對酒店管理受托方的激勵約束現(xiàn)狀分析

1、對酒店管理受托方的激勵約束現(xiàn)狀分析對酒店管理受托方的激勵約束現(xiàn)狀分析-基于對52家國際品牌酒店的深度訪談和問卷調(diào)查中文摘要作為委托方的酒店業(yè)主如何對作為受托方的酒店管理公司進行有效的激勵約束，以保證酒店在享有專業(yè)化分工產(chǎn)生的高效率的同時，盡可能地降低代理成本，是當(dāng)今酒店管理實踐的重要任務(wù)，也是旅游管理理論關(guān)注的前沿課題。本文在全國范圍內(nèi)52家國際品牌酒店的業(yè)主代表進行深度訪談和問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，從五個方面，制訂相關(guān)的指標(biāo)，對酒店管理受托方的激勵約束現(xiàn)狀進行分析，厘清了當(dāng)前酒店委托管理經(jīng)營方式在實施中存在的問題，以期有利于國內(nèi)酒店業(yè)主更為理性地看待酒店委托管理，及時規(guī)避可能出現(xiàn)的問題，促進我國酒

2、店業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。關(guān)鍵詞酒店委托管理；受托方；激勵約束AbstractAsprincipal,hotelowners'concernishowtoworkoutefficientmotivationandrestrictionmeasuresontheagenttoensurethehighoperationefficiencywithloweragencycost,whichisalsooneoftheimportantissuestoberesolvedinacademicresearchaswellasbusinesscircles.Onthebasisofintensivei

3、nterviewandextensivequestionnaireon52internationalbrandhotelsdomestically,thispaperanalyzedthecurrentmotivationandrestrictionconditionsandclarifiedtheproblemsofManagementContractsfromfiveaspects.ThispaperisexpectedtobeconducivetohotelownerstoanalyzeManagementContractsreasonably,avoidproposedproblems

4、inadvanceandfacilitatethecontinuousandhealthydevelopmentofhotelindustry.KeywordsManagementContracts;Theagent;motivationandrestriction一、對酒店管理受托方激勵約束問題的提出酒店委托管理（ManagementContracts）作為一種體現(xiàn)委托代理關(guān)系的制度安排，使酒店業(yè)主能夠在不具備酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗和技能的情況下，獲得由酒店管理公司提供管理的專業(yè)化分工收益，已經(jīng)被學(xué)術(shù)界和實踐界認為是獲取酒店不動產(chǎn)增值和酒店經(jīng)營收益的重要經(jīng)營方式，在研究中引起了相當(dāng)大的重視（陳勇，

5、2006）。包括酒店委托管理在內(nèi)的酒店經(jīng)營方式多元化已經(jīng)成為2007年中國酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六大趨勢之一（何建民，2007）。酒店委托管理經(jīng)營方式適應(yīng)了旅游業(yè)發(fā)展的需要，在國內(nèi)得到了快速的推廣。但在酒店的各種經(jīng)營方式中，酒店委托管理是產(chǎn)生糾紛最多的。在國外比較經(jīng)典的案例有Woolleyv.EmbassySuites,PacificLandmarkv.Marriott,GovernmentGuarantyFundofFinlandv.Hyatt（Eyster,1997）。近期在中國的典型案例有：洲際退出石家莊的酒店委托管理、希爾頓退出大連和南京的酒店委托管理、香格里拉退出南京丁山酒店的委托管理、萬豪

6、和希爾頓先后退出深圳彭年酒店的委托管理、洲際退出北京龍城皇冠假日酒店的委托管理等（陳勇，2006）。另據(jù)金陵酒店管理干部學(xué)院對不同類型酒店的業(yè)主/董事長進行抽樣調(diào)查的結(jié)果表明：目前40%的酒店投資者與經(jīng)營者之間尚未形成工作高度順暢、運作高度協(xié)調(diào)的機制；47%的酒店投資者與經(jīng)營者對其管理職能定位尚無清晰的界定；93%的酒店同仁認為，在中國酒店業(yè)面臨體制創(chuàng)新的現(xiàn)階段，建立酒店業(yè)主與經(jīng)營者之間新型的權(quán)力與責(zé)任關(guān)系，是推進酒店業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。（在理論界，國內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)開始關(guān)注對酒店管理受托方的激勵約束問題。PaulBeals和GregDenton（2004）討論了當(dāng)前北美地區(qū)聯(lián)號酒店管理公司和酒

7、店業(yè)主的合作關(guān)系，指出盡管酒店業(yè)主的經(jīng)驗越來越豐富，并越來越多地參與其酒店資產(chǎn)的價值創(chuàng)造過程，但酒店管理公司和酒店業(yè)主之間仍然存在著利益沖突。陳立平（2005）提出國際酒店管理公司在中國發(fā)展的幾個制約因素：擴張方式的選擇上受到制約（以酒店委托管理為主）、中國特有國情及所有制關(guān)系帶來的制約（業(yè)主對酒店的經(jīng)營管理干預(yù)較多等）、管理成本相對較高等，并指出北京龍城皇冠假日酒店由于開業(yè)兩年來經(jīng)營狀況未達到業(yè)主方的期望，酒店難以承受高昂的管理費，業(yè)主終止了與洲際集團的管理合同。李秀娜、李濤（2006）從反壟斷法視角審視酒店委托管理，認為酒店委托管理的價值目標(biāo)與反壟斷法恰恰相反，從受托方實施不法控制、不合理

8、的搭售和獨家交易安排、品牌壁壘、消費者利益受損等五個方面提出了酒店委托管理的體制安排存在著形成反競爭效果的固有傾向和內(nèi)在動因，并提出了禁止濫用市場支配地位、禁止限制競爭制度、禁止知識產(chǎn)權(quán)壟斷等四個方面的酒店委托管理中的反壟斷問題。本文在對全國范圍內(nèi)52家國際品牌酒店業(yè)主代表進行深度訪談和問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，從五個方面制訂相關(guān)的指標(biāo)，對酒店管理受托方的激勵約束現(xiàn)狀進行分析，厘清了當(dāng)前酒店委托管理經(jīng)營方式在實施中存在的問題，以期有利于國內(nèi)酒店業(yè)主更為理性地看待酒店委托管理，及時規(guī)避可能出現(xiàn)的問題，促進我國酒店業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。二、研究方法（一）被調(diào)查對象由于本調(diào)查信息收集的需要，被調(diào)查酒店需滿足以下

