中國工行廣州支行項目評估報告

1、中國工行廣州支行項目評估工作報告內(nèi)部資料注意保密第一章 借款人評價1、 、 借 款 人 概 況 -42、 經(jīng)營者素質(zhì)評價53、 、 經(jīng)濟技術(shù)實業(yè)評價54、 、 股東評價 -65、 資產(chǎn)負(fù)債分析66、 盈利能力分析87、 現(xiàn)金流量分析88、 信用狀況評價8第二章建設(shè)條件評價1、 項目建設(shè)概況及規(guī)模82、 項目審批手續(xù)及進度8第三章 市場評價1 、市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢102 、 市 場 競 爭 分 析 113 、 發(fā)展前景 12第四章 投資估算與籌資評價1、 項 目 總投資估算122、 籌資來源14第五章項目效益及償債能力評價1、 項 目 財務(wù)效益評價142、 項 目 敏感性分析153、 、 借款人

2、償債能力 15第六章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價1、 貸款項 目 風(fēng)險度測算162、 貸款效應(yīng)及風(fēng)險16第七章 項目貸款綜合評價項 目 貸款綜合評價18第一章借款人評價一、借款人概況1、合作公司概況廣州合生愉景房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱合生愉 景公 司）是于 2001 年 6 月 18 日 成立的 合資經(jīng)營（ 港資） 企業(yè) ，注 冊 資 本 4,725 萬 元 人 民 幣 。合 生 愉 景 公 司 由 三 方股東投資組成： 中方為廣州德裕發(fā)展有限公司（以下 簡稱 德裕公司 ， 甲 方 ） ， 投資 200 萬元 ， 占注冊資本的 4.23% ；廣 州 聯(lián) 嘉 置 業(yè) 有 限 公 司 （ 以 下 簡 稱

3、聯(lián) 嘉 公 司 ，乙 方 ） ， 投資 400 萬元 ， 占 注冊 資本 的 8.47% ； 外方 為合 生集團有限公司 （香港） （以下簡稱合生公司， 丙方）， 投 資 4,125 萬 元 ， 占 注 冊 資 本 的 87.3% 。 由 于 在 各 方 合 作前甲、乙方已為本項目前期征地及拆平本用地原有建 筑物 投入 了 600 萬元人 民幣 資金 ， 其 中 甲 方 占 200 萬元 人 民 幣 ， 乙方 占 400 萬 元人 民幣 ， 合作各 方 同 意該 600萬 元 作 為 甲 、乙 方 的 注 冊 資 金投 入 。丙 方 在 合作 公 司 營 業(yè)執(zhí) 照簽發(fā)之 日 起 36 個月 內(nèi)

4、 共分六期繳付應(yīng)繳注冊 資 本 。 經(jīng) 廣 州 正 德 會 計 師 事 務(wù) 所 有 限 公 司 - 正 驗 字 (2001) 第 382 號 驗 資 報 告 確 認(rèn) 2001 年 底 合 作 公 司 資 金 已 注 資 619 萬 元 。20001 年 12 月 ， 由 于 合 生 集 團 內(nèi) 部 管 理 調(diào) 動 的 原 因 ， 合生愉景公司的法人由蔡春萌替代謝世東出任該公司 的法人。2、經(jīng)營范圍及規(guī)模該司 現(xiàn)主要經(jīng)營廣州 市海珠區(qū)新港西路 210 、 212 號 大院地塊，原屬廣州市華南醫(yī)療器械廠和廣州光學(xué)儀器 廠 內(nèi) 。建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證號 ：穗 規(guī) 地 證 字( 1999

5、 )第 332 號 。 項 目 東 側(cè) 為 客 村 居 住 區(qū) ， 與 廣 州 市 南 北 大 動 脈“ 廣 州 大 道 ”相 距 500 米 ；西 南 面 為 敦 和 路 ；北 面 緊 臨 海 珠 主 干 道“ 新 港 西 路 ” ，與 成 熟 住 宅 小 區(qū)“ 愉 景 雅 苑街 之 隔 。 合 作 項 目 規(guī) 劃 總 用 地 面 積 為 48,290 平 方 米 ， 總建 筑面積約為 157,911 平方米 。3、資質(zhì)等級、信用等級現(xiàn)該司在我行信用等級為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控 制 ，并 核 定 最 高 綜 合 授 信 額 度 為 1.5 億 元 。該 司 領(lǐng) 取 的 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定

