市場法習(xí)題附復(fù)習(xí)資料

1、房地產(chǎn)評估市場比較法練習(xí)題一、單項選擇題1、 某成交實例成交總價 24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余額于一年后付清，假設(shè)年利率為5 %,則該實例的實際價格是（）。A、24 B 、23.42 C 、23.43 D 、22.862、在進行房地產(chǎn)狀況修正時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)狀況。A. 估價時點 B 搜集該可比實例時C進行房地產(chǎn)狀況修正時D 成交價格所反映3、比準(zhǔn)價格是一種（）。A. 公平市價B .評估價格C .市場價格D .理論價格4 .比較法的理論依據(jù)是（）。A.預(yù)期原理B .替代原理 C .生產(chǎn)費用價值論D .最高最佳使用原則5 .不適宜用比較法評

2、估的房地產(chǎn)是（）。A .商品住宅 B .寫字樓 C .紀(jì)念館D .標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房6 .運用市場比較法評估，選取的可比實例數(shù)量宜為（） 個。A . 1 3 B . 1 5 C . 3 5 D . 3 107 .對交易實例進行區(qū)域因素修正是因為（）A. 交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相似B. 交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別C. 交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格上漲D. 交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格下降&下列（）情況會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏高。A.賣方不了解行情B .政府協(xié)議出讓C .購買相鄰房地產(chǎn)D .設(shè)立抵押的房地產(chǎn)9 .可比實例

3、是相鄰房地產(chǎn)的合并交易，則算出來的比準(zhǔn)價格往往比實際正常價格（）。A .高 B .低 C .相等 D .不可比10 .賣方不了解市場行情，這種情況下房地產(chǎn)成交價格往往會比正常價格偏（）。A .高 B .低 C .不高不低 D .無法確定11 .采用比較法估價時得出四個估價結(jié)果，220元/ m2, 240元/ m2, 280元/ m2 230元/ m2若求其中位數(shù)，則為（）元/m2。A . 230 B . 242.5 C . 235 D . 24012 .為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為 4000元/m2,成交日期為2004年5月

4、1日，成交價格比正常價格低2 %,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為 1.087 ,已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比 上月上漲1 %,則對該可比實例成交價格進行校正、調(diào)整得到的價格最接近于（）m2。A. 3790元/ m2B.4238 元/ m2C.4658 元/m2D.4663 元/m213.下面說法錯誤的是（）。A. 可比實例在成交日期時的價格×（1+價格變動率）期數(shù)=在估價時點的價格B. 可比實例在成交日期時的價格×（1+價格變動率×期數(shù)）=在估價時點的價格C. 可比實例與估價對象房地產(chǎn)價格類型必須相同D .可比實例必須是正常交易14.某房地產(chǎn)在

5、用比較法估價時得出三個估價結(jié)果：820元/m2、850元/m2、900元/m2,若賦予的權(quán)重分別是0.5、0.3、0.2 ,則該房地產(chǎn)的價格為（）元/ m2A. 850 B . 845 C . 869 D . 857二、計算題1、某宗房地產(chǎn)的交易總價款為30萬元，其中首付款為10萬元，余款20萬元于半年后一次付清。假設(shè)月利率為1%則其在成交日期時一次付清的價格為多少？2、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m2,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%則成交該宗房地產(chǎn)賣方實際得到的價格是多少，買方實際付出的價格又是多少？3、已知某地區(qū)某類房

6、地產(chǎn)2003年4月至10月的價格指數(shù)分別為：79.6 , 74.7 , 76.7 , 85.0 ,89.2 , 92.5 , 98.1 （以2002年1月為100）。此類房地產(chǎn)中的某宗房地產(chǎn)在2003年6月底的成交價格為1800元/m ,請對其進行交易日期修正，將其修正到2003年10月底時的價格應(yīng)為多少？5、某房地產(chǎn)估價所擬采用市場法評估某宗房地產(chǎn)價格，從眾多交易實例中選取了甲、乙、丙宗可比實例，有關(guān)可比實例的資料如下表所示:項目可比實例甲可比實例乙可比實例丙建筑面積1000?120om9687.6平方英尺成交價格240萬元人民幣300美元243萬兀人民幣成交日期2001年11月初2002年

