2020——收藏資料3日長(zhǎng)沙新城國(guó)際花都一期住宅營(yíng)銷提報(bào)

1、20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/新城國(guó)際花都一期住宅營(yíng)銷提報(bào)新城國(guó)際花都一期住宅營(yíng)銷提報(bào)20112011年年8 8月月3 3日日FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/Part 1 市場(chǎng)分析Part 2 產(chǎn)品解讀Part 3 目標(biāo)分解Part 4 渠道拓展Part 5 政策設(shè)計(jì)Part 6 客戶教育目錄 ContentsFUTU

2、RE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/Part 1市場(chǎng)分析FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/2009年1月-2011年6月長(zhǎng)沙商品房住宅供應(yīng)走勢(shì)圖 2011年1-6月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售量為502.11萬(wàn)，同比減少24.28%。 2011年1月，市場(chǎng)走勢(shì)兇猛，加上正值農(nóng)歷年末到來(lái)的前夕，市場(chǎng)需

3、求較大，供應(yīng)量達(dá)到了135萬(wàn)方。年后的二月開始，供應(yīng)出現(xiàn)明顯的大幅下跌，直到5月才出現(xiàn)逐步回升，6月回暖。同時(shí)，5月和6月，長(zhǎng)沙新開工和新報(bào)建的項(xiàng)目大幅增大，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)供應(yīng)也加隨之上漲。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙房產(chǎn)交易局市場(chǎng)供求供應(yīng)走勢(shì)2011年1-6月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售量為502.11萬(wàn)，同比下降24.28%。但下半年新開工和新報(bào)建項(xiàng)目增大，預(yù)計(jì)下半年也隨著上漲FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地

4、產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/2009年1月-2011年6月長(zhǎng)沙商品房住宅成交走勢(shì)圖6 6月月 2011年1-6月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品房住宅銷售面積為628.05萬(wàn)，同比減少8.4%，環(huán)比減少5.9%；其中6月份，商品房住宅銷量為84.4萬(wàn)，同比上漲16.7%，環(huán)比下降4.9%。 上半年市場(chǎng)整體成交良好，市場(chǎng)供應(yīng)雖然小幅下跌，但是成交依舊穩(wěn)定，市場(chǎng)依然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙房產(chǎn)交易局市場(chǎng)供求成交走勢(shì)2011年1-6月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品房住宅銷售面積為628.05萬(wàn)，同比減少8.4%。FUTU

5、RE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/6 6月月 2011年1-6月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品房住宅銷售價(jià)格為5336元/平米，同比上漲11.8%；其中6月份，商品房住宅價(jià)格為5730元/平米，同比上漲30.5%，環(huán)比上漲14.1%。 上半年市場(chǎng)整體成交良好，市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的穩(wěn)定上漲，其中在2011年2月達(dá)到了5889元/平米。在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間里，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙房產(chǎn)交易局市場(chǎng)供求價(jià)格走勢(shì)2011年1-6月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建

6、商品房住宅銷售價(jià)格為5336元/平米，同比上漲11.8%。FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/新開新開工工新供新供應(yīng)應(yīng)782.9769.0908.4552.3446.1701.920072007年年上半年上半年20072007年年下半年下半年20082008年年上半年上半年20082008年年下半年下半年20092009年年上半年上半年20092009年年下半年下半年20102010年年上半年上半年20102010年年下半年下半年20112011

7、年年上半年上半年570.6700500.9500.9499.6501.8530.9345.5623.5598.1776.3502.1？若下半年政策更嚴(yán)厲，市場(chǎng)供應(yīng)將為350萬(wàn)方左右，將與08年下半年類似。20072007年年下半年下半年20082008年年上半年上半年20082008年年下半年下半年20092009年年上半年上半年20092009年年下半年下半年20102010年年上半年上半年20102010年年下半年下半年20112011年年上半年上半年20112011年年下半年下半年方法一：按開工項(xiàng)目到拿預(yù)售許可證的時(shí)間計(jì)算，今年上半年的新開工量500.9萬(wàn)方在6個(gè)月內(nèi)將變成供應(yīng)量上市。方

8、法二：按近兩年來(lái)，開工變現(xiàn)率低值計(jì)算（70%），未來(lái)6個(gè)月的供應(yīng)量將為350萬(wàn)方。方法三：按歷年規(guī)律，自07年至今，每半年的開工供應(yīng)率逐年提高，近兩年高值達(dá)130%，按該值計(jì)算，則下半年供應(yīng)量將為650萬(wàn)方若政策持續(xù)目前態(tài)勢(shì)，以不痛不癢之勢(shì)繼續(xù)。下半年供應(yīng)量將在500-650萬(wàn)方左右。后市預(yù)測(cè)供應(yīng)層面考慮到政策層面對(duì)開發(fā)商、購(gòu)房者的影響持續(xù)，因此利用新開工供應(yīng)率和開工項(xiàng)目拿到預(yù)售證的時(shí)間規(guī)律結(jié)合使用，下半年存貨壓力大。FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：ht

9、tp:/上半年，供應(yīng)同比環(huán)比均下跌，成交同比環(huán)比均微跌。成交率同比增長(zhǎng)7.92個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增加72.34個(gè)百分點(diǎn)，因此，供應(yīng)不足是上半年成交回落的主要原因，而非政策所產(chǎn)生的觀望影響。因此下半年預(yù)計(jì)供應(yīng)量相對(duì)較少，成交也將繼續(xù)回落，根據(jù)近兩年以來(lái)平均成交率110%來(lái)計(jì)算，預(yù)計(jì)下半年成交量為550萬(wàn)方，全年成交總量在1100-1200萬(wàn)方左右。深度觀望期供應(yīng)增加，成交持平成交率下跌政策影響供應(yīng)影響。市場(chǎng)低谷期供應(yīng)持平，成交下降，并在低量持平運(yùn)行成交率繼續(xù)下跌政策影響供應(yīng)影響。市場(chǎng)回暖期供應(yīng)減少成交回升成交率上漲應(yīng)影響政策影響。市場(chǎng)穩(wěn)定期供應(yīng)持平，成交穩(wěn)定成交率穩(wěn)定供應(yīng)影響政策影響。市場(chǎng)波動(dòng)期供應(yīng)

10、減少，但存在補(bǔ)足現(xiàn)象，成交持平成交率上升供應(yīng)影響政策影響。后市預(yù)測(cè)銷售層面近兩年以來(lái)的成交率呈小幅波動(dòng)態(tài)勢(shì)運(yùn)行，供應(yīng)不足是導(dǎo)致成交回落的主要原因，而非政策所產(chǎn)生的觀望影響。但下半年因政策影響對(duì)銷售量將產(chǎn)生繼續(xù)回落的影響。FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/9價(jià)格走勢(shì)分析后市預(yù)測(cè) 高端項(xiàng)目助推力

