物業(yè)管理舉案說法之二

1、. 萬科集團(tuán) 審計(jì)法務(wù)部 張春麗二OO四年十一月二日物業(yè)管理物業(yè)管理 舉案說法舉案說法.法法律律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)無無處處不不在在 一個(gè)經(jīng)理，一個(gè)職員，不一定都要懂得法律，但一定要有法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。樹立法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不是事事處處都要照搬法條，不敢越雷池一步，而是要認(rèn)清規(guī)則，警惕風(fēng)險(xiǎn)，心中牢記一切工作中都有法律問題，尤其是與客戶有關(guān)、與誠信有關(guān)的問題，直接關(guān)系公司的安危存亡，絕不可掉以輕心。 大雪. 形式形式 案例研討 參考法規(guī)參考法規(guī) 民法通則 民事訴訟法 合同法 著作權(quán)法 商標(biāo)法 專利法 廣告法 物業(yè)管理?xiàng)l例 物業(yè)管理收費(fèi)辦法.行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀 法制環(huán)境 主管機(jī)關(guān) 物業(yè)公司 業(yè)主 地區(qū)差異。集團(tuán)現(xiàn)狀集團(tuán)

2、現(xiàn)狀意識(shí)尚待強(qiáng)化地區(qū)差異較大. 涉及環(huán)節(jié)涉及環(huán)節(jié) 1、安全 2、會(huì)所 3、車輛 4、維修基金 5、知識(shí)產(chǎn)權(quán) 涉及主體涉及主體 1、業(yè)主 2、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì) 3、員工 4、政府主管部門 5、合作方 6、一般民事主體 7、其他物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)無處不在.案例一案例一 A小區(qū)保安接到住戶小王家中發(fā)出的報(bào)警信號(hào)，于是到達(dá)小王家門口，但無人開門。保安不敢隨意撞入，于是在門口等待了約十分鐘，后業(yè)主回業(yè)發(fā)現(xiàn)家中被盜，且家中老人被害，后經(jīng)公安人員偵查，小偷正是在保安等待的這段時(shí)間作案并跑脫。業(yè)主要求物業(yè)公司就損失進(jìn)行賠償。案例二案例二：B小區(qū)保安24小時(shí)查崗中，23時(shí)發(fā)現(xiàn)住戶許先生家有異常聲音，很是驚

3、訝，撞門而入，卻發(fā)現(xiàn)許先生在家做實(shí)驗(yàn)，因忽然入室的保安而受驚，導(dǎo)致手中的昂貴實(shí)驗(yàn)物品落地摔壞，要求物業(yè)公司賠償。問題：?jiǎn)栴}：兩案例中：物業(yè)公司有無管理過失，應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任，為什么？案例案例 問題問題 分析分析 .？對(duì)小區(qū)里發(fā)生的意外事故及失竊等事件，對(duì)小區(qū)里發(fā)生的意外事故及失竊等事件，物業(yè)公司該不該或者應(yīng)承擔(dān)多少責(zé)任？物業(yè)公司該不該或者應(yīng)承擔(dān)多少責(zé)任？案例案例 問題問題 分析分析 .案例1:廈門廈門: :8 8齡童掉人工湖溺死齡童掉人工湖溺死 康樂物業(yè)賠償康樂物業(yè)賠償3 3萬萬 1、康樂物業(yè)雖在水庫的圍欄上設(shè)置了警示標(biāo)志，在湖泊西南方向建有花壇，起到一定程度上的安全防護(hù)作用，但從實(shí)踐看這些防

