民間借貸與連鎖管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)課件

1、民間借貸與連鎖管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)第一部分l民間借貸的概念與法律依據(jù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)提綱第二部分l借款業(yè)務(wù)受理與風(fēng)險控制第三部分l對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制第四部分l招投業(yè)務(wù)管理流程第五部分l連鎖業(yè)務(wù)管理流程第六部分l信息收集管理第一部分l民間借貸的概念與法律依據(jù)三民間金融將穿法律外衣二民間借貸的合法性一什么是民間借貸？四民間借貸糾紛處理原則一什么是民間借貸？ 民間借貸是指公民之間、公民與法人之間、公民與其它組織之間的借貸。民間借貸是指公民之間、公民與法人之間、公民與其它組織之間的借貸。只要雙方當(dāng)事人意見表示真實即可認定有效，因借貸產(chǎn)生的抵押相應(yīng)有效，只要雙方當(dāng)事人意見表示真實即可認定有效，因借貸產(chǎn)生

2、的抵押相應(yīng)有效，但利率不得超過人民銀行規(guī)定的相關(guān)利率。民間借貸則是一種間接融資渠道。但利率不得超過人民銀行規(guī)定的相關(guān)利率。民間借貸則是一種間接融資渠道。民間借貸是民間資本的一種投資渠道，是民間金融的一種形式。民間借貸是民間資本的一種投資渠道，是民間金融的一種形式。二民間借貸的合法性Click to add Title1 1Click to add Title2 “民間借貸民間借貸”的合法性的普遍解釋的合法性的普遍解釋2 民法通則民法通則中關(guān)于中關(guān)于“民間借貸民間借貸”的合法性的解釋的合法性的解釋Click to add Title1 1 民法通則民法通則中關(guān)于中關(guān)于“民間借貸民間借貸”的合法性

3、的解釋的合法性的解釋 依照最高人民法院的司法解釋：民間借貸是指公民之間、公民與法人之依照最高人民法院的司法解釋：民間借貸是指公民之間、公民與法人之間、公民與其他組織之間借貸。只要雙方當(dāng)事人意見表示真實即可以認定有間、公民與其他組織之間借貸。只要雙方當(dāng)事人意見表示真實即可以認定有效，因借貸產(chǎn)生的抵押相應(yīng)有效，但利率不得超過人民銀行規(guī)定的相關(guān)利率。效，因借貸產(chǎn)生的抵押相應(yīng)有效，但利率不得超過人民銀行規(guī)定的相關(guān)利率。民間借貸是一種直接融資渠道，銀行借貸則是一種間接融資渠道。民間借貸民間借貸是一種直接融資渠道，銀行借貸則是一種間接融資渠道。民間借貸是民間資本的一種投資渠道，是民間金融的一種形式。是民間

4、資本的一種投資渠道，是民間金融的一種形式。 民間借貸分為民間個人借貸活動和公民與金融企業(yè)之間的借貸。民間個民間借貸分為民間個人借貸活動和公民與金融企業(yè)之間的借貸。民間個人借款活動必須嚴(yán)格遵守國家法律、行政法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，遵守自愿互助、人借款活動必須嚴(yán)格遵守國家法律、行政法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，遵守自愿互助、誠實、信用原則。出借人的資金必須是屬于其合法收入的自有資金，禁止吸誠實、信用原則。出借人的資金必須是屬于其合法收入的自有資金，禁止吸收他人資金轉(zhuǎn)手放貸。民間個人借貸利率由借貸雙方協(xié)商確定，但雙方協(xié)商收他人資金轉(zhuǎn)手放貸。民間個人借貸利率由借貸雙方協(xié)商確定，但雙方協(xié)商的利率不得超過國家規(guī)定。公民與企業(yè)之

5、間的借貸，只要雙方當(dāng)事人意思表的利率不得超過國家規(guī)定。公民與企業(yè)之間的借貸，只要雙方當(dāng)事人意思表示真實即可以認定有效。示真實即可以認定有效。關(guān)于貫徹執(zhí)行關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則中華人民共和國民法通則若干若干問題的意見問題的意見第第121條至第條至第125條的規(guī)定，借貸分為有息借貸和無息借貸兩種，條的規(guī)定，借貸分為有息借貸和無息借貸兩種，其中公民之間的生產(chǎn)經(jīng)營性借貸的利率，可以適當(dāng)高于生活性借貸；利率。其中公民之間的生產(chǎn)經(jīng)營性借貸的利率，可以適當(dāng)高于生活性借貸；利率。生活性借貸利率不得超過銀行同類貸款利率的兩倍。生活性借貸利率不得超過銀行同類貸款利率的兩倍。Click to add T

6、itle2 “民間借貸民間借貸”的合法性的普遍解釋的合法性的普遍解釋2 1999年頒布實施的年頒布實施的合同法合同法第第211條第條第2款規(guī)定：款規(guī)定：“自然人之間的借款自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款利率不得違反國家有關(guān)限制借款；利率的規(guī)合同約定支付利息的，借款利率不得違反國家有關(guān)限制借款；利率的規(guī)定。定?！?991年最高院發(fā)布的年最高院發(fā)布的關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見規(guī)定規(guī)定“民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍利率的四倍”以內(nèi)的利率肯定受

7、法律保護。以內(nèi)的利率肯定受法律保護。Click to add Title2 “民間借貸民間借貸”的合法性的普遍解釋的合法性的普遍解釋2 按照草案規(guī)定，債權(quán)人在借貸、買賣等活動中，為保障實現(xiàn)其債權(quán)需要按照草案規(guī)定，債權(quán)人在借貸、買賣等活動中，為保障實現(xiàn)其債權(quán)需要擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人未履擔(dān)保的，可以依照本法和其他法律規(guī)定設(shè)定擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人未履行債務(wù)時，有權(quán)就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。草案規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)采行債務(wù)時，有權(quán)就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。草案規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。以不動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自取書面形式

8、訂立抵押合同。以不動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。以動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同成立時設(shè)立，但不經(jīng)登記，登記時設(shè)立。以動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同成立時設(shè)立，但不經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。不得對抗善意第三人。Click to add Title2 “民間借貸民間借貸”的合法性的普遍解釋的合法性的普遍解釋2 法律另有規(guī)定的，按照其規(guī)定、按照草案規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債法律另有規(guī)定的，按照其規(guī)定、按照草案規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣變買抵押財產(chǎn)所得的款項依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已登權(quán)人抵押的，拍賣變買抵押財產(chǎn)所得的款項依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的按先后順序清

