房產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)

1、房產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)課程安排 房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)的類型 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 稅費(fèi)的計(jì)算 辦理貸款的手續(xù)及流程第1頁/共43頁第2頁/共43頁房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)：具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。 房產(chǎn)：指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物； 地產(chǎn)：指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及個(gè)地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。第3頁/共43頁產(chǎn)權(quán)形式 雙證 單證 公產(chǎn)（房票子） 購房合同、發(fā)票 軍產(chǎn) 鐵路產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)、公產(chǎn)） 抵賬

2、合同、協(xié)議 部分產(chǎn)權(quán) 單位產(chǎn)權(quán) 回遷協(xié)議、調(diào)配單 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房 集資建房、團(tuán)購 無籍房第4頁/共43頁房地產(chǎn)的類型 按用途劃分： 居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)第5頁/共43頁 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定： 低層住宅為1-3層 多層住宅為4-7層（10米，24米） 中高層為8-12層（一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯） 高層為13-24層 超高層24層以上第6頁/共43頁 按樓體材料結(jié)構(gòu)分類： 磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 鋼混混凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 框架第7頁/共43頁 住房用地70年 工業(yè)用地50年 科教、文體、衛(wèi)生用地50 年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合或其他用地

3、50年 第8頁/共43頁名 詞 解 釋 總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積； 建筑用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；第9頁/共43頁名 詞 解 釋 綠化率：綠化面積與建筑用地面積的比率 容積率：建筑面積總和與建筑用地面積的比率 山墻：樓棟兩側(cè)的邊墻 層高：下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。第10頁/共43頁名 詞 解 釋 建筑面積：房屋套內(nèi)面積與公攤面積的總和 實(shí)用面積：房屋內(nèi)實(shí)際使用的凈面積 公攤面積：共用部分面積和共用建筑面積按比率分?jǐn)偟絾翁追课莸拿娣e 承重墻：承擔(dān)房屋全部重量并

4、將房屋重量與自重傳遞到基礎(chǔ)的墻面第11頁/共43頁名 詞 解 釋 期房 現(xiàn)房 毛坯房 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng)第12頁/共43頁名詞解釋 安居房：指實(shí)施國家安居（或康居）工程而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）是黨和國家安排貸款和地方自制自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。第13頁/共43頁 1、商品房 開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。 （土地 購置） 2、經(jīng)濟(jì)適用房 根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建

5、設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，其成本略低于普通商品房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)，故又稱為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。第14頁/共43頁 3、房改房 經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案；且已簽訂房改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。（公產(chǎn)房買斷） 4、廉租房 廉租房是在新出臺(tái)的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。第15頁/共43頁 商品房、經(jīng)濟(jì)適用

6、房、房改房三者之間的區(qū)別： 土地取得方式；商品房土地是通過招、拍、掛等出讓方式取得，經(jīng)濟(jì)適用房和房改房土地是國家劃撥取得 銷售對(duì)象來看：商品房不受限，經(jīng)濟(jì)適用房和房改房是符合條件的特定人群。 使用情況來看：商品房擁有100%的產(chǎn)權(quán)，而經(jīng)濟(jì)適用房和房改房產(chǎn)權(quán)使用情況有所限制。比如：經(jīng)濟(jì)適用房不得出租。 交易情況來看：商品房可隨時(shí)交易，不受限制。經(jīng)濟(jì)適用房在五年之內(nèi)不得交易。房改房要經(jīng)過本單位同意上市交易后方可交易。 銷售價(jià)格來看：商品房完全執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)，而經(jīng)濟(jì)適用房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)格。房改房是本單位帶福利性質(zhì)的優(yōu)惠價(jià)格。第16頁/共43頁 1、契稅、契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)契稅是指房屋所有

7、權(quán)發(fā)生變更時(shí),就當(dāng)事人所訂契約就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專稅種。對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專稅種。l 稅率：稅率： 3%-5%（法定）（法定）追求卓越追求卓越 永無止境永無止境相關(guān)稅費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)第17頁/共43頁l 長春當(dāng)前實(shí)際征收標(biāo)準(zhǔn)：長春當(dāng)前實(shí)際征收標(biāo)準(zhǔn)： 普通住宅面積普通住宅面積90平米以內(nèi)平米以內(nèi)1%； 面積面積90平米（含平米（含90）-144平米平米 契稅為契稅為1.5% 144平米（含平米（含144）以上契稅為）以上契稅為3%（針對(duì)首次購房（針對(duì)首次購房者）者） 兩次

