第五講房地產(chǎn)開發(fā)貸款

1、 l 第五章第五章 l 房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款第五章 房地產(chǎn)開發(fā)貸款l學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)l 通過對本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)了解或掌握如下內(nèi)容：l 1房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義、分類l 2房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程l 3房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估的基本原理和方法l 4房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)分類與控制方法目 錄l 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述l 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程l 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估l 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述l 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的定義及特點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的定義及特點(diǎn)l （一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的定義房地產(chǎn)開發(fā)貸款的定義l 房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對借

2、款人發(fā)放的用于開發(fā)、建設(shè)向市場銷售、出租的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款，包括居住用房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、商品房配套工程貸款。l l房地產(chǎn)開發(fā)貸款是一種中長期項(xiàng)目貸款，貸款對象是注冊的有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的，國有、集體、外資和股份制企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年(含三年)。貸款原則上采取抵押擔(dān)保或借款人有處分權(quán)的國債、存單及備付信用證質(zhì)押擔(dān)保方式，擔(dān)保能力不足部分可采取保證擔(dān)保方式。l （二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款用途二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款用途l 房地產(chǎn)開發(fā)貸款用于所開發(fā)項(xiàng)目的土地使用及拆遷補(bǔ)償、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝以及公共配套設(shè)施等發(fā)生的費(fèi)用支出。l （ 三）房地產(chǎn)開發(fā)貸款特點(diǎn)三）房地產(chǎn)

3、開發(fā)貸款特點(diǎn)l 1.專款專用l 借款人只能將貸款用于規(guī)定項(xiàng)目的開發(fā)，不能自行將貸款轉(zhuǎn)移或挪作他用，銀行對貸款的使用負(fù)有監(jiān)督責(zé)任，須密切關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)展。l 2.金額巨大l房地產(chǎn)開發(fā)的過程復(fù)雜，涉及規(guī)劃許可、土地征用、拆遷補(bǔ)償、市政配套以及施工建設(shè)等若干環(huán)節(jié)，因此開發(fā)成本高且資金占用量大，少則幾千萬元，多則數(shù)十億元。正是基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須借助金融機(jī)構(gòu)的支持，而貸款則成為其主要的融資手段。l 3.貸款期長l一方面房地產(chǎn)開發(fā)工作的環(huán)節(jié)多、經(jīng)營周期長且建設(shè)施工易受季節(jié)影響，因此在開發(fā)建設(shè)階段資金的周轉(zhuǎn)速度較慢，必然延長貸款的使用時(shí)間。另一方面，在經(jīng)營銷售階段，資金往往都是分期、分批逐步回收的，因

4、而貸款資金的歸還速度也比較緩慢。l 4.風(fēng)險(xiǎn)較大l由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的金額大、期限長，且房地產(chǎn)行業(yè)本身也易受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策法規(guī)等因素的影響，所以貸款的償還和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)都會面對很多不確定因素，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)也比一般商業(yè)貸款大得多。二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的分類二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的分類l (一一)商品住房開發(fā)貸款商品住房開發(fā)貸款l 商品住房開發(fā)貸款是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于其所開發(fā)的商品房項(xiàng)目建設(shè)的貸款。l (二二)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款經(jīng)濟(jì)適用住房貸款l 經(jīng)濟(jì)適用住房貸款是向房地產(chǎn)開發(fā)單位發(fā)放的用于其所開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)的貸款。l (三三)商業(yè)用房開發(fā)貸款商業(yè)用房開發(fā)貸款l 這種貸款是向房地產(chǎn)開發(fā)

5、單位發(fā)放的用于其所開發(fā)的商業(yè)用房項(xiàng)目建設(shè)的貸款。l 商業(yè)用房是指各類從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，其中寫字樓和商場是最為人們熟悉的商業(yè)用房。與住宅70年的土地使用年限相比，商業(yè)用房的土地使用年限僅有40年。l (四四)土地開發(fā)貸款土地開發(fā)貸款l 土地開發(fā)貸款是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開發(fā)的貸款。l 在土地儲備制度建立以前，房地產(chǎn)建設(shè)前期必須進(jìn)行的土地開發(fā)一般也都是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的，這就產(chǎn)生對土地開發(fā)的融資需求，土地開發(fā)貸款應(yīng)運(yùn)而生。l 目前，隨著土地儲備制度的深入推進(jìn)和土地整理儲備中心的出現(xiàn)，土地開發(fā)貸款已逐漸被土地儲備貸款所取代。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程

