房地產公司設計階段成本管理體系培訓課程

1、目錄課程設計說明21.公司基本情況假定22.小組成員任務分工3成本管理體系前言41.公司具體發(fā)展目標42.要解決的問題43.編制的主要依據(jù)44.遵循的基本原則4第一部分5公司工程設計階段成本管理主要環(huán)節(jié)5及相應管控要點和目標51.設計階段成本管理工作清單52.招標階段主要環(huán)節(jié)的成本管控目標及管控要點6第二部分21成本管理工作的主要流程211.限額設計控制流程212.設計變更流程圖233.設計部門工作流程234.項目設計階段工作流程245.設計管理部在可行性研究報告的編制中的工作流程266.設計銜接專組的工作流程267.設計招標流程278.施工圖紙設計交底流程289.公司主導業(yè)務管理流程29第三

2、部分31公司設計階段成本管理工作涉及的31組織結構、職能分工及具體工作的人員分工和合作關系311.設計階段成本管理工作涉及的組織結構312.設計階段成本管理工作涉及的部門職能分工及具體工作的人員安排和合作關系31課程設計說明公司的基本情況假定，包括公司的規(guī)模、發(fā)展階段、組織架構、主要產品類型；其他可能影響公司成本管理體系設計的因素；小組成員任務分工。1. 公司基本情況假定名典房地產于1999年在成立，注冊資本5000萬元，具有一級開發(fā)資質。截止2009年12月，公司總資產達50億元。近三年，新開工面積50.7萬平方米，竣工面積79.8萬平方米。2009年度實現(xiàn)銷售金額21.2億元，結算收入20

3、.9億元，凈利潤7.9億元，公司盈利水平穩(wěn)中有升，并處于發(fā)展壯大的關鍵階段。公司立足于開發(fā)中檔中小戶型住宅，以年輕購房者和投資客戶為目標群體，完成了諸多高性價比并能滿足大多數(shù)客戶需求的項目，其中有位于交通便利干道地段的“城市轉角”、“幸福中轉站”項目，位于輕軌站點的舊城改造 “生活在途中”、“新街區(qū)新鄰里”項目，位于城市邊緣緊鄰北部新區(qū)、茶園新區(qū)周邊的“新概念公寓”、“都市曙光”項目。同時公司適度發(fā)展商務寫字樓項目，現(xiàn)在建項目不僅有位于高新區(qū)的公寓式住宅激YOUNG、別致生活,還有商務寫字樓名典商務大樓。公司共有員工136人，其中基層員工91人，中高層管理人員45人，年齡在23-30的占25%

4、，31-40占50%，41-45占15%，本科學歷占43%，碩士學歷占45%。公司采用矩陣式的組織結構形式，形成職能部門與項目部下各項目相結合。如下：公司高層由董事會組成，中層由各職能部門管理者組成，基層由各個職能部門和項目部員工組成，項目A、項目B、項目C分別是兩個公寓式住宅和一個商務寫字樓。公司分析了政策環(huán)境，市場環(huán)境等，通過激情拼搏的企業(yè)文化和穩(wěn)健專注的發(fā)展模式，把握機遇，厚積薄發(fā)，總結了自身發(fā)展過程中的優(yōu)劣勢，進行了企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的調整，在穩(wěn)固現(xiàn)金牛業(yè)務的前提下，拓展業(yè)務領域，逐漸涉足商業(yè)會展、酒店經營等相關行業(yè)，向著成為甚至全國的知名品牌企業(yè)而不斷奮斗。2. 小組成員任務分工本成本管理

5、體系中的課程設計說明、成本管理體系前言、設計階段成本管理主要環(huán)節(jié)工作清單由小組成員共同討論完成，第一、二、三部分分別由余霞、攬月、顯怡分工完成。成本管理體系前言公司建立成本管理體系擬解決的基本問題，或公司建立該體系的背景，或公司為什么要建立該成本管理體系；編制的主要依據(jù)；遵循的基本原則。1. 公司具體發(fā)展目標公司現(xiàn)在處于擴階段，極力看好市場的發(fā)展前景，因此，在建立精品樓盤，打造自己的聲譽是公司近期的首要目標。公司的在建項目“激YOUNG”、“別致生活”公寓式住宅以及“名典”商務大樓正處于施工階段，對于這三個項目的具體要保證質量、提高設計變更的效率。此外，對于公司未來計劃籌建的酒店與會所，公司強

