外商投資房地產相關業(yè)務模式

1、外商投資房地產面臨的幾個主要問題外商投資房地產面臨的幾個主要問題o 外資直接投資中國房地產的主體形式o 外商投資中國房地產的領域限制o 外債限制（投注差限制）o 有關結匯問題的規(guī)定外商投資房地產主體限制外商投資房地產主體限制 171號文號文“商業(yè)存在原則商業(yè)存在原則” 境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產的，應申請設立外資企業(yè)，從投資主體的角度對外資進入中國房地產市場設立門檻，以便于監(jiān)管和規(guī)范以及實行更有效的稅收征收政策。 50號文進一步確立了號文進一步確立了“項目公司項目公司”原則原則 申請設立房地產公司，應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商或房地產建筑

2、物所有人簽訂土地使用權或房產權的預約出讓/購買協(xié)議。經(jīng)營范圍限制經(jīng)營范圍限制o商務部落實171號文的通知中給出了具體定義：“外商投資房地產企業(yè)是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館(飯店)、度假村、寫字樓、會展中心、商業(yè)設施、主題公園等建設經(jīng)營，或以上述項目建設為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項目的外商投資企業(yè)?！眔50號文規(guī)定已設立外資企業(yè)新增地產開發(fā)或經(jīng)營業(yè)務，以及外資房地產企業(yè)從事新的房地產項目開發(fā)經(jīng)營，應申請辦理增加經(jīng)營范圍或擴大經(jīng)營規(guī)模的相關手續(xù)，對“商業(yè)存在”和“項目公司”原則進行補充和完善。嚴控返程投資嚴控返程投資o “嚴格控制以返程投資方式（包括同一實際控制人）并購或投資境內房

3、地產企業(yè)。境外投資者不得以變更境內房地產企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產審批。外匯管理部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以采取蓄意規(guī)避、虛假陳述等手段違規(guī)設立的外商投資房地產企業(yè)，將對其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責任。 ”禁止固定回報禁止固定回報o 外商投資房地產企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。”融資渠道融資渠道直接借貸的限制直接借貸的限制o 禁止舉借外債禁止舉借外債o 對借款的限制對借款的限制o 171號文、47號文、50號文和130號文替代的融資方案替代的融資方案o 外資房地產企業(yè)可以考慮從境內銀行獲得貸款，或通過股權融資的方式獲得境外資金。

4、審批程序審批程序p “地方審批部門批準設立外商投資房地產企業(yè)，應即時依法向商務部備案。” 商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知審批程序審批程序o 省級商務主管部門需根據(jù)171號文50號文及相關規(guī)定的要求對下述材料的合法性、真實性、準確性進行核對 。商務部關于商務部關于做好外商投資房地產業(yè)備案工作的通知做好外商投資房地產業(yè)備案工作的通知備案程序備案程序1、公司提供的土地使用權、房地產建筑物所有權，或簽訂的土地使用權或房產權預約出讓購買協(xié)議等文件是其依法取得，真實有效，符合相關規(guī)

5、定； 2、投資設立（增資）的公司符合項目公司原則，投資（包括增資）僅限于經(jīng)批準的單一房地產項目； 3、公司注冊資本占投資總額的比例不低于50%； 4、公司提供的材料證明外方股東不屬于境內公司自然人在境外設立的公司；公司各股東之間不存在關聯(lián)關系，不屬于同一實際控制人； 5、公司中外投資各方未訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款； 6、項目投資依項目建設進度分期投入，公司提供了資金用途和分期投入的承諾。 審批制度的影響審批制度的影響o外資房地產企業(yè)的設立審批較為復雜，須經(jīng)商務部備案后始得將外匯資本金結匯，存在諸多的不確定性，大多數(shù)外商尤其是有較大回款壓力的私募基金不愿意承受巨大的時間成本和

6、風險o地方政府為了招商引資，拉動地方經(jīng)濟和就業(yè)，悄悄為國際知名企業(yè)放行，批準一個比較籠統(tǒng)、模糊的經(jīng)營范圍，并對其實施房地產投資的行為睜一眼，閉一眼。o基于充分的溝通和對地方經(jīng)濟的實際貢獻，大多數(shù)外商實際投資高檔物業(yè)時可能未曾遇到巨大的阻力?！跋尥庀尥狻闭哂嘘P結匯問題的規(guī)定政策有關結匯問題的規(guī)定o 外管局：47號文外資經(jīng)常項目賬戶資金不得結匯購房，外資專用外匯賬戶資金不得用于房地產開發(fā)經(jīng)營o 外管局：130號文不予辦理外債登記和外債結匯o 外管局：142號文非房地產類的外商投資企業(yè)不得以資本金結匯投資房地產結匯程序結匯程序難度難度o外商投資房地產企業(yè)被禁止舉借外債，如果后續(xù)開發(fā)過程中需要注入資

