孝順金三角商業(yè)廣場策劃方案

1、孝順金三角商業(yè)廣場策劃方案前 言中國樓市，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，已經(jīng)步入轉(zhuǎn)型期，房產(chǎn)界的整合、調(diào)整時期已經(jīng)來臨；消費者購房也已漸進理性，搶購熱潮已經(jīng)過去房地產(chǎn)的普遍行情，對孝順商業(yè)廣場項目的推出顯然造成了諸多不利。好在，普遍并不代表全部，取得本案的銷售成功并不是不可能。那么，孝順商業(yè)廣場項目的市場機會點在哪里呢？    事實上，我司自從接受該項目以來一直在思考這個問題。商業(yè)廣場服務(wù)小組經(jīng)過多日的分析與討論，孝順商業(yè)廣場策劃方案終于出籠。本方案在對金華、義烏、孝順市場調(diào)查、了解的基礎(chǔ)之上，綜合了目前樓市的總體行情，并結(jié)合我們多年的房產(chǎn)項目的策

2、劃服務(wù)經(jīng)驗，反復(fù)推敲而成。    盡管如此，本方案也不盡十全十美，或許會存在某些不完善或疏漏之處，還望諒解，并予以指正。但我們能夠確定，本方案對孝順商業(yè)廣場的成功銷售，具有極大的借鑒意義。目錄第一部分 市場分析一、宏觀市場分析二、金華、義烏市場分析三、孝順市場分析四、競爭對手分析五、消費者分析六、項目SWOT分析七、市場結(jié)論第二部分 項目總體推廣策略一、項目總體定位二、商場商品定位及功能定位三、目標客戶群體鎖定四、品質(zhì)策略五、主要賣點提煉六、項目銷售周期劃分七、媒體推廣策略八、活動營銷策略九、宣傳效果要求十、定價策略十一、廣告推廣費用

3、初步預(yù)算第三部分  關(guān)于孝順商業(yè)廣場的幾點建議一、建筑規(guī)劃設(shè)計建議二、配套設(shè)施建議三、商鋪間隔建議四、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議第一部分 市場分析本部分針對商業(yè)廣場項目所處的宏觀政策、市場背景與競爭對手狀況、消費者心理分析以及項目本身的優(yōu)劣勢進行分析，并得出相關(guān)結(jié)論。一、宏觀市場分析 連續(xù)火爆多年的房地產(chǎn)業(yè)，為中國經(jīng)濟的發(fā)展帶來了很大的促進作用；但近年來由于開發(fā)商的狂熱圈地與購房貸款現(xiàn)象的嚴重，使得樓市風(fēng)險過度集中于銀行。房產(chǎn)界的這一現(xiàn)象引起了有關(guān)政府部門的高度關(guān)注，并引發(fā)了“中國樓市是否存在泡沫”的大討論。最終國家有關(guān)部門出臺了專門針對中國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)

4、控政策，政策大致內(nèi)容如下：一、 提高開發(fā)商自有資金比例；二、 緊縮購房貸款。地產(chǎn)業(yè)也因此進入了轉(zhuǎn)型期，具體表現(xiàn)在：一、開發(fā)商由于資金關(guān)系，拿地越來越難，投資也越來越謹慎；二、消費者購房越來越理性，觀望態(tài)度越來越濃；三、純粹的投資客正慢慢淡出市場。二、金華、義烏當(dāng)前市場分析金華市區(qū)的房價目前在3000元4500元之間，而義烏大部分房價在4000元以上，價格的連續(xù)幾年高漲，已經(jīng)超出普通市民的承受能力。由于政策的影響，金華的房產(chǎn)目前不大景氣，開發(fā)項目也不盡合理，突出一點單身公寓與商鋪較多，適合老百姓的住房較少；義烏整體房價的高價位與攀升比例過快，也使得投資的回報率越來越低，時間也

5、越來越長。三、孝順當(dāng)前市場分析孝順位于金華和義烏兩地交叉點上，整體鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局缺少合理的規(guī)劃，交通不便利，相當(dāng)繁雜，無便利的交通工具。城鎮(zhèn)無典型的支柱產(chǎn)業(yè)，配套公建少，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，文化娛樂場所少，衛(wèi)生環(huán)境差。孝順作為規(guī)劃發(fā)展中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，除了四季新城、農(nóng)民新村，暫無大的項目，整體房產(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，本項目與四季新城相鄰，位置相當(dāng)不錯。孝順目前除了一個電動工具廠，沒什么大型支柱產(chǎn)業(yè)。未來孝順鎮(zhèn)隨著工業(yè)園建立，位于金華、義烏交叉點的優(yōu)勢將越來越明顯，大力推行工業(yè)化發(fā)展，將促進鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟實力日益增強，居民的消費水平也將極大提升。工業(yè)化進程必然帶來商業(yè)消費，未來的商業(yè)環(huán)境也將越來越濃。四、競爭對手分析經(jīng)過前

6、期的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對本案推廣將可能競爭威脅的項目來自四季新城、福泰龍、華豐商城等幾個項目，下面將逐個對此做簡單的分析：一、四季新城是孝順最大的樓盤，品牌好、面積大、建筑項目豐富、配套設(shè)備完善、地理位置優(yōu)越，知名度在當(dāng)?shù)叵喈?dāng)?shù)母?；二、福泰龍地段好，跟本項目一樣，屬于商業(yè)價值高，未來它若建成商鋪將是本項目的主要競爭對手。三、華豐商城與本項目幾乎同質(zhì)，建筑面積與建筑風(fēng)格相近，毗鄰四季新城與農(nóng)貿(mào)市場，是本案的最大競爭對手，估計與本案將形成價格上的競爭。五、消費者分析消費者購房，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，已步入理性，觀望態(tài)度也越來越濃，純粹的投資客也慢慢的在淡出市場。但這并不表明消費者的購房需求在萎縮。事實

7、上，一些品質(zhì)好、地段好、價格適宜的樓盤仍受到消費者的追捧。尤其在孝順市場，人們收入水平普遍較高，而房產(chǎn)業(yè)也剛剛開始起步，房價還有較大的升值潛力。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，創(chuàng)業(yè)的機會已經(jīng)越來越小。富裕的人們必然會將閑散資金用于投資再增值，而目前銀行利息不高，在“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念的影響下，投資商業(yè)物業(yè)的將大有人在。六、項目SWOT分析所謂知己知彼方能百戰(zhàn)不殆，房產(chǎn)項目甚于戰(zhàn)役，前期定位一旦失敗，將全面影響后期銷售。因此對項目進行SWOT分析是必不可少的。SWOT分析指的是項目的優(yōu)劣勢、以及當(dāng)前環(huán)境下所存在的機會與威脅。（一）、項目優(yōu)勢1、 地段：本案位于孝順鎮(zhèn)北部，北部是鎮(zhèn)政府未來規(guī)劃開發(fā)的重點，