6、資質(zhì)證書。二、經(jīng)營者素質(zhì)評價該公司設(shè)董事會，并實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù) 責(zé) 制。公 司 董 事 會 成員共五人 ，德裕 公 司委 派一人 、聯(lián)嘉 公司委 派 一 人 、合生公司委 派三 人 。董事 長由合 生 公司委派，副董事長由聯(lián)嘉公司委派。董事長蔡春萌 ， 男，1965年出 生 ， 中級職稱， 物業(yè)管 理專業(yè) ，曾 在 英 國留學(xué)，具有15 年 的 房 地產(chǎn)業(yè) 經(jīng) 驗 ，現(xiàn)兼任合生創(chuàng)展集團副總經(jīng)理及廣東康景物業(yè)服務(wù)公 司總經(jīng)理，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。董 事 謝 世 東 ，男 ，出 生 于 1958 年 ，畢 業(yè) 于 香 港 大 學(xué) ， 獲工程學(xué)士學(xué)位，曾擔(dān)任香港一上市房地產(chǎn)發(fā)展公司的

7、執(zhí)行董事，也是香港工程師學(xué)會會員，在房地產(chǎn)投資、 物業(yè)發(fā)展、工程管理及銷售與市場推廣等方面擁有十九 年以上經(jīng)驗。3、 經(jīng)濟技術(shù)評價2001年 末 公 司 資 產(chǎn) 總 額 為 19,591萬 元 ， 其 中存貨634 萬 元， 所 有 者 權(quán) 益 619 萬 元 ， 目 前開 發(fā) 的 愉 景南苑項 目 總建筑面積約為 155878 平方米 ， 計劃 投資 總額約 為65877萬 元 。 公 司 現(xiàn) 有 職 工 約 22 人， 研 究 生 學(xué)歷占比5%， 大 學(xué) 學(xué) 歷 占 比 68%， 中 高 級 職 稱占 比 15%，公司整體經(jīng)濟技術(shù)實力較強，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗， 并聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)

8、建設(shè)、銷售各方面的人才。四、股東評價合生集團有限公司（香港）是香港合生創(chuàng)展集團旗 下 的 投 資 公 司 ，依 靠 集 團 的 實 力 ，在 內(nèi) 地 投 資 創(chuàng) 業(yè) ，自93 年 在 內(nèi) 地 投 資 以 來 ， 擁 有 在 內(nèi) 地 注 冊 的 十 二 個 房 地產(chǎn)項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊資金為68,054 萬 元 ， 總 建 樓宇 面 積 累 計 約 為 2,621,300 平方米 。 98 年 公 司 股 票 在 香 港 聯(lián) 交 所 上 市 ， 籌 集 資 金 達64,300 萬 元 ， 資 金 實 力 雄 厚 ， 加 上 集 團 對 廣 州 房 地 產(chǎn) 市場的深刻認(rèn)識，使該集

9、團已成為廣州房地產(chǎn)界的翹楚。合生創(chuàng)展集團擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專 業(yè)人員，在廣州市房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢。 該集團把控制成本放在各項工作的首位，利用大批量生 產(chǎn) 的 優(yōu) 勢 ，從 設(shè) 計 方 案 上 大 套 用 、小 調(diào) 整 ，原 材 料 大 批 量 采 購 ，加 上 采 用 標(biāo) 準(zhǔn) 化 管 理模 式 施 工 建 設(shè) 等 方 式 ，有 效地降低開發(fā)成本，使得中高檔的樓盤按中低檔的價格 出 售 ，從 而 取 得 價格 優(yōu) 勢 、規(guī) 模優(yōu) 勢 ，有 效 地 提 高 了 在 市場的競爭力。近 年 來 ，合 生 創(chuàng) 展 集 團 憑 借 其 雄 厚 的 經(jīng) 濟 實 力 ，良 好 的施 工