8、以上購房者征收標(biāo)準(zhǔn)為兩次以上購房者征收標(biāo)準(zhǔn)為140平米以下平米以下1.5% 140平米以上平米以上3%l 非普通房屋（商鋪、寫字間、別墅、評(píng)估價(jià)高于本地段非普通房屋（商鋪、寫字間、別墅、評(píng)估價(jià)高于本地段 均價(jià)均價(jià)1.4倍以上）均按倍以上）均按3%征收征收追求卓越追求卓越 永無止境永無止境第18頁/共43頁2、營業(yè)稅、營業(yè)稅 在中華人民共和國境內(nèi)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)在中華人民共和國境內(nèi)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人產(chǎn)的單位和個(gè)人,為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)納稅額為轉(zhuǎn)讓應(yīng)納稅額為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)及其他附著物營業(yè)額的土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)及其他附著物營業(yè)額

9、的5.5%。 追求卓越追求卓越 永無止境永無止境第19頁/共43頁 追求卓越追求卓越 永無止境永無止境3、個(gè)人所得稅： 對(duì)產(chǎn)權(quán)人出售房屋的所得部分征收的稅。 稅率： 長春按總房款的1%征收第20頁/共43頁4、印花稅 在中國境內(nèi)書里、領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人所交的稅。稅率： 千分之一、千分之零點(diǎn)五、千分之零點(diǎn)三、 千分之零點(diǎn)一、千分之零點(diǎn)零五長春印花稅5元追求卓越追求卓越 永無止境永無止境第21頁/共43頁追求卓越追求卓越 永無止境永無止境5、交易費(fèi) 70平米以上商品房、經(jīng)濟(jì)適用房6元/平米，房改房不收，非住宅8元/平米。 6、工本費(fèi) 住宅工本費(fèi)72元/套第22頁/共43頁契稅首次購房

10、90以下 總房款1%90-144總房款1.5%144以上總房款3%契稅非首次購房總房款3%個(gè)稅5年內(nèi)總房款1%，5年以上無個(gè)稅營業(yè)稅（5.5%）滿5年140以下 不交140以上差額營業(yè)稅營業(yè)稅（5.5%）不滿5年?duì)I業(yè)稅5.5%第23頁/共43頁房產(chǎn)交易時(shí)涉及到的相關(guān)手續(xù) 1、交易時(shí)所需的相關(guān)材料 產(chǎn)權(quán)人需提供的資料： 房屋所有權(quán)證、國有土地使用證、夫妻雙方身份證（如果未婚提供單身證明）、結(jié)婚證（如離異提供離婚證、財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議、單身證明）、戶口本（夫妻雙方）、契稅票 購房人所需提供的資料： 一次性：身份證 貸款：夫妻雙方身份證（如果未婚提供單身證明）、結(jié)婚證（如離異提供離婚證、單身證明）、戶口本

11、（夫妻雙方）、 收入證明、 銀行流水賬單第24頁/共43頁公司在手續(xù)審理中的服務(wù)規(guī)范 1、一次性付款業(yè)務(wù)的審核 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 對(duì)產(chǎn)權(quán)證、身份證、結(jié)婚證、離婚證等 證件的真實(shí)、合法、相符、有效性等進(jìn)行嚴(yán)格審核。 （附業(yè)務(wù)操作明細(xì)規(guī)范）第25頁/共43頁公司在手續(xù)審理中的服務(wù)規(guī)范 2、按揭貸款業(yè)務(wù)的審核 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 對(duì)支付首付款與還款的能力、銀行信譽(yù)度、相關(guān)證件資料的真實(shí)、合法、相符、有效性等進(jìn)行嚴(yán)格審核。 對(duì)所辦按揭貸款業(yè)務(wù)的房屋是否符合銀行房產(chǎn)貸款要求進(jìn)行審核。第26頁/共43頁二手房按揭貸款及公積金貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)講解追求卓越追求卓越 永無止境永無止境第27頁/共43頁培訓(xùn)內(nèi)容追求卓越追求卓越

12、 永無止境永無止境1、商業(yè)按揭貸款、公積金貸款的名詞解釋2、二手房按揭貸款、公積金貸款業(yè)務(wù)辦理流程3、等額本金、等額本息兩種貸款的月還款額與 利率換算4、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)的計(jì)算5、申請(qǐng)二手房貸款的條件及特殊要求 第28頁/共43頁追求卓越追求卓越 永無止境永無止境一、相關(guān)名詞解釋1、住房公積金貸款 政府所屬的住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購買房改房、二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、集資建房的住房公積金繳存人發(fā)放的優(yōu)惠貸款。2、二手房按揭貸款 購房人用所購房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押，由商業(yè)銀行根據(jù)一定的比例向購房人發(fā)放貸款，購房人按約定分期償還貸款本息的貸款。第29頁/共43頁商業(yè)貸款與公積金貸款