6、調的是其設計的獨特與精致與成本預控。2. 要解決的問題1) 建立設計任務書編制和審核制度，確保設計師理解產品定位及意圖。2) 設立適當?shù)募顧C制，明確設計責任，充分發(fā)揮設計人員的控制主動性，提高設計人員的職業(yè)精神。3) 做好設計階段的成本計劃，控制好成本風險。4) 加強過程管理，以設計管理部為主要協(xié)調者，如何使設計階段的各項工作滲透到決策階段和施工階段。3. 編制的主要依據(jù)1) 建設工程成本計劃與控制、房地產開發(fā)經營與管理、工程項目管理、合同管理、工程經濟學等相關教材2) 關于房地產開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)管理體系建立與實施的相關專業(yè)書籍等文獻資料3) 關于房地產企業(yè)、建筑企業(yè)規(guī)化管理、組織管理、管

7、理流程設計等相關專業(yè)書籍等文獻資料4. 遵循的基本原則1) 全員全過程控制原則2) 權、責、利相結合的原則第一部分公司工程設計階段成本管理主要環(huán)節(jié)及相應管控要點和目標1. 設計階段成本管理工作清單通過討論明確成本管理的主要工作或環(huán)節(jié)的管控要求、目標、基本流程和組織人員安排等，形成相應的工作清單。目的是使小組成員所完成的設計內容能夠相互關聯(lián)、相互呼應，形成完成的成本管理體系。階段主要工作涉及的部門編制詳細可行性研究報告研發(fā)部、設計管理部、銷售部、物業(yè)部、策劃部、合約造價部編制限額設計目標研發(fā)部、合約造價部前期準備階段編制設計任務書設計管理部審核設計任務書研發(fā)部設計單位招標及設計合同簽訂合約造價部

8、、設計管理部總體設計方案評選研發(fā)部、設計管理部、合約造價部總體設計方案評選研發(fā)部、設計管理部、合約造價部初步設計階段專業(yè)設計方案評選研發(fā)部、策劃部、銷售部、物業(yè)部、設計管理部、合約造價部編制設計概算合約造價部施工圖會審設計管理部、工程部、合約造價部施工圖預算編制合約造價部施工圖設計階段施工圖交底設計管理部、工程部、合約造價部、項目部材料設備清單及限價表編制工程部、合約造價部設計后評價設計管理部、合約造價部設計變更管理設計管理部、合約造價部、工程部2. 招標階段主要環(huán)節(jié)的成本管控目標及管控要點2.1 成立設計管理部門公司部成立專門的設計管理部門，制定詳細的設計要求和下達設計任務書，并對設計單位的

9、設計方案和和施工圖進行審核：對工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。主要任務有（1）通過招標和招標競賽，縮短設計周期和優(yōu)化設計方案。（2）按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步設計。（3）通過合同對勘察設計單位明確規(guī)定責任。（4）加強設計標準和標準設計的制定和合理應用。2.1.1根據(jù)項目定位確定合理的容積率項目容積率的大小將直接關系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。2.1.2可行性規(guī)劃設計控制方法：市場信息搜集和分析 市政狀況信息分析 規(guī)劃要點確立 可行

10、性研究、設計任務書 可行性設計變更 2.1.3方案評審控制方法：組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。 未通過的方案進入可行性設計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。 2.1.4設計成果控制方法：對可行性規(guī)劃設計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調整 設備選型方案提前確定根據(jù)提交的設計成果進行投資估算 2.2 對設計單位限額設計2.2.1 目的使國家批準的各個設計階段造價不被每一階段設計所突破，達到控制投資，高效使用資金的母的。2.2.2 圍將設計階段中影響工程靜態(tài)投資的項目作為控制對象，深度要求為：初步設計達到每一分部工程，施工圖設計達到每一分項工程。2.2.3職責（1） 市場部負責編寫提交市場調研報告，銷售

11、部提供客戶投訴回訪資料，功能改進建議，為優(yōu)化設計提供依據(jù)。（2） 開發(fā)部組織編制項目策劃方案，組織項目規(guī)劃方案的設計：代表企業(yè)委托外部設計項目的規(guī)劃方案：控制項目規(guī)劃費用的使用。（3） 設計部協(xié)助與配合設計單位工作（4） 造價部參與公司項目可研，投資論證，提供各項經濟數(shù)據(jù)。（5） 造價部協(xié)助設計部設計總監(jiān)將投資分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。2.2.4 關鍵問題（1） 設計部部交底會議容：可行性研究報告中的設計原則、建設方針、各項經濟控制指標對關鍵設備、工藝流程、主要建筑和各種費用指標提出的技術方案比較研究實現(xiàn)可研報告投資限額的可行性將設計任務投資限額分專業(yè)下達，責任落實建立健

