商品房買賣合同樣本陷阱分析與防范

1、商品房買賣合同樣本陷阱分析與防范一、別被商品房認購書套牢無論房子是大是小、地理位置如何、價位如何，您在購房過程中，都必然會遇到這樣的情況：當您根據(jù)樓盤宣傳或廣告前往看房的時候，售樓人員會立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房，隨即指著沙盤對樓盤美好的未來進行描述。在這種“描述”之下，您可能會對房子產(chǎn)生無窮的“好感”，就當您“依依不舍”的時候，銷售人員會告訴你：“這套房子多好呀，好多人都看上了，要真想買到這套房，最好是先簽個商品房認購書，交點定金，把房子給定下來，要不然明天這房子可能就沒有了?！庇谑牵谡胶炗喩唐贩抠I賣合同之前，開發(fā)商已經(jīng)輕而易舉地把您的錢套在囊中，當然，為了“安慰”您一下，他

2、們會向您承諾：這套房子，我們會為您保留一段時間。直到您發(fā)現(xiàn)這個樓盤實在不適合您、這個樓盤的價格超過了您的承受能力、房屋存在質量問題或無法申請貸款等情況的時候，銷售人員會再次十分清晰地告訴您：由于您沒有簽訂商品房買賣合同，根據(jù)商品房認購書的約定，您已經(jīng)違約了，根據(jù)法律規(guī)定，當初您交的“定金”不予返還?！岸ń稹钡臄?shù)額與房款相比，也許不算多，但幾萬元一也是您辛苦的“血汗”所得，為了這不能返還的“定金”，您也許會簽合同，湊合著買了這套房。到了這個時候，您就已經(jīng)被商品房認購書給“套牢”了。二、商品房認購書下套利器之一：定金這是您被商品房認購書“套牢”的重要武器，正是由于這筆錢款無法退還會造成您的損失，才

3、導致您為了“防止損失”而“不得已”簽約。導致您被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，商品房認購書中一旦約定了定金，如果您不想簽訂商品房買賣合同了，開發(fā)商就有權告訴您“這筆錢不能還給您”。當然，如果開發(fā)商不愿訂立商品房買賣合同，就要雙倍向您返還。有一點需要明確的是，只要商品房認購書包含了“

4、交付定金xxx元”的字樣，就適用該罰則，無須另行約定“如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金”之類的內容。因此，一旦您看到“定金”兩個字，請一定同時想到這兩個字背后隱含著的“定金罰則”。三、商品房認購書下套利器之二：“沒收”條款如果不約定“定金”，而是約定“預付款”，是不是就能夠逃脫被套牢的境遇呢?并不是這樣的，盡管商品房銷售管理辦法第22條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用。但是

5、這條規(guī)定沒有限制當事人之間的另外約定。因此，盡管在商品房認購書中約定的是“擔保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠意金”或是“預訂款”等概念，沒有約定“定金”，一旦開發(fā)商加人了“如果購房人在簽訂商品房認購書之后巧日內不能簽訂商品房買賣合同的，所收誠意金(或者是其他的各種金)不予退還”一類的條款，您所繳納的錢款同樣難以取回。該類條款，可以稱之為“沒收條款”，已經(jīng)成為商品房認購書套牢購房者的第二大利器。四、防止被商品房認購書套牢的9條軍規(guī)1.謹慎對待銷售人員的宣傳為了訂單背后的提成，銷售人員會使出“渾身解數(shù)”，請您一定要謹慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“最后一套”還是“明天就漲

6、價”，無論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要因為一時頭腦發(fā)熱而被“套牢”。2.交錢之前請三思還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權要求或起訴您支付錢款。3.簽訂商品房認購書并非必經(jīng)程序雖然很多樓盤都要求購房者簽訂商品房認購書，但從法律上講，簽訂商品房認購書并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就商品房買賣合同及合同全部附件(包括補充協(xié)議)等內容進行協(xié)商，雙方達成一致意見后直接簽訂商品房買賣合同。4.把“誘餌”寫進商品房認購書銷售人員往往會以“優(yōu)惠價格”、“保留房號”等誘餌引誘購房者簽訂商品房認購書，但有時最

7、終難以兌現(xiàn)。購房者簽訂商品房認購書的目的恰恰在于銷售人員的這些“誘餌”，為了防止口說無憑，建議您將這些內容明確寫入商品房認購書，并明確約定一旦這些約定不能實現(xiàn)的后果。5.約定商品房認購書“退出”條款由于簽訂商品房認購書時，樓盤的一些細節(jié)尚未明確，商品房買賣合同的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂商品房買賣合同，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權