7、金，只能采取增資的途徑。盡管審批部門沒有明確表態(tài)不予批準外資基金投資或增資國內房地產，但商務部和外管局分別以內部掌握備案、結匯節(jié)奏為由，往往導致結匯時間延長。外資投資房地產需遵循相關法律法規(guī)，具備走完結匯等流程的耐心。解決方案解決方案o盡管“限外”政策對外商投資房地產企業(yè)的結匯進行了諸多限制，多跟商務部、外管局、項目所在地方政府溝通，項目該申報的申報，該立項的立項。多研究一下相關的法律法規(guī)，總會有結果的。結匯經(jīng)驗結匯經(jīng)驗 凱德置地曾發(fā)起“凱德置地中國住宅基金”和“凱德中國發(fā)展基金”兩只針對內地房地產的投資基金。2007年初，凱德置地在北京、上海、佛山的項目金額為2億美元的增資獲得了監(jiān)管部門的批

8、準。根據(jù)凱德置地副總裁廖茸桐的介紹，“從上報增資申請到結匯到款，花費的時間大概兩三個月，跟之前增資所需的時間差不多。”至于進入通道，以其參股36的河南建業(yè)舉例說，一種方式是可以再追加股權；再一種方式就是在項目層面，凱德置地可以跟河南建業(yè)合作為名，直接從凱德置地國內調資金。外商投資房地產模式介紹與變化外商投資房地產模式介紹與變化“限外”政策前外商投資房地產模式：1、直接借貸：境外貸款2、直接購置：境外自然人和機構直接購買3、綠地投資：設立外商投資企業(yè)直接投資4、股權并購：購買房地產企業(yè)股權5、資產并購：購買資產并運營6、境外并購：境外買賣境內企業(yè)母公司股權外商投資房地產模式介紹與變化（外商投資房

9、地產模式介紹與變化（1）非法的渠道變成內資進入房地產市場 根據(jù)境外熱錢境內流動報告的記載，一般由內資企業(yè)和境外企業(yè)簽署國際貿易合同，由境外企業(yè)作為買受人，境內企業(yè)作為出賣人。境外企業(yè)根據(jù)合同的要求先匯入預付款項，以預收貨款形式分批匯入我國境內進入房地產市場。后出賣人不能按期交貨，要求境外企業(yè)給予寬限。最后，雙方對寬限的事項無法達成一直，由境內公司返還預付寬限并附加一定比例的違約金返還給境外公司。這種方式要求對國際貿易的規(guī)則非常了解并由多個企業(yè)互相配合。因此，主要由專業(yè)的地下錢莊予以完成。外商投資房地產模式介紹與變化（外商投資房地產模式介紹與變化（2）利用短期外債進入房地產市場 由于對外債結匯人

10、民幣資金的流動缺乏監(jiān)管措施，一些外債結匯后改變其用途進入房地產市場。 外管局圍繞加強外債資金流入和結匯管理采取了一系列政策措施。2005年4月，外管局出臺了關于外匯擔保項下人民幣貸款有關問題的通知，2005年5月11日，又發(fā)布了關于完善外債管理有關問題的通知。對外資銀行外債實行總量控制，分階段調減金融機構短期外債指標；對外商投資企業(yè)資本金和外債結匯實行“支付結匯制”，加強外資進入房地產行業(yè)的企業(yè)外債和結匯管理；開展外匯資金流入與結匯、銀行自身收結匯等專項檢查等。外商投資房地產模式介紹與變化（外商投資房地產模式介紹與變化（3）以個人名義直接購買房產 借用多名同鄉(xiāng)個人證件，規(guī)避境外資金限購的辦法，

11、大量直接購買房產進行直接投資。171號文對個人買房進行了限制，要求可以購買自住商品房的個人必須在境內工作、學習超過一年。沒有在內地學習、工作的港澳臺地區(qū)居民和華僑與內地聯(lián)系密切的，可以在境內限購一定面積的自住商品房。符合規(guī)定的境外個人購買自用、自住商品房必須采取實名制。自2009年以來，一些地方逐步放寬了對境外個人購房的限制。例如2009年1月23日，北京市發(fā)布了關于貫徹國辦發(fā)2008131號文件精神促進本市房地產市場健康發(fā)展的實施意見京建辦（2009）43號明確規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，暫停對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規(guī)定。外商投資房地產模式介紹與變化（外商投

12、資房地產模式介紹與變化（4）利用關聯(lián)交易進入房地產市場 跨國公司境外關聯(lián)企業(yè)以墊款、內部往來、預收貨款等形式，為境內關聯(lián)企業(yè)提供融資支持，推遲或暫時不向母公司匯回投資利潤等。 “非貿易項目資本流入”、“外商投資企業(yè)資本項下外匯業(yè)務”、“境內外關聯(lián)公司外匯業(yè)務”也是重要渠道。47號文強調外國投資者專用外匯賬戶內的資金，不得用于房地產開發(fā)和經(jīng)營；外資境內代表機構經(jīng)常項目賬戶資金不得結匯購買境內商品房，重點在于防范以上渠道的外匯流入。外商投資房地產模式介紹與變化（外商投資房地產模式介紹與變化（5）購買境內房地產公司股權進入房地產市場 選擇省級政府有話語權的二三線城市(一線城市外資審批比較嚴格)，尋找

