某小鎮(zhèn)項目定位及營銷執(zhí)行案

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2011討論問題的前提：這僅僅是一個普通住宅開發(fā)項目嗎？讓我們先了解“”Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011海錦地產(chǎn)前身為“惠州市達(dá)利建業(yè)有限公司”，成立于二零零五年，是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理的綜合性開發(fā)企業(yè)；2010年在仲愷高新區(qū)成功開發(fā)的“香檳時間”項目環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完善，商品房銷售率達(dá)95%以上；于2012推出海錦御林苑項目，屬瀝林鎮(zhèn)第一個商住小區(qū)，是瀝林未來規(guī)劃的休閑居住核心位置，目前洋房基本售罄，商鋪

2、預(yù)計9月份啟動認(rèn)籌；開發(fā)商在仲愷區(qū)已建立了良好口碑，有較為豐富的客戶基礎(chǔ)。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011我們的使命：通過“海錦香檳小鎮(zhèn)”形象建立及熱銷，提升“海錦”品牌價值在惠州樹立“海錦”的里程碑1.1萬建面 香檳時間4.2萬建面 海錦御林苑42萬建面 海錦香檳小鎮(zhèn)海錦地產(chǎn)又一力作 全線升級海錦地產(chǎn)已成功開發(fā)Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011Code of this report | 4 Copyright Centaline Group

3、, 2010本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。海錦香檳小鎮(zhèn)項目定位及營銷執(zhí)行案事業(yè)三部營銷A組 2013.7Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011 二、片區(qū)房地產(chǎn)市場分析 三、項目分析 一、片區(qū)發(fā)展趨勢 五、項目定位報 告 框 架 六、營銷策略及執(zhí)行 四、項目目標(biāo)及分解Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011Part 1片區(qū)發(fā)展趨勢Code of this report | 7 Copyri

4、ght Centaline Group, 2011Part 1.1區(qū)域功能定位Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011Code of this report | 8片區(qū)概況地理位置圖區(qū)域概況仲愷高新區(qū)因位于廖仲愷的家鄉(xiāng)而得名，1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，是國家級高新科技工業(yè)園區(qū)，位于珠三角東北部，是深莞惠城市一體化的“黃金三角區(qū)域”核心位置。 仲愷高新區(qū)仲愷高新區(qū)東莞地處珠三角東部，惠州西部，是深莞惠城市一體化的“黃金三角區(qū)域”的核心位置，地理位置非常優(yōu)越；開發(fā)區(qū)級別：全國88個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一土地面積：320平

5、方公里總?cè)丝冢航?0萬人，其中戶籍人口22萬人，非戶籍常住人口28萬人。規(guī)劃人口控制規(guī)模：至2020年常住人口控制在80萬人。工業(yè)總產(chǎn)值(2012年數(shù)據(jù))：1991億主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息、新能源、光機電一體化Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011仲愷隸屬于惠州中心城三大城市組團之一，西接?xùn)|莞，東臨惠城區(qū)，南連深圳，是重要的區(qū)域空間節(jié)點，具有極強的區(qū)位優(yōu)勢?；莩侵賽?陳江惠陽-大亞灣仲愷新區(qū)區(qū)位惠州市城市總體規(guī)劃（2006-2020） 綱要公示 ：仲愷高新區(qū)將與陳江形成“仲愷陳江組團”，與“惠城組團”、“惠陽大亞灣組團”并列成

6、為“惠州市核心城區(qū)”；市域職能定位：惠州市中心城三大城市組團之一，陳江-仲愷次區(qū)域中心，惠州市級公共服務(wù)次中心。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011建區(qū)21年來，已有將近千家國內(nèi)外知名企業(yè)落戶仲愷高新區(qū)，已經(jīng)形成了以電子信息、新能源、光機電一體化為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系。國外世界500強企業(yè)國內(nèi)本土知名企業(yè)建區(qū)21年來，仲愷高新區(qū)吸引了索尼、西門子、LG、住友、施奈德、可口可樂、加拿大鋁業(yè)等多家世界500強企業(yè)，帶動著整個仲愷高新區(qū)的發(fā)展建區(qū)后，國內(nèi)知名企業(yè)也紛紛落戶仲愷高新區(qū)，在國外企業(yè)的帶動下，不斷壯大，成為惠州知

7、名企業(yè)，發(fā)展較好的有：TCL、德賽、華陽、富紳、億緯等等區(qū)域產(chǎn)業(yè)Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 201112年仲愷高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占惠州的1/4之多，已成為惠州經(jīng)濟的堅挺力量，擴區(qū)后，仲愷將更好的承接深莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也將帶來大量產(chǎn)業(yè)人員，也將加大商品房需求。區(qū)域經(jīng)濟仲愷高新區(qū)是1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國50多家國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。建區(qū)以來吸引了西門子、TCL、德賽、億緯等490多家企業(yè)落戶，形成了以電子信息、新能源、光機電一體化為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系。建區(qū)后，每年工業(yè)總產(chǎn)值和出口額分別占惠州市的1/4和1/3

8、。2012年，全區(qū)GDP總額595億元，占惠州市的25%，為各區(qū)縣第一，是惠州市整體發(fā)展中的重要基石和中堅力量。Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011仲愷高新區(qū)已成為惠州第三大行政區(qū)，享有市一級經(jīng)濟管理權(quán)限和縣(區(qū))一級行政管理權(quán)限，惠州又一新城即將崛起，經(jīng)濟、行政管理權(quán)限雙升級，晉級惠州新經(jīng)濟中心?；蓐柣蓐柎髞啚炒髞啚郴莩菂^(qū)惠城區(qū)仲愷仲愷區(qū)區(qū)2010年2月，惠州市委、市政府出臺了關(guān)于進(jìn)一步推動惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展的決定，賦予仲愷高新區(qū)行使市一級經(jīng)濟管理權(quán)限和縣（區(qū)）一級行政管理權(quán)限，建立高新區(qū)一級財政管理體制

