某物業(yè)公司管理實施方案

1、東明物業(yè)管理方案第一部分  東明物業(yè)概況和物業(yè)管理服務總體設想一、東明物業(yè)概況：    簡介（略）    小區(qū)配套設施有：地下停車場，自行車停放處，封閉垃圾中轉(zhuǎn)站，超市，干洗店等。   小區(qū)主要機電設備有：電梯，變電所，給排水，消防設施，小區(qū)寬帶網(wǎng)絡自動監(jiān)視系統(tǒng)，自動報警系統(tǒng)，三方對講系統(tǒng)，保安巡更系統(tǒng)等。二、 東明物業(yè)管理的指導思想，管理模式和目標承諾1指導思想：引入國際質(zhì)量認證標準管理，以安全管理(含治安、消防等)，環(huán)境管理(含衛(wèi)生、綠化等)增加服務文化含量為重

2、點和大力發(fā)展社區(qū)文化建設為突破口(以人為本，規(guī)范運作，禮貌服務，情感服務，高尚服務)，以健全的制度強化標準，完善配套設施為主要手段，把 東明建設成區(qū)內(nèi)首屈一指的“安全、優(yōu)美、溫馨、舒適、便捷”的小區(qū)，使 東明高品質(zhì)、高效率、嚴謹規(guī)范、以人為本的物業(yè)管理成為沈陽市物業(yè)管理行業(yè)的典范。并以物業(yè)管理品牌效應輔助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成為房地產(chǎn)銷售的新賣點。借物業(yè)公司的基礎條件，有選擇的拓展物業(yè)管理市場，增加管理規(guī)模和市場份額，以規(guī)模效應降低管理成本，使社會效應，環(huán)境效應，經(jīng)濟效應逐步加強，逐漸獨立運作走向自負盈虧，自我運作，自我發(fā)展的道路，達到專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)贏利的目的。2管理模式 (

3、1)“寓管理于服務之中”的模式：以服務為中心，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，讓業(yè)主感到一種和諧、溫馨、愉悅的人文氛圍。 (2)“雙向共管”的模式業(yè)主自治與專業(yè)服務相結(jié)合，房地管理與物業(yè)管理相結(jié)合。 (3)“規(guī)范運作，科技先導”模式嚴格按物業(yè)管理管理辦法，引入質(zhì)量體系運行，以網(wǎng)絡化、智能型為重點體現(xiàn)意識超前。 (4)“綜合效益，服務創(chuàng)新”模式在管理目標上社會效應、環(huán)境效應、經(jīng)濟效應相統(tǒng)一，注重服務創(chuàng)新，使物業(yè)管理重科學有品味，有新穎感。 (5)倡導文化以企業(yè)精神，理念和發(fā)展目標構(gòu)成企業(yè)文化，形成員工隊伍共同價值觀，信念追求和行為準則。3目標承諾 物業(yè)公司管理總目標：入住后三年內(nèi)達到市級“物業(yè)管理優(yōu)

4、秀小區(qū)”標準或市級“安全文明小區(qū)”標準，五年內(nèi)達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標準。物業(yè)公司管理指標目標1、年度業(yè)主綜合服務滿意率95%2、年度物業(yè)費收繳率90%3、年度設備設施維修完好率95%4、年度客戶投訴處理及時率98%5、年度環(huán)境衛(wèi)生保潔率98%6、年度綠化綠地成活率90%7、業(yè)主維修合格率95%8、業(yè)主定期回訪率100%9、每年至少舉行兩次大型社區(qū)活動。注：大型活動是指發(fā)動全體業(yè)主參與的社區(qū)活動。10、每年年度內(nèi)不發(fā)生可控制重大安全責任事故注：“重大安全事故”是指：1) 因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；2) 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故；3) 因失職或玩忽職守

5、引發(fā)的火災事故；4) 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；5) 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件；6) 因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主重傷、死亡事件。 公司服務指標序號管理項目承諾指標測算依據(jù)保證措施1房屋及配套設施完好率95%完好、基本完好房面積/建筑面積*100%95%1 制定房屋及配套設施養(yǎng)護計劃，嚴格執(zhí)行；2 建立巡查制度、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標準量化到人；3 對二次裝修嚴格管理，防止被破壞。2房屋零修、維修及時率98%已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)*100%98%1 設立業(yè)主報修專線，24小時職守；2 設立客服中心；3 承諾20分鐘到位，零小修立即處理，急修不過夜；4 進行常用材料的適當儲備，以

6、備急用。3維修合格率95%合格質(zhì)量的維修數(shù)/總維修數(shù)量*100%99%1 加強專業(yè)培訓和考核，持證上崗，遵守操作規(guī)程；2 保證原材料的采購品質(zhì)；3 對技術(shù)難度高的工程，應列工作方案，組織專業(yè)人員制導、操作、驗收。44保潔率98%保潔達標面積/保潔總面積*100%98%1 垃圾日產(chǎn)日清，封閉運轉(zhuǎn)，垃圾分類處理；2 要求“全員保潔，人過地凈”5業(yè)主綜合服務滿意率95%滿意戶數(shù)/入住總戶數(shù)*100%95%（業(yè)主因物業(yè)服務方面的問題導致的不滿意）1 每半年進行一次業(yè)主意見調(diào)查，并進行分析和改進。2 定期采取內(nèi)部評估和評審的方式對服務質(zhì)量進行評估，確保業(yè)主滿意6物業(yè)費收繳率90%4實行目標承諾的六大措施

7、： (1)  規(guī)范運作，全面提升東明物業(yè)管理總體形象 A區(qū)內(nèi)建筑物形象規(guī)范，控制好裝修管理，做到不允許一家有違章現(xiàn)象，并嚴格控制商業(yè)用房及戶外廣告等； B環(huán)境規(guī)范，實行垃圾分類處理，設計并導入富有本物業(yè)公司特色的環(huán)境導視系統(tǒng)，使 東明物業(yè)管理在標志系統(tǒng)、辦公系統(tǒng)、制服系統(tǒng)、公共設施系統(tǒng)方面和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)規(guī)范化； C設備形象規(guī)范，建立設備標示系統(tǒng)，完善機電設備檔案，各項設備都有責任人； D管理形象規(guī)范，小區(qū)實行封閉式管理，確保小區(qū)安全，在時間、區(qū)域、內(nèi)容上體現(xiàn)全方位服務，小區(qū)公共區(qū)清潔無盲區(qū)、死角，綠化有維護，并在沈陽市采取空氣質(zhì)量報告措施，與市區(qū)空氣質(zhì)量同時公布，

