商品房買賣合同[范本]浙江省商品房買賣合同

1、編號(hào)：浙F1-2008-1本示范文本及條文說明，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處公開展示，供當(dāng)事人閱讀本示范文本制訂后新發(fā)布實(shí)施的法律政策，可向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T咨詢浙江省商品房買賣合同示范文本浙江省建設(shè)廳 浙江省工商行政管理局2008年12月8日浙江省商品房買賣合同示范文本合同雙方當(dāng)事人：出賣人： 注冊(cè)地址： 法定代表人： 聯(lián)系電話： 營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)： 委托代理人：   地址： 郵政編碼 ：  聯(lián)系電話： 委托代理機(jī)構(gòu)： 注冊(cè)地址： 法定代表人：  聯(lián)系電話： 營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： 企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)： 郵政編碼： 買受人： 【本人】【法定代表人】

2、姓名： 國籍 身份證種類 號(hào)碼 地址：    聯(lián)系電話：  【委托代理人】【     】姓名： 國籍： 地址： 郵政編碼：  電話： 根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議： 第一條   項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)出賣人以 方式取得位于 、編號(hào)為 的地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。載明該建設(shè)用地使用權(quán)來源的批準(zhǔn)文件或合同是 。該地塊總土地面積為 。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述

3、地塊上建設(shè)商品房，【建設(shè)項(xiàng)目名稱】【現(xiàn)定名】【暫定名】 。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為 ，施工許可證號(hào)為 。第二條   商品房銷售的依據(jù)買受人購買的商品房為【預(yù)售】【現(xiàn)售】商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 ，預(yù)售許可證號(hào)為 ;或者,現(xiàn)售商品房備案機(jī)關(guān)為 ，備案號(hào)為 。第三條   買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一），為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的： 第 幢 單元 號(hào)房，或 。建筑層數(shù)地上 層，地下 層，該商品房位于第 層。該商品房土地使用權(quán)年限自 年 月 日至 年 月 日。該商品房的設(shè)計(jì)用途為  ，屬

4、 結(jié)構(gòu)，層高 。該商品房有陽臺(tái) 個(gè)，其建筑樣式（封閉式、非封閉式或其他）為 。該商品房相關(guān)節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說明： 。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 平方米。其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 平方米（應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖQ及建筑面積清單見本合同附件二）。除上述商品房買賣外，有出售（或贈(zèng)送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關(guān)該物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃合同事項(xiàng)，雙方另行約定于本合同附件三。第四條   建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬的約定在該商品房所在的建筑區(qū)劃內(nèi)，出賣人建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房 平方米，坐落 ，屬于業(yè)主共有。下列物業(yè)屬于出賣人所有，出賣

5、人可以另行出售、附贈(zèng)或者出租，其他道路、綠地、場(chǎng)所、設(shè)施、房屋，屬于業(yè)主共有。1、車位， 。2、車庫， 。3、 。城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地，及依照有關(guān)規(guī)定、合同約定需要移交政府相關(guān)單位管理的物業(yè)，不屬前款約定范圍。第五條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款出賣人與買受人約定按下述第 種方式，計(jì)算該商品房價(jià)款（貨幣單位人民幣）：  1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米 元，總價(jià)款 元。      2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米 元，總價(jià)款 元。      3、按套（單元）計(jì)算，該商品

6、房總價(jià)款為 元。      4、 。按照物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，需要交納新建物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，首期交納標(biāo)準(zhǔn)為 元/平方米（以相關(guān)部門確定并經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)后公布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）。該款項(xiàng)未包含在本條約定的總價(jià)款中，由出賣人統(tǒng)一代交，在物業(yè)交付時(shí)向買受人收取。第六條 面積確認(rèn)及面積差異處理合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。1、當(dāng)事人選擇【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）作為計(jì)價(jià)方式時(shí)，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異， 雙方同意按以下方式處理： 面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%

7、）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。 面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。     買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 利率付給利息。     買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積合同約定

