商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題研究

1、商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題研究班級 08法學(xué)一班 姓名 藍靜 學(xué)號 080303114【摘要】由于我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)育階段，市場管理機制的不健全，相關(guān)立法的不完善，商品交易行為的不規(guī)范，導(dǎo)致近年來商品房買賣合同糾紛日益增多。因此，我認(rèn)為對涉及商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題的研究就顯得越來越有意義和價值。本文就商品房銷售廣告和宣傳資料、商品房認(rèn)購協(xié)議、商品房的質(zhì)量、等幾個較具代表性的涉及商品房買賣合同糾紛的法律問題進行了分析、界定和闡述?！娟P(guān)鍵詞】 商品房買賣合同糾紛 法律問題 當(dāng)今社會，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟中的一支生力軍，但是，蘊含著巨大商機的房地產(chǎn)業(yè)的同時也因為法律、法規(guī)等

2、制度性的缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的種種環(huán)節(jié)又紛繁復(fù)雜，處于弱勢一方的購房者的合法權(quán)益易于遭到侵犯，因此消費者如何規(guī)避購房風(fēng)險和如何依法維護自己的權(quán)益，如何把購房置業(yè)變成雙方共贏這些問題迫切需要得到解決。本文僅就幾個較具代表性的法律問題談點個人的見解。1.關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳資料的問題目前，我國房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，開發(fā)商為了使自己的商品房從眾多競爭對手的商品房中脫穎而出，熱銷快銷，開發(fā)商利用各種宣傳媒介美化粉飾自己的產(chǎn)品，甚至不惜展開廣告大戰(zhàn)，以致廣告宣傳渲染的美好圖景與日后建成樓房的真實面目相去甚遠(yuǎn)，購房人往往在入住后發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙，由此引發(fā)的糾紛在全部商品房買賣合同糾紛中占了相

3、當(dāng)大的比重。解決這類糾紛，關(guān)鍵在于要明確商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)以及它成為要約應(yīng)具備的法定條件。1.1商品房銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)及其界定依據(jù)我國合同法第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請，沒有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款，在法律上無約束力，如果將商品房銷售廣告一概籠統(tǒng)地認(rèn)定為“要約邀請”那么當(dāng)購房者受到虛假廣告的誤導(dǎo)而購買房屋并最終遭受損失時，其所受損失就只能通過請求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任彌補，或者是根據(jù)廣告法的有關(guān)規(guī)定追究廣告商或者開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任，而無法使自己的損失得到全面補償。這對購房者來說，顯然是不公平的。 針對上述問題，最高法院解釋第3

4、條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的法律性質(zhì)作了明確的規(guī)定，即：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！边@一規(guī)定明確了開發(fā)商制作的銷售廣告和宣傳資料只要符合相應(yīng)的條件就要作為要約來處理即使它們未納入合同，也要作為合同條款的一部分，若開發(fā)商不遵守，將承擔(dān)違約責(zé)任。最高法院這一解釋無疑保護了廣大購房者的合法權(quán)益。也有效遏止了某些開發(fā)商為謀取暴利，利用虛假廣告兜售商品房的

5、不法行徑，最終有利于我國房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展。1.2商品房銷售廣告和宣傳資料成為要約應(yīng)具備的法定條件根據(jù)我國合同法第14條以及最高法院解釋第3條的規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容符合以下三個條件時應(yīng)認(rèn)定為要約。（1）商品房銷售廣告和宣傳資料所說明和允諾的對象限定為開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，如小區(qū)會所、停車位、電梯、綠化等。（2） 商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾具體確定。所謂“具體確定”，是指廣告的內(nèi)容是特定的，如允諾規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建游泳池、小區(qū)綠化率達到90%、送5萬裝修等。而像小區(qū)“具有歐洲園林式風(fēng)光”、“具有熱帶雨林般的休閑會所”等類似宣傳，因為其描繪太籠統(tǒng)，不能認(rèn)

