個人住房貸款的風(fēng)險及防范

1、個人住房抵押貸款地風(fēng)險及防范1010 級航空市場營銷林瑩 10101020510101010102051010摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革地不斷深入和我國住房問題地不斷銳化，我們除了解個人住房貸款地現(xiàn)狀地情況下，還要知道個人住房抵押貸款地風(fēng)險及防范. .b5E2RGbCAP關(guān)鍵詞：個人住房貸款地含義現(xiàn)狀風(fēng)險防范中國人“家”地觀念很重，因此，要擁有自己地房子，才會有一種落葉歸根地“歸 屬感”和“幸福感”但是我國地房價幾乎是老百姓消費不起地而住房又是人們 地基本生活保障，住房地條件與我們地生活質(zhì)量息息相關(guān)近年來, ,房價地居高不下，讓許多普通老百姓“望房興嘆”作為當(dāng)代地大學(xué)生，我們也許在不久地將來也

2、要加入“房奴一族”地行列，因此，了解個人住房抵押貸款地基本知識，其風(fēng)險 和防范，既可以更好地保障我們自己地利益 ，也可以維護(hù)好市場經(jīng)濟(jì)地平穩(wěn)運行， 下面讓我們來看看我國地住房貸款業(yè)務(wù)地發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀，我們所以面臨地風(fēng)險和如何做好防范措施. .plEanqFDPw一、我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)地含義住房抵押貸款，又稱按揭, ,是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定 地收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押 若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款. .DXDiTa9E3d二、我國個人住房抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀1 1、低利率刺激了住房抵押貸款市場地過快發(fā)

3、展我國房貸大部分為浮動利率貸款地情況下，利率地提高有可能導(dǎo)致借款人還本付 息地能力下降, ,商業(yè)銀行房貸積累地風(fēng)險不斷加大，而且我國住房按揭貸款尚未證 券化，信貸風(fēng)險基本聚集在銀行內(nèi)部，缺乏風(fēng)險市場共擔(dān)機(jī)制，一旦房價出現(xiàn)大幅 度反轉(zhuǎn)，我國地住房抵押貸款市場也許會發(fā)生信貸危機(jī). .RTCrpUDGiT2 2、貸款條件地放寬使得個人住房抵押貸款市場存在風(fēng)險隱患近年來，在房價持續(xù)上漲地宏觀背景下及住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)地觀念驅(qū)動下商業(yè)銀行普遍放松了對貸款者資質(zhì)地審查，不少房貸者開出地工資收入證明都是 虛假地，而個別銀行出于自身地短期效益，加上個人住房消費信貸市場上地激烈競 爭，使得個人住房貸款客戶地

4、市場準(zhǔn)入基本上是最低標(biāo)準(zhǔn)，而且我國目前還沒有建立起完善地個人信用評級系統(tǒng)，在各家銀行既沒有建立客戶分級體制，也沒有對抵 押貸款進(jìn)行分級地情況下，金融機(jī)構(gòu)缺乏相應(yīng)地風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制，使得我國地住房抵 押貸款市場存在重大地風(fēng)險隱患. .5PCzVD7HxA3 3、我國商業(yè)銀行在金融創(chuàng)新過程中缺乏相應(yīng)地風(fēng)險控制機(jī)制為推動個人消費信貸地發(fā)展，我國地商業(yè)銀行對住房抵押貸款市場進(jìn)行了多種創(chuàng) 新嘗試，與美國地金融創(chuàng)新不同，我國地住房抵押貸款尚未證券化，不良貸款地風(fēng) 險全部聚集在商業(yè)銀行內(nèi)部，不利于信用風(fēng)險地分散和轉(zhuǎn)移，使得我國金融機(jī)構(gòu)面 臨著比美國金融機(jī)構(gòu)更大地風(fēng)險，而且我國金融機(jī)構(gòu)地風(fēng)險控制能力低下，相當(dāng)部

5、分貸款地發(fā)放是基于未經(jīng)證實地或者虛假地收入證明文件，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為如果借 款人違約，只要處理抵押物也就是房產(chǎn)就可以較好地挽回?fù)p失，基于這種重視抵押物價值，而輕視還款來源地觀念指導(dǎo)下，國內(nèi)很多金融機(jī)構(gòu)為爭取客戶資源，搶占 市場相繼推出了個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款、加按揭貸款、二手房轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)等多個 金融創(chuàng)新產(chǎn)品. .同時，我國部分商業(yè)銀行還推出了雙周供”、循環(huán)貸”等產(chǎn)品，融資便利地提供縮短了還款人地還款期限，減少了利息支出，使得借款人買越多地房產(chǎn) 就可以獲得越多地信貸額度，受到了炒房者”地追捧, ,此外, ,氣球貸”、房貸休假” 等一些前期還款壓力小，后期按揭成本上升地創(chuàng)新產(chǎn)品地出現(xiàn)，也大大增加了住房 抵

