張家港市首座商業(yè)策劃報告

1、關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO張家港市張家港市皇家皇家 首座首座商業(yè)配套項(xiàng)目商業(yè)配套項(xiàng)目敬呈: 張家港市新城置業(yè)有限公司-商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位市場存在空間市場存在空間外部環(huán)境分析：外部環(huán)境分析：宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析發(fā)展規(guī)劃商業(yè)布局商業(yè)布局業(yè)態(tài)組合

2、業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)規(guī)劃及配比業(yè)態(tài)規(guī)劃及配比主題定位主題定位售價研判售價研判商戶商戶租戶訪談租戶訪談項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：地塊分析項(xiàng)目規(guī)劃剖析周邊商業(yè)市場分析：周邊商業(yè)市場分析：商業(yè)市場分析商業(yè)業(yè)態(tài)分析競爭項(xiàng)目分析：競爭項(xiàng)目分析：供應(yīng)分析項(xiàng)目特性分析策豐招商團(tuán)隊(duì)意見策豐招商團(tuán)隊(duì)意見業(yè)主及設(shè)計(jì)部門意見業(yè)主及設(shè)計(jì)部門意見項(xiàng)目定位研究思路項(xiàng)目定位研究思路關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO目目 錄錄Contents 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析商業(yè)市場分析項(xiàng)目分析廠商訪談定位研究項(xiàng)目定位布局與分割建

3、議銷售方式與策略銷售均價研判關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO張家港市地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)三年增長超過張家港市地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)三年增長超過18%18%，超越了全國平均增長率，超越了全國平均增長率，是發(fā)展相當(dāng)迅猛的城市。是發(fā)展相當(dāng)迅猛的城市。576.27051250841.621050.02億元億元國內(nèi)生產(chǎn)總值國內(nèi)生產(chǎn)總值19.4%17.8%18.5%19.1%19%地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值 關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUO

4、SHANGYECEHUATIANBAOGAO張家港市社會零售品消費(fèi)總額張家港市社會零售品消費(fèi)總額2008年約達(dá)到年約達(dá)到157億元，連續(xù)億元，連續(xù)2年年增長率超過增長率超過18%，高增長說明了張家港市的市民消費(fèi)需求強(qiáng)勁。，高增長說明了張家港市的市民消費(fèi)需求強(qiáng)勁。億元億元82.0895.87112.2133.18約約15716.7%16.8%17%18.7%22.518%社會零售品消費(fèi)總額社會零售品消費(fèi)總額關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO張家港市房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)入高增長期張家港市房地產(chǎn)

5、開發(fā)投資進(jìn)入高增長期, ,但開發(fā)施工面積在逐步放緩但開發(fā)施工面積在逐步放緩. .房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）開發(fā)房屋施工面積（萬平方米開發(fā)房屋施工面積（萬平方米）90343.4851.55893.1房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO張家港市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)張家港市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)2480024800元，在全國縣城經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣（市）元，在全國縣城經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣（市）中列第三位，人均中列第三位，人均GDPGDP達(dá)達(dá)142000142

6、000多元，反應(yīng)了居民非常的富裕了多元，反應(yīng)了居民非常的富裕了. .人均可支配收入比較人均可支配收入比較（元）2192721927210132200124800關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值 社會零售品消費(fèi)總額社會零售品消費(fèi)總額房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資人均可支配收入人均可支配收入張家港市地區(qū)生產(chǎn)總值連年上升張家港市地區(qū)生產(chǎn)總值連年上升保持高增長率，代表張家港市的保持高增長率，代表張家港市的市場經(jīng)濟(jì)相當(dāng)活躍，正在大跨市場經(jīng)濟(jì)相當(dāng)活躍，正在大跨步的快速發(fā)展。

7、步的快速發(fā)展。張家港市社會零售品消費(fèi)總額張家港市社會零售品消費(fèi)總額連年超過連年超過18%的增長，代表張的增長，代表張家港市市民的購買力越來越強(qiáng)家港市市民的購買力越來越強(qiáng)。張家港市的房地產(chǎn)市場由于眾張家港市的房地產(chǎn)市場由于眾多外來資本的投入，開發(fā)資金多外來資本的投入，開發(fā)資金和開發(fā)面積都有大幅的上升，和開發(fā)面積都有大幅的上升，房地產(chǎn)市場非?；鸨７康禺a(chǎn)市場非?；鸨?。張家港市人均可支配收入超過張家港市人均可支配收入超過24000多元，代表張家港市民多元，代表張家港市民越來越富裕。越來越富裕。四大宏觀經(jīng)濟(jì)四大宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)利好因素指標(biāo)利好因素宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家