8、使監(jiān)測數(shù)據(jù)直接為業(yè)主、客戶服務，提高業(yè)主、客戶環(huán)境保護意識，增強業(yè)主客戶對小區(qū)得天獨厚的環(huán)境的優(yōu)越感。堅持每半年公布一次小區(qū)水質(zhì)鑒定報告。每季度公布一次管理處收支報告等。使物業(yè)管理美譽度提升。    (2)建立優(yōu)良的員工隊伍     堅持以人為本的原則，建立一新型用人機制，各崗位競爭上崗，實行考核，優(yōu)勝劣汰，倡導危機意識和競爭意識，堅持持續(xù)有效地員工培訓與考核，培訓是管理之根本，是提高員工素質(zhì)，確保管理質(zhì)量的重要因素，進駐前的強化培訓和進駐之后將安排周密的全員培訓計劃，提高培訓額度，確保人均培訓60課時以上，管理維

9、修人員持證上崗達100，同時輔以考核措施，使員工在服務觀念，專業(yè)技能和基礎知識方面打好基礎。再推行目標管理，把總目標分解到班組，使班組到員工個人明確自己的分項目標，共同參與管理，做到千斤重擔大家挑，人人肩上有指標，使總體目標得以實現(xiàn)。(3)引入質(zhì)量體系   質(zhì)量體系在實際運作過程中富有很強的生命力，是物業(yè)管理質(zhì)量不可缺的大綱，在引入質(zhì)量體系時，要結(jié)合實際，根據(jù) 東明的特點，因地制宜，在培訓過程中，要加大質(zhì)量體系操作的控制力度，使員工熟悉體系內(nèi)容，增強質(zhì)量意識，使體系運作正常，爭取早日成為通過質(zhì)量體系認證的物業(yè)管理企業(yè)。   

10、  (4)倡導創(chuàng)新     在規(guī)范化和程序化的同時，還要求服務上品味，重科學，有文化內(nèi)涵和新穎感，對服務工作如何創(chuàng)造性地完成，在服務中如何挖掘新服務概念等。    (5)推行科技導先，在網(wǎng)絡化，智能化下功夫     在 東明物業(yè)管理中，將以規(guī)范運作立業(yè)，以科技先導取勝，科技先導又著力加強網(wǎng)絡化、智能型兩個重點。首先，將最先進、最成熟的物業(yè)管理軟件引入管理中，使各區(qū)聯(lián)網(wǎng)運作，資源共享，提高效率和規(guī)范化程度，同時，盡快開通國際互聯(lián)網(wǎng)，為業(yè)主、客戶、學校提供信息

11、和服務。其次，確保小區(qū)自動監(jiān)視系統(tǒng)，自動報警系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)，對講系統(tǒng)，保安巡更系統(tǒng)，停車IC卡智能管理，水、電自動抄表系統(tǒng)的正常運行。全面提高 東明物業(yè)管理智能化水平。     (6)重視社區(qū)文化建設    大力開展社區(qū)文化建設，狠抓精神文明建設，在社區(qū)形成可持續(xù)發(fā)展的文明風尚，我們將社區(qū)文化定位在：    a.環(huán)境文化建設   圍繞熱愛地球，保護環(huán)境，節(jié)約能源，杜絕浪費。通過優(yōu)美的環(huán)境培養(yǎng)業(yè)主的自律意識，增強 東明人的歸屬感

12、。在環(huán)境保護上，利用交流活動，形成安全健康，親切，歡樂的空間。通過綠色景觀走廊，讓業(yè)主充分感受“大自然景觀"的演繹過程，充分體現(xiàn)回歸自然，鄰里相親的人文理想。    b.行為文化建設    圍繞共建新文明，共創(chuàng)新風尚為主題。采取社區(qū)大型活動和局部小型活動相結(jié)合的形式，開展豐富多彩行之有效的社區(qū)文化活動。    c.精神文化建設    精神文化是文化建設的核心，體現(xiàn)社區(qū)成員精神觀、價值觀、道德觀等，為達到回歸自然，同時熱愛生活，自我實現(xiàn)而

13、又能關(guān)心他人，長幼有序而又平等溝通的目標。圍繞交流新文化、新科技等主題。    d.擬定組織和管理制度(包括 東明個性化的文化內(nèi)涵)     東明將把社區(qū)文化內(nèi)涵溶入組織機構(gòu)、管理制度、文化建設制度中，制定文化建設計劃和文化手冊，對社區(qū)文化的思想、主題、行為進行誘導和軟性約束。設置社區(qū)文化組織管理職能，專職專責開展社區(qū)內(nèi)的各種文化活動，使業(yè)主充分感受到 東明社區(qū)文化特有的氛圍。     我們將通過循序漸進潛移默化的社區(qū)文化建設積累 東明

14、物業(yè)管理的無形資產(chǎn)，增強社區(qū)凝聚力，提高社區(qū)管理檔次，讓環(huán)境文化、行為文化、精神文化成為 東明社區(qū)與眾不同的新特色；建立“ 東明人都是物業(yè)管理人，人人都是環(huán)保監(jiān)督人，人人爭當新風尚、新文明、新文化帶頭人”的觀念。第二部分   東明物業(yè)管理具體方案一、實行封閉式綜合一體化管理 1、實行綜合一體化物業(yè)管理； 2、體現(xiàn)人性人化物業(yè)管理概念； 3、技防與人防相結(jié)合，試行全封閉物業(yè)管理；二、工作內(nèi)容安排：    籌備期a.組建物業(yè)管理公司b.簽定前期物業(yè)管理委托合同和前期物業(yè)管理服務合同c.組建東明物業(yè)管理處d.測