11、度減?。荷习肽曛饕捎诒＠麌?guó)際廣場(chǎng)、開福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)高端樓盤的影響，房?jī)r(jià)上行較快，下半年將要上市的高端項(xiàng)目減少，推動(dòng)力也會(huì)相應(yīng)減小，從而房?jī)r(jià)上漲速度會(huì)有所減緩。 貨幣政策是左右市場(chǎng)的關(guān)鍵：目前銀行信貸緊縮，房貸申請(qǐng)困難，讓下半年的長(zhǎng)沙市場(chǎng)面臨十分嚴(yán)峻的現(xiàn)金流考驗(yàn)。長(zhǎng)沙房企除了一些全國(guó)性的大品牌企業(yè)具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力外，本地房企大多資金實(shí)力比較弱，對(duì)銀行依賴性比較強(qiáng)，加快現(xiàn)有房源銷售，迅速回籠資金勢(shì)在必行，因此下半年不排除有開發(fā)商會(huì)出現(xiàn)降價(jià)促銷套現(xiàn)之舉。后市預(yù)測(cè)價(jià)格層面政策高壓仍在，房貸門檻居高不下，下半年開發(fā)商資金鏈面臨巨大考驗(yàn)，或?qū)⒊霈F(xiàn)降價(jià)跑量的情況。FUTURE HOLDIN

12、GS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/2010年6-9月，望城區(qū)商品房銷售備案數(shù)量急劇下降，但隨著新政的發(fā)布，反而出現(xiàn)反彈，在2011年開始進(jìn)入平穩(wěn)狀態(tài)，隨著知名大盤的進(jìn)駐以及配套的完善，預(yù)計(jì)望城區(qū)下半年成交量會(huì)穩(wěn)中上升；商品房的價(jià)格基本上沒(méi)有起伏，均價(jià)在四千左右，新規(guī)劃利好有利于未來(lái)區(qū)域價(jià)格攀升，但短期內(nèi)上行空間依然有限。區(qū)域市場(chǎng)望城區(qū)市場(chǎng)走勢(shì)持續(xù)不斷地調(diào)控，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，加之區(qū)域內(nèi)低密度盤居多，相對(duì)供應(yīng)量較小，造成了成交量相對(duì)較小。望城“撤縣變區(qū)”的規(guī)劃利好將促進(jìn)區(qū)

13、域成交，但區(qū)域開發(fā)程度較低的情況短時(shí)間內(nèi)依然限制區(qū)域價(jià)格上行。FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/供銷：供銷：2011年上半年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)雖受政策影響成交量有所下降，但從整體供銷比來(lái)看，仍然延續(xù)著去年供不應(yīng)求的狀態(tài)；隨著未來(lái)供應(yīng)量的逐漸加大，加之調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)下半年的銷售壓力將有所加大。 價(jià)格：價(jià)格：2011年上半年，受到開福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)以及保利國(guó)際廣場(chǎng)的影響，成交均價(jià)有較大的上漲，6月成交均價(jià)首次突破7000元/，隨著后市泊

14、富、華遠(yuǎn)等項(xiàng)目的上市，市場(chǎng)均價(jià)還會(huì)有一定程度的上升。區(qū)域：區(qū)域：2011年上半年，望城縣受新政影響較小，成交量和均價(jià)起伏不大，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃以及配套的完善，以及6月份望城縣撤縣設(shè)區(qū)，成為長(zhǎng)沙市“第六區(qū)”，對(duì)于區(qū)域價(jià)值的提升不言而喻，成交量和價(jià)格長(zhǎng)期見漲，但受到現(xiàn)有配套不完善，開發(fā)程度較低的情況所制，價(jià)格短期走平，上行幅度不大。長(zhǎng)沙市場(chǎng)小結(jié)FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)

15、上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/恒大名都音樂(lè)界勤誠(chéng)達(dá)新界蘇迪亞諾臥龍灣東方明珠時(shí)代玫瑰園富基世紀(jì)公園翡翠家園尚公城秀龍項(xiàng)目本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布根據(jù)地緣因素、定位相似度和客戶群重合都，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手集中在金星北板塊。項(xiàng)目開發(fā)商容積率綠化率建面配套富基世紀(jì)公園湖南富基置業(yè)有限公司3.165%123萬(wàn)超萬(wàn)藍(lán)寶石體育館，4219豪華會(huì)館已經(jīng)興建，未來(lái)將建設(shè)10萬(wàn)商業(yè)區(qū)，國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園恒大名都恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙分公司3.9546.4%73萬(wàn)社區(qū)內(nèi)部擁有5200會(huì)所、室內(nèi)游泳池、2700商業(yè)街及5600幼兒園；全球頂尖物管戴德梁行南山蘇迪亞諾長(zhǎng)沙南山房地

16、產(chǎn)開發(fā)有限公司1.0660%33萬(wàn)會(huì)所，幼兒園，游泳池，健身房，瑜伽室，網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)；商業(yè)街，酒店式公寓以及超市.新地東方明珠湖南武高科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.8640%70萬(wàn)會(huì)所，幼兒園，網(wǎng)球場(chǎng)、迷你高爾夫、輪滑場(chǎng)地、野餐營(yíng)地、伐木場(chǎng)、放鴿亭等浩龍音樂(lè)界湖南浩龍置業(yè)有限公司3.5651.2%18萬(wàn)音樂(lè)會(huì)所勤誠(chéng)達(dá)新界湖南勤誠(chéng)達(dá)房地產(chǎn)有限公司3.040%45萬(wàn)由柏濤設(shè)計(jì)院打造的“水岸交融，臺(tái)地共生”的復(fù)合生態(tài)空間架構(gòu)和園林空間。規(guī)劃中有商業(yè)街，5400的會(huì)所，有泳池、籃球場(chǎng)，3200的幼兒園達(dá)美D6區(qū)湖南達(dá)美投資有限公司3.040%140萬(wàn)會(huì)所，幼兒園，網(wǎng)球場(chǎng)、商業(yè)街，酒店式公寓以及超市等。F

17、UTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/兩房三房四房項(xiàng)目金星北主要樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)散點(diǎn)分析9010011012013014015016017018080新界富基世紀(jì)公園東方明珠臥龍灣尚公館恒大名都音樂(lè)界達(dá)美D6區(qū)南山蘇迪亞諾戶型面積（平米）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)上項(xiàng)目主力供應(yīng)基本為三房，大三房140平米左右與小三房120平左右比例相當(dāng)。2房主力戶型段在房主力戶型段在80-1003房主力戶型段在房主力戶型段在115-135FUTURE HOLDINGS