8、而本案是規(guī)劃開發(fā)區(qū)中“龍頭”位置，是連接老城區(qū)與新城區(qū)的一個重要結(jié)點 。2、 交通：本案在金山大道以東、府前路以南，是孝順鎮(zhèn)出城至金華、義烏的必經(jīng)道路，有多路出城公交車經(jīng)過此處，交通極為便利。3、 可視的未來商業(yè)中心：孝順大型的公建項目，如農(nóng)民新村、娛樂中心、農(nóng)貿(mào)城、四季新城及孝順溪綠化改造工程項目都在鎮(zhèn)北建設(shè)；而孝順商業(yè)廣場工業(yè)園的建立，則將加速鎮(zhèn)北規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展，將聚集更多的人流與商機；所以這些將加快本案所在區(qū)塊的成熟與發(fā)展，自然造就本案成為一個繁華的商業(yè)中心。4、 投資機會點：由于金華、義烏市區(qū)連續(xù)上漲，已超出普通老百姓的經(jīng)濟承受能力，可上升的空間相對較低，而孝順東鄰義烏市，西

9、接金華，距離金華與義烏市區(qū)僅20余公里，而房價相對金華、義烏市區(qū)低的很多，形成價格洼地，投資增值空間大。5、 規(guī)劃理念：依托孝順商業(yè)廣場“以人為本”領(lǐng)先一步的規(guī)劃理念，規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)時代特征和地方特色、配套設(shè)施齊全、環(huán)境舒適優(yōu)美、合理豐富的戶型，并結(jié)合布局做到了“人車分流”、“商用，居住分流”。整體建筑錯落有致，布局合理有序，充分借引周邊水景的怡人景色，使規(guī)劃達到建筑與環(huán)境，人與環(huán)境的最佳結(jié)合，創(chuàng)造一個“現(xiàn)代、親切、美觀、舒適”的商業(yè)街和“宜人、和諧、高品質(zhì)”的人居小區(qū)。6、 商業(yè)設(shè)施：自動扶梯、中空內(nèi)庭、中心花園廣場、統(tǒng)一精裝修、背景音樂系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設(shè)施與設(shè)備必將在小城鎮(zhèn)引起轟

10、動，形成一定的影響力與知名度。（二）、項目劣勢1、 售價偏高：由于受地價、建筑用材等原因，本案價格肯定比起競爭對手四季新城、福泰龍、華豐商城來說要高很多，將給銷售帶來一定壓力與瓶頸。2、 規(guī)模中等：受地塊的原因，項目規(guī)模相對偏小，將損失一大部分注重規(guī)模的高端客戶與投資客。3、 環(huán)境不理想：本案全部為臨街建筑，且商住混合，噪音與灰塵將成為最大的環(huán)境污染；加上容積率偏高，綠化率太低等因素均不理想。4、 配套設(shè)施一般：由于容積率偏高，小區(qū)內(nèi)除了道路幾乎沒有空余的地方來建配套設(shè)施，配套設(shè)施的嚴重匱乏將影響業(yè)主的生活質(zhì)量與生活方式，從而影響目標客戶的購買信心。5、 知名度較低：四季新城是孝順最大樓盤，知

11、名度第一，并且從宣傳概念規(guī)劃上搶踞了孝順高檔住宅第一區(qū)的概念，本案在此方面已失去先天優(yōu)勢。6、商業(yè)氛圍有待培育：本案所在地雖然地處孝順的核心地段，但該區(qū)域總體商業(yè)氛圍還有待培訓(xùn)。（三）、項目威脅1、 受政策與宏觀調(diào)控的影響，造成樓市行情不佳，消費者購房信心不足。2、 來自四季新城、福泰龍、華豐商城等幾個項目的價格與規(guī)模競爭，形成目標客戶群過份分流。3、 本案沿金山大道商鋪規(guī)劃為店中店的商業(yè)模式與格局，且整體面積過大，有部分客戶受傳統(tǒng)商鋪的影響，不接受這種商業(yè)模式與格局。4、 部分投資客戶擔(dān)心與杭州等地的類似商業(yè)物業(yè)一樣，由于后期管理不到位而難以經(jīng)營，從而影響投資信心。（四）、項目機會1、

12、60;孝順房產(chǎn)業(yè)剛起步，房價有較大的升值空間。2、 金華、義烏兩地發(fā)達的經(jīng)濟輻射與濃郁的商業(yè)氛圍。3、 孝順目前專業(yè)大型商業(yè)物業(yè)不多。4、開發(fā)商擁有品質(zhì)意識，理念超前。5、 孝順民間資本雄厚與眾多農(nóng)民失地補償款。七、市場結(jié)論購房貸款的控制，政策的約束，一定程度上形成了整體樓市的低迷，購房者對樓市的觀望，但作為經(jīng)濟增長主命脈不會有太大的振動。作為一個新開發(fā)樓盤，只要憑借真正做到過硬品質(zhì)的鍛造，再依靠先進的營銷推廣一定能出奇制勝，必定能取得輝煌的業(yè)績。孝順作為正在規(guī)劃發(fā)展中的千年古鎮(zhèn)，房產(chǎn)業(yè)卻處于發(fā)展剛剛起步階段。本項目應(yīng)盡量避免政策和金華，義烏兩地樓市帶來種種不利影

13、響，發(fā)揮作為鎮(zhèn)政府規(guī)劃發(fā)展重點和工業(yè)化進程中強大帶動的發(fā)展優(yōu)勢，制定全方面到位的方案，在成功推廣建設(shè)的項目同時，做到效益利潤最大化。第二部分 項目總體推廣策略 本部分將根據(jù)前面市場分析得出的結(jié)論，從項目定位、目標客戶群體鎖定、媒體推廣策略、活動營銷策略與定價策略等方面著手，把孝順·孝順商業(yè)廣場營造成為孝順最高檔次、最高水準、最高現(xiàn)代化、最具有投資回報的現(xiàn)代商業(yè)圈。一、項目總體定位（一）、理念樓盤命名確定：孝順商業(yè)廣場理念策略：開啟孝順商業(yè)新時代 廣告語：商業(yè)新焦點/商業(yè)新時代/商住金地帶理念即理想、信念和觀念的總合，理念策劃的目的是為項目提供優(yōu)質(zhì)的軟件。

14、總體形象的定位，著重解決孝順商業(yè)廣場在人們心目中的核心印象“是什么”或“將是什么”的問題。本項目順應(yīng)孝順商業(yè)市場的變化，在缺乏高檔現(xiàn)代化商業(yè)場所的孝順，打出“商業(yè)時代”的招牌，來填補房地產(chǎn)市場空白，以未來繁華要點、現(xiàn)代規(guī)劃、現(xiàn)代商場建筑、健全配套設(shè)施為強勢賣點，迎合市場與社會發(fā)展的趨勢，立足于項目自身的資源優(yōu)勢。對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對購買者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”。它必須經(jīng)過反復(fù)思索，認真提煉，大膽創(chuàng)意。（二）理性化描述商業(yè)新焦點/商業(yè)新時代/商住金地帶口號詮釋：隨著孝順鎮(zhèn)城市化的發(fā)展和未來隨著工業(yè)園地的開發(fā)，居民的收入將越來越高，消費

