萬科及其競爭對手1

1、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)報表分析萬科及其競爭對手公司金融課程論文3郭紅霞 11703班 學(xué)號：1107534016摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的增長，房地產(chǎn)業(yè)在國民收入中占據(jù)著越來越重要的地位，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載。中國房地產(chǎn)業(yè)自1979年形成至今，逐步發(fā)張壯大，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣程度快速上升。但隨著房地產(chǎn)的發(fā)展壯大，中國房價也越來越高，為此，中央政府出臺多項政策對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控。進(jìn)入2012年，中央政府繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，綜合運用行政、經(jīng)濟(jì)手段，持續(xù)升級調(diào)控力度，促進(jìn)房價合理回歸。本文以國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科公司、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)三家公司為行業(yè)代表，對2012年的各項財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，以說明房

2、地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢，以及龍頭萬科在整個行業(yè)中的競爭地位。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；財務(wù)指標(biāo)；萬科；保利；金地引言隨著我國城市化進(jìn)程不斷加大和住房商品化等重大措施的實施，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展階段。目前,由于房價過高帶來很多社會負(fù)面的影響。國家發(fā)布了限購令等措施抑制房價,如果說2010-2011年是房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段，期間行業(yè)政策面持續(xù)收緊，市場交易量持續(xù)萎縮，一二線城市房價持續(xù)回調(diào)，而進(jìn)入2012年以來，調(diào)控進(jìn)入第二階段，由于前期調(diào)控成效基本得到了中央層面的肯定，加上房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷給地方政府財政所帶來的巨大壓力，可以看到，地產(chǎn)行業(yè)基本在2012年之后出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場交易量逐漸恢復(fù)

3、，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，房價甚至穩(wěn)中回升。一、 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀“2012年中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究”針對125家滬深上市房地產(chǎn)公司和35家大陸在港上市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司。研究結(jié)果顯示：2011 年，房地產(chǎn)上市公司的運營表現(xiàn)出經(jīng)營業(yè)績增速放緩、股東回報穩(wěn)步提升、財富創(chuàng)造能力整體下降、資金面持續(xù)趨緊的態(tài)勢，同時上市公司在資本市場也處于較低的估值階段。2012 年1-5 月份，央行兩次降低存款準(zhǔn)備金率，同時房地產(chǎn)上市公司加大營銷力度，提升項目去化率，部分城市房地產(chǎn)市場交易有所回暖，但短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然不會放松。在TOP10排名中，萬科仍居榜首，保利排名第三，金地排名第八。表1 中國房地產(chǎn)

4、上市公司TOP10排名12345678910公司萬科恒大保利中海綠地龍湖綠城金地合生首開近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)以下趨勢：1.經(jīng)營狀況：收入與利潤保持增長，但業(yè)績增速呈放緩態(tài)勢。（1）營業(yè)收入增速放緩，業(yè)績分化更趨明顯；（2）凈利潤額達(dá)歷史新高，但凈利潤率下降，與毛利率走勢相背離。2.股東回報：實際回報穩(wěn)步提升，財富創(chuàng)造面臨挑戰(zhàn)。（1）凈資產(chǎn)收益率再度提高，有效保障股東收益水平；（2）資金成本快速上升，經(jīng)濟(jì)增加值普遍下滑。3.財務(wù)穩(wěn)健型：債務(wù)壓力持續(xù)加大，現(xiàn)金流困局待破解。（1）有效負(fù)債水平創(chuàng)新高，短期償債風(fēng)險需警惕；（2）回款減緩導(dǎo)致資金更趨緊張，七成公司經(jīng)營現(xiàn)金“入不敷出”；（3）存貨規(guī)模

5、快速攀升，資產(chǎn)減值風(fēng)險加大。4.投資價值：估值水平仍處低估，龍頭上市公司價值凸顯。（1）房地產(chǎn)上市公司市值仍處低谷，上行空間可期；（2）房地產(chǎn)上市估值抑制或觸底回升。二、萬科、保利、金地地產(chǎn)公司概況萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)，是目前中國最大的住宅開發(fā)企業(yè)。公司先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜。業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點的近50個城市。保利房地產(chǎn)股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，成立于1992年，

6、2002年完成股份制改造，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力排名榜首。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋35個城市的全國化戰(zhàn)略布局，業(yè)務(wù)拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。金地集團(tuán)初創(chuàng)于1988年，1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)，2001年4月上交所上市。公司是中國建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽AAA單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國家一級資質(zhì)單位，連續(xù)七屆榮獲“藍(lán)籌地產(chǎn)”殊榮，還榮獲“2010中國最具價值地產(chǎn)上市企業(yè)”殊榮。目前，金地集團(tuán)已布局19個城市，形成以上海、深圳、北京為中心的華東、華南、華北的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略格局。從上圖可以看出，在總市值排名中，萬科在整個房