9、。將仲愷高新科技產(chǎn)業(yè)園、東江高新科技產(chǎn)業(yè)園、惠南高新科技產(chǎn)業(yè)園、留學(xué)人才發(fā)展基地4個園區(qū)及陳江、惠環(huán)、瀝林、潼僑、潼湖5個鎮(zhèn)（街道）納入管理范圍?；葜菔行姓^(qū)分布圖區(qū)域發(fā)展Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011片區(qū)規(guī)劃惠州仲愷高新區(qū)總體規(guī)劃邀請新加坡邦城規(guī)劃顧問有限公司主持編制，計劃將仲愷打造成具國際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)產(chǎn)業(yè)的國家高新區(qū)。有著新加坡40年花園城市規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗，又經(jīng)歷了蘇州工業(yè)園的20多年規(guī)劃建設(shè)過程，具有豐富經(jīng)驗。 仲愷高新區(qū)總體規(guī)劃范圍包括四園五鎮(zhèn)（街道），總面積約500平方公里?？傮w規(guī)劃包括了惠州仲

10、愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總規(guī)劃范圍（500平方公里）的產(chǎn)業(yè)定位研究、惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)主要區(qū)域（320平方公里）的總體規(guī)劃及重點中心區(qū)（規(guī)劃面積約2平方公里）概念性城市設(shè)計三個層面的內(nèi)容，將為高新區(qū)建設(shè)現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)城市型的國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提供堅實規(guī)劃支撐。 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011片區(qū)規(guī)劃2010年初仲愷高新區(qū)全面升級起動，并吞周邊四大鎮(zhèn)區(qū)組成新仲愷區(qū)。 區(qū)域版圖由陳江單核向以陳江、惠環(huán)板塊為主的多核開發(fā)發(fā)展。目前以仲愷大道沿線集中開發(fā)較為活躍?；莪h(huán)潼橋潼湖瀝林 仲愷高新區(qū)把陳江、惠環(huán)、瀝林、

11、潼僑、潼湖等5個鎮(zhèn)(街道)和4個工業(yè)園區(qū)納入其下，享有市一級經(jīng)濟管理權(quán)限和縣(區(qū))一級行政管理權(quán)限，仲愷高新區(qū)面積將由19 .7平方公里擴至309平方公里，管轄人口近50萬。 片區(qū)樓盤分布較為集中，主要分布在仲愷大道、陳江大道及甲子路。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011惠環(huán)板塊根據(jù)仲愷高新區(qū)總體規(guī)劃（2020），惠環(huán)板塊作為高新區(qū)的門戶花園，主要以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主線，即發(fā)展商住、服務(wù)、教育、科研開發(fā)項目為主的片區(qū)，是仲愷的第一站，擁有“惠城南門戶”的地理優(yōu)勢?！盎莩悄祥T戶”片區(qū)規(guī)劃Code of this repor

12、t | 16 Copyright Centaline Group, 2011片區(qū)規(guī)劃尖峰山地區(qū)將打造成集文化教育、科技交流、研發(fā)創(chuàng)意等功能于一體的低密度、生態(tài)化的“產(chǎn)業(yè)CBD”（即：中心商務(wù)區(qū)），是我市營造“南部新城”和推進(jìn)仲愷“二次創(chuàng)業(yè)”空間戰(zhàn)略的重要平臺；尖峰山地區(qū)將形成“三片、兩軸、七組團”的功能組織格局。各功能節(jié)點通過東西向聯(lián)系惠南大道與仲愷西坑工業(yè)區(qū)的橫向交通軸線以及南北向聯(lián)系三環(huán)與四環(huán)的縱向交通軸線串聯(lián)，形成功能一體的整體。尖峰山地區(qū)將打造成低密度、生態(tài)化的“產(chǎn)業(yè)CBD”（即中心商務(wù)區(qū)），位于仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)與惠城中心區(qū)之間功能定位為創(chuàng)意研發(fā)科技服務(wù)教育培訓(xùn)，將為將為房地產(chǎn)發(fā)

13、展帶來新的契機。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011Part 1.2片區(qū)交通規(guī)劃Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011“一快三高”的交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃及建設(shè)，將加快仲愷城市化發(fā)展進(jìn)程，同時也促進(jìn)著仲愷新城的房地產(chǎn)市場發(fā)展惠鹽高速河深高速仲愷大道一橫：仲愷大道連接惠城與陳江的主干道，到惠城僅20分鐘路程，拉近兩區(qū)之間的時間距離三縱：和暢四路、和暢五路、惠城四環(huán)路。一快：快速路構(gòu)成陳江仲愷片區(qū)外部快速路系統(tǒng)，減少過境車輛，使仲愷大道淡出公路功能，回歸城市道

14、路功能。三高：河深高速、惠鹽高速、莞惠高速惠城四環(huán)路（南段）交通規(guī)劃城市主干道升級Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011莞惠城際軌道線路圖莞惠城際軌道的建成通車，將極大縮短仲愷與周邊地區(qū)的時間距離，形成理想的城鐵生活圈，大大吸引周邊區(qū)域尤其是惠城置業(yè)人群，更加縮減了三城的距離，形成真正的“深、莞、惠一體化”，加速三城融合。軌道交通優(yōu)勢莞惠城軌：莞惠城際目前確定為16個車站：即東莞境內(nèi)9個站，分別為麻涌、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗；惠州境內(nèi)7個站，分別為瀝林、陳江、惠環(huán)、新客運南站、西湖、云山西路及客