8、首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO市域總體規(guī)劃：市域總體規(guī)劃：1.1.市區(qū)規(guī)模：市區(qū)規(guī)模：近期市區(qū)城市人口60萬，其中楊舍城區(qū)36萬人，金港城區(qū)24萬人；遠(yuǎn)期市區(qū)城市人口87萬，其中楊舍城區(qū)55萬人，金港城區(qū)32萬人。2.2.結(jié)構(gòu)布局：結(jié)構(gòu)布局：楊舍城區(qū)由城市核心組團(tuán)、城北組團(tuán)、城西組團(tuán)、城東組團(tuán)、暨陽湖組團(tuán)、省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北區(qū)和省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南區(qū)，形成七組團(tuán)結(jié)構(gòu)。3.3.楊舍城區(qū)近期發(fā)展方向楊舍城區(qū)近期發(fā)展方向：是以現(xiàn)狀建成區(qū)為中心，主要向西、向南發(fā)展，適度向東發(fā)展。4.4.近期建設(shè)：近期建設(shè)：楊舍城區(qū)近期建設(shè)

9、重點(diǎn)：城市核心區(qū)以完善城市功能為主；城西組團(tuán)突出購物公園建設(shè)；城東組團(tuán)加快物流園區(qū)、專業(yè)市場、梁豐生態(tài)園和文化中心建設(shè)；暨陽湖建設(shè)全面展開；城北組團(tuán)嚴(yán)格控制。關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析商業(yè)市場分析項(xiàng)目分析廠商訪談定位研究項(xiàng)目定位布局與分割建議銷售方式與策略銷售均價研判關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO張家港市商業(yè)主要集中在沙洲路步行街，楊

10、舍路。張家港市商業(yè)主要集中在沙洲路步行街，楊舍路。本案本案沙洲路沙洲路楊舍西路楊舍西路楊舍東路楊舍東路大潤發(fā)大潤發(fā)蘇果超市蘇果超市華聯(lián)超市華聯(lián)超市百信超市百信超市暨陽湖生態(tài)園暨陽湖生態(tài)園張家港市商業(yè)概況張家港市商業(yè)概況商業(yè)步行街商業(yè)步行街香港城（歐尚）香港城（歐尚）關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO張家港市在物流港口、道路交通、外資利用、制造以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)等方面都有非常張家港市在物流港口、道路交通、外資利用、制造以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)等方面都有非常大的優(yōu)勢，但商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀還比較滯后。目前，張家港市

11、的商業(yè)圈就是以步行街大的優(yōu)勢，但商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀還比較滯后。目前，張家港市的商業(yè)圈就是以步行街為中心，老商業(yè)中心商業(yè)面積約為中心，老商業(yè)中心商業(yè)面積約20萬方，其中包括大約萬方，其中包括大約300家臨街商鋪，約家臨街商鋪，約80家家休閑餐飲。另有六條相對專業(yè)經(jīng)營的商業(yè)街道。具體如下：休閑餐飲。另有六條相對專業(yè)經(jīng)營的商業(yè)街道。具體如下： 街道名字街道名字 主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài) 街道名字街道名字 主營業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài) 楊舍西路楊舍西路 服裝鞋帽服裝鞋帽 楊舍東路楊舍東路 餐飲美食餐飲美食 沙洲中路沙洲中路 娛樂購物娛樂購物 南環(huán)路南環(huán)路 文化電腦類文化電腦類 東環(huán)路東環(huán)路 裝飾裝潢類裝飾裝潢類 暨陽中路暨陽中

12、路 五金類五金類商業(yè)市場現(xiàn)狀分析：商業(yè)市場現(xiàn)狀分析：關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO沙洲路步行街沙洲路步行街沙洲路是張家港市唯一的商業(yè)步行街，是當(dāng)?shù)厥忻褓徫锵M(fèi)的主要場所。步行街沿街主要以品牌服飾專賣為主，結(jié)合餐飲娛樂的商家。整條商業(yè)街業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)氣氛濃厚，經(jīng)過很長時間的發(fā)展，已經(jīng)培養(yǎng)了許多忠實(shí)的消費(fèi)者。主要大型商業(yè)項(xiàng)目：國際購物中心商業(yè)大廈第一人民商場凱麗百貨關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHU

13、ATIANBAOGAO步行街業(yè)態(tài)配比：步行街業(yè)態(tài)配比：服飾服飾45%餐飲餐飲16%鞋帽鞋帽11%娛樂娛樂5%沙洲路步行街以品牌服飾專賣為主，休閑購物占整條街沙洲路步行街以品牌服飾專賣為主，休閑購物占整條街的八成，餐飲占到的八成，餐飲占到16%。通訊數(shù)碼通訊數(shù)碼8%食品食品5%百貨百貨8%金銀珠寶金銀珠寶10%關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO楊舍西路楊舍西路楊舍西路業(yè)態(tài)比較豐富，有小百貨、服飾、藥店、婚紗攝影、金銀首飾，眼鏡等。該路是作為步行街的一個商業(yè)補(bǔ)充，經(jīng)過改造后人氣和商業(yè)環(huán)境比

