社區(qū)化工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理模式

1、社區(qū)化工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理模式一、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理基本思路1. 樹立“以人為本、用戶至上”的服務(wù)思想不可否認(rèn)，“物業(yè)管理”這個新生事物曾一度被單純地看作是對不動產(chǎn)的管理、維護(hù)，這種機(jī)械地理解物業(yè)管理的認(rèn)識至今還有影響。我們不否認(rèn)對“物業(yè)”進(jìn)行管理的重要性和必須性，但將物業(yè)工作面對的方方面面的服務(wù)對象看成一種管理主體以外的附屬物則是一個嚴(yán)重的誤區(qū)。這個誤區(qū)將導(dǎo)致認(rèn)識上的模糊從而形成工作上的無序狀態(tài)，接踵而來的便是物業(yè)人員強(qiáng)硬管理、業(yè)主被動接受；而業(yè)主不斷提出要求時，物業(yè)人員卻因此而應(yīng)接不暇、手忙腳亂，工作量不斷增大，業(yè)主滿意率卻不斷降低的局面，究其原因是我們沒有抓住根本。物業(yè)管理不僅是“物”的管理

2、，更是人與人之間生動有機(jī)地交流聯(lián)系。物業(yè)管理離開了“人”這個服務(wù)主體，就像魚離開了水。高質(zhì)量的物業(yè)管理工作永遠(yuǎn)是心靈之間的溝通和理解，而不是人與物之間機(jī)械、缺乏活動的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須樹立“以人為本、用戶至上”的服務(wù)思想，盡心盡力為業(yè)主或物業(yè)使用人服務(wù)。2確立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的基本經(jīng)營模式工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理面對的是企業(yè)，如果服務(wù)質(zhì)量不高，將影響政府的招商引資工作。因此，如何建立一種較為完善的管理模式，對工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)將是一項極為重要的課題?，F(xiàn)有工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理模式主要有如下三種：通過委托方式進(jìn)行物業(yè)管理這種管理方式是物業(yè)管理企業(yè)通過全委托方式接管物業(yè)。主要表現(xiàn)為：一是通過全

3、委托方式接管上級開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過全委托方式接管別的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。一般情況下，這種物業(yè)比較優(yōu)秀，有一定的利潤空間。通過顧問方式進(jìn)行物業(yè)管理這種管理方式就是一個物業(yè)管理企業(yè)不直接管理物業(yè)，而是為另外一個物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動提供顧問、咨詢。這種管理主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)優(yōu)秀，發(fā)展商不愿意全委；二是物業(yè)不是很好，顧問公司不愿意全委。通過合作方式進(jìn)行物業(yè)管理這種管理方式就是兩家物業(yè)公司通過股份制等方式進(jìn)行合作管理。這種情況一般是：一是物業(yè)比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業(yè)公司想通過合作方式將雙方的利益聯(lián)系起來，加強(qiáng)合作，減少風(fēng)險。3建立社區(qū)化的工業(yè)園

4、區(qū)社區(qū)化工業(yè)園區(qū)是指確立“以人為本，服務(wù)至上”的服務(wù)思想，在工業(yè)園區(qū)科學(xué)地設(shè)置各項基本功能，如社區(qū)活動中心（老年活動中心和青少年活動中心）、超市、銀行、郵政、衛(wèi)生所、新華書店、菜場等，為入駐企業(yè)提供全方位、多功能、綜合性的物業(yè)服務(wù)。社區(qū)化工業(yè)園區(qū)的建立主要考慮以下因素：確定人口適宜容量一個工業(yè)園區(qū)的適宜人口是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數(shù), 是滿足一定生存質(zhì)量的前提下的合理人口規(guī)模。充分考慮地域要素和社會心理要素所謂地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包圍，具有生存發(fā)展的硬件設(shè)施、相對獨立和穩(wěn)定的地域。工業(yè)園區(qū)一般是政府為發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對外招商引資而修建的，因此，必須

