房地產(chǎn)評估二

1、房地產(chǎn)評估二二、市場售價類比法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用二、市場售價類比法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第1頁/共21頁土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為 容積率容積率修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：第2頁/共21頁 市場售價類比法的評估案例：市場售價類比法的評估案例： P93 P93 例例6-5:6-5:土地使用權(quán)價值評估土地使用權(quán)價值評估 P137P137例例8-38-3：房地合一價值評估：房地合一價值評估 住宅區(qū)配套公共建筑（簡稱“配套公建”），指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、

2、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項(xiàng)目因住宅區(qū)情況的不同會有所區(qū)別。配套公建的修建，為業(yè)主居住提供了各項(xiàng)便利條件，提升了樓盤的吸引力，是業(yè)主與開發(fā)商關(guān)注的一個焦點(diǎn)。第3頁/共21頁三、基準(zhǔn)地價修正法三、基準(zhǔn)地價修正法土地使用權(quán)價值評估土地使用權(quán)價值評估1 1、基準(zhǔn)地價修正法含義、基準(zhǔn)地價修正法含義u基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。級別的土地使用權(quán)的平均價格。u基準(zhǔn)地價按基準(zhǔn)地價按

3、用途用途可劃分為：綜合基準(zhǔn)地價，商可劃分為：綜合基準(zhǔn)地價，商業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準(zhǔn)地價。業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準(zhǔn)地價。u基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格u基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格u基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價第4頁/共21頁2 2、基準(zhǔn)地價修正法的估價步驟、基準(zhǔn)地價修正法的估價步驟（1 1）收集有關(guān)資料）收集有關(guān)資料（2 2）計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)）計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)（3 3）計(jì)算交易日期修正系數(shù)）計(jì)算交易日期修正系數(shù) （4 4）計(jì)算土地狀況修正系數(shù)）計(jì)算土地狀況修正系數(shù)（5 5）計(jì)算市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)）計(jì)算市場轉(zhuǎn)讓因素修

4、正系數(shù)（6 6）計(jì)算評估對象宗地的評估價值）計(jì)算評估對象宗地的評估價值第5頁/共21頁四、市場租金倍數(shù)法四、市場租金倍數(shù)法評估對象的評估價值評估對象的評估價值= =評估對象的年正常收益評估對象的年正常收益市場租金倍數(shù)市場租金倍數(shù)第6頁/共21頁第三節(jié)第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、收益法適用的條件和對象一、收益法適用的條件和對象u適用的條件：房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益及風(fēng)險能夠適用的條件：房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益及風(fēng)險能夠預(yù)測和量化，房地產(chǎn)的收益年限能夠確定。預(yù)測和量化，房地產(chǎn)的收益年限能夠確定。u適用的對象：適用的對象：第7頁/共21頁二、二、 收益法評估房地產(chǎn)的基本步

5、驟收益法評估房地產(chǎn)的基本步驟 （1 1）收集房地產(chǎn)有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；）收集房地產(chǎn)有關(guān)收入和費(fèi)用的資料； （2 2）測算房地產(chǎn)的正常收入；）測算房地產(chǎn)的正常收入； （3 3）測算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用；）測算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用； （4 4）測算房地產(chǎn)的純收益；）測算房地產(chǎn)的純收益； （5 5）估測并選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；）估測并選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率； （6 6）確定房地產(chǎn)的收益年限；）確定房地產(chǎn)的收益年限； （7 7）估測并確定房地產(chǎn)評估價值。）估測并確定房地產(chǎn)評估價值。第8頁/共21頁三、房地產(chǎn)凈收益的測算三、房地產(chǎn)凈收益的測算1 1、凈收益的測算思路、凈收益的測算思路l凈收益凈收益= =潛在總收入空

