某園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生物業(yè)管理投標書

1、第一節(jié) 物業(yè)管理管理理念、定位、目標物業(yè)管理的最終目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活、工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一和同步增長，這也是我們公司員工在工作中為奮斗的目標，為了更好更快地實現(xiàn)這一目標，本公司自創(chuàng)建以來，就以“發(fā)展精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌企業(yè)”為指導思想，堅持企業(yè)要做到“高起點、高標準、高質(zhì)量” 。工作中形成以人為本，重視培訓；科學管理，規(guī)范服務；業(yè)主第一，服務領(lǐng)先；完善自我，自加壓力，永不滿足，不斷進取的管理思路。針對我公司特點，結(jié)合我公司物業(yè)管理的優(yōu)勢形成智造園區(qū)物業(yè)管理獨特的管理理念。一、

2、管理理念：提供標準化物業(yè)管理服務、實行“管家式”物業(yè)管理、現(xiàn)代 創(chuàng)新 便捷 環(huán)保、制度是根本 管理是關(guān)鍵1.1 嚴謹、科學的標準化制度是提供高水平優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務的保障，我公司一旦接管智造園區(qū)，即在管理、制度建立等方面全面導入ISO9001：2000、ISO14001：1996國際管理體系，使智造園區(qū)的物業(yè)管理高起點、高標準、上檔次。1.2通過清潔衛(wèi)生的評定標準、設備設施評定標準、設備設施維護保養(yǎng)評定標準、服務質(zhì)量的評定標準、顧客意見評定標準五個方面，在經(jīng)營管理中有一套科學、嚴格、規(guī)范的管理制度和操作方法，有一支高素質(zhì)的員工隊伍，從而保證了物業(yè)服務的高質(zhì)量。因此將“管家式”服務，科學、嚴格、規(guī)

3、范的管理和操作，移植和融入物業(yè)管理，借以全面提升物業(yè)管理服務質(zhì)量；通過吸收和借鑒 “微小服務”、“人性化服務”等競爭創(chuàng)新理念，根據(jù)智造園區(qū)服務需求的不斷變化，更新服務手段；增加服務“產(chǎn)品”數(shù)量，提供更加全面細致的服務等措施的實行，使智造園區(qū)業(yè)主們享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務。1.3現(xiàn)代：展示現(xiàn)代化的智造園區(qū)形象；創(chuàng)新：塑造進取、創(chuàng)新的智造園區(qū)氣氛；便捷：為智造園區(qū)業(yè)主們提供便利、快捷的優(yōu)質(zhì)服務；環(huán)保：樹立注重環(huán)保的智造園區(qū)文化內(nèi)涵和社會形象。1.4智造園區(qū)物業(yè)管理中心在籌備期間就嚴格按照公司的質(zhì)量、環(huán)境管理體系要求開展各項工作，建立智造園區(qū)的各項資料檔案、員工培訓檔案；園區(qū)物業(yè)綜合管理部會對包括經(jīng)

4、理、助理、主任在內(nèi)的所有工作人員進行三級培訓，在上崗前就培養(yǎng)員工的質(zhì)量意識、誠信觀念、法制觀念和敬業(yè)精神，增強員工對現(xiàn)代物業(yè)服務觀念的認識，使之從被動性勞動轉(zhuǎn)為主動性勞動；定期檢查安全、清潔、質(zhì)量、員工紀律，對違反員工守則、文明服務守則、工程維修人員操作規(guī)程等條例按章處罰，并以每個月為期，對員工進行考核，考核結(jié)果直接與月浮動工資掛勾，年底實行末位淘汰制，對優(yōu)秀員工給予獎勵，做到獎罰分明。同時我們還大力改善員工生活及工作環(huán)境，營造良好的企業(yè)文化氛圍，經(jīng)常舉辦專業(yè)消防知識競賽及文娛活動體育比賽，增強企業(yè)凝聚力，激發(fā)員工的工作熱情，有利的保證對智造園區(qū)各專項服務質(zhì)量達到一流的要求。二、管理定位：淮南