5、充分考慮工業(yè)園區(qū)的地理位置、交通條件等因素。所謂社會心理要素，是指群體對個體的行為產(chǎn)生決定性的影響，形成共同的生活方式、行為規(guī)范和心理取向。社區(qū)成員對本社區(qū)具有歸屬感，產(chǎn)生參與群體的集體意識和行為。工業(yè)園區(qū)雖然以生產(chǎn)為主，但我們?nèi)匀徊荒芎鲆暺髽I(yè)的社會心理，不能脫離整個社會環(huán)境。研究工業(yè)園區(qū)內(nèi)各入駐企業(yè)需求不同的企業(yè)對工業(yè)園區(qū)的需求各不相同。在進(jìn)行工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理過程中不僅要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性，還要考慮工業(yè)園區(qū)內(nèi)各企業(yè)的不同需求，盡可能地滿足企業(yè)的合理要求，為政府的招商引資做出貢獻(xiàn)。完善物業(yè)配套設(shè)施由于當(dāng)前工業(yè)園區(qū)的物業(yè)配套設(shè)施不全，給入駐企業(yè)員工的帶來了諸多的不便。因此，必須加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的配套

6、設(shè)施建設(shè)，建立職工宿舍、食堂、社區(qū)活動中心、超市、銀行、郵政、電信、衛(wèi)生所、新華書店、菜場等，為入駐企業(yè)提供全方位、多功能、綜合性的物業(yè)服務(wù)。加強(qiáng)精神文明建設(shè)，建立工業(yè)園區(qū)的社區(qū)文化工業(yè)園區(qū)無疑是物質(zhì)文明建設(shè)的基地，但同樣要重視精神文明建設(shè)。我們應(yīng)該倡導(dǎo)“文明家園，和睦共創(chuàng)”的社區(qū)精神，在園區(qū)內(nèi)提倡“和睦相處相敬如賓”、“溝通交流相互支持”的好風(fēng)尚，使企業(yè)與企業(yè)之間、個人與個人之間互通有無、和睦相處、互相幫助、共同發(fā)展，實現(xiàn)園區(qū)企業(yè)一家人的“大家庭”理念，創(chuàng)造一種特色的社區(qū)文化。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的進(jìn)步，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)不斷增加，入駐企業(yè)對于生產(chǎn)、生活環(huán)境的需求也逐漸提高。企業(yè)已經(jīng)不再僅僅滿足

7、解決生產(chǎn)問題，逐漸開始關(guān)注建筑群體的人性化需求（如環(huán)境需求、運(yùn)動需求、安全需求、購物需求等），要求改善生活質(zhì)量。物業(yè)管理行業(yè)是公認(rèn)的微利行業(yè)，而物業(yè)管理企業(yè)追求的是效益的最大化。特別是進(jìn)入WTO后，在物業(yè)管理費不能隨便地大幅提高的情況下，挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長點是唯一出路。要想生存與發(fā)展，企業(yè)就必須千方百計降低企業(yè)營運(yùn)成本，千方百計提高服務(wù)質(zhì)量，千方百計挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長點，在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展上以快取勝、以質(zhì)取勝。工業(yè)園區(qū)社區(qū)化，不僅滿足了入駐企業(yè)的需要，而且為工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了更多的經(jīng)濟(jì)增長點。發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)，既可帶來經(jīng)濟(jì)效益，又可方便業(yè)主或物業(yè)使用人，提高工業(yè)園區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的滿意度。工業(yè)園區(qū)

8、社區(qū)化可以涉及的領(lǐng)域十分廣泛，市場前景十分廣闊。如社區(qū)教育業(yè)、社區(qū)文化娛樂業(yè)、社區(qū)商務(wù)服務(wù)、社區(qū)健康服務(wù)業(yè)、社區(qū)中介業(yè)、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)餐飲業(yè)、社區(qū)汽車服務(wù)業(yè)以及其它連鎖店等。二、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點及難點1工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化。大多數(shù)工人的文化素質(zhì)不高。廠房內(nèi)的機(jī)械及藏量過多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標(biāo)準(zhǔn)。機(jī)器開動時震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生磁擾。升降機(jī)使用頻繁，損耗較大。工業(yè)樓房老化磨損速度加快，保養(yǎng)維護(hù)費高。廠房內(nèi)存儲易燃物品及材料多，火警危險性高。公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物。2工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的難點由于工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性，加大了物業(yè)管理的難度。

9、險情。因使用頻繁或使用不當(dāng)，造成房屋的損壞，以致帶來結(jié)構(gòu)的變化，險情出現(xiàn)難以預(yù)料。而且，廠房設(shè)備損耗嚴(yán)重，保養(yǎng)，維修費用高昂。消防點多面廣。廠區(qū)內(nèi)存儲的易燃易爆物品和有害的危險品，容易出現(xiàn)火警或險情，因電器安裝、機(jī)器的用電不當(dāng)，也容易引起火災(zāi)；另外廠區(qū)內(nèi)的交通工具和人員多而雜，這給保衛(wèi)工作帶來了難度。功能特殊。由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理。三、建立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)要組建相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，實施規(guī)范化管理。組織機(jī)構(gòu)的職能有：負(fù)責(zé)廠房區(qū)域內(nèi)建筑物管理的日常事務(wù)。統(tǒng)一對外聯(lián)系，協(xié)調(diào)落實街道辦事處交辦的社會任務(wù)。協(xié)調(diào)各生產(chǎn)企業(yè)對共用部分的使用，維護(hù)綠化布局，督促