15、算物業(yè)管理費e. 制定交接驗收計劃及交接表格f.各類資料接收、建檔g. 設備交接、驗收h.道路、機電設備標識、標識策劃實施i.管理處物資、采購j.人員分配、招聘、培訓k.提供物業(yè)管理咨詢服務    運作期a.員工培訓b.業(yè)主入住手續(xù)，收費c.常規(guī)物業(yè)管理和服務d.業(yè)主意見調(diào)查，評議e. 財務收支、預算、分析f. 裝修管理，控制三、物業(yè)公司管理架構(gòu)沈陽東明物業(yè)服務有限公司綠化工人監(jiān)控安防園林綠化部經(jīng)理財務部物業(yè)部品質(zhì)部維修班安管隊客服部園林隊保潔隊職工食堂監(jiān)控中心機構(gòu)設置公司共設置三個職能部門：財務部、物業(yè)部、品質(zhì)部

16、財務部：主要負責賬務管理，公司收入、支出的審核，定期公布物業(yè)費用使用情況。物業(yè)部：主要負責東明物業(yè)項目的日常物業(yè)服務工作。其中物業(yè)部分設：客服部、維修班、安管隊、保潔隊、園林隊品質(zhì)部：主要負責規(guī)章制度的制定、審核和監(jiān)督執(zhí)行情況，發(fā)布定期物業(yè)管理指標和監(jiān)督完成情況，制定培訓計劃、培訓內(nèi)容和實施培訓課程。對員工進行定期考核等管理機制設置時效工作制：我方對業(yè)主的服務工作一律實行時效工作制。即本公司承諾：所有對外的服務工作，均在向業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。公開服務制：所有服務工作均向業(yè)主公開。項目管理中心禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞。首問責任制：任何員工在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時均負責將業(yè)

17、主的問題解決完畢方可獲得公司認可。全天侯服務：我方實行全天24小時服務。管理中心設熱線服務電話，隨時恭候業(yè)主咨詢。不均衡管理：我方各項服務工作均會依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求?；卦L工作制：我方將依照自己的標準作業(yè)規(guī)程對開展的服務工作定期走訪業(yè)主，虛心接受業(yè)主的建議、批評。重大決策、措施均會在事先通報給業(yè)主。零干擾服務：我方將認真解決因自身的工作給業(yè)主造成的二次干擾問題，努力將二次干擾降至最低，給業(yè)主一個寧靜、悠閑的生活環(huán)境。安全預案制：我方將優(yōu)先解決業(yè)主的安全管理問題，對治安重點、

18、難點建立預案制度，可能出現(xiàn)的突發(fā)問題均有及時、有效的處理程序，確保秩序維護工作的萬無一失。四、工作流程通知業(yè)主辦理入伙手續(xù)流程售樓處安排辦理手續(xù)業(yè)主批次，并發(fā)出入伙通知書，明確入住時間，攜帶相關(guān)證件及所需費用。售樓處審核審核業(yè)主身份，房款是否交齊，講解業(yè)主入住流程臨時規(guī)約裝修協(xié)議等。物業(yè)入伙接待處辦理業(yè)主入伙手續(xù)，詳見業(yè)主入伙流程業(yè)主入伙流程業(yè)主身份確認，憑商品房買賣合同原件、收款發(fā)票、維修基金第四聯(lián)、買受人身份證領取入住資料。填寫并簽署相關(guān)文件 填寫住戶家庭情況登記表，簽署前期物業(yè)管理服務協(xié)議、業(yè)主臨時公約。交付相關(guān)費用詳見附表入住費用明細。鑰匙及附屬品發(fā)放持簽單領取門鈴、門鏡、業(yè)主卡、各類

19、鑰匙（進戶門、單元門、信報箱等）。驗收房屋業(yè)主、開發(fā)商或物業(yè)公司驗房組，一同檢查驗收房屋，驗收后雙方簽字確認。入住完成驗房中業(yè)主提出的維修等問題，填寫維修通知單轉(zhuǎn)交相關(guān)單位，安排維修時間后通知業(yè)主。業(yè)主資料、驗房單存檔流程結(jié)束業(yè)主裝修流程裝修隊伍負責人業(yè)主攜帶裝修申請表，裝修平面原圖和效果圖，水電路改動前后圖紙，裝修施工人員身份證及照片。物業(yè)公司客服接待處簽署裝修三方協(xié)議書、裝修須知，防火責任書并辦理相關(guān)手續(xù)?？头馇谕馇谔顚憳I(yè)主裝修臺賬到現(xiàn)場告知注意事項，安排維修人員送水、送電。裝修人員開工客服外勤負責定期巡檢，掌握裝修情況，安管人員協(xié)助控制外來人員及禁止違章材料客服外勤處理違章裝修客服外勤

20、對違章裝修進行登記，下達違章通知書，監(jiān)督糾正違章行為，處理完成后，將處理結(jié)果呈報經(jīng)理，經(jīng)理確認后交內(nèi)勤存檔客服內(nèi)勤裝修完畢，收回裝修手續(xù)存檔，安排相關(guān)部門進行驗收，驗收完畢退返押金。流程結(jié)束業(yè)主投訴處理流程 業(yè)主其它方式投訴業(yè)主來電投訴業(yè)主來訪投訴物業(yè)客服內(nèi)勤（填寫投訴記錄，保留存根）物業(yè)外勤接收投訴記錄第一、二聯(lián)投訴記錄第三聯(lián)送品質(zhì)部協(xié)調(diào)責任部門，責任部門簽收第二聯(lián)接到回執(zhí)后，二次回訪簽字責任部門處理投訴內(nèi)容定期整理、督促投訴處理情況投訴處理完畢，業(yè)主或負責人簽字流程結(jié)束經(jīng)理簽字確認的投訴內(nèi)容內(nèi)勤存檔制作業(yè)主投訴統(tǒng)計表呈報經(jīng)理回執(zhí)返回客服外勤，外勤回訪簽字公共設施保養(yǎng)流程維修班負責制定公共設

21、備設施清單，建立設備檔案，編制保養(yǎng)計劃及操作規(guī)程，明確責任人。維修人員定期巡檢，檢查設備設施使用情況，發(fā)現(xiàn)問題及時上報本部門負責人。其它反饋通知維修班班長提取保養(yǎng)材料，確定保養(yǎng)時間和人員，準備保養(yǎng)工具。維修班負責設備設施保養(yǎng)保養(yǎng)完成后填寫保養(yǎng)記錄單，保養(yǎng)材料使用清單。維修負責人檢查保養(yǎng)情況流程結(jié)束客服內(nèi)勤存檔經(jīng)理審閱簽字保養(yǎng)單維修負責人簽字確認設備設施管理維修流程報修通知維修班負責人組織并率領相關(guān)維修人員到維修現(xiàn)場，制定公共設備設施維修方案，填寫維修任務單。維修人員維修人員填報所需維修材料及用量單，經(jīng)班長審核簽字，呈報經(jīng)理簽字。倉庫保管員履行出入庫手續(xù)，若沒有所需材料，庫管通知采購部門，履行采