5、高新區(qū)智造園區(qū)淮南高新區(qū)智造園區(qū)位于謝家集區(qū)境內(nèi)，南接102省道，北連東西部第二通道。近年來，園區(qū)基礎設施日臻完善，建成“四縱三橫”主干路網(wǎng)，實現(xiàn)了水、電、氣、通訊等“七通一平”，綜合承載能力進一步提升。智造園區(qū)作為高科技園區(qū)，對物業(yè)管理服務要求期望值較高，對環(huán)境、安全、環(huán)保、信息等方面的要求與一般客戶群體亦有所不同，與其相配套的物業(yè)管理應定位為：“管家式”物業(yè)管理服務。2.1、設備設施標準2.2、維修保養(yǎng)標準對智造園區(qū)設備設施管理實行24小時值班，搞好公共設施、給排水、變配發(fā)電、智能化、消防系統(tǒng)等設備的維護保養(yǎng)。2.3、清潔衛(wèi)生標準實行專職保潔員責任制，配以高科技清潔手段，保證智造園區(qū)24小

6、時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔。2.4、服務質(zhì)量標準通過全面、系統(tǒng)、規(guī)范的管理制度及人性化的管理理念，為智造園區(qū)提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務。2.5、顧客滿意程度標準力求為顧客提供盡善盡美的服務，確保顧客滿意率95%以上，顧客回訪率100%，顧客投訴處理率100%。2.6、環(huán)保標準遵照ISO14001：1996環(huán)保管理體系標準，制訂智造園區(qū)環(huán)境保護管理規(guī)章制度，采用可回收垃圾、普通垃圾、有毒有害垃圾分類處理方法；加強污染防治，使用無污染清潔劑，減少以至消除污染廢棄物極其產(chǎn)生的污染；有效利用資源，節(jié)約用水、用電，重復使用、回收可再利用資源。做到節(jié)約能源及資源指標完成率100%、固體廢棄物的合法處置率100

7、%、公共場所空氣質(zhì)量指數(shù)合格率100%、機電噪音排放合格率100%、化學危險品的安全使用率100%、廢氣排放合格率100%。旨在塑造智造園區(qū)清潔、環(huán)保的形象。三、管理目標 在單位內(nèi)部現(xiàn)行的業(yè)務質(zhì)量管理網(wǎng)路基礎上，將智造園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔作業(yè)標準及要求作為我們工作中的重點，通過加強技能培訓、完善管理方法、增強考核力度等手段來提高該項目的保潔管理水平。1在正式接管后一年內(nèi)，通過ISO9002質(zhì)量體系認證2在正式接管后一年內(nèi)，達到“淮南市物業(yè)服務優(yōu)秀園區(qū)”的管理標準3、確保達到政府職能部門制定的保潔標準和管理要求，使群眾滿意、領(lǐng)導滿意。 第二節(jié) 管理構(gòu)架一、 組織架構(gòu)框架圖公司總部

8、物業(yè)管理部辦公室保潔部維修部安保部二、物業(yè)管理作業(yè)流程圖前期介入管理處籌建驗收接管資料移交提前入場日常工作開展、管理第三節(jié) 管理制度一、激勵、監(jiān)督、自我約束、信息反饋及處理機制 我公司在現(xiàn)行的管理機制基礎上按照安徽省城市環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)服務質(zhì)量標準和招標方在招標文件中關(guān)于國務院城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例、建設部城鎮(zhèn)市容環(huán)境衛(wèi)生勞動定額、城市生活垃圾管理辦法以及城市容貌標準，針對淮南高新區(qū)智造園區(qū)的特殊性、重要性、單獨制定和完善內(nèi)部的規(guī)章制度、崗位職責、考核辦法、獎懲措施等，以此規(guī)范保潔人員的保潔方法，是保潔人員在保潔作業(yè)中有章可循。 1.1、建立合理的監(jiān)督機制 