7、地產(chǎn)行業(yè)中高居榜首，依然是龍頭企業(yè)，保利排名第二，金地位居第四。三、萬科及其競爭對手財務(wù)分析（一）資產(chǎn)狀況及利潤分析表2 2012年主要數(shù)據(jù)主要數(shù)據(jù)（白萬）萬科保利金地總資產(chǎn)378802251169102521總負(fù)債29666319638971524.5總權(quán)益82138.254779.530996.4營業(yè)總收入10311668905.832863.4營業(yè)總成本83023.255923.627553.9營業(yè)利潤21013.013393.65418.08凈利潤15662.69978.64292.02從上表可以看出，萬科的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)中，總資產(chǎn)、總負(fù)債、總所有者權(quán)益均大于保利和金地，位居榜首。201

8、2年，萬科的總資產(chǎn)為378802百萬元，比保利多127633百萬，金地最少，歸屬于股東的權(quán)益為82138.2百萬元，高于保利和金地。從利潤數(shù)據(jù)中可以看出，萬科2012年實現(xiàn)總營業(yè)收入103116百萬元，成本支出83023.2百萬元，實現(xiàn)營業(yè)利潤21013百萬元，比保利多實現(xiàn)營業(yè)利潤7619.4百萬元。萬科全年實現(xiàn)凈利潤15662.6百萬元，保利實現(xiàn)凈利潤9978.6百萬元，金地實現(xiàn)4292.02百萬元，保利比金地多實現(xiàn)凈利潤5686.58百萬元。從以上數(shù)據(jù)可以明顯的看出，萬科作為房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)不會動搖。（二）償債能力分析償債能力決定企業(yè)的生存,關(guān)注企業(yè)財務(wù)狀況就需要關(guān)注償債能力,償債能力分短

9、期和長期。表3 2012年主要償債能力數(shù)據(jù)償債能力（2012）萬科保利金地流動比率1.39621.73081.9706速動比率0.41410.38070.5615現(xiàn)金比率20.12523.259441.4366資產(chǎn)負(fù)債率78.316378.190169.76581.短期償債能力分析。流動比率、速動比率以及現(xiàn)金比率都是反映企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)。（1）流動比率用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務(wù)到期之前，可變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。從上表可以看出，金地的流動比率最高，而萬科的流動比率最低，說明金地短期償還債務(wù)的能力高于萬科，另一方面的原因是由于金地的負(fù)債水平低于萬科，財務(wù)杠桿較小。（2）速動比率是流

10、動資產(chǎn)扣除存貨之后除以流動負(fù)債，基于房地產(chǎn)業(yè)的特殊情況，一般在建工程和存貨較大，所以速動比率更能反映公司的短期償債能力。12年，萬科的速動比率在這三個公司的居中，保利的速動比率最低，說明公司存貨與在建工程較多，短期償債能力較弱，金地的速動比率最高，其償債能力較強(qiáng)。（3）現(xiàn)金比率是流動資產(chǎn)扣除存貨和應(yīng)收賬款，完全反映了公司的現(xiàn)金流量。從以上3個數(shù)據(jù)全都反映出金地的短期償債能力最強(qiáng)。2.長期償債能力。長期償債能力表明企業(yè)對債務(wù)的承擔(dān)能力和償還債務(wù)的保障能力，是反映企業(yè)財物安全和穩(wěn)定程度的重要指標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債率是反映公司長期償債能力的主要指標(biāo)。從上表可以看出，萬科和保利的資產(chǎn)負(fù)債率相差不大，但萬科略高

11、于保利，金地的資產(chǎn)負(fù)債率最低，以上數(shù)據(jù)說明，萬科的長期償債能力最強(qiáng)，金地最弱。但不管其數(shù)據(jù)如何，都高于其行業(yè)平均水平。（三）營運能力分析營運能力反映了公司對資產(chǎn)利用的效率,即用多少的資產(chǎn)來獲得多少的收益,下面主要以短期營運能力來衡量萬科、保利、金地利用其資產(chǎn)賺取利潤的能力。表4 2012年營運能力數(shù)據(jù)營運能力（2012）萬科保利金地應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率60.632346.90778764.8988應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天5.93747.67460.0411存貨周轉(zhuǎn)率0.28230.25730.3327存貨周轉(zhuǎn)天1275.23911399.1451082.0559流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.31950.31970.352

12、8流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天1126.76061126.05571020.4082流動資產(chǎn)是房地產(chǎn)上市企業(yè)短期內(nèi)可以調(diào)動的資產(chǎn) ，變現(xiàn)比較快，周轉(zhuǎn)迅速。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是房地產(chǎn)上市公司流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的主要評價指標(biāo)，能夠有效評價流動資產(chǎn)的綜合利用效率。存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的細(xì)化。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映應(yīng)收轉(zhuǎn)款能否及時收回的能力，存貨周轉(zhuǎn)率反映存貨的周轉(zhuǎn)速度。從上表可以看出，萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率最大，周轉(zhuǎn)天數(shù)最小，應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力最強(qiáng)，金地最??；而金地的存貨周轉(zhuǎn)率最大，周轉(zhuǎn)天數(shù)最小，存貨周轉(zhuǎn)速度最快，萬科居中，保利的存貨周轉(zhuǎn)速度最慢，在之前的分析中，金地的速動比率最高，可能因其存貨較少，這