6、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請l房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請既可以來自銀行對開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的主動營銷，也可以是企業(yè)自己向銀行提出貸款申請。銀行經(jīng)辦人員既要認(rèn)真了解開發(fā)企業(yè)的需求情況，又要向申請人準(zhǔn)確介紹相關(guān)的信貸政策，如資質(zhì)要求、利率浮動規(guī)定、期限、用途等。此外，申請人還需按銀行要求提供相應(yīng)的文件和資料。 (一一)借款資格借款資格1借款主體要求借款主體要求l (1)借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的法人企業(yè)，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。l (2)借款人有按期還本付息的能力，原應(yīng)付貸款利息和到期貸款已清償；沒有清償?shù)模瑧?yīng)做出貸款人

7、認(rèn)可的償還計(jì)劃。l (3)借款人經(jīng)工商部門辦理了年檢手續(xù)，并持有人民銀行貸款卡。 l (4)借款人已經(jīng)開立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶。l(5)借款人具有三級以上資質(zhì)，有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，竣工合格率達(dá)到100，有正在銷售的樓盤項(xiàng)目和擬建項(xiàng)目的土地儲備。實(shí)力雄厚的綜合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為開發(fā)某一項(xiàng)目投資設(shè)立的獨(dú)資或控股項(xiàng)目公司，項(xiàng)目投資比例超過35以上、具有臨時(shí)開發(fā)資質(zhì)的，可視同滿足貸款條件。l 2項(xiàng)目應(yīng)具備的條件項(xiàng)目應(yīng)具備的條件l (1)申請貸款項(xiàng)目自有資金比例已經(jīng)達(dá)到了項(xiàng)目總投資的35或以上，后續(xù)建設(shè)資金來源落實(shí)，無長期拖欠建筑工程款的情況。l (2)申請貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國家或地方的建設(shè)開發(fā)

8、計(jì)劃，具有相關(guān)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告等與貸款項(xiàng)目有關(guān)的各種批復(fù)文件。l (3)申請貸款的項(xiàng)目已經(jīng)取得“四證”，即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證。對于期房建設(shè)項(xiàng)目還需要取得商品房預(yù)售許可證，否則不能放款。l (4)環(huán)保手續(xù)齊備。l (5)貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，且該項(xiàng)目應(yīng)是發(fā)放貸款的商業(yè)銀行所在地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，貸款資金嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。l (6)以在建工程抵押或提供銀行認(rèn)可的擔(dān)保。l (7)有限責(zé)任公司和股份有限公司對外股本權(quán)益性投資累計(jì)不超過其凈資產(chǎn)的50。l 3限制性條件限制性條件l 所謂限制性條件是指當(dāng)借款人出現(xiàn)以下情況的，

9、銀行一般不接受其貸款申請，或在客戶信用評級時(shí)顯著下調(diào)其得分。l(1)提供虛假材料或故意隱瞞重要事實(shí)，如提供虛假的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表等財(cái)務(wù)報(bào)告。l(2)連續(xù)3年虧損或經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量為負(fù)。l(3)騙取、套現(xiàn)貸款牟取非法收入的。l(4)違反國家規(guī)定將貸款從事股本權(quán)益性投資的。l(5)已在借款銀行同一轄區(qū)內(nèi)的同級分支機(jī)構(gòu)取得貸款的。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)l 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為，2000年3月建設(shè)部頒布了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(建設(shè)部令第77號)，其中將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按條件劃分為一級、二級、三級和四級共四個(gè)資質(zhì)等級，各級企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如下。l1一級資質(zhì)

10、一級資質(zhì)l(1)注冊資本金不低于5 000萬元。l(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上。l(3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。l(4)連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100。l(5)上一年房屋建筑施工面積達(dá)15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。l (6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于4人。l (7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。l (8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量