9、四個條件：一是酒店采用酒店委托管理經(jīng)營方式；二是酒店委托國際酒店管理公司經(jīng)營管理；三是酒店已經(jīng)建成并正式運營；四是接受深度訪談和問卷調(diào)查的被調(diào)查對象為酒店業(yè)主派駐到酒店的總經(jīng)理、副總經(jīng)理或業(yè)主代表。因此，本文對被調(diào)查對象的選擇極為有限和嚴格。（二）量表設(shè)計和分析技術(shù)本文進行深度訪談的提綱和問卷調(diào)查的量表由本文作者自行開發(fā)和設(shè)計，在開展正式訪談和調(diào)查之前，本調(diào)查問卷曾經(jīng)在小范圍內(nèi)征求了酒店業(yè)內(nèi)專家和實務(wù)界人士的意見，修正了部分不恰當(dāng)?shù)谋磉_，刪減了部分內(nèi)容較敏感、難以獲得訪談結(jié)果的量表。各變量在測量上均采用李氏5分量制（Likert-5Points）,最低賦值1分，最高賦值5分。本文將運用統(tǒng)計軟件

10、SPSS13.0的信度分析和描述統(tǒng)計分析技術(shù)對調(diào)查問卷的數(shù)據(jù)進行處理：一是利用Cronbach's信度系數(shù)分析，衡量對酒店管理受托方激勵約束現(xiàn)狀量表的各變量間是否具有很高的內(nèi)部一致性。經(jīng)數(shù)據(jù)處理表明，本文研究變量的信度全部都超過了0.8,完全符合要求。二是運用SPSS13.0統(tǒng)計軟件包進行描述性統(tǒng)計分析，說明樣本基本數(shù)據(jù)的分布情形，主要分析受測酒店所處地區(qū)和酒店業(yè)主公司類型，并通過描述性統(tǒng)計分析對酒店管理受托方激勵約束現(xiàn)狀進行分析。（三）樣本規(guī)模和資料收集方法由于本文研究的是一個特定行業(yè)、特定經(jīng)營方式下的委托方對受托方的激勵約束問題，對調(diào)查樣本和被調(diào)查對象的選擇有比較嚴格的要求，總體樣

11、本容量也比較小，國內(nèi)符合條件的樣本總?cè)萘恳仓挥?00個左右。本調(diào)查涉及到酒店經(jīng)營核心內(nèi)容，被調(diào)查對象為酒店總經(jīng)理、副總經(jīng)理或業(yè)主代表，工作異常繁忙，能夠取得他們的支持和配合是調(diào)查取得成功的關(guān)鍵。為了與被調(diào)查者建立起和諧信任的氣氛，取得被調(diào)查者的合作和支持，獲得本調(diào)查中一些非常敏感的資料，以保證信息收集的完整性和準(zhǔn)確性，本實證研究采用了深度訪談為主，調(diào)查問卷為輔的資料收集方法。本文作者歷時8個月，在全國范圍內(nèi)進行深度訪談，并發(fā)放問卷80份，截止目前收集到的問卷為56份，回收率為70%,剔除了不合格問卷4份，有效問卷為52份，反映了全國范圍內(nèi)52家國際品牌酒店業(yè)主對酒店管理公司的激勵約束現(xiàn)狀。（四

12、）樣本基本特征1 .酒店樣本所在地區(qū)。如表1.1所示，本文將52個酒店樣本按區(qū)域分為五類：一是上海，這是國內(nèi)酒店業(yè)最為發(fā)達的地區(qū)；二是東部一線城市及旅游勝地，這是國內(nèi)酒店業(yè)發(fā)達程度僅次于上海的地區(qū)；三是東部二線城市；四是中部城市；五是西部城市。這樣的分類體現(xiàn)了國內(nèi)酒店業(yè)梯度發(fā)展的現(xiàn)狀，樣本的分布比較合理，具有一定的代表性，滿足了本文數(shù)據(jù)分析的需要。表1.1酒店樣本所在地區(qū)分類表L1酒店樣本所在地區(qū)分夷一所處區(qū)域小數(shù)量口所在省區(qū)戶百分比上第計百分比上：上?！?“上海妞KSO*1東都一線城市及旅游勝地/匕京0)、深圳ZUE(113.5阻聲袤部二線城市十8P杭州(1).南京(!”關(guān)律蘇州(1).大連

13、女)、秦皇島(1)、煙臺Q)、湛江1S.4P假期中部城市C岳陽(1，武漢(5合肥(IW5,"西部城市?尹重慶(3兀成都、呼和浩特(1A1£4口100,W總計,S2/10062 .酒店業(yè)主公司類型。(1)按所有制分類。如表1.2所示，參與深度訪談和問卷調(diào)查的國際品牌酒店中，51.9%為國有企業(yè)，民營企業(yè)、外商投資企業(yè)和港澳臺投資企業(yè)之和不到樣本總數(shù)的一半。表1.2酒店業(yè)主公司按所有制分類表L2酒店業(yè)主公司擅所有制分類-裁的數(shù)里百分比中累計百分比一國有企業(yè)(國有股份100%)F2"51,51.外民營企業(yè)W13。25.g76。外商投資企業(yè)%13向90港澳臺投資企業(yè)口5口

