萬科物業(yè)驗收標準

1、1. 目的 建立萬科物業(yè)統(tǒng)一的管理標準，進一步規(guī)范衡量物業(yè)公司業(yè)務(wù)體系。2. 范圍 本規(guī)定適用于集團下屬各物業(yè)公司。3. 職責集團物業(yè)管理部負責本文件的編寫、修改、發(fā)布；并在VPS活動中作為評比依據(jù)開始運用。各地物業(yè)公司負責本文件的具體實施，并可提出動議修改的意見或建議。 4. 方法和過程控制萬科物業(yè)管理標準包括四部分：萬科物業(yè)管理標準管理服務(wù)類（VKWG08-18-1）、萬科物業(yè)管理標準環(huán)境管理類（VKWG08-18-2）、萬科物業(yè)管理標準設(shè)備物資類（VKWG08-18-3）、萬科物業(yè)管理標準安全管理類（VKWG08-18-4）。本標準是其系列標準的一部分。萬科物業(yè)管理標準設(shè)備管理類1.人員

2、素質(zhì)1.1身體健康，經(jīng)醫(yī)生鑒定無妨礙工作的疾病和缺陷。1.2上班時間內(nèi)，必須按照萬科物業(yè)CI手冊要求穿著工作服，配帶工牌。1.3具備必要的專業(yè)知識且按其職務(wù)和工作性質(zhì)熟悉國家的有關(guān)規(guī)程，并經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T考試合格，取得相應工種政府部門頒發(fā)的操作許可證明。2.設(shè)備房管理2.1基本要求2.1.1設(shè)備房門上有相應設(shè)備房標識。2.1.2設(shè)備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物；2.1.3備現(xiàn)場的作業(yè)指導書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整。2.1.4配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好。2.1.5設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要有流向標識；重要和操作有危險的設(shè)備、部件要

3、有警告標識。2.1.6設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動部位要有防護罩，原設(shè)備具有的防護裝置應維護齊全。2.1.7設(shè)備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責任人明確。2.1.8所有標識安裝位置適當、醒目，清晰、完整。2.1.9供配電設(shè)備房應在顯眼位置設(shè)立“嚴禁合閘”等移動標識的統(tǒng)一掛放點。2.2房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關(guān)的物品，滅火器選擇和配置數(shù)量應滿足以下標準：滅火器滅火級別1公斤2公斤3公斤4公斤5公斤8公斤24T公斤35F公斤CO2滅火級別2B3B4B10B干粉滅火級別1A2B1A3B2A5B2A9B3A14B

4、4A22B27A45B保護面積嚴重危險級58B58B58B58B105A58B中危險級7.54B7.54B7.54B7.54B7.54B155A7.54B輕危險級101B101B101B101B203A101B203A101B101B203A101B補充說明：a) 保護面積一欄中 為不能選用。7.54B7.54Bb) 保護面積一欄中 為可選用，保護面積為7.54=30m2，用現(xiàn)場面積除以30即為滅火器個數(shù)。c) 保護面積一欄中 為可選用，但由于經(jīng)濟原因，不建議選用。d) 地下建筑滅火器配置基準數(shù)量應在配置基準上增加30%。e) 設(shè)有消防栓的場所，可相應減少30%；設(shè)有滅火系統(tǒng)的場所，可減少50

5、%；設(shè)有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所，可相應減少70%。f) 一個滅火器配置場所內(nèi)的滅火器不應少于2只，每個設(shè)置點的滅火器不宜多于5只。g) 滅火器設(shè)置明顯便于拿取，并有明顯標識。h) 嚴重危險級：功能復雜、用電用火多、設(shè)備貴重、火災危險性大、可燃物多、起火后蔓延迅速或容易造成重大火災損失的場所；中危險級：用電用火較多、火災危險性較大、可燃物較多、起火后蔓延較迅速的場所；輕危險級：用電用火較少、火災危險性較小、可燃物較少、起火后蔓延較緩慢的場所。i) 以上未能盡列規(guī)范參照建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范（GBJ14090）要求。2.3設(shè)備房門應有“機房重地，非請勿進”或類似的標識，并符合集團之CI手冊的要求。