9、償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償，抵押權(quán)未登記的，記的按先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償，抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償，抵押權(quán)部分登記的，已登記的先于未登記的受償。草案按照債權(quán)比例清償，抵押權(quán)部分登記的，已登記的先于未登記的受償。草案規(guī)定，出資人和債權(quán)人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立質(zhì)權(quán)合同。債權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)規(guī)定，出資人和債權(quán)人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立質(zhì)權(quán)合同。債權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財產(chǎn)產(chǎn)生的孽息，但合同另有約定的除外。質(zhì)權(quán)人負有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)押財產(chǎn)產(chǎn)生的孽息，但合同另有約定的除外。質(zhì)權(quán)人負有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù)。因保管不善致使質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。草案的義務(wù)。因保管不善致使

10、質(zhì)押財產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。草案還對留置權(quán)，讓與擔(dān)保作了規(guī)定。還對留置權(quán)，讓與擔(dān)保作了規(guī)定。Click to add Title2 “民間借貸民間借貸”的合法性的普遍解釋的合法性的普遍解釋2三民間金融將穿法律外衣 在司法實踐中，目前涉及非法集資的主要還是根據(jù)在司法實踐中，目前涉及非法集資的主要還是根據(jù)1998年年7月國務(wù)院第月國務(wù)院第247號令頒布的號令頒布的非法金融機構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)取締辦法非法金融機構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)取締辦法（簡稱（簡稱247號令）。號令）。該辦法規(guī)定：該辦法規(guī)定：“非法吸收公眾存款非法吸收公眾存款”是指未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，向社會不是指未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)，向社

11、會不特定對象吸收資金，出具憑證，承諾在一定期限內(nèi)還本付息的活動。特定對象吸收資金，出具憑證，承諾在一定期限內(nèi)還本付息的活動。 值得注意的是，我國值得注意的是，我國2現(xiàn)有法律并沒有明確區(qū)分非法吸收公眾存款和合現(xiàn)有法律并沒有明確區(qū)分非法吸收公眾存款和合法的民間借貸之間的界限。法的民間借貸之間的界限。 公民與非金融企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）之間的借貸屬于民間借貸。只要雙公民與非金融企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）之間的借貸屬于民間借貸。只要雙方當(dāng)事人一致表示真實即可認定有效。但是，具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認方當(dāng)事人一致表示真實即可認定有效。但是，具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認定無效：企業(yè)以借貸名義向職工非法集資，企業(yè)以借

12、貸名義非法向社會集資，定無效：企業(yè)以借貸名義向職工非法集資，企業(yè)以借貸名義非法向社會集資，企業(yè)以借貸名義向社會發(fā)放貸款，其他違反法律、行政法規(guī)的行為。企業(yè)以借貸名義向社會發(fā)放貸款，其他違反法律、行政法規(guī)的行為。三民間金融將穿法律外衣 沈小玲律師還強調(diào)；沈小玲律師還強調(diào)；“在借貸過程中，應(yīng)注意規(guī)避非法集資的風(fēng)險，注在借貸過程中，應(yīng)注意規(guī)避非法集資的風(fēng)險，注意把握意把握只貸不存只貸不存的含義。明確借貸人的法律地位，讓眾多生存于地下的民的含義。明確借貸人的法律地位，讓眾多生存于地下的民間金融走到臺前，取消對非金融機構(gòu)從事借貸活動的限制，這樣，借貸雙方間金融走到臺前，取消對非金融機構(gòu)從事借貸活動的限制

13、，這樣，借貸雙方有了糾紛，可以通過正常的司法途徑保護自身的合法權(quán)益。有了糾紛，可以通過正常的司法途徑保護自身的合法權(quán)益。 對于民間借貸借貸結(jié)構(gòu)只貸不存，焦謹裴表示：對于民間借貸借貸結(jié)構(gòu)只貸不存，焦謹裴表示：“大力發(fā)展多種形式的大力發(fā)展多種形式的小額信貸機構(gòu)，符合我國國情?，F(xiàn)在我們國家不缺大銀行，缺的是為農(nóng)村服小額信貸機構(gòu)，符合我國國情。現(xiàn)在我們國家不缺大銀行，缺的是為農(nóng)村服務(wù)，為社會服務(wù)的小銀行。我們不缺存款市場，因為我們存款匯兌很容易，務(wù)，為社會服務(wù)的小銀行。我們不缺存款市場，因為我們存款匯兌很容易，我們?nèi)钡氖侨绾螢橐恍┬枰Y金的人創(chuàng)造好的貸款機制。我們?nèi)钡氖侨绾螢橐恍┬枰Y金的人創(chuàng)造好的貸

14、款機制。三民間金融將穿法律外衣 央行副行長吳曉靈也多次在公開場合表示，針對從事金融活動的非金融央行副行長吳曉靈也多次在公開場合表示，針對從事金融活動的非金融機構(gòu)，制定專門的放貸人條例，并在法律上予以保障，保障民間金融的法律機構(gòu)，制定專門的放貸人條例，并在法律上予以保障，保障民間金融的法律地位。地位。 對于條例的制定，沈小玲律師還建議，貸款條例的制定和完善有必要對于條例的制定，沈小玲律師還建議，貸款條例的制定和完善有必要借鑒其他國家的借貸法規(guī)，比如南非借鑒其他國家的借貸法規(guī)，比如南非高利貸豁免法高利貸豁免法規(guī)定，機構(gòu)或個人只規(guī)定，機構(gòu)或個人只要是發(fā)貸要是發(fā)貸5000美元以下的貸款，不管其利率高低

15、，只要到管理機構(gòu)登記就算美元以下的貸款，不管其利率高低，只要到管理機構(gòu)登記就算合法。合法。 而在我國，現(xiàn)有相關(guān)法律規(guī)定：利率不得超過國家規(guī)定的而在我國，現(xiàn)有相關(guān)法律規(guī)定：利率不得超過國家規(guī)定的4倍。其實現(xiàn)倍。其實現(xiàn)在民間放貸的利率是由市場決定的，一般是隨行就市。國家規(guī)定過于嚴(yán)格，在民間放貸的利率是由市場決定的，一般是隨行就市。國家規(guī)定過于嚴(yán)格，不利于民間借貸的發(fā)展。不利于民間借貸的發(fā)展。四民間借貸糾紛處理原則 隨著市場繁榮和交往的頻繁，民間債權(quán)債務(wù)關(guān)系日益增多。那么，什么樣的債權(quán)債務(wù)關(guān)系受法律保護？公民合法正當(dāng)?shù)臋?quán)益又如何保護呢？根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定和人民法院審理民間借貸案件的司法實踐，處理民間借