8、面積×100%2、當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異， 約定按下列第 種方式處理：交付的房屋套型與設(shè)計(jì)圖紙一致,相關(guān)尺寸誤差不超過附件一房屋平面圖上標(biāo)示的誤差范圍的,總房價(jià)款不變。 。第七條 付款方式及期限買受人按下列第 種方式按期付款：1、一次性付款 。     2、分期付款 。     3、其他方式 。第八條 買受人逾期付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第 種方式處理： 1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。  &#

9、160;  逾期不超過 日，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行；   逾期超過 日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計(jì)應(yīng)付款的 %向出賣人支付違約金；出賣人愿意繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 （該比率應(yīng)不小于第項(xiàng)中的比率）的違約金。    本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第七條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，

10、按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。    2、 。第九條 交付期限及條件出賣人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前，將符合下列各項(xiàng)條件的商品房交付買受人使用：1、建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明；2、取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；3、用水、用電、用氣、道路、 等，具備商品房正常使用的基本條件；4、 。但如遇到下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 內(nèi)告知買受人的。    2、 。  

11、;    3、 。第十條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任除本合同第九條規(guī)定的特殊情況以外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。逾期不超過 日，自本合同第九條規(guī)定的最后期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之 的違約金，合同繼續(xù)履行； 逾期超過 日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起 天內(nèi)退還全部已付購房款，并按買受人累計(jì)已付購房款的 %向買受人支付違約金；買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自

12、本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之 (該比率應(yīng)不小于第項(xiàng)中的比率)的違約金。 2、 。第十一條 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位同意、規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致下列情形（一般為影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能等）之一的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：1、該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化。2、 。3、 。  買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)，未按期作出書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。 買受人退房的，

13、出賣人須在合同解除之日起     天內(nèi)將買受人已付款還給買受人，并按 利率（不低于買受人購房貸款利率）付給利息；買受人不退房的，雙方應(yīng)當(dāng)在通知到達(dá)之日起 日內(nèi)另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。     。第十二條 交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。在簽署房屋交接單前，出賣人不得拒絕買受人查驗(yàn)房屋。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交

14、接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。商品房交付使用時(shí)，買受人對(duì)房屋及裝修質(zhì)量，公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量提出異議的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予解釋和說明，仍不能達(dá)成一致意見的，雙方委托 進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。雙方對(duì)檢測(cè)費(fèi)用墊付和結(jié)算約定為 。檢測(cè)結(jié)果為合格的，出賣人書面通知的交付日期視為交付；檢測(cè)單位提出返修意見的，出賣人應(yīng)當(dāng)按要求返修，并承擔(dān)賠償責(zé)任。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：     。第十三條 抵押與相關(guān)債權(quán)債務(wù)與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建工程存在抵押情形的，出賣人將相關(guān)情況（登記機(jī)關(guān)、抵押當(dāng)事人、債務(wù)人、被擔(dān)保的主債權(quán)的數(shù)額、登記時(shí)

15、間等）告知如下： 。出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。 。第十四條  出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任雙方將該商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定于本合同附件四，如為精裝修房，雙方應(yīng)當(dāng)約定裝修使用的主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等內(nèi)容。出賣人交付的商品房，應(yīng)當(dāng)符合約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人補(bǔ)償裝飾、設(shè)備差價(jià)，并承擔(dān)違約責(zé)任如下： 。第十五條  出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的除第

16、九條已經(jīng)約定為交付條件外的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑，按以下日期達(dá)到使用條件：     1、 。     2、 。     3、 。     4、 。     5、 。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：     1、 。     2、 。     3、 。第

17、十六條   關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定購買商品房，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記。就該商品房預(yù)告登記有關(guān)事項(xiàng)，當(dāng)事人約定于附件五。出賣人負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記，取得土地使用權(quán)證書或土地使用權(quán)證明。出賣人負(fù)責(zé)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記，取得該商品房房屋所有權(quán)證。出賣人承諾于 年 月 日前，取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書，交付給買受人。買受人【自行】【委托出賣人】辦理該商品房轉(zhuǎn)移登記。出賣人不能在前款約定期限內(nèi)交付權(quán)屬證書，雙方同意按照下列約定處理：1、約定日期起 日內(nèi)，出賣人交付權(quán)屬證書或登記證明的，按已付房價(jià)款的 承擔(dān)違約責(zé)任；2、約定日期起 日以后，出賣人仍不能交付權(quán)屬證