12、全限額設計獎懲制度，并提交行政部、財務部、人力資源部備案（2）設計意向經濟分析表應包括各個控制節(jié)點名稱，設計意向，設計費用預估，優(yōu)化設計可能性，如有優(yōu)化設計可能性附上優(yōu)化設計說明書該經濟分析表列入各專業(yè)設計負責人考核項目中（3） 限額設計全過程規(guī)劃限額設計全過程即對工程項目管理的過程，包括目標分解與計劃、目標實施、目標實施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過程2.2.5 程序（1）設計總監(jiān)組織各專業(yè)設計負責人進行交底會議并根據(jù)可研與投資估算提出限額設計目標，分解至各個專業(yè)設計負責人。（2）各個專業(yè)負責人根據(jù)限額進行投資目標分解，于交底會議后向設計總監(jiān)提交“投資目標設計責任書”，批準后列入設計任務書。（3

13、）正式設計開始后，根據(jù)每一設計控制點，向設計方尋求設計初步意向，填制“設計意向經濟分析表”，由各專業(yè)負責人根據(jù)設計意向估計費用，并且提出合適的優(yōu)化設計。（4）待各個控制點設計完成后進行控制點核算，檢查其是否滿足限額要求。（5）對下一階段設計進行限額設計。（6）對滿足限額設計的各個設計文件于交底會議規(guī)定時間提交設計總監(jiān)，再提交工程部、監(jiān)理單位審核備案。2.2.6檢查在設計過程中，設計部總監(jiān)及各個專業(yè)負責人將定期檢查設計完成情況，如發(fā)現(xiàn)新問題要及時反饋公司相應部門，并將意見反饋給，要求調整或確認，再正式歸檔執(zhí)行。2.2.7 相關文件現(xiàn)行建筑設計規(guī)大全、現(xiàn)行建筑施工規(guī)大全、相關投資數(shù)據(jù)2.2.8 相

14、關表單投資目標設計責任書、設計意向經濟分析表2.2.9實行限額施工圖設計明確獎懲辦法對設計單位施工圖限額設計指標有：（1）每平方米鋼筋含量指標；（2）每平方米砼含量指標；（3）單位施工圖預算指標；（4）設計變更費用限額指標。2.3 設計任務書的編制，下發(fā)，審核認真編寫設計任務書，提高設計任務書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。設計任務書是建設單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的開發(fā)理念、營銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風格等要求具體化反映，它是設計單位編制設計文件的主要依據(jù)。2.3.1 目的確定建設項目及建設方案，包括建設規(guī)模、建設依據(jù)、建設布局和建設進度等，

15、作為初步設計的依據(jù)。2.3.2 原則：系統(tǒng)性、超前性、可行性、應變性2.3.3 職責（1）市場部負責提供市場調研和營銷策略（2） 設計部負責技術情報的收集、分析，設計部經理負責起草設計任務書（3）工程部負責對有關的施工工藝要求、實施限制性進行評審（4） 分管銷售的經理負責市場調查、營銷的領導和協(xié)調（5）總經理負責設計任務書編制工作的領導和協(xié)調2.3.4 程序年度開發(fā)計劃的編制（1）總經理接受總部下達的年度開發(fā)計劃（2）總經理召開辦公會議（3）總經理確定年度開發(fā)計劃（4）總經理有權對計劃進行調整設計任務書的編制設計部經理負責起草設計任務書，設計任務書的起草依據(jù)如下：（1）公司年度開發(fā)計劃（2）銷

16、售計劃及市場策略（3）工程部對施工工藝、施工限制性提出意見（4）有關法規(guī)、設計任務書發(fā)給以上相關部門經理設計任務書的審核總經理組織召開辦公會議：以上部門經理到會，以及邀請相關技術經濟專家。（1）市場部經理從市場的角度對設計任務書的評價（2）工程部從技術的角度對設計任務書的評價（3）銷售部從銷售的角度對設計任務書的評價（4）造價部從限額設計角度進行評價（5）相關專家對設計任務書的評價總經理批準設計任務書2.3.5 有關文件項目可行性研究報告、建筑設計規(guī)大全、建筑施工規(guī)大全以及其它相關文件2.4 推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位 積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的