18、20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/富基世紀(jì)公園新地東方明珠勤誠(chéng)達(dá)新界約100萬(wàn)平米，79-85平兩房，113-140平三房，158-174平四房約100萬(wàn)平米，89-100平2房，110-135平三房，140-170平四房20112012時(shí)代星城項(xiàng)目200萬(wàn)平米, 首期26萬(wàn)建方：82平2+1房，110平3+1房，120平3+1房1月 2月 3月 4月 5月6月7月 8月 9月 10月 11月 12月140萬(wàn)平米, 70-80平兩房，90-110平三房，130-150平四房

19、本項(xiàng)目120萬(wàn)平米, 首期20萬(wàn)建方：80130平二、三房競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析核心鎖定4大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 2個(gè)持續(xù)銷售項(xiàng)目富基世紀(jì)公園&新地東方明珠，2個(gè)新進(jìn)待售項(xiàng)目勤誠(chéng)達(dá)新界&時(shí)代星城項(xiàng)目FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/項(xiàng)目一期項(xiàng)目一期競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析勤誠(chéng)達(dá).新界7月底進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，推出了300多套房源，去化了280套，預(yù)定8月中旬正式開盤，預(yù)期開盤均價(jià)4900元/，計(jì)劃開盤推售600套面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）套數(shù)套

20、數(shù)占比占比二房70-7719823%三房90-13555263%復(fù)式64-90.911614%合計(jì)866在售棟戶型配比：在售棟戶型配比：FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/項(xiàng)目一期項(xiàng)目一期立面風(fēng)格立面風(fēng)格臨時(shí)銷售中心五星臨湖會(huì)所競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析時(shí)代玫瑰園8月召開新聞發(fā)布會(huì)，8月底外展點(diǎn)開放，10月初臨時(shí)接待中心開放，11月1日開盤-12月31日2個(gè)月時(shí)間銷售目標(biāo)3個(gè)億。FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)

21、營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/1、周邊項(xiàng)目大多為大盤，分?jǐn)?shù)期開發(fā)，且多已開發(fā)一段時(shí)期，目前正處于二期或三期開發(fā)，具備一定的成熟度；2、區(qū)域目前推貨主要集中在兩房到四房產(chǎn)品，基本以首置首改產(chǎn)品為主，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)長(zhǎng)期僵持局面，競(jìng)爭(zhēng)激烈；3、區(qū)域項(xiàng)目高層住宅價(jià)格在4500-5000元/（毛坯），5000-6000元/（精裝），整體價(jià)格處于中下水平；4、從銷售上看，去化率在50%以上，區(qū)域項(xiàng)目推貨去化情況均比較理想；5、大規(guī)劃、大配套、大展示、優(yōu)戶型、形成區(qū)域項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。6、從區(qū)域各項(xiàng)目銷售去化及上客量來(lái)看，新

22、政對(duì)其產(chǎn)生的影響較小，未來(lái)新政影響有待進(jìn)一步觀察；區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/Part 2客戶分析FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/客戶訪談背景準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目及客戶定位及指導(dǎo)制定項(xiàng)目發(fā)展策略是此次客戶訪談的核心目的研究目的了解客戶對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的認(rèn)知，對(duì)產(chǎn)品的需求以及購(gòu)買本項(xiàng)目的價(jià)值

23、敏感點(diǎn)等，以準(zhǔn)確進(jìn)行客戶定位和指導(dǎo)項(xiàng)目制定正確的發(fā)展策略。研究手段以電話訪談形式對(duì)客戶進(jìn)行深度訪談?dòng)行颖緮?shù)量：106個(gè)（所謂有效樣本，是指較為訪談過(guò)程較為全面深入的樣本） 樣本來(lái)源：長(zhǎng)沙世聯(lián)客戶資源700個(gè) 樣本選擇標(biāo)準(zhǔn)：與本項(xiàng)目地緣性臨近和定位相同的項(xiàng)目上門客戶樣本選擇FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/目標(biāo)客戶居住區(qū)域分布圖岳麓開福芙蓉中心區(qū)雨花天心星沙望城寧鄉(xiāng)衡陽(yáng)居住區(qū)域分布：目標(biāo)客戶現(xiàn)居住區(qū)域以岳麓區(qū)為主，其次為開福區(qū)，望城客戶也占有一

24、定比例，可見本項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要是地緣性客戶，但受中心城區(qū)價(jià)格擠壓，其他三區(qū)客戶也占有一定比例。另外，周邊縣市如寧鄉(xiāng)、衡陽(yáng)等地也有一定客戶到長(zhǎng)沙置業(yè)。目標(biāo)客戶居住區(qū)域岳麓 開福芙蓉中心雨花 天心 星沙 望城 寧鄉(xiāng)衡陽(yáng)數(shù)量441961175632目標(biāo)客戶工作區(qū)域岳麓 雨花芙蓉中心天心開福中心星沙望城寧鄉(xiāng) 衡陽(yáng)數(shù)量21812283412工作區(qū)域分布：可能選擇本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶的工作區(qū)域依然以岳麓區(qū)為主，就近工作成為了購(gòu)房置業(yè)的關(guān)鍵考慮因素之一，而在芙蓉中心和開福中心區(qū)（長(zhǎng)沙傳統(tǒng)商務(wù)中心區(qū)）工作的客戶也占據(jù)很大比例，這部分客戶大多數(shù)是由于無(wú)力承受中心區(qū)高價(jià)而被迫郊區(qū)化，小部分為購(gòu)買力較強(qiáng)的投資客戶。05

25、10152025岳麓區(qū)雨花芙蓉中心（省府）天心開福中心星沙望城寧鄉(xiāng) 衡陽(yáng)目標(biāo)客戶主要工作區(qū)域分布圖結(jié)論：岳麓區(qū)是本項(xiàng)目開發(fā)客戶核心區(qū)域，必須要長(zhǎng)期深耕，而開福中心區(qū)和芙蓉中心區(qū)也是重點(diǎn)挖掘區(qū)域。目標(biāo)客戶區(qū)域分布情況FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/0102030405060租房公司宿舍自建房商品房目標(biāo)客戶現(xiàn)住房類型圖現(xiàn)住房類型租房公司宿舍自建房商品房數(shù)量25154560102030405060沒(méi)有1套2套3-5套5套以上目標(biāo)客戶現(xiàn)有住房套數(shù)現(xiàn)有