8、放棄認購房屋，開發(fā)商應在收到購房者發(fā)出的書面通知之后的巧日內將購房者所交認購金或定金全部返還。6.盡量不交“定金”尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，請盡量不要交“定金”。7.避免“沒收”條款盡管沒有約定收取“定金”，如果商品房認購書中約定一旦您不簽訂“所收預付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會導致您無法拿回自己所交的錢款。8.抓住對方違約一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機會，要求開發(fā)商或銷售公司解除商品房認購書，并全額退還已經(jīng)收取的款項，如果是定金，還可以

9、要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要您在商品房認購書中詳細約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項。9.盡量利用“不可歸責于當事人雙方的事由”盡量找出“不可歸責于當事人雙方的事由”作為不簽約的原因，例如規(guī)劃的變更、雙方就商品房買賣合同的條款難以達成一致、收入驟減、銀行無正當理由不發(fā)放貸款等。一旦發(fā)生類似原因，您就可以以此為由，要求返還已經(jīng)交付的定金了。五、直接轉化為商品房買賣合同的商品房認購書商品房認購書是房屋買賣雙方達成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以

10、以比較小的代價退出。但是在特別情況下，初步意向也可能轉化為正式的商品房買賣合同，按照法律的規(guī)定，轉化需要同時滿足以下兩個條件：1.具備商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容;2.出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。這個規(guī)定實際上是一把“雙刃劍”，如果您已經(jīng)“堅決”地決定要買這套房，不妨利用這個規(guī)定，爭取讓初步意向直接轉化成商品房買賣合同，免去中間的“夜長夢多”。但是如果您還處于“試探”階段，還希望能夠有機會隨時退出，那么就要避免在預訂書或是商品房認購書中約定得過于詳細，防止初步意向直接轉化成商品房買賣合同，為自己保留及時“退出”的機會。六、“小定”與“大定”部分樓盤開盤時會出現(xiàn)“熱

11、火朝天”的場面，開發(fā)商往往會要求購房者先交“小定”。所謂“小定”，就是開發(fā)商保證為購房者保留房屋，保證購房者滿意的房屋在一定時間內不會被賣出去。購房者需要在約定的時間內向開發(fā)商交納“大定”，并保證簽訂正式的商品房買賣合同。“小定”的數(shù)額較之“大定”少很多，“小定”的合同條款較之“大定”也簡單很多。但是無論是“小定”還是“大定”，都可能包含“定金”或是“沒收”條款。七、VIP卡與“認籌，有些樓盤會在開盤之前發(fā)售VIP卡，并約定VIP卡的持有人可以按照為了最大限度保護自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，商品房認購書中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了商

12、品房認購書之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，商品房認購書又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您卡號順序優(yōu)先選定房號戶型，樓盤銷售結束，選定房號的持卡人卡內的錢款將抵作房款;沒有選定房號的持卡人卡內的錢款全額退還，但不計利息，如果持卡人愿意，VIP卡可以保留至二期或是三期，屆時可以獲得優(yōu)先選號的權利。此外，作為特惠活動，開盤的時候舉行現(xiàn)場抽獎活動，被抽到的持卡人可以獲得各種優(yōu)惠或獎品。VIP卡的價格多則幾萬元，少則幾百元，名稱也五花八門，持卡人的權利也各不相同。這種發(fā)售VIP卡的方式，在銷售上又稱為“認籌”，已經(jīng)成為現(xiàn)在商品房市場上最為流行的營銷手法之一，用業(yè)界的行話來說，這個叫做“蓄客”，就是

13、在開盤之前聚斂人氣，制造購房的緊張氣氛，讓購房者看起來覺得房屋非常走俏。利用小小的VIP卡，開發(fā)商或是銷售公司不僅創(chuàng)造出良好的銷售氛圍，發(fā)現(xiàn)和鎖定潛在的目標客戶，進行樓盤需求和價格調查，還可以提前獲得數(shù)額不菲的資金。八、內部認購的風險按照商品房銷售管理辦法第22條的規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。關于商品房銷售的條件，主要是“五證”的取得，本書將在下一個問題中加以介紹。但是，還是有一些開發(fā)商在尚未滿足商品房銷售條件時，進行“內部認購”。前面所介紹的“小定”和“認籌”，很多也屬于“內部認購”的變種。如果房地產(chǎn)商的信譽可靠，購房人通