18、書或登記證明的，雙方同意按下列第 項(xiàng)處理：買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并自約定日期至實(shí)際退款日止，按日向買受人支付已交付房價(jià)款 的違約金。買受人不退房，出賣人自約定日期至實(shí)際交付權(quán)屬證書或登記證明之日止，按日向買受人支付已交付房價(jià)款 的違約金。建筑區(qū)劃內(nèi)依法或依照約定屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋，由出賣人在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)一并申請(qǐng)登記。商品房交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)將登記相關(guān)信息書面告知買受人。第十七條  消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法實(shí)施辦法規(guī)定的退房情形 凡符合浙江省實(shí)施<中華人民共和

19、國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法第二十八條第一款退房條件要求退房的,買受人可以選擇按該辦法第二十八條第三款或本合同約定的辦法進(jìn)行處理。第十八條 保修責(zé)任商品房實(shí)行保修制度。有關(guān)該商品房主要的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任，雙方約定于本合同附件六。買受人購買的商品房為住宅的，出賣人自商品房交付使用之日起，按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包含本合同附件六約定的主要內(nèi)容。  在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。出賣人不及時(shí)履行保修義務(wù)的，買受人可以自行維修，費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不

20、承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。 約定住宅保修責(zé)任，應(yīng)當(dāng)符合浙江省實(shí)施<中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法第二十九條的有關(guān)規(guī)定。第十九條   商品房相關(guān)事項(xiàng)約定雙方可以就下列事項(xiàng)約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) ；2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán) ；3、該商品房所在樓宇的命名權(quán) ；4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán) ；5、 ；6、 。第二十條   房屋交付使用后相關(guān)權(quán)利義務(wù)約定買受人的房屋僅作 使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)

21、與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。 出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。第二十一條 前期物業(yè)管理 出賣人已經(jīng)選聘 從事該商品房所在的物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)管理。買受人同意本合同附件七的業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容。第二十二條   本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第  種方式解決：1、提交 仲裁委員會(huì)仲裁。2、依法向人民法院起訴。第二十三條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件八）。第二十四條 合同附件

22、與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十五條  本合同連同附件共 頁，一式  份，具有同等法律效力，合同持有情況如下： 出賣人 份，買受人 份， 份， 份。第二十六條   本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十七條   商品房預(yù)售的，自本合同簽訂之日起30天內(nèi)，由出賣人向 申請(qǐng)登記備案。              

23、60;                出賣人（簽章）：           買受人（簽章）： 【法定代表人】：          【法定代表人】： 【委托代理人】：     

24、60;    【委托代理人】：        （簽章）           【 】：                         

25、60;          （簽章）     年    月    日     年    月    日          簽于         

26、                簽于附件一：房屋平面圖附件二：應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖf明附件三: 其他物業(yè)買賣、贈(zèng)與、租賃協(xié)議書（該物業(yè)的名稱、面積或尺寸、物業(yè)及占用土地的權(quán)屬狀況、價(jià)款與結(jié)算、交付、違約責(zé)任等）附件四：裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（如為精裝修房，應(yīng)當(dāng)約定主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等內(nèi)容）   1、外墻：   2、內(nèi)墻：   3、頂棚： &

27、#160; 4、地面：   5、門窗：   6、廚房：   7、衛(wèi)生間：   8、陽臺(tái)：   9、電梯：   10、其它：27附件五：有關(guān)購買該商品房預(yù)告登記的約定根據(jù)房屋登記辦法有關(guān)規(guī)定，預(yù)購商品房或購買商品房現(xiàn)房，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記。就乙方購買該商品房有關(guān)預(yù)告登記事項(xiàng)，雙方約定如下：一、本商品房為【預(yù)售】【現(xiàn)售】商品房，由【出賣人與買受人】【買受人】向當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。二、由出賣人與買受