26、住房套數(shù)沒(méi)有1套2套3-5套5套以上數(shù)量25481323結(jié)論：綜合以上圖表來(lái)看，本項(xiàng)目的客戶群基本上可以鎖定在首改和剛需客戶，投資客戶也是重點(diǎn)客戶。目標(biāo)客戶再次置業(yè)的用途首次剛性需求首次改善型多次改善型投資度假其他（沒(méi)想法）置業(yè)目的首置首改再改投資度假其他（沒(méi)想法）數(shù)量31206151180102030獨(dú)居兩人世界三口之家兩代同堂目標(biāo)客戶置業(yè)居住人數(shù)需求置業(yè)居住人數(shù)獨(dú)居兩人世界三口之家兩代同堂數(shù)量311238目標(biāo)客戶置業(yè)需求FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)

27、：http:/05101520253090平米以下90-120平米120平米-144平米144平米以上目標(biāo)客戶面積段需求面積段90以下90-120 120-144 144以上數(shù)量15251080100200300400500一房?jī)煞?三房四房四房以上目標(biāo)客戶戶型需求戶型一房?jī)煞?三房四房四房以上數(shù)量145278面積段：目標(biāo)客戶置業(yè)面積段的需求主要集中在90-120，符合當(dāng)前市場(chǎng)主流推售面積，屬于剛需面積段。而本項(xiàng)目本期主力面積段在80-130，與目標(biāo)客戶的主要面積段需求吻合。戶型：目標(biāo)客戶的戶型需求絕大部分為兩房-三房的剛需戶型，這主要由于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶為剛需和首改客戶，傾向于面積適中的兩-三

28、房。結(jié)論：進(jìn)一步論證了本項(xiàng)目的客戶主要為首置和首改客戶，但由于區(qū)域價(jià)格的偏低，也有很大比例投資客戶在本區(qū)域投資中大戶型；也說(shuō)明了本項(xiàng)目推售的戶型符合目標(biāo)客戶群主流需求。目標(biāo)客戶置業(yè)需求FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/區(qū)域印象區(qū)域環(huán)境交通配套經(jīng)濟(jì)條件治安發(fā)展前景不了解好1860188425020一般018001824130不好31058 4718110片區(qū)印象地段環(huán)境交通配套發(fā)展前景治安好114883461一般0960025不好33046381

29、11望城區(qū)認(rèn)知：大多數(shù)客戶認(rèn)可望城區(qū)的環(huán)境、發(fā)展前景（很多人知道“第六區(qū)”），但是對(duì)于當(dāng)前的交通（公共交通較少）、配套（主要是供電、商業(yè)等配套缺乏）較為抗拒，整體上認(rèn)為區(qū)域位置偏遠(yuǎn)，不適合居住。而經(jīng)濟(jì)條件大多數(shù)人認(rèn)為沒(méi)有主要的產(chǎn)業(yè)鏈，還有很大比例的客戶不了解望城區(qū)。020406080100區(qū)域環(huán)境交通配套經(jīng)濟(jì)條件治安發(fā)展前景不了解目標(biāo)客戶對(duì)于望城區(qū)認(rèn)知好一般不好項(xiàng)目所在片區(qū)認(rèn)知：在項(xiàng)目所在片區(qū)的認(rèn)知上，整體上認(rèn)為地段較偏，不認(rèn)可交通和配套，但絕大多數(shù)客戶知曉百果園，認(rèn)可項(xiàng)目所在片區(qū)的環(huán)境和發(fā)展前景。020406080地段環(huán)境交通配套發(fā)展前景治安目標(biāo)客戶對(duì)于項(xiàng)目所在片區(qū)認(rèn)知好一般不好結(jié)論：望城“

30、撤縣為區(qū)”的規(guī)劃在一定程度上提高了客戶對(duì)于望城區(qū)和項(xiàng)目所在片區(qū)的認(rèn)知度，認(rèn)可了它的發(fā)展前景，對(duì)于區(qū)域和片區(qū)的自然景觀資源比較熟悉，但是交通的不便和配套的不完善依然是短期內(nèi)客戶提高區(qū)域偏好的桎梏。目標(biāo)客戶群對(duì)于望城區(qū)和項(xiàng)目所在片區(qū)的僅有認(rèn)知基本上停留在生態(tài)休閑地區(qū)，沒(méi)有深刻的居住概念。因此，區(qū)域和片區(qū)的炒作依然是一項(xiàng)長(zhǎng)期而重要的工作。目標(biāo)客戶區(qū)域認(rèn)知FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/010203040506010分鐘以內(nèi)10-30分鐘30-60分

31、鐘岳麓及望城區(qū)目標(biāo)客戶能夠接受的最長(zhǎng)交通時(shí)間車程10分鐘以內(nèi)10-30分鐘30-60分鐘岳麓及望城區(qū)客戶651170510152040分鐘以下40-60分鐘60-90分鐘90分鐘以上其他區(qū)域目標(biāo)客戶能夠接受的最長(zhǎng)交通時(shí)間車程40分鐘以下 40-60分鐘60-90分鐘90分鐘以上其他區(qū)域18411岳麓及望城區(qū)客戶：這一區(qū)域的客戶能夠接受的最大車程主要在10-30分鐘，而30-60分鐘之間的也有較大比例，這一結(jié)果可以看出岳麓區(qū)及望城區(qū)客戶對(duì)于工作地點(diǎn)和居住地點(diǎn)之間的接受程度最高，因?yàn)檫@一區(qū)域客戶常常往返于河?xùn)|與河西之間，對(duì)于車程敏感度較低。其他區(qū)域客戶：這一部分客戶由于基本上都以就進(jìn)工作為原則選擇

32、居住地點(diǎn)，對(duì)于車程較為敏感，絕大多數(shù)只能接受40分鐘以內(nèi)的車程。郊區(qū)置業(yè)多為投資，自住較少。結(jié)論：根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目自住型客戶主要分布在岳麓及望城區(qū)域，而其他區(qū)域尤其是河?xùn)|區(qū)域的目標(biāo)客戶，更傾向于投資性置業(yè)。目標(biāo)客戶車程敏感度FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/目標(biāo)客戶對(duì)于新城控股品牌認(rèn)知度知道不知道聽過(guò)，不了解項(xiàng)目知道不知道聽過(guò)，不了解數(shù)量2926品牌認(rèn)知：在調(diào)研的100多個(gè)客戶中，絕大多數(shù)目標(biāo)客戶不了解新城控股的品牌，小部分表示聽說(shuō)過(guò)但不了