14、較良好，形成了一條獨(dú)特的商業(yè)后街。關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO楊舍西路商業(yè)街業(yè)態(tài)配比：楊舍西路商業(yè)街業(yè)態(tài)配比：楊舍西路沿街商鋪還是主要以服裝鞋帽為主，飾品、銀行配套及其他等所占比列相近，以及形成特色街區(qū)，人氣比較足。服飾服飾50%鞋帽鞋帽20%銀行等配套銀行等配套15%飾品飾品10%其他其他5%關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO楊舍東路楊舍東路楊舍東路是張家港市初具規(guī)模的

15、特色餐飲街，經(jīng)過一段市場培育，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的特色街區(qū)，培育了一批忠實(shí)的消費(fèi)群。整條街區(qū)的夜市商業(yè)氣氛濃厚，是張家港特色餐飲行業(yè)的代表。關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO楊舍東路商業(yè)街業(yè)態(tài)配比：楊舍東路商業(yè)街業(yè)態(tài)配比：餐飲餐飲70%其他其他20%娛樂娛樂10%楊舍東路沿街商鋪餐飲商戶占到七成，是張家港初具規(guī)模的餐飲一條街。關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO沙洲中路沙洲中路沙

16、洲中路是步行街的一個延續(xù)，其業(yè)態(tài)也較豐富，其中以大中型餐飲和娛樂業(yè)最為集中。寶麗金、百樂門精英會所、金海華餐飲等具有代表性。沙洲路以西大多是商業(yè)配套的業(yè)態(tài)，相對家居布藝比較聚集。關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO沙洲中路業(yè)態(tài)配比：沙洲中路業(yè)態(tài)配比：家居家居10%餐飲餐飲25%其他其他20%娛樂娛樂45%沙洲中路沿街商鋪還是主要以餐飲、娛樂為主，以西還有一定比例的布藝家居店，屬于市區(qū)的成熟商業(yè)街區(qū)。關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASH

17、OUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO香港城香港城規(guī)模：規(guī)模：建筑面積18萬平米整體定位整體定位：國際級全業(yè)態(tài)一站式商業(yè)中心功能定位：功能定位：集購物、餐飲、休閑、娛樂、現(xiàn)代商務(wù)、度假為一體位置：位置：東二環(huán)路與東苑路口已開業(yè)歐尚、奧特萊斯，同時提出前三年返租78，并有統(tǒng)一經(jīng)營管理價格：預(yù)售均價為1.71.8萬/平米（沿街）、1.51.6萬（內(nèi)街）實(shí)際實(shí)現(xiàn)均價：發(fā)展商為提升板塊人氣、提升物業(yè)價格而投入較大招商力度，由于歐尚租金相對低廉，整體實(shí)際銷售價格為11.2萬元 。歐尚超市歐尚超市奧特萊斯奧特萊斯（一站式綜合性購物商業(yè)城）（一站式綜合性購物商業(yè)城）關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家

18、 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO1 1. .整體定位： 張家港城西新區(qū)的商業(yè)中心2 2. .項(xiàng)目功能定位：項(xiàng)目功能定位： 服務(wù)于高速發(fā)展的長三角保稅物流經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)、是“張家港未來城市生活的最好描繪”（城市名片）是“長三角首個集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的同核上海的新都市生活引導(dǎo)型購物公園”。3.3.占地面積： 21萬平米4.4.建筑面積： 15萬平米購物休閑公園關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO功能

19、分區(qū)和業(yè)態(tài)規(guī)劃：1 1.水晶宮購物中心-以購物為主體功能：包括高檔購物中心、特色超市、大型主題店;2 2.太陽廣場-以購物/文化休閑/餐飲為主體功能：主要由品牌專賣店構(gòu)成，是一個小型 的Shoppingmall;3.克拉水岸-以餐飲/休閑為主體功能：引進(jìn)各色美食名吃以及咖吧、茶吧、休閑餐廳等;4 4.歐陸風(fēng)情街-以娛樂/商務(wù)/社交為主體功能：由演藝中心、高檔中餐館、高檔西餐館、 豪華KTV、高級商務(wù)會所及健身館組成;5 5.溫泉酒店-以城市度假為主體功能：由桑拿、SPA組成。板塊功能主題地上建筑面積(m2)說明觀景塔文化展示、交流中心3253占地5000-6000平方米歐陸風(fēng)情街商務(wù)消費(fèi)區(qū)18

20、000較原規(guī)劃總體量減少約3500平方米桑拿康體城康體桑拿/商務(wù)酒店12000由原規(guī)劃的4層加高為5層克拉水岸景觀餐飲/休閑19664保持原規(guī)劃總體量不變太陽廣場餐飲/精品專賣/文化娛樂28559保持原規(guī)劃總體量不變水晶宮百貨購物28000由原規(guī)劃的5層降至4層關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO引進(jìn)品牌：巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高檔百貨公司，肯德基、必勝客、星巴客等多家國際國內(nèi)知名餐飲企業(yè)，同時引進(jìn)多家品牌KTV演義中心、美容SPA館、桑拿城等休閑娛樂設(shè)施 隨購物公園全新體念式商業(yè)