4、護(hù)對(duì)未成年人仍不足以消除安全隱患，2、且在該水庫發(fā)生過小孩溺水事件后，康樂物業(yè)未引起足夠的重視，其保安在巡查時(shí)也未發(fā)現(xiàn)葉學(xué)彬在湖邊玩耍。也就是說，康樂物業(yè)未盡到必要的注意義務(wù)，有疏于管理的過錯(cuò)。 案例案例 問題問題 分析分析 .案例案例2 2上海；上海；一家四口遇害一家四口遇害 歹徒自由出入小區(qū)物業(yè)賠償歹徒自由出入小區(qū)物業(yè)賠償1010萬萬1、歹徒帶著作案工具，能夠順利地進(jìn)入小區(qū)，作案后又原路從小區(qū)大門出去，以及歹徒第二次進(jìn)入作案現(xiàn)場(chǎng)，造成成岑一家四口人全部遇害，歹徒王勇身上全是血跡和汗水，神色緊張卻又照樣能從小區(qū)大門全是血跡和汗水，神色緊張卻又照樣能從小區(qū)大門“安全安全”走出，走出，是小區(qū)物業(yè)

5、的錯(cuò)。2、案發(fā)后，公安機(jī)關(guān)在對(duì)該小區(qū)檢查時(shí)又發(fā)現(xiàn)監(jiān)控監(jiān)控設(shè)備、報(bào)警裝置、對(duì)講機(jī)都形同虛設(shè)設(shè)備、報(bào)警裝置、對(duì)講機(jī)都形同虛設(shè)不能使用的管理漏洞。案例案例 問題問題 分析分析 .案例案例3 3廈門：廈門：趕蚊子引爆化糞池趕蚊子引爆化糞池 物業(yè)公司未能能夠證明自己沒物業(yè)公司未能能夠證明自己沒有過錯(cuò)有過錯(cuò)賠賠13萬萬廚師林某因接聽手機(jī)走到餐廳隔壁59號(hào)店面過道上的一個(gè)化糞池井蓋邊時(shí)，下意識(shí)地點(diǎn)起打火機(jī)想熏走蚊蟲，化糞池突然爆炸，將他全身燒傷70%，傷殘6級(jí) 案例案例 問題問題 分析分析 .案例案例4 4天津：天津：被盜住戶狀告物業(yè)失責(zé)被盜住戶狀告物業(yè)失責(zé) 無直接因果關(guān)系索賠被駁無直接因果關(guān)系索賠被駁 原

6、告沈女士家連續(xù)兩次被盜，便將責(zé)任歸咎于小區(qū)物業(yè)的疏于管理， 法院認(rèn)為，原告居住的房屋屬于被告物業(yè)服務(wù)管理范圍，被告服務(wù)管理規(guī)范到位必然會(huì)降低案發(fā)率，但也不不能保證完全杜絕犯罪案件的發(fā)生能保證完全杜絕犯罪案件的發(fā)生，因?yàn)檫@是一個(gè)綜合的社會(huì)問題。原告的財(cái)產(chǎn)被盜與被告的物業(yè)服務(wù)管理雖然有一定的關(guān)聯(lián)性，但沒有直接的因果關(guān)系沒有直接的因果關(guān)系案例案例 問題問題 分析分析 .分析分析1: 責(zé)任承擔(dān)責(zé)任承擔(dān)1、責(zé)任承擔(dān)與否及責(zé)任大小：關(guān)鍵看物業(yè)公司是否有義務(wù)而未責(zé)任承擔(dān)與否及責(zé)任大?。宏P(guān)鍵看物業(yè)公司是否有義務(wù)而未履行，是否有過錯(cuò)。履行，是否有過錯(cuò)。 2、物業(yè)公司的義務(wù)來源：1） 法律2） 合同3） 承諾法規(guī)

7、：法規(guī)： 物業(yè)管理?xiàng)l例 第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。任。 案例案例 問題問題 分析分析 .分析2： 舉證責(zé)任觀點(diǎn)：觀點(diǎn)：在一定時(shí)候，物業(yè)必須證明自己沒有過錯(cuò)，否則就推定它在一定時(shí)候，物業(yè)必須證明自己沒有過錯(cuò)，否則就推定它有過錯(cuò)，須承擔(dān)法律責(zé)任。有過錯(cuò)，須承擔(dān)法律責(zé)任。 法規(guī)：民法通則 第一百二十六條第一