15、的能力越來越強。政府要員，稅務(wù)局，公務(wù)員，鎮(zhèn)上的居民，以及工業(yè)園的打工人員，他們是一批可觀的消費人群。而當(dāng)?shù)氐氖袌觥⑸痰甏蠖嗍峭Ａ粼诩衅弦?guī)模，稍高級購物場所根本沒有。孝順商業(yè)廣場將是孝順未來商業(yè)中心，占據(jù)未來孝順鎮(zhèn)主要商品消費市場，它誘發(fā)人們的消費欲望，引導(dǎo)現(xiàn)代化購物潮流。（三）意義簡釋、這一總體形象表現(xiàn)孝順商業(yè)廣場鮮明的本質(zhì)特征，又表達了它非凡的經(jīng)營氣魄，它預(yù)示著孝順都市化進程領(lǐng)域中的一顆商業(yè)新星即將在千年古鎮(zhèn)升起。 、它將成為孝順商業(yè)廣場品質(zhì)策劃、目標市場推廣、商業(yè)氛圍建設(shè)的指南，成為項目未來源源不絕的活動題材和原生動力。 、它語言簡潔，內(nèi)涵豐富，外延寬廣，可拓展的

16、空間極為廣闊。 4、這一描述主要是對外使用的，以是科學(xué)誘惑理性為主。 感性化描繪、孝順最具現(xiàn)代化的商業(yè)圈、孝順最高檔的商業(yè)圈C 、孝順最具人氣的商業(yè)圈運用提示1、它主要是對外宣傳使用的，努力在使用過程中使之形成孝順人的口語是最重要的事。 2、它是形象系列廣告詞中最重要的一個部分，有的情況下甚至可以做主題廣告詞用。 3、政府要人及孝順名流對此的認同是最具有引導(dǎo)作用的。（四）孝順商業(yè)廣場內(nèi)涵定位孝順商業(yè)廣場，她擁有孝順鎮(zhèn)最高檔次購物環(huán)境，明凈亮麗的現(xiàn)代設(shè)備，人性規(guī)劃設(shè)計安排，統(tǒng)一的商場管理，展現(xiàn)出它獨有的現(xiàn)代購物文化。它帶給孝順鎮(zhèn)居民最現(xiàn)代化sho

17、pping感受，提高了人們購物品位，是孝順鎮(zhèn)都市化進程的重要標志之一，其商場內(nèi)統(tǒng)一現(xiàn)代化管理，經(jīng)營業(yè)態(tài)多彩多姿，并不斷的與時俱進、創(chuàng)新發(fā)展，是現(xiàn)代化居住生活必去的場所。 二、商場商品定位及功能定位（一）、經(jīng)營定位以經(jīng)營中高檔商品為主，并且提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠市場競爭力。（二）、功能定位金華全新概念的現(xiàn)代園林式商業(yè)廣場。全面導(dǎo)入園林綠化，強化游憩商業(yè)功能。現(xiàn)代簡約版設(shè)計理念，傳承百年繁華。具有極強的休閑、觀光、購物功能，集購物、娛樂、休閑于一體。（三）、商場目標客戶定位1、現(xiàn)以租賃的商戶經(jīng)營目標群分析消費群：品牌形象店/連鎖店/專業(yè)店/傳統(tǒng)

18、商戶/個體工商戶消費群特征：以經(jīng)營中高檔服裝等傳統(tǒng)商品、休閑服務(wù)業(yè)和電子產(chǎn)品為主。商戶具備精品特色經(jīng)營意識。對整體商業(yè)區(qū)域形象營造，加強旅游文化建設(shè)帶動經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂觀。近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費群體。2、商業(yè)過程的目標消費群分析其實商業(yè)廣場步行街與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標消費群），而商場的市場定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標消費群的需求為基礎(chǔ)的。若要分析本項目的目標消費群，則一般可按以下方面去進行。1525歲屬于沖動消費心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費盲目性。消費購買快速消耗商品為主，包括

19、服裝、鞋類精品、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。并開始有追求休閑娛樂的消費心理。2535歲具有一定的經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。消費力以中高檔為主電器、IT產(chǎn)品，有經(jīng)常性的休閑娛樂（飲食、酒吧等）的要求，并付以實施。3545歲較強經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟。消費以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。旅游客戶群體親身體驗商業(yè)步行街特色而前來購物觀光消費，具有一定的沖動性和隨意性。傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費以中

20、高檔為主。是主力消費群之一，從而帶動購物、飲食、娛樂消費。（四）、商業(yè)廣場的目標投資經(jīng)營者分析以投資為目的投資人士    樹立孝順商業(yè)廣場商業(yè)廣場是孝順最興旺的商業(yè)圈，人流量、車流量較大，在孝順乃至金華義烏有較強的知名度。隨著農(nóng)民新城等項目的建設(shè)和政府對鎮(zhèn)北區(qū)塊的科學(xué)規(guī)劃，該地段的人流、客流、物流將會有極大的改善和提升其商業(yè)價值。同時此區(qū)域是政府重點扶持的新城區(qū)，與省級孝順商業(yè)廣場經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相鄰，客流、物流有保證，保證本商場鋪位出租或出售具有高價位的內(nèi)在價值，這些都對投資人士有巨大吸引力。隨著房地產(chǎn)的調(diào)控，人們對住宅的投資熱情慢慢降溫，而很多投資者已經(jīng)把

21、商鋪看成為一個投資風(fēng)險相對低、回報大，并具有更大升值潛力的投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，如果在區(qū)域內(nèi)有租價或售價合適的鋪位推出，并使投資客看到孝順商業(yè)廣場良好的經(jīng)營與投資回報，必定能吸引眾多投資人士購買本項目商鋪。出于對商鋪的管理角度考慮以及對本項目情況的了解，投資者多以本地人為主。以經(jīng)營為目的的商家隨著農(nóng)民新城等項目的建設(shè)和政府對鎮(zhèn)北區(qū)塊的科學(xué)規(guī)劃與建設(shè)，政府正努力對該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改造，各項城市改造工程的不斷深入，令眾多商家看好該商圈。但如果出現(xiàn)多個項目經(jīng)營（主要是福泰隆與華豐家園）的同質(zhì)性，令眾多有實力的商家止步。針對此類商家，本項目應(yīng)改善商場的內(nèi)部購物環(huán)境，確定商業(yè)廣場