21、消費(fèi)模式的出現(xiàn)，提供與大城市中心區(qū)相似品質(zhì)的生活方式，本地中高端的消費(fèi)群體及周邊城市的中高端消費(fèi)群體在購物、消費(fèi)中享受生活，特別是在夜間的休閑娛樂方面。由于項(xiàng)目體現(xiàn)了“同核上?！钡睦砟?，能充分滿足高收入人群的物質(zhì)生活和精神生活。從而改變部分消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣。 通過此項(xiàng)目的商業(yè)，為張家港客群營造與上海同等的生活方式、同等的生活品質(zhì)，使張家港成為上海國際大都市的同核城市關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO區(qū)區(qū) 位位 樓樓 層層 商商 家家 租租 金金(元元)步行街步行街 1F三福百貨三福百

22、貨 16 1F安踏安踏 20 1F上海城隍珠寶上海城隍珠寶 22楊舍西路楊舍西路 1F 哥弟哥弟 16 1F天瀾百貨天瀾百貨 13沙洲中路沙洲中路 1F 喜視眼鏡喜視眼鏡 5 1F 戴夢得珠寶戴夢得珠寶 13步行街沿街一樓的步行街沿街一樓的租金范圍在租金范圍在 16-22 元元/平米平米/天天楊舍西路沿街一樓的楊舍西路沿街一樓的租金范圍在租金范圍在 13 -16 元元/平米平米/天天沙洲中路沿街一樓的沙洲中路沿街一樓的租金范圍在租金范圍在 5-13 元元/平米平米/天天區(qū)域租金分析：關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGY

23、ECEHUATIANBAOGAO張家港市商業(yè)中心的格局雖然成熟，但不完善，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，停車等配套設(shè)施欠缺；此外，從經(jīng)營的業(yè)態(tài)來看，基本定位在中低檔次，沒有拉開品牌，錯位經(jīng)營，不能滿足多層次的消費(fèi)需求。發(fā)展空間：身處長三角商業(yè)競爭力強(qiáng)勢地帶，有著雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，商業(yè)相對滯后但潛在強(qiáng)大需求空間，同時在政府大力支持的發(fā)展機(jī)遇下，張家港市的城市商業(yè)競爭力有著強(qiáng)大的后續(xù)爆發(fā)力，必將創(chuàng)造出較高的商業(yè)價值，獲得較大的盈利空間。 從以上競爭項(xiàng)目我們分析出以下結(jié)論：關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO家

24、居市場現(xiàn)狀家居市場現(xiàn)狀家居專賣分布比較分散，且檔次不高。 品牌不夠豐富，供消費(fèi)者的選擇空間比較小。張家港市需要一個精品家居的聚集地，提供更多的選擇給各中高端的消費(fèi)人群。該項(xiàng)目正是切合這一契機(jī)，打造平臺，部分規(guī)劃精品家居展示店。張家港市的消費(fèi)需求迅猛，精品家居對喬遷新居或結(jié)婚用家居需求越來越大。張家港市家居市場分析關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO休閑運(yùn)動品牌專賣市場分析：休閑運(yùn)動品牌休閑運(yùn)動品牌市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀現(xiàn)在張家港市場上的休閑運(yùn)動品牌專賣較多，都集中在步行街。 銷售的只是休閑服裝

25、品牌，關(guān)于休閑運(yùn)動用品現(xiàn)市場上還處于空缺。張家港需要一個休閑運(yùn)動系列用品專賣的銷售場所，新興品牌的進(jìn)入成為新的市場增長點(diǎn)。該項(xiàng)目有發(fā)展這一市場的先天條件，來彌補(bǔ)步行街業(yè)態(tài)的不完善。關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO市場分析帶來的啟發(fā)：商業(yè)市場有空間商業(yè)市場有空間精品家居市場精品家居市場市場品牌層次較低市場品牌層次較低張家港市的商業(yè)市場處于不完全競爭狀態(tài)，市場有較大空間精品家居需求強(qiáng)勁增長，也是張家港市市民消費(fèi)的趨勢，本項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)細(xì)分市場，補(bǔ)充商業(yè)街與城東商業(yè)不足的經(jīng)營業(yè)態(tài)。張家港市商業(yè)

26、市場缺乏專業(yè)品牌，市場有巨大發(fā)展空間，但須市場培育期。關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析商業(yè)市場分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析廠商訪談定位研究項(xiàng)目定位布局與分割建議銷售方式與策略銷售均價研判關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO本項(xiàng)目位置：本案本案北臨沙洲中路，東臨東環(huán)路，南臨南環(huán)路，西臨步行街。關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANG

27、JIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO本案本案關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO區(qū)域三大利好因素：區(qū)域三大利好因素區(qū)域三大利好因素聚首張家港核心地段，巨大的地段優(yōu)越價值。聚首張家港核心地段，巨大的地段優(yōu)越價值。緊鄰商業(yè)步行街，巨大的人流，車流交通四緊鄰商業(yè)步行街，巨大的人流，車流交通四通八達(dá)，可依托得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，吸引有效通八達(dá)，可依托得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，吸引有效人流。人流。隨著項(xiàng)目周邊環(huán)境改造，政府大力提倡，政隨著項(xiàng)目周邊環(huán)境改造，政府大力提倡，政策多面支持，商

28、業(yè)服務(wù)業(yè)拓展時間好。策多面支持，商業(yè)服務(wù)業(yè)拓展時間好。關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAOSWOTStrength-優(yōu)勢優(yōu)勢Weakness-劣勢劣勢Opportunity-機(jī)會機(jī)會Threat-威脅威脅- 本項(xiàng)目位置優(yōu)越，緊鄰步行街，是市區(qū)本項(xiàng)目位置優(yōu)越，緊鄰步行街，是市區(qū)- 唯一的一塊未開發(fā)的大幅土地。唯一的一塊未開發(fā)的大幅土地。- 四面臨街，交通可及性高四面臨街，交通可及性高- 環(huán)境優(yōu)雅，周邊商業(yè)氣氛高。環(huán)境優(yōu)雅，周邊商業(yè)氣氛高。- 項(xiàng)目在交通快速主干道，很難留住有效項(xiàng)目在交通快速

29、主干道，很難留住有效 消費(fèi)人流。消費(fèi)人流。-體量不大，不易形成規(guī)模的商業(yè)市場。體量不大，不易形成規(guī)模的商業(yè)市場。 且商鋪較分散，大業(yè)態(tài)不能引進(jìn)；且商鋪較分散，大業(yè)態(tài)不能引進(jìn)； 樓上是住宅，商鋪內(nèi)的有效使用樓上是住宅，商鋪內(nèi)的有效使用 面積會減小。面積會減小。- 張家港市整體發(fā)展趨勢良好，張家港市整體發(fā)展趨勢良好， 居民消費(fèi)力不斷增強(qiáng)。居民消費(fèi)力不斷增強(qiáng)。-周邊商業(yè)氣氛濃厚，隨沙洲中路及南環(huán)周邊商業(yè)氣氛濃厚，隨沙洲中路及南環(huán)-路的環(huán)境改善，均會帶動本項(xiàng)目的發(fā)展。路的環(huán)境改善，均會帶動本項(xiàng)目的發(fā)展。 本項(xiàng)目大部分商鋪出售，商業(yè)本項(xiàng)目大部分商鋪出售，商業(yè)業(yè)態(tài)不能統(tǒng)一，且無專業(yè)的商業(yè)管理公司業(yè)態(tài)不能統(tǒng)

30、一，且無專業(yè)的商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，未來可能會存在一定隱患。統(tǒng)一管理，未來可能會存在一定隱患。SWOT分析關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析商業(yè)市場分析項(xiàng)目分析廠商訪談定位研究項(xiàng)目定位布局與分割建議銷售方式與策略銷售均價研判關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 數(shù)數(shù) 量量 品品 牌牌 品品 牌牌 品品 牌牌 運(yùn)動城運(yùn)動城 6 銳奇運(yùn)動城 迪卡儂迪卡儂

31、百 麗 運(yùn)動運(yùn)動100 名品運(yùn)動城 綠螞蟻 5 宏圖三包宏圖三包 蘇寧電器 頤高數(shù)碼 國美電器 五星電器連鎖賣場連鎖賣場 9 家得利 聯(lián)聯(lián) 華華 蘇 果 頂頂鮮 人人樂 可 的 華 聯(lián) 百 信 物 美3C數(shù)碼連鎖數(shù)碼連鎖客戶訪談名單：客戶訪談名單：關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO保留意見55%意向強(qiáng)20%意向弱25%被訪談的20家品牌商戶中，有20%的商家表示有明確意向，25%的商家表示明確意向弱，55%的商家保留意見，表示需待實(shí)地考察后再談?，F(xiàn)招商的重點(diǎn)是與意向強(qiáng)的客戶談判，爭取早

32、日簽約。同時預(yù)備談保留意見的客戶商家進(jìn)駐意向分析：關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析商業(yè)市場分析項(xiàng)目分析廠商訪談定位研究定位研究項(xiàng)目定位布局與分割建議銷售方式與策略銷售均價研判關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO目標(biāo)消費(fèi)客群目標(biāo)消費(fèi)客群張家港本地中高端收入人群及家庭型消費(fèi)；張家港本地中高端收入人群及家庭型消費(fèi)；新區(qū)及全市居民改善居住環(huán)境、結(jié)婚類客戶群；新區(qū)及全市居