6、2.4設(shè)備房中重要設(shè)備上端如有排污管等設(shè)施時，應在該設(shè)備上端加設(shè)喇叭口、擋板等設(shè)施，做好防護措施，以保證重要設(shè)備的使用。2.5重要設(shè)備房內(nèi)（如監(jiān)控中心，電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房）應配置干濕球溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設(shè)備房內(nèi)環(huán)境溫度應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下。（熱力站、鍋爐房參照相應設(shè)備技術(shù)標準要求）2.6參觀來訪人員需進設(shè)備房，須由部門經(jīng)理指定專人陪同方可進入。2.7無人值守的設(shè)備房必須加明鎖，鑰匙由維修員及控制中心掌握。2.8設(shè)備表面無積塵、無油污，應急照明燈能在停電事故下至少工作半小時。2.9設(shè)備房排水通暢。具有防

7、鼠措施。2.10專用工具、安全用品應放置在指定位置。2.11應制訂維修工具的管理維護辦法，并確實落實，電動工具應定期檢修。2.12對維修工具應有保管清單，保管現(xiàn)狀良好。3.資料管理3.1新建物業(yè)接管驗收應提交資料。產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料；技術(shù)資料：（1）竣工圖包括：總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、通風、配電、電力等設(shè)備、設(shè)施和附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；（2）地質(zhì)勘察報告； （3）工程合同及開、竣工報告；（4）工程預決算；（5）圖紙會審記錄；（6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；（7）隱蔽工程驗收簽證；（8）沉降觀測記錄；（9）竣工驗收證

8、明書；（10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；（11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；（12）水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；（13）砂漿、混凝土試壓報告；（14）供水、供暖、管道煤氣的試壓報告；3.2原有房屋接管驗收應驗交的資料。產(chǎn)權(quán)資料：（1）房屋所有權(quán)證；（2）土地使用權(quán)證；（3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；（4）房屋分戶使用清冊；（5）房屋設(shè)備及其固定附著物清冊。技術(shù)資料：（1）房地產(chǎn)平面圖；（2）房屋分間平面圖；（3）房屋及設(shè)備技術(shù)資料。4.供配電系統(tǒng)4.1屬于三級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每日至少須

9、四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設(shè)備每兩小時須巡檢并記錄。4.2管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。4.3動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設(shè)備接地電阻值小于4歐姆。4.4變壓器出口線電壓：范圍內(nèi)。原則上以進戶電壓220V5%范圍作為標準。干式變壓器溫度：110度繼電保護報警；155度繼電保護延時跳閘；70度變壓器自動吹風散熱裝置動作。油浸式變壓器溫度：105度繼電保護延時跳閘；9度繼電保護報警。以上報警溫度若產(chǎn)品說明要求中有明確規(guī)定應按照此規(guī)定要求動作，設(shè)備規(guī)格無明確要求的應按照上述要求動作。發(fā)展商未配相關(guān)裝置的應具有其他有效防護措施。4.5

10、電容補償柜管理（1）功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔斷器可靠無損壞。（2）補償控制手動、自動切換有效。（3）補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐。（4）功率因數(shù)：不小于.4.6高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動；無發(fā)熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好無損壞無缺項；盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味；配電回路標識清楚準確。4.7高壓繼電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工人應能識別各種掉牌信號性質(zhì)。4.8操作直流柜、應急直流電源柜，應按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作，平時浮充電壓一般為：235V255V。4.9蓄電池：4.9.1鎳中倍

11、率堿性蓄電池浮充使用時，及時補充電解液。蓄電池不應發(fā)生如下現(xiàn)象：a) 電解液過少，露出部分極板。b) 蓄電池外部短路。c) 電池電壓不正常。d) 電極板膨脹，氣塞孔堵塞。e) 電解液內(nèi)含有機雜質(zhì)。f) 爬堿嚴重。4.9.2酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，定期作定充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋。4.10發(fā)生停電事故后，最多不超過5分鐘（特殊困難不超過15分鐘），發(fā)電機必須能夠啟動運行，并至少能連續(xù)運行4小時。4.11發(fā)電機設(shè)備：（1）內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無泄漏。 （2）發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機，潤滑油泵、啟動