17、圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。2.5 采用合同措施，有效控制造價 針對目前設計人迥經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取一定的約束力是對設計規(guī)、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。2.5.1 目的通過設計合同的簽訂，明確雙方的責權利。以設計合同作為后期控制的依據(jù)。2.5.2 職責造價合約

18、部經理職責：全面負責設計合同的編制、修訂及解釋工作。重點是設計合同中涉及設計費用支付，獎懲，設計質量要求的相關條款的編制，對建設成本進行初步控制：統(tǒng)籌組織招標、開標、評標工作地開展：建立工程市場信息庫。收集、調查、預測建筑市場相應信息，及時綜合上報領導決策。造價合約部：確定工程造價，控制建設成本。進行投資目標的分解，協(xié)助設計部人員進行限額設置。 設計部會同造價部：進行投資目標分解，通過設計調查做出設計計劃書，列入設計合同一部分。2.5.3 關鍵問題設計合同中應明確的有關成本控制的條款：（1）業(yè)主進行設計費用支付的程序（2）價格的調整方法及調整圍，限額設計獎懲措施（3）設計任務書的要求2.5.4

19、 程序（1） 設計部與合同造價部根據(jù)前期資料，完成設計目標分解與投資目標分解。（2） 目標分解成果交工程部、銷售部、財務部審核。（3） 三審表交總經理確認（4） 經確認的三審表下發(fā)各部門，由造價合約部組織編寫設計合同。設計部、工程部、財務部審核。形成設計合同交公司行政部備案。2.5.5 相關表格投資目標分解表、設計目標分解表、設計合同目標初審表、設計合同三審表2.6初步設計階段圖紙會審工作主要應把握建筑形式、結構選型、設備選型、材料選樣，為下一步施工圖設計做好準備，這個階段將從技術的角度對方案設計進行深化。在初步設計過程中要求開發(fā)商根據(jù)項目品質定位，對相關材料、設備進行初步選定，尤其是對外墻形

20、式、屋面形式、機電設備指標、電梯指標、配電、配水指標以及與“荷載”相關的其他指標進行確認。在方案設計與初步設計階段應該對項目的成本進行核算，通過開發(fā)商的概預算部門對圖紙的審核、計算，提出初步的土建工程預算，結合項目定位與成本控制計劃，提出對圖紙的修改意見。（這個工作一定要在這個階段完成，如果拖到施工圖階段再改變，將對施工進度產生影響，也不利于降低成本。）2.6.1 目的（1）通過圖紙會審，使設計圖紙100%的符合規(guī)要求。（2）通過圖紙會審，使建筑規(guī)劃、結構、水、電、煤氣等配套設計做到經濟合理、安全可靠。（3）通過圖紙會審，做到圖紙表達清楚、正確無誤，確保工程施工按期按質完成。2.6.2 圍：公

21、司新建項目所有的土建及配套圖紙。2.6.3 職責（1）工程部負責組織、施工單位、監(jiān)理單位、設計部等有關單位參加圖紙會審。（2） 工程部負責對工程中的技術難點問題組織有關專家咨詢評審。（3） 設計部負責與聯(lián)系，提出甲方要求，并配合施工單位進行圖面解釋工作。2.6.4 程序（1）設計部收到圖紙，審閱后在移交單上簽署審閱意見并移交工程部文件管理員（包括圖紙清單）（2） 工程部文件管理員將圖紙分發(fā)給施工、監(jiān)理單位及工程部有關專業(yè)工程師。（3） 工程部專業(yè)工程師負責監(jiān)督施工單位對設計圖紙進行閱讀。（4）工程部項目主辦工程師及各專業(yè)工程師也須對設計圖紙進行審閱并記錄于工作日記中。（5） 在甲方、施工、監(jiān)理

22、等單位均對圖紙熟悉之后，工程部組織、施工單位、監(jiān)理單位及設計部等進行圖紙會審。（6） 圖紙會審及工程施工過程中，如遇技術難點問題，工程部邀請有關專家做專題咨詢。（7） 工程部主辦工程師負責將專題咨詢結果匯總形成專家咨詢會議報告，并分發(fā)給施工、監(jiān)理等有關單位執(zhí)行。（8） 圖紙會審記錄由負責，并發(fā)放工程部、設計部、監(jiān)理單位、施工單位。2.6.5 圖紙會審關鍵問題土建部分（1）基坑開挖及基坑維護（2）基礎形式的選擇（3）主題結構中的結構布置選型、鋼筋含量、節(jié)點處理等問題（4）四大防水：屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水、門窗防水（5）墻粉刷（6）樓地面做法（7）土建與各專業(yè)的矛盾問題（8）工程施工中的

