農用地流轉幾種模式

1、農村土地承包經營權的流轉研究資料農用地流轉的意義1978年，安徽鳳陽縣小崗村的幾十位村民秘密決定放棄生產隊的經營模式，把土地分給各個家庭各自經營，取得了良好的效果。這種方式得到中央的肯定，從此我國農村經濟體制的改革拉開了序幕。三十多年來，農村家庭承包責任制的土地經營方式對于實現我國糧食基本自給，維護國家糧食安全發(fā)揮了巨大的作用，這一點是有目共睹的。然而，隨著我國社會和市場經濟的發(fā)展，這種經營方式開始越來越不適應形勢的變化。特別是我國工業(yè)化和城市化的快速推進，和國際產量大國高質量、高競爭力農產品的涌入，給我國的農業(yè)和糧食安全造成了較大的沖擊，所以，必須對原有的農用地經營模式做適當的調整。在保證現

2、有土地承包關系保持穩(wěn)定并長久不變的前提下，允許農用地的適當流轉是應對這些挑戰(zhàn)的有力措施。2008年10月，黨的第十七屆中央委員會第三次全體會議通過的中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定中就規(guī)定：加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法、自愿、有償的原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營?！笨梢哉f，農用地流轉對于優(yōu)化資源配置、提高土地利用效率和生產率，促進農業(yè)生產的規(guī)模經營，提高我國農業(yè)的國際競爭力，解放農村富余勞動力有著重要的意義。當前農用地流轉的原因分析其實，早在改革開放之初，在中部的一

3、些省份就已經出現少量的農用地流轉的例子。這主要是一種農民的自發(fā)行為，他們或者是無力再耕種或者有了其他的經濟收入不想再耕種，而把耕地讓與親戚經營。隨著我國經濟的騰飛和農業(yè)生產力的顯著提高，農村有大量的富余勞動力選擇外出打工，當打工收益遠大于種地所得收益，并且能保持一定的穩(wěn)定性后，他們就可能選擇將耕地流轉出去。這種情況到了上世紀九十年代末表現得最為突出，當時的農資如化肥、農藥等價格漲得很高，但糧食價格卻上不去，再加上那時政府對三農”投入不足，相關扶持政策滯后，導致很多農民種地入不敷出，農民對農用地的流轉需求強烈，有些地方還出現了拋荒現象。另外，我國人多地少的矛盾一直存在，不少地方農民的實際人均耕地

4、不足1畝，種地產出連口糧都無法保證，處于一種寰之無味、棄之可惜”的尷尬境地。有些農民在取得其他穩(wěn)定的經濟來源后，干脆將土地流轉出去。應該看到，真正把土地流轉出去的農民占的比例并不高。首先這是因為目前我國農民的社會保障工作才剛剛起步，農民工在教育、醫(yī)療和就業(yè)保障上還無實質性的重大改善，農民把土地看成是基本生活的保證，不愿意輕易把土地流轉出去。其次，從2003年以來，中央針對三農”的投入大大增加，相關的政策也越來越好，這進一步堅定了這部分農民的想法。第三，對產權糾紛的憂慮也制約了農民土地流轉的念頭?，F有的農用地流轉雖然得到了中央政策的支持，但相關的法律法規(guī)還欠缺，流轉也缺乏正規(guī)中介機構的參與，難以

5、做到規(guī)范化管理。目前我國農用地流轉存在的主要模式由于我國經濟發(fā)展的不平衡，地方政府在探索農用地流轉的模式上也走出了不同的路徑。總結出來，主要有以下三種模式：1 .委托經營模式：皖北地區(qū)為典型。如前所述，當農民的打工收益遠大于土地所得收益，且收入長期保持穩(wěn)定，財富積累到一定程度他就可能會有將承包的耕地流傳出去。這種模式一般很少簽訂正式的文本合同，流轉限于親戚和同村人之間，是基于熟人之間的信任關系產生的。該模式也比較分散，組織程度不高，隨意性較大。在收益上，耕地得到的農業(yè)補貼一般仍歸原承包方所有，少數委托人也會要求受托人交納一定的租金。比如，吳某是安徽北部的一個農民，他在1997年攜全家到上海去做