11、保證書和住宅使用說明書制度。l(9)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。l 2二級資質(zhì)二級資質(zhì)l (1)注冊資本金不低于2000萬元；l (2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上。l (3)近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。l (4)連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100。l (5)上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。l (6)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于3人。l (7)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相

12、應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。l (8)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度。l (9)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。l 3三級資質(zhì)三級資質(zhì)l(1)注冊資本不低于800萬元。l(2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上。l(3)房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。l(4)連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100。l(5)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人。l (6)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)

13、務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱。l (7)具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度。l (8)未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。l 4四級資質(zhì)四級資質(zhì)l (1)注冊資本不低于100萬元。l (2)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上。l (3)已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100。l (4)有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人。l (5)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。l(6)商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度。l (7)未

14、發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。l (三三)貸款申請材料貸款申請材料l 1申請人資料申請人資料l (1)法人營業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件。l (2)國(地)稅稅務(wù)登記證復(fù)印件。l (3)公司章程復(fù)印件。l (4)法人代表身份證復(fù)印件。l (5)驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件。l l(6)董事會成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本。 l(7)前三年財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表。l(8)財(cái)務(wù)報(bào)表重要會計(jì)科目說明(金額較大的需列明細(xì))。l(9)貸款卡復(fù)印件及密碼。l (10)公司簡介(包括歷史淵源、經(jīng)營業(yè)績、市場聲譽(yù)、發(fā)展前景、關(guān)聯(lián)企業(yè)情況等)。l (11)公司組織結(jié)構(gòu)圖。l (12)公司主要負(fù)責(zé)人簡歷。l (1

15、3)銀行開戶情況(開戶行名稱、賬戶性質(zhì)及賬號明細(xì))。l (14)借款申請報(bào)告。l (15)董事會同意申請貸款及抵押的決議。l2項(xiàng)目資料項(xiàng)目資料l(1)有關(guān)借款項(xiàng)目的批文、合同或協(xié)議復(fù)印件。l(2)項(xiàng)目建議書。l(3)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告及批復(fù)。l(4)項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告。l(5)建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、建筑工程施工許可證復(fù)印件、國有土地使用證復(fù)印件。l (6)環(huán)境評價(jià)報(bào)告表(書)的批復(fù)。l (7)土地出讓合同復(fù)印件。l (8)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。l (9)施工合同及監(jiān)理合同復(fù)印件。l (10)項(xiàng)目情況介紹及銷售計(jì)劃。l (11)銷售許可證(預(yù)售許可證)。l(12)土地出讓金及工程

16、款支付發(fā)票復(fù)印件。l3其他資料l 抵押物清單、抵押物估價(jià)報(bào)告、有關(guān)抵押物的產(chǎn)權(quán)文本以及保險(xiǎn)單等。l二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查l(一一)貸前調(diào)查的方法貸前調(diào)查的方法l1現(xiàn)場調(diào)研現(xiàn)場調(diào)研l(wèi) 現(xiàn)場調(diào)研是銀行進(jìn)行貸款調(diào)查時(shí)必不可少的手段。l一方面，通過現(xiàn)場調(diào)查可以掌握企業(yè)或項(xiàng)目的第一手材料，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的細(xì)節(jié)信息，而這些信息往往很難在企業(yè)提交的貸款申請材料中體現(xiàn)出來。l另一方面，現(xiàn)場調(diào)查也是對企業(yè)貸款申請材料真實(shí)性的最好檢驗(yàn)方法。l 2間接調(diào)查間接調(diào)查l 間接調(diào)查的手段很靈活，一般可以通過搜集各種媒介中有價(jià)值的相關(guān)信息展開調(diào)查。l這些媒介包括雜志、書籍、報(bào)刊、專著、網(wǎng)上資料以及政府