33、解，了解的客戶非常少。而這部分對(duì)品牌有認(rèn)知的客戶主要是通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)站（搜房）了解到的。結(jié)論：新城控股首次進(jìn)駐長(zhǎng)沙，品牌的強(qiáng)勢(shì)落地是首要的第一步，經(jīng)過(guò)前期一系列品牌推廣的進(jìn)行，新城品牌在媒體界和業(yè)內(nèi)已有了一定影響力和知名度，但對(duì)于長(zhǎng)沙市民來(lái)說(shuō)認(rèn)知度較低，因此，在8月份的一個(gè)推廣重點(diǎn)，就是要深化前期品牌推廣的效果，并通過(guò)后期項(xiàng)目的推廣持續(xù)增加品牌影響力。目標(biāo)客戶對(duì)于新城品牌的認(rèn)知FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/目標(biāo)客戶對(duì)于本項(xiàng)目購(gòu)買意向會(huì)考慮不會(huì)

34、考慮05101520253035度假投資自住投資/自住意向客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)距離太遠(yuǎn)時(shí)間能接受，但心里距離太遠(yuǎn)生活配套不完善教育配套不完善交通不方便，路費(fèi)太貴購(gòu)買意向會(huì)考慮不會(huì)考慮數(shù)量5340考慮購(gòu)買動(dòng)機(jī)度假投資自住投資/自住數(shù)量1103111不考慮原因距離太遠(yuǎn)時(shí)間能接受，但心里距離太遠(yuǎn)生活配套不完善教育配套不完善交通不方便，路費(fèi)太貴其他數(shù)量1607647購(gòu)買意向：在抽樣調(diào)查的目標(biāo)客戶中，超過(guò)一半的客戶表示會(huì)考慮購(gòu)買本項(xiàng)目，但大多數(shù)客戶表示要看價(jià)格、配套情況和未來(lái)的發(fā)展，其中很大一部分表示要親眼看到，眼見為實(shí)?？紤]購(gòu)買動(dòng)機(jī)：在考慮購(gòu)買的客戶中，自住客戶為主，其次為投資和自主兼有的客戶，這部分客戶短期

35、內(nèi)考慮投資，等到區(qū)域發(fā)展成熟了，再考慮自住。另外，投資客戶也占有很大比例。不考慮原因：不考慮本項(xiàng)目的客戶主要是覺得距離太遠(yuǎn)，而現(xiàn)有配套的不完善，尤其是生活配套和教育配套的缺乏也是重要原因。交通的不便也成為了客戶主要抗拒點(diǎn)。結(jié)論：通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶購(gòu)買意向的調(diào)查，本項(xiàng)目必須要以實(shí)惠的價(jià)格、生活配套的完善、教育資源的嫁接、震撼的現(xiàn)場(chǎng)展示和區(qū)域價(jià)值的挖掘來(lái)增強(qiáng)客戶購(gòu)買意向。對(duì)于位置偏遠(yuǎn)和交通不便的硬傷，本項(xiàng)目必須社區(qū)巴士的開通來(lái)弱化客戶距離敏感度和改善目前交通。目標(biāo)客戶對(duì)于項(xiàng)目的購(gòu)買意向FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系

36、QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/0102030405060705000以下5000-55006000-65007000以上目標(biāo)客戶價(jià)格承受能力02468101214161200-15001600-20002100-25002600其他目標(biāo)客戶月供承受能力價(jià)格承受力5000以下5000-55006000-65007000以上數(shù)量64952首付承受能力10萬(wàn)以內(nèi) 15萬(wàn)以內(nèi) 20萬(wàn)以內(nèi)其他（如20萬(wàn)以上及一次性）數(shù)量13181630月供承受力1200-15001600-20002100-25002600其他數(shù)量71415810價(jià)格承受力：由于目標(biāo)客戶以剛需客戶為

37、主，大多數(shù)價(jià)格承受力較低，普遍在在5000元/以下。首付承受力：由于當(dāng)前政策控制較緊，銀行房貸門檻高，審核嚴(yán)，目標(biāo)客戶中要求一次性付款的客戶占有很大比例，但大多數(shù)還是接受在15萬(wàn)以內(nèi)的首付。月供承受力：目標(biāo)客戶的月供承受力主要在1600-2500之間。結(jié)論：本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的價(jià)格承受能力、首付承受能力和月供承受力均偏低，因此高性價(jià)比將會(huì)是打動(dòng)客戶的重點(diǎn)之一，在項(xiàng)目推廣和對(duì)客戶的洗腦中，低首付和低月供壓力都將會(huì)是一個(gè)重要的價(jià)值點(diǎn)。0510152025303510萬(wàn)以內(nèi)15萬(wàn)以內(nèi)20萬(wàn)以內(nèi)其他目標(biāo)客戶首付承受能力目標(biāo)客戶購(gòu)買力FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)

38、銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/010203040506070毛坯簡(jiǎn)單裝修帶精裝修都可以接受目標(biāo)客戶交樓標(biāo)準(zhǔn)偏好交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯簡(jiǎn)單裝修帶精裝修 都可以接受數(shù)量6132210交樓標(biāo)準(zhǔn)：目標(biāo)客戶大多數(shù)偏好于毛坯交樓，因?yàn)樗麄兿矚g按照自己的風(fēng)格來(lái)打造屬于自己的獨(dú)特空間，對(duì)于投資客戶來(lái)說(shuō)，精裝房在空置期折舊率高，因此也表示喜歡毛坯交房。對(duì)于精裝修房，也有一部分客戶表示喜歡，理由是可以省心省力，還有一些客戶表示都可以接受，但主要看產(chǎn)品的性價(jià)比。結(jié)論：新城控股的一個(gè)強(qiáng)項(xiàng)就在于精裝修，但本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群偏年輕化，崇尚個(gè)性和自我

39、，加之投資客戶對(duì)于折舊的考慮，因此本項(xiàng)目產(chǎn)品不建議帶精裝。目標(biāo)客戶交樓標(biāo)準(zhǔn)偏好FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/0100社區(qū)巴士銀行餐飲會(huì)所幼兒園中小學(xué)菜場(chǎng)、超市醫(yī)療站點(diǎn)娛樂(lè)中心商業(yè)街道、購(gòu)物店度假設(shè)施其他目標(biāo)客戶選擇本項(xiàng)目必須先提供的配套05101520253035社區(qū)巴士銀行餐飲會(huì)所幼兒園中小學(xué)菜場(chǎng)、超市醫(yī)療站點(diǎn)娛樂(lè)中心商業(yè)街道、購(gòu)物店度假設(shè)施其他目標(biāo)客戶選擇本項(xiàng)目后續(xù)需提供的配套項(xiàng)目社區(qū)巴士銀行餐飲會(huì)所幼兒園中小學(xué)菜場(chǎng)、超市醫(yī)療站醫(yī)療站點(diǎn)