12、電機，無異常聲音、異常震動。柴油發(fā)動機轉(zhuǎn)速穩(wěn)定。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求。（3）備用柴油量保持在容器容量的80%附近或確保電機連續(xù)工作24小時的儲備量油。冷水箱水量保持在容積的80%以上。四濾應按體系文件要求及時更換。（4）必須配備符合要求的兩套蓄電池，至少每2個月輪流切換使用。備有符合要求的切換開關(guān)裝置。（5）蓄電池組電壓保持在24V左右。（6）柴油儲備房敷設(shè)足量的消防滅火沙或配備二氧化碳滅火系統(tǒng)。（7）正常情況下，發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關(guān)應打在自動位置。按體系文件要求每周啟動試運行一次，每次運行時間為20分鐘。（8）發(fā)電機接地可靠，對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施。5.給排水設(shè)備

13、設(shè)施5.1水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機密封泄漏應小于滴分，填料密封泄漏應小于10滴分。）潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標范圍內(nèi)。5.2設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。止回閥動作靈敏可靠。5.3限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應具有有效預案。5.4高層變頻供水電氣系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜、應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內(nèi)。重要管道上的壓力儀表每年定期進行校驗。5.5排水設(shè)施污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控制裝置靈敏可靠，平時手自動轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自

14、動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。電機運行電流小于額定值。5.6下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積。各種井蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動。5.7管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。6.消防設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)6.1消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設(shè)有報警記錄。6.2消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏可靠。反向不泄漏。消火栓配置齊備，各配件功能良好。水流開關(guān)、水壓力開關(guān)動作準確穩(wěn)定。消防水泵控制柜指示正常。消防水泵、噴淋水泵至少每兩個月試運行一次。消防水泵每半年進行一次帶載試驗一次、并做記錄(或按消防要

15、求執(zhí)行)。6.3噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄。6.4消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊。處在良好工作狀態(tài)。設(shè)施功能完備無損壞。6.5卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關(guān)門動作程序正確。6.6消防監(jiān)控中心：（1）錄像畫面清晰；畫面切換穩(wěn)定。錄像帶更換時間定時，專人負責保管。（2）音頻視頻線路接線牢固，布線規(guī)范，標識清楚。（3）監(jiān)視攝像鏡頭干凈無灰塵。焦距調(diào)整、云臺各角度動作靈敏。（4）監(jiān)控的控制設(shè)備運行狀態(tài)良好，按旋鈕、開關(guān)、插頭、指示燈無缺損。6.7管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。7.電梯系統(tǒng)7.1電梯準用證、年檢合格證、維修保

16、養(yǎng)合同完備。非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)。7.2電梯運行穩(wěn)定，開關(guān)門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，照明良好。7.3電梯舒適性：進行試運行，用身體感覺確認從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響。7.4平層狀態(tài)檢查：合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內(nèi)。7.5曳引機制動器檢查：檢查曳引機轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間是否有相磨擦現(xiàn)象。檢查制動時工作可靠性和是否有不正常的撞擊聲。閘瓦與制動輪間隙.7毫米。制動器線圈溫升應不超過相應電梯溫度要求范圍。7.6曳引機電動機要求：軸承溫度應不高于度。電動機連接應保持緊固。電機不應有異常聲音。至少每年更換新的潤滑脂。7.7曳引機減速器要求：應保持

17、減速器內(nèi)潤滑油清潔和潤滑性能。油面高度保持在油標規(guī)定的范圍內(nèi)，其中：箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密不應漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材料機油密封，此處允許產(chǎn)生少量的潤滑性滲油（每滴/35分鐘）。減速器的機件和軸承的溫度應不高于75度。油溫不高于85度。減速器運行時避免產(chǎn)生不均勻的噪聲或撞擊聲。緊固螺栓無松動，無銹蝕。7.8曳引輪：防止鋼絲繩在繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。7.9限速器：限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。7.10安全觸板的動作應靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓。電梯故障停止運行時，在轎箱內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應在2003