22、的經(jīng)營主題，同時設(shè)定多種優(yōu)惠付款方式，簡化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買賣付款更貼近經(jīng)營商家的心理習(xí)慣，并在宣傳包裝方面營造出獨特的經(jīng)營風(fēng)格和經(jīng)營興旺的前景，吸引此類客戶購買步行街商鋪。（五）、項目總體規(guī)劃推廣策略本項目的形象定位是以“RBD”(游憩商業(yè)區(qū))為主題，打造未來的商業(yè)模式：RBD(游憩商業(yè)區(qū))將成為本項目總體規(guī)劃的主線。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高，人們在城市中心不僅是要辦公，還要求有休閑娛樂的地方，也就是現(xiàn)在的CBD以外的另外的一種場所，這種集購物、休閑、娛樂、旅游、文化交流為一體的區(qū)域我們現(xiàn)在稱之為RBD，已經(jīng)成為都市人的生活樂園。RBD的概念  &#

23、160;  RBD是英文Recreational Business District的縮寫，直譯為“游憩商業(yè)區(qū)”，也可譯為“旅游商業(yè)區(qū)”、“休閑商務(wù)區(qū)”等。根據(jù)游憩與閑暇研究的概念詞典，RBD的定義為：建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類紀念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等高度集中組成，吸引了大量休閑者的一個特定零售商業(yè)區(qū)。伴隨著這一概念的不斷發(fā)展完善，RBD已經(jīng)逐漸延伸了原先定義中的功能，在中國的很多城市中，RBD起到了完善CBD功能的作用。另外一些CBD也逐漸因為功能的調(diào)整形成了RBD的雛形，也就是在一個大型商業(yè)中，由一個管理機構(gòu)組織協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列商

24、店服務(wù)機構(gòu)組織在一起，向消費者提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的一站式消費中心。RBD類型引進加改良的RBD，原意為城市中以旅游者為對象的購物休閑娛樂之地，現(xiàn)被改良為以都市上班族為對象，提供休閑商務(wù)活動、提供工作之余放松、生活的休閑商務(wù)區(qū)。RBD是當(dāng)今國際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，它將休閑娛樂、科普博覽、主題旅游、精品購物等各類項目加以整合，形成與商務(wù)相結(jié)合的休閑產(chǎn)業(yè)，從而創(chuàng)造現(xiàn)代都市新亮點。RBD功能RBD的功能按其提供的服務(wù)類型可以分為：休閑娛樂功能、商務(wù)功能以及旅游商業(yè)功能： 1、休閑娛樂功能：休閑娛樂是RBD的首要功能。RBD與傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)有著

25、密切的關(guān)系。RBD是CBD的有機組成部分和題中之義。在CBD演變過程中，RBD的功能逐漸獨立出來，區(qū)域的休閑娛樂功能由此也得到提升。2、商務(wù)功能：商務(wù)功能是RBD對傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)主要功能的沿襲以及擴展。CBD是城市繁榮的標志，上世紀中期以來，CBD開始演變?yōu)檗k公與商業(yè)功能的復(fù)合區(qū)，主要是供集團總部、企業(yè)、金融、信息、經(jīng)營管理等用的辦公樓，也有一部分設(shè)施提供相應(yīng)的會議、展覽、居?。òㄉ虅?wù)公寓等）、餐飲等服務(wù)，這不是CBD的主流功能，充分挖掘、提升CBD的非主流功能，形成RBD，將大大有助于整個中央商務(wù)區(qū)的配套完善，引起更多的投資者駐足。3、旅游商業(yè)功能：當(dāng)RBD獨立于CBD存在時，旅游商業(yè)功能

26、也是RBD的主要功能之一。旅游商業(yè)主要是“以景帶商”，也就是充分發(fā)揮旅游景點的擴散效應(yīng)，挖掘商業(yè)發(fā)展的整體優(yōu)勢，形成一塊歷史文化和商業(yè)文化內(nèi)涵豐富、與眾不同的休閑和觀光旅游商業(yè)區(qū)，集購物、觀賞、娛樂、文化、度假等諸功能為一體，吸引區(qū)域內(nèi)、國內(nèi)及國際廣大游客，以游促商、以商促游，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益的統(tǒng)一。三、目標客戶群體鎖定（一）區(qū)域鎖定以孝順鎮(zhèn)的土地拆遷農(nóng)民，鎮(zhèn)上居民，政府要員，機關(guān)人員，商人和金華、義烏兩地的商鋪投資客為主，以周邊鄉(xiāng)村農(nóng)民人為輔，他們看中的商業(yè)廣場重要的經(jīng)濟位置，未來的投資效益和更舒適的縣城都市生活。（二）、購買人群分析1、拆遷農(nóng)民手頭有一大筆拆遷補貼閑置資金，他們將用于

27、投資“錢生錢”；鎮(zhèn)上居民、政府要員、機關(guān)人員、商人他們看中商業(yè)廣場在是孝順中獨一無二商業(yè)地段和地位、豐厚的投資回報率、先進的現(xiàn)代居所。2、金華，義烏兩地投資客：由于金華、義烏房價連續(xù)幾年的上漲，如今進入相對停滯，而銀行購房貸款的限定，使得部分投資客由于資金原因紛紛退出市區(qū)，把目光投向郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因為它資金投入量少，而回報上漲的時間來的快，空間來的更寬廣。（三）、身份定位以孝順鎮(zhèn)中上流人士有錢投資和有錢購房置業(yè)為主，同時，對孝順鎮(zhèn)中等收入及中等與中偏下之各階層人士也給予充分的關(guān)注，強有力的吸引。（四）市場角色定位 孝順商業(yè)黃金中心締造者 作為外駐孝順鎮(zhèn)第二個房產(chǎn)開發(fā)商，將為孝

28、順鎮(zhèn)的未來現(xiàn)代商業(yè)生活營造一個尊貴品質(zhì)商業(yè)中心，從而引導(dǎo)與帶動整個孝順鎮(zhèn)商業(yè)化飛速發(fā)展。 依托：政府的規(guī)劃，未來可視的發(fā)展四、品質(zhì)策略    品質(zhì)策略主要從孝順本有的硬件設(shè)施著手，并通過理念的規(guī)劃，最終達到的目的是把孝順商業(yè)廣場營造成為孝順商業(yè)投資和發(fā)展的制高點，達到品質(zhì)策劃與樓盤規(guī)劃設(shè)計兩者取長補短，相互輝映，完美融合。（一）、品質(zhì)策略：建立商業(yè)“金”品質(zhì)主要針對目前競爭對手四季新城、福泰龍，從商業(yè)的形態(tài)和商業(yè)區(qū)品質(zhì)上著手，將三者從本質(zhì)上區(qū)分開來，打造出商業(yè)樓盤的“金”品質(zhì)和經(jīng)營行業(yè)“金”品質(zhì)，塑造未來孝順最高檔商業(yè)中心。 