15、運北站（惠州火車站）莞惠城際設(shè)計速度為200公里/時；預(yù)計莞惠城際2013年年底開通運營。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2011小結(jié) “一快三高”交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)及輕軌的開通，將吸引外來人口到本區(qū)域置業(yè)。 項目所屬區(qū)域為國家高新區(qū)，具有強大經(jīng)濟實力，同時也是巨大的消費市場；1 區(qū)域升級后，未來市政配套將得到極大改善；2區(qū)域版圖由陳江單核向以陳江、惠環(huán)板塊為主的多核開發(fā)發(fā)展；35 片區(qū)未來將被打造為國際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代創(chuàng)新型、生態(tài)產(chǎn)業(yè)的國家高新區(qū)；同時尖峰山產(chǎn)業(yè)CBD的形成，為片區(qū)房地產(chǎn)帶來新的契機；4Code of this r

16、eport | 21 Copyright Centaline Group, 2011Part 2 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2011Part 2.1片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展史Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011大仲愷規(guī)劃，仲愷沿道成為開發(fā)熱點珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大品牌紛紛入駐，物業(yè)形態(tài)多樣化，樓盤品質(zhì)升級。金寶創(chuàng)業(yè)花園欣欣家園TCL康城四季德軒公寓御景華城鵬基半山名苑格林童話酈城水岸青青世界廠房+民房+少量商品住宅2006年起步2009年

17、始快速發(fā)展輕軌即將通路，引爆仲愷樓市，商業(yè)綜合體，超大型樓盤開始興起富川瑞園TCL康城四季駿豪國際惠愷新時代金茂伊頓公館閏垣國際匯景中央萬麓湖酈城水岸風(fēng)華麗都鵬基半山名苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城金寶創(chuàng)業(yè)花園大欣圓夢園御景華城2010年雙擴區(qū)域、價值進(jìn)一步釋放風(fēng)華麗都匯景中央凱欣苑雍華庭閏垣國際金茂精英現(xiàn)代香檳時間凱旋國際富川瑞園TCL康城四季駿豪國際金茂伊頓公館惠愷新時代金寶城市家園鑫月御景灣仲愷廣場光耀城市山林匯景中央萬麓湖酈城水岸風(fēng)華麗都鵬基半山名苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城2012年,輕軌價值進(jìn)一步體現(xiàn)。T-PARK御湖一公里富川瑞園TCL康城四季駿豪國際金茂伊頓公館惠愷新時代金寶

18、城市家園鑫月御景灣仲愷廣場光耀城市山林閏垣國際匯景中央萬麓湖酈城水岸風(fēng)華麗都鵬基半山名苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城自2006年起步，集中在陳江板塊，高新區(qū)板塊發(fā)展緩慢。2010年雙擴及惠莞城際輕軌的利好使得區(qū)域真正進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)的活躍期，仲愷大道沿線成為開發(fā)置業(yè)熱點。發(fā)展歷程商品房開發(fā)主要集中在陳江板塊，以本地開發(fā)商及小樓盤居多，開發(fā)水平滯后于惠城區(qū)。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011市場格局政治經(jīng)濟人流集中Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 201

19、1Part 2.2片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011本地生意人、私營業(yè)主、工商業(yè)者、商戶等仲愷區(qū)公務(wù)員、學(xué)校教師、醫(yī)生及事業(yè)單位職員等本地原住民 核心客戶：本地客戶55%主力客戶：深圳、東莞等周邊城市25%邊緣圈層：惠城區(qū)其他區(qū)域10%重要客戶：產(chǎn)業(yè)移民客戶10%高新企中高層管理者公司職員等深圳、東莞及周邊城 市看好區(qū)域發(fā)展客戶、工商業(yè)者、商戶等投資經(jīng)營型客戶因工作需求購房客戶受惠城區(qū)高房價擠壓客戶區(qū)域發(fā)展型客戶，工商業(yè)者、商戶等經(jīng)營型客戶現(xiàn)狀1：工業(yè)區(qū)特性影響大，本地客戶是最主要客戶。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀C

20、ode of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2011現(xiàn)狀2：產(chǎn)品主要以剛需為主，地段和總價客戶考慮最主要因素。代表樓盤T-Park時尚公園時尚公園光耀荷蘭小城光耀荷蘭小城細(xì)分群體細(xì)分群體關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞經(jīng)濟適用型經(jīng)濟適用型組建家庭進(jìn)入事業(yè)打拼期，奮斗、向上首置、自住小康型小康型婚姻家庭事業(yè)上升型，實干、吃苦首置、自住智富型智富型家庭結(jié)構(gòu)完整事業(yè)穩(wěn)定安家型，理性首置、首改、自住富裕型富裕型家庭結(jié)構(gòu)完整實業(yè)積累財富型，隨性、奢華首改、二次以上、兩用高端富裕型高端富裕型家庭結(jié)構(gòu)完整逐步淡出事業(yè)，低調(diào)、享受改善型客戶結(jié)構(gòu)區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀Code of

21、 this report | 28 Copyright Centaline Group, 2011區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)狀3：本地居民對樓盤敏感度不高，缺乏住宅名片項目。我們站在TCL康城四季門口，詢問摩的司機TPRK時尚公園在哪里，他說不知道，其實，兩個樓盤是緊挨在一起的仲愷當(dāng)?shù)鼐用駥τ谛陆潜P的敏感度不高，外地客戶更加不會把仲愷當(dāng)做理想的居住場所“去御湖一公里多少錢？“司機回答：”哪里？“”鑫月灣“”你說的是御景灣吧“”嗯，應(yīng)該是?！坝谑牵覀儽凰緳C師傅拉到了光耀荷蘭小城。Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011小結(jié) 雙擴及