9、60;   小區(qū)管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴格按照政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向智造園區(qū)區(qū)業(yè)主委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運作事務，提交財務報告書，并匯報出日常工作的進展和計劃。定期對管理目標和ISO9002質(zhì)量體系運作進行考核，對每個項目的管理服務過程建立原始記錄，通過現(xiàn)場檢查、部門自查、公司內(nèi)、外部質(zhì)量審核，確保管理工作的監(jiān)督機制有效運作。     具體作法一是公開監(jiān)督制。公布管理處監(jiān)督投訴電話，設立管理處主任信箱。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；二是業(yè)主、客戶評議制。管理

10、處對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對業(yè)主、客戶或其它來源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實行閉環(huán)管理，使業(yè)主、住戶的權(quán)益得到保障；三是定期報告期。管理處定期向業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司定期報告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保物業(yè)管理目標的實現(xiàn)。1.2、建立自我約束機制    （1）外部監(jiān)督機制 主要在保潔行為和質(zhì)量方面主動接受社會輿論、業(yè)務主管部門和安全生產(chǎn)管理部門的監(jiān)督，比如聘請社會監(jiān)督員、設立專線投訴電話等，在內(nèi)部管理的公正性、可行性有效性方面接受管理人員和保潔人員的監(jiān)督，比如設立意見箱等。 （2）內(nèi)部監(jiān)督機制 

11、公司總部不定期的抽樣檢查，對員工的工作質(zhì)量進行評估。項目經(jīng)理定期、不定期對保潔區(qū)域保潔工作質(zhì)量進行檢查，加強與一線作業(yè)組及員工的溝通，及時了解一線工作情況及員工情況。兩個班的巡查人員每天負責本區(qū)域的工作檢查，確保保潔工作正常有序、保質(zhì)保量完成，加強與公司總部的溝通，及時將本區(qū)域的工作情況反饋給項目經(jīng)理，由項目經(jīng)理報與公司。1.3、獎勵制度激勵機制 以物質(zhì)獎勵和精神獎勵相結(jié)合的方法充分調(diào)動員工積極性，發(fā)揮員工的聰明才智和主觀能動性，促進管理。  物質(zhì)獎勵 以物質(zhì)獎勵的激勵作用達到調(diào)動員工積極性，降低勞動成本，提高勞動生產(chǎn)率，改善服務質(zhì)量，提供管理水平。&#

12、160; 精神獎勵 以精神獎勵的激勵作用，增加員工的榮譽感和對企業(yè)的歸屬感，從而引導員工的行為，主要表現(xiàn)在對于工作積極主動、工作優(yōu)秀的員工通報表揚，在班組會議中把他的工作作為規(guī)范進行學習，從而對一線作業(yè)員工進行肯定，讓其能最大限度的發(fā)揮積極性和主觀能動性，也能帶動其他員工的工作熱情。 1.4、建立信息反饋及處理機制 沒有糾正和預防措施，ISO9002質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒有信息反饋和處理，各管理處就無法保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務。 根據(jù)保潔作業(yè)量的動態(tài)變化或主管部門安排的緊急任務來及時調(diào)整作業(yè)方式；根據(jù)群眾意見或建議來調(diào)整作業(yè)方式、方法；考核過

13、程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時整改；通過保潔質(zhì)量征詢表來主動征詢意見等幾個方面。 我公司通過上述管理機制貫徹實施，在職工中形成一種自愿接受監(jiān)督、自覺處理問題、自我約束行為的工作心態(tài)，從而在管理機制上保障保潔作業(yè)的質(zhì)量。 二、檔案管理制度隨著建筑設計高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全面，豐富，收集時盡可能地完整.我們擬對項目所有物業(yè)管理與服務的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應的管理檔案.并樹立檔案管理的財富觀，資源觀和服務觀，使檔案管理真正為管理服務. 2.1、檔案管理規(guī)定 

14、;  1、凡是反映公司生產(chǎn)經(jīng)營和企業(yè)管理等具有查考利用價值的文件資料均屬歸檔范圍，凡屬歸檔范圍的文件資料均由園區(qū)管理中心統(tǒng)一管理，由行政事務部文員專職負責。   2、歸檔的文件資料，原則上必須是原件，原件用于報批不能歸檔或有關(guān)部門須保留的，保存人必須到辦公室登記，辦公室保存復印件。   3、凡公司業(yè)務活動中收到的文件、函件承辦后均要及時歸檔；以公司名義發(fā)出的文件、函件要留底稿及正文備查。   4、業(yè)務活動中的有關(guān)請示報告及公司領(lǐng)導批復，屬付款性質(zhì)的，由財務部保存原件；其他重要報告，在企