22、購手續(xù)后購買所需材料。維修班負責維修維修完成后填寫維修記錄單，維修材料使用清單。維修負責人檢查維修情況流程結(jié)束客服內(nèi)勤存檔經(jīng)理審閱簽字維修單維修負責人簽字確認安管隊安全運作流程安管隊突發(fā)緊急事件監(jiān)控中心巡邏安管門崗安管盤查詢問登記發(fā)現(xiàn)可疑情況發(fā)現(xiàn)問題業(yè)主尋求幫助安管記錄情況通知相關(guān)部門現(xiàn)場處理現(xiàn)場處理填寫情況處理報告呈報經(jīng)理，經(jīng)理簽字內(nèi)勤存檔流程結(jié)束消防應急處理流程發(fā)現(xiàn)異常接到報警判斷地點，派人到報警處誤報：查明原因，記錄在案災情輕：通知安管人員自行處理災情嚴重：報火警119，通知消防責任人、管理中心經(jīng)理檢查已經(jīng)自動啟動的消防設備工作情況，必要時可強行啟動其他消防設施切斷煤氣及市電供應，轉(zhuǎn)換事

23、故電源組織秩序維護人員趕到現(xiàn)場滅火組織人員疏散，進行安全保護監(jiān)測火勢情況，堅守消防中心崗位，等待消防隊到來清理火災現(xiàn)場，做好災情記錄，協(xié)助調(diào)查事故責任人，并向有關(guān)部門匯報填寫事故報告及損失情況，呈報經(jīng)理，經(jīng)理簽字流程結(jié)束內(nèi)勤存檔管理中心社區(qū)文體活動開展流程制訂年度社區(qū)文化工作計劃根據(jù)住戶調(diào)查、形勢變化情況修正計劃制訂社區(qū)文化月工作計劃臨時性活動活動方案策劃實施組織、準備工作周邊系列活動管理中心各部門協(xié)作配合發(fā)動民居民參與，園區(qū)有關(guān)單位參加實施大型主題活動爭取上級部門 有關(guān)領導支持邀請新聞單位宣傳報道邀請嘉賓出席活動總結(jié)、建立活動檔案內(nèi)勤存檔流程結(jié)束物品搬遷流程人員登記進入長期出入需辦理人員出入

24、證車輛登記進入長期出入需辦理車輛通行證門崗安管嚴密盤查、詢問收回物品出門憑條出入門車輛檢查有可疑物品放行無可疑物品通知客服部業(yè)主確認與業(yè)主核實告知業(yè)主情況業(yè)主否認扣留物品、報告經(jīng)理并報警110流程結(jié)束內(nèi)勤存檔填寫情況報告，經(jīng)理審閱簽字非公共部位維修流程接到任務單，現(xiàn)場查看準備工具，材料入戶前輕叩門三聲業(yè)主開門套鞋套現(xiàn)場查看需維修部位進屋后罩上隔塵罩出示工作牌開始維修維修完成收回業(yè)主簽字任務單收拾工具、清理現(xiàn)場維修完畢業(yè)主簽字任務單返回客服中心品質(zhì)部回訪客服回訪呈報經(jīng)理審閱、簽字流程結(jié)束內(nèi)勤存檔五、人員配備及人員管理（一）人員定崗定編沈陽東明物業(yè)服務有限公司綠化工人監(jiān)控安防園林綠化部經(jīng)理（1人）

25、財務部（2人）物業(yè)部（主管1人）品質(zhì)部（1人）維修班（班長1人）安管隊客服部園林隊保潔隊帶班1人班長1人班長3人電梯2人強弱電工 2人暖通工2人客戶外勤3人客戶內(nèi)勤1人行政內(nèi)勤 1人消防監(jiān)控4 人技工3 人安管三班10人安管二班10人安管一班10人高空保潔員2人保潔員15人食堂2人管理中心人員編制共計78人。（二）人員選聘及培訓1、人員選聘按照公司規(guī)定的員工崗位任職基本條件和素質(zhì)要求嚴把人員錄用關(guān)。由公司綜合管理部和用人部門共同對應聘人員的知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗等進行考核、選拔，充分優(yōu)化人力資源，做到人盡其才。凡聘用者要進行上崗前的必要培訓，并根據(jù)崗位的特點和要求實行1-3個月的試用，試

26、用期滿由公司綜合管理部和用人部門再次篩選，提出錄用意見，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后，正式簽定聘用合同。2、人員培訓培訓工作是本公司人力資源管理的重要內(nèi)容，主要由公司綜合管理部進行指導，協(xié)助、監(jiān)督和檢查。我們建立了公司、部門、管區(qū)三級培訓工作體系，制定了一套規(guī)范化、制度化、科學合理的培訓程序。通過培訓，培養(yǎng)一批知識結(jié)構(gòu)全面、管理能力強、經(jīng)驗豐富的中層干部和工作技能扎實、具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。接管該項目后，我公司將發(fā)揮培訓優(yōu)勢，結(jié)合園區(qū)特點，加大培訓力度，以保證管理質(zhì)量。培訓目標：對全員實施培訓，確保員工素質(zhì)滿足各項質(zhì)量要求。管理人員、特殊工種持證上崗；員工培訓合格上崗率達98%。培訓方式A內(nèi)部培訓

27、：由公司內(nèi)部的資深管理人員和技術(shù)專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓，培訓類型包括：入職培訓，上崗培訓，在崗培訓等，根據(jù)培訓內(nèi)容可集中培訓，也可分工種進行培訓。培訓可采用授課、討論、演示、現(xiàn)場操作、情景模擬等形式。B外派培訓：選派員工參加外部各種專業(yè)培訓班學習。C外聘教師培訓：聘請公司以外的專業(yè)人員舉辦專業(yè)培訓。D鼓勵自學：鼓勵員工參加與崗位相關(guān)的各種專業(yè)培訓班或?qū)I(yè)研討會議，凡是取得國家認可學歷畢業(yè)證的給予晉升的機會。培訓類型A.入司培訓：所有新入司員工應該接受綜合管理部的的入司培訓，主要內(nèi)容如下：公司的基本情況、組織機構(gòu)及主要領導成員。公司的質(zhì)量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識。東明物業(yè)員工