28、人共同申請(qǐng)預(yù)告登記的，雙方約定于【商品房買賣合同（預(yù)售）備案】【商品房買賣合同（現(xiàn)售）簽訂】之日起 日內(nèi)申請(qǐng)登記。出賣人未按約定申請(qǐng)預(yù)告登記的，買受人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。三、申請(qǐng)預(yù)購商品房預(yù)告登記時(shí)，由出賣人提交下列資料中的第 項(xiàng)，買受人提交下列資料中的第 項(xiàng)。 1、登記申請(qǐng)書； 2、申請(qǐng)人的身份證明；3、已登記備案的商品房預(yù)售合同；4、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；5、其他必要材料。四、購買商品房現(xiàn)房，申請(qǐng)房屋所有權(quán)預(yù)告登記時(shí)，由出賣人提交下列資料中的第 項(xiàng)，買受人提交下列資料中的第 項(xiàng)。 1、登記申請(qǐng)書；2、申請(qǐng)人的身份證明；3、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；4、轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書

29、；5、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；6、其他必要材料五、其他有關(guān)事項(xiàng)約定如下： 出賣人（簽章）：   買受人（簽章）： 年    月    日附件六：保修責(zé)任主要條款附件七：業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容附件八：補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容浙江省商品房買賣合同示范文本說明一、商品房買賣合同與商品房買賣合同示范文本1、什么是商品房買賣合同。合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。商品房買賣合同，就是合同當(dāng)事人以特定商品房為買賣標(biāo)的物，約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。2、為什么要制

30、訂商品房買賣合同示范文本。合同訂立遵循當(dāng)事人意思自由原則，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，當(dāng)事人可以就標(biāo)的物、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款及結(jié)算方式、履行期限、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議方法等內(nèi)容，自由協(xié)商達(dá)成協(xié)議。因此，商品房買賣合同完全可以由當(dāng)事人雙方自由協(xié)商、簽訂，訂立后的合同按規(guī)定報(bào)相關(guān)主管部門備案即可。但是，商品房是一種特殊商品，建設(shè)周期長，涉及政策多，有些當(dāng)事人特別是購房人對(duì)相關(guān)專業(yè)知識(shí)、法規(guī)政策不甚了解，有鑒于此，建設(shè)部、國家工商行政管理局早在1995年就制訂了商品房買賣合同示范文本。以國家版的示范文本為基礎(chǔ)，省建設(shè)廳、省工商行政管理局于1996年制訂了適用于本省的商品房買賣合同文本，并于2000年作了修改。今

31、年，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，及各方面提出的建議，省建設(shè)廳、省工商行政管理局對(duì)原文本又進(jìn)行了修改,形成現(xiàn)在的文本。3、示范文本說明與合同解釋。為了便于當(dāng)事人使用本示范文本，我們對(duì)有關(guān)條款內(nèi)容和專業(yè)用詞的含義作了說明。當(dāng)事人認(rèn)為條文內(nèi)容或用詞容易產(chǎn)生歧義的，可以修改。對(duì)未涉及的內(nèi)容，經(jīng)協(xié)商一致，可以補(bǔ)充。在簽訂合同以后，未被修改的示范文本內(nèi)容就轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容，此后，當(dāng)事人若理解不一，屬于民事爭(zhēng)議范圍，行政機(jī)關(guān)無權(quán)再作解釋。二、雙方當(dāng)事人 、委托代理機(jī)構(gòu)1、出賣方和委托代理機(jī)構(gòu)。商品房合同雙方當(dāng)事人，指出賣人和買受人。出賣人是特定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，法律、行政法規(guī)對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件及資質(zhì)

32、等級(jí)的核定作了明確規(guī)定。文本中的“法定代表人”是指出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法定代表人，“委托代理人”是受企業(yè)法定代表人委托，有權(quán)進(jìn)行洽談、訂立商品房合同的人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不是自行銷售，而是委托其他企業(yè)如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)銷售代理公司等代為銷售的，應(yīng)當(dāng)填寫文本中的“委托代理機(jī)構(gòu)”名稱及相關(guān)內(nèi)容。2、買受人。商品房的買受人是一般民事主體，包括公民、法人及其他組織。買受人的資格條件適用民法、合同法的規(guī)定，除了外銷商品房外，沒有特別的限制。買受人為多人的，應(yīng)當(dāng)列明；約定購買的商品房按份共有的，還應(yīng)當(dāng)約定各自的份額。三、第一條中建設(shè)用地使用權(quán)取得方式建設(shè)用地使用權(quán)取得方式分為出讓（包括拍賣、招