33、民改善居住環(huán)境、結(jié)婚類客戶群；本市電腦數(shù)碼消費(fèi)群體。本市電腦數(shù)碼消費(fèi)群體?？腿憾ㄎ唬涸谥黝}定位上，重點(diǎn)考慮主力消費(fèi)客群思維意識在主題定位上，重點(diǎn)考慮主力消費(fèi)客群思維意識 以其社會影響力和帶動性，引發(fā)更多的關(guān)注以其社會影響力和帶動性，引發(fā)更多的關(guān)注在商業(yè)規(guī)劃上，重點(diǎn)考慮主力客群消費(fèi)需求在商業(yè)規(guī)劃上，重點(diǎn)考慮主力客群消費(fèi)需求 挖掘其購買力為租戶經(jīng)營的成功奠定基礎(chǔ)挖掘其購買力為租戶經(jīng)營的成功奠定基礎(chǔ)關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO皇家皇家首首座座集休閑購物、精品家居為一體的商業(yè)項(xiàng)目集休閑購

34、物、精品家居為一體的商業(yè)項(xiàng)目定位方案：業(yè)態(tài)定位打造張家港商業(yè)新地標(biāo)，引領(lǐng)張家港商業(yè)新消費(fèi)推廣語關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析商業(yè)市場分析項(xiàng)目分析廠商訪談定位研究項(xiàng)目定位布局與分項(xiàng)目定位布局與分割建議割建議銷售方式與策略銷售均價研判關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO業(yè)態(tài)布局方案一：精品家居旗艦店精品家居旗艦店精品百貨店精品百貨店銀行銀行社區(qū)超市社區(qū)超市婚慶主題

35、家居購物街婚慶主題家居購物街家居品牌展示廳家居品牌展示廳高級會所高級會所關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO運(yùn)動匯運(yùn)動匯社區(qū)超市社區(qū)超市3C數(shù)碼城數(shù)碼城（生活配套店）（生活配套店）+ 電腦數(shù)碼街電腦數(shù)碼街 精品家居精品家居精品家居旗艦店精品家居旗艦店高級會所高級會所業(yè)態(tài)布局方案二：關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO方案一方案一方案二方案二- 銷售部分模擬定位，讓投資者對項(xiàng)目未來發(fā)

36、展更看好。 引進(jìn)兩至三家品牌店，可以增加投資者的投資信心。- 剩余塊狀面積，開發(fā)商持有，全部定向招商，引進(jìn)主力-店可以帶動整個商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)氣氛，創(chuàng)造價值最大化-打造張家港市婚慶主題街，可以最大的提升本項(xiàng)目的認(rèn)知度，且容易被年輕消費(fèi)者接受，帶動商業(yè)人氣。彌補(bǔ)張家港市場的商業(yè)空缺。盡可能提升商鋪價值。業(yè)態(tài)布局方案分析：關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO店面規(guī)模副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈5000平米以上區(qū)域商圈4000平米以上大型社區(qū)3000平米以上地級城市市區(qū)人口

37、50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心3000平米以上縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強(qiáng)縣優(yōu)先）副省級以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈核心位置3000平米以上產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利面積：3000平方米以上樓層：從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓廣場：物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）五星電器選址要求關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUAN

38、GJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO家居旗艦店大體分為：商業(yè)街店、特定市場店、高檔社區(qū)店和交通樞紐店等幾種，根據(jù)市場容量，家具店店面的使用面積在15003000平方米左右；在適當(dāng)?shù)某鞘?，將開設(shè)概念店或飾品店，店面的使用面積在150500平方米左右。旗艦店的地理位置選擇多為高檔商圈或高檔商圈外側(cè)的臨街商鋪，或位于高檔建材、家居、家具或高端產(chǎn)品銷售區(qū)域（高檔汽車）專業(yè)市場或附近的臨街商鋪，或位于機(jī)場等交通樞紐處且已經(jīng)形成一定規(guī)模的商圈或高檔社區(qū)的群體等；附近或地下有足夠的停車場所。店面必須面向主干道或重要街道且有獨(dú)立的入口及門面，可以修建或改建成標(biāo)準(zhǔn)門頭，門店上方應(yīng)具

39、有供門店使用的招牌匾位、廣告位，或在建筑物上或建筑地界可以架設(shè)廣告牌等。 店面選址的物業(yè)以長方型為佳，門面寬度最低不得低于20米，內(nèi)部縱深應(yīng)不小于20米；物業(yè)主朝向和開門方向應(yīng)面向具有商氣和客流的重要商業(yè)街面；對于店面展示面積最佳在一樓和二樓體現(xiàn)，一樓最小的使用面積為不得小于400平方米，其他面積可以在二樓甚至或三樓體現(xiàn)，但必須保證內(nèi)部有專用的樓梯、自動扶梯或直梯；物業(yè)前部交通方便，以車可以直接到門面為佳；店面周圍以高檔休閑餐廳、咖啡廳或高檔酒店、高檔消費(fèi)品的商場或?qū)Ｙu店為最佳。家居旗艦店選址要求關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZU

40、OSHANGYECEHUATIANBAOGAO迪卡儂商場根據(jù)多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行選址，以便于來自商場周圍生活圈的各個區(qū)域的顧客都能輕松、舒適、快捷地進(jìn)入商場購物。1 擁有免費(fèi)的快速公路或主干道路網(wǎng)絡(luò)（臨街一線位，良好可視性）2 位于人們外出度假的必經(jīng)之路上3 周邊地區(qū)擁有質(zhì)量較高的住宅社區(qū)4 周邊地區(qū)有質(zhì)量較高的商業(yè)環(huán)境（臨近著名大型賣場）5 進(jìn)入商場/停車場交通便捷暢通6 擁有良好的公共交通網(wǎng)絡(luò)抵達(dá)商場（公交站，地鐵等）7 商場前設(shè)置大型停車場，并擁有一定的綠化基本參數(shù)：1 組成部分：組成部分：商場、停車場、運(yùn)動場2 經(jīng)營面積：經(jīng)營面積：4000m2、8000m2，12000m2三種 （目前開發(fā)重

41、點(diǎn)為4000m2）3 建筑形式建筑形式：單層單體商業(yè)建筑（自建或租賃），商業(yè)建筑首層物業(yè)（租賃）4 用地面積用地面積：15000-20 00m25 建筑層高建筑層高：6.5m （可根據(jù)實(shí)際情況適度調(diào)整）6 柱間距柱間距：10.0m （可根據(jù)實(shí)際情況適度調(diào)整）7 地面荷載地面荷載：活荷載 800kg/m28 停車位停車位：1個/20m2 經(jīng)營面積9 順暢的交通組織（客流、物流）10良好的可視性（戶外廣告位等）合作形式：1 購買商業(yè)用途土地，自行設(shè)計(jì)建設(shè)用地需求：15000-20000m22 租賃商業(yè)物業(yè)（由發(fā)展商按照迪卡儂的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，迪卡儂長期租賃）迪卡儂標(biāo)準(zhǔn)店選址要求關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家

42、 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析商業(yè)市場分析項(xiàng)目分析廠商訪談定位研究項(xiàng)目定位布局與分割建議銷售方式與策略銷售均價研判關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO銷售方式：采取直接銷售，帶租約但不返租。銷售方式：采取直接銷售，帶租約但不返租。銷售方式銷售方式 特特 點(diǎn)點(diǎn) 優(yōu)優(yōu) 點(diǎn)點(diǎn) 缺缺 點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)策略選取策略選取 直接銷售直接銷售帶租約銷售帶租約銷售返租銷售返租銷售開發(fā)商把商鋪直接銷售

43、給業(yè)主開發(fā)商回款快、流程簡單、操作方便銷售實(shí)現(xiàn)難度大開發(fā)商找到商鋪?zhàn)鈶舨Т俗饧s與商鋪業(yè)主簽定買賣合約提高商鋪對業(yè)主的吸引力，相對減低業(yè)主的風(fēng)險操作較繁瑣投資者在與發(fā)展商簽訂商鋪銷售合同后發(fā)展商許諾在未來的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報將業(yè)主風(fēng)險減到最低，對商鋪銷售有一定幫助操作、手續(xù)最為繁瑣保保 證證 銷銷 售售 價價 值值三種銷售方式是開發(fā)商與投資者風(fēng)險搏弈，而目前憑著開發(fā)商的本地規(guī)模和品牌實(shí)力，關(guān)注價值實(shí)現(xiàn)，在策略選擇上偏向提升投資者信心，保證銷售價值。銷售方式與策略關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYE

44、CEHUATIANBAOGAO宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析商業(yè)市場分析項(xiàng)目分析廠商訪談定位研究項(xiàng)目定位布局與分割建議銷售方式與策略銷售均價研判關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO項(xiàng)目商鋪價格的制定基于目前和對未來利好的最大可能挖掘項(xiàng)目商鋪價格的制定基于目前和對未來利好的最大可能挖掘 楊舍東路項(xiàng)目的品質(zhì)楊舍東路項(xiàng)目的品質(zhì)和性質(zhì)都與項(xiàng)目類似所和性質(zhì)都與項(xiàng)目類似所以對于項(xiàng)目具有較高參以對于項(xiàng)目具有較高參考價值考價值 香港城購物廣場作香港城購物廣場作為項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)最大體量為項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)最大體量的一站式商業(yè)中心其