6、置等造成的收入損失潛在總收入空置等造成的收入損失運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 = =有效總收入運(yùn)營費(fèi)用有效總收入運(yùn)營費(fèi)用2 2、不同類型房地產(chǎn)凈收益的測算、不同類型房地產(chǎn)凈收益的測算（1 1）出租型房地產(chǎn)凈收益的測算）出租型房地產(chǎn)凈收益的測算（2 2）直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的測算）直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的測算（3 3）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的測算）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的測算（4 4）混合性房地產(chǎn)凈收益的測算）混合性房地產(chǎn)凈收益的測算第9頁/共21頁四、四、 房地產(chǎn)折現(xiàn)率及資本化率的估測房地產(chǎn)折現(xiàn)率及資本化率的估測1 1、房地產(chǎn)資本化率的種類、房地產(chǎn)資本化率的種類（1 1）土地資本化率）土地資

7、本化率: :土地價值評估土地價值評估（2 2）建筑物資本化率：建筑物價值評估）建筑物資本化率：建筑物價值評估（3 3）綜合資本化率：房地合一價值評估）綜合資本化率：房地合一價值評估2 2、房地產(chǎn)資本化率的估測方法、房地產(chǎn)資本化率的估測方法 （1 1）安全利率加上風(fēng)險報酬率法）安全利率加上風(fēng)險報酬率法（2 2）市場租價比法）市場租價比法（3 3）投資收益率排序插入法）投資收益率排序插入法第10頁/共21頁五、五、 房地產(chǎn)收益年限的確定房地產(chǎn)收益年限的確定1 1、單獨(dú)的土地或建筑物評估的情況、單獨(dú)的土地或建筑物評估的情況u土地使用權(quán)剩余年限土地使用權(quán)剩余年限u建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽

8、命2 2、土地和建筑物合成一體評估的情況、土地和建筑物合成一體評估的情況第11頁/共21頁六、六、 房地產(chǎn)價值的估測房地產(chǎn)價值的估測1 1、房地合一價值的估測、房地合一價值的估測u房地產(chǎn)凈收益、綜合資本化率、房地產(chǎn)凈收益、綜合資本化率、2 2、土地價值的估測、土地價值的估測u土地凈收益、土地資本化率、土地使用權(quán)剩土地凈收益、土地資本化率、土地使用權(quán)剩余年限余年限u3 3、建筑物價值的估測、建筑物價值的估測 u建筑物的凈收益、建筑物資本化率、建筑物建筑物的凈收益、建筑物資本化率、建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命的剩余經(jīng)濟(jì)壽命第12頁/共21頁第四節(jié)第四節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

9、一、一、 成本途徑適用的條件和對象成本途徑適用的條件和對象u適用的條件：房地產(chǎn)的重新構(gòu)建購置成本費(fèi)用適用的條件：房地產(chǎn)的重新構(gòu)建購置成本費(fèi)用及各種貶值因素能夠量化。及各種貶值因素能夠量化。u適用的對象：適用的對象：第13頁/共21頁二、二、 房地產(chǎn)重置成本的估測房地產(chǎn)重置成本的估測1 1、取得成本、取得成本u征用集體土地取得土地使用權(quán)征用集體土地取得土地使用權(quán)u城市房屋拆遷取得土地使用權(quán)城市房屋拆遷取得土地使用權(quán)u市場交易取得土地使用權(quán)市場交易取得土地使用權(quán)2 2、開發(fā)成本、開發(fā)成本u土地開發(fā)成本和房屋建造成本土地開發(fā)成本和房屋建造成本3 3、管理費(fèi)用、管理費(fèi)用4 4、投資利息、投資利息5 5

