物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)

1、1 2017年9月2 010203物業(yè)服務(wù)的起源物業(yè)管理相關(guān)名詞物業(yè)服務(wù)的幾個(gè)階段目錄3 3 物業(yè)服務(wù)的起源010203物業(yè)服務(wù)的起源物業(yè)管理相關(guān)名詞物業(yè)服務(wù)的幾個(gè)階段4 4 物業(yè)服務(wù)的起源 奧克維婭希爾（OctaviaHill)的房子5 5 物業(yè)服務(wù)的起源 對(duì)每一個(gè)物業(yè)管理人來(lái)說(shuō)，深圳東湖麗苑肯定的是一個(gè)無(wú)法回避的地方。1981年，成立東湖麗苑物業(yè)管理處，標(biāo)志著中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)誕生。6 6 物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展歷程1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立1993年6月28日深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例頒布，（其中業(yè)主委員會(huì)的規(guī)

2、定源自陳之平在天景的經(jīng)歷）；2003年9月1日，第一部全國(guó)性物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施。2003年9月19日，中國(guó)第一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化協(xié)會(huì)深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化協(xié)會(huì)成立。7 7 物業(yè)服務(wù)的價(jià)值物業(yè)服務(wù)的基本任務(wù)？8 8 物業(yè)服務(wù)的價(jià)值物業(yè)服務(wù)的最基本任務(wù)是：保值與增值增 值房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)績(jī)提升業(yè)主房?jī)r(jià)上升9 9 物業(yè)服務(wù)的價(jià)值 上海市萬(wàn)科城市花園一期，自1994年建成至今已20多年，原本白色的外墻由于多年的風(fēng)吹雨淋及防盜窗、空調(diào)外機(jī)架銹蝕等原因，已顯陳舊。經(jīng)過兩年多的前期準(zhǔn)備工作，率先成功實(shí)施了外墻二次粉刷與整修。之后，上海市房屋服務(wù)專業(yè)公司對(duì)城市花園客戶群租售情況進(jìn)行專題分析報(bào)告顯示，由于此項(xiàng)工程

3、的實(shí)施，房屋價(jià)格比社會(huì)平均上漲多了七個(gè)百分點(diǎn)，可以說(shuō)這7%是通過物業(yè)長(zhǎng)效管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的。案例：10 10 物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀世界五大行：11 11 物業(yè)管理相關(guān)名詞010203物業(yè)服務(wù)的起源物業(yè)管理相關(guān)名詞物業(yè)服務(wù)的幾個(gè)階段12 12 物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念 1、什么叫物業(yè)？ 物業(yè)是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。2、什么叫物業(yè)管理？ 是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù)。3、物業(yè)管理?xiàng)l例中的物業(yè)管理

4、： 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。13 13 物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念4、什么是物業(yè)管理公司？ 是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。5、物業(yè)管理公司同業(yè)主是什么關(guān)系？靠什么來(lái)約定？ 是平等的合同關(guān)系；靠雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同及有關(guān)法律法規(guī)。6、業(yè)主 ： 是指房屋的所有權(quán)人。7、住宅區(qū) ： 是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。14 14 物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念8、物業(yè)使用人： 指使用物業(yè)的人，包括業(yè)主與非業(yè)主使用人。9、入?。?是指入住人收

5、到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住人收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。10、專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金管理辦法第二條：本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則 。15 15 物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念11、共用部位： 指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、防震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁 、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防

6、設(shè)施等。12、專有部位： 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分所有權(quán)的權(quán)利范圍，原則上以由四周的墻壁、地板以及天花板所組成的空間為限，但不及于整棟建筑物主體結(jié)構(gòu)的柱、梁、墻等共用部分及附屬物，包括樓梯、過道等。16 16 物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念13、物業(yè)管理費(fèi) 物業(yè)管理使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用，稱物業(yè)管理費(fèi)。 物業(yè)管理費(fèi)由以下部分構(gòu)成1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位

7、、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。17 17 物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念14、業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織機(jī)構(gòu)。（業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。） 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 18 18 物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念15

8、、管理規(guī)約 管理規(guī)約是指由全體業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面的權(quán)利義務(wù)的行為守則。 應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。 管理規(guī)約通常對(duì)如下內(nèi)容進(jìn)行了特別約定： 1、裝修管理規(guī)定； 2、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 3、治安、消防、交通管理規(guī)定；4、電梯使用管理規(guī)定19 19 物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念16、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì):物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)是指物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)所須具備的條件的總和。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法1、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)共分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)；2、各級(jí)別的物業(yè)管理企業(yè)的管理