40、娛樂(lè)中心商業(yè)街道、購(gòu)物店度假設(shè)施其他數(shù)量609101050556830132025配套社區(qū)巴士銀行餐飲會(huì)所幼兒園中小學(xué)菜場(chǎng)、超市醫(yī)療站點(diǎn)娛樂(lè)中心商業(yè)街道、購(gòu)物店度假設(shè)施其他數(shù)量22293311582031252743必須先提供的配套：目標(biāo)客戶最為關(guān)注的配套主要是生活配套（菜場(chǎng)和超市）、教育配套（幼兒園、中小學(xué)）和交通配套（社區(qū)巴士），其中由于大多數(shù)客戶覺得本項(xiàng)目位置較遠(yuǎn)，交通不便，對(duì)于社區(qū)巴士的需求相對(duì)于其他項(xiàng)目來(lái)說(shuō)更為強(qiáng)烈。后續(xù)需提供的配套：大多數(shù)客戶覺得后續(xù)需要提供的配套主要是餐飲配套、醫(yī)療配套、金融配套和商業(yè)配套，另外，社區(qū)巴士依然是很多客戶選擇購(gòu)買本項(xiàng)目的必有設(shè)施。結(jié)論：受到地理位置的

41、限制，距離偏遠(yuǎn)和交通不便是本項(xiàng)目的絕對(duì)硬傷，所以，要弱化客戶的區(qū)域抗性，就必須開通社區(qū)巴士，彌補(bǔ)目前交通不便的缺陷。而針對(duì)客戶對(duì)于教育配套的偏好，與師大附中的合作將會(huì)是重要的宣傳噱頭，可通過(guò)名校簽約儀式來(lái)將該賣點(diǎn)在市場(chǎng)上強(qiáng)勢(shì)輸出，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心。另外，本項(xiàng)目“鄰里中心”的打造也將極大滿足客戶對(duì)于基本生活配套的需求。目標(biāo)客戶對(duì)于配套的要求FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/目標(biāo)客戶置業(yè)信息獲知渠道房交會(huì)網(wǎng)絡(luò)電視報(bào)紙樓梯廣告短信發(fā)送目標(biāo)客戶獲知置業(yè)

42、信息的報(bào)廣選擇瀟湘晨報(bào)長(zhǎng)沙晚報(bào)三湘都市報(bào)其他不看報(bào)紙目標(biāo)客戶獲知置業(yè)信息的網(wǎng)站選擇搜房網(wǎng)焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)0731房產(chǎn)網(wǎng)新浪樂(lè)居58同城百度目標(biāo)客戶獲知置業(yè)信息的電視選擇湖南衛(wèi)視湖南經(jīng)視湖南都市湖南公共金鷹紀(jì)實(shí)湖南電視劇其他（如法制頻道）置業(yè)信息獲知媒體渠道：目標(biāo)客戶獲知置業(yè)信息的主要媒體渠道為網(wǎng)絡(luò)，其次為電梯廣告，報(bào)紙和短信也占有一定比例，最小為房交會(huì)。獲知置業(yè)信息的報(bào)廣選擇：瀟湘晨報(bào)是目標(biāo)客戶主流的報(bào)紙選擇，長(zhǎng)沙晚報(bào)和其他報(bào)紙（如經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙）也是很多客戶的選擇，三湘都市報(bào)的受眾面最小。還有很大一部分客戶沒(méi)有讀報(bào)紙的習(xí)慣。獲知置業(yè)信息的網(wǎng)站選擇：大多數(shù)客戶網(wǎng)絡(luò)搜索置業(yè)信息選擇了搜房網(wǎng)，其次為0731

43、網(wǎng)站和新浪樂(lè)居。另外，百度搜索也是很多客戶的主要獲取手段，58同城更多的是獲取二手房信息，搜狐焦點(diǎn)最少客戶選擇。獲知置業(yè)信息的電視選擇：目標(biāo)客戶從湖南衛(wèi)視獲得的置業(yè)信息最多，湖南經(jīng)視和湖南電視劇頻道也是重要電視渠道。結(jié)論：綜合上述分析，本項(xiàng)目推廣渠道的選擇上應(yīng)該以網(wǎng)絡(luò)炒作為主，報(bào)紙、電梯廣告和短信為輔，打出“綜合拳”。在網(wǎng)站的選擇上，搜房、0731和新浪為主，另外，增加本項(xiàng)目的百度搜索關(guān)鍵字和鏈接靠前。在報(bào)紙的選擇上，以瀟湘為主，長(zhǎng)晚為輔。電視渠道上，湖南衛(wèi)視效果好，但成本高，不建議選擇。目標(biāo)客戶置業(yè)信息獲知途徑FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全

44、震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/02468101214通程新一佳步行街家樂(lè)福（八一橋店）華銀旺和人人樂(lè)沃爾瑪新世界百貨目標(biāo)客戶購(gòu)物地點(diǎn)選擇購(gòu)物地點(diǎn)選擇：目標(biāo)客戶主要購(gòu)物地點(diǎn)選擇在步行街和人人樂(lè)，通程新一佳也是客戶購(gòu)物的重要地點(diǎn)。商業(yè)點(diǎn)通程新一佳步行街家樂(lè)福（八一橋店）華銀旺和人人樂(lè)沃爾瑪新世界百貨數(shù)量31222922結(jié)論：本項(xiàng)目巡展點(diǎn)派單范圍的選擇應(yīng)該以目標(biāo)客戶的主要購(gòu)物點(diǎn)為根據(jù)，河西就以通程商業(yè)廣場(chǎng)、人人樂(lè)周邊、新一佳、華銀旺和為主，河?xùn)|就以步行街、五一大道附近商業(yè)點(diǎn)為主。目標(biāo)客戶購(gòu)物點(diǎn)選擇FUTURE HOLDINGS

45、20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/目標(biāo)客戶學(xué)歷構(gòu)成本科本科以上?？茖？埔韵履繕?biāo)客戶行業(yè)構(gòu)成教育私營(yíng)業(yè)主服務(wù)業(yè)建筑業(yè)公務(wù)員會(huì)計(jì)類目標(biāo)客戶主要年齡段20-2525-3030-3535-4040-5050以上目標(biāo)客戶主要家庭結(jié)構(gòu)單身兩口之家三口之家夫妻+多個(gè)小孩三代同堂學(xué)歷構(gòu)成：目標(biāo)客戶主要學(xué)歷水平在本科及其以上，文化水平較高。行業(yè)構(gòu)成：目標(biāo)客戶集中在服務(wù)業(yè)，私營(yíng)主也占很大比例。主要年齡段：目標(biāo)客戶的年齡段主要集中在25-35歲之間，偏年輕化。主要家庭構(gòu)成：目標(biāo)客戶主要家庭結(jié)構(gòu)為