28、行為規(guī)范、職業(yè)道德及質(zhì)量及安全意識教育。B.上崗培訓：所有員工入職培訓合格或轉(zhuǎn)換工種時均需接受上崗培訓，特別對于內(nèi)審員、消防人員、安管人員、電工、焊工、關(guān)鍵復雜設備操作人員及國家或業(yè)主有特定資質(zhì)要求的人員，需要認真進行上崗培訓，并獲得權(quán)威部門頒發(fā)的上崗證書。上崗前應進行相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能的培訓，由有關(guān)部門負責組織；上崗前應進行崗位基本情況、崗位職責、人員配備及設備設施的分布，員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓，由綜合管理部負責組織。C.在崗培訓：公司各部門負責本部門歸口管理員的相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能的在崗培訓。品質(zhì)部負責全員的常規(guī)性在崗培訓；根據(jù)培訓內(nèi)容可集中進行培訓，也可分工種進行培訓；培訓

29、可采用授課、討論、現(xiàn)場操作方式。常規(guī)信號在崗培訓內(nèi)容包括：員工職業(yè)道德、服務意識、工作態(tài)度；工作職責、勞動紀律、規(guī)章制度、項目資料及相關(guān)信息狀況；掌握、提高崗位技能的經(jīng)常而必要的培訓。如工作程序、工作方式、工作標準及時間、路線要求等崗位規(guī)范；工作銜接與相互協(xié)調(diào)；圍繞公司與部門組織的培訓進行強化訓練；公司認為有必要進行的其他內(nèi)部培訓。培訓計劃A.接管過渡期的人員培訓為使公司全體人員在接管過渡期中能迅速適應新的管理環(huán)境，消除調(diào)整期的各方面疑慮和不適，盡快進入狀態(tài)，開展各項工作，接管前公司將組織強化性的集中上崗培訓，具體計劃如下：培訓內(nèi)容培訓對象接管總動員、公司發(fā)展概況、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及主要管理

30、人員介紹管理中心全員項目管理目標及模式管理中心全員公司管理規(guī)章制度、崗位責任制管理中心全員項目房屋、設備、設施及場地情況管理中心全員項目接管工作知識管理中心全員便民服務標準及作業(yè)程序管理中心全員公用設施及設備維護標準及作業(yè)程序管理中心維修員秩序維護工作目標及作業(yè)程序管理中心安管員智能化系統(tǒng)基礎知識管理中心維修員清潔衛(wèi)生、園林綠化標準及作業(yè)程序保潔員、綠化員ISO9001質(zhì)量體系知識管理中心全員服務意識、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育管理中心全員軍體訓練管理中心安管員應急反應機制專題培訓管理中心全員業(yè)主裝修管理知識培訓管理中心全員B.接管后人員培訓接管后，隨著管理中心各項工作的順利開

31、展，員工培訓應步入常規(guī)運作，管理中心一方面積極參加公司和部門組織的培訓，另一方面將根據(jù)員工的素質(zhì)狀況組織員工的常規(guī)性在崗培訓。下面列出公司的培訓內(nèi)容：培訓內(nèi)容培訓對象員工職業(yè)道德、服務意識教育培訓管理中心全員文件記錄與檔案管理培訓管理中心全員與業(yè)主溝通的技巧管理中心全員業(yè)主違章處理管理中心全員社區(qū)文化活動管理管理人員投訴處理規(guī)定管理人員創(chuàng)優(yōu)考評標準培訓管理中心全員ISO9001基礎知識培訓管理中心全員法律知識講座管理中心全員消防訓練、演習和急救常識培訓管理中心全員培訓考核培訓工作按照程序文件規(guī)定執(zhí)行，培訓結(jié)束后進行考核工作，考核分為實操考核和書面考核兩種形式。建立培訓檔案，記錄考核成績，并核定

32、培訓學分。每年年末，由品質(zhì)部統(tǒng)計年度培訓累計學分，作為年度考核與崗位聘用的依據(jù)之一。3、人員管理 在人員管理中，突出以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。我們將推行人本管理，以人為中心，把員工當作最寶貴的資源，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動性，保證物業(yè)管理工作的順利開展。人員管理的原則A.按照公正、公開、擇優(yōu)錄用的聘用原則，實行年輕化、知識化、人員結(jié)構(gòu)科學化的管理原則，對員工進行聘用和管理。B.用工均采用崗位競聘制度，做到以崗定人，以崗定薪，崗動薪動的崗位績效工資制度，員工能上能下，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。C.公司以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項規(guī)章制度作為員工行為規(guī)范考核的標準。人員考核A.

33、實行崗位管理目標責任制。B.建立與工效掛鉤的崗位管理目標責任制，按公司質(zhì)量考評標準以及員工的職業(yè)道德、組織紀律、工作技能、服務態(tài)度、履行崗位職責等方面在工作中的表現(xiàn)，對員工進行崗位績效考評。C.實施全員崗位責任量化考核制。激勵與懲罰實施上述的一系列的考評、考核辦法，除每月評出量化分數(shù)作為管理中心及其每一員工當月績效工資和獎金的發(fā)放依據(jù)外，每月量化分數(shù)累計到年底還作為管理中心及員工年終獎和評選先進的重要依據(jù)。鼓勵先進，鞭策落后，提高員工隊伍整體素質(zhì)。協(xié)調(diào)管理現(xiàn)代企業(yè)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)和部門組成，在日常的管理服務過程中，經(jīng)常會發(fā)生公司與政府部門之間，上級與下級之間、部門與部門之間、員工與

34、員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾或沖突，需建立一套行之有效的協(xié)調(diào)管理機構(gòu)，協(xié)調(diào)好內(nèi)外各方面的關(guān)系，成立與業(yè)主委員會為代表的業(yè)主監(jiān)督管理機制。鼓勵員工、業(yè)主對我們的管理服務工作提出合理化建議、批評、意見和投訴，增強企業(yè)凝聚力和主人翁精神，及時把存在的問題暴露出來，從而盡早防止管理失控時間的發(fā)生。A.對外協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門及上級主管部門建立長期良好的關(guān)系，確保物業(yè)管理作順利開展。設立業(yè)主信箱、社區(qū)宣傳欄。設立投訴熱線電話。定期走訪聽取業(yè)主意見。B.內(nèi)部協(xié)調(diào)設立員工合理化建議箱。定期開展管理干部民主測評。建立每周例會制度。搞好企業(yè)文化建設，經(jīng)常開展員工文體活動。培養(yǎng)員工服務意識物業(yè)管理是通過專業(yè)化、一

