jīng)被轉讓給了第一受讓人。所以，美國各州逐漸改變了這一做法，而采用登記制度?，F(xiàn)代美國各州的登記

15、制度極不相同，主要有通知型（notice）、競賽型（race）、競賽-通知型（race-notice）之分。通知型：只要后來的購買者包括債權人或抵押權人是善意的并且是有償?shù)?，而且沒有被告知該財產(chǎn)已經(jīng)被轉讓或抵押過，后來的善意的購買者的權利就受保護，先前的沒有登記的轉讓就無效。競賽型：誰先登記誰就優(yōu)先獲得財產(chǎn)權，這一類型屬于傳統(tǒng)型，目前只有加利福尼亞等個別的洲采用。競賽通知型：任何一次未登記的轉讓針對后來的善意取得人都是無效的，但是，這個后來的取得人還應當是第一個登記的人。 總的來說，美國法的登記制度，在效力上大都是采取的對抗主義，即如果沒有第三人的話，在當事人之間是可以產(chǎn)生物權變動的。只是如果

16、出現(xiàn)了第三人，就存在一個誰的權利優(yōu)先的問題。即使在上述的競賽型、競賽通知型，都要求登記，但是，登記也只是獲得對抗一切人（對世）的效力的手段，而如果沒有登記，也只是對某些特定的受保護的人（后來的登記者，或善意登記者）無效，并不是對原來的出讓人無效。 為了簡化登記檢索系統(tǒng)，托倫斯借鑒了海船登記的方法，發(fā)明了不動產(chǎn)登記的新系統(tǒng)。托倫斯登記系統(tǒng)有三項基本原則： 鏡子原則（mirror principle）：登記和產(chǎn)權證書被認為精確的完整的再現(xiàn)了權利的狀態(tài)。這首先表明，為了保障準確與完整，登記機關有實質(zhì)的審查義務，可以調(diào)查取證。其次，登記機關在審查無誤后，發(fā)給權利人權利證書（certificate）,作

17、為權利人享有權利的證明；再次，權利人轉讓時，只要將轉讓書(deed)和產(chǎn)權證書交給受讓人，受讓人申請登記，登記機關審查無誤后，將原來的出讓人的產(chǎn)權證書收回，另外頒發(fā)一個新的產(chǎn)權證書給受讓人。 門簾原則(curtain principle)：這表明，登記具有絕對的效力即公信力，即使在此前還有其他的導致權利瑕疵的原因，比如財產(chǎn)上存在負擔，比如財產(chǎn)實際上已被轉讓給他人，但只要現(xiàn)在的產(chǎn)權證書登記上沒有記載，那么，過去的一切導致權利瑕疵的情形都視為不存在。從而隔斷了權利證書之外的非可知因素對受讓人權利的影響，極大的保護了交易安全。 保險原則（insurance principle）：如果由于登記不正確，

18、給權利人造成了損害，通過保險基金對損失加以補償。托倫斯登記制與德國法上的權利登記制的區(qū)別：a.托倫斯登記制要發(fā)給權利人產(chǎn)權證書，轉讓時出讓人不但要交付轉讓書，還要交付產(chǎn)權證書。而權利登記制，登記是就當事人之契約加以注記驗證，并不另發(fā)書狀。b.托倫斯登記制采任意登記主義，它并不強制一切土地必須申請所有權及它項權利登記。即使當事人沒有登記，其物權仍然可以獲得承認和保護。這一點和德國法上的只有登記才發(fā)生物權變動是極不相同的。托倫斯登記制度的可貴之處就在于它不是利用國家的強制力強制推行一種制度，而是以一種市場開放的競爭態(tài)度，通過自身比較利益的彰顯，來吸引權利人將自己的土地納入到托倫斯登記系統(tǒng)。（二）物

19、權公示的方法及效力1. 物權公示的方法不動產(chǎn)登記動產(chǎn)占有（交付）2. 物權公示的效力公示對抗主義；公示生效主義；折衷主義我國物權法原則上確立了公示生效主義，例外承認公示對抗主義。（三）不動產(chǎn)物權的變動1.不動產(chǎn)物權變動的規(guī)則物權法第9條：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定得除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”2.不動產(chǎn)登記制度（1）不動產(chǎn)登記的概念 不動產(chǎn)登記，是指國家登記機構將不動產(chǎn)物權變動的事項記載于不動產(chǎn)登記薄并供公眾查閱的制度。物權法第10條第二款：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構

20、和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。在此之前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定做出規(guī)定?！辈粍赢a(chǎn)登記“五統(tǒng)一原則”（統(tǒng)一登記機構、統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一效力、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一權屬證書）（2）登記機構由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理現(xiàn)行登記機構：不動產(chǎn)所在地的縣級以上人民政府的相關不動產(chǎn)管理部門a.土地管理部門b.房產(chǎn)管理部門c.農(nóng)業(yè)主管部門d.林業(yè)主管部門e.海洋行政主管部門f.地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門補充：域外法中的不動產(chǎn)登記主管機關（1）日本：法務局、地方法務局、支局和派出所；（2）瑞士：各州的地方法院；（3）德國：地方法院中設立的“土地登記局”；（4）英國：土地登記局；（5）我國臺灣地區(qū)：專門的地政事務所；（