22、城際輕軌的利好促使仲愷大道沿線成開發(fā)置業(yè)熱點；1 惠環(huán)板塊在仲愷片區(qū)扮演著政治商業(yè)中心的角色，未來發(fā)展利好；2客戶對樓盤敏感度不高，片區(qū)缺少影響城市的住宅名片；4 受工業(yè)區(qū)特性影響，仲愷區(qū)成交客戶仍以本地客為主；3作為惠環(huán)片區(qū)重建的首個項目我們必將肩負(fù)起”仲愷片區(qū)住宅NO.1的角色”那么我們有什么？怎樣去樹立“仲愷區(qū)住宅名片”的形象？Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011Part 3 項目分析Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2011項目區(qū)位分析本案惠

23、環(huán)板塊 惠城南門戶本項目位于仲愷高新區(qū)惠環(huán)板塊，屬于“惠城南門戶”中心位置，區(qū)位條件優(yōu)越，且項目通達(dá)性較好。p項目所在片區(qū)在行政劃分上屬于仲愷高新區(qū)惠環(huán)板塊，是深圳、東莞進(jìn)入惠州的南部的門戶花園，區(qū)域優(yōu)勢明顯；p項目地段價值：處于新興城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)走廊的核心，是未來城市居住功能拓展區(qū)，具備極高的居住價值。Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2011項目區(qū)位及現(xiàn)狀項目位于仲愷惠環(huán)片區(qū)，項目四周均為被工廠、農(nóng)民房，片區(qū)形象較差，生活配套不成熟。本案本案項目南面：惠州理工學(xué)校項目北面：農(nóng)民房及小商鋪項目東面：目前為農(nóng)民房項目西面：工廠Co

24、de of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2011項目基本情況總占地（）14萬一期停車位（個）946總建面（）42萬一期內(nèi)部配套商業(yè)、籃球場、網(wǎng)球場、游泳池商業(yè)（）3萬建筑風(fēng)格Art-deco一期占地（）4.3萬建筑類型高層、小高層一期建面（）12萬產(chǎn)品類型73-110三房一期綠地面積（）1.2萬園林風(fēng)格托斯卡納項目是42萬平米大型社區(qū)，小區(qū)內(nèi)部運動配套豐富。Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2011項目商業(yè)配套項目自身具有3萬商業(yè)配套，未來將打造品牌集中商業(yè)，為客戶

25、提供高端、品質(zhì)享受。Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2011項目建筑風(fēng)格項目采用Art-Deco建筑，用美學(xué)演繹奢華，在全石材的塔樓上嵌裝華麗的古銅色鐵藝穹頂，彰顯高貴氣質(zhì)。Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 20111.2萬托斯卡納風(fēng)情園林，多體現(xiàn)為鄉(xiāng)村風(fēng)格主體，意在表現(xiàn)出最安靜，最原生態(tài)，最舒適的狀態(tài)。項目園林風(fēng)格Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2011產(chǎn)品情況首批E、F、G棟共3

26、23套，以79-82的2+1房及73-110平米3房為主，屬于市場主流產(chǎn)品，具較強競爭力，但存在內(nèi)部競爭。樓棟房號面積戶型套數(shù)占比E01101.783房2758%0282.42+1房270379.572+1房270497.073房270591.563房270696.473房2707102.273房27F01106.113房1625%0273.713房160394.973房1604109.583房1605110.593房16G01105.183房1817%0273.363房180393.633房18總計323100%Code of this report | 39 Copyright Centa

27、line Group, 2011產(chǎn)品情況項目E棟戶型產(chǎn)品以小面積三房為主，市場主流，具有較強的市場競爭力。四梯七戶85%使用率戶型多變，2+1戶型雙陽臺設(shè)計客廳開間3.8-4米動靜分區(qū)E戶型優(yōu)勢Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2011產(chǎn)品情況F棟為兩梯兩戶、兩梯三戶布局，產(chǎn)品超大贈送。F兩梯兩戶、兩梯三戶84%使用率南北通透雙陽臺設(shè)計客廳開間3.9-4.5米干濕分區(qū)戶型優(yōu)勢Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2011產(chǎn)品情況G棟戶型方正，面積合理，均為緊湊

28、三房，客戶認(rèn)可度高。G兩梯三戶86%使用率東南朝向、園林水景雙陽臺設(shè)計客廳開間3.8米戶型優(yōu)勢Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2011項目價值梳理1、42萬大型社區(qū)2、小區(qū)內(nèi)雙網(wǎng)球場、籃球場運動配套4、純ART-DECO藝術(shù)風(fēng)格建筑群5、片區(qū)內(nèi)唯一托斯卡納風(fēng)格園林6、N+1戶型超高使用率7、景觀架空層設(shè)計3、風(fēng)情泳池8、30000社區(qū)商業(yè)配套項目八大價值點Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2011小結(jié) 項目位于“惠州南門戶”核心位置，地理優(yōu)勢明顯，通達(dá)性

29、好；1 項目周邊目前片區(qū)形象較差，生活配套不成熟；2 項目產(chǎn)品為全三房設(shè)計，屬片區(qū)主流產(chǎn)品，具較強市場競爭力，但有內(nèi)部競爭存在。4 項目自身素質(zhì)較高，且擁有豐富的運動配套；3Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2011Part 4 項目目標(biāo)及分解確保項目啟動取得系統(tǒng)成功，首批單位實現(xiàn)熱銷建立項目中高端市場地位，確保項目可持續(xù)性提升價值，實現(xiàn)項目的利潤最大化直接目標(biāo)項目成為海錦地產(chǎn)品牌建設(shè)的里程碑長遠(yuǎn)目標(biāo)終極目標(biāo)我們的目標(biāo)：Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2

30、011Part 5 項目定位Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2011Part 5.1市場分析Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2011片區(qū)市場項目名稱價格情況銷售情況富川瑞園去年下半年4800元/目前均價5300元/上半年合計銷售160套TPARK時尚公園去年普通住宅6500元/ ，公寓7500元/ ；目前普通住宅7600元/ ，公寓8000元/上半年住宅銷售299套，公寓銷售330套，合計629套光耀荷蘭小城去年均價4800元/ ，目前均價在5400元