13、也是其存貨周轉(zhuǎn)率較高的原因?？傮w來看，三家公司的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，金地的周轉(zhuǎn)率最大，流動資金變現(xiàn)能力最強(qiáng)，而萬科的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最小，周轉(zhuǎn)天數(shù)最長，變現(xiàn)能力最弱，這和其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。萬科產(chǎn)業(yè)較大，資產(chǎn)比金地多很多，應(yīng)收賬款和存貨也其他兩家公司多，所以導(dǎo)致其流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較兩外兩家低，但如論如何，其償債能力都高于行業(yè)平均能力。（四）盈利能力分析盈利是公司得以生存和發(fā)展的動力,是投資者選擇投資目標(biāo)的原因,是債權(quán)人回收債權(quán)獲取利息的保證。表5 2012年盈利指標(biāo)數(shù)據(jù)盈利能力（2012）萬科保利金地行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率19.66%19.86%14.39%9.8%凈利率12.17%12.24%1

14、0.30%毛利率36.56%36.19%32.05%36.4%每股收益（元）1.141.180.760.4凈資產(chǎn)收益率是立足于股東的角度來考核企業(yè)獲利能力和投資回報能力的重要指標(biāo)。 通過分析凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)，一方面可以得知企業(yè)的投資效益狀況，另一方面可以了解企業(yè)管理水平的高低。12年萬科和保利的凈資產(chǎn)收益率相差不多，但均比金地高，但同時也都高于其行業(yè)平均，反映了萬科和保利的盈利能力較強(qiáng)，股東回報率較高，企業(yè)的收益狀況較好，雖然金地較前兩個企業(yè)的資產(chǎn)收益率較低，但在整個行業(yè)中，也處于較高的水平，企業(yè)也獲得不錯的收益和股東回報。同時，萬科和保利的每股收益相差不幾，對投資者而言，更傾向于萬科和保利。

15、凈利率體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動最基本的獲利能力，沒有足夠大的營業(yè)利潤就無法形成企業(yè)的最終利潤。通過對該指標(biāo)的分析，能夠充分反映出企業(yè)成本控制、費用管理、產(chǎn)品營銷、經(jīng)營策略等方面的成績與不足，可以通過它反映出企業(yè)銷售，管理和成本費用控制等方面的綜合效果。從上表可以看出保利和萬科的凈利率相差不多，金地較差，萬科和保利在12年獲得較多的利潤，同時其成本控制和費用管理等都較金地良好。用杜邦分析法對三家公司的凈資產(chǎn)收益率做更詳盡的分析：表6 杜邦分析法杜邦分析法凈利潤率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)凈資產(chǎn)收益率萬科15.1893%30.55%4.54519.66%保利14.4815%30.89%4.54519.86%金地

16、13.0602%34.05%3.33314.39%杜邦分析法是針對凈資產(chǎn)收益率，將其劃分為多項指標(biāo)，來分析其影響因素，是因為什么原因?qū)е缕鋬糍Y產(chǎn)收益率上漲或是下降。通過上表的分析，萬科和保利的權(quán)益乘數(shù)一樣大，保利的凈資產(chǎn)收益率略高于萬科是由于其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較大。金地的凈資產(chǎn)收益率周轉(zhuǎn)率受其凈利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)，其中權(quán)益乘數(shù)較小，但其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高，導(dǎo)致其產(chǎn)生的原因還是由于其資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)較小。（五）成長能力分析表7 2012年成長能力數(shù)據(jù)成長能力（%）萬科保利金地主營業(yè)務(wù)收入增長率43.650546.495137.3972凈利潤增長率35.026935.446314.733凈資產(chǎn)增

17、長率21.089730.227718.5705總資產(chǎn)增長率27.883528.794813.2827從表格中可以看出，12年三家公司都進(jìn)行了資產(chǎn)擴(kuò)張，但萬科和保利總資產(chǎn)增長率相差不多，進(jìn)行了大規(guī)模擴(kuò)張，主營業(yè)務(wù)收入增長率也相差不多，三家企業(yè)在12年均不同程度的擴(kuò)張及壯大，但金地作為全國前10企業(yè)，還不及龍頭萬科和保利。從上圖可以看出，萬科的主營業(yè)務(wù)收入居榜首，保利第二，金地第四。四、總結(jié)通過以上的分析，毋庸置疑，萬科是全國最大房地產(chǎn)公司，成長性和盈利性都很好且穩(wěn)定，擁有穩(wěn)步的發(fā)展策略和穩(wěn)健的銷售政策，依賴于龐大的土地儲備、資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益，依靠薄利多銷，盈利很穩(wěn)定。保利12年的盈利性和銷售狀況也處于較優(yōu)越的水平，和萬科不相上下，但還不足以觸動龍頭企業(yè)萬科。金地的各方面指標(biāo)雖不及萬科和金地，但其盈利性和成長能力也是逐年攀升，躍居全國第八。行業(yè)前景仍然是不錯的，畢竟中國房地產(chǎn)這個國內(nèi)居民最大的消費市場，