14、9,6p1g0+>總計厘52r100.0(2)按投資構(gòu)成分類。如表1.3所示，參與深度訪談和問卷調(diào)查的國際品牌酒店中，69.2%為酒店地產(chǎn)投資商，機構(gòu)資金、上市公司、私募基金及酒店管理公司之和占樣本總數(shù)的30.8%。*13酒店業(yè)主公司按投資構(gòu)成分類+類別口藪皆百分比一累計百分比小酒店地產(chǎn)投資商3669.2P69,2/機構(gòu)資金一35.875.0+，上市公司嚴15.短90.4/私募基金戶工打弘,酒店管理公司中50100.0+1總出於10003 .酒店業(yè)主計劃持有酒店的期限。如表1.4所示，參與深度訪談和問卷調(diào)查的國際品牌酒店中，計劃長期持有酒店的業(yè)主占樣本總數(shù)的88.5%,可見多數(shù)國內(nèi)酒店業(yè)

15、主看好國內(nèi)酒店業(yè)及不動產(chǎn)業(yè)的良好前景，這也與多數(shù)酒店業(yè)主為全資國有企業(yè)有關(guān)o表14酒店業(yè)主計劃持有酒店的期限分類。類別口Sts*3百分比口累計百分比5年以下一1120年r9.61L前，長期持有一46戶83.100.8.62P100.0a,三、對酒店管理受托方激勵約束的現(xiàn)狀根據(jù)本文對52家國際品牌酒店業(yè)主代表的深度訪談和問卷調(diào)查，酒店管理委托方對受托方的激勵約束問題可以歸納為以下五個方面：酒店管理受托方的選擇問題、酒店管理受托方的報酬問題、酒店管理受托方的控制問題、酒店管理受托方的競爭問題和酒店管理受托方的聲譽問題。如圖1.1所示，根據(jù)本文對52家國際品牌酒店進行的深度訪談和問卷調(diào)查，國際品牌酒

16、店業(yè)主對酒店管理公司激勵約束現(xiàn)狀的評價由低到高依次為：酒店管理公司報酬現(xiàn)狀、酒店管理公司競爭現(xiàn)狀、酒店管理公司控制現(xiàn)狀、酒店管理公司選擇現(xiàn)狀和酒店管理公司聲譽現(xiàn)狀。對酒店管理公司的選擇現(xiàn)狀和聲譽現(xiàn)狀的評價均超過了3,屬于比較滿意；對酒店管理公司的報酬現(xiàn)狀、控制現(xiàn)狀和競爭現(xiàn)狀的評價均低于3,屬于不滿意。以下將就酒店管理委托方對受托方激勵約束的五個方面問題分別加以論述?？趫蟪戡F(xiàn)狀競爭現(xiàn)狀口控啼則狀選擇現(xiàn)狀聲譽現(xiàn)狀注；選項賦值為1499A完全不滿意.229gg不滿就339州嘛意;非常滴意*口圖1J國際晶腥遹店業(yè)主時酒店管理公司的激解I束現(xiàn)狀，（一）酒店管理受托方的選擇問題酒店管理受托方的選擇問題是指

17、酒店業(yè)主在酒店委托管理的前期階段，未能選擇合適的酒店管理公司和酒店總經(jīng)理，在委托其經(jīng)營酒店過程中產(chǎn)生的一系列問題。主要體現(xiàn)在雙方對項目的評估不充分、酒店管理公司品牌與酒店的定位和特色不匹配、酒店管理公司和酒店總經(jīng)理適合酒店的程度等。如表1.5所示，酒店管理委托方對受托方選擇現(xiàn)狀5項評價指標(biāo)的平均值由高向低排列，其中有4項大于3,屬于比較滿意；有1項小于3,屬于不滿意。根據(jù)本文對52家國際品牌酒店的深度訪談和調(diào)查，東部二線城市、東部一線城市及旅游勝地、上海的國際品牌酒店酒店管理公司選擇現(xiàn)狀的評價尚可，西部和中部城市國際品牌酒店對酒店管理公司的選擇現(xiàn)狀給予不滿意的評價，客觀體現(xiàn)了西部和中部地區(qū)在獲

18、取酒店行業(yè)信息、酒店管理公司和酒店總經(jīng)理選擇、合同談判技巧等方面處于明顯劣勢的狀況。哀1.5酒店管理委托方對受托方選擇現(xiàn)狀的評價山評價指標(biāo)。平妁值"最小值浦最大值J標(biāo)誰差J1酒店耍目便件能夠?qū)崿F(xiàn)雙方目標(biāo)的程度*35回35干1.0回2具細分品牌與酒店定位和特色的匹配程度3二曰31035i酒店管理公司適合業(yè)主方及商店的程度.311M3*I022a4總經(jīng)理及管理人員能第勝任其職務(wù)的程度*171085S敏才其不在貴酒店春股、貸款的評價2.7123*109巾注：選項賦值為IL999=完全不i兩意：22999=不滿意；3-3,999=1意意；3-5川洞意；=52根據(jù)本文對52家國際品牌酒店業(yè)主代

19、表的深度訪談和問卷調(diào)查，酒店管理委托方對受托方的選擇問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：1 .部分業(yè)主和管理公司未能對酒店項目嚴格評估，酒店項目實現(xiàn)雙方的既定目標(biāo)存在困難。由于酒店項目本身是酒店業(yè)主和酒店管理公司雙方合作的根本和載體，因而酒店項目本身在多大程度上能夠?qū)崿F(xiàn)雙方的目標(biāo)就成為決定雙方合作關(guān)系順利發(fā)展的關(guān)鍵。一些初次涉足酒店投資領(lǐng)域的酒店業(yè)主，對酒店項目本身硬件的要求重視不夠，對于酒店專業(yè)化程度估計不足，而又未求助于專業(yè)酒店咨詢顧問和業(yè)內(nèi)專家，也未委托專業(yè)機構(gòu)進行審慎的可行性分析，甚至有的酒店項目是由收購的爛尾樓改建而成，工程設(shè)計方面遺留問題很多，隨著時間的推移而逐漸暴露出來。一些酒店管理公司為