13、該城市的排名前三位的房地產公司，然后，在其中選擇一家房地產公司作為合作伙伴，直接投資在開發(fā)的房地產項目。“限外”政策強調外商投資房地產的商業(yè)存在原則，以并購方式進入中國房地產市場為“限外”政策所鼓勵的投資方式。但是130號文封堵了外商投資房地產企業(yè)舉借外債的途徑。如果外商投資房地產企業(yè)欲購買房地產項目，必須采用資本金結匯的方式方能進入。外商投資房地產模式介紹與變化（外商投資房地產模式介紹與變化（6）認購境外上市的中國房地產公司的股權 境內房地產公司在地方發(fā)展遇到瓶頸后，自然就向外擴張，謀求海外上市，解決融資問題。境外資金認購在境外上市的房地產公司的股權，以達到投資境內房地產的目的。盡管投資境外

14、上市的中國房地產公司的股權發(fā)生在境外，不受中國的法律和政策的管轄，但是，在境外設立特殊目的公司，將境內房地產項目注入特殊目的公司，特殊目的公司籌集資金后投資境內房地產這些環(huán)節(jié)都需遵守中國外匯管理制度和政策的規(guī)定。50號文明確要嚴格控制以返程投資方式（包括同一實際控制人）、并購或投資境內房地產企業(yè)。這一條可能會對目前國內不少房地產公司的境外紅籌嘗試受阻。外商投資房地產模式介紹與變化（外商投資房地產模式介紹與變化（7）外商投資企業(yè)境內投資于房地產市場 外資基金采用外商投資企業(yè)境內再投資的方式，將資本金結匯并投入外商投資企業(yè)再投資的公司，而再投資的公司被視為境內公司，在購買房屋以及購買項目上可以作為

15、境內公司對待，不再受到外商投資房地產領域“限外”政策的監(jiān)管。該種投資方式受到了142號令的封堵。在142號文出臺之后，任何外商投資企業(yè)的股權投資的結匯也受到了嚴格監(jiān)管。雖然商務主管批準的投資性外商投資企業(yè)并不受此條規(guī)定的影響，但市場一般認為規(guī)定也將限制外資在房地產業(yè)的投資活動。外商投資房地產模式介紹與變化（外商投資房地產模式介紹與變化（8）離岸交易投資于房地產市場 受此影響，一些外資基金如果是實在看好項目的投資價值，多數(shù)會選擇離岸的操作方式，通過離岸的方式在境外完成并購，并且多是在外資基金之間轉讓。但是該方式有天然的限制，必須是境外主體持有的物業(yè)和房地產開發(fā)項目，才能實現(xiàn)離岸的操作。但是物業(yè)和

16、房地產開發(fā)項目的權益如何注入境外工資則仍需要面對外商投資房地產企業(yè)的困境。a.中外合資的房地產投資企業(yè)（指經(jīng)營范圍中涉及房地產投資的）；b.中外合資投資性企業(yè)（綜合，不專指房地產投資）；c.中外合資房地產開發(fā)企業(yè)（即指那種拿地、蓋房、賣房和建設寫字樓、大型娛樂設施等的企業(yè)）；d.中外合資的投資管理與運營服務公司（為房地產企業(yè)提供全程的項目管理咨詢）。四種企業(yè)類型案例分析案例分析金地與ING的合作金地集團（600383.SH）與ING可謂其中的一個典范。自金地與ING基金于2006年8月18日建立戰(zhàn)略合作伙伴關系以來，金地在不到半年的時間里先后攜手ING基金合作投資開發(fā)金地天津格林世界項目、金地

17、佛山項目、金地武漢積玉橋項目。金地與ING基金的后續(xù)合作節(jié)奏非常合拍。以武漢項目為例，金地在2006年12月21日競得土地，在不到3個月就發(fā)布攜手ING基金的消息。金地集團財務總監(jiān)王培洲表示，武漢項目在拿地的時候雖然沒有跟ING談好，但事先就有跟ING合作的意圖。而從拿地到合作時間間隔也非常短，從本質上來說，佛山項目和武漢項目已經(jīng)是共同拿地、共同開發(fā)投資，這也是以后發(fā)展的大趨勢。REITSSPV1SPV2SPV3JV1JV2JV3案例分析案例分析凱德置地的攻略凱德置地的攻略2007年11月1日，嘉德置地在中國的子公司凱德置地以5.65億元的價格競得佛山市一占地約11.6萬平方米的住宅地塊。這是繼上月10日以3.03億元成功競得同區(qū)一占地4萬平方米的綜合地塊后，凱德置地在佛山的再度出擊；2007年10月31日，凱德置地宣布以6億多元的價格，認購河南最大的房地產企業(yè)建業(yè)住宅集團29.75%的股份； 2007年10月24日，注冊資本人民幣7億元的四川置信凱德實業(yè)有限公司在成