16、貸糾紛一般應(yīng)遵循下列原則：四民間借貸糾紛處理原則 1、人民法院審查借貸糾紛案件的起訴時，要求原告提供書面借據(jù)，無書面借據(jù)或無法提供的，應(yīng)提供必要的實施根據(jù)或與自己無利害關(guān)系的兩人以上的證人證言，來支持自己的主張。四民間借貸糾紛處理原則 2、民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行利率，但最高不得超過銀行利率的4倍（含利率本數(shù)）。超出此限度的，超出部分的利息依法不予保護。借貸雙方約定的利率發(fā)生爭議又不能證明的，可參照上述規(guī)定計息。四民間借貸糾紛處理原則 3、出借人不得將利息計入本金謀取高利，審理中發(fā)現(xiàn)借款人將利息計入本金計算復(fù)利的，只返還本息。四民間借貸糾紛處理原則 4、借貸雙方對有無約定利率發(fā)生爭議，又

17、不能證明的，可參照銀行同類貸款利率計息。四民間借貸糾紛處理原則 5、公民之間的定期無息借貸，出借人要求借款人償還逾期利息，或者不定期無息貸款經(jīng)催告不還，出借人要求償付催告后的利息的，可參照銀行同類貸款利息計息。四民間借貸糾紛處理原則 6、出借人明知是為了進行非法活動而借款的，其借貸關(guān)系不予保護。對雙方的違法借貸行為，可按照有關(guān)法律予以制裁。四民間借貸糾紛處理原則 7、在借貸關(guān)系中，僅起聯(lián)系、介紹作用的人，不承擔(dān)保證責(zé)任。對債務(wù)的履行確有保證意思的，應(yīng)認定為保證人，承擔(dān)保證責(zé)任。四民間借貸糾紛處理原則 8、行為人以借款人的名義出具的借據(jù)代其借款，借款人不承認，行為人又不能證明的，由行為人承擔(dān)民事

18、責(zé)任。四民間借貸糾紛處理原則 9、合伙經(jīng)營期間，個人以合伙組織的名義借款，用于合伙經(jīng)營的，由合伙人共同償還，借款人不能證明借款用于合伙經(jīng)營的，由借款人償還。四民間借貸糾紛處理原則 10、對債務(wù)人有可能轉(zhuǎn)移、變賣、隱匿與案件有關(guān)的財產(chǎn)的，法院可根據(jù)當(dāng)事人的申請或依職權(quán)采取查封、抵押、凍結(jié)、責(zé)令提供擔(dān)保等財產(chǎn)保全措施，保全的財產(chǎn)為生產(chǎn)資料的，應(yīng)責(zé)令申請人提供擔(dān)保。財產(chǎn)保全根據(jù)保全財產(chǎn)的性質(zhì)采用妥善的方式，盡可能減少對生產(chǎn)、生活的影響，避免造成財產(chǎn)損失。第二部分l借款業(yè)務(wù)受理與風(fēng)險控制一、對借貸主體的審核二、借款業(yè)務(wù)受理與審查三、擔(dān)保方式四、對企業(yè)決策人的調(diào)查評估五、對資金用途的審查第二部分l借款業(yè)

19、務(wù)受理與風(fēng)險控制六、合同條件的達成七、向借款客戶及其保證人和抵押擔(dān)保人進行貸前警示八、借據(jù)的使用和管理九、債權(quán)確認十、貸后管理一、對借貸主體的審核 即放貸人，是指具有完即放貸人，是指具有完全民事行為能力、且出借資全民事行為能力、且出借資金、到期收回本金并收取利金、到期收回本金并收取利息的自然人。息的自然人。（一）出借人（一）出借人一、對借貸主體的審核1、自然人年滿18周歲且具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民；2、能提供合法有效的身份證明文件；3、個人信用記錄無不良記錄；4、有固定住所，有穩(wěn)定的工作和收入來源且具有一定的閑余資金。出借人主要特征：一、對借貸主體的審核 是指具有完全民事行為是

20、指具有完全民事行為能力且從出借人（放貸人）能力且從出借人（放貸人）處取得資金到期返還本金并處取得資金到期返還本金并支付利息的法人或自然人。支付利息的法人或自然人。（二）借款人（二）借款人一、對借貸主體的審核（1）自然人年滿18周歲且具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民；（2）能提供合法有效的身份證明文件；（3）個人信用記錄無不良記錄；（4）有固定住所，有穩(wěn)定的工作和收入來源。自然人主要特征：一、對借貸主體的審核（1）已經(jīng)在工商行政管理機關(guān)注冊且辦理年檢手續(xù)；（2）一般情況下，經(jīng)營存續(xù)期連續(xù)2年以上； (3) 有固定經(jīng)營場所且合法經(jīng)營；（4）借款用途只能用于借貸雙方約定的用途，且不違反國家法

21、律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定；（5）出借人（放貸人）規(guī)定的其他條件。企業(yè)法人及其他社會組織主要特征：二、借款業(yè)務(wù)受理與審查借款業(yè)務(wù)借款業(yè)務(wù)受理與審查受理與審查（一）、接受借款人項目投資（一）、接受借款人項目投資申請登記并要求借款人提供借申請登記并要求借款人提供借貸所需要的項目資料貸所需要的項目資料（三）、（三）、借款人具備的條件借款人具備的條件（二）、對借款人所提供資料（二）、對借款人所提供資料作的審查作的審查（一）、接受借款人項目投資申請登記并要求借款（一）、接受借款人項目投資申請登記并要求借款人提供借貸所需要的項目資料人提供借貸所需要的項目資料（1）法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照(副本及影印件)；（2）

22、組織機構(gòu)代碼證書(副本及影印件)；（3）法定代表人或負責(zé)人身份證明；（4）會計(審計)事務(wù)所審計的上一個年度財務(wù)報告和審計報告及最近三個月的報表。（5）稅務(wù)部門年檢合格的稅務(wù)登記證明；1、一般資料：（一）、接受借款人項目投資申請登記并要求借款（一）、接受借款人項目投資申請登記并要求借款人提供借貸所需要的項目資料人提供借貸所需要的項目資料（6）公司章程或企業(yè)組織文件（原件及影印件）；（7）企業(yè)董事會成員和主要負責(zé)人、財務(wù)負責(zé)人名單和簽字樣本等；（8）信貸業(yè)務(wù)由授權(quán)委托人辦理的，需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）；1、一般資料：（一）、接受借款人項目投資申請登記并要求借款（一）、接受借款人項目

23、投資申請登記并要求借款人提供借貸所需要的項目資料人提供借貸所需要的項目資料（1）開發(fā)資質(zhì)等級證書； （2）土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規(guī)劃紅線圖；（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程施（開）工許可證，已開始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證；2、如果借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需提供以下資料：（一）、接受借款人項目投資申請登記并要求借款（一）、接受借款人項目投資申請登記并要求借款人提供借貸所需要的項目資料人提供借貸所需要的項目資料（4）項目所在地總平面圖、規(guī)劃設(shè)計方案、投資概（預(yù)）算書、供水、供電、供氣和雨水、污水排放合同及公建配套