8、百二十六條 建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯(cuò)的除外。案例案例 問題問題 分析分析 .分析分析3 3：實(shí)務(wù)注意：實(shí)務(wù)注意：一、安全管理環(huán)節(jié)：1、車輛安全2、財(cái)產(chǎn)安全：室內(nèi)、室外3、人身安全：室內(nèi)、公共區(qū)域二、安全防范措施：1、法定義務(wù)：安全防范： 協(xié)助安全事故： 采取應(yīng)急措施、協(xié)助救助2、協(xié)議約定義務(wù)。3、無明確約定時(shí)，合理、謹(jǐn)慎的管理義務(wù)

9、：1）標(biāo)識(shí)2）制度3）設(shè)備的正常運(yùn)作三、證據(jù)保存：案例案例 問題問題 分析分析 .問題：1、面對(duì)違規(guī)裝修，物業(yè)公司的管理義務(wù)有哪些環(huán)節(jié)？2、物業(yè)公司是否有義務(wù)/有權(quán)利起訴違規(guī)裝修者？3、收費(fèi)： 1）可否收取裝修管理費(fèi)？與物業(yè)管理費(fèi)是否重復(fù)收費(fèi)？ 2）可否利用出入證收費(fèi)賺錢？ 3）不裝修是否也要收費(fèi)？ 問題問題 分析分析 .分析：1、物業(yè)公司的管理義務(wù)：1）法定： 制止 報(bào)告2）約定： 起訴 其他2、收費(fèi)：1）不得違法2）必須有依據(jù) 問題問題 分析分析 .問題問題： 1、先用后批，輕程序 2、范圍界定不清：A將不屬于維修基金的用于維修基金開支B將該屬于維修基金開支的用于物業(yè)管理費(fèi)開支 3、維修基

10、金的使用操作與合同約定不一致。 4、證據(jù)保存。 問題問題 分析分析 .分析分析：1、實(shí)體合法： 1）范圍：公共部位、共用設(shè)施 2）大中修2、程序合法； 業(yè)主大會(huì)決定、先批后用3、證據(jù)保存、賬目清楚4、合法性與可操作性兼顧： 1）業(yè)主大會(huì)授權(quán) 2） 年度預(yù)決算 問題問題 分析分析 .案例一案例一 2004年2月，A物業(yè)管理公司的兩名大廈管理員勾結(jié)兩名外地歹徒以檢查煤氣管道安全為名，敲開業(yè)主家門，持刀入屋打劫。致業(yè)主受傷并受到財(cái)物損失，該戶向法院提起訴訟，請(qǐng)求物業(yè)公司賠償財(cái)產(chǎn)損失及精神損失退還一年的物業(yè)管理費(fèi)5000元。物業(yè)公司認(rèn)為，公司不承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)向兩名管理人員直接起訴。問題：?jiǎn)栴}：1、A公司

11、是否應(yīng)對(duì)員工的行為負(fù)責(zé)？本案中責(zé)任承擔(dān)的主體？案例案例 問題問題 分析分析 .案例二案例二：安全員甲于20031101入職，公司尚未給其買保險(xiǎn)，20040105日，安全員甲發(fā)生以下情況，公司是否承擔(dān)責(zé)任？如承擔(dān)責(zé)任，承擔(dān)后，可否向相關(guān)人追償？1）甲與安全員乙在上班期間、培訓(xùn)課后，練習(xí)比武，結(jié)果甲被乙一掌打成植物人。2）上班時(shí)，甲未經(jīng)公司安排，主動(dòng)到天臺(tái)上幫清潔工收拾物品，從樓上墜落。3）下班后，甲在回家的路上，被機(jī)動(dòng)車駕駛員丙撞成傷殘十級(jí)。 問題：?jiǎn)栴}：甲的情況是否屬于工傷，公司要否承擔(dān)相關(guān)責(zé)任？如公司與其簽訂的協(xié)議中強(qiáng)調(diào)，因員工自己不遵守公司紀(jì)律所致?lián)p失，由自己承擔(dān)，則此時(shí)公司可否因此免責(zé)？