33、標(biāo)等方式）和劃撥。建設(shè)用地使用權(quán)取得方式不同，建成后的房屋，其享有的權(quán)利或發(fā)生房地產(chǎn)交易時(shí)適用的政策也不同，因此，合同中有必要注明該項(xiàng)內(nèi)容。至于出讓或劃撥土地上建造的房屋，在使用或轉(zhuǎn)讓中有哪些不同的政策規(guī)定，可以查閱城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布，1990年5月19日起施行）等相關(guān)法規(guī)和政策的規(guī)定。四、第一條中的規(guī)劃許可證 城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。建設(shè)工程規(guī)

34、劃許可證，是確認(rèn)整個(gè)住宅小區(qū)或建筑物產(chǎn)權(quán)的憑證之一，而整個(gè)住宅小區(qū)或建筑物的產(chǎn)權(quán)清晰，又是每一套商品房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)。因此，商品房買賣合同簽訂前，應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)的情況，并在合同上作記載。五、第二條中的預(yù)售和現(xiàn)售1、商品房預(yù)售。預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買賣人，并由買受人支付定金或者價(jià)款的行為。商品房預(yù)售條件，城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、城市房品房預(yù)售管理辦法作了規(guī)定。主要包括：已交付全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售

35、登記，取得商品房預(yù)售。2、商品房現(xiàn)售。現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品出售給買受人，并由買受人支付價(jià)款的行為。建設(shè)部商品房銷售管理辦法第七條規(guī)定了商品房現(xiàn)售的條件，主要包括主體資格合法、取得土地使用權(quán)證、持有規(guī)劃許可證和施工許可證、通過竣工驗(yàn)收、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)等方面。采用商品房現(xiàn)售的方式，交付日期、建筑面積、商品房質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)情況等已經(jīng)確定，不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。六、第三條中的土地使用年限、設(shè)計(jì)用途 1、土地使用年限。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定了各類用途（分居住、工業(yè)、商業(yè)等

36、）的土地使用權(quán)出讓最高年限。每一宗建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，土地管理部門在法定的最高年限內(nèi)，確定具體使用年限。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目可能包含多種用途的物業(yè)，相應(yīng)的土地使用年限往往不同，在填寫“該商品房土地使用年限”時(shí)應(yīng)予注意。 2、設(shè)計(jì)用途。設(shè)計(jì)用途一般包括住宅用房、商業(yè)用房、辦公用房等類別，具體由城市規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證中具體確定。七、第三條中的建筑面積 1、合同約定的建筑面積。該建筑面積，一般即為設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)圖紙上標(biāo)示的建筑面積，由設(shè)計(jì)單位按照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范的有關(guān)規(guī)定經(jīng)計(jì)算得出。在有的地方，實(shí)行房產(chǎn)建筑面積預(yù)測(cè)制度，該建筑面積按照房產(chǎn)測(cè)繪單位提供的預(yù)測(cè)面積確定。 2、產(chǎn)權(quán)

37、登記的建筑面積。產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積，是指由房產(chǎn)測(cè)繪單位依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范等規(guī)范和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)繪，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核后確定的建筑面積。3、建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)則的區(qū)別。建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范適用于建筑工程量和工程造價(jià)的計(jì)算，規(guī)劃工程許可證記載的建筑面積，一般也依據(jù)該規(guī)范經(jīng)計(jì)算得出。房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范適用于房屋（套、單元和幢）建筑面積的測(cè)量、計(jì)算。上述兩個(gè)規(guī)范關(guān)于建筑面積的計(jì)算口徑不盡相同，涉及計(jì)算規(guī)則不同的主要部位有：設(shè)備管理層、凈高低于2.20m的空間、封閉陽臺(tái)、雨篷和自動(dòng)扶梯等。建設(shè)項(xiàng)目如果包含遇到上述的建筑部位、建筑形式，就會(huì)出現(xiàn)建筑工程完全按圖施工，