46、三口之家，其次為兩口之家和單身。結(jié)論：本項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要特征為學(xué)歷較高的中青年，他們很大部分從事于服務(wù)行業(yè)和自己創(chuàng)業(yè)，多數(shù)已結(jié)婚并有一個(gè)小孩，還有很大部分為剛結(jié)婚的小夫妻和獨(dú)身者。目標(biāo)客戶基本情況FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/客戶分布小區(qū)圖市府市府麓麓谷谷大學(xué)大學(xué)城城東二環(huán)沿線東二環(huán)沿線三一大道沿線三一大道沿線勞動(dòng)路沿線勞動(dòng)路沿線河西客戶分布重點(diǎn)：河西客戶重點(diǎn)集中在市府露麓谷板塊，這個(gè)區(qū)域的客戶也將重點(diǎn)成為我們掃客區(qū)；楓林路、金星路、岳麓大

47、道以及二環(huán)沿線也將成為主要掃客區(qū)，另外大學(xué)城以及河西的重點(diǎn)安置小區(qū)也將成為我們重點(diǎn)的拓客區(qū)；河?xùn)|客戶分布重點(diǎn)：河?xùn)|客戶重點(diǎn)集中在三一大道、東二環(huán)、勞動(dòng)路、車站路兩旁FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/Part 3產(chǎn)品解讀FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/E7#E4#E3#E6#E8#E2#E5#E

48、1#總建面積：總建面積：244727.73平米總戶數(shù)：總戶數(shù)：1884戶戶型：戶型：A/B/C規(guī)劃面積：規(guī)劃面積：76.81-141.21平米E9#E10#E11#一期住宅項(xiàng)目情況FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/AAAAAAB BB BC CAAAAB BC BDDEDDEFFFFFFDDEEFFDDFFEEDGEDGEDGEGDE一期住宅戶型分布情況FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上

49、市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/戶型戶型面積段（）面積段（）房型房型戶數(shù)（戶）戶數(shù)（戶）比例比例A106.90110.502+1房2廳2衛(wèi)34018%B88.9689.212+1房2廳2衛(wèi)23813%C81.2681.261+1房2廳2衛(wèi)1025%D123.99128.972+1房2廳2衛(wèi)40822%E76.8982.411+1房2廳1衛(wèi)39621%F92.2995.042+1房2廳1衛(wèi)26414%G141.213+1房2廳2衛(wèi)1367%一期住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大

50、全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/推售回顧整體房源可售整體房源可售房源房源套數(shù)面積銷售均價(jià)單套售價(jià)總值住宅住宅(E1#)(E1#)408395104000 406720158040000住宅住宅(E2#)(E2#)27226423 4000 388574105692000住宅住宅(E3#)(E3#)102111614000 43768644644000住宅住宅(E4#)(E4#)192 174394000 36331369756000住宅住宅(E5#)(E5#)102 111614000 43768644644000住宅住

51、宅(E6#)(E6#)204204744000 421523 81896000住宅住宅(E7#)(E7#)204204744000 42152381896000合計(jì)合計(jì)1484 1466424000 415024586568000銷售套數(shù)銷售套數(shù)預(yù)計(jì)成交率預(yù)計(jì)成交率蓄客量蓄客量蓄客期蓄客期120020%6075批8.15-11.191.考慮到首次開盤銷售1200戶，達(dá)到足夠的房源；2.從資源來(lái)看，好壞搭配。3.從推售戶型來(lái)看，主要以剛需戶型為主；第二批第二批綠谷水系綠谷水系E2E1E3E4E5E6E7首次開盤房源首次開盤房源首次開盤房源擬定FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)

52、銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/Part 3目標(biāo)分解FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/開盤前營(yíng)銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)圖關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)線上重點(diǎn)7月中8月中9月中 10月中 11月中 品牌發(fā)布會(huì)+媒體萬(wàn)里行活動(dòng)l樣板段開放l一期預(yù)售證，認(rèn)籌啟動(dòng)n開盤l啟動(dòng)花花大派送活動(dòng)（待定）搭建媒體渠道（關(guān)鍵動(dòng)作：豐富長(zhǎng)期渠道的項(xiàng)目信息、搭建媒體關(guān)系、鋪排媒體計(jì)劃）9-11月媒體推

53、廣表現(xiàn)創(chuàng)作及確定、9-11月推廣物料設(shè)計(jì)及確定；確定9月中開始啟動(dòng)的大型活動(dòng)及相關(guān)推廣配合。n團(tuán)購(gòu)洽談n線下渠道鋪排以及人員計(jì)劃安排（巡展、派單計(jì)劃的初步運(yùn)行以及9-11月關(guān)鍵期的計(jì)劃排布、大型派單隊(duì)伍的招聘工作及制度籌備、9-11月強(qiáng)銷期銷售排布計(jì)劃制定）業(yè)務(wù)重點(diǎn)線上推廣全面鋪開巡展、派單全城鋪開兩家代理公司集中CALL客結(jié)合活動(dòng)進(jìn)行一系列的客戶維系客戶升級(jí)，客戶摸排工作l產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)一期住宅營(yíng)銷時(shí)間軸FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/銷售總額

54、：銷售總額：5億億銷售目標(biāo)：銷售目標(biāo)：1200戶戶認(rèn)籌目標(biāo)：認(rèn)籌目標(biāo)：1800單單綠卡升級(jí)目標(biāo)：綠卡升級(jí)目標(biāo)：2700單單護(hù)照組數(shù)：護(hù)照組數(shù)：4050組組上門登記：上門登記：6075組組百六百六百六百六一期住宅銷售目標(biāo)分解均價(jià)4200FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/Part 4渠道拓展FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：

55、房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/8月9月10月11月第一階段第二階段第三階段開發(fā)注意事項(xiàng)階段策略開發(fā)手段影響河西穩(wěn)扎河西，影響河?xùn)|深挖河西，覆蓋河?xùn)|，影響地級(jí)市路演及巡展；行銷派單河西企業(yè)團(tuán)購(gòu)； call客、短信路演及巡展行銷派單call客、短信大型線上活動(dòng)路演及巡展行銷派單call客、短信大型線上活動(dòng)開發(fā)邏輯分析在河西6個(gè)主要商業(yè)點(diǎn)進(jìn)行路演及設(shè)定展點(diǎn)，配合行銷進(jìn)行派單，對(duì)河西客戶形成一定項(xiàng)目認(rèn)知。對(duì)河西主要企業(yè)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)宣講，圈定重要客戶群。設(shè)call客專場(chǎng)及群發(fā)短信，對(duì)潛在客戶群作出分析，并根據(jù)分析結(jié)果進(jìn)行二次開發(fā)。以河西主要商業(yè)點(diǎn)為基礎(chǔ)，增加10個(gè)河西巡展點(diǎn)，在河西市場(chǎng)全面鋪開，建立河西客戶的強(qiáng)