15、業(yè)資料歸檔范圍內(nèi)的，連同有關(guān)資料由經(jīng)辦人整理后移交檔案室。歸檔范圍外的請示報告由各部門自行保管。   5、由公司對外簽訂的經(jīng)濟合同，均保留兩份原件，辦公室、財務部各存一份。特殊情況只有一份原件時，財務部保存原件，辦公室保存復印件并注明原件存放處。   6、公司的收文、發(fā)文等文書資料在辦公室歸檔。   2.2檔案保管規(guī)程   1、由行政事務部文員專職負責公司檔案的保管。   2、歸檔資料要進行登記，編制全行目錄。   

16、3、科學地編制分類法，根據(jù)分類法，編制分類目錄；根據(jù)需要編制專題目錄，完善檢索工具，以便提供利用。4、檔案要分類，分卷裝訂成冊，保管要有條理，主次分明，存放科學合理。5、庫存檔案必須圖物相符，賬物相符。   6、檔案管理人員要熟悉所負責的檔案資料，了解利用者的需求，掌握利用規(guī)律。   7、根據(jù)有關(guān)規(guī)定及公司的實際情況，確定檔案保管期限，每年年終據(jù)此進行整理、剔除。   8、經(jīng)鑒定需銷毀的檔案，由檔案室編造銷毀清冊，經(jīng)公司領(lǐng)導及有關(guān)人員會審批準后銷毀。銷毀的檔案清單由檔案員永久保存。  

17、 9、嚴格做好檔案安全保密制度，做好檔案流失的防護工作。   2.3檔案借閱規(guī)定   1、檔案屬公司機密，未經(jīng)許可不得外借、外傳。外單位人員未經(jīng)公司領(lǐng)導批準不得借閱。   2、借閱部門保管的檔案、材料，須經(jīng)檔案所屬部門負責人批準。借閱檔案材料，屬借閱部門經(jīng)辦的，由部門負責人批準；借閱非本部門經(jīng)辦的檔案、材料須經(jīng)辦公室負責人批準。閱檔必須在辦公室指定的地方，不得攜帶外出。需要借出檔案的，須經(jīng)辦公室負責人批準。   3、借閱檔案，必須履行登記、簽收手續(xù)。 &#

18、160; 4、借出檔案材料的時間不得超過一周，必要時可以續(xù)借。過期由檔案員催還。需要長期借出的。須經(jīng)辦公室負責人并報總經(jīng)理批準。   5、借出檔案時，應在借出的檔案位置上，放一代替卡，標明卷號、借閱時間、借閱部門或借閱人，以便查閱和催還。   6、調(diào)閱或借閱檔案者必須妥善保管檔案，不得任意轉(zhuǎn)借或復印、不得拆卸、損污文件，歸還時保證檔案材料完整無損。否則，追究當事人責任。   7、借出檔案資料。因保管不慎丟失時，要及時追查，并報告主管部門及時處理。   三、公共制度全

19、體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。接待來信來訪來電投訴制度為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進服務質(zhì)量，嚴格認真對待業(yè)主反饋的每一信息，特制定本制度：1、實行“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應當場予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將業(yè)主反應的問題當場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應部門。2、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的看法、建議、意見等。3、公司員工接聽所有

20、來電時，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。6、對投訴內(nèi)容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音。7、凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的投訴，應努力做好解釋工作,積極同市政有關(guān)部門辦理交涉,盡早為業(yè)主排憂解難,決不允許推托了事.8、員工應認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。9、對業(yè)主的投訴應及時進行分析總結(jié)，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關(guān)部門

21、進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生。10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。管理人員文明服務標準1、熱愛本職工作，努力學習管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務第一”理念。2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權(quán)謀私。5、遵守制度，精簡辦事程序，團結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。6、對業(yè)主應熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。7、