35、體化的管理，體現(xiàn)社會效益的。它的產(chǎn)品是服務，其管理目標是通過服務實現(xiàn)的，無論是秩序維護、保潔還是維修都是服務。因此，培養(yǎng)員工的服務意識，是我們企業(yè)文化建設的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教育中我們著重培養(yǎng)員工如下服務意識和觀念：A.樹立“業(yè)主第一、服務至上”的服務意識。物業(yè)管理公司任何時候都是以人為核心，為業(yè)主提供“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序”的服務。B.樹立關(guān)心人、理解人、尊重人的觀念。只有學會關(guān)心人，才能從業(yè)主的角度出發(fā)，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動為業(yè)主提供便利；只有學會理解人，才能對業(yè)主提出的任何細微、瑣碎的事情采取負責的態(tài)度，認真對待；只有學會尊重人，才能熱情耐心的傾聽業(yè)主的要求而不厭其煩。C.樹

36、立“勿以善小而不為，勿以惡小而為之”的觀念。物業(yè)管理公司的工作是為業(yè)主提供服務，工作內(nèi)容有時極為繁瑣和細微，我們的工作就是由日常一點一滴的細微工作組成。D.培養(yǎng)員工“善化解矛盾，長溝通技巧”的特殊素質(zhì)。物業(yè)管理面對的是享受服務群體，其服務內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容。日常繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。對業(yè)務（技術(shù)）作業(yè)層實行量化管理及標準化運作。A.量化管理實行目標管理責任制，對經(jīng)營和管理目標進行細化和量化，作出具體要求。每年對消防機電設備設施完好率、維修質(zhì)量合格率、投訴處理率、綠化、保潔達標率、用戶滿意率等作出量化要求。實施全員量化考核，實行

37、工資與績效考核成績掛鉤。對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓合格率、持證上崗率等。B.標準化運作4、建立信息反饋渠道和監(jiān)督機制沈陽東明物業(yè)服務有限公司將嚴格導入ISO9001：2000國際質(zhì)量體系標準進行的過程控制。在對業(yè)主方面，我們有與業(yè)主溝通程序，在此文件中規(guī)定了管理中心每半年至少召開一次業(yè)主懇談會，另外每年公司要對業(yè)主進行一次意見征集，并發(fā)放業(yè)主意見調(diào)查表；定期通過公告欄張貼有關(guān)管理規(guī)定等公眾信息，提高業(yè)主自主自律和物業(yè)公司專業(yè)管理水平，并接受業(yè)主有效監(jiān)督。在對內(nèi)部的管理中，管理中心有定期與不定期的各種會議，比如每周一次的部門主管人員例會；每周五的各班組班務會；每月一次的公司經(jīng)理會議等等

38、，會議的內(nèi)容就是反應情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。在日常管理過程中，管理中心將十分重視尊重人、理解人、體貼人這種“以人為本”的管理方式，通過這種“人情化”的管理，及時了解掌握員工的思想狀態(tài)，將員工在言行中表露出來的的消極情緒及時化解，將可能發(fā)生的問題消滅在萌芽狀態(tài)中，確保管理中心的正常工作秩序不受干擾和阻礙。5、控制方式嚴格的質(zhì)量管理體系及各項規(guī)章管理制度。員工考核、獎罰、晉升、辭退制度。融洽的監(jiān)管關(guān)系，暢順的溝通渠道。 通過公司對管理中心的各項服務進行監(jiān)督，并按照公司的考核規(guī)定，對有關(guān)人員進行考評，確保各項考核制度的落實。充分發(fā)揮公司投訴熱線的作用，及時了解業(yè)主的意見，實現(xiàn)“首問責任制

39、”的有效執(zhí)行。為體現(xiàn)員工管理的科學性，公司對各項業(yè)務工作將嚴格導入ISO9001：2000質(zhì)量體系運作管理，各作業(yè)崗位人員嚴格按作業(yè)指導書要求量化操作。六、物業(yè)服務內(nèi)容及工作標準（一）公共設備設施的管理 房屋附屬設備設施是園區(qū)的“心臟”，設備設施的先進程度標志著園區(qū)的現(xiàn)代化程度，設備設施管理也是物業(yè)管理中技術(shù)含量最高，專業(yè)化程度最強的重要部分。原則：保養(yǎng)為主，修繕為輔，規(guī)范管理，節(jié)能高效；換熱器及循環(huán)泵系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)a.運行季節(jié)24小時值守，嚴格按規(guī)程做好運行記錄；b.定期進行設備維護、維修；消防報警系統(tǒng)的維護a.對消防泵、噴淋泵等做好日檢、月檢、季檢；b.對卷簾門、報警主機及顯示設備定期檢

40、查，保證狀態(tài)完好；直梯（觀光梯、貨梯、消防梯）的維護、維修a.專業(yè)人員對每部電梯做好日檢；b.按保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目做好月檢；c.轎箱內(nèi)警鈴、風扇、電話等設施保持正常工作狀態(tài)，信號燈齊全，運行平穩(wěn)、無振動；d.處理突發(fā)電梯故障，電梯困人30分鐘內(nèi)到位；e.協(xié)助電梯廠家定期檢查；變電所的運行、維護、維修a.24小時專業(yè)人員值班監(jiān)控，做好運行記錄；b.嚴格按規(guī)定進行檢查維護，發(fā)現(xiàn)總是及時檢修；c.對不安全隱患限期解決，保證安全供電運轉(zhuǎn)正常；d.變電所室內(nèi)及設備整潔、有序，應急燈等裝置完備、完好；e.每年進行一次變壓器絕緣試驗和高壓繼電保護試驗；f.每年高低壓配電柜定期進行吹污、除塵、緊固工作；供配電