6、定為具體確定，所以不視為要約。（3）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。實務(wù)中，主要是對“重大影響”如何認(rèn)定的問題。通過一個案例來分析如何認(rèn)定這個“重大影響”，李小姐在房展會上看到一張房地產(chǎn)項目的廣告，標(biāo)題十分醒目：“買三居室送價值5萬元精裝修?！庇谑欠浅Ｐ膭?，并當(dāng)場簽訂了房屋買賣合同但銷售人員提出合同是公司的標(biāo)準(zhǔn)合同，改起來很麻煩，況且老客戶見了沒法解釋，送裝修的事情可以寫在收據(jù)上，李小姐也同意了，等李小姐收房時發(fā)現(xiàn)房內(nèi)除白墻和水泥地面外沒有任何裝修，開發(fā)商稱：合同中并沒有說明送什么裝修，這些就是送的裝修。在本案中，開發(fā)商在廣告中寫的“送

7、5萬元精裝修”，內(nèi)容具體確定，應(yīng)視為合同的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)予履行，在商品房交易中，李小姐正是因為信賴這些宣傳廣告具體確定的說明和允諾才下決心與開發(fā)商簽訂合同的，這些內(nèi)容對商品房買賣合同的訂立起到了重大作用。1.3面對開發(fā)商的宣傳廣告的防范和對策（1）面對廣告中美麗的承諾，盡量要把廣告內(nèi)容中的說明和允諾寫進正式合同，頭腦一定要保持清醒。（2）看房選房人要細(xì)心注意合同文本中是否有諸如“售樓廣告的承諾一切以本合同為準(zhǔn)”、“沙盤模型不作為交房標(biāo)準(zhǔn)”等條款，這些約定以后會對購房者不利。（3）購房者要保留樓盤房價等資料是十分必要的，保留證據(jù)在將來可能因此產(chǎn)生糾紛的情況下為自己主張權(quán)利提供證據(jù)，以便取得法律的

8、支持。2開發(fā)商“一房多賣”的問題所謂一房多賣是指房地產(chǎn)公司將出售后的商品房再次出售，將出售后的商品房抵押給銀行或?qū)⒌盅汉蟮纳唐贩吭俪鍪鄣男袨?。下面通過一個案例來分析這個問題：楊女士與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了一份商品房預(yù)售合同，購買該開發(fā)商的一套三居室，同年11月1日交房，合同簽訂后，楊女士當(dāng)即支付首付款10萬元，約定剩余房款在交房前付清，但當(dāng)楊女士在11月1日去交付剩余房款時卻被告知該套房屋已被他人買走，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，楊女士要求房地產(chǎn)公司雙倍返還首付款，但該公司只愿意返還首付款。這就是一個典型的一房二買的案例，涉及房屋買賣過程中的懲罰性賠償責(zé)任。法律意義上的懲罰性賠償是指法庭判決的賠償

9、數(shù)額超過實際的損害數(shù)額的一種“附加”賠償。合同法第113條，消費者權(quán)益保護法第49條都規(guī)定了這個原則，在最高院解釋第8條、第九條中，又明確了規(guī)定了商品房買賣中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情況，其中一種就是在商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。因此，在本案中楊女士可以請求房地產(chǎn)公司返還已付購房款及利息、賠償損失、并可以請求該公司承擔(dān)已付購房款一倍以下的賠償責(zé)任。2.1 產(chǎn)生“一房多賣”的原因在房地產(chǎn)經(jīng)營中，造成商品房“一房多賣”的原因可分為兩種：一種原因是管理上的疏漏，如有的房產(chǎn)公司人員進出頻繁，售樓人員之間或是售樓人員和融資人員之間沒有及時溝通樓盤的銷售或抵押情況，致使商品房“一房多賣

10、”，還有一種是房產(chǎn)公司為了自身的利益明知故犯，造成商品房“一女二嫁”，如有的房地產(chǎn)公司在同他人簽訂商品房買賣合同后，見房價上漲，又以賣出之房再與第三人訂立商品房買賣合同，由此造成“一房多賣”。2.2 對開發(fā)商“一房多賣”的防范及對策（1）因為開發(fā)商獲取土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是購房者獲得產(chǎn)權(quán)的前提，購房者在簽訂購房合同或認(rèn)購書之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審查開發(fā)商必須提供的各種文件。（2）交付定金之后，認(rèn)購書在開發(fā)商和購房者之間形成了初步的約束，但是這種約束并不像購房合同那樣有效，只是起到督促雙方認(rèn)定購房合同的作用，不能保障購房者一定能夠買到自己相中的房子。因此在簽訂認(rèn)購書之后應(yīng)該約定盡快簽訂商品房買賣合同，確