29、0;  主要通過系列的形象宣傳和活動營銷，樹立購買者的信心。（二）、品質(zhì)形象宣傳體現(xiàn)在：規(guī)劃超前，布局合理，成本加大投入，先進管理，精心的公共區(qū)域裝修，設(shè)備齊全等等，主要包括五方面：1、產(chǎn)品形象工程a、改造商業(yè)廣場觀感，運用富有現(xiàn)代色彩的外墻涂料，提升樓盤品質(zhì)，迅速投入施工使商業(yè)廣場的整體形象提前矗立。b、細致打造售樓中心，增強購買人群對物業(yè)品質(zhì)的信心。c、將共同區(qū)域統(tǒng)一精裝修，提升樓盤品質(zhì)2、細節(jié)精品理念實施a、制作精品樓書。b、制定合理的業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布原則一：因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)。由于項目網(wǎng)點規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類和范圍有所規(guī)范，防止單一的經(jīng)

30、營種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營。業(yè)態(tài)分布原則二：重點突出，特色經(jīng)營。開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點突出，現(xiàn)階段市場空白，如建材市場，百貨超市，品牌服飾，品牌電器音響等，以此提高知名度及吸引人氣。 業(yè)態(tài)分布原則三：內(nèi)“規(guī)”外“放”。一層內(nèi)部和第兩層進行規(guī)范化業(yè)態(tài)劃分，一樓對外商鋪可以自主經(jīng)營，以品牌中低檔服飾最佳，如邦威、森馬、達芙妮等。建議：根據(jù)行業(yè)特征，進行區(qū)域初步劃分，服裝、各類飾品、家具、電器音響、綢緞布料、家用百貨、五金建材、鞋類等3、管理提升     把商鋪管理進行整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的管理混亂的局面，達到

31、統(tǒng)一形象面向社會服務(wù)，彌補購買者擔(dān)心經(jīng)營者水平“參差不齊”，造成部分經(jīng)營者“落荒而逃”的不良后果，建立購買信心。     過程：成立管理公司；融入統(tǒng)一式管理服務(wù)；與客戶購買同步簽訂商場管理服務(wù)協(xié)議；商場服務(wù)準則出臺；外聘商場管理顧問，做到商場管理與銷售同步進入項目，提升項目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念。4、購物shopping文化建設(shè)：營建城北品質(zhì)生活特區(qū)，孝順商業(yè)廣場引領(lǐng)商住新潮流，開展“T”臺秀，名品展示等活動。5、 贏得政府支持在未來的商業(yè)中心需爭取各項政策扶持與優(yōu)惠，以及工商稅務(wù)辦證簡化手續(xù)。五、主要賣點提煉本部分基于項目

32、的總體定位，商場的業(yè)態(tài)劃分，項目的品質(zhì)策略以及本案的優(yōu)勢總結(jié)得出孝順商業(yè)廣場具有以下六大賣點。1、統(tǒng)一管理  投資贏利保障孝順商業(yè)廣場，專業(yè)商業(yè)管理公司全面進駐指導(dǎo)，豐富的市場管理經(jīng)驗與一絲不茍的工作態(tài)度，免除經(jīng)營戶的后顧之憂。商場“高檔自動扶梯”的配備，不僅提高了購物的舒適性，更提升了購物環(huán)境和消費檔次，引領(lǐng)孝順商業(yè)新潮流。此外，典雅的商場外觀與設(shè)置合理的休閑配套，確保了商場開業(yè)后的長遠品位。2、科學(xué)規(guī)劃   彰顯至尊品質(zhì)孝順商業(yè)廣場，知名商業(yè)機構(gòu)規(guī)劃單位度身設(shè)計，引進國際最流行“圍合式中庭景觀商業(yè)”模式。敞開式的景觀中庭，不僅是更多健康，更

33、將休閑、娛樂有機融入商業(yè)，使購物變成了一種休閑、享受，大大增加了購物樂趣，也促進了購物的欲望。圍合式中庭景觀商業(yè)，是更多財富。3、金鉆地段  搶占財富地標孝順商業(yè)廣場，位于鎮(zhèn)北新區(qū)核心位置，斜對鎮(zhèn)政府大樓。該區(qū)塊不僅是孝順的心臟，更是未來發(fā)展的重心。大型居住區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場又近在咫尺，商業(yè)，何愁不旺？孝順鎮(zhèn)規(guī)劃為“10萬人口”的重鎮(zhèn)，而且，隨著金三角開發(fā)區(qū)的建設(shè)，大量外地人口不斷涌入，其消費能力不可小覷。屆時，龐大的人流將使孝順商業(yè)廣場的經(jīng)營者們賺個盆滿缽流。4、規(guī)模宏大  打造商業(yè)旗艦集約時代，規(guī)模決定一切。最新富豪排行榜上，國美電器連鎖的黃光裕榮登榜首，

34、其成功原因無非兩個字：規(guī)模。的確，零散小店鋪由于缺乏宏觀指導(dǎo)，又無規(guī)模效應(yīng)，單打奪斗難以立足市場。孝順商業(yè)廣場一萬多平方米的宏大規(guī)模，堪比地市級大型商場，店多攏市，且規(guī)劃合理，投資置業(yè)兩不誤。5、為明天   種下一棵搖錢樹有了閑散資金，是用來享受生活，還是為明天投資未來？俗話說，一鋪養(yǎng)三代，指的就是商鋪巨大的投資潛力，可以不斷為資金保值、增值。孝順商業(yè)廣場，以宏大的規(guī)模，先進的配套設(shè)施，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃、完善的商場管理搶占孝順唯一。孝順商業(yè)廣場，城北金鉆地段，投資的處女地。6、全產(chǎn)權(quán)  大商場小旺鋪孝順商業(yè)廣場，采用獨特而稀有的"大商場

35、小旺鋪"經(jīng)營形式，經(jīng)營戶可以坐享大商場"店多攏市"的規(guī)模效應(yīng)，又無需耗費過多資金。機動靈活的商鋪分割模式，輕松實現(xiàn)財富的夢想；合理的業(yè)態(tài)分布，極大地增加了商鋪的贏利性。孝順商業(yè)廣場，低投資、低風(fēng)險、高利潤，財富的原始股。六、項目銷售周期劃分（一）、銷售周期劃分1、 根據(jù)一般房產(chǎn)銷售節(jié)奏，本項目預(yù)計整個銷售周期規(guī)劃為1.5年，即2005年2006年下半年。2、 針對目前的房產(chǎn)形勢及孝順目前的時間，本項目應(yīng)分期推出。3、 在各階段劃分中，應(yīng)根據(jù)項目工程進度以及行業(yè)銷售規(guī)律進行分階段的重點安排，以達到順利銷售與利潤最大化的目的。（二）銷售節(jié)奏控制銷售節(jié)奏控制是項目順利銷