21、6）我國香港地區(qū)：專門的“田土注冊處”，隸屬于香港注冊總署。補充： 2014年5月7日，國土資源部辦公廳下發(fā) 關于在地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子的通知（以下簡稱 通知）。通知明確，根據(jù)中央編辦關于整合不動產(chǎn)登記職責的通知和 中央編辦關于國土資源部不動產(chǎn)登記人員編制有關問題的批復，在國土資源部地籍管理司加掛不動產(chǎn)登記局牌子，承擔指導監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作的職責。 不動產(chǎn)登記局掛牌成立，標志著統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機構正式組建，不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”工作（登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺統(tǒng)一）邁出了堅實一步，為建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供了有力

22、的組織保障。（3）登記生效時間物權法第14條：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”（4）登記簿與權屬證書物權法第16條：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理?！蔽餀喾ǖ?7條：“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。”（5）登記資料的查詢物權法第18條：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供?！保?）更正登記物權法第19條第一款：“權利人、利害關系人認為不

23、動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正?！保?）異議登記物權法第19條第二款：“不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?！保?）預告登記物權法第20條：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。 預告登記后，債

24、權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！保?）登記機構的收費及責任物權法第22條：“不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定?！蔽餀喾ǖ?1條：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。 因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！?2007年4月2日，王某與丁某約定：王某將一棟房屋出售給丁某，房價20萬元。丁某支付房屋價款后，王某交付了房屋，但沒有辦理產(chǎn)權移轉登記。丁某接收房屋并作了裝修，于2007年5

25、月20日出租給葉某，租期為2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遺產(chǎn)由其子小王繼承。小王于2007年6月將該房屋賣給杜某，并辦理了所有權移轉登記。 問題1：如王某生前或王某死后其繼承人小王欲出賣房屋前向丁某請求返還房屋，下列選項正確的是： A.王某無權請求丁某返還房屋 B.王某有權請求丁某返還房屋 C.小王無權請求丁某返還房屋 D.小王有權請求丁某返還房屋 解析：A和C是正解。王某和丁某之間存在買賣合同，是債權債務關系。王某負有將房屋所有權轉移登記給丁某的債務，當然沒有請求返還的權利。小王的權利是從王某那里繼受取得的，因此，小王的權利不能大于王某的權利。房屋買賣合同的當事人和其繼承人不

26、屬于第三人，應當以債權關系來確定王某及其繼承人和丁某的權利義務關系，而所有權是否移轉一般是對抗第三人的權利時應考慮的問題。 如杜某向丁某、葉某請求返還房屋，下列選項正確的是： A.杜某無權請求丁某返還房屋 B.杜某有權請求丁某返還房屋 C.杜某無權請求葉某返還房屋 D.杜某有權請求葉某返還房屋 解析：B和D是正解。杜某因辦理了過戶登記而取得了房屋所有權，杜某的權利是物權，優(yōu)于丁某和葉某對房屋的債權。因此，杜某可以依據(jù)物上請求權向房屋的間接占有人丁某主張返還請求權，也可以依據(jù)追及權，向房屋的直接占有人葉某主張返還房屋 如杜某向丁某、葉某請求返還房屋，下列選項正確的是： A.杜某無權請求丁某返還房

27、屋 B.杜某有權請求丁某返還房屋 C.杜某無權請求葉某返還房屋 D.杜某有權請求葉某返還房屋 解析：B和D是正解。杜某因辦理了過戶登記而取得了房屋所有權，杜某的權利是物權，優(yōu)于丁某和葉某對房屋的債權。因此，杜某可以依據(jù)物上請求權向房屋的間接占有人丁某主張返還請求權，也可以依據(jù)追及權，向房屋的直接占有人葉某主張返還房屋 解析：B、C、D是正解。依據(jù)區(qū)分原則，房屋買賣過程中，要區(qū)分債權變動和物權變動的不同效力以及產(chǎn)生該效力的不同要件。交付房屋不是合同的有效要件。登記是房屋所有權移轉的要件，只有將房屋所有權轉移記載于不動產(chǎn)登記簿時才發(fā)生物權變動的效力。小王繼承房屋所有權，屬于非因民事法律行為的物權變

28、動，雖然從繼承開始即取得所有權，但是，不登記到自己名下，就不得處分該房屋。（四）動產(chǎn)物權的變動1.動產(chǎn)物權變動的一般規(guī)則占有與交付（現(xiàn)實交付） 動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。2.交付的特殊形式（擬制交付或觀念交付）（1）簡易交付 動產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)，物權自法律行為生效時發(fā)生效力。（2）指示交付 產(chǎn)物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。（3）占有改定 動產(chǎn)物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權自該約定生效時發(fā)生效力。例：1. 張某為