工業(yè)用地改為商業(yè)用地的步驟

1、“工業(yè)用地”改為“商業(yè)用地”的步驟“工業(yè)用地”改為“商業(yè)用地”的步驟閱讀提示：在存量土地變現(xiàn)綜合利用的大背景下同，如何盤活手里的核心工業(yè)地產(chǎn)，就是許多企業(yè)頭疼的事情，本文只就是一般的操作流程，各個地方您參考本文，注意中國特色。1、前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準，需要土地部門的領(lǐng)導簽字意見。2、如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人與買受人不得自行進行買賣。但有一個問題就就是，把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢？到時候又就是很多家公司競爭怎么辦？學學人家高手吧，碧桂園能彳的到的

2、（書上可沒寫教您如何拿地哦）！如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場價格補交差價就可以了，這就是一個基本的原則（如果不想交差價，那就另當別論了）。但就是，在實際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度與政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對這類土地必須進入市場公開交易（招拍掛）,又如只要按經(jīng)認可的市場評估價格補交清出讓金即可進入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實際上可以理解為“應補交的市場價”如何實現(xiàn)的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時可以采取更為嚴格的措施，比如“必須招拍掛”等等。但就是“必須招拍掛”需要有一定的前提，

3、那就就是土地使用權(quán)的取得方式，如果就是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強制性要求“招拍掛”的做法不妥當，有違物權(quán)的基本準則；但如果就是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進入有形市場公開交易。司法解釋：國務院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知（國辦發(fā)200370號）第四點中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標拍賣掛牌出讓?！?、通常的做法可由工業(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機構(gòu)根據(jù)年度收購儲備計劃安排收儲。司法解釋：城鎮(zhèn)國有土地使用地價就是不一樣的。二就是政府收回協(xié)議

4、出讓的工業(yè)用地使用權(quán)，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據(jù)。鐘還認為，協(xié)議出讓就是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用者就是以合法方式獲取的工業(yè)用地使用權(quán)應當受到保護，政府在土地收購儲備時應避免強收強賣。工業(yè)用地”改為“商業(yè)用地”的步驟關(guān)于協(xié)議出讓國有工業(yè)用地改為經(jīng)營性用地，就是由現(xiàn)使用者補辦手續(xù)還就是由政府收回后重新招標拍賣掛牌出讓，在當前各地實踐中，就是一個爭議較大并且做法不一的問題，對此，需要對現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及有關(guān)文件進行全面深入的理解。準確理解相關(guān)法規(guī)、規(guī)章條款的具體涵義2002年7月1日國土資源部頒布實施的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（以下簡稱11號令）規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛

5、樂與商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。2003年8月1日施行的協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（以下簡稱21號令）第十六條規(guī)定，以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂與商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方與市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。2004年3月18日，國土資源部與監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法

6、監(jiān)察工作的通知（國土資發(fā)200471號，以下簡稱71號文）規(guī)定，對8月31日后以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴查處。從上述規(guī)定來瞧，似乎21號令的規(guī)定與11號令、71號文存在沖突，即協(xié)議出讓的工業(yè)用地改變用途為商服用地時政府部門所作的“合同變更或重新簽訂合同”，就是否在11號令與71號文所禁止的范圍內(nèi)，就是否與經(jīng)營性用地招拍掛的規(guī)定相違背。對此，通過全面深入分析相關(guān)規(guī)定，可以瞧出這里并不矛盾。協(xié)議出讓土地就是我國法律中規(guī)定的一種土地出讓方式，通過這一方式取得的土地使用權(quán)與招拍掛方式取得的土地使用權(quán)一樣受到法律的嚴格保護。土地使用權(quán)人在土地使用過程中根據(jù)土地利用的需要

7、，可以申請將土地用途改為經(jīng)營性用地，只要按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門批準并辦理相關(guān)手續(xù)，補交土地出讓金即可，政府統(tǒng)一收回重新招拍掛的做法并沒法律依據(jù)。21號令第十六條規(guī)定的出讓合同變動與11號令與71號文中規(guī)定的禁止協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地有本質(zhì)的區(qū)別這兩種行為的性質(zhì)不同。11號令與71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地行為，就是政府主動實施的一種土地出讓行為；21號令第十六條中規(guī)定的行為不就是一種土地出讓行為，而就是政府根據(jù)土地使用者改變土地用途的申請而作出的一種行政許可行為。從71號文的立法背景及內(nèi)容來瞧，協(xié)議出讓工業(yè)用地改變用途，并不屬于歷史遺留問題，因此，也就無所謂對這一方式的禁止?！肮I(yè)用地”改