13、區(qū)別商業(yè)貸款公積金貸款放貸主體各商業(yè)銀行北京市公積金管理中心擔(dān)保單位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)北京住房擔(dān)保中心擔(dān)保方式階段性擔(dān)保全程擔(dān)保放貸主體各商業(yè)銀行北京市公積金管理中心貸款申請(qǐng)條件公積金貸款：滿足商貸的同時(shí)并且前6個(gè)月繳納或累計(jì)繳存12個(gè)月以上放貸時(shí)間15個(gè)工作日1到2個(gè)月抵押權(quán)人不同房產(chǎn)抵押給銀行房產(chǎn)抵押給擔(dān)保方第30頁/共43頁追求卓越追求卓越 永無止境永無止境二、二手房按揭貸款、公積金貸款的流程u二手房按揭貸款的流程：1、簽訂買賣合同 2、評(píng)估 3、申請(qǐng)貸款 4、繳納稅費(fèi) 5、過戶 6、辦理抵押 7、放貸u公積金貸款的流程：1、簽訂買賣合同 2、繳納稅費(fèi) 3、辦理過戶 4、申請(qǐng)貸款 5、評(píng)估 6

14、、抵押 7、放貸第31頁/共43頁三、等額本金、等額本息月還款額的計(jì)算等額本金概念： 借款人每期歸還相等的本金，同時(shí)付清本期應(yīng)付的利息計(jì)算方式： A At t=P/n+P-P/n(t-1)i=P/n+P-P/n(t-1)i 式中 A At t- -第t t月的還款額 P-P-貸款金額 i-i-貸款月利率 n-n-按月計(jì)算的貸款期限追求卓越追求卓越 永無止境永無止境第32頁/共43頁三、等額本金、等額本息月還款額的計(jì)算 等額本息概念： 借款人每期以相等的金額償還貸款。其中每期還款額包括每期 應(yīng)付的利息與應(yīng)歸還的本金。 計(jì)算方式： A=PiA=Pi（1+i)1+i)n n/(1+i)/(1+i)n

15、 n-1-1 式中 A-A-月還款額 P-P-貸款金額 i-i-貸款月利率 n-n-按月計(jì)算的貸款期限追求卓越追求卓越 永無止境永無止境第33頁/共43頁1、基本條件：（以工行為例）、基本條件：（以工行為例）首付比例：首次購房首付款首付比例：首次購房首付款30%，利率在基準(zhǔn)利率下浮，利率在基準(zhǔn)利率下浮15%. 二次以上二次以上50%，利率上調(diào)，利率上調(diào)10%。2、購房人有穩(wěn)定的收入來源，可提供單位收入證明或個(gè)體營業(yè)執(zhí)照及、購房人有穩(wěn)定的收入來源，可提供單位收入證明或個(gè)體營業(yè)執(zhí)照及納稅憑證納稅憑證3、要有本人銀行帳戶半年的流水賬單、要有本人銀行帳戶半年的流水賬單4、所購房屋有產(chǎn)權(quán)證、所購房屋有產(chǎn)

16、權(quán)證5、所購房屋房齡、所購房屋房齡+貸款年限貸款年限3030年年追求卓越追求卓越 永無止境永無止境四、 二手房貸款的條件及特殊要求第34頁/共43頁五、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)的計(jì)算1、保險(xiǎn)費(fèi)： 貸款年限*貸款額*萬分之五2、評(píng)估費(fèi)： 總房?jī)r(jià)*千分之三第35頁/共43頁第36頁/共43頁產(chǎn)權(quán)形式 雙證 單證 公產(chǎn)（房票子） 購房合同、發(fā)票 軍產(chǎn) 鐵路產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)、公產(chǎn)） 抵賬合同、協(xié)議 部分產(chǎn)權(quán) 單位產(chǎn)權(quán) 回遷協(xié)議、調(diào)配單 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房 集資建房、團(tuán)購 無籍房第37頁/共43頁房地產(chǎn)的類型 按用途劃分： 居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)第38頁/共43頁名 詞 解 釋 建筑面積：房屋套內(nèi)面積與公攤面積的總和 實(shí)用面積：房屋內(nèi)實(shí)際使用的凈面積 公攤面積：共用部分面積和共用建筑面積按比率分?jǐn)偟絾翁追课莸拿娣e 承重墻：承擔(dān)房