6、小生意。經過10多年的打拼，他們終于在上海買了一套小面積的住房，孩子們也有了收入穩(wěn)定的職業(yè)。所以，他決定把承包的土地全部交由侄子耕作。理論上，他這種情況按照現行農村土地承包法第二十六條的規(guī)定：承包期內，承包方全家遷入設區(qū)的市，轉為非農業(yè)戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發(fā)包方?！笨梢詮氐淄顺鐾恋爻邪恕５?，他們沒有上海市戶口，我國過于嚴格的戶籍制度成了執(zhí)行這個好條款的制度性障礙，需要有關部門進行深化改革。目前，重慶、東莞等地都在積極探索破除這個問題，應該說是一個值得肯定的好現象。2 .土地入股模式：以重慶為代表。我國農村土地承包法第四十二條規(guī)定：承包方之間為發(fā)展農業(yè)經濟，可以自愿聯(lián)合將土地承

7、包經營權入股，從事農業(yè)合作生產?！敝貞c作為我國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展改革實驗區(qū)，在經濟社會發(fā)展方面享有先行先試”的政策優(yōu)惠，在農用地流轉改革方面它確實也走在了全國的前列。2005年10月，澳門恒河果業(yè)公司整合了重慶市長壽區(qū)石堰鎮(zhèn)麒麟村514.3畝、508戶村民，成立了聯(lián)合體”，以建設優(yōu)質雜柑生產基地。2006年3月，該聯(lián)合體”轉化重慶宗勝果品有限公司”，注冊資本278萬元，其中農村土地承包經營權評估作價253.42萬元。在具體經營方面，公司實行統(tǒng)一購種，統(tǒng)一施肥、打藥，統(tǒng)一銷售的管理方式，股東澳門恒河果業(yè)公司為原土地承包方提供優(yōu)質種苗，并提供信息和技術支持。原土地承包方可到新公司務工，每個工時10元錢；

8、作為股東，他們也可享受年底分紅。在這種現代公司治理模式下，入股農民實際上是雙重身份：既是公司雇工，又是股東。有點類似于有些上市公司里享有股權激勵機制的管理層員工。公司效益如何呢？到2009年柑橘收獲時，每畝地產生兩三千元的純收入，比種植糧食作物如水稻高好幾倍。長壽區(qū)副區(qū)長申雄說：農民以土地入股開公司的新型模式盤活了土地的價值，形成了規(guī)模經濟產業(yè)鏈；農民徹底擺脫了單家獨戶、小本經營的舊有生產業(yè)態(tài)?！比欢?，應該看到，我國農民的市場風險意識還比較低，公司一旦破產，農民的土地承包經營權就無法保證了，有面臨失地的風險。一些動機不良的公司也可能利用這一點在農村大搞非法圈地，損害農民利益。所以，這種以土地入

9、股成立公司的方式在2008年7月底被叫停了，現在一般改以土地入股成立等業(yè)合作社”的形式。和前者相比，合作社雖然在組織形式上沒有公司那么嚴密，但農民對土地承包經營權的控制要強一些，相應地需承擔的風險要小。3 .土地融資模式：以沈陽市法庫縣為例。據調查，在沈陽市法庫縣，農民可用70%的土地承包經營權向信用社抵押，每畝抵押300元，期限1年。如果到期無法償還，可以延期1年，延期后仍無法還貸的，其承包經營權由信用社交流轉市場流轉3年，流轉收益扣除貸款后歸還原承包方?！边@種模式目前在全國還很少見。我國現行的法律和政策并沒有賦予農用地承包經營權的金融意義，流轉的形式也只允許轉包、出租、互換、轉讓、股份合作

10、等形式”，沒有說可以抵押”。農村土地承包法第四十九條規(guī)定：通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。”而一般通過發(fā)包取得的土地類型未作相應的說明。所以，該模式尚缺乏法律的支持。不過，如果全國的耕地都可以抵押融資的話，農村長期沉睡的資本就會被喚醒，這將會給全國農民帶來上萬億元的增量資金，其金融影響力可見一斑。近年的相關試點工作也證明了這一點。據央行統(tǒng)計，從2008年至2010年6月末，試點9省份的涉農貸款余額高達2.6萬億元。這在某種程度上還可以抑制農村放高利貸行為的泛濫現象，

