房地產(chǎn)價格策略

1、價格策略一、價格定位策略價格定位：采用產(chǎn)品分解定價策略，即針對項目不同的產(chǎn)品形式，比較市場同類產(chǎn)品的價格，得出項目各種不同產(chǎn)品的價格，最終合成項目整體價格1、產(chǎn)品分類（不含復式）共分為六大類別：IV類別面積區(qū)間（十）戶型面積小計（十）面積比I85二房二廳一衛(wèi)9,288.007%丑115120三房二廳二衛(wèi)19,548.0014%m138156三房二廳二衛(wèi)+工30,984.00122%IV158178三房二廳二衛(wèi)十多功能+入戶花園43,168.00130%V232四房二廳三衛(wèi)+工39,144.0028%合計142,132.00100%2、不同類型產(chǎn)品價格比較：針對不同比較項目中分解出來的不同產(chǎn)品比

2、較項目戶型面積（m2）樓層價格（元/%黃埔雅苑一期二房二廳8210F9100黃埔雅苑一期三房二廳12713F9300世紀村二期四房二廳（帶花園）15313F8820碧海玄天四房二廳16815F9080天鵝堡三房二廳22016F85003、不同類型產(chǎn)品均價形成不同產(chǎn)品比較價格：比較項目戶型面積（M）樓層價格（元/%比較價格（元/m2）黃埔雅苑一期二房二廳8210F91008436黃埔雅苑一期三房二廳12713F93008621世紀村二期四房二廳（帶花園）15313F88209173碧海云天四房二廳16815F90809198天鵝堡三房二廳22016F85009299注：項目不同類型產(chǎn)品價格比較表

3、詳見附件本項目不同產(chǎn)品對應的價格及項目核心均價面積區(qū)間（itf）戶型面積小計（十）面積比比較價格（元/nf）85二房二廳一衛(wèi)9,288.007%G8436115120三房二廳二衛(wèi)19,548.0014%68621138156三房二廳二衛(wèi)+工30,984.0022%69173158178三房二廳二衛(wèi)十多功能+入戶花園43,168.0030%69198232四房二廳三衛(wèi)+工39,144.0028%69299合計142,132.00100%6項目核心均價=9091項目核心均價=9091元/itf注：本項目產(chǎn)品的均好性較強5、樓層差與朝向差（1）樓層差：采用“紡錘形”布置，即“高層與低層兩端小，中間樓

4、層大”首先從銷售角度來劃分樓層差，以10樓以下單位作為初始啟動單位，起始價格設置可較低，樓層調(diào)差可相對幅度減小，在銷售過程中的優(yōu)惠以這部分單位為主，如特價單位等，這樣可以迅速啟動銷售過程，并且使啟動單位控制在低樓層，8-20層的單位作為發(fā)展商基本利潤的保障，層差距離可以相應拉大，以保證均價水準，而20層以上的單位總價高，作為發(fā)展商利潤的回報點。應刺激高樓層單位的購買，層差應小幅調(diào)整，避免頂層單位出現(xiàn)特別高的價格，這樣不至于和競爭樓盤形成太大差距，引起高層房號滯留；其次，具體的樓層調(diào)差主要是由不同樓層的房號總體素質(zhì)和周邊因素的情況決定的，由于項目還處于基礎階段，樓層差主要依據(jù)總平圖及周邊項目的樓

5、層差（大部分層差集中在70200元/itf）。本項目38層的層差控制在70元（樓層差引起的總價差控制在11.8萬元），920層的層差控制在100元（樓層差引起的總價差控制在1.22.3萬元），21層以上樓層層差控制在80元。（2）朝向差同一樓層的房號由于朝向的不同和戶型的差異，在采光、景觀、遮擋、通風等方面都有不同的狀況，這致使同一樓層單位單價有很大的差異，我們對不同單位在各影響因素方面打分，然后用分值乘以每分調(diào)差值，即得到單位調(diào)差的具體數(shù)值。參照競爭樓盤的朝向差集中在300-800元之間，由于本項目大部分單位都為正南、東南、西南向，本項目的最大層差設置在600元。二、價格的競爭力1、項目推廣

6、早期的入市價格競爭力2、項目常規(guī)產(chǎn)品在整個推廣時期的價格競爭力3、項目低層價格的競爭力4、項目高端產(chǎn)品（232m2）的價值空間不同單價區(qū)間的戶型數(shù)量分布單價區(qū)間（元/m2）7500800080008500850090009000950095001000010000105001050011000戶型分類I:85m,32202028H:115120m23930303619m：138156m2448404C5030IV60431V:232m234303c36362合計751871701841651092不同單價區(qū)間六型套數(shù)不同單價區(qū)間戶型比例不同總價區(qū)間戶型分布總價區(qū)間（萬

7、元）6070708080909010010011011012012013013014014015015016016017017018018019019020020021021022022023023024024025c3型分類I:851rf44524n：1151201rf9565633rn：1381561rf236446828304V:158178542626855188V:232m2442243(30)3)8，計44521356586949110909859181242243(30)308不同總價區(qū)間戶型數(shù)量120100806040200不同總價區(qū)間戶型比例三、價格的市場應變策略1、內(nèi)部認購

8、期進行價格測試，把握市場反映，及時調(diào)整價格策2、低開高走，以目標價格為核心，分階段制定多套價格表，根據(jù)市場銷售的反映情況及時調(diào)整四、價格走勢建議8800元/nf均價入市，局部均價形成優(yōu)勢總體價格：按照“低開高走，階段攀升”的價格走勢，在推廣初期以整體均價項目入市均價（一期價格：8800元/nf）面積區(qū)間（itf）戶型面積小計（十）面積比比較價格（元/m2）8588二房二廳一衛(wèi)9,288.007%88145115123三房二廳二衛(wèi)19,548.0014%68330138154三房二廳二衛(wèi)+工30,984.0022%68882159177三房二廳二衛(wèi)十多功能+入戶花園43,168.0030%689

9、07232四房二廳三衛(wèi)+工39,144.0028%69008合計142,132.00100%8項目入市均價=8800第一套價格第二套價格第三套價格整體均價價格880090919382比例15%70%15%9091五、銷售價格表（詳見附件）六、付款方式建議一、最優(yōu)惠折扣型90折一一一次性付款1、簽署認購書付訂金3萬元（220以上大平面及復式6萬）；2、簽署認購書后7天內(nèi)付總樓款的30%（含訂金）；3、簽署認購書后30天內(nèi)，付總樓款的70%,并簽署正式買賣合同。二、標準按揭型94折首期3成，7成最長30年按揭1 .簽署認購書付訂金3萬元（220以上大平面及復式6萬）；2 .簽署認購書后7天內(nèi)付總樓款的30%（含訂金），并簽署正式買賣合同3