20、了爭奪市場份額，對項目本身的硬件設(shè)施、項目所處區(qū)位是否能吸引到足夠的目標(biāo)客源也未做審慎的評估。在酒店經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)酒店硬件設(shè)施不符合相關(guān)規(guī)定和需要而改建又需要投入大量資金時，雙方的分歧便會凸現(xiàn)出來。一些國內(nèi)二線城市尚未形成成熟的商務(wù)環(huán)境和配套設(shè)施，缺乏高星級酒店所需要的集中、密集的商務(wù)活動，客源遠遠達不到當(dāng)初預(yù)計的樂觀水平。當(dāng)酒店出租率下滑，房價疲軟，酒店的經(jīng)營收益尚不足以提取酒店物業(yè)折舊和還本付息，且經(jīng)營不利的狀況長時間得不到改觀時，酒店業(yè)主和酒店管理公司的矛盾就會激化。2 .一些酒店業(yè)主認為，管理公司不參股或貸款表明合作誠意不夠。有些酒店業(yè)主要求酒店管理公司在酒店參股或貸款，甚至作為酒店管

21、理公司參與競爭的前提條件，期望以此使酒店管理公司具有與酒店業(yè)主同樣的利益取向，并以此對其產(chǎn)生有效的激勵約束。大多數(shù)酒店管理公司都完成了從地產(chǎn)投資公司到酒店運營公司的轉(zhuǎn)變，除非項目具有非同一般的優(yōu)勢且能增強酒店管理公司的市場競爭力，酒店管理公司通常不會參股或貸款。雙方在這方面的分歧將在一定程度上影響雙方在其它方面共識的達成。3 .部分業(yè)主未能對酒店管理公司進行嚴格選擇和評估。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)有40多家國際酒店管理公司進入了中國內(nèi)地。酒店業(yè)主面臨眾多的國際酒店管理公司近乎同質(zhì)化競爭的現(xiàn)實狀況，在專業(yè)知識缺乏和信息不夠通達的情況下，難以對酒店管理公司多方考證，進行全方位的選擇和評估。目前在業(yè)內(nèi)

22、仍缺乏一個較為合理、客觀地選擇、評價酒店管理公司的標(biāo)準(zhǔn)或參照體系，有些業(yè)主在選擇酒店管理公司時顯得無所適從。4 .部分業(yè)主未能對酒店總經(jīng)理進行嚴格選擇和評估。酒店總經(jīng)理是酒店管理公司在酒店的代表，在日常酒店運營中全權(quán)代表酒店管理公司，負責(zé)酒店的日常經(jīng)營管理和與酒店業(yè)主的溝通，是酒店業(yè)主和酒店管理公司聯(lián)絡(luò)的橋梁和紐帶。其經(jīng)驗、資歷、經(jīng)營管理水平和溝通能力對于酒店經(jīng)營和維系酒店業(yè)主與酒店管理公司的良好合作關(guān)系至關(guān)重要。由于酒店總經(jīng)理是由酒店管理公司委派的，有些酒店業(yè)主未能行使審核的權(quán)利，或雖然經(jīng)過審核卻由于專業(yè)水平的限制難以對總經(jīng)理人選做出中肯的評價。如果在酒店經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)總經(jīng)理不能完全勝任其職

23、務(wù)，將會在一定程度上導(dǎo)致與酒店管理公司的分歧，這種分歧若不能得到及時解決將會嚴重影響酒店的正常運行。5 .部分酒店的品牌與酒店定位和特色不完全匹配。當(dāng)前許多酒店管理公司大力拓展其酒店產(chǎn)品線，針對特定的細分市場提供服務(wù)，期望獲取更多的市場份額。一些酒店管理公司進入了所有細分市場，以萬豪為例，其細分品牌有16個之多，產(chǎn)品線覆蓋了從豪華酒店到經(jīng)濟型酒店的幾乎所有細分市場。缺乏經(jīng)驗的酒店業(yè)主面對眾多的酒店管理公司和品牌，經(jīng)常以品牌的豪華程度和知名度作為選擇的標(biāo)準(zhǔn)，而未能與酒店自身的定位和特色相匹配，在支付額外的設(shè)計費用和改造費用之后，相應(yīng)的經(jīng)營收益卻未見明顯增長。更有少數(shù)酒店業(yè)主將酒店管理公司在國外酒

24、店市場上的中檔品牌當(dāng)作高檔品牌加以引進，成為日后引發(fā)雙方分歧和矛盾的根源之一。（二）酒店管理受托方的報酬問題酒店管理受托方的報酬問題是指酒店管理委托方在酒店管理合同談判和酒店日常經(jīng)營過程中，雙方在報酬方面產(chǎn)生分歧而產(chǎn)生的一系列問題，主要體現(xiàn)在酒店管理費與酒店管理績效的掛鉤程度、支付酒店管理公司開業(yè)準(zhǔn)備費和技術(shù)協(xié)助費的合理性、中央預(yù)訂系統(tǒng)等費用分攤標(biāo)準(zhǔn)的合理性等方面。如表1.6所示，酒店管理委托方對受托方報酬現(xiàn)狀的7項評價指標(biāo)的平均值由高向低排列，全部小于3,屬于不滿意”。根據(jù)本文對52家國際品牌酒店的深度訪談和問卷調(diào)查，不同地區(qū)國際品牌酒店業(yè)主對酒店管理公司報酬滿意度普遍偏低，東部二線城市對酒

25、店管理公司報酬現(xiàn)狀的不滿意程度甚至排在中部城市之前，本文認為原因在于東部二線城市國際品牌酒店業(yè)主對于其自身的相對區(qū)位劣勢的認識不足和對國際酒店管理公司期望過高所致。近年來國內(nèi)酒店委托管理提前終止的案例多發(fā)生在東部二線城市，如洲際集團退出石家莊的酒店委托管理、希爾頓集團退出大連和南京的酒店委托管理、香格里拉集團退出南京丁山酒店的酒店委托管理等，從側(cè)面說明了這一點。表1.臺酒店管理委托方對受托方報酬現(xiàn)狀的評價J評價指標(biāo)平均值4最小值最大值標(biāo)漉差。,1基本管理賽占酒店總收入比例的合理性-3T級L0伽，?沒附管理幫占絳營豐制比河池含理性2小的口1平卯1.034.3酒店管理假與酒店管理績效的掛構(gòu)程度小2