18、00牛頓范圍內(nèi)。7.11轎箱門完全關(guān)閉，安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎箱門刀對廳門地砍間隙為58毫米。轎箱地砍對門廳地砍間隙應為25毫米。門廳鎖嚙合應不小于7毫米。層門外面不允許能用手把門鈸開。門扇下端距地砍應為58毫米。門垂直誤差不大于0.5毫米。7.12 門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好。無銹蝕。門廳鎖嚙合應不小于7毫米。7.13轎頂、機房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水。設(shè)備無灰塵。7.14轎廂導軌導靴。（1）導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應保持最低要求油位以上。（2）檢查滑動導靴的襯墊磨損情況，襯墊工作面磨損量小于1毫米。間隙應均勻。（3）導軌工作面要求

19、光滑、無劃痕、無損傷。導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無銹蝕。7.15緩沖器（1）油壓緩沖器用油凝固點應在負10度以下。油面高度應保持在最低油位以上。（2）緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕。（3）緩沖器一低速壓到全壓縮位置，釋放回復自由高度位置時間應小于90秒。7.16安全鉗（1）傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應靈敏可靠。（2）安全鉗楔塊與導軌工作面間間隙一般為4毫米左右。7.17鋼絲繩（1）轎箱和對重側(cè)的鋼絲繩應當張力均勻。（2）鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時 ，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根。（3）斷絲集中在1或2個繩股中，在一個擰距內(nèi)

20、最大斷絲數(shù)不允許超過16根。（4）不允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕。磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90% 。 7.18補償裝置補償鏈在運行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應完好無折斷，無嚴重磨損。7.19電梯電氣部分：（1）繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器，電鈴，對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導線編號清楚無誤。（2）接地電阻小于4歐。動力線絕緣電阻大于0.5兆歐。控制線絕緣電阻大于0.25兆歐。7.20盤車、救人設(shè)施置于機房明顯位置。平層標志明顯。7.21運行出現(xiàn)故障后，救援人員應在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理。7.22如果電梯由分

21、承包方維護保養(yǎng)，維保方電梯保養(yǎng)人員應具有相應的資質(zhì)證明，電梯的設(shè)備責任人每季度至少須向本部門負責人提交對分承包方維修保養(yǎng)工作的評估報告一次，并存檔。7.23電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，清潔衛(wèi)生。無手印、污跡、各類標識齊全。運行無異常聲響。7.24電梯機房：溫度保持在040度之間，電梯盤車操作作業(yè)指導書清晰、有效。室內(nèi)衛(wèi)生干凈，曳引機無油污、無灰塵。7.25管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。8.采暖及空調(diào)系統(tǒng)8.1采暖系統(tǒng)：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)定，供回水溫度在規(guī)定的范圍內(nèi)，安全附件靈敏可靠，安全閥定期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好。冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16攝氏度

22、。8.2燃油鍋爐要求：8.2.1鍋爐的進水必須經(jīng)過水處理，并對進水質(zhì)量定期進行檢測。流量開關(guān)（或其他流量傳感器）動作要靈敏可靠，動作選擇性要符合鍋爐安全流量要求。（安全保護功能）鍋爐排煙道要通暢，鍋爐運行時燃燒室內(nèi)應保持020毫米水柱微負壓狀態(tài)。正常狀態(tài)下燃燒器自動一次啟動成功率95%98%。第一次自動點火不成功要查明原因，第二次自動點火需有3分鐘以上的安全排風延時。火焰?zhèn)鞲衅鲗γ骰鹩行盘栞敵?、高壓點火變壓器電壓500010000V，點火電極絕緣不漏電。間距35MM。燃油泵輸出壓力達到額定值1030巴（BAR）鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固。溫度控制系統(tǒng)