38、但產(chǎn)權(quán)登記面積與規(guī)劃工程許可證記載面積不一致的現(xiàn)象。遇到這種情況，出賣人應(yīng)當(dāng)事先予以說明，并明確由此而出現(xiàn)的建筑面積變動(dòng)是否適用本合同第六條的規(guī)定。4、套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積，是指產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。5、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。房屋建筑面積，包括套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般包括電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還包括套與公共建

39、筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。有關(guān)共有建筑面積的確認(rèn)、分類、內(nèi)容、分?jǐn)偣?、?jì)算方式等，參見房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T17986-2000）、浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則（試行）（浙建房200751號(hào)）的相關(guān)內(nèi)容。八、第四條中的建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬約定1、建筑區(qū)劃。物權(quán)法使用了建筑區(qū)劃的概念，但對(duì)如何確定建筑區(qū)劃范圍沒有明確。一般認(rèn)為，建筑區(qū)劃應(yīng)當(dāng)以宗地紅線內(nèi)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖為基礎(chǔ)，考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素確定。分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共同的，應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)建筑區(qū)劃。有

40、一些省、市，規(guī)定建筑區(qū)劃由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)主管部門確定，出賣人按照主管部門確定的范圍，列舉該建筑區(qū)劃內(nèi)的各類物業(yè)，便于當(dāng)事人作出約定。 2、建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)物業(yè)歸屬。物權(quán)法第七十一條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主所有?！钡谄呤l第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”因此，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、物業(yè)管理用房、車位、車庫等的歸屬，存在多種可能，有必要在商品

41、房銷售階段進(jìn)行明確約定。出賣人提供建筑區(qū)劃內(nèi)各類物業(yè)清單后，由當(dāng)事人按照法規(guī)政策規(guī)定、土地出讓合同條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及投資建設(shè)的實(shí)際情況等，對(duì)其物權(quán)歸屬作出具體約定。九、第五條中的新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金1、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)和用途。物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。物業(yè)管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第379號(hào)公布，2007年8月26日修訂）第五十四條第一款規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。”浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例第四十八條也作了內(nèi)容基本相同的規(guī)定。2、

42、新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)和方式。浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法（浙政發(fā)200719號(hào)）第六條規(guī)定：“新建物業(yè)首期專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。交存的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的5%至8%。具體比例由設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣人民政府批準(zhǔn)后公布。”第八條第二款規(guī)定：“新建物業(yè)首次交存專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積和本辦法第六條的規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取?！?十、第五條中的計(jì)價(jià)方式與第六條中的面積差異處理

43、1、計(jì)價(jià)方式與面積差異處理。計(jì)價(jià)方式與面積差異處理緊密聯(lián)系，一般地，選擇建筑面積計(jì)價(jià)或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，才需要在合同中約定面積發(fā)生差異時(shí)的處理辦法；而選擇按套計(jì)價(jià)方式，表明當(dāng)事人同意即使建筑面積發(fā)生差異也不調(diào)整總價(jià)款。2、按建筑面積計(jì)價(jià)和按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。按建筑面積計(jì)價(jià)，是商品房計(jì)價(jià)的一種基本方式。由于建筑物實(shí)際建造與設(shè)計(jì)圖紙間的差異，以及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ?xiàng)目及分?jǐn)偡椒ǖ牟淮_定性，合同約定的建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積容易出現(xiàn)差異。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，是建設(shè)部、國家工商行政管理局制訂的商品房買賣合同文本中提供的一種計(jì)價(jià)方式。由于構(gòu)成相對(duì)簡單，套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化的情況較少，發(fā)生變化時(shí)，幅度也