26、.558*5/1.17S-，4酒店獎勵管理費與業(yè)主利潤的掛構(gòu)程度2.53W5碗14285支付酒店管理公司開業(yè)港籥費的合理性2.1544-0916P.6中央預(yù)訂系統(tǒng)等普用分儺標(biāo)準(zhǔn)的合理性2。0皿4+'057加.7支付酒店管理公司技術(shù)協(xié)助費的合理性1”2口4注選原賦值為1139«全不滿意12之99一滿意"39"=滿意45。非常滿意,N根據(jù)本文對52家國際品牌酒店業(yè)主代表的深度訪談和調(diào)查，酒店管理受托方的報酬問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：1 .管理費與業(yè)主利潤的相關(guān)性不強。酒店業(yè)主利潤是由酒店營業(yè)收入減去經(jīng)營費用和基本管理費得到的經(jīng)營毛利（GOP）扣除獎勵管理費（I

27、ncentiveFee）和重置準(zhǔn)備金（FF&E）后得到的，用于酒店業(yè)主衡量酒店經(jīng)營的毛利。對于酒店業(yè)主來說，還需要在此基礎(chǔ)上扣除房產(chǎn)稅、財產(chǎn)保險費、計提折舊及相關(guān)固定成本攤銷、財務(wù)費用后才能得到酒店板塊對于業(yè)主的利潤貢獻。一個年營業(yè)收入（GOR）幾千萬人民幣、年經(jīng)營毛利（GOP）達到上千萬人民幣的酒店，在計提了所有相關(guān)費用后，收益仍有可能是負數(shù)。這在接受本文調(diào)查和訪談的國際品牌酒店中絕非個案。然而即使酒店業(yè)主在酒店板塊的收益是虧損的，按照與酒店管理公司簽訂的酒店管理合同，仍需按時支付高額的管理費，一些酒店業(yè)主對此難以接受，前文提到的幾個中國內(nèi)地酒店委托管理提前終止的案例，管理費與業(yè)主利

28、潤的相關(guān)性不強是合同提前終止的直接原因。2 .基本管理費與酒店管理績效相關(guān)性不強，占酒店總收入的比例過高，獎勵管理費占經(jīng)營毛利（GOP）的比例過高。管理費與業(yè)主利潤相關(guān)性不強集中體現(xiàn)在基本管理費和獎勵管理費的計提方式上?；竟芾碣M通常占酒店營業(yè)收入的一定比例（目前市場平均水平為1.5%2%,依雙方談判實力而定），且無任何業(yè)績基準(zhǔn)。這意味著不論酒店經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾?，酒店管理公司都將按照合同約定獲得一定比例的酒店營業(yè)收入。獎勵管理費通常都約定一個業(yè)績考核基準(zhǔn)，如經(jīng)營毛利、經(jīng)營毛利率或出租率等，且通常根據(jù)業(yè)績考核基準(zhǔn)的規(guī)定實行累進比率（目前市場平均水平為5%-10%,依雙方談判實力而定）。通常計算下來，

29、獎勵管理費和基本管理費之和占酒店年度總收入的5%-8%左右。在與眾多國際品牌酒店業(yè)主代表的訪談中，本文發(fā)現(xiàn)存在兩個方面的問題：一是獎勵管理費的業(yè)績考核基準(zhǔn)不合理，如經(jīng)營毛利和出租率等；二是一些酒店根本就未設(shè)立業(yè)績考核基準(zhǔn)，使得獎勵管理費實質(zhì)上成為另一筆基本管理費，完全失去了獎勵管理費的激勵約束作用。3 .技術(shù)協(xié)助收費不夠合理，酒店開業(yè)準(zhǔn)備費收費不夠合理。在本文對上海國際品牌酒店業(yè)主代表的訪談中，許多業(yè)主代表認為酒店管理公司收取的技術(shù)協(xié)助費和開業(yè)準(zhǔn)備費存在三個方面的問題：一是質(zhì)疑這兩種費用收取的合理性。一些國際品牌酒店的業(yè)主代表認為，既然酒店業(yè)主向酒店管理公司支付管理費，而且雙方也是合作伙伴的關(guān)

30、系，在管理費之外再單獨就開業(yè)和技術(shù)協(xié)助收取額外費用是不合理的；二是技術(shù)協(xié)助費和開業(yè)準(zhǔn)備費的收費標(biāo)準(zhǔn)不夠透明，存在一些有爭議的地方；三是開業(yè)準(zhǔn)備、技術(shù)協(xié)助等服務(wù)內(nèi)容存在界定不清之處。本文認為，開業(yè)費主要是為了滿足酒店開業(yè)所需的員工工資、培訓(xùn)、招募、市場營銷和銷售、日常用品和器具而支出的費用，此筆費用酒店管理公司另行收費是合理的；酒店管理公司從總部或其它酒店派遣人員支持酒店開業(yè)而收取的技術(shù)協(xié)助費確實有值得商榷之處。4 .中央預(yù)訂系統(tǒng)等費用分攤標(biāo)準(zhǔn)不夠合理。在對上海國際品牌酒店業(yè)主代表的訪談中了解到，中央預(yù)訂系統(tǒng)費用分攤有多種方法：按酒店年營業(yè)收入的一定比例分攤、按預(yù)訂交易的次數(shù)分攤、按預(yù)訂客房的數(shù)

31、量分攤等等，一些費用分攤標(biāo)準(zhǔn)的確有不合理之處。除此之外，還有酒店管理公司總部的營銷推廣費用、教育培育費用、管理信息系統(tǒng)費用、集中采購費用等。盡管有的活動屬自愿參加，但酒店總經(jīng)理通常會極力主張業(yè)主參加，有的酒店為此不得不參加了一些本不打算參加的活動，支付了相應(yīng)的費用。有一些酒店業(yè)主認為既然已經(jīng)支付了管理費和預(yù)訂費用，酒店管理公司不應(yīng)再就其它的服務(wù)另行收費，另外在對這些費用的審核和支付方面雙方也存在著一定的分歧。（三）酒店管理受托方的控制問題酒店管理受托方的控制問題是指酒店業(yè)主在酒店管理合同的談判和酒店日常經(jīng)營管理過程中，由于缺乏對酒店管理公司的控制而產(chǎn)生的一系列問題，主要體現(xiàn)在重大支出的告知和認