17、部門的會議精神、政策法規(guī)等。l在進(jìn)行間接調(diào)查時(shí)應(yīng)當(dāng)注意信息來源的權(quán)威性、可靠性和全面性。l此外，銀行經(jīng)辦人員還可以向申請貸款企業(yè)的上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)、競爭對手、行業(yè)協(xié)會、政府職能管理部門等側(cè)面了解其在業(yè)內(nèi)的口碑、信譽(yù)等不易通過現(xiàn)場調(diào)查獲知的信息。l3委托調(diào)查委托調(diào)查l 即委托中介機(jī)構(gòu)或銀行自身的社會網(wǎng)絡(luò)展開的調(diào)查。l 貸款經(jīng)辦人員必須把來自多種渠道和調(diào)查方式的企業(yè)相關(guān)信息加以整合，使其能夠相互印證，從而全面客觀地對企業(yè)進(jìn)行評價(jià)。切忌過分輕信貸款申請人主動提供的信息和口頭承諾，避免被實(shí)地考察中的假象所迷惑，必要時(shí)可以對企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場突擊檢查。l (二二)貸前調(diào)查的內(nèi)容貸前調(diào)查的內(nèi)容l 貸前調(diào)查的主要對

18、象是借款人、保證人和抵(質(zhì))押物。l銀行經(jīng)辦人員在開展貸前調(diào)查工作時(shí)，應(yīng)圍繞這些具體對象從貸款的合法合規(guī)性、安全性和效益性三方面入手進(jìn)行全面調(diào)查。l 1貸款合法合規(guī)性調(diào)查貸款合法合規(guī)性調(diào)查l (1)確認(rèn)借款人和擔(dān)保人的法人資格。貸款經(jīng)辦人員應(yīng)當(dāng)仔細(xì)核查借款人的法人資格和借款資格，例如檢查營業(yè)執(zhí)照和貸款卡的真實(shí)性、有效期、是否辦理年檢手續(xù)，貸款卡信息是否發(fā)生內(nèi)容變更、名稱變更、注銷、作廢等情況。要高度關(guān)注中國人民銀行的貸款卡查詢記錄。l (2)確認(rèn)借款人和擔(dān)保人的法定代表人。經(jīng)辦人員要親視法人簽名，親核公章，確保簽章的真實(shí)性和有效性。涉及授權(quán)委托的，要依據(jù)授權(quán)委托書所載明的代理事項(xiàng)、權(quán)限以及期限

19、認(rèn)定授權(quán)委托人是否具有簽署法律文件的資格和條件。l (3)確認(rèn)董事會(股東會)決議。對需要董事會或股東會決議同意借款或擔(dān)保的，經(jīng)辦人員應(yīng)調(diào)查認(rèn)定董事會或股東會決議內(nèi)容的真實(shí)性、合法性及有效性。l此外還須特別注意企業(yè)的公司章程中對董事會和股東會權(quán)限的規(guī)定，以防企業(yè)出具的決議和公司章程相沖突。l (4)確認(rèn)抵(質(zhì))押物清單。確認(rèn)抵(質(zhì))押物清單所列物品或權(quán)利的合法性、有效性是貸前調(diào)查工作中至關(guān)重要而又容易被忽視的一環(huán)。銀行經(jīng)辦人員應(yīng)審查其是否符合銀行貸款擔(dān)保管理的相關(guān)規(guī)定，務(wù)必防止重復(fù)抵押現(xiàn)象的發(fā)生。l (5)確認(rèn)貸款使用的合法合規(guī)性。認(rèn)定借款人有關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營許可證是否真實(shí)有效，貸款用途是否屬于營

20、業(yè)執(zhí)照所列經(jīng)營范圍，并分析借款人的貸款用途是否符合國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策。l (6)確認(rèn)購銷合同真實(shí)性。貸款經(jīng)辦人員需要分析貸款用途是否正常、合法、合規(guī)，并確認(rèn)購銷合同的真實(shí)可靠性。l(7)調(diào)查企業(yè)真實(shí)借款目的，防范貸款詐騙。l 2貸款安全性調(diào)查貸款安全性調(diào)查l(1)對借款人和保證人的法定代表人的品行、業(yè)績、能力、信譽(yù)等方面進(jìn)行深入調(diào)查，了解其經(jīng)營管理水平和履約記錄。l(2)考察借款人、保證人是否已建立良好的公司治理機(jī)制，是否制定清晰的發(fā)展戰(zhàn)略，是否具備科學(xué)的決策系統(tǒng)和規(guī)章制度。l(3)對借款人、保證人的財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行調(diào)查，對其提供的財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)性進(jìn)行審查，對重要數(shù)據(jù)核對總賬、明細(xì)賬，查看原始