45、商的一站式商業(yè)中心其商業(yè)開發(fā)市場對于項(xiàng)目具業(yè)開發(fā)市場對于項(xiàng)目具有一定參考價值有一定參考價值以市場比較法量化各種價值指標(biāo)以市場比較法量化各種價值指標(biāo)權(quán)重排序?yàn)椋翰叫薪謾?quán)重排序?yàn)椋翰叫薪謼钌釚|路商業(yè)項(xiàng)目楊舍東路商業(yè)項(xiàng)目 香港城購物廣場香港城購物廣場比較因素人流量商業(yè)氛圍交通條件 升值潛力主力店產(chǎn)權(quán)狀況權(quán)重202015151515比較項(xiàng)目楊舍東路16181211109香港城101310101412步行街202013141413沙洲路臨街161713121011園林西環(huán)路12141011109均價14.2514.2515.715.711.211.21

46、1.711.710.710.79.59.5銷售均價研判關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO“權(quán)重比例權(quán)重比例”是項(xiàng)目權(quán)是項(xiàng)目權(quán)重值比參考案例權(quán)重重值比參考案例權(quán)重值結(jié)果。值結(jié)果?！八紮?quán)重所占權(quán)重”是參考案是參考案例對于項(xiàng)目參考價值例對于項(xiàng)目參考價值的評估值。的評估值。“權(quán)重均價權(quán)重均價”是是”銷售銷售均價均價”、“權(quán)重比例權(quán)重比例”、“所占權(quán)重所占權(quán)重”的乘積的乘積結(jié)果結(jié)果通過權(quán)重與市場價格之間測算，通過權(quán)重與市場價格之間測算， 可以推算出本項(xiàng)目均價如下可以推算出本項(xiàng)目均價如下合計(jì)權(quán)重

47、值銷售均價權(quán)重比例所占權(quán)重楊舍東路2.5萬0.9690%香港城1.6萬1.0610%步行街-沙洲路臨街2.52園林路2.27河西路2.43南環(huán)路中段2.11均價73.0573.05-本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO本案各區(qū)位商鋪均價：沙洲路臨街商鋪銷售均價在 = 2.52 2.52 萬萬元/ 園林路臨街商鋪銷售均價在 = 2.272.27萬元/ 河西路臨街商鋪銷售均價在 = 2.432.43萬元/ 南環(huán)路中段商鋪銷售均價在 = 2.112.11萬元/ 本案總銷售均價在

48、：本案總銷售均價在：= 萬元/ 各個鋪位的價格結(jié)合分區(qū)均價進(jìn)行推算，目前等待提供具體的鋪位面積等基本指標(biāo)，各個鋪位的價格結(jié)合分區(qū)均價進(jìn)行推算，目前等待提供具體的鋪位面積等基本指標(biāo)，各個商鋪通過打分（類似住宅）進(jìn)行得到銷售價格各個商鋪通過打分（類似住宅）進(jìn)行得到銷售價格關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO是否具有唯一性？是否具有可實(shí)現(xiàn)行？是否具有唯一性？是否具有可實(shí)現(xiàn)行？引發(fā)品牌匯聚功效，產(chǎn)生功能聚集，形成市場戰(zhàn)略高點(diǎn)，商家不得引發(fā)品牌匯聚功效，產(chǎn)生功能聚集，形成市場戰(zhàn)略高點(diǎn)，商家不得不爭

49、。不爭。戴姆勒戴姆勒奔馳與克萊斯勒的合并就是始于故事的開始；奔馳與克萊斯勒的合并就是始于故事的開始；先優(yōu)惠引入知名大商家，誘引中等商家付出較高代價進(jìn)入，小商家先優(yōu)惠引入知名大商家，誘引中等商家付出較高代價進(jìn)入，小商家高價瘋搶；高價瘋搶；定位是根本定位是根本主題先行主題先行講故事講故事以商帶商以商帶商招商思路：關(guān)鍵詞 團(tuán)隊(duì) 執(zhí)行皇家皇家 首座首座 商業(yè)策劃提案報告商業(yè)策劃提案報告HUANGJIASHOUZUOSHANGYECEHUATIANBAOGAO招商策略：先外地后本地；先知名特色，后普通商家商家的引入，要跳出張家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔商家的引入，要跳出張家港的限制，把一些新商家、新元素、新面孔引入張家港，從而形成我們項(xiàng)目的獨(dú)特個性與形象。引入張家港，從而形成我們項(xiàng)目的獨(dú)特個性與形象。同類型商家限制數(shù)量（每一種類型、風(fēng)格、業(yè)態(tài)、行業(yè)都有名額限制。這是為了保證）（每一種類型、風(fēng)格、業(yè)態(tài)、行業(yè)都有名額限制。這是為了保證）一是萬紫千紅，各種元素并存；一是萬紫千紅，各種元素并存；二是不產(chǎn)生惡性競爭，共生共存、相輝映；二是不產(chǎn)生惡性競爭，共生共存、相輝映；三是、形成招商熱潮搶購；三是、形成招商熱潮搶購；四是、