31、/ 上半年銷售322套鑫月城去年均價4500-4800元/，目前均價5500元/上半年銷售212套仲愷全區(qū)在2013年上半年都取得了“量價齊升”的銷售業(yè)績。Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2011項目內(nèi)容占地面積4萬建筑面積12萬地址仲愷區(qū)仲愷大道與和暢五路交匯處開發(fā)商惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場發(fā)展有限公司主力戶型75-135平米住宅住宅均價6500元/銷售情況T6、T7棟預(yù)計8月開盤，總共168套賣點為區(qū)位、軌道、綜合體及項目品質(zhì)。典型項目分析：TPARK時尚公園Code of this report | 50 Copyright

32、 Centaline Group, 2011在合理控制面積的前提下通過贈送擴大使用功能。典型項目分析：TPARK時尚公園2+1房（78）p N+1戶型，陽臺可變多一房，使用率高p 戶型緊湊，方正實用p 3+1戶型，贈送入戶花園可變多一房p 動靜分區(qū)明顯，舒適度高3+1房（100）Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2011典型項目分析：富川瑞園項目內(nèi)容占地面積17萬建筑面積60萬地址仲愷區(qū)仲愷大道惠環(huán)段303號開發(fā)商惠州金大洲房地產(chǎn)有限公司主力戶型73-127平米住宅住宅均價5300元/銷售情況約300套產(chǎn)品在售賣點為區(qū)位、軌

33、道、項目規(guī)模。Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2011典型項目分析：富川瑞園戶型設(shè)計贈送面積大，使用率高。2房（79）p 贈送入戶花園p 動靜分區(qū)，舒適度較高p 贈送面積大，3+1戶型，使用率高p 餐廳與客廳分離3+1房（94）Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2011通知：鑒于本營銷組目前策劃助理同事以日常執(zhí)行工作為主，持續(xù)的執(zhí)行工作既無法滿足策劃助理對成長的需求，也無法滿足本組目前項目的需要，為了培養(yǎng)各位助理的綜合能力，現(xiàn)針對助理進(jìn)行每周分享實操演練

34、，具體操作如下：目的：豐富策劃助理對策劃報告及文案的熟知及撰寫能力，操練策劃助理的演講水平。形式：由策劃師及以上每周挑選3個報告分派給各助理，周一各助理分別分享所派報告，策劃師及以上點評演講水平及理解程度時間：每周一上午11：00-12：00Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2011典型項目分析：光耀荷蘭小城賣點為規(guī)模、景觀和項目品質(zhì)。項目內(nèi)容占地面積20萬建筑面積60萬地址仲愷陳江街道五一村開發(fā)商光耀集團有限公司 主力戶型74-114平米2-4房住宅均價5600元/銷售情況23、24棟現(xiàn)已開始認(rèn)籌，交3千認(rèn)籌金可享額外96

35、折Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2011典型項目分析：光耀荷蘭小城在合理控制面積的前提下通過贈送擴大使用功能。2+1房（84）p 通過內(nèi)陽臺可變多一房p 戶型方正，較為實用p 動靜分區(qū)，舒適度較高p 百變戶型，贈送面積大，使用率高p 4米客廳開間p 通過入戶花園、陽臺實現(xiàn)2功能3+2房（114）Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2011典型項目分析：鑫月城賣點為規(guī)模、綜合體和項目品質(zhì)。項目內(nèi)容占地面積26萬建筑面積100萬地址仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)體育路開

36、發(fā)商惠州市鑫月實業(yè)有限公司主力戶型73-132平米N+1百變戶型 住宅均價5400元/銷售情況約230套產(chǎn)品在售Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2011典型項目分析：鑫月城在合理控制面積的前提下通過贈送擴大使用功能。2+1房（86）p 贈送面積多，戶內(nèi)花園可變多一房p 戶型方正，較為實用p 動靜分區(qū)，舒適度較高p 百變戶型，贈送面積大，使用率高p 4米客廳開間p 南北通透，通風(fēng)較好3+1房（105）Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2011片區(qū)市場小結(jié)p

37、通常具有區(qū)位和軌道雙優(yōu)勢的項目在營銷方面建樹平平，完全仰仗資源，坐地起價。典型富川瑞園p在地段和軌道資源不盡強勢的情況下，為了保持一線的地位，采取營銷措施（鮮明形象、客戶渠道）拔升價值，占據(jù)城市價值據(jù)點全市推廣。典型光耀荷蘭小城p在地段弱勢的情況下的，通過全方位的產(chǎn)品打造，營銷上高調(diào)取勢，直接站在城市的層面上營銷項目，已成為目前大盤主流的立勢營銷方式，采取的手法主要為大型活動、強勢的展示、排山倒海的推廣。典型鑫月城片區(qū)市場具有兩重核心價值： 區(qū)位、軌道Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2011Part 5.2客戶分析Code

38、 of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2011客戶來源片區(qū)客戶主要來源于仲愷本地，惠城客戶比例相對偏少，受深圳聯(lián)動帶動，部分樓盤深圳客戶所占比例較高。Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2011典型客戶研究追求時尚、潮流的新銳一族，生活比較隨意，但注重品位及細(xì)節(jié)l姓名：張先生l戶型需求：90平米2+1房l基本情況：28歲左右，有固定女朋友，準(zhǔn)備明年結(jié)婚l職業(yè)：報關(guān)l居住狀態(tài)：租住高端公寓l置業(yè)目的：自住，作為婚房l置業(yè)取向：戶型的功能性、產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)位未來的升值潛力；l