21、憑證與實(shí)物是否相符，掌握借款人和保證人的償債指標(biāo)、盈利指標(biāo)、資產(chǎn)運(yùn)營指標(biāo)和經(jīng)營增長指標(biāo)等重要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。l (4)對借款企業(yè)尚未結(jié)清的貸款情況進(jìn)行摸底，若有不良貸款記錄的要認(rèn)定數(shù)額及成因；沒有不良記錄的，要掌握企業(yè)總的貸款數(shù)額和其他銀行授信情況，防止貸款被挪用歸還其他銀行的貸款。l (5)對企業(yè)對外股本權(quán)益性投資情況進(jìn)行調(diào)查，尤其要警惕借款人資產(chǎn)負(fù)債表中的其他應(yīng)收款的具體流向。l (6)調(diào)查抵(質(zhì))押物的估價(jià)情況。l 3貸款效益性調(diào)查貸款效益性調(diào)查 l (1)對借款人過去三年的經(jīng)營效益進(jìn)行調(diào)查。 l (2)分析企業(yè)的行業(yè)前景、產(chǎn)品競爭力以及未來發(fā)展?jié)摿?。l (3)調(diào)查借款企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營情況，重點(diǎn)

22、核實(shí)其銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量的真實(shí)性及未來增長的可信性。l (4)對該筆貸款業(yè)務(wù)能為商業(yè)銀行帶來的各種收益以及隨之而來的風(fēng)險(xiǎn)和成本進(jìn)行全面的調(diào)查、分析和預(yù)測。 l (三三)貸前調(diào)查報(bào)告的撰寫貸前調(diào)查報(bào)告的撰寫 l 貸款調(diào)查報(bào)告是整個(gè)貸前調(diào)查工作的總結(jié)和精華，撰寫好一份高質(zhì)量的調(diào)查報(bào)告幾乎就等于完成了一筆貸款授信的大半工作。l具體到房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫，不僅要包括上面提到的關(guān)于“三性”調(diào)查的內(nèi)容，還會涉及到許多具體的要求。l具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查報(bào)告需要包括以下十個(gè)部分的內(nèi)容。l 1貸款概況調(diào)查貸款概況調(diào)查l 貸款調(diào)查報(bào)告的第一部分是對借款人基本情況的介紹，主要包括成立時(shí)間、組

23、織形式、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、注冊資本和資本金構(gòu)成(實(shí)物出資還是現(xiàn)金出資)、主營范圍、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、法人代表、經(jīng)營管理機(jī)制、業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級、完成項(xiàng)目的能力、企業(yè)自身具備的優(yōu)勢等。此外還應(yīng)當(dāng)介紹企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的工作履歷、職業(yè)素質(zhì)以及學(xué)歷背景等方面的信息。另外，在這部分還應(yīng)當(dāng)介紹借款人所申請的貸款額度、期限、利率等情況。l 2借款人資信情況借款人資信情況l 借款人的資信情況，特別是其在各家銀行的貸款額度、還款記錄是十分重要的信息。這些信息對于商業(yè)銀行來說曾經(jīng)是比較難以獲取的，因?yàn)楦骷毅y行之間往往缺乏有效的溝通渠道?，F(xiàn)在貸款經(jīng)辦人員可以通過查詢企業(yè)的貸款卡來獲得這些信息，因此貸款經(jīng)辦人員要經(jīng)常地關(guān)注企業(yè)貸款卡信