22、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投訴、批評、建議，要及時進行調(diào)查處理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現(xiàn)象發(fā)生。員工文明服務要求1、熱愛本職工作：要樹立干好服務工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作?？炭鄬W習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。待業(yè)主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。2、文明管理：儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓斥人

23、、不報復人。主動熱情：在服務過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。優(yōu)質(zhì)服務：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務。講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。員工廉潔工作制度1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。2、自覺抵制不正之風，嚴守法紀。3、不以權(quán)謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。5、業(yè)余時間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。6、不亂收費

24、或收費不開收據(jù)。7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進行敲詐勒索。8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。9、維護公司利益，遵守公司機密。10、不利用公款拉私人關(guān)系請、吃、喝。11、不挪用、拖欠和侵吞公款。12、不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務和物價。15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。對外服務工作管理制度1、思想面貌：細心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。2、上班紀律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每

25、天必須先到公司報到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必須及時到公司簽到；上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主監(jiān)督。3、服務質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時完成，以保證業(yè)主滿意。在工作中嚴禁向業(yè)主索取財物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴重者還將追究法律責任。4、工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查，聽取業(yè)主反映，如業(yè)主反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。5、工作人員如損壞業(yè)主財產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。6、凡業(yè)主付給服務費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴重者作辭退處理。鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度1、為了改進服務

26、質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進行物資獎勵。2、員工和業(yè)主的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進服務質(zhì)量的措施，各種設備的使用與養(yǎng)護方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領(lǐng)導。3、公司適時召集有關(guān)人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門負責人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導審批后執(zhí)行。4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領(lǐng)導會同各部門負責人共同考證該項建議的實際運用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設性和實際效果，可不經(jīng)試行

27、期直接獎勵建議人。5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個等級，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。四、 管理處類制度管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責任監(jiān)督區(qū)。2、每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀錄視作未巡視。3、巡視監(jiān)督要求：檢查保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）；檢查是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告）

28、；院內(nèi)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，有無可疑人員活動）；院內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、院內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）；基礎設施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口欄桿是否完好）；留意傾聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應及時處理，對重大問題和不能處理的事項應向主管匯報。管理處走（回）訪制度為加強物業(yè)管理處與廣大業(yè)主的聯(lián)系，使管理處各項工作置身于業(yè)主監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓，

29、不斷改進管理工作，提高服務質(zhì)量，特制定對業(yè)主走（回）訪制度。1、走（回）訪要求物業(yè)管理處正、副主任把對業(yè)主的走（回）訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結(jié)評比中；走（回）訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄；走（回）訪中，對業(yè)主的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復；走（回）訪后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領(lǐng)導請示解決，業(yè)主反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。2、走（回）訪時間及形式管理處主任、管理員每月登門走（回）訪4次；每季度參加一次居

30、委會召開的墻門組長會議，廣泛征求意見；有針對性地對業(yè)主作專題調(diào)查，聽取意見；物業(yè)管理處設立投訴信箱，投訴電話；隨時熱情接待來訪，作好登記。五、安全、消防、車輛管理制度5.1保安人員守則一、著裝儀表1、工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿；2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。二、行為規(guī)范1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等；3、值班室內(nèi)時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食

31、、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天；4、巡邏中無情況處理時不得進入辦公樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關(guān)人員閑聊；5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開崗位；6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐；7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗；8、不得睡覺；9、對業(yè)主要有禮有節(jié)，熱情受理業(yè)主各種問題，特別是夜間值班，對業(yè)主提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，三、日常管理1、不得遲到早退，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏；2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記；2、嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)

32、定和警棍使用規(guī)定；4、做好本班崗亭的清潔衛(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品；5、門崗值班室不得會客。四、罰則1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理；2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；3、本守則不盡之處，按公司管理規(guī)定相關(guān)條款執(zhí)行。值班管理規(guī)定1、保安人員實行24小時輪流值班制度。2、值班人員分3個班，3個班分為早、中、晚三班，早班為：7：3016：00，中班為：16：000：00，晚班：0：007：30。3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴格履行崗位責任制的要求，堅