23、可行性問題 配套部分（1）給水管供水量及管道走向、管徑要滿足最不利點供水壓力需要，且滿足美觀要求（2）排水管的走向及布置是否合理（3）管材及器具選擇是否符合規(guī)及甲方要求（4）消防工程設計滿足美觀及消防局要求（5）水、電、煤、消防等設備、管線安裝位置設計合理、美觀且與土建圖紙不相矛盾（6）煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求（7）總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用合理（8）用點設計容量和供電方式符合供電局規(guī)定要求（9）強、弱電室外接口滿足局、供電局及設計要求（10）室電器布置合理、規(guī)2.6.6 檢查在施工過程中，工程部項目主辦人員及各專業(yè)工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問題及必要的調整及時反

24、饋給，并通過進行設計調整或確認，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關單位執(zhí)行。2.6.7 有關文件：現(xiàn)行建筑設計規(guī)大全、現(xiàn)行建筑施工規(guī)大全2.6.8 相關表單：專家咨詢會議報告2.7 擴初設計要求：對報批設計進一步調整，設計要求，部審核。成本概算：根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算，制定經營指導書。擴初設計圖：根據(jù)擴初設計要求招標，專家評審，部評審，設計調整2.71 目的深化方案設計，解決配套方案，控制投資。2.7.2 適用圍本流程適用公司擴初設計的管理工作2.7.3 術語及定義擴初設計階段：方案評審通過后到擴初設計評審通過之前的設計管理工作。2.7.4 職

25、責設計部（1）負責方案深化設計（2）負責確定各配套工種（水、電、動力等）設計要求（3）組織擴初設計評審（4）確定主要建材、設備等的設計標準（5）負責方案設計意圖的控制項目發(fā)展部：根據(jù)規(guī)劃部門批準的方案，進行各政府部門的征詢工作成本管理部：提出設計限額要求；負責擴初設計成本概算審核設計評審委員會：負責對擴初設計成果進行評審設計分管副總：負責擴初設計任務書及設計成果的審核總經理：負責擴初設計任務書及設計成果的審批2.7.5 流程（1）設計部收集設計資料，進行擴初設計委托工作A 規(guī)劃部門對方案設計的審核意見B 各配套政府部門對方案設計的審核意見C 勘察單位提交的地質相關報告D 成本管理部提供的限額設

26、計要求E 經分管副總批準后的主要建材，設備標準（2）擴初設計發(fā)任務書的編制和評審A 設計部負責擴初設計任務書的編制B 設計部組織項目發(fā)展部、營銷部、成本部、工程部、項目部、物業(yè)公司等對擴初設計任務書進行評審，并將評審結果匯總交設計分管副總審核，總經理審批（3）設計供應商的選擇設計部根據(jù)設計供應商選擇程序的要求選擇擴初設計供應商，也可沿用規(guī)劃方案設計單位（4）擴初設計管理設計部根據(jù)合同要求、擴初設計任務書督促設計單位進行擴初設計工作。根據(jù)合同要求以及項目所在地政策需要，設計部向設計單位提供給排水、供熱、供電、弱電、消防、人防、天然氣等相關資料（5）擴初設計審核A 設計部組織設計評審委員會和公司相

27、關部門（項目發(fā)展部、營銷部、工程部、項目部、物業(yè)公司等）對擴初設計從建筑、使用功能、設備配套方案等方面進行論證，保證其合理性，形成設計評審表B 設計部根據(jù)審批后的擴初設計設計評審表，要求設計單位修改完善擴初設計C 設計部將修改后的擴初設計成果報分管副總審核，總經理審批D 成本管理部對設計概算從成本控制方面進行審核，總經理負責設計概算的審批（6）擴初設計報批A 項目發(fā)展部向有關政府部門提交擴初設計文件B 設計部匯總有關政府部門意見，提交設計單位，要求設計單位調整擴初設計，再進行報批C 報批通過,則進入施工圖設計階段2.7.6 支持文件（1）規(guī)劃部門出具的規(guī)劃批復文件（2）各政府配套部門的征詢意見