14、過內部認購有時確實能省些錢，但一旦房地產(chǎn)商最終拿不到預售許可證并宣告破產(chǎn)，購房人交付的定金有可能會有去無回。北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法第52條規(guī)定：“房地產(chǎn)受讓人(指購房者，筆者注)知道或者應當知道轉讓人(指開發(fā)商，筆者注)沒有取得房地產(chǎn)權屬證書或者相關批準文件仍然購買商品房的，應當承擔相應不利的民事法律后果?！彪m然最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效?！钡侨绻l(fā)生此類情況，往往需要通過訴訟才能取回自己已經(jīng)交付的定金、預付款或房款，因訴訟花費的人力和金錢成本更是難以計算的。一

15、旦遇到開發(fā)商無力償還或被宣告破產(chǎn)，還將面臨無法取回的后果。在內部認購的情況下，購房人面臨的風險是十分巨大的，但是房地產(chǎn)市場的供求情況和交易雙方的不公平地位令購房者不得不接受內部認購，在這種情況下，就需要了解一下商品房銷售的條件和“五證”的相關知識，把自己的風險降到最低限度。九、簽訂商品房認購書之前應該審查的文件：土地使用權證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程開工許可證商品房預售許可證房屋所有權證建筑工程竣工驗收備案表企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書一定要審查原件審查上述文件時一定要要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復印件。這些證件大多包含附頁和附件，里面記載著抵押權狀況、年檢情況、

16、平面圖、規(guī)劃圖等，如果僅復印第1-2頁，則無法獲得完整的信息，導致自己的權益受損。同時，復印件也比較容易被涂改或造假。(一)國有土地使用權證文件意義：國有土地使用權證是證明土地使用者(單位或個人)已經(jīng)繳納土地出讓金，獲得國有土地使用權的法律憑證，受法律保護。頒發(fā)部門：1.人民政府(省級、市級、區(qū)縣級)2.國土資源局或國土資源和房屋管理部門(省級、市級、區(qū)縣級)部分地區(qū)，例如在北京市，2004年7月以前，此證由國土資源和房屋管理局制作。2004年7月以后，北京市原國土資源和房屋管理局撤銷，其職能一分為二，涉及土地、礦產(chǎn)的行政管理職責劃入國土資源局，而房屋行政管理和住房制度改革的職責劃入北京市建設

17、委員會。注意事項：1.正式的國有土地使用證應同時加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章。2.視不同情況，國有土地使用證上分別加蓋劃撥土地使用證專用章、有償土地使用證專用章、交納使用費土地使用專用章、臨時土地使用證專用章。對于普通商品房，土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”。3.如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者尚未繳足地價款，會給日后辦理產(chǎn)權證帶來隱患。4.土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應警惕。5.土地證上載明的土地使用者應當和開發(fā)商的名稱相一致。6.注意土地證上是否有土地使用權抵押記錄。土地使用證上有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行以土地作為抵押進行了開發(fā)貸款，

18、在土地使用證的備注頁上會有注明。7.要求查看開發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)。8.一定要求看原件。(二)建設工程規(guī)劃許可證文件意義：建設工程規(guī)劃許可證是標志有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。開發(fā)商在取得建設工程規(guī)劃許可證后，方可申請辦理開工手續(xù)。主管部門：1.直轄市、市(轄區(qū))的規(guī)劃委員會2.區(qū)、縣級規(guī)劃委員會(三)建設用地規(guī)劃許可證文件意義：建設用地規(guī)劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)

19、劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領取房地產(chǎn)權屬證件。主管部門：1.直轄市、市(轄區(qū))的規(guī)劃委員會2.區(qū)、縣級規(guī)劃委員會注意事項：1.如果賣房人沒有建設用地規(guī)劃許可證，則說明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃;2.注意查驗開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上是否與建設用地規(guī)劃許可證相互一致。3.建設工程規(guī)劃許可證附有附圖及附件，里面包括標有各個建筑高度的小區(qū)整體平面圖，購房者可以通過該圖判斷開發(fā)商在廣告和沙盤等宣傳資料中作出的宣傳是否可能兌現(xiàn)。這個小區(qū)平面圖比較復雜，很細致，包含很多細小的圖標，建議購房者能夠請一位懂行的人士幫忙。提示：建