12、案例案例 問題問題 分析分析 .分析11、員工受他人（或因自己原因）侵害，受到損失。、員工受他人（或因自己原因）侵害，受到損失。法規(guī)：雇員在從雇用活動(dòng)中受人身損害，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。任。雇用關(guān)系以外的第三人造成雇員人身損害的，賠償權(quán)利人可以請(qǐng)求第三人承擔(dān)賠償責(zé)任，也可以請(qǐng)求雇主承擔(dān)賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以向第三人追償。 -最高人民關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋（20040501） 無效合同（條款）無效合同（條款）法律行政法規(guī)地方法規(guī)部門規(guī)章地方規(guī)章案例案例 問題問題 分析分析 .分析22、員工侵害他人、員工侵害他人 雇員因故意或重大過失致人損害的

13、，應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，可以向雇員追償。 -最高人民關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋（20040501）案例案例 問題問題 分析分析 . 案例案例 為業(yè)主騙保為業(yè)主騙保 2004年2月23日，某小區(qū)業(yè)主開車駛?cè)胪＼噲?chǎng)入口時(shí)，車場(chǎng)值班員辦理車輛放行手續(xù)時(shí)，另一業(yè)主小孩（3歲）在保姆的帶領(lǐng)下從崗?fù)そ?jīng)過，保姆未能妥善照顧小 孩，小孩突然跑進(jìn)崗?fù)ぐ磩?dòng)了道閘的控制按鈕，導(dǎo)致道閘突然放下，將正在駛?cè)胄≤嚽皳躏L(fēng)玻璃砸傷。事后處理過程中物業(yè)公司為了減少小孩家長(zhǎng)（小區(qū)業(yè)主）的損失，隱 瞞事實(shí)向保險(xiǎn)公司理賠。注：該物業(yè)小區(qū)辦理了物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn) 。

14、案例案例 問題問題 分析分析 .問題：?jiǎn)栴}：1、本案中，物業(yè)公司的作法有何不妥，有何風(fēng)險(xiǎn)？2、物業(yè)管理中，哪些環(huán)節(jié)容易鋟犯業(yè)主權(quán)利，導(dǎo)致訴訟、重大投訴？我們應(yīng)當(dāng)如何規(guī)避？案例案例 問題問題 分析分析 .問題 一、為業(yè)主侵害他人利益： 幫助業(yè)主，超過警界線： 騙保險(xiǎn) 有風(fēng)險(xiǎn)的免費(fèi)超值服務(wù) 相鄰關(guān)系中物業(yè)公司起訴另一業(yè)主案例案例 問題問題 分析分析 .二、侵害業(yè)主利益：二、侵害業(yè)主利益：1、違約：合同、承諾。2、侵權(quán)： 隱私權(quán)、著作權(quán) 知情權(quán)：?jiǎn)畏焦嫔辖毁M(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 拒交管理費(fèi)拒交鑰匙 監(jiān)督權(quán)的不保障3、不當(dāng)?shù)美?、無因管理案例案例 問題問題 分析分析 .分析分析 ：1、業(yè)主權(quán)利的來源-公司義務(wù)的來源

15、：法律、合同、承諾2、客戶滿意度與風(fēng)險(xiǎn)控制的平衡：權(quán)利義務(wù)的對(duì)等：如夕陽紅會(huì)員、免費(fèi)卡會(huì)員，其權(quán)限應(yīng)設(shè)定相應(yīng)限制。案例案例 問題問題 分析分析 .案例案例：小區(qū)A內(nèi)有一公共設(shè)施，已使用10年、處于不安全狀態(tài)，物業(yè)公司決定進(jìn)行更新，于2003年9月開始向全體業(yè)主征集意見，并獲得了4/5業(yè)主的同意，該部分業(yè)主支持更新并表示愿意承擔(dān)費(fèi)用。業(yè)委會(huì)也表示認(rèn)可，并由業(yè)委會(huì)與工程隊(duì)簽訂了施工合同，工程完工后，管理處主動(dòng)向工程隊(duì)支付了相關(guān)款項(xiàng)。事后，管理處向全體業(yè)主分?jǐn)偛⑹湛睿?/5業(yè)主拒不支付。案例案例 問題問題 分析分析 .問題：?jiǎn)栴}：1、如果你是1/5業(yè)主的代表，如何對(duì)物業(yè)公司提出不交費(fèi)的合法理由？2