56、勢(shì)認(rèn)知；持續(xù)call客及群發(fā)短信，對(duì)目標(biāo)客戶群作出分析，并根據(jù)分析結(jié)果進(jìn)行二次開發(fā)。 啟動(dòng)大型線上活動(dòng)，以活動(dòng)聚焦人氣，蓄積客戶。以9月巡展點(diǎn)為基礎(chǔ)，增加河?xùn)|主要巡展點(diǎn)和項(xiàng)目周邊地級(jí)市中心展點(diǎn)，穩(wěn)定核心客戶區(qū)域的同時(shí)，將影響面擴(kuò)大至地級(jí)市。持續(xù)call客及群發(fā)短信，對(duì)目標(biāo)客戶群作出分析，并根據(jù)分析結(jié)果進(jìn)行二次開發(fā)。 啟動(dòng)大型線上活動(dòng)，以活動(dòng)聚焦人氣，蓄積客戶。根據(jù)客戶分析和巡展實(shí)際效果，靈活安排巡展派單區(qū)域。開發(fā)過(guò)程中各開發(fā)手段需結(jié)合使用，以確保整體綜合效果。開發(fā)中人力資源和物料需保障，確保人員配置和物料配合跟上客戶開發(fā)節(jié)奏。12月第四階段全城開花，輻射周邊路演及巡展行銷派單call客、短信鞏

57、固和深化前期巡展派單的效果，在河西、河?xùn)|主要目標(biāo)客戶群聚集點(diǎn)進(jìn)行認(rèn)知強(qiáng)化。持續(xù)call客及群發(fā)短信，對(duì)目標(biāo)客戶群作出分析，并根據(jù)分析結(jié)果進(jìn)行二次開發(fā)。 客戶開發(fā)計(jì)劃整體開發(fā)思路以點(diǎn)帶面，全城滲透，輻射周邊FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/7月8月9月10月11月1、培訓(xùn)2、訪談3、制度明晰1、河西及河?xùn)|重點(diǎn)商業(yè)中心的周末巡展（每個(gè)周末6點(diǎn)同時(shí)進(jìn)行）；2、配合巡展點(diǎn)進(jìn)行派單；（每個(gè)點(diǎn)5-10個(gè)人）3、河西麓谷企業(yè)園、重點(diǎn)媒體單位、開發(fā)商合作單位的

58、項(xiàng)目宣講及團(tuán)購(gòu)洽談；1、河西、河?xùn)|重點(diǎn)商業(yè)點(diǎn)（約6-8個(gè)）的長(zhǎng)期巡展+河西河?xùn)|重點(diǎn)社區(qū)的短期滾動(dòng)巡展（每周約10-12個(gè)）2、河西、河?xùn)|結(jié)合巡展進(jìn)行片區(qū)劃分的掃樓派單；（200人）3、世聯(lián)、新聯(lián)康CALL客平臺(tái)CALL客（世聯(lián)、新聯(lián)康以及開發(fā)商提供的客戶資源）1、河西、河?xùn)|重點(diǎn)商業(yè)點(diǎn)（約6-8個(gè)）的長(zhǎng)期巡展+河西河?xùn)|重點(diǎn)社區(qū)的短期滾動(dòng)巡展（每周約10-12個(gè)）2、河西、河?xùn)|結(jié)合巡展進(jìn)行片區(qū)劃分的掃樓派單；（300人）3、世聯(lián)、新聯(lián)康CALL客平臺(tái)CALL客（世聯(lián)、新聯(lián)康以及開發(fā)商提供的客戶資源）1、河西、河?xùn)|重點(diǎn)商業(yè)點(diǎn)（約6-8個(gè)）的長(zhǎng)期巡展+河西河?xùn)|重點(diǎn)社區(qū)的短期滾動(dòng)巡展（每周約10-12個(gè)

59、）2、河西、河?xùn)|結(jié)合巡展進(jìn)行片區(qū)劃分的掃樓派單；（300人）3、世聯(lián)、新聯(lián)康CALL客平臺(tái)CALL客（世聯(lián)、新聯(lián)康以及開發(fā)商提供的客戶資源）定點(diǎn)巡展定點(diǎn)巡展寫字樓掃樓寫字樓掃樓掃街派單掃街派單CALL客客線下客戶開發(fā)組合拳巡展、路演、行銷派單、CALL客組合搭配，線下多渠道攔截客戶資源FUTURE HOLDINGS20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！震撼升級(jí)上市！聯(lián)系聯(lián)系QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/線下客戶開發(fā)大范圍滾動(dòng)巡展8-11月在目標(biāo)客戶集中的河西市府板塊、大學(xué)城、麓谷工業(yè)園以及河?xùn)|各大主要商圈、周邊縣市進(jìn)行大范圍滾動(dòng)

60、巡展，以燎原之勢(shì)成為全城關(guān)注焦點(diǎn)。河西麓谷工業(yè)園麓谷公園、燕聯(lián)村、汽車西站、時(shí)代城人人樂(lè)市府板塊通程商業(yè)廣場(chǎng)、銀盆嶺新一佳、觀沙嶺新一佳、指南針商業(yè)廣場(chǎng)、華銀旺和超市、湖南商學(xué)院長(zhǎng)華小區(qū)、望月湖小區(qū)、教師村、咸嘉新村、八方小區(qū)、茶子山小區(qū)、岳麓科教新村、衛(wèi)校新村、金峰小區(qū)、觀沙嶺小區(qū)大學(xué)城各大校區(qū)固定展點(diǎn)望城區(qū)中心望城區(qū)新一佳河?xùn)|三一大道商圈麥德龍、四方坪小區(qū)五一大道商圈王府井百貨前廣場(chǎng)、黃興廣場(chǎng)、五一廣場(chǎng)、芙蓉廣場(chǎng)、芙蓉路沿線寫字樓（3個(gè)點(diǎn)）、烈士公園、勞動(dòng)廣場(chǎng)周邊縣市常德、岳陽(yáng)、益陽(yáng)、寧鄉(xiāng)常德步行街、岳陽(yáng)步行街、益陽(yáng)步行街和寧鄉(xiāng)中心控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：場(chǎng)地選擇：目示客戶聚集地的商業(yè)旺點(diǎn)、休閑場(chǎng)地及河西各大