20、設用地規(guī)劃許可證不能保證規(guī)劃不變更開發(fā)商可以申請變更規(guī)劃，申請獲得批準后，開發(fā)商就能夠獲得新的建設用地規(guī)劃許可證，原來的建設用地規(guī)劃許可證就失效了。應對規(guī)劃變更最好的辦法是明確約定，開發(fā)商應當在變更規(guī)劃申請獲批后10日內書面通知買受人，并約定不通知時購房者有權退房和索賠，給自己保留退出的機會。(四)建設工程開工許可證文件意義：建設工程開工許可證是標志建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府

21、的建設行政主管部門辦理施工許可手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。如北京市建委于19%年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。主管部門：1.建設部2.建委(北京市、重慶市)3.建設廳(省級)4.建設局(市級)注意事項：1.注意期房工程開工手續(xù)是否齊全;2.如果開發(fā)商銷售的是現(xiàn)房，則應查看建委的建設工程竣工備案表，詳見本書第三篇。(五)商品房預售許可證文件意義：商品房預售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。在北京市，其主管機關是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。如果購買了不在商品房

22、預售許可證允許銷售范圍內的商品房，房屋的產(chǎn)權將得不到保障。主管部門：1.建設部2.建委(北京市、重慶市)3.建設廳(省級)4.建設局(市級)5.房屋土地資源管理局(上海)6.土地資源與房屋管理局(深圳)提示各地主管部門不盡相同，可以通過本地房產(chǎn)證上所蓋印章來判斷。注意事項：1.注意查看該證是否在有效期內。2.注意查看自己所要購買的房屋是否在許可銷售的范圍之內。3，銷售許可的證件應該在售樓現(xiàn)場懸掛。4.如果是現(xiàn)房，開發(fā)商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權登記部門辦理房屋所有權證(詳見本書第四篇中關于“大產(chǎn)權證”的介紹)，一定要看清楚開發(fā)商的房屋所有權證是否包括想

23、買的房子。購房者還可查驗房地產(chǎn)商的建筑工程竣工驗收備案表(詳見本書第三篇)。(六)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書文件意義：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應具備企業(yè)法人資格，還必須取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書。如果開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質，可能導致商品房買賣合同無效或無法辦理產(chǎn)權過戶。如果該項目為委托銷售的情形，即開發(fā)商委托房地產(chǎn)中介服務機構進行售房，則不但應審查開發(fā)商的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書，還應審查房地產(chǎn)中介服務機構是否為合法主體，即房地產(chǎn)中介服務機構是否取得工商營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質證書。同時還應審查房地產(chǎn)中介服務機構的代售行為是

24、否合法，即審查該機構的代售行為是否能夠出具開發(fā)商作出的授權委托書以及打算購買的房屋是否在委托銷售范圍之內。主管部門：1.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照：工商行政管理局。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書：建設部、建委(北京市、重慶市)、建設廳(省級)、建設局(市級)、房屋土地資源管理局(上海)、土地資源與房屋管理局(深圳)。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質證書：建設部、各地房地產(chǎn)行政管理部門(建設局、房產(chǎn)管理局、房產(chǎn)局等，各地情況不一)。注意事項：1.注意營業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時間以及是否蓋有工商部門“年檢通過”的印章。我國有關法律規(guī)定，營業(yè)執(zhí)照應當每年年檢一次，否則無效。2.注意營業(yè)執(zhí)照是臨時的，還是正式的。如果是臨時執(zhí)照，則說明

25、該單位還未正式成立。3.注意營業(yè)執(zhí)照上的營業(yè)范圍，如果賣房人的營業(yè)范圍中沒有商品房的開發(fā)或銷售，則其從事商品房開發(fā)或銷售的行為就是違法的。4.注意查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書是否經(jīng)過年檢。5.主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質劃分了級別，并標注在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書上。通常一級企業(yè)的注冊資本比較雄厚，開發(fā)經(jīng)營時間較長，工程質量合格率較高，技術人員要求較高。對二、三、四級企業(yè)的審查條件則逐漸降低。因此通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質級別的記載，可以初步判斷開發(fā)商的實力。6.如果為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質證書，則應注意考察證書的有效期，按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質證書的有效期為1年，到期之后可以延長有效期，延長期限不得超過2年。自領取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質證書之日起1年內無開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有效期不得延長。因此如為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質證書，購房者應謹慎考慮再作決定。7.注意查驗房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質證書是否經(jīng)過年檢。8.部分地區(qū)對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的資質劃分級別，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質證書上標明。通常一級經(jīng)紀機構的注冊資本比較雄厚，對從業(yè)人員要求較高。二、三級經(jīng)紀機構則條件逐漸降低。因此通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質證書上記載的級別可以初步判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構