10、質(zhì)量 ，不斷強 化其品牌優(yōu)勢。公司組織 開 發(fā)的華 景新城、暨南 花園、愉景雅苑、駿景 花園，帝 景 苑都各 具特 色，這些 樓盤總 建筑面積超出125萬平 方 米 ，推出 的住宅銷售率達90%以上，市場反應(yīng) 熱烈。 該集團在發(fā) 展 過 中 ，與 金 融 部 門 、合 作 單 位 建立 了 良 好 的 信 用 關(guān)系，也取得了良好的社會信譽和廣泛的社會支持其余兩股東德裕公司和聯(lián)嘉公司由于所占的股份 比例較少，并且截至評估之日，沒提供以上兩公司的具 體資料，因此從略。五、資產(chǎn)負(fù)債分析年份 項目2001 年 12月2001 年 3月2000 年 12月2001 年 12月公司名稱廣州合生愉景房地產(chǎn)有

11、 限公司合生創(chuàng)展集團有限公 司、資產(chǎn)總 額19,591446,356486,9721、流動資 產(chǎn)18,863207,081227,763預(yù)付帳款7168其他應(yīng)收 款10989存貨634二、負(fù)債總 額18,9721、流動負(fù) 債18,972134,965148,229其中短期 借款077,52389,810其他應(yīng)付 款189592、長期負(fù) 債082,205104,630其中長期 借款0三、所有者 權(quán)益619167,963未分配利 潤068,05560,952資產(chǎn)負(fù)債率97%流動比率%96%速動比率96%存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收帳款 轉(zhuǎn)率%分析公司資產(chǎn)負(fù)債表可知：（ 1） 該司成立時間較短，成立時間還不到一年

12、，該公司的成立，主要是為了開發(fā)愉景南苑項目。2001年末公司資產(chǎn)總額為19,591 萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為97% o資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因是因為該司進入項目建設(shè)不久，剛開始進行銷售，銷售收入未結(jié)轉(zhuǎn)利潤o并且關(guān)聯(lián)企業(yè)墊資注入，其中廣東珠江總承包有限公司4,614 萬 元， 合 生 集 團 內(nèi) 部 往 來12,091萬 元 。（ 2） 預(yù) 付 帳 款 7,169 萬 元 ，其 中 廣 告 宣傳 費 35 萬 元 ，工 程款 7,114 萬 元 ， 其他 20 萬 元 。（ 3） 其 他 應(yīng) 收 款10,989 萬 元 ，其 中 ：廣 州 聯(lián)嘉 置 業(yè)有限公 司 6,201萬 元 ， 及 合 生 集 團

13、公司 內(nèi) 部往 來 款4,720 萬 元 ， 其 他 68 萬 元 。（ 4） ） 所 有 者 權(quán) 益 中 ，該 司 的 注 冊 資 金 為 4,725 萬 元 ， 現(xiàn)只注入 了 第一期資 金 ， 金額為 619 萬元 占 了 總 出 資 額 的 15%。該 司 的 出 資 總 額 共 分 為 六 期 ，是 在 合 作 公司成立三十六個月內(nèi)全部投入完畢。六、盈利能力及現(xiàn)金流量分析合生愉景公司 2001 年 建立， 截至評估日 ， 銷售收入未 結(jié) 轉(zhuǎn)，報 表 未 能 反 映 出 該 司的 盈 利 能 力。但 愉景 南苑 從 三 月初 公 開 銷 售 至 今 ，已 銷售 出 130 多套 ，并且