41、系統(tǒng)的維護、維修a.配送電運行制度、電氣維修制度健全、完善；b.24小時供電運行和維修值班記錄，及時排除故障；c.做好日常供電系統(tǒng)維護與檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關(guān)要保證完好，確保用電安全；d.限電、停電預先告示，發(fā)生突發(fā)性災害，要及時切斷電源；e.對臨時施工及業(yè)戶裝修實行臨時用電管理；f.配電房定期清潔，并配備消防滅火裝置、應急照明裝置；照明系統(tǒng)（含樓頂、塔身泛光系統(tǒng)）的維護、維修a.樓內(nèi)公共照明定期巡檢、即壞即修，保證照明燈具完好率達到98%；b.塔身、樓頂泛光照明定期更換；c.嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程；弱電系統(tǒng)維護管理（網(wǎng)絡系統(tǒng)、衛(wèi)星、有線電視、消防專用通訊、會務音響等）a.檔案

42、記錄準確、線架規(guī)整；b.消防廣播系統(tǒng)、音響、投影系統(tǒng)專人操作、維護；c.24小時監(jiān)視接收圖像質(zhì)量；d.定期巡視接收系統(tǒng)運行狀況；給排水系統(tǒng)、泵類的維護、維修a.定期清洗純凈水裝置、水箱裝置；b.管路系統(tǒng)閥門開閉靈活、系統(tǒng)無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；c.共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏；d.泵類系統(tǒng)定期檢修；房屋及附屬設施維修a.樓梯扶手、墻面、棚板等土建部分每周巡視檢查一次，隨壞隨修；b.公共部位、公共設施完好，門窗小五金齊全；零干擾服務措施a.組織規(guī)劃設備檢修，檢修時間原則上安排在不影響或最小影響業(yè)戶使用，并做好暫停服

43、務通知；b.維修中注意文明作業(yè)，盡量減少噪音與干擾，并作好“施工繞行”等必要告示標識；節(jié)能措施a.空調(diào)機運行期間根據(jù)室外溫度合理利用新風；b.根據(jù)客流量，合理控制電梯投入臺數(shù)；c.根據(jù)季節(jié)、天氣情況隨時調(diào)整泛光照明開閉時間；d.公共部位，根據(jù)客戶入駐使用情況，合理開閉，杜絕常明燈；e.衛(wèi)生間潔具經(jīng)常檢查，杜絕流水現(xiàn)象；（二）秩序維護、安全管理 安管隊既是園區(qū)的安全“衛(wèi)士”，也是園區(qū)的形象“衛(wèi)士”，軍紀嚴明，訓練有素，行動規(guī)范的安管隊伍是園區(qū)業(yè)戶的安全保障。定位原則：全封閉式管理，人防技防相結(jié)合，全面做好五防“防盜、防火、防破壞、防意外及人為突發(fā)事故”工作。園區(qū)出入口的安管隊員a.園區(qū)主出入口2

44、4小時值勤；b.門崗安管隊員三班運轉(zhuǎn)；c.崗上安管隊員莊重大方、警姿端正、禮貌有節(jié)；d.對出入人員通過觀、問、查確保出入口的安全、通暢；e.對外來人員引導及登記，禁止閑雜人員入園、逗留；f.對區(qū)域內(nèi)違章、破壞行為給予制止；g.配合巡邏安管隊員控制可疑人員出入；防盜系統(tǒng)及消防監(jiān)控系統(tǒng)的值守a.24小時專業(yè)值守，無脫崗、漏崗現(xiàn)象；b.報警后，處理迅速、措施得力、搶救及時；c.報警、通訊設備運行完好率99%；d.認真做好交接班記錄及運行記錄；e.設備出現(xiàn)故障，及時找專業(yè)人員修理；園區(qū)流動巡邏a.對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次；b.配有安全監(jiān)控設施的，實施24小時監(jiān)控；c.檢查公共區(qū)域消防設

45、施及服務設施有無缺損；d.日間巡查各樓層有無閑散人員逗留；e.進行施工管理、禁止吸煙、違章處罰管理；f.業(yè)戶求助處理；g.對未鎖門、關(guān)窗及貴重物品遺忘等情況重點守護，及時通知業(yè)戶；停車場所的管理a.對進出社區(qū)的車輛實施證、卡管理；b.車輛防盜、防損壞措施得力；c.車輛出入高峰期，交通疏導得力，車流暢通，無阻塞；突發(fā)事件的應急處理a.接到報案后5分鐘內(nèi)安管到達現(xiàn)場；b.措施采取及時、局面控制得力、報告迅速等侯支援；園區(qū)的消防工作a.制作并發(fā)放各房間消防疏散圖；b.各重點部位消防設備配備齊全；c.定期做好全員（含業(yè)戶）消防知識培訓；d.重點、要害部位檔案健全，并定期重點檢查； （三）環(huán)境保潔及美化

46、服務營造園區(qū)的優(yōu)美、清新、潔凈環(huán)境，保潔服務是其重要組成部分。定位原則：專業(yè)化特種清潔與日常循環(huán)保潔相結(jié)合，作到四無“無灰塵、無異味、無雜物、無污垢”。園區(qū)出入大堂a.空氣清新，無異味，定期使用空氣清新劑；b.門廳玻璃清潔，無污漬；c.地面（如理石、瓷磚、地氈、地毯等）潔凈、光亮、無污漬、無雜物；d.天花板、墻壁無灰吊；e.前廳附屬設施整潔、無塵；入戶門廳、電梯、公共通道、共享大廳、展示廳等a.垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味；b.合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次； c.社區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；d.電梯 廳、樓道每日清掃2次，每日拖洗1次；e.一層共用入戶大堂實行2

47、4小時值守保潔；f.樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；g.路燈、樓道燈每日清潔1次。h.及時清除道路積水、積雪；公共洗手間a.小便池和便桶每天循環(huán)清潔，日清潔不低于5次；b.盥洗室云臺、玻璃干爽潔凈，無污漬、水跡、雜物；c.烘手器、燈具等設備無灰塵；d.廢物籮定期清潔；石材保養(yǎng)等特殊清潔使用國內(nèi)先進的清潔設備，定期對大理石、地毯、地磚等地面、墻面、高空設施，進行相應的清潔、打臘、拋光等工作，保證入口處及公共部位的清潔標準；公共玻璃定期特殊清潔；公共玻璃每月至少清潔1次，設專業(yè)高空清潔人員。公共部位綠色植被的租擺、養(yǎng)護、美化；a.專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；b.綠色植物生長良好，無死