24、資料； （5）抵押物保險單或借款人同意對抵押物投保的承諾函；（6）參建、聯(lián)建合同或協(xié)議；（7）建筑工程保險單或借款人同意投保建筑工程險的承諾函；（8）放貸人要求需要提供的其他資料。2、如果借款人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需提供以下資料：（二）、對借款人所提供的資料作如下審查：（二）、對借款人所提供的資料作如下審查： 1、借貸調(diào)查是否根據(jù)要求搜集借款人基本資料，資 料是否齊全； 2、對借款人提供的身份證明、主體資格、財務(wù)狀況、擔(dān)保情況等資料的合法性、真實性和有效性是否進行了核實，并將核實的過程和核實結(jié)果進行書面記載； 3、對借款人的調(diào)查和資料驗證是否進行了實地調(diào)查，在必要情況下，是否通過外部征信機構(gòu)、政

25、府有關(guān)部門、社會中介機構(gòu)對客戶資料的真實性進行核實，并將核實結(jié)果在檔案資料中進行記載； 4、借款人發(fā)生突發(fā)事件或重大變更時，借款人是否及時實地調(diào)查，是否及時與審查人員溝通，并對原資料進行修改、確認； 5、進一步審查還需風(fēng)控部門進行審查。（二）、對借款人所提供的資料作如下審查：（二）、對借款人所提供的資料作如下審查：（三）、（三）、借款人具備的條件借款人具備的條件1借款人為自然人2借款人為企業(yè)法人或其他社會組織1借款人為自然人（1）具備完全民事行為能力（2）固定住所（3）個人的銀行征信（4）社會信譽（5）借款用途（6）家庭財產(chǎn)（7）家庭負債（8）還款來源（9）還款能力個人基本情況安全借貸考量2借

26、款人為企業(yè)法人或其他社會組織1、經(jīng)過年檢的工商營業(yè)執(zhí)照的正副本2、經(jīng)過年檢的稅務(wù)登記證正副本3、經(jīng)過年檢的組織機構(gòu)代碼證正副本4、公司章程5、同意向民間借貸的股東會決議6、上一財年度的財務(wù)審計報告及近三月的財務(wù)報表7、企業(yè)銀行征信8、法人代表及負責(zé)人的身份證明和結(jié)婚證明9、如為房地產(chǎn)企業(yè)的還需提供：“五證”和開發(fā)資質(zhì)等級證書10、企業(yè)資產(chǎn)負債（實際調(diào)查有何資產(chǎn)等）2借款人為企業(yè)法人或其他社會組織11借款用途（是否合法和合理）12企業(yè)的社會信譽13企業(yè)的經(jīng)營管理水平14企業(yè)的盈利能力15企業(yè)負責(zé)人或決策人的還款意愿16判斷企業(yè)決策人的個人信譽及綜合能力17還款來源18還款能力三、擔(dān)保方式按照物權(quán)

27、法草案規(guī)定，六類財產(chǎn)不得抵押：1 1、土地所有權(quán)；、土地所有權(quán)；2 2、耕地、宅基權(quán)、自留地、自留山等集體所有的土耕地、宅基權(quán)、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)、但法律規(guī)定可以抵押的除外；地使用權(quán)、但法律規(guī)定可以抵押的除外；三、擔(dān)保方式按照物權(quán)法草案規(guī)定，六類財產(chǎn)不得抵押：3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公社會團體的教育設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；益設(shè)施；4 4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；三、擔(dān)保方式按照物權(quán)法草案規(guī)定，六類財產(chǎn)不得抵

28、押：5 5、依照法律規(guī)定被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；依照法律規(guī)定被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；6、法律規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。法律規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。民間借貸民間借貸擔(dān)保方式擔(dān)保方式（二）對抵押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求（四）對質(zhì)押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求三、擔(dān)保方式（一）民間借貸業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式123抵押擔(dān)保保證擔(dān)保質(zhì)押擔(dān)保（一）民間借貸業(yè)務(wù)的主要擔(dān)保方式（一）民間借貸業(yè)務(wù)的主要擔(dān)保方式是指貸款人與保證人約定，當(dāng)借款人到期不能履行借款債務(wù)時，由保證人承擔(dān)保證責(zé)任的一種保證方式。民間借貸保證可有一般保證和連帶責(zé)任保證兩種方式。為擔(dān)保債的履行，債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有

29、的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對某一特定物的占有，而將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照擔(dān)保法的規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。對抵押擔(dān)保方對抵押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求式擔(dān)保的要求抵押物的抵押物的基本條件基本條件可用于抵可用于抵押的財產(chǎn)押的財產(chǎn)抵押物抵押物的登記的登記其它注其它注意事項意事項（一）民間借貸業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式（一）民間借貸業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式 抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，

30、債權(quán)人該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依照依照擔(dān)保法擔(dān)保法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。（二）對抵押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求抵押物的抵押物的基本條件基本條件 抵押物的產(chǎn)權(quán)必須合法、明晰，抵押人必須對抵押物享有無爭議的所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)，抵押物須持有合法的權(quán)屬證書，不存在所有權(quán)保留等情況；（二）對抵押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求可用于抵可用于抵押的財產(chǎn)押的財產(chǎn) 1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物； 2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)； 3、抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； 4、抵押

31、人有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；（二）對抵押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求可用于抵可用于抵押的財產(chǎn)押的財產(chǎn) 5、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)； 6、依法可以抵押的其他財產(chǎn)。（二）對抵押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求 1、下列財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效： 1）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門； 2）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門； 3）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；抵押物抵押物的登記

32、的登記（二）對抵押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求 4）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記部門； 5）以企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門； 6）礦業(yè)權(quán)的抵押登記部門為審批發(fā)放探礦、采礦許可證的地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門；抵押物抵押物的登記的登記（二）對抵押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求 抵押權(quán)與租賃權(quán)、從物權(quán)的關(guān)系： 1）抵押人將已經(jīng)出租的財產(chǎn)用于抵押時，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知債權(quán)人，并將抵押情況書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效；其它注其它注意事項意事項（二）對抵押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求 2）從物的抵押效力。抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的