11、緩解農民融資難的問題。建議政府在時機成熟時徹底打開農用地承包經營權的抵押權閘門。2010年8月初，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會四部委聯(lián)合印發(fā)的關于全面推進農村金融產品和服務方式創(chuàng)新的指導意見里規(guī)定：探索開展農村土地承包經營權和宅基地使用權抵押貸款業(yè)務。在城鎮(zhèn)化和農業(yè)產業(yè)化程度高的地區(qū)，金融部門要積極支持和配合當地黨委和政府組織推動的農村土地承包經營權流轉和農房用地制度改革，按照依法自愿有償原則，在不改變土地集體所有性質、不改變土地用途和不損害農民土地承包權益的前提下，探索開展相應的抵押貸款試點?！睉撜f這個政策的出臺是一種有益的探索，是全國范圍的土地承包經營權融資方面的破冰政策，同時也給先行省

12、份的繼續(xù)探索提供了基本的規(guī)范要求。強調依法自愿有償原則”，就是為了防止一些不良公司假借農業(yè)開發(fā)合作”的名義，搞非法圈地，損害農民利益。有了國家層面的初步政策支持，地方政府就可以出臺相應的配套措施，因地制宜地開展工作了。當然，進一步的政策仍有待于中央政府支持。目前政策下抵押品很難變現。銀行真的把農民土地收了，能怎么處理？如果無法變現，抵押擔保功能等于不存在?！边@主要是指銀行接管后，難以將土地變現為實實在在的經濟利益。一方面，同村人不一定愿意買；另一方面，即使村外人買了，村內人不一定能接納。來自產權方面的憂慮和農村熟人社會的性質是造成這種尷尬境地的主要因素。所以，政府有義務對農民做足金融風險知識的

13、宣傳教育，并設法進一步完善相關政策。促進土地規(guī)范流轉的建議應該看到，以上無論哪一種模式，都還是處于一種地方性的探索階段，缺乏國家層面的大范圍的展開和支持。這主要還是因為缺乏更高層次的法律、政策和相應的機構支持。1 .完善農村社會保障體系目前在我國，無論是中西部地區(qū)，還是沿海發(fā)達省份的欠發(fā)達地區(qū)，都存在土地搏荒現象。農民寧愿讓土地荒蕪也不愿意流轉，最主要的是他們把土地看成是最后的生活保障，是安身立命的根本。所以，要想讓農用地真正有序健康地流轉起來，首先是要做好農民的社會保障工作。這包括進一步健全農民醫(yī)療保險制度，使他們不至于因為一場大病而變得傾家蕩產；積極探索建立健全覆蓋全國的農民養(yǎng)老保險制度，

14、使他們的晚年生活也有相當程度的保障；建立健全最低生活保障制度，使他們活得有尊嚴。對進城務工人員也要采取種種保障措施，使他們沒有后顧之憂。如果這個重要前提沒做好就完全放開流轉政策，將會引發(fā)嚴重的社會問題。2 .構建土地流轉交易和服務平臺目前，缺乏正規(guī)機構的支持也是土地流轉的障礙之一，致使雙方得不到有效的信息溝通。農民擔心流轉出去的土地到時候不好處理，沒有法律認可的機構參與就沒有法律的保護，這種擔憂也是有道理的。目前，重慶市在農用地流轉平臺的建設上也走在了全國前列。2008年12月4日，全國首家農村土地交易所在重慶掛牌成立。為了節(jié)約行政成本、優(yōu)化配置管理資源，農村土地交易所與已有的市土地和礦業(yè)權交

15、易中心場地共用、合署辦公。在業(yè)務上，接受市國土資源、農業(yè)、林業(yè)等行政主管部門的協(xié)調和指導和監(jiān)督。土地交易所作為一個交易平臺，在不改變土地集體所有性質、不改變土地用途、不損害農民土地承包權益的前提下，為全市已在推進中的農村土地承包經營權流轉提供服務。對浙江省來說，他們現有的機構有公共資源交易中心”，可以把土地承包經營權列入可交易的項目之中。相比而言，還是重慶模式更具有推廣價值。在資費方面，應該免除交易服務費，僅需收取工本費和幾十元檔案查詢費即可，禁止亂收費，以免加重農民負擔。有了這個正規(guī)的交易平臺，就能掃清交易的較大障礙，優(yōu)化土地資源配置，盤活土地這個生產要素，維護和發(fā)展好農民的土地權益。3 .健全農用地流轉相關法律法規(guī)和制度缺乏法律依據也是農用地正常