48、株病株現(xiàn)象；c.根據(jù)季節(jié)變化擺放合理植物；d.草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；e.花卉、綠籬、樹木根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；f.定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍；g.定期噴灑藥物，預防病蟲害。水幕噴泉管理a.噴泉水池定期更換水源；b.換水時負責水池的清潔衛(wèi)生；c.按規(guī)定時間開關(guān)水幕噴泉；（四）客戶服務管理日常服務與聯(lián)系管理中心的日常服務與聯(lián)系是物業(yè)管理服務最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為客戶提供服務，物業(yè)公司通過有效的服務來保證客戶需求樹立企業(yè)的形象，同時通過服務獲得一定的經(jīng)濟效益。1.日常服務內(nèi)容a.24小時接報修服務；b.門崗安管員三

49、班運轉(zhuǎn)，確保24小時值守；c.環(huán)境保潔及美化服務；d.綠化養(yǎng)護服務；e.設備、景觀的運行及保養(yǎng)；f.社區(qū)日常事務處理；g.組織和開展社區(qū)文化活動；h.與業(yè)主約定的其他服務。2.日常聯(lián)系內(nèi)容a.設立投訴電話接受客戶的投訴;b.及時回訪客戶征詢意見.3.日常服務與聯(lián)系的質(zhì)量控制a.客戶服務部主管應多途徑與客戶保持溝通,經(jīng)常走訪客戶聽取意見,及時提供各類服務,滿足合理要求;b.現(xiàn)場管理員要做好清潔、秩序維護和停車工作巡檢,保證服務質(zhì)量.檔案管理a.設備設施檔案的管理辦法按公司檔案要求操作;b.文檔管理員負責檔案的收集、整理、歸檔、利用；c.設備部主管應于每月把上月的有關(guān)設備設施資料清單交檔案管理員簽

50、收；d.管理中心經(jīng)理每季度檢查一次檔案工作。投訴、報修處理a.管理中心設接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理客戶業(yè)務咨詢、報修、投訴；b.管理中心實行8：00-19：30客戶接待，365天24小時應急維修服務；并公開辦事制度、公開收費項目和標準； c.管理中心監(jiān)督、投訴電話24小時開通，72小時內(nèi)回復；d.管理中心實行維修回訪制度；e.對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知設備部人員整改；f.客戶接待員要認真聽取投訴意見并做好記錄；g.處理投訴要做到讓客戶滿意，及時與客戶溝通，處理結(jié)果做好記錄，每周進行統(tǒng)計和小結(jié)。客戶征詢、評議統(tǒng)計a.管理中心每季按公司規(guī)定的“客戶評議表”樣式及要求發(fā)放；b

51、.管理中心在發(fā)放“客戶評議表”時應寫明發(fā)放時間（一般為每年年中、年末）、發(fā)放對象、落實發(fā)放人和回收人及回收時間（以發(fā)放日起算半月），并做好相關(guān)記錄；c.管理中心在規(guī)定日期前把 “客戶評議表匯總分析”及“客戶評議表”原件（十天內(nèi)返還管理中心保存）上交公司。（五）危險作業(yè)監(jiān)管制度常見的危險作業(yè)作業(yè)類別包含內(nèi)容高空作業(yè)離地面兩米以上進行的作業(yè)，都屬于高空作業(yè)如：外墻面維護操作、維修雨水管、安裝空調(diào)、擦拭窗戶玻璃等焊接作業(yè)水焊、電焊電梯操作電梯的保養(yǎng)、檢修消殺作業(yè)綠化消殺、四害消殺、空氣消毒、游池水處理等電工操作線路、設備、設備房的檢修、保養(yǎng)其他動火作業(yè)消防演練、綠化燒草、食堂、燃放爆竹等監(jiān)管原則作業(yè)

52、分類監(jiān)管原則公司人員從事危險作業(yè)有效落實防范保護措施，確保無損傷、損失公司委托人員從事危險作業(yè)明確防范責任，提出防范要求，督促實施、配合警示，確保作業(yè)周圍的防范措施到位，意外發(fā)生后公司無責任風險和損失其他人員從事危險作業(yè)作業(yè)前提示勸說落實防范保護措施，檢查并協(xié)助作業(yè)周圍的安全防范，確保意外發(fā)生后公司無責任風險和損失高空作業(yè)監(jiān)管要求：a.高空作業(yè)現(xiàn)場，危險禁區(qū)應設置明顯標志，嚴禁無關(guān)人員進入。b.凡經(jīng)常進行高空作業(yè)的人員，應做好安全防護工作，檢查并綁好安全帶、配備工具袋。高空作業(yè)使用的小型工具，均應裝入工具袋內(nèi)，不準在鋼管上或腳手架上亂放工具。c.登高作業(yè)前，應仔細檢查登高工具和安全用具，如安全

53、帽、安全帶、梯子、繩索、跳板、腳手架等，如有不符合要求的應立即改進或拒絕登高作業(yè)。d.所有高空作業(yè)人員，不準穿硬底鞋，一律使用安全帶。安全帶一般應高掛低用，即將安全帶繩端的鉤子掛在高的地方，而人在較低處進行作業(yè)。e.電焊工在兩米以上高空焊接時，必須找適當位置掛好安全帶。確實無處掛安全帶，又無其他方法解決掛安全帶時，則應做好其他防護措施，確保安全操作。f.進行高空焊接必須先將下方易燃、易爆物品移至安全地帶，還要采取措施，確保割下的金屬或火花不致傷人或引起火災等事故。g.電焊工所用焊條，應裝在焊條桶內(nèi)，隨用隨取。用剩的焊條頭，應裝在鐵盒內(nèi)或找適當?shù)胤椒藕茫ぷ魍戤呉煌瑤?。h.高空作業(yè)人員不準從高空往地面拋擲物件，也不準從地面往高空拋物件，應使用繩索、吊籃、高架車或吊車等傳遞物件。i.特殊情況下，如果必須從高空住地面擲物件時，地面應有人看管，以確保不傷害他人和損壞設備。高空作業(yè)所用小型機具（如葫蘆、千斤頂?shù)龋疫m當位置放好，并用繩索、鉛絲捆綁牢。j.站在跳板上工作時，不應站在跳板的端頭。同一跳板上站