16、、如果你是管理處的代表，如何收回全部款項(xiàng)，并給出合法合理的理由？3、日常管理中哪些環(huán)節(jié)一定要通過業(yè)委會(huì)，哪些環(huán)節(jié)一定要開業(yè)主大會(huì)通過？案例案例 問題問題 分析分析 .問題： 輕風(fēng)險(xiǎn) 輕程序 輕證據(jù) 重業(yè)務(wù) 重實(shí)務(wù)分析：分析：1、有效的業(yè)主大會(huì)決議條件：程序：1）主體 2）投票權(quán)數(shù)實(shí)體：合法2、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)限 區(qū)分。3、無因管理案例案例 問題問題 分析分析 .案例案例：會(huì)所經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控A小區(qū)會(huì)所產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商所有，委托物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。為搞活經(jīng)營(yíng)，物業(yè)公司引進(jìn)三家合作方：1）與甲公司經(jīng)營(yíng)采取租賃場(chǎng)地方式，甲公司定期交租，無論贏虧。3）與丙公司共同成立一個(gè)健身所，并約定，雙方派出固定工人員，

17、代表健身所共同對(duì)外經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，各獲取利潤(rùn)的50%。2）與乙公司約定，乙公司對(duì)外承擔(dān)一切責(zé)任，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，但管理處從其每月收入中提取40%，為清楚乙方收入，管理處代乙公司向客戶收取費(fèi)用，并出具管理處收據(jù)。問題：?jiǎn)栴}： 以上三種合作方式中，管理處有何風(fēng)險(xiǎn)？應(yīng)當(dāng)如何避免？案例案例 問題問題 分析分析 .問題問題：1、合作中的細(xì)微環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)防范存在漏洞：1）發(fā)票管理2）對(duì)外宣傳2、類似問題：綠化業(yè)務(wù)外包人員的侵權(quán)分析：1、連帶責(zé)任2、合作關(guān)系及內(nèi)部合作約定對(duì)外、對(duì)內(nèi)的法律效力。3、證據(jù)意識(shí)案例案例 問題問題 分析分析 .問題問題： 1、政府主管部門不作為，業(yè)主又投訴，如何應(yīng)對(duì)？物業(yè)公司的義務(wù)有哪些？

18、2、物業(yè)管理中，需要政府主管部門審批的環(huán)節(jié)有哪些？審批與備案的效力？ 3、水電公司，是否有權(quán)要求物業(yè)公司代收水電并承擔(dān)差額，物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)？ 問題問題 分析分析 . 分析分析 ：1、政府的不作為、公司要作為2、公司的作為： 告知 制止 報(bào)告：有效上報(bào)，保留證據(jù) 3、審批與備案的效力及靈活掌握。4、水電公司的行為不是政府行為。與物業(yè)公司、業(yè)主是平等的法律關(guān)系主體。1）設(shè)備上的可行2）拒絕簽訂無條件的委托合同3）拒絕簽訂包買包賣協(xié)議 問題問題 分析分析 . A物業(yè)公司為作形象宣傳，向員工征集圖片，員工小李提交了一幅自稱為自創(chuàng)的圖片，并被用于宣傳活動(dòng)。后公司B向A提出，該圖片著作權(quán)歸B所有，A司的行為侵權(quán)，應(yīng)道謙并賠償損失。A司認(rèn)為，自己獲取圖片的來源正當(dāng)，未侵權(quán)，B司應(yīng)