28、（3）方案設計管理流程（4）擴初設計任務書2.7.7 相關記錄設計評審表、擴初設計任務書2.8 設計概算2.8.1 目的力求投資的準確、完整，防止擴大投資規(guī)?；虺霈F(xiàn)漏項，減少投資缺口。要打足投資，不留缺口，提高建設項目的經濟效益2.8.2 程序（1） 設計部審查概算的基本要否符合，包括其形式、依據(jù)、深度（2） 造價部負責進行對比分析、形成對比分析問題偏差文件（3） 材料設備部進行查詢核實(4) 投資開發(fā)部邀請同行專家預審，工程造價咨詢公司評審，審批部門復審。之后，進行有關單位和專家聯(lián)合會審(5) 設計部負責相關意見的收集整理，并于會后形成書面文件提交評審委員會決議(6) 總經理負責最后的協(xié)調處

29、理2.8.3 關鍵問題 設計概算的審查容（1）設計概算的編制依據(jù)（2）概算編制深度（3）建設規(guī)模、標準（4）設備規(guī)格、數(shù)量和配置（5）工程量（6）計價指標（7）其他費用設計概算審查方法(1) 對比分析法(2)查詢核實法(3) 聯(lián)系會審法由設計單位介紹概算編制情況及有關問題，各有關單位、專家匯報初審及預審意見。然后進行認真分析、討論，結合對各專業(yè)技術方案的審查意見所產生的投資增減，逐一核實原概算出現(xiàn)的問題。經過充分協(xié)商，認真聽取設計單位意見后，實事地處理，調整。2.8.4 相關表單市場需求調查分析報告、設計概算初審意見表、方案建議表、審評會會議紀要2.8.5 設計概算審查容：設計概算的編制依據(jù)概

30、算編制深度建設規(guī)模、標準設備規(guī)格、數(shù)量和配置工程量計價指標其他費用2.9施工圖設計施工圖設計過程中開發(fā)商還應注意制定嚴格的施工圖審查程序，避免政府審圖部門和施工單位拿到的圖紙“錯、漏、碰、缺”過多，為圖紙的審查和施工帶來麻煩。2.9.1 目的建設工程施工圖預算是招投標的重要基礎，既是工程量清單的編制依據(jù)，也是標底的編制依據(jù)。對工程造價管理部門來說，施工圖預算是監(jiān)督、檢查執(zhí)行定額標準，合理確定工程造價，測算造價指數(shù)的依據(jù)。2.9.2 程序（1）編制前的準備工作（2）熟悉圖紙和預算定額（3）劃分工程項目和計算工程量（4）套單價（計算定額基價）（5）工料分析（6）計算主材費（未計價材料費）（7）按費

31、用定額取費（8）計算工程造價2.9.3 施工圖審查容（1）審查工程量（2）審查設備、材料的預算價格（3）審查預算單價的套用（4）審查有關費用項目及其計取2.9.5 審查施工圖預算的方法（1）全面審查法（2）用標準預算審查法（3）分組計算審查法（4）對比審查法（5）篩選審查法（6）重點抽查法（7）利用手冊審查法（8）分解對比審查法2.9.4 審查施工圖預算的步驟（1）做好審查前的準備工作（2）選擇合適的審查方法，按相應容審查（3）調整預算2.10 做好設計方案的評審，加強設計方案優(yōu)化成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優(yōu)化。同時，對

32、設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數(shù)的取值上。2.10.1 目的審查對比，著重考察設計方案是否達到所要求的各項經濟指標，整個設計思路是否經濟合理2.10.2職責（1）市場部邀請資深客戶參加評審會議：銷售部提供相關資料、建議、依據(jù)：（2）投資發(fā)展部負責邀請技術、經濟方面的專家參與方案評審，并提前向專家提供相關資料。（3）總經理負責召開方案評審會議，從本公司人員、市場部、投資發(fā)展部提供的人員中確定評審委員會相關成員，說明責任，予以授權，總經理將負責向董事會進行最終方案的說明。（4）評審委員會負責方案評審，于會后規(guī)定時間形成決議，向總經理報告。（5）設計部負責相關意見的

33、收集整理，并于會后形成書面文件提交評審委員會決議。（6）造價部、開發(fā)部、投資發(fā)展部、市場部、技術部、工程部等協(xié)助相關資料提供與建議。2.10.3 程序（1） 提前通知各部門準備方案評審會有關資料（2） 投資發(fā)展部負責邀請技術、經濟方面的專家參與方案評審，并提前提供相關資料。市場部可以邀請資深客戶參加評審會議。兩部門須向總經理建議評審委員會相關成員人選。（3） 由總經理負責，開發(fā)部牽頭，組織投資發(fā)展部、市場部、技術部、設計部、造價部、工程部召開方案評審會議?？偨浝泶_定評審委員會相關成員，并說明責任，予以授權。（4） 運用選定的方法進行方案評審，設計部負責相關意見的收集整理，并于會后形成書面文件提