7、8月初2003年2月初交易情況-5%0%0%狀況因素0%+2%+5%經(jīng)調(diào)查得知：可比實例乙、丙的付款方式均為一次性付清；可比實例甲分期付款：首期付款96萬元，第一年末付 72萬元，其間月利率為 1%第二年末又付款 72萬元，其間月利率 為1.05%。又知2002年8月初美元與人民幣的市場匯價為1 : 8.5。該地該類房地產(chǎn)的人民幣價格2001年逐月下降0.8%。2002年內(nèi)逐月上漲1.0%, 2003年逐月上漲1.2%。并知1=10.764 平方英尺。試根據(jù)上述資料，評估該宗房地產(chǎn)在2003年8月初的正常單價（若需計算平均值時，可采用簡單算術(shù)平均值）。6、某房地產(chǎn)估價所為評估某宗寫字樓在200

8、3年10月31日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、B C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，其相關(guān)資料如下。成交價格：可比實例 A為5000元人民幣m2,可比實例B為600美元/m2,可比實例C為5500元人民 幣m2;成交日期：可比實例 A為2003年1月31日，可比實例 B為2003年3月31日，可比 實例C為2003年7月31日。交易情況：可比實例 A為+2%可比實例B為+5%可比實例C為 -3%。房地產(chǎn)狀況：可比實例 A為-8%,可比實例B為-4%,可比實例C為+6%上述情況中，正 值（負(fù)值）表示可比實例的成交價格高（低）與其正常價格的幅度；上述房地產(chǎn)狀況中，正值（負(fù)

9、值）表示可比實例的房地產(chǎn)優(yōu)（劣）于估價對象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異的幅度。假設(shè)美元與人民幣的市場匯價在2003年3月31日為1： 8.5，2003年10月31日為1 : 8.3。假定該地該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格在2003年1月與2月基本保持不變，3月至5月平均每月比上月下降 1%而6月起每月又比上月平均增長0.5%。請利用上述所搜集的相關(guān)資料，估算該寫字樓在 2003年10月31日的正常市場價格。（4）2003年6月至2004年5月期間，該類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格平均每月 比上月下降1%試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該商品住宅在2004年5月1日以人民幣表示的正常單價（如需計算平均值，

10、請采用簡單算術(shù)平均值）。8 / 69、評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地7、有一可比實例是 1996年12月的交易，價格為每平方米 5, 000元，從1996年12月至1997 年10月，該類房地產(chǎn)平均每月上漲0.5%。至1998年6月，該類房地產(chǎn)的價格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月該類房地產(chǎn)平均每月上漲的百分比。2土地總面積為1500m ；（1）收集有關(guān)資料：共調(diào)查了 A、B、C三宗土地買賣實例作為可比實例。）可比實例的成交價格如下：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格（兀/m ）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日20

11、04年7月20日交易情況正常比正常價格低3%比正常價格高5%（3）該類土地2004年1月至9月的價格變動情況如下表所示:月份123456789價格指數(shù)100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù)，均以上個月為100.2004年1月1日5月31日1美元=8.2元人民幣&需要評估某商品住宅在2004年5月的價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作為可比實例，有關(guān)資料如下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格25000 元/m560美兀/m530美兀/m成交日期2003年8月1日2003

12、年7月1日2003年11月1日交易情況-1%0%+2%房地產(chǎn)狀況+2%+4%-2%注：（1）交易情況中，正負(fù)值表示高于或低于正常價格的幅度。（2）房地產(chǎn)狀況中，正負(fù)值表示優(yōu)于或劣于估價對象房地產(chǎn)價格的幅度。（3）匯率：2003年7月1日12月31日1美元=8.3元人民幣（4）房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果，如下表所示:房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C因素10.41009592106因素20.3510010596109因素30.251001109897試運用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價格。房地產(chǎn)評估市場比較法練習(xí)題一、單項選擇題1、 某成交實例成交總價 24萬元