32、可程序、業(yè)主與酒店管理公司的日常溝通、業(yè)績評估、預(yù)算的審批和執(zhí)行、派駐人員的管理、營運資金的管理等方面。如表1.7所示，酒店管理委托方對受托方控制現(xiàn)狀評價的11項指標(biāo)平均值由高向低排列，其中有5項大于3,屬于比較滿意；有6項小于3,屬于不滿意。根據(jù)本文對52家國際品牌酒店的深度訪談和調(diào)查，上海和東部一線城市及旅游勝地的國際品牌酒店業(yè)主對酒店管理公司控制的評價尚可，而西部、中部和東部二線城市的國際品牌酒店業(yè)主對酒店管理公司控制的評價不滿意，體現(xiàn)出上海和東部一線城市及旅游勝地的國際品牌酒店業(yè)主對酒店管理公司在酒店日常運營中的控制力度比較適度和成熟，這也與兩類城市酒店業(yè)較發(fā)達，酒店業(yè)主較為了解業(yè)內(nèi)規(guī)

33、則有關(guān)。表1.7酒店管理委拄方對受托方控制現(xiàn)狀的評階Q評僑指標(biāo)平均值，最小值最大值,標(biāo)港差一1酒店營運收入的及時入賬、集中管理情況，孫g*0.8742對于酒店重大支出的業(yè)主告知和認可程序產(chǎn)工斗心Lr3業(yè)主和管理公司之間是否有定期溝通制假。3.154P5田1.12中1酒店總經(jīng)理對業(yè)主要求是否能及時反應(yīng)口11351/*L”弘5管理公司財務(wù)和管理報告的準(zhǔn)確性*及時性3.058P1戶5爐1.016業(yè)主年度預(yù)算審批能否得到有效信息支持2.16231.1317業(yè)主對酒店主要管理_/.員聘任、調(diào)換的情況2.7311戶51.173色酒店月度、季度和年度績效評估執(zhí)行情況口2.035Q2%LI2g9經(jīng)營業(yè)磕低于獨

34、以比h采取措施改進的程度2.404t-3XL印小L0合同對管理公司的業(yè)績指標(biāo)明確的程度五1必皿1.189+'11經(jīng)營業(yè)績低于頊測時，合理解釋原因的程度2.115*16腫任：1先前裁值為1-1.999=全不兩意；2-"99=不澗意；33999=湎意；非常的意；根據(jù)本文對52家國際品牌酒店業(yè)主代表的深度訪談和調(diào)查，酒店管理受托方的控制問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：1 .酒店管理公司業(yè)績條款未能真正體現(xiàn)激勵作用。本文所稱業(yè)績條款指酒店業(yè)主和酒店管理公司事先在酒店管理合同中約定一個業(yè)績標(biāo)準(zhǔn)，酒店未達到這一標(biāo)準(zhǔn)的，酒店業(yè)主可以提前終止合同。通過此種方式在一定程度上起到對酒店管理公司的激勵約

35、束作用。在本文所做的訪談中，很少有酒店有類似的約定，個別酒店即使有業(yè)績條款，如出租率連續(xù)3年低于競爭組合的某一特定百分比等，所設(shè)立的業(yè)績衡量基準(zhǔn)也無法充分體現(xiàn)酒店管理公司的經(jīng)營能力，未能將此業(yè)績衡量基準(zhǔn)與酒店的經(jīng)營業(yè)績充分掛鉤，對酒店管理公司的激勵約束作用十分有限。2 .酒店業(yè)主缺乏對酒店重大經(jīng)營管理決策的影響力，對酒店主要管理人員提出更換或保持人員穩(wěn)定的意見有時難以得到采納。盡管酒店管理公司具有酒店的經(jīng)營自主權(quán)，但對于影響到酒店經(jīng)營的重大決策，業(yè)主仍應(yīng)保留其最終的審批權(quán)。但在實際訪談中了解到，有些業(yè)主在很大程度上放棄了在重大經(jīng)營管理決策方面的影響力。由于酒店總經(jīng)理、駐店經(jīng)理等主要管理人員是由

36、酒店管理公司派遣到酒店工作的，酒店管理公司通常會在一定范圍內(nèi)對這些人員進行調(diào)配，以確保各酒店的經(jīng)營需要。本文通過對上海品牌酒店的訪談了解到，酒店業(yè)主與酒店管理公司在酒店主要管理人員調(diào)配上存在兩個方面的分歧：一是酒店業(yè)主對酒店主要管理人員的調(diào)換要求有時難以得到酒店管理公司合理的重視；二是酒店管理公司對酒店主要管理人員過于頻繁的調(diào)換引進業(yè)主的擔(dān)憂。3 .酒店年度預(yù)算審批得不到有效的信息支持，雙方在經(jīng)營指標(biāo)的設(shè)定上存在分歧，酒店年度和季度績效評估結(jié)果不能落實。酒店財務(wù)報告和業(yè)績報告是酒店一段時間內(nèi)經(jīng)營成果的反映，年度預(yù)算更是關(guān)系到下一年酒店經(jīng)營指標(biāo)的確定和測算。但在與眾多國際品牌酒店業(yè)主訪談中了解到

37、，酒店管理公司提交的年度預(yù)算數(shù)據(jù)背后的支持細節(jié)和經(jīng)營策略通常難以為業(yè)主所知曉。更重要的是雙方在年度經(jīng)營指標(biāo)的設(shè)定上經(jīng)常存在分歧，酒店業(yè)主設(shè)定的經(jīng)營指標(biāo)通常會高于酒店管理公司制訂的經(jīng)營指標(biāo)，而最終的解決辦法通常是以酒店管理公司的經(jīng)營指標(biāo)付諸實施，達到酒店業(yè)主設(shè)定的經(jīng)營指標(biāo)時對酒店管理公司予以獎勵。這種雙重指標(biāo)”存在于多數(shù)國際品牌酒店。酒店業(yè)主對酒店年度和季度績效評估的結(jié)果有時未能得到完全落實。4 .不能合理解釋實際經(jīng)營成果低于預(yù)測原因，不能采取有效措施改善低于預(yù)測的經(jīng)營狀況。當(dāng)酒店實際經(jīng)營成果低于預(yù)測時，通常不外以下三個原因：一是酒店管理公司對于經(jīng)營預(yù)測過于樂觀，預(yù)測指標(biāo)制訂過高；二是酒店管理公