34、交評審委員會決議。（5） 評審委員會于會后規(guī)定時間形成決議，向總經理報告。（6） 未通過的方案進入可行性設計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。（7）總經理負責向董事會進行方案說明。（8）由董事會批準的方案進入實施。2.10.4 相關表單市場需求調查分析報告不同方案造價分析對比表評審方案評分表方案建議表評審會會議紀要2.11. 加強設計質量檢查監(jiān)督，減少設計變更費用對設計單位的管理工作具有較強的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強事前控制的力度。與設計單位簽訂的合同，應明確規(guī)定因設計質量不足所造成變更的制約措施。給設計階段必要的時間，也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。2.11.1 目

35、的控制設計單位的設計符合設計任務書的要求2.11.2 職責：設計部經理負責該階段的技術人員安排，設計技術人員負責具體的與設計單位在設計方案問題的溝通2.11.3 程序（1） 設計部經理派遣熟悉設計的技術人員到設計單位，進行部門人員的具體分工。（2） 技術人員在設計單位跟蹤設計，根據(jù)設計任務書檢查設計單位設計進度、設計質量。（3） 如果發(fā)現(xiàn)設計問題，與設計人員或設計單位溝通，力求使問題解決，并做好工作記錄。（4） 如問題不能及時解決，上報設計部經理，設計部經理根據(jù)具體問題進行分析，采取與設計單位以及其他部門溝通，以及請相關專家分析解決問題的措施。（5） 設計修改后由設計部經理負責評審，預算部經理

36、負責評審單位造價，工程部經理評審施工工藝限制性。（6） 設計部經理匯總評審意見，并在一周提交設計單位。設計文件交付后一周，設計部經理組織工程部、銷售部、預算部對設計文件進行確認。2.11.4 關鍵問題（1）設計部經理負責評審以下容：有關法規(guī)的符合性；建筑設計的符合性；結構設計的符合性；給排水、電氣、煤氣設計的符合性；（2） 預算部經理負責評審單位造價（3）工程部經理評審施工工藝限制性第二部分成本管理工作的主要流程1. 限額設計控制流程投資限額單項工程和單位工程投資限額初步設計（技術設計）初步設計（修正概算）設計方案技術經濟分析開始造價是否滿足限額初步設計（技術設計）決策各單位工程、各專業(yè)造價限

37、額各專業(yè)施工圖設計設計技術審核施工圖設計技術經濟分析施工圖歸檔2. 設計變更流程圖書面變更申請設計總監(jiān)得到變更申請與監(jiān)理工程師協(xié)商工程部擬訂文稿是否可行放棄并備案總工程師審核設計單位修改工程部與監(jiān)理工程師審核現(xiàn)場監(jiān)理合約部總工程師審計部是否合理3. 設計部門工作流程概念設計草案概念設計草案概念設計由設計、營銷、成本、開發(fā)拓展等部門共同確認建筑概念設計任務書概念規(guī)劃設計方案方案設計建筑方案設計任務書報建的方案設計成果擴初設計規(guī)劃建筑設計政府批文，消防、民防、環(huán)保等報建所需的政府方案設計審批意見書，擴初圖設計任務書建筑初步設計圖紙及初步設計報建圖施工圖設計規(guī)劃國土局、消防局、環(huán)保局、民防辦初或方案

38、設計審批意見書施工圖設計任務書基礎施工圖，主體施工圖4. 項目設計階段工作流程編寫項目詳細可行性研究提出成本控制目標編寫設計任務書審核設計任務書設計單位招標簽訂設計合同初設督審及造價分析擴設督審及造價分析編制設計概算設計概算評審施工圖督審材料設備清單及限價表編制施工圖預算編制設計后評設計變更管理5. 設計管理部在可行性研究報告的編制中的工作流程參與市場分析，了解市場需求前期勘察，了解現(xiàn)場提供國家和地區(qū)相關規(guī)劃政策的理論支持制訂項目規(guī)劃和布局參與項目的技術經濟分析編寫項目詳細可行性研究報告選擇規(guī)劃中復雜、意義不大并且昂貴的部分進一步收集相關信息與資料對該項工作進行功能分析提出改進設想，擬訂改進方