10、、開發(fā)利潤、開發(fā)利潤6 6、相關(guān)稅費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)第14頁/共21頁三、建筑物實(shí)體性貶值的估測三、建筑物實(shí)體性貶值的估測實(shí)體性貶值率或成新率實(shí)體性貶值率或成新率1 1、使用年限法、使用年限法2 2、打分法：建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備。、打分法：建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備。房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)第15頁/共21頁四、四、 房地產(chǎn)功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值的估測房地產(chǎn)功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值的估測 1 1、房地產(chǎn)功能性貶值的估測、房地產(chǎn)功能性貶值的估測 （1 1）修復(fù)原有功能使其能夠滿足現(xiàn)實(shí)需要，如改）修復(fù)原有功能使其能夠滿足現(xiàn)實(shí)需要，如改變原有設(shè)計(jì)布局、更新裝修或設(shè)備，則所花費(fèi)的變原有設(shè)計(jì)布

11、局、更新裝修或設(shè)備，則所花費(fèi)的修復(fù)費(fèi)用相當(dāng)于功能性貶值額。修復(fù)費(fèi)用相當(dāng)于功能性貶值額。 （2 2）將功能陳舊的房地產(chǎn)與建造成本、新舊程度、）將功能陳舊的房地產(chǎn)與建造成本、新舊程度、外部環(huán)境等因素基本相同的房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行外部環(huán)境等因素基本相同的房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行比較，二者交易價格之間的差額便是功能性貶值。比較，二者交易價格之間的差額便是功能性貶值。 （3 3）與房地產(chǎn)的實(shí)體性貶值一起考慮，確定包括）與房地產(chǎn)的實(shí)體性貶值一起考慮，確定包括功能性貶值因素在內(nèi)的綜合成新率。功能性貶值因素在內(nèi)的綜合成新率。第16頁/共21頁2 2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估測、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估測 （1 1）與外部條件

12、沒有發(fā)生變化前相同的房地產(chǎn)交）與外部條件沒有發(fā)生變化前相同的房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行比較，二者交易價格之間的差額即為易價格進(jìn)行比較，二者交易價格之間的差額即為經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值。 （2 2）對于收益性房地產(chǎn)可用房地產(chǎn)未來收益凈損）對于收益性房地產(chǎn)可用房地產(chǎn)未來收益凈損失額折現(xiàn)的方法估測經(jīng)濟(jì)性貶值。失額折現(xiàn)的方法估測經(jīng)濟(jì)性貶值。 （3 3）與房地產(chǎn)的實(shí)體性貶值一起考慮，確定包括）與房地產(chǎn)的實(shí)體性貶值一起考慮，確定包括經(jīng)濟(jì)性貶值因素在內(nèi)的綜合成新率。經(jīng)濟(jì)性貶值因素在內(nèi)的綜合成新率。 五、成本法評估案例五、成本法評估案例第17頁/共21頁 市場售價類比法的評估案例：市場售價類比法的評估案例： P93

13、P93 例例6-5:6-5:土地使用權(quán)價值評估土地使用權(quán)價值評估 P137P137例例8-38-3：房地合一價值評估：房地合一價值評估 住宅區(qū)配套公共建筑（簡稱“配套公建”），指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項(xiàng)目因住宅區(qū)情況的不同會有所區(qū)別。配套公建的修建，為業(yè)主居住提供了各項(xiàng)便利條件，提升了樓盤的吸引力，是業(yè)主與開發(fā)商關(guān)注的一個焦點(diǎn)。第18頁/共21頁三、基準(zhǔn)地價修正法三、基準(zhǔn)地價修正法土地使用權(quán)價值評估土地使用權(quán)價值評估1

14、 1、基準(zhǔn)地價修正法含義、基準(zhǔn)地價修正法含義u基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別基準(zhǔn)地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。級別的土地使用權(quán)的平均價格。u基準(zhǔn)地價按基準(zhǔn)地價按用途用途可劃分為：綜合基準(zhǔn)地價，商可劃分為：綜合基準(zhǔn)地價，商業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準(zhǔn)地價。業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準(zhǔn)地價。u基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格u基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格u基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價第19頁/共21頁二、二、 收益法評估房地產(chǎn)的基本步驟收益法評估房地產(chǎn)的基本步驟 （1 1）