11、定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（3）簽訂購房合同之后及時進行預(yù)告登記備案，這樣及時開發(fā)商一房二賣，也可以保障已經(jīng)進行登記備案的合同受到保護，該合同的購房者可以獲得房產(chǎn)證。（4）盡管辦理了登記備案手續(xù)可以保證不會有第二個購房者獲得產(chǎn)權(quán)證，但是開發(fā)商可能利用手中的國有土地使用證和房屋所有權(quán)證設(shè)定抵押，為自己換取現(xiàn)金，也可能不及時提供相關(guān)的文件，遇到這樣的情況，購房者往往也很難辦理產(chǎn)權(quán)證，因此，購房者應(yīng)當(dāng)及時辦理產(chǎn)權(quán)登記。3關(guān)于商品房遲延交付的問題商品房交易中由于買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，其不可預(yù)測的風(fēng)險多，因而屢屢發(fā)生開發(fā)商遲延交付的情況，并由此引發(fā)糾紛。這在商品房買賣合同糾紛中屬于比較常見的類型。開發(fā)商

12、遲延交付商品房的原因很多，既有自然現(xiàn)象的因素，如在施工過程中發(fā)生了幾級以上的臺風(fēng)，導(dǎo)致施工不能如期進行：也有人為的因素，這里既包括政府行政行為方面的原因，也包括購房者無故拒絕受領(lǐng)房屋等原因，但更多的還是開發(fā)商本身的原因，如資金短缺、審批手續(xù)欠缺、與代理銷售人之間產(chǎn)生矛盾、建設(shè)行為不規(guī)范等。涉及商品房遲延交付，關(guān)鍵要解決兩個問題：一是對遲延交付的認(rèn)定，二是遲延交付的責(zé)任承擔(dān)。3.1 對商品房遲延交付的認(rèn)定商品房買賣（預(yù)售)合同中一般都會約定房屋交付使用的時間，但對以何種方式交付，一般未作約定，以至經(jīng)常引發(fā)對是否為遲延交付的爭議。最高法院解釋第11條第一款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使

13、用但當(dāng)事人另有約定的除外?！备鶕?jù)這一規(guī)定，在當(dāng)事人沒有約定時，對商品房的交付使用應(yīng)以對房屋的轉(zhuǎn)移占有，即我們通常所說的“交鑰匙”作為標(biāo)志。最高法院解釋所規(guī)定的“交付使用”是一種有權(quán)占有事實狀態(tài)，并不必然產(chǎn)生房屋所有權(quán)的變動。 在實踐中，開發(fā)商在遲延交付時，往往以合同中約定的不可抗力為理由，拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。如何認(rèn)定“不可抗力”，在司法實踐中也是比較困難的，開發(fā)商常常以不能貸款、天氣惡劣、材料運輸困難、技術(shù)難題、政府頒發(fā)新的法規(guī)、市政配套設(shè)施的安裝遲延等各種理由來拖延交付時間。我認(rèn)為是否構(gòu)成不可抗力，應(yīng)該具體分析：對以自然現(xiàn)象為表現(xiàn)形式的抗辯理由，若影響交付的自然現(xiàn)象屬慣常氣候現(xiàn)象，開發(fā)商能夠預(yù)

14、見，抗辯理由不成立；若氣象專家認(rèn)為或者從普通人的觀念看來，該自然現(xiàn)象的發(fā)生足以導(dǎo)致延期施工，則可認(rèn)定該抗辯理由成立。若在施工中遇到的苦難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋的過程中需要承擔(dān)的風(fēng)險，不屬于不可抗力，因此開發(fā)商不能將此風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。若因政府行政行為導(dǎo)致，那么應(yīng)當(dāng)視為不可抗力，抗辯理由成立。3.2 商品房遲延交付的責(zé)任承擔(dān)遲延交付商品房屬于遲延履行商品房買賣合同，開發(fā)商當(dāng)然要承擔(dān)違約責(zé)任。責(zé)任承擔(dān)的依據(jù)是：首先，如果雙方對違約金有約定，應(yīng)首先適用約定。其次，若雙方無約定，應(yīng)根據(jù)我國合同法和最高法院解釋來確定。合同法第113條規(guī)定：