14、接受 了 270套 的 內(nèi) 部 認(rèn) 購 登 記 ，證 明 有 較 高的 社 會認(rèn) 受度，應(yīng)具有較好的盈利前景2001 年 底 該 司 經(jīng) 營 活 動 現(xiàn) 金 流 入 2239 萬 元 ，流出2696 萬 元 ， 經(jīng) 營 活 動 現(xiàn) 金 流 量 凈 值 -456 萬 元 ， 籌 資 產(chǎn) 生凈 現(xiàn)值 527 萬元 ， 總 的現(xiàn)金流量為 71 萬元 。七、信用狀況評價該司組織機構(gòu)合理，經(jīng)營管理制度健全，具有經(jīng)驗 豐富、經(jīng)營管理能力強的領(lǐng) 導(dǎo)層及一批高素質(zhì)的專業(yè)管 理人 員 。該 公 司 由 于 所 投 項 目 尚 處 于 前 期 建 設(shè) 階 段 ，第 一期期樓剛開始公開銷售，公司財務(wù)狀況在經(jīng)營業(yè)績方

15、 面尚不能反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況，但根據(jù)股東實力及 項目條件衡量，該公司符合我行競爭優(yōu)質(zhì)客戶的條件， 2001 年 我 行 審 批 認(rèn) 定 該 企 業(yè) 為 未 評 級 客 戶 ， 信 用 等 級 按 A+ 級 掌 握 。第二章建 設(shè) 條 件 評 價、項目建設(shè)概況及規(guī)模“ 愉 景 南 苑 ” 項 目 位 于 廣 州 市 海 珠 區(qū) 新 港 西 路 210 、212 號 大 院 ，原 屬 廣 州 市 華 南 醫(yī) 療 器 械 廠 和 廣 州 光 學(xué) 儀器廠內(nèi)該項目占地面積48,340 M2 （其中凈用地面積 35,762 M2, 道路面積12,578 M2）總建 筑面積155,878 M2,（商鋪1

16、2,679 M2該數(shù)為預(yù)測數(shù)，車庫382個車位， 住宅135,228 M2,會所 3,278 M2）,容積率 3.25 ,是由 三種住宅類型組成，共18棟，可售面積147,907 M2.商品房住宅建筑情況列表如下:建筑區(qū)域樓層建筑面積M2客戶數(shù)A區(qū)4棟12 13 層17,493.1176B區(qū)3棟18 19 層30,579.3306C區(qū)2棟18 19 層21,648.1198D區(qū)2棟19層19,684.5204E區(qū)2棟18 19 層19,278.2204F區(qū)2棟18 19 層19,226.3204G區(qū)2棟12層7,118.080K區(qū)1棟8層4,344.575合計139,572.41,447設(shè)計、

17、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)：施工單位設(shè)計單位監(jiān)理單位廣東珠江工 程總承包有廣東珠江建筑 工程設(shè)計公司廣東珠江建設(shè) 工程監(jiān)理有限限公司公司貳級企業(yè)證 書甲級（設(shè)計證）乙級（暫定）設(shè)計、施工及監(jiān)理單位均具有承攬此項目相關(guān)工程 任務(wù)的資質(zhì)及能力。二、項目審批手續(xù)及進度目前項目建設(shè)已領(lǐng)取了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)用地批準(zhǔn)書、商品房預(yù)售許可證及部分建筑 面積的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。從項目建設(shè)文件依據(jù) 方面看，該項目國有土地使用證、施工許可證尚 在辦理之中，對今后項目銷售及銀行貸款抵押手續(xù)的辦 理將會造成影響，合生愉景公司須盡快辦理有關(guān)手續(xù)， 方能確保項目正常按計劃運作。只要項目建設(shè)的有關(guān)報 批手續(xù)抓緊辦理，開發(fā)

18、建設(shè)資金得以落實，項目施工按 計劃完工將具有一定的保證?！坝渚澳显贰苯ㄔO(shè)條件、形象進度良好，該項目進入主體及配套設(shè)施建設(shè)階段2001 年初動工建設(shè)以來該項目A、B區(qū)共7棟已結(jié)構(gòu)封頂，C、D、E、F區(qū)已達7 8層，G區(qū)開工現(xiàn)已+00。該項目整體計劃于2003年中全部竣工交付使用第三章 市場評價市場供求現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢分析從目前廣州市房地產(chǎn)市來看，隨著我市居民住宅 需求從生存需要向舒適需要轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長方式 由速度、規(guī)模型向質(zhì)量、效益型轉(zhuǎn)變。這樣廣州市樓市 供大于求與結(jié)構(gòu)短缺現(xiàn)象將長期存在。1、 全省在建商品房突破一億平方米，其中廣州市 開工的項目高達4,000 萬平方米，去年全省商 品房的