36、售與利潤最大化的有利武器，根據(jù)本案的實際，特對孝順商業(yè)廣場各階段的做以下總體的劃分。階段 時間 任務(wù)預(yù)熱期 2004年10月2005年2月 樹立項目形象，為開盤造勢開盤期 2005年春節(jié)前后 準備好開盤工作，正式面向市場主推期 2005年2月2005年7月 成功銷售項目的50%加推期 2005年7月2005年12月 成功銷售項目的30%收盤期 2006年 項目剩余的20%六、媒體推廣策略選擇適當(dāng)媒體，運用科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達率，避免不必要浪費的，保證廣告對消費者產(chǎn)生最佳的說服效果，吸引消費者前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生購買欲望。本媒體推廣策略根據(jù)孝順市場的實際

37、，在各銷售階段的主要推廣任務(wù)與推廣方式做了總體的規(guī)劃。（一）、不同目標客戶的媒體推廣方式1、針對本地客戶，包括拆遷農(nóng)民、機關(guān)人員、商人的媒體推廣測量，采用發(fā)資料、發(fā)布路牌、圍墻、橫幅、縣臺電視掛角廣告等手段，贏得市場。2、針對義烏、金華等地的投資客則采用發(fā)布報紙廣告、投放軟文的方式。（二）、不同階段的媒體投放策略1、市場引導(dǎo)期主題：商業(yè)革命階段性廣告口號：孝順新商業(yè)時代已經(jīng)開始了把握孝順，把握孝順商業(yè)廣場孝順商業(yè)廣場閃耀登場城北品質(zhì)生活特區(qū)，孝順商業(yè)廣場引領(lǐng)商住新潮流階段性目標：確立孝順商業(yè)廣場整體形象加強項目知名度，并目標客戶進一步了解項目情況，進而加深項目的關(guān)注程度,同時試探市場對項目的承

38、接能力，積累客戶，宣傳新商業(yè)理念。推廣方式：本地發(fā)放資料、路牌、圍墻、橫幅；金華、義烏兩地新聞炒作為主，配合報紙廣告。宣傳內(nèi)容：1、配合當(dāng)?shù)仉娕_、電視臺和金華、義烏炒作孝順鎮(zhèn)北部。主流媒體文章：關(guān)注孝順、關(guān)注鎮(zhèn)北。2、推廣商業(yè)中心理念，以報紙廣告、電臺、電視掛角廣告為主；路牌、圍墻制作；樓書、折頁、DM單張投放、工地形象包裝。3、公關(guān)舉辦“孝順商業(yè)未來發(fā)展”論壇。2、強銷期主題：孝順新商業(yè)時代來臨階段性廣告口號：a、針對義烏、金華投資客的廣告口號投資處女地一塊尚未開墾的金礦價格洼地購買場商業(yè)廣場六大原因更少的投資，更大的回報b、針對本地客戶的廣告口號一鋪養(yǎng)三代找一只下金蛋的雞獨立式產(chǎn)權(quán)商場旺鋪

39、摸得著的經(jīng)營，看得見的回報10萬消費大軍去哪里？階段目標：全面包裝，樹立并鞏固項目的鮮明形象，主動引導(dǎo)目標客戶的置業(yè)心理，在獲得目標客戶群的普遍認同；并強化項目品牌形象，挖掘潛在客戶，綜合運用各種推廣手段，針對目標客戶進行有效宣傳，從而變潛在需求為有效需求。推廣方式：以報紙、電視廣告為主，事件行銷為輔，提升形象，強調(diào)服務(wù)，提供更多便利購樓條件，吸收消費者前來咨詢、看盤。針對主要賣點做純銷售式廣告，與現(xiàn)場銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時發(fā)揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達到購樓熱潮之目的。宣傳內(nèi)容：a、主流媒體文章：孝順新商業(yè)時代來臨  

40、60;開盤活動發(fā)布  b、廣告：報紙廣告；開盤活動， 電視專題新聞互動c、公關(guān)活動：孝順商業(yè)廣場創(chuàng)富論壇同時展開商場管理咨詢會3、持銷期主題：新商住運動廣告語：根據(jù)前期推廣效果日后靈活確定階段目標：此階段以提高銷售數(shù)量為目標，通過前兩階段的銷售反饋總結(jié)經(jīng)驗，做出各方面的快速調(diào)整，包括價格、付款辦法、促銷手法、宣傳包裝等，務(wù)求可以更切合市場需求，此階段的宣傳速度可以適時放緩，承接第一階段所建立的聲譽逐步達到銷售目標推廣方式：以報紙廣告為主，以形象廣告、證言方式、賣點廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告，同時配合短程促銷活動，解決銷售中存在的問題與矛盾。宣傳活動：主流媒體

41、文章：新商業(yè)運動，圖片專訪：現(xiàn)代水岸生活。公關(guān)活動：根據(jù)前期推廣效果日后靈活提供。4、 尾盤期主題： 孝順白金商業(yè)時代廣場階段目標：經(jīng)過近一年的市場銷售，總結(jié)前期銷售過程中出現(xiàn)的問題，調(diào)整對策，對前期觀望客戶和新客戶，采取各種優(yōu)惠政策，迫使其盡快落定成交。針對特殊客戶的需求，調(diào)整銷售策略，消化潛在客戶。推廣方式：利用報紙做一些感性訴求，同時利用工程形象進度的收尾階段，增強置業(yè)者的購房信心，消化存量。此階段主要利用細節(jié)賣點做宣傳，銷售手法上應(yīng)該采取靈活的方式，注意收集客戶反映的情況為后期價格制定做出準確的判斷。利用業(yè)主網(wǎng)絡(luò)關(guān)系和少量的市場DM宣傳，吸引周邊的朋友注意，務(wù)求將所有單位售清

42、。營銷手段：待定宣傳活動：待定 公關(guān)活動：待定注：不同時段結(jié)合銷售周期根據(jù)當(dāng)時不同情況使用不同媒體進行推廣：報紙、廣告路牌、DM單張、網(wǎng)絡(luò)、電視及現(xiàn)場包裝。同期根據(jù)項目進度設(shè)置不同的公關(guān)活動。七、活動營銷策略在媒體效應(yīng)不佳的情況下，公關(guān)活動無論對樹立樓盤的品牌知名度還是美譽度，抑或是促進銷售均有很大的村促進作用。本章節(jié)主要根據(jù)房產(chǎn)項目貫用的活動營銷，并結(jié)合本案的實際進行設(shè)置各類公關(guān)活動。1、 項目開工典禮。2、 售樓中心成立。3、 召開產(chǎn)品說明會，商場管理咨詢會，業(yè)主聯(lián)誼會，相關(guān)房產(chǎn)展銷會等類似會議，主要展示樓盤的整體規(guī)劃形象，景觀設(shè)計，商場管理，配套基

43、本設(shè)施，戶型特色等，同期配合適當(dāng)?shù)拿襟w宣傳與通文炒作，營造高品質(zhì)樓盤。4、 組織購買者參觀，商業(yè)廣場創(chuàng)富論壇等，加強消費者購買信心。5、 開盤典禮。活動列舉：孝順商業(yè)廣場創(chuàng)富論壇主題：摸得著的經(jīng)營   看得見的回報孝順商業(yè)廣場商業(yè)廣場業(yè)主創(chuàng)業(yè)討論會目的：配合當(dāng)?shù)孛襟w，聯(lián)系購買者和意向購買者舉行創(chuàng)業(yè)討論，指引購買者如何經(jīng)營商鋪，增加購買信心地點：售樓處或孝順某一個場所               &

