房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理

1、IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的含義與特性 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一般包括地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)綜全開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 特性：生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資額度大 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的

2、政策性強(qiáng) 價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式具有多樣性 高風(fēng)險(xiǎn)性IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)經(jīng)營(yíng)的種類 從經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容看： 土地開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)流通、房地產(chǎn)中價(jià)與咨詢服務(wù)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)融資等。 從經(jīng)營(yíng)的形式看：房地產(chǎn)出售、出租、信托、管理與服務(wù)、融通。IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理 土地使用管理 開(kāi)發(fā)規(guī)劃管理、標(biāo)準(zhǔn)管理 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理： 產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理 房地產(chǎn)交易管理IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)目 錄 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序 IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)第一部分：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理概念房

3、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理概念 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。或者銷售、出租商品房的行為。 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的范圍和內(nèi)容 對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、安全方面的控制。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)； 招投標(biāo)管理； 工程的預(yù)決算； 物業(yè)的營(yíng)銷推廣與租售； 物業(yè)管理。IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)第二部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序投資機(jī)會(huì)選擇投資機(jī)會(huì)選擇決策分析決策分析前期工作（項(xiàng)目分析、

4、獲取土地、制定方案、前期工作（項(xiàng)目分析、獲取土地、制定方案、辦理審批、土地開(kāi)發(fā)、融通資金、尋租尋售、辦理審批、土地開(kāi)發(fā)、融通資金、尋租尋售、銷售策劃銷售策劃 、成本預(yù)算、工程接洽）、成本預(yù)算、工程接洽）房屋建設(shè)房屋建設(shè)忘記租售忘記租售物業(yè)管理物業(yè)管理 IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的參與者1、房地產(chǎn)開(kāi)商2、政府機(jī)構(gòu)：土地、規(guī)劃、建設(shè)、市場(chǎng)、房產(chǎn)等3、金融機(jī)構(gòu)：銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司4、建筑承包商5、當(dāng)前土地使用者或所有者：農(nóng)村土地：集體、農(nóng)戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)城市土地：拆遷戶6、專業(yè)顧問(wèn)：建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)工程師、估價(jià)師及物業(yè)代理、律師、監(jiān)理工程師、規(guī)劃師、經(jīng)濟(jì)師7、消費(fèi)者或買

5、家IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的術(shù)語(yǔ)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)第一部分：可行性研究階段市場(chǎng)研究、開(kāi)發(fā)場(chǎng)地選擇擬定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)公司、合作對(duì)象、咨詢部門市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析：尋求投資機(jī)會(huì)；對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行策劃，確定開(kāi)發(fā)什么性質(zhì)的項(xiàng)目，何處落點(diǎn)、規(guī)模大小、投資額？投資來(lái)源、市場(chǎng)前景、經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)水平、財(cái)務(wù)贏利。IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)第二步：項(xiàng)目報(bào)批與前期工作階段立項(xiàng)、申請(qǐng)購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)籌集開(kāi)發(fā)資金規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證市發(fā)規(guī)劃局、國(guó)土局、房管局、計(jì)委有關(guān)金融機(jī)構(gòu)規(guī)劃局拆遷、安置、清場(chǎng)住

6、戶、派出所、有關(guān)管理部門IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)第三步：建設(shè)實(shí)施階段招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包項(xiàng)目施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”施工的組織管理與控制施工企業(yè)竣工驗(yàn)收、交付使用建管部門、施工企業(yè)工程部門、監(jiān)理公司規(guī)劃局、房管局、工程質(zhì)量管理部門IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)第四步：銷售、出租和服務(wù)階段制訂銷售、租賃計(jì)劃、宣傳、廣告商品房銷售、簽約、公證、付款小區(qū)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)建委、建行、物價(jià)局、簽約雙方、公證部門傳媒機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司、居委會(huì)、派出所、工商局IDEAL MODEL 理想培訓(xùn) 項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目可行性研究- -概念概念 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)方面的條件和情況進(jìn)行調(diào)查、研究、分析、了解房地

7、產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài) ； 預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，并依此分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行比較論證； 對(duì)建成后社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)的分析方法。IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)項(xiàng)目可行性研究類型 按范圍劃分：區(qū)域市場(chǎng)按范圍劃分：區(qū)域市場(chǎng)/項(xiàng)目市場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)：確定該區(qū)域各種房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Γ惶刂改骋痪唧w項(xiàng)目。 項(xiàng)目市場(chǎng)：針對(duì)市場(chǎng)一個(gè)項(xiàng)目，確定發(fā)展何種房地產(chǎn)才能獲得最大收益的，并分析各種因素對(duì)項(xiàng)目可能影響，以確定項(xiàng)目是否可行IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)房地產(chǎn)可行性研究的步驟籌劃準(zhǔn)備明確工作范圍和目標(biāo)安排工作進(jìn)度收集基礎(chǔ)資料調(diào)查研究市場(chǎng)調(diào)查：購(gòu)買力、購(gòu)買對(duì)