19、銷售增幅低于10%;2、 廣州市商品房空置面積近2,000 萬平方米，新 開工面積增長仍在兩位數(shù)以上，加上今年1萬 平方米的新開發(fā)量。以上已反映供應(yīng)量高于需求量。但在這種狀況下廣州市的樓市還是存在著不同層 次的發(fā)展空間。1、 國經(jīng)濟的高速發(fā)展以及入世的利好，對中國房地尤其是對廣東樓市的促進作用是直接而實在 的,雖然去年廣東全省商品銷售下降，但這是在 廣東樓市多年來銷售高速增長后基數(shù)變大而 致。2、 廣 州 市 近 三 年 商 品 房 當(dāng) 年 成 交 量 均 超 過 同 期 批 準(zhǔn)上市量。3、 廣 州 空 置 房 數(shù) 量 為 560 萬 平 方 米 ， 而 廣 州 市 人 口 高達 900 多萬

20、人 ， 每一人增加一平方米 ， 便 可 將 560 萬 平 方 米 的 空 置 房 消 化 殆 盡 。 當(dāng) 前 世 界發(fā)達國 家人均居住面積高 35 平方米 ， 而廣州 人均住房不足 14平方米， 故且不計外來與新增 人口對住房的需求，僅是廣州現(xiàn)有居民改善住 需求提供給房地發(fā)展的潛力與空間便是極其巨 大。這說明廣州市的樓市還是有能力扛起這巨 大的空置房，而且發(fā)展空間還是有的。4、 在 這 可 發(fā) 展 空 間 里 ， 門 檻 也 提 高 了 。 這 就 是 部 分環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計合理、配套齊全和交通便利 的樓盤仍具有較大的市場。二、市場競爭能力分析1、地理位置情況：本項目位居海珠要沖山大學(xué)、廣東教

21、育學(xué)院、廣東省經(jīng)濟管理干部學(xué)院等著名學(xué)府近在咫尺，東臨廣 州 大 道 、北 靠 新 港 西 路 、地 鐵 二 號 線 貫 穿 整 個路線 ，交 通極為便利，人文地理環(huán)境較好。小區(qū)附近配套設(shè)施齊全，區(qū)域內(nèi)有大型會所、超市、 農(nóng)貿(mào)市 場、公 交 車 場 、餐館 灑店、學(xué) 校 、醫(yī)院 及 體 育 場館等配套建設(shè)，可滿足居民的基本生活文娛需要加上該 項目合 理的規(guī) 劃 設(shè) 計 、完善 的配套設(shè) 施 、優(yōu)雅 的 園 區(qū) 環(huán)境 、專 業(yè) 的 物 業(yè) 管 理 ，戶 型 設(shè) 計 實 用 ，住 宅 首 層 大 部 分 規(guī)劃為架空層等都已樹立了極高的聲 譽，贏得人們廣泛 歡迎。合生創(chuàng)展集團公司所開發(fā)的商品房比較適

22、合現(xiàn)在 消 費 者 的 需 求 特 點 ，無 論 是 在 地 段 、面 積 、層 次 、居 住 環(huán)境、物業(yè)管理上有廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司具有豐 富的小區(qū)管理經(jīng)驗。都已在人們心目中有了一個較為具 體、良好的定位，同時也樹立了品牌形象。2、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)： 特色鮮明、 生態(tài)優(yōu)良、 經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。 住宅立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體身通透輕盈的特點。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。小區(qū)設(shè)計有三種住宅類