38、司經(jīng)營策略和管理水平未能達到預(yù)期水平；三是出現(xiàn)了不可抗力的意外事件或不利經(jīng)濟形勢的影響。根據(jù)本文所做的對國際品牌酒店業(yè)主代表的訪談，在酒店實際經(jīng)營成果低于預(yù)測時，酒店管理公司對于其原因的解釋通常難以使酒店業(yè)主滿意，且有的業(yè)主代表指出，在年中實際經(jīng)營成果已經(jīng)低于預(yù)測，發(fā)現(xiàn)難以完成全年經(jīng)營預(yù)算時，酒店管理公司仍持樂觀態(tài)度，且未能審慎地分析原因并采取有效措施改善經(jīng)營狀況，到年終實際經(jīng)營成果距離預(yù)算尚有很大差距時，就會引發(fā)酒店業(yè)主的不滿。5 .業(yè)主對酒店資金集中管理的效果不理想，一些重要支出的業(yè)主告知和認可程序得不到執(zhí)行。酒店日常經(jīng)營中的資金通常分成以下三種：一是酒店維持其日常經(jīng)營所必需的運營資金；二

39、是超出酒店基本賬戶所規(guī)定的運營資金上限、應(yīng)劃轉(zhuǎn)業(yè)主的那部分資金；三是為酒店更新改造而提取的重置準(zhǔn)備金（FF&E）。根據(jù)本文對國際品牌酒店業(yè)主代表所做的訪談，盡管他們對此兩個方面基本滿意，但仍存在以下三個方面的問題：一是酒店管理合同中對于酒店基本賬戶中維持日常經(jīng)營所需的運營資金未明確規(guī)定其數(shù)額，從而可能引發(fā)雙方對運營資金數(shù)額的爭執(zhí)；二是對于超出酒店基本賬戶中所規(guī)定的運營資金上限、應(yīng)劃轉(zhuǎn)業(yè)主的那部分資金的劃轉(zhuǎn)時間，有的酒店規(guī)定為一個月，有的為一周，有的是隨時，沒有明確的規(guī)定，帶有很大的隨意性，不便酒店業(yè)主提高資金運作效率；三是對于重置準(zhǔn)備金的管理大都由酒店總經(jīng)理負責(zé)，有的酒店甚至還允許做短

40、期的定期存款業(yè)務(wù)。重置準(zhǔn)備金關(guān)系到酒店的更新改造，應(yīng)由酒店業(yè)主或第三方管理更為安全可靠。6 .業(yè)主派駐酒店的管理人員難以充分發(fā)揮作用。通常酒店業(yè)主會從業(yè)主方派遣副總經(jīng)理和財務(wù)副總監(jiān)、工程副總監(jiān)等到酒店任職，意在培養(yǎng)人才，同時起到監(jiān)督作用。然而根據(jù)對國際品牌酒店業(yè)主代表的訪談，酒店副總經(jīng)理在酒店主要負責(zé)政府公共關(guān)系、保安、工程等方面的事務(wù)，盡管也參與酒店行政會議和酒店重要的經(jīng)營決策，但由于職責(zé)和精力所限，業(yè)主派駐酒店的管理人員在酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)的深度和廣度上都有所欠缺，難以充分發(fā)揮監(jiān)督作用。（四）酒店管理受托方的競爭問題酒店管理受托方的競爭問題是指在酒店管理合同的談判和酒店日常經(jīng)營管理過程中，由于未

41、能引入充分的市場競爭，從而產(chǎn)生的一系列問題，主要體現(xiàn)在非競爭條款的實施情況、市場競爭組合的確定和市場競爭指標(biāo)的確定等方面。如表1.8所示，酒店管理委托方對受托方控制現(xiàn)狀評價的4項指標(biāo)平均值由高向低排列，全部小于3,屬于不滿意。根據(jù)本文對52家國際品牌酒店的深度訪談和調(diào)查，東部一線城市及旅游勝地的國際品牌酒店業(yè)主對酒店管理公司市場競爭程度的評價比較滿意，上海、中部城市、西部城市和東部二線城市的國際品牌酒店業(yè)主對酒店管理公司市場競爭程度的評價不滿意。評價指標(biāo)平均值最小值一最大值標(biāo)漉差，!選擇管理公司時是否引入充分的市場競爭。什1.1052酒店管理公司非竟?fàn)帡l款的實施情況42.6921門S+11.0

42、如3市場竟?fàn)幗M合的確定卜±69"4+14市場竟?fàn)幉派频拇_定口燈0.冷即注m選項賦值為短全不滿意U-工網(wǎng)環(huán)清意；33gg9瑞意：L5二非常滿意N-52根據(jù)本文對業(yè)內(nèi)國際品牌酒店業(yè)主代表的深度訪談和調(diào)查，酒店管理受托方的競爭問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：1 .選擇酒店管理公司時未充分引入市場競爭。根據(jù)本文對52家國際品牌酒店業(yè)主代表的訪談，眾多的酒店業(yè)主代表認為，在選擇酒店管理公司時確實對不同的酒店管理公司進行了比較，但同時考慮的酒店管理公司非常有限，而且僅僅限于在一些主要條款上的比較，未對適合本酒店的各家酒店管理公司進行系統(tǒng)、全面的衡量和比較，也未能通過引入市場競爭機制在各家有意