24、息的變化，及時(shí)查看企業(yè)的信用報(bào)告，并在調(diào)查報(bào)告中予以體現(xiàn)。l3借款人財(cái)務(wù)狀況分析借款人財(cái)務(wù)狀況分析l 若借款人為項(xiàng)目公司，并且屬于新建項(xiàng)目的開發(fā)前期，可以僅簡要介紹其財(cái)務(wù)狀況；l若借款人以往有樓盤開發(fā)項(xiàng)目，則可以進(jìn)一步具體分析各種財(cái)務(wù)指標(biāo)。l除此之外，還要關(guān)注該企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度是否健全，特別是通過近三年和最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表估算其運(yùn)營能力、盈利狀況及還本付息能力，并在此基礎(chǔ)上對企業(yè)進(jìn)行信用評級。l4項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況l 詳細(xì)介紹項(xiàng)目的基本情況，包括：是否納入國家或地方的建設(shè)開發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)機(jī)關(guān)、時(shí)間、批文文號；項(xiàng)目總投資、投資構(gòu)成及來源；項(xiàng)目的地理位置、社區(qū)環(huán)境、占地面

25、積、容積率、建筑面積、樓宇結(jié)構(gòu)與棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì)及工程進(jìn)展情況；項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備與可行性操作方案、計(jì)劃開竣工日期；詳細(xì)說明各項(xiàng)批文手續(xù)是否齊備、“四證”是否齊全，對于證件尚不齊備的要重點(diǎn)說明原因并提出解決方案；施工單位資質(zhì)等級；配套工程、市政設(shè)施和物業(yè)管理的情況。l 5項(xiàng)目市場分析項(xiàng)目市場分析l 這部分主要包括對項(xiàng)目的競爭力分析和銷售前景分析。l 項(xiàng)目競爭力分析要包括：(1)項(xiàng)目區(qū)域：介紹項(xiàng)目所處地理位置、周邊環(huán)境、所處地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)狀況；(2)建筑規(guī)劃與房型設(shè)計(jì)：介紹項(xiàng)目樓盤分布、建設(shè)內(nèi)容、房型種類等；(3)銷售價(jià)格：介紹樓盤銷售價(jià)格，以及與周邊地區(qū)樓盤價(jià)格的比較；(4)結(jié)論。l 銷售前景分析

26、包括：(1)目標(biāo)客戶群；(2)銷(預(yù))售方案：介紹項(xiàng)目銷(預(yù))售時(shí)間表、銷售方式和銷售收入預(yù)測；(3)結(jié)論。l 6投資估算與資金籌措安排投資估算與資金籌措安排l 此部分應(yīng)當(dāng)包括銀行對項(xiàng)目總投資、投資構(gòu)成及來源的評估結(jié)果；項(xiàng)目資本金的落實(shí)情況；在各家銀行申請的貸款金額、比重、用途、期限、利率；投資進(jìn)度；貸款的用款計(jì)劃五個(gè)部分。l 更細(xì)的安排則還應(yīng)當(dāng)介紹項(xiàng)目各種費(fèi)用的投入計(jì)劃和不同渠道來源的資金構(gòu)成，例如土地出讓金、拆遷費(fèi)用、配套費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等的投入比例，來自自有資金、銀行貸款以及預(yù)售款和定金的籌資結(jié)構(gòu)等。l7項(xiàng)目效益預(yù)測及還款能力分析項(xiàng)目效益預(yù)測及還款能力分析l 此部分通

27、常包括相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、盈虧平衡點(diǎn)分析、敏感性分析等內(nèi)容。在此基礎(chǔ)上，著重介紹貸款的還款來源、分析借款人是否會發(fā)生私法還貸的情況，并制訂還款計(jì)劃。l 8擔(dān)保情況分析擔(dān)保情況分析l 屬于保證擔(dān)保的，需要介紹保證人的基本情況，包括注冊資本金、主營業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債情況、保證能力以及與借款人之間的關(guān)系。l 屬于抵押擔(dān)保的，需要介紹抵押物情況、分析抵押率并且評價(jià)抵押物的變現(xiàn)能力。l9銀行收益預(yù)測銀行收益預(yù)測l 計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)貸款利息收入和手續(xù)費(fèi)收入，分析未來與之相配套的住房按揭貸款規(guī)模及收入。有的還應(yīng)當(dāng)計(jì)算貸款的資金成本。l 10結(jié)論結(jié)論l 說明是否同意提供貸款，明確貸款金額、期限和利率，最后是