39、行為特征：由于工作的原因，經(jīng)常接觸到比較高端的人群，追求時尚的東西，對品質(zhì)要求較高。l客戶語錄：主要考慮海關(guān)附近，太遠(yuǎn)的我們都不會考慮，雖然自己有車了，但還是不想跑太遠(yuǎn)；最好能3房了，現(xiàn)在購房成本這么高，最好能滿足多幾年的需求；我比較看重區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿?，買房就是長遠(yuǎn)的投資嘛，但是現(xiàn)在仲愷太雜亂了。Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2011典型客戶研究保守居家，努力奮斗型，追求物超所值的東西l姓名：陳女士l戶型需求：100平米左右的3房l基本情況：30歲左右，一家三口，女兒尚幼l職業(yè)：某知名企業(yè)中層管理l置業(yè)目的：換房，滿

40、足家庭需要l置業(yè)取向：戶型、價格、片區(qū)配套及居住環(huán)境；l行為特征：來惠5年，辛辛苦苦奮斗目前小有積蓄。追求細(xì)節(jié)及實惠，希望在支付能力范圍內(nèi)得到更多的附加值。l客戶語錄：我們之前就住在仲愷，已經(jīng)比較習(xí)慣了，就想在附近再換一套大一點的，100平米左右就好了，太大的也承擔(dān)不了；喜歡社區(qū)大的房子，方便老人、孩子有個玩耍的地方；我老公對噪音很敏感，不喜歡住的地方太吵。Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2011客戶初步定位 偶得客戶群重點客戶群仲愷客戶年齡28-35歲，仲愷高新區(qū)從業(yè)人員，項目周邊的本地居民，首次/改善型自住需求；小私營

41、業(yè)主，企業(yè)中層管理，事業(yè)單位一般員工；關(guān)注交通、配套和產(chǎn)品；年齡多為28-35歲，有一定價格承受能力。核心客戶群（55%）其他區(qū)域客戶看好區(qū)域升值前景；與本地有三緣關(guān)系（工作緣/人際緣/地緣）偶得客戶群（15%）重點客戶群（30%）惠城客戶年齡28-40歲為主，麥地、上排、龍豐區(qū)域的首次/改善型需求的客戶；經(jīng)商人士、企業(yè)中層管理人員、上升期的白領(lǐng)階層；關(guān)注交通、配套。Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2011目標(biāo)客戶特征根據(jù)意向客群特性，結(jié)合周邊成交客戶分析，分析本案目標(biāo)客群的特征為：l年齡以30-45歲的區(qū)間為主；l他們有

42、一定的文化水平，懂得生活，講究一定生活品味；l他們在同齡人中相對時尚，思想意識超前；l但又相對保守，注重家庭觀念l他們勤奮、努力、堅忍不拔，事業(yè)處于上升期，樂觀積極l他們照顧家庭，享受一家天倫之樂，愿意花時間陪家人；l他們非?？粗亟煌ê团涮祝籰他們熱衷繁華，暫時不想放棄都市生活；l他們通過多種渠道獲取信息，網(wǎng)絡(luò)必不可少；l他們對市場有自己的看法，但會受外界的影響；Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2011客戶形象：我們能從目標(biāo)客戶中找到共同點這群人是城市動物，崇尚都市生活，對于城市懷有特殊情節(jié)關(guān)鍵詞：都市釋義：對于表達(dá)都市的

43、意向敏感，消費品牌、向往接軌國際潮流的復(fù)合社區(qū)，對城市的重點符號“交通”要求高，渴望在城市的主動脈上炫彩生命，但在喧囂的都市中不乏溫情，因此非常珍惜朋友、珍視家庭。Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2011FAB核心價值梳理消費者買什么？F F（FeaturesFeatures）A A（AdvantagesAdvantages）B B（BenefitBenefit）現(xiàn)代都市規(guī)劃及產(chǎn)品個性立面大盤商業(yè)風(fēng)情品牌開發(fā)商大盤的第一期區(qū)域前景優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套小區(qū)環(huán)境獨特的社區(qū)文化精神邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）復(fù)合大社區(qū)生活階層感與眾不

44、同安全感更優(yōu)越的環(huán)境都市大盤，品質(zhì)生活Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2011p也許我們都習(xí)慣了說教，習(xí)慣了牽引，習(xí)慣了強勢：“明天我們住在哪里？”，“到金山湖”，“江景物業(yè)”。p人們總是慣性地為每一件事去找一個說法，或者賦予一些意義。p作為營銷者，我們必須這么做，只是需要改變一下溝通姿態(tài)，接近消費者真實的生活狀態(tài)，與消費者建立平等，取悅甚至是迎合的溝通方式和溝通渠道。我們就此發(fā)掘香檳小鎮(zhèn)的價值觀分享都市生活利用營銷溝通價值觀Code of this report | 68 Copyright Centaline Grou

45、p, 2011Part 5.3競品分析Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2011項目市場競爭2014年2013年2015年三季度四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度板塊競爭區(qū)內(nèi)競爭未來競爭1期約 12萬Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2011板塊競爭1：核心問題是區(qū)域價值競爭仲愷 pk 陳江香檳小鎮(zhèn)VS陳江板塊：鑫月城、光耀荷蘭小城距離惠州市區(qū)更近，交通更為便利；未來片區(qū)規(guī)劃利好，區(qū)域前景想像空間更大；未來的區(qū)域活力中心

46、；TPARK的價格標(biāo)桿對于本項目是看得見的升值空間；。 Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2011板塊競爭2：非主力客戶競爭仲愷 pk 古塘坳香檳小鎮(zhèn)VS古塘坳板塊：佳兆業(yè)1號、嘉逸園未來片區(qū)規(guī)劃利好，區(qū)域前景想像空間更大；與城市更能融合，配套成熟；。 佳兆業(yè)1號定位中高端，開發(fā)成本較高；嘉逸園位置處于區(qū)域邊緣，交通、規(guī)劃前景劣勢 ；兩個項目主力客戶群與本項目不同。 Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2011區(qū)內(nèi)競爭：核心問題是價格競爭大盤 pk 大盤香檳