10、衛(wèi)生制度的落實。負(fù)責(zé)整體性設(shè)備及附屬設(shè)施，共用部位的管理，養(yǎng)護(hù)、維修工作，針對工作需要聘用維修人員，公共場地清掃人員、安全保衛(wèi)人員。負(fù)責(zé)建立房屋修繕基金并設(shè)立專項賬目。制定有關(guān)具體管理規(guī)定，定期召開會議，檢查管理辦法的執(zhí)行情況和工作進(jìn)度。四、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的前期介入1從法律角度看物業(yè)管理前期介入前期物業(yè)管理是指新建物業(yè)在業(yè)主委員會成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對新建物業(yè)實施的前期物業(yè)管理活動。由于前期物業(yè)管理過程中，物業(yè)管理企業(yè)大都是開發(fā)建設(shè)單位委托或選聘的，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間沒有簽訂物業(yè)管理合同。同時，前期物業(yè)管理過程中業(yè)主對物業(yè)剛開始使用，物業(yè)管理的工作任務(wù)相對較多

11、，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間較容易產(chǎn)生糾紛。物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，業(yè)主最常采取的措施就是拒付物業(yè)管理費。物業(yè)管理企業(yè)因此受到損失也常見。物業(yè)管理關(guān)系是因物業(yè)管理合同而產(chǎn)生的法律關(guān)系，前期物業(yè)管理也不例外。實踐中，物業(yè)管理企業(yè)都以書面形式明確物業(yè)管理項目、內(nèi)容、物業(yè)管理費計算標(biāo)準(zhǔn)和期限，從而明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。目前，因物業(yè)管理企業(yè)與不同的主體簽訂前期物業(yè)管理合同，從而使合同的形式多種多樣。無論何種形式的合同，物業(yè)管理企業(yè)的主要合同權(quán)利就是收取物業(yè)管理費。2工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理前期介入的重要性盡管物業(yè)管理的諸多問題通常是在房屋使用過程中產(chǎn)生的，但究其根源卻往往可以追溯到開發(fā)項目的建設(shè)過程中，物業(yè)管

12、理與開發(fā)項目生產(chǎn)使用周期前期階段的各種工作關(guān)系密切開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工乃至銷售等工作環(huán)節(jié)，在很在程度上決定著房屋投入使用后物業(yè)管理工作的難易及其工作量大小。我前文所提到的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中所遇到的種種難題，與物業(yè)管理企業(yè)前期介入沒能深入有很大關(guān)系。如果物業(yè)管理企業(yè)在立項決策、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、代理物業(yè)租售等各個階段能夠介入其中，不但能在接管物業(yè)后迅速投入到正常的運(yùn)行狀態(tài)中，而且還能與水、電、氣、通訊、治安、環(huán)保等相關(guān)部門建立良好的工作關(guān)系，理順服務(wù)渠道。五、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的接管與驗收由于政府招商引資工作的需要，許多企業(yè)在進(jìn)駐工業(yè)園區(qū)時尚未進(jìn)行綜合的驗收與接管，給物業(yè)管理企業(yè)造成許多管

13、理隱患。因此，在物業(yè)開發(fā)建設(shè)竣工驗收完畢，具備入住和接管條件時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組對接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗收。對于接管驗收出現(xiàn)問題的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗收小組同發(fā)展商或業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，迅速解決相關(guān)問題。物業(yè)管理企業(yè)接管后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保工業(yè)園區(qū)的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)各種費用的銀行代收代繳問題。六、工業(yè)園區(qū)的日常物業(yè)管理1房屋管理工業(yè)園區(qū)內(nèi)的廠房管理，主要是確保房屋結(jié)構(gòu)完好和安全使用。因生產(chǎn)需要，企業(yè)對廠房做分隔改造或內(nèi)部安裝機(jī)