43、向的酒店管理公司中進行競爭擇優(yōu)。2 .選擇酒店總經(jīng)理時未充分引入市場競爭。根據(jù)本文對52家國際品牌酒店業(yè)主代表的訪談，酒店總經(jīng)理由人選由酒店管理公司推薦，酒店業(yè)主參與了面試和審核，但由于專業(yè)知識和經(jīng)驗的限制，酒店業(yè)主通常很難在酒店總經(jīng)理人選的選擇上做出中肯的評價，也較少要求酒店管理公司推薦多個人選加以選擇和比較。當(dāng)酒店經(jīng)營時發(fā)現(xiàn)總經(jīng)理的經(jīng)驗和技能難以完全承擔(dān)酒店全面經(jīng)營責(zé)任而要求調(diào)換時，則會在一定程度上引發(fā)雙方的分歧。3 .酒店經(jīng)營業(yè)績與業(yè)內(nèi)競爭組合相比不理想。根據(jù)本文對52家國際品牌酒店業(yè)主代表的訪談，有部分酒店的經(jīng)營業(yè)績與業(yè)內(nèi)競爭組合相比不夠理想。主要體現(xiàn)在兩個方面：一是競爭組合的選擇不合

44、理，甚至有部分酒店已經(jīng)開業(yè)近一年時間，至今還未商定本酒店的競爭組合名單；二是競爭指標(biāo)的選定上不盡合理，不能充分反映酒店的實際經(jīng)營業(yè)績。4 .非競爭條款的實施未能有效保護本酒店利益。根據(jù)本文對52家國際品牌酒店業(yè)主代表的訪談，大部分酒店的合同文本都規(guī)定了非競爭條款，但實施過程中發(fā)現(xiàn)對酒店管理公司約束力度很小，導(dǎo)致開業(yè)時間不長，本酒店就直接面臨同一酒店管理公司旗下同一細分品牌的競爭。問題主要體現(xiàn)在兩個方面：一是限制性區(qū)域不明確，區(qū)域界定過于狹小。很多酒店管理合同僅僅注明是方圓3平方公里”、方圓5平方公里”，且無明確的地圖標(biāo)注區(qū)域范圍，容易引發(fā)爭議；二是限制性時間過短，有的僅為三年或五年。有的雖然以

45、整個合同期作為限制時間，但由于限制區(qū)域過于狹小，仍未對酒店管理公司起到實質(zhì)性約束作用，更缺少隨時間推移而逐漸縮小非競爭條款實施的地理范圍的規(guī)定。（五）酒店管理受托方的聲譽問題酒店管理受托方的聲譽問題是指在酒店管理合同談判和酒店日常經(jīng)營管理過程中，由于酒店經(jīng)營或其它事件的發(fā)生而影響酒店管理公司和酒店的聲譽，從而產(chǎn)生的一系列問題，主要體現(xiàn)在酒店的聲譽、酒店管理公司的聲譽、酒店業(yè)主和酒店管理公司的爭議的產(chǎn)生和解決等方面。如表1.9所示，酒店管理委托方對受托方聲譽現(xiàn)狀評價的4項指標(biāo)平均值由高向低排列，其中有3項大于3,屬于比較滿意；有1項小于3,屬于不滿意。根據(jù)本文對52家國際品牌酒店的深度訪談和調(diào)查

46、，國際品牌酒店業(yè)主對酒店管理公司聲譽的評價都比較滿意，只是程度上有所差別，國內(nèi)酒店業(yè)主對國際知名酒店管理公司的品牌均一致認同，認為是選擇酒店管理公司的最重要標(biāo)準(zhǔn)之一，酒店的聲譽也因此而有所提升。表l9酒店管理委托方時受托方聲譽現(xiàn)狀的評價”評價主旨標(biāo)¥平均值承量小值一最大值標(biāo)準(zhǔn)差1貴酒店的酒店管理公司在業(yè)內(nèi)的美譽度力3.5005k口出7獷2貴酒店制1內(nèi)的妞容度、美譽度*3.481*-1中5+。用皿3對于影響酒店聲譽的意外事件的處理結(jié)果工1722?2092M4業(yè)主馬管理公司的爭諛能及時、有效地解決2.8655/1.0如注I選項賦值眩1-L9箕二賓全不莉意：二工典g二不滿意，3立虱。;滿意

47、4.5=非常滿意！N=52根據(jù)本文對業(yè)內(nèi)國際品牌酒店業(yè)主代表的深度訪談和調(diào)查，酒店管理受托方的聲譽問題主要體現(xiàn)在以下幾方面：1 .酒店重大議題爭議難以及時、有效地得到解決。根據(jù)本文對國際品牌酒店業(yè)主代表的訪談，在酒店日常經(jīng)營過程中通常引發(fā)雙方爭議的特定事項有：酒店財務(wù)報告和業(yè)績報告內(nèi)容審核；未完成經(jīng)營預(yù)算和財務(wù)績效；管理費的計算和支付；對預(yù)訂系統(tǒng)、培訓(xùn)、推廣、常旅客計劃等費用的分攤比例；不利經(jīng)濟形勢對酒店管理公司業(yè)績條款的影響；修理維護支出、重置支出準(zhǔn)備金或資本改良支出的決策等。以上的各種爭議有的通過業(yè)主與酒店管理公司的專題會議得到了解決；但對于有的爭議，出現(xiàn)了雙方各執(zhí)一詞、久拖不決的僵持局面。2 .出現(xiàn)過影響酒店聲譽的意外事件。在本文對國際品牌酒店業(yè)主代表的訪談中，部分業(yè)主代表表示酒店曾經(jīng)發(fā)生過諸如安全、顧客投訴等意外事件，由于酒店管理公司處置不夠得當(dāng)，對酒店的聲譽造成了一定的不利影響。3 .酒店僅體現(xiàn)管理公司品牌價值，而非業(yè)主。酒店管理公司的品牌影響力和中央預(yù)訂系統(tǒng)是吸引廣大客源的兩個主要因素。大部分客人認同酒店管理公司的酒店品牌，卻對酒店業(yè)主品牌一無所知。當(dāng)合同期滿，酒店利用自己培養(yǎng)的人員自行管理酒店時，酒店的經(jīng)營效益往往明顯下降，如19