23、要穩(wěn)定可靠，能滿足供暖要求。爐內(nèi)水流與燃燒器電氣安全聯(lián)鎖動作可靠。8.3熱力換熱站供暖：對市網(wǎng)供熱：熱量計量或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器。精度高于0.5級。傳感器、變送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標識。儀表應至少應每兩年定期請技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可（特殊情況應制定要求定期到技術(shù)監(jiān)督部門檢驗認可）。.換熱器應按照銘牌壓力、流量、溫度、換熱面積、使用。換熱器設(shè)備應設(shè)有排氣閥、排污閥。.設(shè)備應根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況，定期的檢查和清洗。（13年）設(shè)備若長期不使用時應將夾緊螺栓放松到上說明書中規(guī)定的尺寸。使用時在按要求夾緊。每年換熱器第一次使用時應換熱器兩側(cè)同時逐漸增加壓力。熱水循環(huán)泵進口管路

24、必須充滿熱水禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行，以免損壞泵的密封裝置。泵電機避免超過額定電流運行。軸封泄漏應小于3滴/分。管道泵每次大修期間進行潤滑脂潤滑保養(yǎng)。分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%，排污閥、壓力表、進出閘閥標識清楚，無泄漏無修蝕。對鍋爐供暖時，膨脹水箱應保持一定水位或系統(tǒng)排氣暢通。對市網(wǎng)供熱時，為防止水擊，開啟總進氣閥前應將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥，先將凝結(jié)水排凈，待排出全是蒸汽為止。8.4空調(diào)補水裝置：高位水箱補水系統(tǒng)要求：水箱應無泄漏外面無修蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應靈敏可靠。采用閉式定壓補水，應按設(shè)計要求每兩小時查一下電接點壓力表壓力指針應在區(qū)

25、間范圍。補水箱有一定水位，補水泵的閥門和電控箱在正常狀態(tài)。變頻補水系統(tǒng)的要求：熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設(shè)定準確有效。變頻器、水泵馬達、壓力傳感器、執(zhí)行器、調(diào)節(jié)器工作穩(wěn)定可靠。補水壓力控制準確穩(wěn)定。波動壓力小于0.05兆帕。8.5循環(huán)水系統(tǒng)：采暖循環(huán)水過濾器要求每年清理一次，過濾網(wǎng)按照水泵和系統(tǒng)設(shè)備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無銹蝕、無泄漏、開關(guān)靈活。 風機盤管設(shè)備要求：出口風速、溫度達到額定值。風機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全。電機運轉(zhuǎn)無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流。設(shè)備無漏水。保溫良好。風機盤管回風過濾網(wǎng)每半年清洗一次。8.6電加熱采暖：電熱

26、膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐。電熱膜、空氣開關(guān)、導線、接線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味?？諝忾_關(guān)過負荷保護、短路保護靈敏可靠。8.7冷空調(diào)系統(tǒng)： 冷卻塔噪音小于65分貝，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動部位無異響，冷卻水、冷凍水的檢測報告齊全。 8.8冷卻塔設(shè)備：8.8.1電機、風扇聯(lián)接良好。轉(zhuǎn)速風量達到設(shè)備要求。8.8.2減速器潤滑油位在油標或油尺上下限范圍內(nèi)。潤滑油應不含渣、不變色、粘度良好。8.8.3風機扇葉安裝牢固、不變形，運行無震動。布水器出水角度一致，水量均勻，運轉(zhuǎn)靈活。8.8.4濾料應整齊排列無破損，經(jīng)過濾料到接水盤應如下雨。接水盤中自動補水閥應動作可靠，盤中水