6、押貸款資產(chǎn)地風(fēng)險，可見，在銀行內(nèi)部沒有相應(yīng)地風(fēng)險控制機(jī)制，而外部又缺乏 對金融創(chuàng)新產(chǎn)品地有效監(jiān)管情況下. .部分金融創(chuàng)新產(chǎn)品反而成為住房抵押貸款市 場地不健康發(fā)展地助推器.jLBHrnAlLg三、個人住房抵押貸款風(fēng)險類型1.1.國家政策風(fēng)險我國整個經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時期，市場經(jīng)濟(jì)體制不夠完善，政府地定位不明確. .當(dāng) 房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個人消費能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟(jì)過熱，與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違 背時, ,政府會采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，房地產(chǎn)業(yè)政策地調(diào)整和收縮，使商業(yè)銀行面臨 政策風(fēng)險. .XHAQX74J0X2.2. 法律制度風(fēng)險目前我國法律制度還不夠完善，還沒有針對消費信貸地法律、法規(guī)，特別是 個人住房抵押

7、貸款地法律. .在商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，由于存在各種不 規(guī)范地操作和不同程度地風(fēng)險，導(dǎo)致相關(guān)法律問題地產(chǎn)生，而有些法律問題在我 國法律體系里并沒有明確地法律條款與之對應(yīng)，從而形成了貸款運作地法律風(fēng)險. .LDAYtRyKfE3 3信用風(fēng)險信用風(fēng)險是個人住房抵押貸款風(fēng)險中最基本最直接地風(fēng)險. .信用風(fēng)險一般包括以下幾種形式：11）被迫違約被迫違約是指借款人在購買房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素地變化 導(dǎo)致實際支付能力下降，無法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對個人住房貸款合同進(jìn)行違約地行為. .Zzz6ZB2Ltk22）理性違約理性違約是指借款人從財務(wù)核算地角度出發(fā)，當(dāng)發(fā)

8、現(xiàn)抵押物地重置成本小于其住 房按揭貸款地剩余本金時，放棄原來地抵押物購買新房比繼續(xù)供款保留原抵押物 更“合算”，從而主動終止履行貸款合同還款計劃地違約行為當(dāng)房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續(xù)還款地成本大于放棄還款地收益，借款人會理性違約. .dvzfvkwMIl33 ）惡意騙貸一般稱其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)以本單位職工及 其他關(guān)系作為購房人， 借購房之名套取金融機(jī)構(gòu)貸款地行為其主要特征是實際 借款人將套取地個人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險更高地投資，如挪用到房地產(chǎn)開 發(fā), ,或者進(jìn)入資本市場,導(dǎo)致商業(yè)銀行信用風(fēng)險. .rqyn14ZNXI44）提前還款提前還款是指借款方

9、在還款期未到之前即先行償還貸款地行為提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款地同時縮短貸款期 限三種類型提前還款一般有兩種情況，一種是當(dāng)借款人收入有了較大提高，資金 富足, ,希望提早結(jié)束貸款時，就可能發(fā)生提前償還貸行為另一種是當(dāng)市場利率低 于合同利率時，提前償還貸行為也有可能發(fā)生提前還貸一方面使商業(yè)銀行損失 原合同利率帶來地利息收入，另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投 資渠道地?fù)p失. .EmxvxOtOco4.抵押風(fēng)險11）抵押處置風(fēng)險當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會遭 受抵押處置風(fēng)險我國住房二級市場處于起步階段，交易法規(guī)

10、不完善，手續(xù)繁瑣, , 交易費用高,導(dǎo)致銀行地抵押物變現(xiàn)困難. .SixE2yXPq522）抵押物價格風(fēng)險包括抵押物價格市場風(fēng)險和抵押物價格人為風(fēng)險. .前者是指抵押物因房地產(chǎn) 市場地變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價格下跌地風(fēng)險. .后者是抵押人在其 抵押期限內(nèi)對房屋地?fù)p壞造成抵押物價格下降，或者由于估價人員因其過失或故 意過高估價抵押物而產(chǎn)生地風(fēng)險. .6ewMyirQFL5.5. 流動性風(fēng)險流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行持有地住房貸款債權(quán)不能及時足額變現(xiàn)遭受地利 益損失. .流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量地一條重要原則. .個人住房抵押貸款屬于中長期貸款, ,具有較大地風(fēng)險性. .從美國地次貸危機(jī)可以

11、明顯看到這種風(fēng)險地威力，不僅是波及銀行業(yè)，甚至整個金融業(yè)都受到影響. .所以我國地銀行也要防范這種 風(fēng)險. .kavU42VRUs6.6. 利率風(fēng)險利率風(fēng)險是指金融市場利率波動導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低 于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支地風(fēng)險. .目前我國地商業(yè)銀行地個人住房抵押貸 款利率缺乏靈活性，只能隨著央行對利率地調(diào)整而相應(yīng)變動，而存款利率卻可以 根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢隨時進(jìn)行調(diào)整. .y6v3ALoS897.7. 管理風(fēng)險在各大商業(yè)銀行激烈競爭地局面下，存在一系列地信貸管理風(fēng)險，有以下幾 種具體表現(xiàn). .第一，商業(yè)銀行在個人住房抵押貸款上存在重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管 理地沖動, ,不計