44、#160;      形式：由媒體牽頭，目的在于宣傳，通過論壇的高度，邀請創(chuàng)業(yè)知名人士與購買者共同探討創(chuàng)業(yè)之路內(nèi)容：如何達到投資有理效果預(yù)測：達到讓更多的市民了解孝順商業(yè)廣場，關(guān)注孝順商業(yè)廣場。說明：本公司將根據(jù)項目進程與實際需要，在日后將提供具體的、詳細的活動方案。八、宣傳效果要求通過的宣傳工作，達在目標消費者心中應(yīng)達到也可達到強化孝順商業(yè)廣場的三大特色的目的，具體來說：1、孝順商業(yè)廣場孝順最現(xiàn)代商業(yè)購物中心商業(yè)購物中心作為一座城市的“窗口”和“名片”，正以其巨大的商業(yè)價值和對城市振興發(fā)展的推動作用而成為城市未來商業(yè)形態(tài)的重要模式。

45、孝順商業(yè)廣場商業(yè)廣場中新依托超前的規(guī)劃設(shè)計理念，舒適優(yōu)美的購物環(huán)境，現(xiàn)代的購物方式，種類繁多商品，一流的商場統(tǒng)一管理，整齊的規(guī)劃，它是孝順鎮(zhèn)繁榮商業(yè)的縮影，更是城市化的標志。力爭打造與“中華商業(yè)第一街”代表：上海南京路、北京的王府井、重慶的解放碑、廣州的上下九相媲美。2、孝順商業(yè)廣場最具備投資潛力和回報的商業(yè)中心孝順鎮(zhèn)工業(yè)園的規(guī)劃，使孝順發(fā)展進入了黃金時期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施將日趨完善，經(jīng)濟發(fā)展迅速，人均消費承受力越來越強；未來鎮(zhèn)北塊是孝順新城市建設(shè)發(fā)展中心，現(xiàn)今鎮(zhèn)北房市相對不成熟，本案處于前期面市售價低，升值空間非常大；鎮(zhèn)北出讓的幾塊較大的商住地塊，農(nóng)民新村，四季新城，娛樂中心等，新工業(yè)園，未來

46、將擁有旺盛的人氣和濃厚的商業(yè)氛圍，消費潛力強大。3、孝順商業(yè)廣場都市時尚生活新領(lǐng)地本案除了擁有舒適優(yōu)美居住環(huán)境（靠孝順溪），一流物管，豐富戶型，過硬品質(zhì)，人車分流規(guī)劃等，孝順商業(yè)廣場將成為小區(qū)業(yè)主服務(wù)現(xiàn)成的配套，業(yè)主在享受現(xiàn)代化居住方式，坐擁現(xiàn)代商業(yè)繁華中心。九、定價策略低開高走價格高低是左右購買者是否下定決心購買的決定性因素。本案價格的制定應(yīng)在土地、建筑、建筑規(guī)劃、景觀設(shè)計等成本的基礎(chǔ)之上，尋求合理的利潤。在目前的狀況下，還應(yīng)遵循“低開高走”的原則，在入市前以低價進入，引起購買者關(guān)注并引發(fā)購買沖動，經(jīng)過后期的品質(zhì)宣傳再度聚集人氣后伺機抬高價格，一則給前期購買者足夠信心；二則樹立購買者對樓盤品

47、質(zhì)的充分認可。說明：具體定價方案將隨項目進程，本公司于日后提供。十、廣告推廣費用初步預(yù)算(一)、前期廣告推廣費用(占總體推廣費用的50%)項目 數(shù)量 費用（單位/元）燈箱 50個 1300/只，約6.5萬工地圍墻 20元/ m2×1000m2 約2萬工地轉(zhuǎn)角大型廣告牌 150 m2×100 約1.5萬元農(nóng)村廣告墻 1500元/面 50  約7.5萬元工地彩旗 200只  約5元/只， 約1000元公交車廣告 4輛車 20000元/車，約8萬元DM 10000份  約1元/份 ， 約1萬

48、元折頁 5000份   約2元/份，約1萬樓書 3000份   約5元/份 ，約1.5萬元橫幅 60條   約150元/條    約9000元報紙廣告 開盤前一星期,每天在金華日報義烏日報配以半版報廣 約12萬報紙軟文  開盤前一天,金華日報義烏日報整版軟文 約3萬12.1物資交流會活動 約3萬開盤儀式 約2萬    初步合計： 50萬（二）、中期廣告推廣計劃(占總體推廣費用的30%)項目 數(shù)量 費用（單位/元）DM單頁 約1份 約1元/份

49、60;， 約1萬橫幅 60100條 約150元/條，約1.5萬工地圍墻更換 20元/ m2×1000m2 約2萬產(chǎn)品說明會 約2.5萬商場管理咨詢會 約2.5萬房展會 約2.5萬報紙廣告 發(fā)布媒體：金華日報義烏日報 約12萬報紙軟文 約3萬電視專題片 約5萬初步合計： 30萬說明：該計劃需根據(jù)項目進程及銷售情況靈活變動，以適應(yīng)市場需求，贏得銷售勝利。（三）、后期廣告推廣計劃(占總體推廣費用的20%)項目 數(shù)量 費用（單位/元）DM單頁 約1份 約1元/份 ， 約1萬橫幅 60100條 約150元/條，約1.5萬工地圍墻更換 20元/ 

50、m2×1000m2 約2萬孝順商業(yè)廣場創(chuàng)富論壇 約2.5萬業(yè)主聯(lián)議會 約2.5萬報紙廣告 發(fā)布媒體：金華日報義烏日報 約8萬報紙軟文 發(fā)布媒體：金華日報義烏日報 約2.5萬初步合計： 20萬說明：該計劃需根據(jù)項目進程及銷售情況靈活變動。第三部分  關(guān)于孝順商業(yè)廣場的幾點建議                  商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計方案必須與項目定位和功能定位相符合，充分滿足商鋪的銷售與招租的

51、需要，并適合商家的經(jīng)營活動，這是市場對商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計提出的要求。商業(yè)物業(yè)無論以何種形式出現(xiàn)，其形體、景觀及物理特征在很大程度上，都要充分考慮到中國的文化背景、消費特性和審美觀，才能得到市場認同。一、建筑規(guī)劃設(shè)計建議（一）、商業(yè)廣場入口建筑風(fēng)格外立面體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合 現(xiàn)在設(shè)計的主入口不是很商業(yè)化，建議在主入口與中空內(nèi)庭設(shè)計施工上主要體現(xiàn)一種文化，結(jié)合園林，充分體現(xiàn)著天人合一的理念，體現(xiàn)著人們順應(yīng)自然，以求生存與發(fā)展的思想。模擬自然而高于自然，即“雖由人作，宛自天開”。在主入口主要體現(xiàn)一種親和力和高貴的氣質(zhì)。以結(jié)合現(xiàn)代手法為主，體現(xiàn)特色，同時要兼顧廣告牌位設(shè)計。（二）、整體裝飾風(fēng)格建