13、，分三期付款，首期付 8萬元，6個月后支付8萬元，余額于 一年后付清，假設(shè)年利率為5 %,則該實例的實際價格是（C）O2、A、24 B 、23.42 C 、23.43 D 、22.862、 在進行房地產(chǎn)狀況修正時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是（D）的房地產(chǎn)狀況。A.估價時點B.搜集該可比實例時C進行房地產(chǎn)狀況修正時D 成交價格所反映3、比準(zhǔn)價格是一種（B ） oA .公平市價B .評估價格C .市場價格 D .理論價格4 比較法的理論依據(jù)是（B） oA.預(yù)期原理B替代原理C .生產(chǎn)費用價值論D .最高最佳使用原則5 不適宜用比較法評估的房地產(chǎn)是（C ） oA .商品住宅 B .寫字樓C .紀(jì)念

14、館 D .標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房6 運用市場比較法評估，選取的可比實例數(shù)量宜為（D ） 個。A . 1 3 B . 1 5 C . 3 5 D . 3 107 .對交易實例進行區(qū)域因素修正是因為（B ）A. 交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相似B. 交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別C. 交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格上漲D. 交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格下降&下列（C）情況會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格偏高。A .賣方不了解行情 B .政府協(xié)議出讓C.購買相鄰房地產(chǎn)D .設(shè)立抵押的房地產(chǎn)9可比實例是相鄰房地產(chǎn)的合并交易，則以此為據(jù)求算出來的比準(zhǔn)價

15、格往往比實際正常價格（A ） oA .高 B .低 C .相等 D .不可比10 .賣方不了解市場行情，這種情況下房地產(chǎn)成交價格往往會比正常價格偏（B） oA .高 B .低 C .不高不低D .無法確定11.采用比較法估價時得出四個估價結(jié)果，220元/ m2, 240元/ m2, 280元/ m2, 230元/ m2若求其中位數(shù)，則為（C ）元/m2 oA . 230 B . 242.5 C . 235 D . 24012.為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關(guān)資料 如下：成交價格為 4000元/ m2,成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格

16、低2%,房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087 ,已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1 %,則對該可比實例成交價格進行校正、調(diào)整得到的價格最接近于 （D ）m2 （2004年試題）A. 3790 元/ m2B.C. 4658 元/ m213.下面說法錯誤的是（d ） oA .可比實例在成交日期時的價格×B .可比實例在成交日期時的價格×4238 元/ m2D. 4663 元/ m2（1+價格變動率）期數(shù)=在估價時點的價格（1+價格變動率×期數(shù)）=在估價時點的價格C .可比實例與估價對象房地產(chǎn)價格類型必須相同D .可比實例必須是正常交易14.

17、某房地產(chǎn)在用比較法估價時得出三個估價結(jié)果：820元/m2、850元/m2、900元/m2,若賦予的權(quán)重分別是0.5、0.3、0.2 ,則該房地產(chǎn)的價格為（B ）元/ m2A . 850 B . 845 C . 869 D . 857二、計算題答案1、某宗房地產(chǎn)的交易總價款為 30萬元，其中首付款為10萬元，余款20萬元于半年后一次付 清。假設(shè)月利率為1%則其在成交日期時一次付清的價格為多少？經(jīng)調(diào)查得知：可比實例乙、丙的付款方式均為一次性付清；可比實例甲分期付款：首期付款96萬元，第一年末付 72萬元，其間月利率為 1%第二年末又付款 72萬元，其間月利率 為1.05%。又知2002年8月初美元

18、與人民幣的市場匯價為1 : 8.5。該地該類房地產(chǎn)的人民幣價格2001年逐月下降0.8%。2002年內(nèi)逐月上漲1.0%, 2003年逐月上漲1.2%。并知1=10.76428.84萬元。960000720000（1 1%）122162653.267（元）20 一10+- =28.84 （萬兀）（1 1%）6答：在成交日期一次付清的價格為22、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/m ,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%,則成交該宗房地產(chǎn)賣方實際得到的價格是多少，買方實際付出的價格又是多少？平方英尺。試根據(jù)上述資料，評估該宗房地產(chǎn)在200