47、小鎮(zhèn)VS富川瑞園，康城四季項目自身品質(zhì)高；項目規(guī)劃起點高，配置優(yōu)；。 富川瑞園工薪樓盤，規(guī)劃粗放，建筑園林品質(zhì)感不足，不適合追求品質(zhì)的客戶；康城四季主要銷售動作在14年下半年，品質(zhì)較為一般。 Code of this report | 73 Copyright Centaline Group, 2011未來競爭：核心問題是價格競爭華邦首府出街形象和展示檔次偏低，與定位不符，但產(chǎn)品較為接近，預(yù)計9月推售約300套香檳小鎮(zhèn)VS規(guī)模：20萬平米主力面積：75至80平米2房，82至85平米2加1房，91至108平米3房生活：縱橫雙城 輕軌旁 尚品住區(qū) 容積率：3.9規(guī)模：42萬平米產(chǎn)品：經(jīng)濟、實用主力

48、面積：73-110平米2+1和3房生活：都市生活(大社區(qū)、建筑、園林)容積率：3華邦首府Code of this report | 74 Copyright Centaline Group, 2011Part 5.4項目形象定位Code of this report | 75 Copyright Centaline Group, 2011項目形象元素區(qū)域項目形象定位仲愷TPARK時尚公園輕軌綜合體富川瑞園現(xiàn)代城邦，理想生活TCL康城四季仲愷中心，80萬國際名門社區(qū)陳江鑫月城大仲愷首席百萬平方米復(fù)合社區(qū)光耀荷蘭小城新城中央，百萬平米，別墅大城在確定形象之前，先看看競爭對手的形象定位訴求點主要是地

49、段、資源和規(guī)模，缺乏對文化和生活層面的歸納Code of this report | 76 Copyright Centaline Group, 2011項目形象定位海錦香檳小鎮(zhèn)都市香檳生活Code of this report | 77 Copyright Centaline Group, 2011海錦香檳小鎮(zhèn) 通過“香檳文化”的演繹，傳播“香檳生活”的感受，營造極致感性的品牌體驗。 Code of this report | 78 Copyright Centaline Group, 2011“香檳味道” 純粹的Art-deco建筑和托斯卡納園林的設(shè)計，打造時尚感十足的品質(zhì)。 Code o

50、f this report | 79 Copyright Centaline Group, 2011“香檳生活” 懂得分享生活樂趣的高尚生活圈層，創(chuàng)造出充滿溫馨情調(diào)的居住和精神領(lǐng)地。 Code of this report | 80 Copyright Centaline Group, 2011Part 6 營銷策略及執(zhí)行Code of this report | 81 Copyright Centaline Group, 2011Four Factors（7）優(yōu)勢劣勢指標(biāo)：42大型社區(qū)、3萬商業(yè)配套交通：位于莞惠輕軌惠環(huán)站南側(cè)，交通優(yōu)勢明顯打造：Art-deco建面風(fēng)格及托斯卡納風(fēng)情園林、

51、完善運動配套目前周邊環(huán)境比較嘈雜目前客戶對項目所在片區(qū)認(rèn)可度不高仲愷片區(qū)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景一片大好惠環(huán)片區(qū)尖峰山一帶改造規(guī)劃的出臺輕軌開通將有利于擴大客群范圍及提升片區(qū)價值國五條惠州落地限價限購銀行信貸金融環(huán)境不穩(wěn)定區(qū)域市場的激烈競爭SWOT威脅機會項目SWOT分析通過項目SWOT分析，本項目應(yīng)該充分放大優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，利用機會，避免威脅，從而綜合得出項目核心問題及解決方向Code of this report | 82 Copyright Centaline Group, 2011Causes and Effects5策略1：通過區(qū)域炒作，提升項目所在片區(qū)的認(rèn)可度；策略2：通過“香檳文化”的演

52、繹，營造極致感性的品牌體驗；策略3：通過軟硬件的高品質(zhì)打造，建立香檳時代新標(biāo)準(zhǔn)。高形象的市場占位及快速銷售，開發(fā)商的品牌效應(yīng)將會日漸凸顯，本項目及后續(xù)開發(fā)項目的溢價能力將會不斷攀升！策略1：線上推廣及活動策略爆破， 集中吸引目標(biāo)客戶群；策略2：線下精準(zhǔn)的客戶渠道及策略實現(xiàn)目標(biāo)客群快速積累；策略3：合理的入市價格及推售節(jié)奏實現(xiàn)項目首批單位快速銷售。初級目標(biāo)項目營銷核心策略如何實現(xiàn)項目高形象終極目標(biāo)如何實現(xiàn)首批單位快速銷售實現(xiàn)項目的品牌效應(yīng)Code of this report | 83 Copyright Centaline Group, 2011總策略執(zhí)行策略形象策略1推廣策略2活動策略3 通

53、過區(qū)域炒作，提升“惠城南門戶”的認(rèn)可度； 通過軟硬件的高品質(zhì)打造，建立“都市香檳生活”新標(biāo)準(zhǔn)。 結(jié)合銷售階段即推廣主題，線上推廣分階段釋放項目信息， 集中吸引目標(biāo)客戶群； 結(jié)合項目形象演繹及營銷節(jié)點安排，分階段舉辦活動爆破市場；項目營銷執(zhí)行總策略客戶策略4 線下精準(zhǔn)的客戶渠道及策略實現(xiàn)目標(biāo)客群快速積累；Code of this report | 84 Copyright Centaline Group, 2011Part 4.2營銷執(zhí)行形象策略推廣策略活動策略外部包裝營銷中心包裝樣板房包裝客戶策略推售策略Code of this report | 85 Copyright Centaline