33、人分別所有時，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。若抵押物存在主從物分離的情形（尤其是動產(chǎn)抵押），應(yīng)要求抵押人將從物一并抵押，以提高抵押物變現(xiàn)能力。其它注其它注意事項意事項（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求1 1、保證、保證人的條件人的條件3 3、其它、其它注意事項注意事項2 2、審查、審查保證人的保證人的保證能力保證能力 保證擔(dān)保（即指無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保）是指保證人和借款人約定，當(dāng)借款人不履行債務(wù)時，保證人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任的行為。（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求1 1、保證、保證人的條件人的條件 具有代為清償債務(wù)能力的法人、公民或者依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照不具有法人資格的獨資企業(yè)、合伙企業(yè)、

34、聯(lián)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道、村辦）企業(yè)以及從事經(jīng)營活動的社會團體可以作為保證人。（1 1）、）、擔(dān)保法擔(dān)保法對保證人條件的規(guī)定。對保證人條件的規(guī)定。（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求1 1、保證、保證人的條件人的條件 （2 2）、放貸人（出借人）對保證人條件的規(guī)定）、放貸人（出借人）對保證人條件的規(guī)定: : 1）信譽良好，在已有借款中，無半年以上逾期貸款，或因客觀原因造成半年以上逾期但已落實了還款計劃； 2）資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)合理，資產(chǎn)負債率不高于50%，經(jīng)營狀況良好；累計擔(dān)?？傤~不超過其資產(chǎn)總額； 3）保證人財產(chǎn)屬本人所有，易變現(xiàn)，能保值； 4）其它經(jīng)濟組織作為貸款保證人，應(yīng)有合法、可支配

35、的財產(chǎn)和穩(wěn)定的收入來源。（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求2 2、審查、審查保證人的保證人的保證能力保證能力 通過分析保證人近通過分析保證人近3 3年和提供保證擔(dān)保當(dāng)期的財務(wù)狀年和提供保證擔(dān)保當(dāng)期的財務(wù)狀況，判斷保證人的保證能力。主要應(yīng)從以下幾個方面分析：況，判斷保證人的保證能力。主要應(yīng)從以下幾個方面分析： （1）、資產(chǎn)規(guī)模與質(zhì)量 （2）、長短期償債能為 （3）、盈利能力 （4）、業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況 （5）、信用記錄情況（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求2 2、審查、審查保證人的保證人的保證能力保證能力 （1 1）、資產(chǎn)規(guī)模與質(zhì)量）、資產(chǎn)規(guī)模與質(zhì)量 主要從總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量兩個方面判斷保證人代償能力

36、，審查時應(yīng)著重考慮其資產(chǎn)質(zhì)量、變現(xiàn)能力和凈資產(chǎn)額度；對或有資產(chǎn)特別是對外擔(dān)保額度較大的保證人，還要分析其對外擔(dān)保的質(zhì)量，判斷保證人代償?shù)哪芰Α＃ㄈΡＷC擔(dān)保方式擔(dān)保的要求2 2、審查、審查保證人的保證人的保證能力保證能力 （2 2）、長短期償債能力）、長短期償債能力 主要利用資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率、利息備付率等指標(biāo)分析，掌握標(biāo)準(zhǔn)見本指引的財務(wù)審查部分。（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求2 2、審查、審查保證人的保證人的保證能力保證能力 （3 3）、盈利能力）、盈利能力 主要利用銷售利潤率、總資產(chǎn)利潤率、資本利潤率等指標(biāo)分析；（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求2 2、審查、審查保證人的保證人的

37、保證能力保證能力 （4 4）、業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況）、業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況 主要分析保證人的經(jīng)營歷史狀況以及發(fā)展?jié)摿?，法人治理結(jié)構(gòu)是否完善；（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求2 2、審查、審查保證人的保證人的保證能力保證能力 （5 5）、信用記錄情況）、信用記錄情況 保證人賬戶開立情況、還本付息記錄、涉訴情況等，判斷分析保證人履行代償責(zé)任的意愿。（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求3 3、其它、其它注意事項注意事項保證人是自然人時的重點審查保證人是自然人時的重點審查保證人是法人、其它組織時的重點審查保證人是法人、其它組織時的重點審查（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求3 3、其它、其它注意事項注意事項保證人是自然人時重點審查

38、的有：保證人是自然人時重點審查的有：1 1）保證人具有完全民事行為能力；）保證人具有完全民事行為能力；2 2）保證人具有代為清償債務(wù)的能力；）保證人具有代為清償債務(wù)的能力；3 3）保證人姓名應(yīng)與其有效身份號證件上的姓名保持一致；）保證人姓名應(yīng)與其有效身份號證件上的姓名保持一致；4 4）保證人已婚的，盡可能要求其配偶同時提供保證擔(dān)保，以避）保證人已婚的，盡可能要求其配偶同時提供保證擔(dān)保，以避免在糾紛時難以分割保證人的財產(chǎn)，降低保證人的代償能力。免在糾紛時難以分割保證人的財產(chǎn)，降低保證人的代償能力。（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求3 3、其它、其它注意事項注意事項保證人是法人、其它組織時的重點審查的

39、有：保證人是法人、其它組織時的重點審查的有：1 1）己辦理年檢手續(xù)的營業(yè)執(zhí)照副本、稅務(wù)登記證；）己辦理年檢手續(xù)的營業(yè)執(zhí)照副本、稅務(wù)登記證；2 2）企業(yè)章程或合伙、聯(lián)營、合作等協(xié)議文書驗資證明；）企業(yè)章程或合伙、聯(lián)營、合作等協(xié)議文書驗資證明；3 3）股東名冊或董事會名冊、法定代表人身份證明；）股東名冊或董事會名冊、法定代表人身份證明；4 4）組織機構(gòu)代碼證、貸款卡（證）；）組織機構(gòu)代碼證、貸款卡（證）；5 5）保證人是否有多塊牌子；）保證人是否有多塊牌子；（三）對保證擔(dān)保方式擔(dān)保的要求3 3、其它、其它注意事項注意事項保證人是法人、其它組織時的重點審查的有：保證人是法人、其它組織時的重點審查的有

40、：6 6）保證人與被保證人存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，應(yīng)注意保證人提供擔(dān)保）保證人與被保證人存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，應(yīng)注意保證人提供擔(dān)保的合法性；的合法性；7 7）企業(yè)集團財務(wù)公司只能為該企業(yè)集團的成員單位提供貸款擔(dān)）企業(yè)集團財務(wù)公司只能為該企業(yè)集團的成員單位提供貸款擔(dān)保，不得為成員單位以外的單位和個人提供擔(dān)保。保，不得為成員單位以外的單位和個人提供擔(dān)保。（四）對質(zhì)押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求 質(zhì)押擔(dān)保是指借款人或者第三人（出質(zhì)人）將質(zhì)押擔(dān)保是指借款人或者第三人（出質(zhì)人）將放款人可以接受質(zhì)押的動產(chǎn)或者權(quán)利移交放款人占放款人可以接受質(zhì)押的動產(chǎn)或者權(quán)利移交放款人占有或者依法辦理質(zhì)押登記手續(xù)，以該動產(chǎn)或者權(quán)利有或者依法辦理質(zhì)押