19、3年8月初的正常單價（若需計算平均值時，可采用簡單算術(shù)平均值）。解：按題意應(yīng)該先建立價格可比基礎(chǔ)，計算各個可比實例的比準(zhǔn)價格，最后求得估價對象房地產(chǎn)的評估價格。（1）建立價格可比基礎(chǔ)甲可比實例換算為一次性付清的總價：7200001（1 1.05%）12 （1 1%）12解：按題意所示，賣方實際得到的價格賣方實際得到的價格=2500-2500 × 7%2=2500 ×（ 1-7%） =2500 × 93%=2325 （元 /m ）甲可比實例單價=2162653.267/1000=2162.65（元人民幣/m2） 乙可比實例單價=300× 8.5=2550

20、（元人民幣/m ）而買方實際付出的價格=2625答：賣方實際得到的價格是=2500+2500 × 5%=2500×（ 1+5% =2500 × 1.05（元 /m2）2325元/m2,買方實際付出的價格是2625元/m22丙可比實例單價 =2430000÷ 9687.6 × 10.764=2700 （元人民幣/m ）（2）計算各個可比實例的比準(zhǔn)價格甲可比實例比準(zhǔn)價格 =2162.65 × （100/95 ） × （1-0.8% ） × （1+1.0%）× （1 + 1.2%） =2744.14（元人民幣/

21、m2）乙可比實例比準(zhǔn)價格丙可比實例比準(zhǔn)價格3、已知某地區(qū)某類房地產(chǎn)2003年4月至10月的價格指數(shù)分別為：79.6 , 74.7 , 76.7, 85.0 ,89.2 , 92.5 , 98.1 （以2002年1月為100）。此類房地產(chǎn)中的某宗房地產(chǎn)在2003年6月底的成交價格為1800元/m2,請對其進行交易日期修正，將其修正到2003年10月底時的價格應(yīng)為多少？100 5 7 100 一 22550（1 1.0%）5 （1 1.2%）72856.34（兀 /m2）100 102100 6 100 一 22700（1 1.2%）2762.22（兀 /m ）100105（3）最終將上述3宗可比

22、實例的三個比準(zhǔn)價格求簡單算術(shù)平均值，作為估價對象房地產(chǎn)的評解：按題意所示，將此總房地產(chǎn)2003年6月底的成交價格1800修正到2003年10月底的價格。 應(yīng)為：98 1218002302.22（元 /m2）76.72答：修正到 2003年10月底時的價格為 2302.22元/m。5、某房地產(chǎn)估價所擬采用市場法評估某宗房地產(chǎn)價格，從眾多交易實例中選取了甲、乙、丙宗可比實例，有關(guān)可比實例的資料如下表所示:項目可比實例甲可比實例乙可比實例丙建筑面積1000?120om9687.6平方英尺成交價格240萬元人民幣300美兀243萬元人民幣成交日期2001年11月初2002年8月初2003年2月初交易情

23、況-5%0%0%狀況因素0%+2%+5%估價格： . . 2估價對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格 =（2744.14+2856.34+2762.22 ）÷ 3=2787.57 （元人民幣/m ） 答：估價對象房地產(chǎn)的評估價格為2787.57 （元人民幣/m2）6、某房地產(chǎn)估價所為評估某宗寫字樓在2003年10月31日的正常市場價格， 在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、B C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，其相關(guān)資料如下。成交價 格：可比實例 A為5000元人民幣/m2,可比實例B為600美元/m2,可比實例C為5500元人民 幣m2;成交日期：可比實例 A為2003年1月31日，可比實例 B

24、為2003年3月31日，可比 實例C為2003年7月31日。交易情況：可比實例 A為+2%可比實例B為+5%可比實例C為 -3%。房地產(chǎn)狀況：可比實例 A為-8%,可比實例B為-4%,可比實例C為+6%上述情況中，正 值（負(fù)值）表示可比實例的成交價格高（低）與其正常價格的幅度；上述房地產(chǎn)狀況中，正值（負(fù)值）表示可比實例的房地產(chǎn)優(yōu)（劣）于估價對象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異的幅度。假設(shè)美元與人民幣的市場匯價在2003年3月31日為1 : 8.5 , 2003年10月31日為1： 8.3。假定該地該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格在2003年1月與2月基本保持不變，3月至5月平均每月比上月下降1%而6