14、器設(shè)備時，不得超過樓面允許的荷載。施工前須與物業(yè)管理企業(yè)取得聯(lián)系并提供施工圖紙、經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后才可以進(jìn)行。因施工影響其他樓層時，需書面征詢涉及部位用戶的意見。2設(shè)備管理為了保證工業(yè)園區(qū)各企業(yè)生產(chǎn)的正常進(jìn)行，必須對工業(yè)園區(qū)的一些主要的設(shè)備進(jìn)行重點管理，如載貨電梯的管理、工業(yè)供水供電管理、變電房的管理等。同時，公共管網(wǎng)對整個工廠的正常運(yùn)作事關(guān)重大，其護(hù)維修養(yǎng)護(hù)十分重要，如電話線、污水管等的維修養(yǎng)護(hù)工作等，因此，必須加強(qiáng)對重點設(shè)備和公共設(shè)施及公共管網(wǎng)的管理。載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運(yùn)輸設(shè)備，保證電梯的正常運(yùn)行，對保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。為了管好用好這些電

15、梯，必須對電梯司機(jī)進(jìn)行專門的培訓(xùn)，并配備專業(yè)的維修技術(shù)人員，完全按照專業(yè)化的要求進(jìn)行管理。為了更加有效的管理好電梯，物業(yè)管理人員應(yīng)該參與電梯的選貨、訂貨、安裝、驗收及年檢等工作。工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電，其耗水量大耗電量大，電容量也較之生活用電容量大一些，而且水電的終止對廠家造成的損失有時是難以估計的，因此，水和電的正常供應(yīng)是工廠進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)重要保障，對它們的管理是不容忽視的，為此，物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作。同時，要加強(qiáng)對高壓變電房的管理，完全按照供電部門的安全操作規(guī)程進(jìn)行管理，高配電值班室每天24 小時要有人值班、節(jié)假日照常，保證電力供應(yīng)。同時值

16、班人員應(yīng)根據(jù)用電情況適時地調(diào)節(jié)和補(bǔ)償功率因素，使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟(jì)的進(jìn)行狀態(tài)，以降低電耗，節(jié)約能源。公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修，勢必影響工廠和工人的正常工作。因此，對公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)十分重要。3消防管理認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材。負(fù)責(zé)消防監(jiān)控中心的日常值班。消防監(jiān)控中心是接受火災(zāi)報警、發(fā)出火災(zāi)信號和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等設(shè)施機(jī)構(gòu)，中心應(yīng)實行24 小時值班。要對整個工業(yè)園區(qū)進(jìn)行消防監(jiān)控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職守，認(rèn)真工作。對部門經(jīng)理和公司負(fù)責(zé)人，應(yīng)做好管理、指導(dǎo)、督促、檢查好工業(yè)園

17、區(qū)內(nèi)的消防工作，對有問題的及時進(jìn)行整改。嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實各項防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視工業(yè)園區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患；定期對防火責(zé)任制、防火崗位責(zé)任制執(zhí)行情況進(jìn)行檢查并進(jìn)行匯報、交流、評比；定期對業(yè)主或物業(yè)使用人的生產(chǎn)場所進(jìn)行防火制度執(zhí)行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當(dāng)行為。負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)內(nèi)動用明火的批準(zhǔn)和現(xiàn)場監(jiān)護(hù)工作。管理好工業(yè)園區(qū)內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具, 定期進(jìn)行檢查、試驗、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。組織消防宣傳教育，廣泛開展防火宣傳，動員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育，增強(qiáng)防火意識。宣傳方式可靈活多樣，生動活潑，可

18、以發(fā)通告、貼廣告、出墻報，也可以觀看消防自救電視錄像。同時揭露批評違章違法行為，加強(qiáng)引導(dǎo)，培養(yǎng)建立全民的消防意識。抓好義務(wù)消防隊的培訓(xùn)和演習(xí)，定期向業(yè)主或物業(yè)使用人傳授消防知識。定期對工業(yè)園區(qū)內(nèi)要害部位進(jìn)行檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項基本措施。特別是要檢查各樓內(nèi)的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災(zāi)。管理好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。發(fā)生火災(zāi)時，協(xié)同公司、部門領(lǐng)導(dǎo)到場，現(xiàn)場指揮和撲救。制止任何違反消防安全的行為和企圖。4綠化及清掃保潔管理工業(yè)園區(qū)搞好綠化衛(wèi)生管理工作，能夠為工人提供工作、生活、娛樂優(yōu)美的環(huán)境，從而能讓工人工作時精神飽滿，心情舒暢，減少工傷事故的發(fā)生。因此同其他物業(yè)一樣，工業(yè)園區(qū)綠化衛(wèi)生管理也很重要。當(dāng)然，在具體管理上有些差