41、登記手續(xù)，以該動產(chǎn)或者權(quán)利作為質(zhì)物向放款人提供擔(dān)保。作為質(zhì)物向放款人提供擔(dān)保。質(zhì)押品需符合下列基本條件：1具體規(guī)定：2（四）對質(zhì)押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求質(zhì)押品需符合下列基本條件：1 （1）所有權(quán)無爭議，無法律瑕疵，可依法進行強制執(zhí)行； （2）未被質(zhì)押、掛失、止付、查封、凍結(jié)、扣押或采取其他強制性措施。（四）對質(zhì)押擔(dān)保方式擔(dān)保的要求 （1）標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)押物押：指以定期存款（單）、國債、全額保證金或放款人認可的其他質(zhì)押物提供擔(dān)保的民間借貸業(yè)務(wù)；質(zhì)押率按照放款人標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)押相關(guān)規(guī)定執(zhí)行； （2）理財產(chǎn)品質(zhì)押以銀行發(fā)行的保本型理財產(chǎn)品作質(zhì)押放貸，具體規(guī)定按照放款人保本型理財產(chǎn)品相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體規(guī)定：2四、對企

42、業(yè)決策人的調(diào)查評估調(diào)查內(nèi)容 （一）與企業(yè)決策人的現(xiàn)場溝通交流，判斷（二）綜合評估（三）調(diào)查內(nèi)容 （一）1 1、背景調(diào)查、背景調(diào)查2 2、專業(yè)水平調(diào)查、專業(yè)水平調(diào)查3 3、經(jīng)營管理能力調(diào)查、經(jīng)營管理能力調(diào)查4 4、個人誠信調(diào)查、個人誠信調(diào)查5 5、社會信譽調(diào)查、社會信譽調(diào)查6 6、家庭狀況調(diào)查、家庭狀況調(diào)查7 7、人緣關(guān)系、人緣關(guān)系與企業(yè)決策人的現(xiàn)場溝通交流，判斷 （二）1 1、綜合素養(yǎng)、綜合素養(yǎng)2 2、個人魄力、個人魄力3 3、專業(yè)知識、專業(yè)知識4 4、用人策略、用人策略5 5、企業(yè)近階段的經(jīng)營策略、企業(yè)近階段的經(jīng)營策略與企業(yè)決策人的現(xiàn)場溝通交流，判斷 （二）6 6、家庭觀念、家庭觀念7 7、

43、借款與還款的重視程度、借款與還款的重視程度8 8、還款意識、還款意識9 9、還款來源、還款來源1010、資金突然斷裂時的應(yīng)對措施、資金突然斷裂時的應(yīng)對措施綜合評估（三）五、對資金用途的審核 （一）、民間借貸放貸資金必須有指定用途，放款人放貸資金用途必須符合法律法規(guī)和國家有關(guān)政策，不得用于國家明令禁止或限制的經(jīng)營活動。 （二）、放貸資金監(jiān)管：放貸人必須按照相關(guān)管理辦法嚴(yán)格監(jiān)管放貸資金的用途及放貸資金流向，如借款人違反合同約定挪用放貸資金，必須嚴(yán)格按照合同約定收取罰息，并提前收回放貸資金。六、合同條件的達成Click to add Title1 進入合同談判前的流程(一)Click to add

44、Title1 合同達成的談判(三)Click to add Title2 合同達成最重要的幾項條件(二)1 1、項目信息的取得、項目信息的取得2 2、預(yù)約登記、預(yù)約登記3 3、當(dāng)面洽談，了解借款需求和條件、當(dāng)面洽談，了解借款需求和條件4 4、初步調(diào)查，收集資料、初步調(diào)查，收集資料5 5、信息反饋上報給風(fēng)控部、信息反饋上報給風(fēng)控部6 6、風(fēng)控調(diào)查評估、風(fēng)控調(diào)查評估7 7、談判過程、談判過程Click to add Title1 進入合同談判前的流程：(一)抵押擔(dān)保措施3 1Click to add Title2 合同達成最重要的幾項條件(二)重慶項目：借款2000萬1、1-2層商業(yè)作抵押2、面積

45、1500平米3、抵押物評估：具備估價4000萬（適可而止）4、銷售前景（考量變現(xiàn)能力）案例4、銷售前景（考量變現(xiàn)能力） （1）項目所在位置（2）業(yè)態(tài)規(guī)劃（3）項目定位（4）產(chǎn)品設(shè)計（5）租金（6）房價借款利率及利息支付2抵押擔(dān)保措施3 1借款期限3 3Click to add Title2 合同達成最重要的幾項條件(二)居間費及支付方式4放款時間和放款方式3 5借款金額6Click to add Title2 合同達成最重要的幾項條件(二)六、合同條件的達成Click to add Title1 進入合同談判前的流程(一)Click to add Title1 合同達成的談判(三)Click

46、to add Title2 合同達成最重要的幾項條件(二)Click to add Title1 合同達成的談判(三)七、向借款客戶及其保證人和抵押擔(dān)保人進行貸前警示口頭告知借款人未按時還本付息的后果和影響1借款保證人及抵押擔(dān)保人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任2口頭告知借款人未按時還本付息的后果和影響1 借款人必須按時支付借款利息和歸還借款本金，民間借貸不借款人必須按時支付借款利息和歸還借款本金，民間借貸不同于銀行等金融機構(gòu)：在銀行借款，是由銀行直接向借款人發(fā)放同于銀行等金融機構(gòu)：在銀行借款，是由銀行直接向借款人發(fā)放貸款，借款人直接向銀行支付利息和歸還本金，若到期未能按時貸款，借款人直接向銀行支付利息和歸還

47、本金，若到期未能按時支付利息或歸還本金，所產(chǎn)生的影響將直接影響到個人銀行征信；支付利息或歸還本金，所產(chǎn)生的影響將直接影響到個人銀行征信；但民間借貸是通過居間方向社會民間個人投資者進行短期借貸，但民間借貸是通過居間方向社會民間個人投資者進行短期借貸，如果到期未能按時支付利息或歸還本金，將會引發(fā)群體事件，造如果到期未能按時支付利息或歸還本金，將會引發(fā)群體事件，造成巨大的社會影響。成巨大的社會影響。 若借款人在借款（含借款利息和居間費）到期不能歸還和支付時，借款保證人及抵押擔(dān)保人將承擔(dān)連帶法律責(zé)任。借款保證人及抵押擔(dān)保人應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任2八、借據(jù)的使用和管理九、債權(quán)確認九、債權(quán)確認十、貸后管理借款業(yè)