33、守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發(fā)事件。4、當值班人員發(fā)現(xiàn)情況時，應做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。報告時簡要說明事發(fā)地點、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；及時勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件；遇緊急事件及重大事故應報告相關(guān)領(lǐng)導；在當班期間發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在值班記錄做好記錄。交接班制度為認真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認真做好崗位交接。2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責。3、接班班長在正點時組織全班

34、人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班；2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作；3、保安人員交接班時，必須認真填寫寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表，并簽名確認，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應立即報告領(lǐng)班或部門負責人處理；4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班；警棍使用制度為嚴格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：1、警棍是保安人員執(zhí)行公務時佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應嚴格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。2、當班保安員應將警棍掛在腰帶后右側(cè)。3、不得在崗位上隨便玩?；驌]舞警棍。4、處理一

35、般問題時，不得手持警棍或用警棍指著業(yè)主或來人講話。5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。6、當班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。7、交接班時要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報告，應負責賠償。對講機使用制度對講機是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。1、使用規(guī)定使用對講機要本著“愛護設備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護；持機人負責保管和使用對講機，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機

36、器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時不得拿在手中；發(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上級報告，由部門主管檢查后進行處理，嚴禁自行拆修；嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時使用2頻道）；嚴格按照對講機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果；交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告當班班長。2、對話要求呼叫對方，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請回話”；收接方

37、回話后，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”；對講機僅限于進行公事聯(lián)絡，用對講機講話應使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)的事情；凡違反以上規(guī)定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責任，賠償損失，并處以相應的經(jīng)濟處罰。監(jiān)控系統(tǒng)操作制度1、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。2、值班員必須嚴格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護設備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。3、未經(jīng)上級

38、部門主管批準，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容；4、未經(jīng)上級部門主管批準，無關(guān)人員不得進入監(jiān)控室；5、保持監(jiān)控設備的清潔，定期進行擦拭、維護；6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境；物品出入登記制度1、為維護物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時必須進行登記；2、值班人員對攜帶進入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應進行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴禁進入轄區(qū)；3、值班人員對攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：屬業(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認識的登記其情況，并承擔由此可能引發(fā)的后果后放行；對自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認識的，必須核對其業(yè)主資料或登記其

39、身份證件后方可放行；屬外來人員的必須登記其身份證件號碼等相關(guān)內(nèi)容，進行相關(guān)的聯(lián)系，認證其攜帶物品合法后方可放行；4、值班人員應嚴格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進行適當?shù)谋P問，對未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責任。重大事件報告制度一、重大事件報告制度為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。1、重大或突發(fā)事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）；中央空調(diào)主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備施舍故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參

40、與事件處理的部門或當值主管立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向公司領(lǐng)導報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構(gòu)協(xié)助處理；3、參與事件處理的部門經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導，詳細記錄事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過；4、重大事件報告表由部門經(jīng)理簽名后上報，入部門經(jīng)理不在而事情緊急時，可由當值主管簽名上報；5、參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結(jié)表上報公司領(lǐng)導，如實匯報事件的詳細處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預防措施。二、緊急事件處理程序1、突發(fā)事件處理

41、程序凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負責人、保安部；簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值；驅(qū)散無關(guān)人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況；查看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員；對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化；對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)；對傷亡事件應做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應報告派出所處理；對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件導致的傷亡事故，應立即報告管理處負責人、保安部，并由公安機關(guān)調(diào)查處理；相關(guān)責任人

42、在接到突發(fā)事件后應立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大；保安部組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報公安機關(guān)、有關(guān)部門及公司總經(jīng)理。2、斗毆等暴力事件的處理程序處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵；巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、電話或其他方式報告保安部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安部指令；保安部接報后視情況派適當數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場面無法控制，應盡快報告公安

43、機關(guān)；斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應保護好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償；如涉及刑事案件，應交公安機關(guān)處理；事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救；如嫌疑人逃跑，應跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯犯動向3、盜竊等破壞事件的處理程序巡查發(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安部的指令；保安部接報后，應迅速排適當數(shù)量保安人員到現(xiàn)場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查；事件如有財產(chǎn)或人員受到損害，應保護現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別