54、Group, 2011展示策略123一組吻合項目DNA，極致體現(xiàn)項目“香檳文化”的氣質(zhì)展示！一套超越市場，引領(lǐng)仲愷乃至惠州品質(zhì)住宅的看房體驗！一系列符合并超越客戶“價值感官”，極致沖擊的奢華體驗！Code of this report | 86 Copyright Centaline Group, 2011Four Factors(3) 樓體-虛擬香檳樓體畫 接待大堂-香檳池、水晶杯陣列 樣板房-香檳展覽館震撼體系一：展示類震撼體系二：服務(wù)類震撼體系三：科技類震撼體系四：突破類四緯體系，九重震撼 提供香檳、飲料、精美小點 洗腦房-香檳人生影視片演繹 香檳夜空-樓體激光束 香檳時光看樓通道 香檳

55、時代長廊 訂制獨特香檳香芬Code of this report | 87 Copyright Centaline Group, 2011打造都市香檳生活“香檳小鎮(zhèn)”溢滿 香檳Code of this report | 88 Copyright Centaline Group, 2011利用香檳金作為營銷中心內(nèi)部VI色Code of this report | 89 Copyright Centaline Group, 2011利用香檳酒瓶圖案作為樓體Code of this report | 90 Copyright Centaline Group, 2011激光束 Code of this

56、 report | 92 Copyright Centaline Group, 2011香檳+水晶杯陣列拿破侖三世御用香水大師訂制項目獨特香芬影視屏幕影視屏幕電子屏操作裝置電子屏操作裝置產(chǎn)品演繹英倫風(fēng)格：英倫風(fēng)格自然、清新、優(yōu)雅、高貴等特點，滿足人們對歐洲風(fēng)情愜意和浪漫追求E棟 301號房 3房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：101.78；套內(nèi)面積：85.71風(fēng)格建議：英倫風(fēng)格樣板房名稱建議：酩悅 G棟 1單元 303號房 3房2廳2衛(wèi)2陽臺建筑面積：93.63；套內(nèi)面積：81.03風(fēng)格建議：現(xiàn)代簡約風(fēng)格樣板房名稱建議：白雪現(xiàn)代簡約風(fēng)格：中小戶型采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，符合年輕人和商業(yè)人士簡約不簡單的需求；

57、前廣場：電視柱（播放項目宣傳片或不同國家的電視片），充分體現(xiàn)都市生活入口：巨大的入口香檳酒成為商業(yè)街獨特體驗商業(yè)街的提前展示：極富特色的櫥窗（人物+名品）統(tǒng)一的廣告牌位地面結(jié)合導(dǎo)視的處理香檳看樓時光通道Code of this report | 103 Copyright Centaline Group, 2011Part 4.2營銷執(zhí)行推廣主題推廣渠道形象策略推廣策略活動策略客戶策略推售策略Code of this report | 104 Copyright Centaline Group, 2011公開發(fā)售11.910.2610.12樣板房開放營銷中心開放2周2周1個月9.15營銷隊伍建

58、立8.121個月階段一：立形象，傳口碑階段二：樹價值，促轉(zhuǎn)化形象建立，價值輸出，話題釋放價值落地、引爆市場、營造氛圍推廣主題香檳小鎮(zhèn)開啟惠城南門戶炒作片區(qū)價值落地-生活價值落地-體驗價值落地-產(chǎn)品香檳小鎮(zhèn)仲愷從此瞻仰香檳生活香檳殿堂盛啟全城恭迎品鑒尊享巔峰生活從香檳小鎮(zhèn)開始Code of this report | 105 Copyright Centaline Group, 2011香檳小鎮(zhèn)附近路段打造風(fēng)情街路段，樹立具有香檳形象的路牌導(dǎo)示； 小區(qū)園林內(nèi)部，樹立具有香檳的的導(dǎo)示牌，增強標(biāo)識形象； 項目交叉路口，樹立香檳公館的道路指示牌；圍墻道旗8月9月10月11月12月Code of thi

59、s report | 106 Copyright Centaline Group, 2011戶外廣告在仲愷中心區(qū)、惠州南三環(huán)、惠州汽車站設(shè)立戶外廣告牌，針對惠城區(qū)板塊、深圳地緣客戶和仲愷板塊的客戶推廣8月9月10月11月12月本項目仲愷T牌惠州南三環(huán)惠州汽車站Code of this report | 107 Copyright Centaline Group, 2011候車亭廣告候車亭風(fēng)暴，覆蓋仲愷/麥地/南線覆蓋仲愷/麥地/南線候車廳，集中在展示中心及開盤前開放。8月9月10月11月12月仲愷南線麥地Code of this report | 108 Copyright Centaline

60、 Group, 2011報紙廣告主題報廣主題8月12日香檳小鎮(zhèn)開啟惠州南大門（軟文）9月15日香檳小鎮(zhèn)仲愷從此瞻仰香檳生活10月12日香檳殿堂盛啟全城恭迎品鑒10月26日尊享巔峰生活從香檳小鎮(zhèn)開始針對每月主題，投放南都/惠日全版報廣8月9月10月11月12月Code of this report | 109 Copyright Centaline Group, 2011網(wǎng)絡(luò)廣告香檳小鎮(zhèn)開啟惠州南大門香檳小鎮(zhèn)開啟惠州南大門搜房主頁，特通，投放2個月半，每個月根據(jù)推廣主題更換8月9月10月11月12月主題報廣主題8月12日香檳小鎮(zhèn)開啟惠城南門戶（軟文）9月15日香檳小鎮(zhèn)仲愷從此瞻仰香檳生活10月1