28、其他附加條件。三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批l貸款審批就是指貸款的審查和批準(zhǔn)，貸款審批就是指貸款的審查和批準(zhǔn)，是實(shí)務(wù)工作中聯(lián)系密切的兩個(gè)環(huán)節(jié)。與一般貸款的審批相同，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批也必須遵照“審貸分離、分級審批”的原則進(jìn)行。l 貸款審查是指貸款審查部門根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門提供的資料進(jìn)行核實(shí)，評價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)測貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。l審貸分離原則審貸分離原則是指銀行貸款經(jīng)營部門負(fù)責(zé)“前臺業(yè)務(wù)”，即開拓市場、發(fā)展客戶、受理貸款申請、貸前調(diào)查、貸款發(fā)放和收回，不參與貸款的審查與批準(zhǔn)；l貸款審批部門專門負(fù)責(zé)“后臺業(yè)務(wù)”，即貸款

29、的審批(包括貸款金額、利率和期限)、放款條件的落實(shí)等。l貸款營銷部門和審批部門各司其職、各盡其責(zé)，防止出現(xiàn)因?yàn)闋I銷壓力而忽視風(fēng)險(xiǎn)控制的現(xiàn)象。l分級審批原則分級審批原則是指商業(yè)銀行在進(jìn)行貸款審批時(shí)，應(yīng)根據(jù)貸款額度的大小和審批授權(quán)的高低，由不同級別的審批機(jī)構(gòu)進(jìn)行審批，貸款數(shù)額越大則需要審批機(jī)構(gòu)的級別就越高。l (一一)貸款審批的流程貸款審批的流程l 貸款審批人在授權(quán)范圍內(nèi)審批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率和還款方式。l凡是要上報(bào)上級機(jī)構(gòu)審批的，均要由下級機(jī)構(gòu)向上級審批部門提交本級審批機(jī)構(gòu)的初審意見。上級審批部門審查后按照權(quán)限提交信貸委員會或有權(quán)簽批人批準(zhǔn)。l l貸款批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門辦理貸

30、款發(fā)放手續(xù)；l貸款未獲批準(zhǔn)的，審查部門或簽批人要說明理由，同時(shí)將有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門。l不論貸款是否被批準(zhǔn)，調(diào)查部門都須將審批結(jié)果通知企業(yè)并退還申請資料。(二二)貸款審查的主要內(nèi)容貸款審查的主要內(nèi)容l銀行貸款審查一般分為初審和復(fù)審兩個(gè)階段。l 1貸款初審貸款初審l (1)負(fù)責(zé)初審貸款資料的完整性。l (2)負(fù)責(zé)初審貸款資料格式與內(nèi)容的準(zhǔn)確性、合法性，上報(bào)材料中有關(guān)借款合同、協(xié)議填寫內(nèi)容的完整性、準(zhǔn)確性與合法性。l (3)審查貸款及其他授信是否符合金融政策與信貸管理規(guī)章制度的要求。l (4)復(fù)測借款人的信用等級和貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。l (5)對貸款的合法性、效益性、安全性進(jìn)行全面審查和評定，提交

31、初審報(bào)告。l (6)初審貸款金額、用途、期限、利率、擔(dān)保方式等是否合理，還款來源是否有保障，提出對貸款方式、金額、期限、利率的審核意見。l 2貸款復(fù)審貸款復(fù)審l (1)復(fù)核貸款資料的完整性。l (2)復(fù)審貸款資料的格式與內(nèi)容的準(zhǔn)確性與合法性。l (3)復(fù)審貸款及其他授信是否符合國家金融政策和本行信貸管理方面的規(guī)章制度要求。l (4)復(fù)測借款人的信用等級和貸款風(fēng)險(xiǎn)度。l (5)復(fù)審并全面評價(jià)貸款的合法性、效益型以及安全性。l(三三)貸款的批準(zhǔn)貸款的批準(zhǔn)l貸款審批機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對通過審查的貸款申請需要進(jìn)行批準(zhǔn)，這包括了三個(gè)方面的職責(zé)。l (1)審查貸款是否符合國家信貸政策及銀行內(nèi)部的有關(guān)規(guī)章制度，在貸