27、位在水塔運行時不缺水。停塔后盤中水不溢流。運行時塔外允許有少量漂水。8.9冷卻水、冷水系統(tǒng)：8.9.1冷卻水水流開關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他類型傳感器）應穩(wěn)定可靠。其輸出參數(shù)應與冷水機組要求相匹配。8.9.2水泵流量、壓力應滿足冷水機組供冷水流量要求。并且在電氣?？刂品矫嫠髁颗c冷水機組電氣控制聯(lián)鎖。補水箱內(nèi)應作到不缺水、不溢流。自動補水閥安全可靠。8.10冷水機組設(shè)備：8.10.1離心式冷水機組（制冷劑：R22）潤滑油位應保持在油標上下限中間，平時保持60度溫度。壓縮機運行時油溫高于43度。設(shè)備運行時潤滑油應有103207KPA壓力。8.10.2冷凝器壓力范圍：6901450KPA相應溫度范

28、圍：15度41度。8.10.3蒸發(fā)器壓力范圍：410550KPA，相應制冷劑溫度范圍：1度8度。8.10.4螺桿式冷水機組（制冷劑：134A）開機前冷凝器進水溫度不得低于15度， 運行時冷卻水進水溫度范圍20度42度。出水溫度范圍 25度45度。8.10.5電氣部分應保持干噪防止電路板等設(shè)備絕緣損壞。機組應保持清潔完整，無銹蝕、無泄漏，螺栓緊固。8.11電機：8.11.1水泵電機繞組溫度小于70度。正常狀態(tài)下外殼溫度：30度50度。電機軸承溫度小于80度。8.11.2電機運行無異常雜音，無碰撞沖擊聲。8.11.3電機風扇冷卻效果明顯。8.11.4電機運行時不能有糊焦味、冒煙現(xiàn)象。8.11.5電

29、機三相運行相電流和為零（允許不超過額定電流的5%）。運行電流不超過額定電流的110%，對地絕緣電阻大于0.5兆歐。8.12水泵潤滑油位在油標內(nèi)。軸承潤滑良好，泵軸承運行無噪音、無震動。泵密封良好無泄漏。泵軸轉(zhuǎn)動輕快無刮碰。8.13管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。9.檢測儀器儀表及安全設(shè)施9.1購買儀器儀表時，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證；并按照相應儀器儀表使用規(guī)定定期由公司指定部門進行檢驗或送專業(yè)機構(gòu)檢驗，并有效標識。9.2檢驗項目：配電設(shè)備的電流表、電壓表、功率因數(shù)表、功率表、收費用互感器、電度表、安全操作的高壓驗電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴。測試使用的搖表、萬用

30、表、氣焊的氧氣乙炔表、空調(diào)用氟壓力表、防雷設(shè)施、電梯安全檢驗、高壓配電設(shè)備、變壓器、消防設(shè)施等。10.弱電設(shè)備設(shè)施10.1可視對講系統(tǒng)：室外機、室內(nèi)機畫面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊。10.2門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠。線路布置連接牢固。阻車器潤滑傳動良好。設(shè)施衛(wèi)生清潔完整。10.3電話系統(tǒng)、有線電視：主交換箱、分接線箱、插座端子接線緊固。布線美觀合理。箱體內(nèi)外完整無損壞。10.4管理項目建立檢查制度并予以落實，檢查記錄完整。11.附屬、配套設(shè)施11.1防雷系統(tǒng)：房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值不大于10歐姆；引下

31、線及屋頂避雷網(wǎng)線無脫焊，大面積生銹現(xiàn)象。11.2外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。空調(diào)架安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。11.3建筑年限在三年以上、本體結(jié)構(gòu)已出現(xiàn)老化跡象、未吊頂?shù)奶旎?、檐等物業(yè)和高層墻體，應建立定期檢查制度，對空、鼓、裂等腐損處及時修繕，嚴格落實行業(yè)相關(guān)規(guī)定。11.4屋面排水通暢，每年開春解凍后、雨季來臨前、第一次大雨后、入冬結(jié)凍前，均需進行屋面防水情況的檢查并記錄和統(tǒng)計；每年春季開凍后，應對屋面進行一次清掃。11.5無違章亂搭建、亂懸掛現(xiàn)象。11.6無擅自改變房屋用途，小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標志，小區(qū)入口處和主要路口公共地方有引路標識圖。11.7健全娛樂設(shè)施安全責任制度等各項規(guī)章制度，配備相