44、較小。示范文本第六條的相關(guān)內(nèi)容，來源于最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 、浙江省實(shí)施<中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法、商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令第88號(hào)發(fā)布）的有關(guān)規(guī)定。3、按套計(jì)價(jià)。雖然，選擇按套計(jì)價(jià)即包含建筑面積發(fā)生差異時(shí)不調(diào)整總房價(jià)款的含義，但這需要一個(gè)前提，即交付的房屋與設(shè)計(jì)圖紙基本一致。為此，商品房銷售管理辦法規(guī)定，按套計(jì)價(jià)的商品房，出賣人應(yīng)當(dāng)在合同中附平面圖，平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定尺寸誤差的范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸在約定誤差范圍內(nèi)，總房價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范

45、圍，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定具體的處理方式，示范文本留有空白行供填寫。十一、第八條中的逾期付款的違約責(zé)任1、買受人逾期付款承擔(dān)的違約責(zé)任，當(dāng)事人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由約定。文本中提供的方式，可供當(dāng)事人選擇。 2、文本中提供的方式，按逾期的時(shí)間長短，分兩種情形。一種是合同繼續(xù)履行，按照逾期付款額、逾期時(shí)間和約定的利率，計(jì)算違約金。一種是逾期超過了約定的期日，出賣人有權(quán)選擇解除合同。多少期日作為區(qū)分兩種不同情況的標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人約定。買受人逾期付款的行為有否影響到出賣人合同目的和合同利益的實(shí)現(xiàn)，是確定該期日長短時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素之一。出賣人有權(quán)選擇解除合同，當(dāng)然也可以同意合同繼續(xù)履行。3、分期付款逾期，

46、是否也適用對(duì)總價(jià)款逾期的處理方法，當(dāng)事人可另作約定。分期付款中某一期或若干期的應(yīng)付款逾期，比總價(jià)款少，在確定多少期日出賣人有權(quán)解除合同的時(shí)候，可以考慮這一因素。十二、第九條中的交付條件1、竣工驗(yàn)收合格。建筑法第六十一條規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第279號(hào)，2000年1月30日發(fā)布施行）規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等

47、部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法（建設(shè)部令78號(hào)發(fā)布，2000年4月4日起施行）規(guī)定，備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案上簽署文件收訖。按照上述法律、法規(guī)的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)組織有關(guān)單位進(jìn)行商品房所在建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格，報(bào)建設(shè)行政主管部門備案；備案機(jī)關(guān)在竣工驗(yàn)收備案文件上簽署文件收訖，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，未提出重新組織竣

48、工驗(yàn)收的，即可認(rèn)為該商品房“經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”。2、消防、人防等驗(yàn)收。消防、人防等工程是建設(shè)工程的有機(jī)組成部分，但由于技術(shù)規(guī)范、管理等方面的特殊性，在有的地方，消防、人防等工程驗(yàn)收單獨(dú)進(jìn)行，單獨(dú)出具驗(yàn)收意見，為避免因驗(yàn)收具體內(nèi)容理解不同而產(chǎn)生糾紛，需要對(duì)此進(jìn)行明確約定。3、規(guī)劃確認(rèn)書。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十五條第一款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。”浙江省建設(shè)廳發(fā)布的浙江省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃認(rèn)可辦法（施行）（浙建法20074號(hào)）對(duì)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收規(guī)劃認(rèn)可的條件、程序、審核標(biāo)準(zhǔn)等作了具體規(guī)定。十三、第十條中的逾期交房1、逾期交付。交付時(shí)間是商品

49、房買賣合同的主要內(nèi)容之一，示范文本第九條中，買賣雙方約定了交付期限。按期交付商品房，是出賣人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，延期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同責(zé)任，具體由買賣雙方約定。2、按延期交付時(shí)間長短確定合同責(zé)任。文本中提供的“方式1”按照延期交付的時(shí)間長短，分兩種情況約定。一種是合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金，違約金按已付款的約定比例支付。另一種是買受人有權(quán)選擇解除合同。解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)退還已經(jīng)收取的房價(jià)款，并按已經(jīng)收取的房價(jià)款的一定比例支付違約金。當(dāng)然，買受人也可以選擇合同繼續(xù)履行，由出賣人支付違約金。3、免責(zé)事由。文本第九條第二款有關(guān)如遇不可抗力出賣人可以據(jù)實(shí)延期等內(nèi)容，屬于免責(zé)事由。免責(zé)事由，是指當(dāng)