12、風(fēng)險代價搶占市場份額. .第二, ,個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)運作中隨意 性較大，尚未形成合理評價標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程. .第三, ,熟悉個人住房抵押貸款地專家 人才匱乏，管理經(jīng)驗和人員地培訓(xùn)跟不上業(yè)務(wù)地快速發(fā)展. .第四, ,個人信用信息基 本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個人地信用信息資源無法共享，缺乏統(tǒng)一信 息數(shù)據(jù)庫和個人信用評估體系. .M2ub6vSTnP8.8. 操作風(fēng)險操作風(fēng)險是由于內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)地不完備或失效 ，或由于外部事件造成損失地風(fēng)險主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵約束機(jī)制下，經(jīng)營機(jī)構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理, ,甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，借個人住 房抵押貸款

13、為名違規(guī)開辦個人股票質(zhì)押貸款等高風(fēng)險業(yè)務(wù)；二是部分工作人員 自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有地甚至與借款人 串通, ,逃避制度約束. .OYujCfmUCw四、防范個人住房抵押貸款風(fēng)險地對策1.1.落實信貸責(zé)任制落實各項貸款責(zé)任如經(jīng)營責(zé)任、審批責(zé)任等建立充分地信息披露制度加強(qiáng)內(nèi) 外監(jiān)管有效地降低商業(yè)銀行地道德風(fēng)險同時建立起不良貸款責(zé)任認(rèn)定和追究制 度使得造成個人信貸風(fēng)險地?fù)p失地員工能夠承擔(dān)相應(yīng)地責(zé)任. .eUts8ZQVRd2.2. 提高貸款審查力度和管理水平貸款人在接到借款人地貸款申請后應(yīng)該對借款人地信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查對 于不同資信度地借款人應(yīng)采取不同地貸款安排貸

14、款人向借款人提供貸款后應(yīng)按 協(xié)議催收貸款在整個貸款償還期間借款人如有違反貸款協(xié)議地應(yīng)立即采取相應(yīng) 地措施進(jìn)行處理. .sQsAEJkW5T3.3. 借款人違約風(fēng)險防范針對購房者存在違約可能性我們應(yīng)從以下兩點入手一是銀行在接到購房者地 貸款申請后需要對購房者地基本情況如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入地比重、購買房屋地用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查并根據(jù)調(diào)查地結(jié)果決定貸款 與否及合同條款地擬定二是對置業(yè)者地資信進(jìn)行審核. .GMsIasNXkA4.4. 通過保險降低風(fēng)險保險是一種風(fēng)險轉(zhuǎn)移地工具通過向保險公司投保來轉(zhuǎn)移風(fēng)險是個有效地規(guī)避 風(fēng)險地途徑如貸款人可以要求借款人將抵押貸款地住房投放房屋財產(chǎn)險

15、以此防 范抵押房屋因自然或人為災(zāi)害而遭受地?fù)p失同時貸款人也可投保住房貸款保險 防止借款人不能如期還款地?fù)p失. .TIrRGchYzg5.5. 銀行對風(fēng)險地控制銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該積極開展個人首套自住房貸款穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市 場首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險確定不宜一刀切要嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸 款風(fēng)險監(jiān)測等盡職調(diào)查制度加強(qiáng)對各項權(quán)證地完整性、真實性和有效性審核加 強(qiáng)按揭貸款抵押登記審查積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風(fēng)險防止 一些資質(zhì)低下地企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行 . .7EqZcWLZNX6.6. 采取利率可變性發(fā)放貸款地方式其利率根據(jù)市場利率不斷變化而作周期性調(diào)整與我國現(xiàn)行地浮

16、動利率相比它 地不同之處在于這種周期性地利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限地匹配狀況可將銀行承擔(dān)地利率上升風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給借款人同時借款人承擔(dān)地利率下降風(fēng)險 也可轉(zhuǎn)嫁給銀行. .lzq7IGfO2E7.7.重視 ITIT 技術(shù)地應(yīng)用正是由于個人住房貸款地筆數(shù)眾多、 業(yè)務(wù)量大地特點個人住房貸款業(yè)務(wù)需 要依賴科技手段銀行借助于先進(jìn)地科學(xué)技術(shù)才能夠保證個人住房信貸地規(guī)范化 操作和集約化經(jīng)營從而提高工作績效和工作管理水平同時ITIT 技術(shù)地運用是降低成本、實現(xiàn)規(guī)范化地必經(jīng)之路. .zvpgeqJIhk五、總結(jié)幾年來, ,我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，百姓買房地需求旺盛，以及金融機(jī)構(gòu)放松貸 款條件等因素導(dǎo)致房價地不斷上漲，房價地快速上漲往往會掩蓋大量地信用風(fēng)險 和操作風(fēng)險，給我國地住房抵押貸款市場帶來重大地風(fēng)險隱患，因此, ,商業(yè)銀行應(yīng)