44、是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細記錄，以明確責任、落實賠償；如涉及刑事責任，應交公安機關(guān)處理。4、電梯困人的處理程序值班人員接到電梯應急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部；監(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決；部門經(jīng)理填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經(jīng)過。5、停電停水的處理程序接通知物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主；未預知的情況下物業(yè)

45、轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應急水源，盡快采取措施恢復供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作；保安部派出適當?shù)谋０踩藛T維護秩序，以防有人趁機制造事端。6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理立即趕赴現(xiàn)場，切斷電源；在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開；立即進行人工急救，并送醫(yī)院急救。六、消防管理制度消防安全檢查制度為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設施進行安全檢查；2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與；3、檢查項目：各部門（管理處）配備的消防器材、消防栓設施是否

46、齊全、有效；房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定；設有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設施設備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。消防培訓制度為貫徹落實“預防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。1、公司對在職員工的消防知識培訓每年不少于一次；2、公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要達到100；3、培訓內(nèi)容包括:學習消防理論知識熟悉使用常用滅火器材開展消防綜合演練4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓，包括：物業(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定消防應急通道的位置及緊急情況的疏散方法

47、滅火器管理規(guī)定1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用；2、保安部負責滅火器的管理工作；3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；4、滅火器購回后，保安部應滅火器上貼明購入時間或充氣日期；5、在每次的消防檢查中，要滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期?；馂奶幚碇贫?、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應該：及時報告物業(yè)轄區(qū)當值主管，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向；立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展；2、物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后：帶領(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現(xiàn)場；立即指揮在場人員進行滅火

48、撲救；指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散；3、當撲救無效，當值主管及時決定：將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；立即向上級匯報；情況如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應立即報告消防部門。七、工程維修類制度工程維修管理制度1、工程部門人員按照規(guī)定進行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時匯報，以便維修。2、每一維修工程，事先應分析原因，區(qū)分責任，做好解釋工作。3、每一維修工程，工程部門應在區(qū)分責任之后，及時制定維修方案，指定專人負責，并明確修復時間，不得無故拖延。4、工程部門在確定每件維修工作時，應填寫物業(yè)維修申報單，做好維修存檔工作。5、每逢中大雨以上，工程部門人員應及時

49、檢查排水、排污設施狀況，以防止意外。6、每年汛期期間（510月），應每月安排一次排水、排污設施例行清理檢查，以防堵塞。7、業(yè)主的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴禁違章裝修行為。8、工程部門應在年初做好年度維修預算、季度維修計劃及年底維修物業(yè)專題報告。維修材料管理制度1、為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費，特制訂本規(guī)定。2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。4、發(fā)放材料時，材料保管員應審核維修單的項目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。5、維修工領(lǐng)到材

50、料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報進維修單，并要求業(yè)主簽證，對未用完的材料必須退還材料庫。6、材料保管員必須對材料的出、入庫負責，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。7、工程維修部經(jīng)理每周要對維修過的業(yè)主進行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報領(lǐng)取材料，必須向主任及上級領(lǐng)導匯報，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。8、當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當月底送交辦公室及財務部。八、清衛(wèi)、綠化類制度病蟲害防治規(guī)范1、綠化負責人應根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動規(guī)律制

51、定出詳細的防治計劃，防治計劃應包括：A、年度及季度的病蟲害預防計劃；B、病蟲害發(fā)生時的治療計劃及用藥計劃；C、病蟲害防治的費用預算計劃。2、應堅持預防為主防治結(jié)合的原則。當病蟲害發(fā)生時應及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴散。3、綠化負責人應熟悉經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。4、對園林植物病蟲害的防治方法應采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等；5、綠化工在噴農(nóng)藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規(guī)定進行操作，噴農(nóng)藥時要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出

52、現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應歸結(jié)原因并作相應的補救措施，同時做好相關(guān)記錄，見病蟲害防治登記表，并上交檔案科管理。7、質(zhì)監(jiān)部應每月一次檢查植物病蟲害防治情況，并對防治結(jié)果作相應評價，見病蟲害防治檢查表?；攫B(yǎng)護規(guī)范1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。2、室內(nèi)花淋水應視盆泥的濕度而定，淋水時應注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。3、花擺放應先噴一次廣譜性殺蟲、殺