8、為“商業(yè)用地”的步驟這兩種行為對土地權(quán)利的影響不同。11號令與71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地，就是一種權(quán)利設定，通過協(xié)議出讓，土地使用者得到了一種出讓土地使用權(quán)；而21號令第十六條中規(guī)定的合同變更或重新簽訂合同，就是一種權(quán)利內(nèi)容的變動，而不就是重新設定，它就是以已有土地權(quán)利為基礎而進行權(quán)利內(nèi)容變動。這兩種行為出現(xiàn)在不同的國有土地管理環(huán)節(jié)上。11號令與71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地行為，就是指政府在一級市場中直接通過協(xié)議方式向市場供地的行為；21號令第十六條規(guī)定的行為就是出現(xiàn)在土地使用權(quán)出讓后土地使用者利用土地的過程中。21號令第十六條就是對已有規(guī)定的補充與完善對于出讓土地改

9、變用途，我國現(xiàn)行法律法規(guī)中已有明確規(guī)定，1995年頒布的城市房地產(chǎn)管理法第十七條規(guī)定：土地使用者需要改變土地出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方與市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。2001年國務院發(fā)布的關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號）規(guī)定，土地使用者需要改變原批準用地的土地用途、容積率等，必須依法報經(jīng)市、縣人民政府批準。對于出讓土地，凡改變用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途與容積率的土地差價?？梢?，土地使用者對其協(xié)議出讓方式取得的土地改變用途，法律中并沒有明文禁止，相反,法

10、律中明確了具體的操作程序。為進一步規(guī)范這一行為，國土資源部2003年發(fā)布21號令第十六條對此又作了具體規(guī)定，明確提出了“按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權(quán)出讓金”，這就在一定程度上彌補了原有規(guī)定的不足，防止了以此來規(guī)避經(jīng)營性用地招拍掛，保證了國有土地收益最大化。21號令第十六條適用的條件從當前規(guī)定來瞧，21號令第十六條適用的條件應該包括以下方面:1.土地權(quán)利人已通過協(xié)議出讓方式取得了完整的土地使用權(quán)；2.取得原出讓方與規(guī)劃部門同意，應該說，只要符合規(guī)劃及有關(guān)條件，有關(guān)主管部門就應該批準；3.按新用途及當時的市場價補交出讓金；4.變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

11、這里的重新簽訂合同，也就是對原有合同的一種調(diào)整，而不就是重新出讓。協(xié)議出讓土地使用權(quán)收回應受到嚴格限制土地使用權(quán)的收回與土地征收、征用一樣，就是作為剝奪權(quán)利人財產(chǎn)權(quán)的一種強制措施。根據(jù)立法法規(guī)定，對非國有財產(chǎn)征收的事項，除全國人大及其常委會授權(quán)國務院制定行政法規(guī)的外，只能在法律中規(guī)定。從當前立法來瞧，它應僅限制在土地管理法、城市房地“工業(yè)用地”改為“商業(yè)用地”的步驟產(chǎn)管理法等法律中規(guī)定的為公共利益需要、為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的，以及滿兩年未動工開發(fā)的等法律有明確規(guī)定的情形下。除此之外，政府不能隨意行使收回

12、權(quán)，只能與權(quán)利人協(xié)商收購。實踐中，那些通過土地使用收回來實現(xiàn)政府收益的做法應就是嚴厲禁止的。附：工業(yè)用地土地變更為商業(yè)用地的程序與條件1、實施依據(jù)：國務院55號令第18條；城市房地產(chǎn)管理法第27條；土地管理法第56條。2、承辦部門：縣級以上國土資源局土地利用部門、地籍管理部門3、辦理條件：(1)申請人資格：土地所有權(quán)人或者使用權(quán)人(2)申請時限：土地批準變更之日起30日內(nèi)4、辦理人需要提交的材料目錄：(1)改變土地用途申請(2)計委立項文件(3)規(guī)劃單門同意改變用途的規(guī)劃用地許可證(4)上級主管部門意見(5)地價評估報告(6)國有土地使用證原件(7)法人代表身份證復印件，委托辦理的要有委托書與委托代理人身份證復印件。(8)營業(yè)執(zhí)照(組織機構(gòu)代碼證)(9)其它材料5、程序、期限(1)申請：國有土地使用權(quán)人應向縣級以上國土管理部門提出改變土地用途申請，并告知申請人辦理改變土地用途應提交的有關(guān)資料。(2)審查受理：縣經(jīng)以上國土管理部門對辦理改變土地用途的單位或個人提交的有關(guān)資料進行審查，對申報資料齊全的，符合申請條件的予以受理。地籍部門辦理：地籍測量：對該宗土地進彳T地籍測量，繪制地圖，按規(guī)定繳納地籍測量費。工業(yè)用地”改為“商業(yè)用地”的步驟組卷上報：改