23、型，共18棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至四房二廳二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從 66.95 140平方米（套內(nèi)面積）周邊樓盤分析及售價定位（同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛 力）項目名稱項目地占八、目前銷售均價開發(fā)樓盤發(fā)展商愉景雅苑新港西路5,500 元/平方米32棟12-18 層廣州合生明暉 房地產(chǎn)有限公 司疊彩園天雄布市4,315 元/平方米32棟12-26 層廣州市合景盈 富房地產(chǎn)有限 公司順景雅苑新港西 路立新東街5,110 元/平方米14 棟 13層廣東杰偉實業(yè)有限公司南景園江燕路5,077元/平方米23 棟 13層廣州市珠光南 景房地產(chǎn)有限 公司順華名庭新港西路4,915 元/平方米5棟12-20 層

24、順得振華房地產(chǎn)有限公司以上所開發(fā)產(chǎn)品在河南地區(qū)都是較為良好，隨著國家對居民 居住房屋政策的不斷出臺及居民生活水平的不斷提高等，其發(fā)展?jié)摿σ苍诩哟?。三、市場發(fā)展前景目前該項目附近多個正在興建和發(fā)售的樓盤均 價（ 帶 裝 修 ）在 4,900-5,500 之 間 ， 綜 合 衡 量 該 項 目 所 在 的 地 理 位 置 、居 住 環(huán) 境 及 周 邊 樓盤 的 售 價 ，評 估 認(rèn) 為 本項 目 樓盤銷 售均價定為 住宅 5,000 元/平方米 、 商鋪 6,000 元 / 平 方 米 基 本 合 理 。評估認(rèn)為， “愉景南苑” 的地理位置、 周邊環(huán)境和 規(guī)劃設(shè)計等均符合目前市場需求及消費傾向，定

25、價也具 有一定的競爭力，項目推向市場后，銷售前景將看好。第四章投資估算與籌資評價一、項目總投資估算本項目投資費用有關(guān)數(shù)據(jù)的評估均是依據(jù)廣州市 及我行貸款評估有關(guān)規(guī)定并結(jié)合實際投入進行估算，數(shù) 據(jù)由企業(yè)項目可行性報告及最新資料核算得來，愉景南 苑總 計劃 投資 65,877 萬元 ， 具體 明 細(xì) 如下 列表 ：單位：平方米項目數(shù)值（萬元）取值占地面積48,340總建筑面積155,878總銷售面積147,907135,228+15,727-3,048=147,907銷售收入80,1875,000*135,228+(15727-3048)*6,000+382*130,000=80,187.4萬元土

26、地費用13,5491土地由讓金3,499合同2拆遷安置補償費10,050規(guī)劃道路補償+非規(guī)劃道路補償=(21,970+14,685)*2,100+(5,266+6,392)*525+5,800*3,000=10,050萬元一、前期工程費1,9821三通一平費77950元*155,878 平方米=779萬元2規(guī)劃勘測設(shè)計費953建安工程費27,229*3.5%=953萬元3可,行性研究 費及開辦費 用250三、房屋開發(fā)費34,7111建安工程費27,22927,229萬元2附屬工程費4,676300*155,878=4,676 萬元3室外工程費2,806180*155,878 平方米=2,806

27、 萬元四、其他費用4,084建安工程費*15%=4084萬元五、銷售費用4,009銷售收入80,187*5%=4009 萬元六、管理費用1,50750,253 萬元 *3%=1507.59 萬元七、不可預(yù)見費1,50750,253 萬元 *3%=1507.59 萬元八、財務(wù)費用4,528合計（總投入）65,877（二）測算依據(jù)1、土地費用：土地由讓金按合同規(guī)定，本項目應(yīng)繳 3499萬 元；征地費根據(jù)拆遷合同取數(shù)，一部分根據(jù)須拆遷的房改房面積 估算，總計約為10061萬元。2、前期費用：規(guī)劃勘測設(shè)計費按建安工程費的3。5%+提約為953萬元；三通一平費按 50元/平方米計提約為779萬元;250