25、月起每月又比上月平均增長0.5%。請利用上述所搜集的相關(guān)資料，估算該寫字樓在 2003年10月31日的正常市場價格。解：按題意所示，為估算該宗寫字樓在2003年10月31日的正常市場價格，需先求得可比實例房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格，求比準(zhǔn)價格的計算公式為：可比實例房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格 =可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地（4）2003年6月至2004年5月期間，該類商品住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格平均每月 比上月下降1%試?yán)蒙鲜鲑Y料估計該商品住宅在2004年5月1日以人民幣表示的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均值）。產(chǎn)狀況修正系數(shù)因此可以分別

26、求得 3總可比實例的比準(zhǔn)價格:可比實例A比準(zhǔn)價格=可比實例B比準(zhǔn)價格=可比實例C比準(zhǔn)價格=5000100100 2600 8.55500（1100100 5100100 31%)3( 12(1 1%)3(1 0.5%)0.5)5100100 8100100 4100100 65300.51(元 m2)5084.06(元 m2)5429.79(元 m2)QI2解(1) A 修正后的單價=5000×( 100/99 )×( 1-1%) ×( 100/102 ) =4523 (元 /m )(2) B修正后的單價=560 × 8.3 ×( 100/10

27、0 )×( 1-1%)×( 100/104 ) =4041 (元 /m )6 2(3) C修正后的單價=530 × 8.3 ×( 100/102 )×( 1-1%) ×( 100/98 ) =4143 (元 /m )(4) 估價對象單價 =(4523+4041+4143) /3=4236 (元 /m2)9、評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地Pm5000x(l0,月份123456789價格指數(shù)100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8（3）該類土地2004年1月至9月的價格變動情況如下表所示:注：表

28、中的價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù)，均以上個月為100.再將上述3宗可比實例的比準(zhǔn)價格求簡單算術(shù)平均數(shù)，即為估價對象寫字樓的比準(zhǔn)價格： 估價對象價格（單價）=（5300.51+5084.06+5429.79 ）÷ 3=5271.45 （元人民幣 /m）答：評估寫字樓 2003年10月31日的單價為5271.45元人民幣/m2&有一可比實例是 1996年12月的交易，價格為每平方米 5, 000元，從1996年12月至1997 年10月，該類房地產(chǎn)平均每月上漲0.5%。至1998年6月，該類房地產(chǎn)的價格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月該類房地產(chǎn)平均每

29、月上漲的百分比。47從1心$卜i2月乍1砌年IDJI pi.ftb= h升fX的輸堵為:1997年IQ月至年6月的f亍月內(nèi)平勻毎月上侏的頤度為;K-(569! J7 + 52S5.7)i-1-0,01即1<M7 10月工19W年殆月半均每月上佛 l% &需要評估某商品住宅在2004年5月的價格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作為可比實例，有關(guān)資料如下表：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格25000 元/m560美兀/m530美兀/m成交日期2003年8月1日2003年7月1日2003年11月1日交易情況-1%0%+2%房地產(chǎn)狀況+2%+4%-2

30、%注：（1）交易情況中，正負(fù)值表示高于或低于正常價格的幅度。（2）房地產(chǎn)狀況中，正負(fù)值表示優(yōu)于或劣于估價對象房地產(chǎn)價格的幅度。（3）匯率：2003年7月1日12月31日1美元=8.3元人民幣2004年1月1日5月31日1美元=8.2元人民幣2土地總面積為1500m ；（1） 收集有關(guān)資料：共調(diào)查了 A、B、C三宗土地買賣實例作為可比實例。（2）可比實例的成交價格如下：可比實例A可比實例B可比實例C2成交價格（兀/m ）120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情況正常比正常價格低3%比正常價格高5%（4）房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果，如下表所示:房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C因素10.41009592106因素20.35100