48、務(wù)檔案的建立對借款客戶的跟蹤調(diào)查定期匯報客戶跟蹤調(diào)查情況本金催收1234十、貸后管理本金催收流程本金催收流程提前提前1530天天書面函告后一周書面函告后一周到期當(dāng)天到期當(dāng)天本金催收流程1、口頭催收2、書面函告催收3、律師函告十、貸后管理本金催收技巧本金催收技巧十、貸后管理借款業(yè)務(wù)檔案的建立對借款客戶的跟蹤調(diào)查定期匯報客戶跟蹤調(diào)查情況本金催收利息催收12345十、貸后管理利息催收流程利息催收流程提前提前37天天視其情況視其情況到期當(dāng)天到期當(dāng)天利息催收流程1、口頭催收2、書面函告催收3、律師函告十、貸后管理利息催收技巧利息催收技巧十、貸后管理借款業(yè)務(wù)檔案的建立對借款客戶的跟蹤調(diào)查定期匯報客戶跟蹤調(diào)

49、查情況本金催收利息催收12345居間費催收6十、貸后管理居間費催收流程居間費催收流程提前提前715天天視其情況視其情況到期當(dāng)天到期當(dāng)天居間費催收流程1、口頭催收2、書面函告催收3、律師函告十、貸后管理居間費催收技巧居間費催收技巧第三部分l對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款業(yè)務(wù)的風(fēng)險控制一資料提供和審查 （一）、開發(fā)資質(zhì)等級證書；（一）、開發(fā)資質(zhì)等級證書； （二）、土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規(guī)劃紅（二）、土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規(guī)劃紅線圖；線圖； （三）、（三）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證國有土地使用證、建設(shè)工程施（

50、開）工許可證建設(shè)工程施（開）工許可證，已開始銷，已開始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證預(yù)售許可證；一資料提供和審查 （四）、項目所在地總平面圖、規(guī)劃設(shè)計方案、投資概（預(yù)）（四）、項目所在地總平面圖、規(guī)劃設(shè)計方案、投資概（預(yù)）算書、供水、供電、供氣和雨水、污水排放合同及公建配套資料；算書、供水、供電、供氣和雨水、污水排放合同及公建配套資料； （五）、抵押物保險單或借款人同意對抵押物投保的承諾函；（五）、抵押物保險單或借款人同意對抵押物投保的承諾函； （六）、參建、聯(lián)建合同或協(xié)議；（六）、參建、聯(lián)建合同或協(xié)議； （七）、建筑工程保險單

51、或借款人同意投保建筑工程險的承諾函；（七）、建筑工程保險單或借款人同意投保建筑工程險的承諾函； （八）、放貸人要求需要提供的其他資料。（八）、放貸人要求需要提供的其他資料。一資料提供和審查第三部分l對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險控制二風(fēng)險控制手段一資料提供和審查 辦理預(yù)售房備案登記1 提供保證擔(dān)保2 用項目公司股權(quán)作質(zhì)押3 委托金融機構(gòu)（擔(dān)保公司）辦理土地抵押登記4 財務(wù)專員介入對方財務(wù)，帳戶共管，監(jiān)控企業(yè)財務(wù)5 營銷人員進對方銷售現(xiàn)場，監(jiān)控對方銷售和回款6二風(fēng)險控制手段第三部分l對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險控制二風(fēng)險控制手段一資料提供和審查四對還款來源和能力的調(diào)查和判斷三對借款用途的審查第三部分l對房地產(chǎn)

52、開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險控制六對個人專業(yè)水平及經(jīng)營管理能力的調(diào)查和評估五對個人誠信的調(diào)查和評估七對開發(fā)項目的調(diào)查和評估七對開發(fā)項目的調(diào)查和評估（一）、市場風(fēng)險評估（二）、項目風(fēng)險評估（1 1）政策分險；）政策分險；（2 2）競爭環(huán)境風(fēng)險；）競爭環(huán)境風(fēng)險；（一）、市場風(fēng)險評估七對開發(fā)項目的調(diào)查和評估1、項目市場定位、項目市場定位2、產(chǎn)品設(shè)計方案、產(chǎn)品設(shè)計方案3、項目成本投入分析、項目成本投入分析4、工程質(zhì)量與監(jiān)管調(diào)查評估、工程質(zhì)量與監(jiān)管調(diào)查評估5、經(jīng)營管理水平調(diào)查評估、經(jīng)營管理水平調(diào)查評估6、營銷策略、營銷策略7、經(jīng)營管理團隊素質(zhì)評估、經(jīng)營管理團隊素質(zhì)評估（二）、項目風(fēng)險評估七對開發(fā)項目的調(diào)查和評估第四部

53、分l業(yè)務(wù)流程（民間借貸）投資業(yè)務(wù)流程二借款業(yè)務(wù)流程一借款業(yè)務(wù)流程一客戶咨詢、預(yù)約登記1與客戶洽談、確定居間委托服務(wù)意向2初步調(diào)查，收集資料3居間委托受理4借款業(yè)務(wù)流程一項目申報5風(fēng)控中心調(diào)查審核與風(fēng)險評估6綜合評審7借款審批8借款業(yè)務(wù)流程一確定出借人代表9合同簽訂10辦理抵押擔(dān)保、公證等手續(xù)11辦理借款支付12借款業(yè)務(wù)流程一對接投資客戶申報13對接投資客戶14債權(quán)確認15服務(wù)傭金的收取16借款業(yè)務(wù)流程一貸后管理17利息催收18本金催收19合同終止，手續(xù)解除20客戶咨詢、預(yù)約登記1 借款客戶通過連鎖分公司進行咨詢，連鎖分公司項目管理部應(yīng)及時給予咨詢解答，做好預(yù)約登記； 連鎖分公司項目管理部接待人

54、員在借款客戶進行咨詢后，需與客戶進行初步洽談，了解客戶借款的用途、金額、期限、擔(dān)保措施及要求等，并向客戶說明民間借貸的相關(guān)政策、要求、條件及影響等；雙方達成民間借貸居間委托服務(wù)意向；與客戶洽談、確定居間委托服務(wù)意向2 在雙方達成民間借貸居間委托服務(wù)意向后，連鎖分公司項目管理部應(yīng)及時對居間委托申請人進行初步調(diào)查，確認其真實性與合法性，同時判斷借款人是否符合短期借款的資格和條件；并要求借款人及時提供相關(guān)證明資料；初步調(diào)查，收集資料3 通過對居間委托人的調(diào)查核實及對所提供的證明資料進行審核后，連鎖分公司應(yīng)及時受理借款人的居間委托，同時與借款申請人簽訂民間借貸居間委托服務(wù)協(xié)議 ；居間委托受理4（1）、