15、“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定給對方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失包括合同履行后可以獲得的利益但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違反合同可能造成的損失?！痹摋l采取的是可預(yù)見性與可得利益應(yīng)當(dāng)賠償相結(jié)合的原則。商品房是一種非常特殊的商品，座落的地段、歸屬的種類以及交易的時間不同，其價值大不相同。為此，最高法院解釋第17條將合同法的上述規(guī)定進一步具體化，規(guī)定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，”這一規(guī)定與合同法的有關(guān)規(guī)定是完全相符的。審判實務(wù)中，往往采取

16、對比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應(yīng)當(dāng)賠償?shù)目傻美鎿p失。4關(guān)于面積誤差問題在預(yù)售商品房買賣中，合同約定的商品房面積與實際交付的房屋面積發(fā)生差異是經(jīng)常會碰到的情況，往往會引起購房者與開發(fā)商發(fā)生糾紛，一般來說，這種糾紛主要有兩種情況：第一，實際交付的面積減少，而且房地產(chǎn)開發(fā)商隱瞞情況，仍按原面積收取購房款，第二，實際交付的面積擴大，房產(chǎn)開發(fā)商要求多付房款，而購房者不愿承擔(dān)或以此為由要求退房。眾所周知，房屋造價較高，如果面積發(fā)生差異，其價格也會發(fā)生差異，而購買預(yù)售商品房時，由于商品房尚未建成，施工、設(shè)計等因素都可能導(dǎo)致商品房建成后實際交付面積與合同約定面

17、積發(fā)生差異，這是正常的。由于預(yù)售房屋的特殊性，所以法律是允許存在正常合理范圍內(nèi)的誤差，出現(xiàn)這種誤差，不能認(rèn)定開發(fā)商違約，可由購房者與房產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)原合同價格多退少補進行結(jié)算。現(xiàn)實中的做法，一般是如果購房者與開發(fā)商在合同中有明確的規(guī)定，則人民法院應(yīng)該在查明事實后，根據(jù)雙方約定的條款處理，如果購房者與房產(chǎn)開發(fā)商在合同中沒有對面積發(fā)生差異如何處理加以約定，則根據(jù)實際情況處理，如果雙方對面積是否有差異或者差異的大小有爭議，則可要求人民法院委托鑒定機構(gòu)對此作出鑒定，在差異確定后，可由雙方先行協(xié)商解決，如果不能解決的，則應(yīng)當(dāng)考慮差異面積是否在正常合理的誤差范圍內(nèi)。有時消費者對商品房的面積如何計算，不清楚時

18、，應(yīng)找到1995年9月8日建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行），該規(guī)則對此有具體規(guī)定，如果消費者對面積有疑慮，可以自行委托權(quán)威部門進行監(jiān)測。但事后處理不如事先預(yù)防，減少糾紛的可能性是雙方都希望的，所以在購買預(yù)售商品房時，應(yīng)盡量對約定面積有個正確預(yù)測，讓它更接近實際面積，并且，在合同中對實際面積與合同預(yù)定面積出現(xiàn)差異后的處理辦法加以明確約定。5關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)問題5.1逾期辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的原因由于我國實行房屋權(quán)屬登記制度，房屋產(chǎn)權(quán)證是所有人對房屋享有所有權(quán)的合法證明，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須要進行登記，進行過戶，變更產(chǎn)權(quán)，履行所有權(quán)登記手續(xù)時房屋轉(zhuǎn)讓中的法定要求。購房者在購買