28、 萬元；3、房屋開發(fā)費：建安工程費為27229 萬元，根據(jù)企業(yè)提供取數(shù)；附屬工程按300 元/ 平方米建筑面積計提，室外工程按180元/ 平方米計提；4、其他直接費用：取建安工程費的15%；5、銷售費用：按銷售收入的5%計提；6、管理費用：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的3%計提；7、 財務(wù)費用：銀行貸款按年利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，貸款期三年計，股東投入按同期銀行貸款利率計息；8、不可預(yù)見費：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三項之和的3%計提。二、籌資 來 源該 項 目 總 投 資 65,877 元 ， 截 止 評 估 日 ， 項 目 已 投 入資 金約 19,520 萬

29、元 ， 約 占總 投資 的 30%。 所投入 的 資金 中包括 已到 位注冊資金 619 萬元 , 其余部分 由合生 公司 集團 內(nèi) 部調(diào)撥形成 。 所投入資金主 要用 于 2001 年 項目的建設(shè)；銀 行 貸 款 1.5 億 元 ， 約 占 總 投 資 的 23%， 其 中 5,000萬元用于支付土地費用1 億 元 用 于 2002 年 后 的 建 安費用；銷 售 回 籠 款 31,368 萬 元 ， 約 占 總 投 資 的 47%本評估預(yù)計項 目 2002 年 、 2003 年和 2004 年分別實 現(xiàn)銷 售收入 24,056 萬元 、 24,056 萬元 、 20,056 萬元 。 預(yù)售

30、款回籠可以補足項目建設(shè)資金缺口。綜上所述，投資估算內(nèi)容基本齊全，依據(jù)和取費用 標(biāo) 準(zhǔn) 基 本 合 理 ，若 項 目 銷 售 能 如 預(yù) 計 的 實 現(xiàn) ，項 目 建 設(shè) 資金的落實有一定保障。第五章項目效益及償債能力評價一、項目財務(wù)效益評價項 目 于 2001 年 初 動 工 興 建 ， 計 劃 于 2003 年 中 竣 工 交付 使用 ， 2002 年開始 銷售 ， 計劃 2006 年銷 售完 畢 。 項 目 可售 面積 147,907 平方 米（ 包括住宅和 商鋪面積 ） ， 平均 售價定為 5,000 元/ 平方米 ， 另 外有 382 個可售車 位 ，售 價 定 為 130,000 元

31、 ，預(yù) 計 項 目 全 部 銷 售 完 畢 后 可 實現(xiàn) 銷售收入80,187 萬元 ， 扣 除各項開發(fā)成本費用 ，項 目 可實 現(xiàn)稅前 利 潤 總額 為 9,488 萬 元 ， 銷售 利 潤 率為 11.85% ， 投 資 利 潤 率 14.01% ， 具 有 教 好 的 經(jīng) 濟 效益 。經(jīng)對項目進行全部投資現(xiàn)金流量分析，當(dāng)基準(zhǔn)貼現(xiàn) 率取 12%時 ， 項 目 凈現(xiàn) 值 （ FNPN） 為 1,628 萬 元 ， 全部 投資 內(nèi) 部 收益率 為 15.25% ，動態(tài)投資 回 收 期 為 4.63 年 ， 表明項目在財務(wù)上是可行的。二、項目敏感性分析對項目開發(fā)成本和銷售收入兩個影響項目效益的

32、主要因素向不利方向變化時進行敏感性分析：項目開發(fā)成 本 分 別 增 加 5%和 10%時 ， 項 目 凈 現(xiàn) 值 為 -214 萬 元 和 -2,051 萬 元 ， 內(nèi) 部 收 益 率 分 別 為 11.6% 和 8.4% ； 項 目 銷 售 收入 分別 減 少 5%和 10%時 ， 項 目 財務(wù)凈 現(xiàn)值 為 -258 萬 元 和 -2,138 萬 元 ， 內(nèi) 部 收 益 率 分 別 為 11.5% 和 7.97% 。 。整 個 項 目 總 的 看 來 具 備 一 定 抗 風(fēng) 險 能 力 。項 目 對銷售收入的變化更敏感。三、借款人償債能力評價該 項 目 貸 款 1.5 億 元 ， 企 業(yè) 計