8、象、顧客習(xí)慣、競(jìng)爭(zhēng)形式資源調(diào)查：土地條件、本地區(qū)勞動(dòng)力成本、材料機(jī)械、交通運(yùn)輸條件、分析預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)可行性分析研究報(bào)告一、總論（項(xiàng)目名稱；項(xiàng)目背景；承辦單位概況；可行性報(bào)告編制的依據(jù)；項(xiàng)目提出的來(lái)由；項(xiàng)目擬建地點(diǎn)；項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)；項(xiàng)目主要建設(shè)條件；主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；問(wèn)題與建議）二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（投資環(huán)境分析；市場(chǎng)供求分析；銷售預(yù)測(cè)；營(yíng)銷策略）三、建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件（建設(shè)規(guī)模設(shè)想比選；推薦建設(shè)規(guī)模方案；項(xiàng)目現(xiàn)狀概況；項(xiàng)目建設(shè)條件；擬建場(chǎng)地條件比選；推薦選址方案。IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)可行性分析研究報(bào)告四、建設(shè)方案比選五、節(jié)能節(jié)水措施六

9、、環(huán)境影響評(píng)價(jià)七、勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生與消防八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)可行性分析研究報(bào)告九、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃十、投資估算與資金籌措計(jì)劃十一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)十二、社會(huì)評(píng)價(jià)十三、研究結(jié)論與建議十四、附圖、附表、附件等IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)開(kāi)發(fā)的前期工作階段 開(kāi)發(fā)立項(xiàng) 申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申請(qǐng)土地使用權(quán) 申請(qǐng)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)城市房屋拆遷 拆遷工作程序1）拆遷調(diào)查摸底，為開(kāi)發(fā)評(píng)估提供資料（拆遷戶數(shù)、房屋產(chǎn)權(quán)情況、房屋使用的性質(zhì)）$拆遷計(jì)劃和拆遷方案2）申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷使可證3）組織實(shí)施拆遷（發(fā)布拆遷公告、簽訂拆遷協(xié)議）4）三通一平工作（清理地上、地下障礙物、

10、清理原房屋的建筑材料、接通工程用電、用水、通路）IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)城市房屋拆遷 拆遷補(bǔ)償與安置 確定補(bǔ)償?shù)膶?duì)象 拆遷補(bǔ)償?shù)男问?產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或兩者相結(jié)合。拆遷補(bǔ)修的標(biāo)準(zhǔn)確定依據(jù)等價(jià)有償原則，以拆遷評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)。拆遷評(píng)估價(jià)格包含：區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、院落補(bǔ)償價(jià)、建筑物（附屬物）補(bǔ)償價(jià)、其它費(fèi)用（安置補(bǔ)助費(fèi)：停產(chǎn)、停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)）四部分 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)招標(biāo)與投標(biāo)：建筑工程招投標(biāo)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL M

11、ODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)工程前期 工作IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)建設(shè)工程監(jiān)理招標(biāo)與投標(biāo)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)工程建筑IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)竣工驗(yàn)收IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)房地產(chǎn)銷售 預(yù)售：是房屋竣工之前將之銷售出去（預(yù)售實(shí)行行政許可制度）。 樓花：是指房地產(chǎn)商品預(yù)售的合約，由于房地產(chǎn)商品可以預(yù)售，其實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)期貨買賣，買賣的僅是房地產(chǎn)期貨的合約，在香港將買賣期貨合約稱為樓花，樓花在正式交房之前可以自由轉(zhuǎn)讓。IDEAL MODEL 理想培訓(xùn) 商品房預(yù)售應(yīng)滿足 1、土地出讓金已付清并取得土地使用權(quán)證書。 2、建筑工程規(guī)劃許可證和施工許可證 3、建筑物已封頂（投入資金達(dá)到項(xiàng)目總投資的25%以上） 4、確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 5、申領(lǐng)預(yù)售許可證登記辦理IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)銷售形式 自銷： 直接代理 間接代理 合作銷售IDEAL MODEL 理想培訓(xùn)銷售的程序 申請(qǐng)、 審查