19、房屋并辦理入住以后，最關(guān)心的就是何時能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，因為只有該證書才能證明購房者是房屋合法的所有人，其權(quán)益才能受到法律的保護。實踐中，許多購房者從入住到取得相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書，都經(jīng)過了很長時間，有的甚至一拖幾年都辦不下來。分析其原因， 大致可分為以下兩種情況：（1）房地產(chǎn)開發(fā)商原因，“五證”不全。開發(fā)商在銷售樓房的時候根本就沒有取得國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證。如果該五證中缺少任何一證，都不可能辦到產(chǎn)權(quán)證。有的開發(fā)商在銷售的時候五證不齊，對購房者說正在辦理過程中，購房者最好不要買這樣的房屋。如果一定想買的話，就要到房屋管理部

20、門調(diào)查開發(fā)商所說的是否屬實。要是開發(fā)商沒有辦理或者是被房管部門拒絕了的話，購房者最好不買這種房；擅自改變使用性質(zhì)。開發(fā)商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質(zhì)。例如，房管部門批準(zhǔn)的是住宅樓，而開發(fā)商卻當(dāng)作商業(yè)樓銷售，去辦理產(chǎn)權(quán)證書的時候，當(dāng)然是辦不下商業(yè)樓的產(chǎn)權(quán)證書，此時開發(fā)商想重新申報更改房屋用途是很困難的，受損失的自然是購房者；出售被抵押的房屋。開發(fā)商取得五證，并已取得大產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商已將該房屋抵押給了別人，同時出售該房屋，購房者要是購買了這種房屋，所面臨的風(fēng)險就更大了，如果開發(fā)商不能及時履行到期的債務(wù)，抵押權(quán)人要求實現(xiàn)抵押權(quán)的話，購房者肯定是沒有產(chǎn)權(quán)證書了，甚至連居住權(quán)都沒有了，最后

21、購房者只能是通過訴訟來要回所付的房價款。（2）購房者自身的原因，購房者沒有交足應(yīng)付的房價款，開發(fā)商就不會去辦理過戶手續(xù)，購房者也就辦不下產(chǎn)權(quán)證書了。另外，購房者沒有及時提供應(yīng)交的文件材料。5.2逾期辦理房產(chǎn)證的防范和對策（1）熟悉辦證程序，及時辦理產(chǎn)權(quán)。辦理房地產(chǎn)權(quán)證件過程具體包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記等過程，其中初始登記只能由房地產(chǎn)開發(fā)商辦理。即經(jīng)過房屋土地管理部門審查、勘驗、審核、測繪、審批后，確權(quán)完成，開發(fā)商取得俗稱的“大產(chǎn)權(quán)證”。然后，可以進行下一步的轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)法律規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)在商品房交付之日起90日內(nèi)申請辦理產(chǎn)權(quán)證。（2）購房前，要認(rèn)真審核房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房具不具備以下幾個條

22、件：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總資金的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證（3）購房者在簽訂合同時，一定要明確開發(fā)商是辦理初始登記還是辦理房產(chǎn)證書。實踐中，因為條款約定不明而產(chǎn)生歧義，是大量辦理房屋產(chǎn)權(quán)證糾紛產(chǎn)生的主要原因。購房者在簽訂合同時，如果同開發(fā)商協(xié)商由開發(fā)商去辦證的，最好要在合同中注明，開發(fā)商辦理完初始登記后，還負(fù)有為購房者主動辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù)。（4）尋求專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進行咨詢、代理由于房地產(chǎn)價值大，各種手續(xù)、程序繁多，購房者房地產(chǎn)知識及法律知識有限，故尋求專業(yè)機構(gòu)咨詢和辦理可最大限度地減少投資風(fēng)險，獲得理想物業(yè)，不能不說也是一種很好的選擇。購房者可以委托專業(yè)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)了解市場行情，以及簽約、過款、辦證等一整套手續(xù)。規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)一般信譽較好，操作比較專業(yè)和規(guī)范，對行業(yè)的選擇、購房手續(xù)的辦理及售后服務(wù)有較為充分的保證。因此在購房時，應(yīng)盡量選擇規(guī)模大的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。6關(guān)于商品房的質(zhì)量問題商品房的質(zhì)量關(guān)系到買受人今后的生活環(huán)境質(zhì)量甚至生命財產(chǎn)安全，加之價格昂貴，因而購房者對此極其關(guān)注。然而，某些開發(fā)商為了牟取巨額利潤，不顧購房者的切身利益，購買質(zhì)量低劣、價格低廉的