9、范圍有所不同： 一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。20 20 物業(yè)服務(wù)的幾個(gè)階段010203物業(yè)服務(wù)的起源物業(yè)管理相關(guān)名詞物業(yè)服務(wù)的幾個(gè)階段21 21 物業(yè)服務(wù)的幾個(gè)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)在整個(gè)物業(yè)服務(wù)過程中要經(jīng)歷三個(gè)階段： 前期介入(前期咨詢管理) 前期物業(yè)服務(wù) 常規(guī)物業(yè)服務(wù)前期介入階段：立項(xiàng)階段 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 建設(shè)階段 銷售 竣工驗(yàn)收前期物業(yè)服務(wù)階段：物業(yè)承接查驗(yàn)階段 物業(yè)入住階段 業(yè)主大會(huì)選

10、聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂服務(wù)合同22 22 兩者的區(qū)別序號(hào)內(nèi)容前期介入前期物業(yè)服務(wù)1介入時(shí)間不同物業(yè)竣工之前業(yè)委會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)前2介入要求不同非強(qiáng)制性強(qiáng)制性3介入性質(zhì)不同建設(shè)單位開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目階段引入物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)，是一種咨詢活動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)服務(wù)4服務(wù)對(duì)象不同建設(shè)單位，按約定支付咨詢費(fèi)全體業(yè)主按合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)23 23 物業(yè)的承接查驗(yàn)物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn).可分兩種類型：1、為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，是從建設(shè)單位中移交過來(lái)；2、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)，是從業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

11、中移交過來(lái)。 24 24 物業(yè)的承接查驗(yàn)?zāi)敲次覀兾飿I(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容是什么？ 1、物業(yè)資料 A 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的資料 B 建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬，設(shè)備名稱、產(chǎn)地、廠家、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)歸屬、保修期限； C 建立備品備件的資料檔案，實(shí)樣收集。 2、物業(yè)共用部位主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面共用部位、樓面、地面、內(nèi)墻面、門窗等公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等25 25 物業(yè)的承接查驗(yàn)3、共用設(shè)施設(shè)備低壓配電設(shè)施、電氣照明、給排水系統(tǒng)、電梯、消防、人防、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等4、景觀綠化工程園林植物及園林建筑5、其他的共用配套設(shè)施游泳池、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、道路、停車場(chǎng)（庫(kù)）、信報(bào)箱等6、全體業(yè)主所有的經(jīng)營(yíng)用

12、房與管理用房等以上要特別重視保修期，如綠化、植物的數(shù)量、土質(zhì)、肥料充足、樹木的存活率。26 26 物業(yè)的承接查驗(yàn)7、業(yè)主自用部位（一房一驗(yàn)）查驗(yàn)內(nèi)容：（1）樓地面、墻面、天棚面層質(zhì)量；（2）門窗安裝質(zhì)量；（3）欄桿安裝質(zhì)量；（4）防水工程質(zhì)量；（5）室內(nèi)空間尺寸質(zhì)量；（6）給排水安裝工程質(zhì)量；（7）電氣安裝工程質(zhì)量。27 27 物業(yè)查驗(yàn)的方法1、觀感查驗(yàn)2、使用查驗(yàn)3、機(jī)測(cè)查驗(yàn)4、試驗(yàn)查驗(yàn)查驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)問題的處理要點(diǎn)：1、及時(shí)收集整理、及時(shí)反饋2、提出改進(jìn)性建議3、積極跟蹤驗(yàn)證、協(xié)調(diào)28 28 入住服務(wù)的內(nèi)容入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主辦理物業(yè)服務(wù)事務(wù)手續(xù)的過程。物業(yè)入住的兩種操作模式：1、以建設(shè)單位為主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合，此形式的核心內(nèi)容是建設(shè)單位具體負(fù)責(zé)向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關(guān)手續(xù)。2、建設(shè)單位將入住工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦入住手續(xù)。29 29 入住服務(wù)的內(nèi)容入住的準(zhǔn)備內(nèi)容（交付工作準(zhǔn)備） （一）資料準(zhǔn)備 1、住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說(shuō)明書 2、入住通知書 3、業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表 4、業(yè)主手冊(cè) 5、物業(yè)有關(guān)約定30 30 入住服務(wù)的內(nèi)容（二）交付物品準(zhǔn)備1、鑰匙類2、設(shè)施設(shè)備類（三）其他準(zhǔn)備1、入住工作計(jì)劃：入住功能區(qū)布置、人員分工、辦理流程、維修應(yīng)急處理等。