52、議將傳統(tǒng)建筑文化與現(xiàn)代建筑文化融合在一起，包括造型、色彩、材料結(jié)合步行街使用設(shè)計特色；各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計制作；注重建筑物、燈光、影的夜間效果；營造一種商業(yè)文化與休閑購物的和諧氛圍。（三）、各鋪面裝修設(shè)計以簡約為主裝修以簡約為主，強調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開闊、明亮、藝術(shù)氛圍濃厚的特色，體現(xiàn)功能經(jīng)營特色，并充分將室外景觀自然過度到室內(nèi)。所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、POP的設(shè)置均統(tǒng)一制定，力求完整統(tǒng)一形象。（四）、環(huán)境設(shè)計建議休閑舒適的消費環(huán)境是每個成功的商業(yè)場所必須提供的硬件，真正吸引消費者入場的是特色的精品和高品質(zhì)的休閑服務(wù)，只有靠步行街清晰的功能分區(qū)，完

53、善的商戶組合，才能對消費者產(chǎn)生持久而濃厚的吸引力，不斷延續(xù)旺場的局面。僅靠花俏的建筑裝修來吸引消費者，只能是短暫的，不能長期對游客起一定的誘惑作用，而本項目最主要的是立足于孝順的本地客戶，同時盡可能地招攬外地的商人和游客。因此，建議立面應(yīng)盡量做到簡明，同時一定要引進現(xiàn)代的手法，構(gòu)筑成既具有傳統(tǒng)特色，又體現(xiàn)現(xiàn)代時尚風(fēng)味的建筑形體，創(chuàng)造一個文化氣息味濃郁的休閑購物環(huán)境。同時，要考慮入駐商戶的裝修設(shè)置的特色和多變性及靈活性，使商業(yè)廣場在既定的形象風(fēng)格和特色的基礎(chǔ)上，能不斷制造新鮮感，從而吸引不同類型的客戶，增強商場的競爭力。（五）、充分利用植被利用人工移植的多變的花草作為整個中空內(nèi)庭步行街的走線，營

54、造浪漫的步行街氣氛，一來可以形成步行街特色之一，使步行街更有生氣；二來配合不同的功能區(qū)，配以不同的草木。例如，在春節(jié)用桃花、水仙，在情人節(jié)期間用玫瑰花，在母親節(jié)期間用康乃馨等，將人的情緒融入喜慶節(jié)日的無限歡欣當(dāng)中，激發(fā)其購物沖動，充分將休閑的主題發(fā)揮出來，使之與休閑、購物相結(jié)合，使消費者能充分感受到步行街獨有的購物樂趣，從而贏得更多，更穩(wěn)定的消費群。（六）、動態(tài)園林休閑區(qū)建議在主中心入口廣場，設(shè)置大型水景或假山瀑布和綠色植被加以點綴，設(shè)置長椅洋傘并規(guī)劃成休閑區(qū)。除了可增強步行街的動感和生機外，還可給消費者觀光、休憩場所，創(chuàng)造一個更悠閑、舒適的環(huán)境，吸引人氣。（七）、音樂無限音樂是永恒的主題，根

55、據(jù)不同的功能區(qū)域播放不同的背景音樂，對調(diào)動消費者的情緒有極大的作用，還可調(diào)節(jié)步行街的購物氣氛。既可成為步行街可變的活動特色，又可增強步行街的休閑氣氛和檔次，使消費者更加樂而忘返。（八）、藝術(shù)風(fēng)味建議在內(nèi)庭小廣場的恰當(dāng)部位，安放與各功能區(qū)域相匹配的藝術(shù)品（如雕塑）；使之與綠草、音樂相融相襯，構(gòu)筑一個典雅、舒適的現(xiàn)代休閑步行街。同時在步行街中設(shè)置小品，如小的疊水，西式矮椅，膜制小品等。二、配套設(shè)施建議項目配套包括設(shè)備設(shè)施的硬件配套和步行街的軟件配套，硬件配套是本項目的重要支持點，是繼地段因素之后，在產(chǎn)品的可感性方面能直接讓目標客戶感知的內(nèi)容。（一）商用項目的主要配套 1、硬件配套

56、0;停車場、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、電子通訊系統(tǒng)、倉儲空間等 載貨電梯、大型物流停車場、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、電子通訊系統(tǒng)、大型倉庫、大型計量工具等。2、軟件配套 物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、租賃服務(wù)中心等 物業(yè)管理、商業(yè)管理、運輸管理、商務(wù)服務(wù)、組織行業(yè)協(xié)會商會等。（二）、規(guī)劃配套設(shè)施的原則配套設(shè)施并不是越多越好，過多配套只會造成開發(fā)成本上升、經(jīng)營成本上升，導(dǎo)致售價上升、租金上升；配套不足顯然不足以支持商場的營運。建議在規(guī)劃配套設(shè)施時，認真考慮以下要求：適度性原則各種類型商用物業(yè)對于配套設(shè)施的要求也不同，設(shè)施的配套應(yīng)

57、符合商場檔次水平，每一個類型的項目要配套與之相適合的設(shè)備設(shè)施。實用性原則設(shè)施配套要遵循適用、適量原則，避免無謂的浪費，專業(yè)市場除了需要考慮人流之外，更多的還是要考慮物流需要的配套。超前性原則要使商場經(jīng)營能夠持續(xù)興旺，并在一段時期內(nèi)保持市場的競爭水平，設(shè)施配套必須具有超前意識，發(fā)展商應(yīng)對未來幾年商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢作出準確的預(yù)測，制定適當(dāng)?shù)某安呗?。（三）、商業(yè)廣場其它輔助性服務(wù)設(shè)施增設(shè)電子商務(wù)平臺電子商務(wù)是未來商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動的進行有賴于電子商務(wù)平臺的建設(shè)。將電子商務(wù)平臺的建設(shè)作為商場配套的重要部分，可把它作為項目的重要賣點，非常有利于商鋪的銷售與招商。 （2）洗手間一般逛步行街的消費者以女士居多，并且女性使用洗手間的平均時間較長，所以要在步行街上設(shè)公共洗手間，在設(shè)計洗手間時，應(yīng)該將女性部分面積適當(dāng)增大。商場每層之間都應(yīng)設(shè)有洗手間，最低限度每隔一層要有，并且導(dǎo)向指示標識一定要清晰明確。（3）公用電話（卡式電話）雖然現(xiàn)時手提電話的普及率很高，但部分消費者（以學(xué)生為主）仍需