39、案分析與評價方案資料整理、歸檔6. 設計銜接專組的工作流程參與前期決策，了解項目定位、資金、時間等方面的要求對投標的設計單位進行實地考察參與設計任務書的編寫常與設計單位交流，建立和諧的關系按照設計合同的規(guī)定，定期在設計節(jié)點檢查設計單位完成的工作與公司內部交流，隨時向設計單位傳遞公司要求組織設計單位參加“設計方案聽證會”監(jiān)督、激勵設計單位認真修改并完成設計積極協(xié)調業(yè)主與設計單位，做好設計變更7. 設計招標流程招標登記發(fā)布招標公告發(fā)放資格預審文件、進行資格預審評審發(fā)放招標文件現(xiàn)場踏勘、答疑會發(fā)放補充招標文件組建評標委員會接受投標文件、開標評標定標合同簽訂到相關部門登記信息媒體發(fā)布招標信息招標公示及

40、招標文件備案備案監(jiān)管由相關部門監(jiān)管評審過程，評審結果公示招標情況書面報告?zhèn)浒競浒?. 施工圖紙設計交底流程具備施工圖設計交底的條件組織總工程師、項目經理及相關人員參加會議設計總負責人介紹工程設計意圖和工程概況，各工種設計負責人介紹本工種的主要設計特點分工種召開工種會審會議，公司人員按事先分工安排，出席各工種會審會議，確定記錄人員，按標準格式作好記錄，代表公司發(fā)表意見。設計單位解答提問，當場不能答復的或者另行出圖的應簽認解決期限監(jiān)理單位照施工圖與與審核過的擴初圖紙是否矛盾，是否全面反映了業(yè)主的功能要求和建筑標準，與政府各專業(yè)建筑管理部門對擴初的審查修改意見是否都在施工圖中得到落實工程部從施工實施

41、角度出發(fā)，校核各工種圖紙本身之間，相互之間是否存在矛盾和表達不清，容易產生歧義的情況，局部構造是否缺圖，工藝和用料等是否缺少施工說明，并對照自身的技術，設施條件是否有法施工的情況對提出的問題做客觀分析各工種會審記錄整理、匯總會審記錄按施工圖分發(fā)份數(shù)復制，由各參與單位加蓋公章9. 公司主導業(yè)務管理流程開始市場調查項目建議書審批項目可行性研究立項審批銷售策劃前期規(guī)劃立項手續(xù)施工前期招標設計項目估算融資設計管理預算編制招標前準備編制標的工程招標確定工程承包商工程項目管理計劃管理技術管理質量管理計算審核合同方供應采購竣工驗收工程決算結束銷售推廣支付工程款銷售收獲售后服務第三部分公司設計階段成本管理工作

42、涉及的組織結構、職能分工及具體工作的人員分工和合作關系1. 設計階段成本管理工作涉及的組織結構2. 設計階段成本管理工作涉及的部門職能分工及具體工作的人員安排和合作關系2.1. 設計管理部職能1. 前期準備階段1) 參與到研發(fā)部編制詳細可行性研究報告的工作中提供國家和地區(qū)相關規(guī)劃政策的理論知識，制定項目規(guī)劃和布局圖；2) 嚴格按照其中對初步設計、施工圖設計的各項要求，編制詳細的設計任務書；3) 利用價值工程，進行設計多方案比選，材料設備選型；4) 根據(jù)研發(fā)部編制的投資估算以及研發(fā)部和合約造價部共同編制的限額設計目標，代表公司委托進行設計，協(xié)助設計單位的工作，確保設計師理解產品定位及意圖，同時進

43、行設計管理和監(jiān)督；5) 組織總設計方案評選（持續(xù)進行到初步設計階段中），總體設計方案評選的主要容包括：設計依據(jù)、設計思想、建設規(guī)模、總體方案、項目組成及布局、工藝流程、主要設備選型及配置、占地面積與土地利用情況、外部協(xié)作條件、建設期限、環(huán)境保護、防震抗災、總概算等容，考察項目方案是否滿足決策質量目標和水平，考察項目概算是否在投資限額。2. 初步設計階段1) 繼續(xù)開展總體設計方案評選2) 組織專業(yè)設計方案的評選；專業(yè)設計方案評選的主要容包括：設計方案設計參數(shù)、設計標準、設備和結構選型、功能和使用價值等，考察項目是否滿足適用、經濟、美觀、安全、可靠等要求；各專業(yè)設計方案是否符合預定的質量標準和要求。3) 評審設計概算