55、填寫借款項目申報表（2）、收集借款申請人相關(guān)資料項目申報5 連鎖分公司在正式受理借款人的居間委托后，應(yīng)及時將受理業(yè)務(wù)上報公司風(fēng)控中心，風(fēng)控中心將立即組織人員前往調(diào)查核實，確認借款申請事項及借款人所提供的擔(dān)保抵押措施，對該筆業(yè)務(wù)作出風(fēng)險評估：風(fēng)控中心調(diào)查審核與風(fēng)險評估6風(fēng)控中心調(diào)查審核與風(fēng)險評估6擔(dān)保抵押措施的調(diào)查借款人基本情況調(diào)查12借款人基本情況調(diào)查1、借款用途、企業(yè)（或個人）銀行征信、企業(yè)（或個人）社會信譽、企業(yè)財務(wù)狀況、還款能力及還款來源借款人基本情況調(diào)查1、企業(yè)老板（或個人）人品、學(xué)識及綜合素質(zhì)、企業(yè)經(jīng)營管理水平和經(jīng)營狀況、企業(yè)資產(chǎn)明細、企業(yè)其他情況調(diào)查、固定資產(chǎn)抵押、有價證券質(zhì)押擔(dān)保

56、、預(yù)售房屋網(wǎng)簽備案擔(dān)保、個人保證擔(dān)保、企業(yè)股權(quán)質(zhì)押、其他方式擔(dān)保擔(dān)保抵押措施的調(diào)查2 在風(fēng)控中心對該筆業(yè)務(wù)作出風(fēng)險評估認可后，風(fēng)控中心應(yīng)及時申請召開風(fēng)評會議，由風(fēng)險評估委員會進行綜合評審；綜合評審7 在風(fēng)險評估委員會對該筆借款作出綜合評審后，由公司總經(jīng)理進行最后審批；借款審批8 一般情況，是由公司直接指定人員作為出借人代表，并由出借人代表與借款人簽訂借款合同和抵押擔(dān)保合同，以及辦理相關(guān)抵押擔(dān)保手續(xù)；出借人代表必須持有一定額度的債權(quán)，即出借人代表不能將所有的債權(quán)全部出讓出去，否則，便沒有資格做出借人代表。確定出借人代表9（1）、合同擬定由出借人代表與借款人簽訂合同，含借款合同、抵押擔(dān)保合同、保證

57、合同、股權(quán)質(zhì)押合同、商品房買賣合同等；合同簽訂10（2）、合同要素審核合同簽訂10（3）、合同的告知：在合同簽訂前，須先向借款客戶及擔(dān)保人進行口頭告知：、民間借貸的性質(zhì)、借款和還款方式；、民間借貸不同于其他金融機構(gòu)的地方；合同簽訂10、借款人及擔(dān)保人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和法律責(zé)任；、未按期還本付息的危害性和可能導(dǎo)致的后果；、合同要素、各項約定及違約責(zé)任等。合同簽訂10（4）、合同簽訂：在向借款人及擔(dān)保人進行告知后，由出借人代表與借款人簽訂借款合同、抵押擔(dān)保合同、保證合同、股權(quán)質(zhì)押合同、商品房買賣合同等；合同簽訂10 由借款人和借款抵押人、保證人一道，向出借人代表辦理抵押擔(dān)保、預(yù)售房買賣、股權(quán)質(zhì)押、委托

58、公證等手續(xù)；辦理抵押擔(dān)保、公證等手續(xù)11 借款人在與出借人代表簽訂借款合同及向出借人代表辦理完畢相應(yīng)的擔(dān)保抵押手續(xù)后，出借人代表將按借款合同的約定向借款人支付全部借款：辦理借款支付12辦理借款支付12（1）、墊付借款申報在辦理完借款合同及相關(guān)擔(dān)保抵押手續(xù)后，由風(fēng)控中心上報總經(jīng)理審批并簽署墊付借款申請；辦理借款支付12（2）、通知財務(wù)墊付借款在得到總經(jīng)理審批和簽署墊付借款申請后，應(yīng)及時將申請和批文轉(zhuǎn)給財務(wù)部；辦理借款支付12（3）、墊付借款財務(wù)部在接到風(fēng)控中心轉(zhuǎn)來的總經(jīng)理批文和墊付借款通知后，財務(wù)部應(yīng)及時并嚴(yán)格按照總經(jīng)理批復(fù)，先將墊付金額支付給出借人代表，再由出借人代表將墊付款全部支付給借款人。

59、對接投資客戶申報13（1）、借款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交：在完成了向借款人支付全部借款后，由風(fēng)控中心將該筆借款業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交給業(yè)務(wù)管理中心，由業(yè)務(wù)管理中心通知各連鎖機構(gòu)對接投資客戶；對接投資客戶申報13（2）、制定招投對接政策：業(yè)務(wù)管理中心負責(zé)制定各連鎖機構(gòu)招投對接任務(wù)，招投期限、總金額、利率等 ，并上報總經(jīng)理審批；對接投資客戶申報13（3）、通知連鎖業(yè)務(wù)管理中心對接投資客戶在得到總經(jīng)理審批和簽署對接投資客戶的通知后，業(yè)務(wù)管理中心應(yīng)及時通知各連鎖機構(gòu)正式開始對接投資客戶；對接投資客戶14業(yè)務(wù)管理中心負責(zé)監(jiān)督各連鎖機構(gòu)按規(guī)定對接投資客戶，在該筆借款全部招投對接完畢后，業(yè)務(wù)管理中心須對整個過程進行考核。債權(quán)確認15在出

60、借人代表按出借人實際出資比例辦理完畢債權(quán)出讓手續(xù)后，借款人須對債權(quán)的出讓進行確認；服務(wù)傭金的收取16在出借人或出借人代表向借款人支付全部借款后，我方將按民間借貸居間委托服務(wù)協(xié)議的約定向借款方收取服務(wù)傭金；貸后管理17（1）、借款業(yè)務(wù)檔案的建立（2）、對借款客戶的跟蹤調(diào)查（3）、定期匯報客戶跟蹤調(diào)查情況（4）、借款、利息、居間費的催收利息催收18借款人須按借款合同約定標(biāo)準(zhǔn)和時間向出借人支付借款利息；連鎖分公司項目管理部應(yīng)代出借人向借款人進行利息催收，確保借款人能準(zhǔn)時將借款利息支付給每一位出借人；本金催收19借款人須按照借款合同約定的時間準(zhǔn)時全額歸還借款本金；連鎖分公司項目管理部應(yīng)代出借人向借款人