33、 劃 于 2004 年 一 次 性 償 清 。根 據(jù) 本 項 目 借 款 償 還 表 來 看 ，如 果 我 行 按 計 劃 發(fā) 放貸 款 1.5 億元 ，2005 年企業(yè) 尚 有還 貸盈余資金 29,853 萬元 ， 項 目 借款償還綜合保證 比為 3.1 ， 具備一定 的償 債能力。從項目目前的情況和銷售預(yù)測來看，如無異常， 按計劃償還貸款具有一定的保證。第六章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價一、貸款項目風(fēng)險度測算經(jīng)測 定 ， 借款企業(yè)信 用 等級綜合得 分為 34.5 分 ， 企業(yè)信用等級被我行評為未評級優(yōu)質(zhì)客戶按A+級控制o 貸款 項 目 風(fēng)險等級綜合評定得分為 79.8 分 ， 項 目 等級 為

34、A 級 ， 貸 款 項 目 綜 合 風(fēng) 險 度 為 0.3 。二、貸款效應(yīng)及風(fēng)險評價1、貸款效應(yīng)按現(xiàn)行的 貸款利率上浮 20%計算 ， 對該項 目 發(fā)放 貸款 ， 在還貸期三 年 內(nèi) 可為 我行帶來約 5929 萬元 的 利息收入和約3億的按揭貸款業(yè)務(wù)。同時可進一步密 切與我行優(yōu)質(zhì)客戶-合生創(chuàng)展公司的銀企合作關(guān)系， 為我行爭取更多的優(yōu)質(zhì)項目奠定良好基礎(chǔ)，并促進我 行的信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。2、擔(dān)保評價本次貸款由廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司和廣東 華景新城房地產(chǎn) 有限公司共同提供擔(dān)保，承擔(dān)連帶償還 責(zé)任 。 1、 廣東合生明暉房地產(chǎn)有限公司為該筆貸款提供 1 億元 的擔(dān)保 。 2001 年 度我行評定企業(yè)

35、信用 等級為 AA 級 ， 至 2001 年 末 ， 總 資 產(chǎn) 20,830 萬 元 ， 總 負(fù) 債 9,544 萬元 ， 凈資產(chǎn) 額為 11,286 萬元 。 該司 已對外提供擔(dān)保 297 萬 元 ， 現(xiàn) 對 外 可 擔(dān) 保 額 10 ，989萬 元 ， 具 有較強 的經(jīng) 濟 實 力 及 一 定 的 擔(dān) 保 能力 ；2、廣東 華 景 新 城房地產(chǎn)有 限 公 司 為 該 筆 貸 款 提 供5,000萬元 的 擔(dān) 保 ，至2001年末 ， 該 司 總資產(chǎn) 66,561萬 元 ，總負(fù) 債 46,615萬 元 ，凈資 產(chǎn)額為 19,946 萬 元 。 該司 已對 外提供擔(dān)保 1,195 萬 元 ，現(xiàn) 對 外 可 擔(dān) 保 額 18,751 萬 元 。兩 個 公 司 的 擔(dān) 保 能力充足，但考慮到該兩公司與本次貸款的借款企業(yè)均 是合生創(chuàng) 展旗下的關(guān)聯(lián)公司，且該兩公司與借款企業(yè)的 所有資金均由合生創(chuàng)展統(tǒng)一調(diào)配運作，故由該兩公司為 本次貸款提供擔(dān)保尚不能充分保障我行貸款安全。3、貸款風(fēng)險評估認(rèn)為，本貸款主要存在以下風(fēng)險：1、 市場銷售風(fēng)險。 廣州的房地產(chǎn) 市場總體已進入供大 于 求 的 階 段 ，房 地 產(chǎn) 市 場 的 競 爭 日 趨 激 烈 。本 項 目 的 周 邊有許多正在建設(shè)或銷售的樓盤，與本項目樓盤競爭激 烈