53、菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應及時噴藥，沒有特別病蟲害時，花壇要求每周噴一次藥。4、對花應每年施肥3-4次，肥料由綠化負責人定。5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時應定為待換花，若某個花壇中待換花的比例超過1/2時要求全部更換。6、應做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應責成其照價賠償。草坪養(yǎng)護規(guī)范1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。2、當草坪需要改良時，應在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。4、在雨停

54、、草干的情況下對草坪進行修剪，一般春夏季3個月剪一次，秋冬季4個月剪一次，同時作好記錄。5、視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農(nóng)藥（對突發(fā)性的病蟲害應及時噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應由綠化化視實際情況再作決定，綠化工作在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現(xiàn)事故。6、通過人工除草和除草器除草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。7、每年應對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每1-2年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。8、草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。9、嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。喬灌木養(yǎng)護規(guī)范1、運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月-2月對喬木進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，

55、并對樹冠適當?shù)恼我员３中螤睿瑢υ煨蜆鋺績蓚€月修剪一次外形以保持外形。2、運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝型修剪工作；對造型灌木生長季應每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。3、喬木應每年施有機肥或復合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應施肥一次，每年5-6月應追施一次復合肥。4、喬灌木每月應噴一次殺蟲劑（對突發(fā)性病蟲害應及時針對性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時應注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應注意風向，保護員工及周圍人員安全。5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響院內(nèi)的容貌。九、員工考核制度   1、考核的內(nèi)容主

56、要是個人德、勤、能、績四個方面。其中：“德”主要是指敬業(yè)精神、事業(yè)心和責任感及行為規(guī)范。 “勤”主要是指工作態(tài)度，是主動型還是被動型等等。    “能”主要是指工作能力，完成任務的效率，完成任務的質(zhì)量、出差錯率的高低等?！翱儭敝饕侵腹ぷ鞒晒?，在規(guī)定時間內(nèi)完成任務量的多少，能否開展創(chuàng)造性的工作等等。   2、考核的目的：   對公司員工的品德、才能、工作態(tài)度和業(yè)績作出適當?shù)脑u價，作為合理使用、獎懲及培訓的依據(jù)，促使增加工作責任心，各司其職，各負其責，破除“干好干壞一個樣，能力高低一個樣”的弊端，

57、激發(fā)上進心，調(diào)動積極，以提高公司的整體效益。   3、考核辦法 ： 見第四章第十條相關(guān)規(guī)定。第四節(jié) 物業(yè)管理組織和服務方案如若我公司有幸中標，我公司為使智造園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生服務工作圓滿開展，我公司將派出具有類似物業(yè)管理服務經(jīng)驗的優(yōu)秀物業(yè)服務人員，組建成我公司物業(yè)服務中心班子來提供優(yōu)質(zhì)服務。一、承接工作接 管 驗 收 方 案（一）、成立物業(yè)接管小組負責人：項目經(jīng)理下設三個分小組：1、文件資料接管小組 責任人：管理處經(jīng)理、客戶服務組主管職責：負責接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設備資料的驗收移交工作；業(yè)戶資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；2、現(xiàn)場驗收接管

58、小組 責任部門：工程部、保安部、客服部； 職責：負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交和鑰匙接管工作。3、財務接管小組 責任部門：財務部； 職責：財務資料的交接。（二）、接管驗收前的準備1、與采購方聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。2、派出先頭技術(shù)人員前往物業(yè)現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃。3、提前參與采購方申請的竣工驗收和各設施設備設備最終安裝、調(diào)試（三）、接管驗收內(nèi)容 將所有不合格項目分類整理出的資料提交給開發(fā)商，整改后再進行接管驗收，確認簽字。（五）、接管驗收遺留問題的處理1、對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認；2、對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收設施設備問題登記表中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認。對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同開發(fā)商聯(lián)系補充。3、對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。4、對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商