32、款審查委員會的審查意見基礎(chǔ)上進(jìn)行決策。l (2)負(fù)責(zé)信貸審查工作的計(jì)劃、組織、實(shí)施與管理。l (3)按照授權(quán)和管理程序，對重大問題和疑難問題進(jìn)行決策。四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放與財(cái)務(wù)監(jiān)督四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放與財(cái)務(wù)監(jiān)督l房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放一般包括五個(gè)環(huán)節(jié)，即落實(shí)貸款條件、簽訂合同、落實(shí)用款條件、款項(xiàng)發(fā)放、登記備案。具體流程如下。l 第一，銀行同借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵(質(zhì))押合同。l 第二，按合同規(guī)定辦理完畢相關(guān)的公證、抵押登記等手續(xù)，其中房地產(chǎn)的抵押登記一般包括房屋抵押登記和土地抵押登記兩部分，抵押物權(quán)屬及相關(guān)登記證明文件交由貸款行保管。l第三，為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程

33、保險(xiǎn)，以房屋作為抵押品的，在償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于抵押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長于借款期半年，保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。l 第四，若屬于住房開發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放貸款前與借款人就該貸款項(xiàng)目售后的一攬子住房抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂合作協(xié)議。l第五，貸款審查部門對貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等核實(shí)無誤后，由貸款經(jīng)辦人員填寫放款憑證，經(jīng)逐級審批簽發(fā)后，交由會計(jì)核算部門審查各項(xiàng)文件是否符合放款條件，符合條件的根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接發(fā)放至相關(guān)賬戶中。l第六，根據(jù)銀監(jiān)會2

34、009年7月發(fā)布的固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法第二十四條和第二十五條的規(guī)定:“貸款人應(yīng)通過貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。貸款人受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。借款人自主支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請將貸款資金發(fā)放至借款人賬戶后，由借款人自主支付給符合合同約定用途的借款人交易對手?！薄皢喂P金額超過項(xiàng)目總投資5或超過500萬元人民幣的貸款資金支付，應(yīng)采用貸款人受托支付方式?！钡谌?jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估l一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估的含義一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評

35、估的含義l 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估是根據(jù)貸款安全性、流動性和效益性的要求，運(yùn)用定量和定性分析相結(jié)合的方法，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款決策前期對借款人和開發(fā)項(xiàng)目的盈利水平、償債能力、建設(shè)條件、市場狀況以及各種不確定因素所做出的全面、系統(tǒng)的評價(jià)。l 從狹義上看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估是從項(xiàng)目自身的財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)效益兩個(gè)方面入手進(jìn)行的評估，其中又以財(cái)務(wù)效益評估為重點(diǎn)。l 所謂財(cái)務(wù)效益評估是指根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入與支出，分析該項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和盈虧平衡點(diǎn)，從而判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。l 國民經(jīng)濟(jì)效益評估是指從區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的效益和成本出發(fā)，考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

36、目對所在區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，從而判斷開發(fā)項(xiàng)目合理與否。l從廣義上看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估不僅包括財(cái)務(wù)效益評估和國民經(jīng)濟(jì)效益評估，還應(yīng)當(dāng)包括借款人信用評估、抵押評估以及貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估。cf:房地產(chǎn)項(xiàng)目評估與房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估在本質(zhì)上是不同的。l首先，評估主體不同l房地產(chǎn)開發(fā)貸款的評估主體是商業(yè)銀行。貸款經(jīng)辦人員要以銀行在實(shí)現(xiàn)盈利的同時(shí)還能有效控制風(fēng)險(xiǎn)作為評估的出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)評估貸款項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況、借款人信用狀況和抵押擔(dān)保情況，預(yù)測貸款的盈利能力，估計(jì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患并制定可靠的風(fēng)險(xiǎn)防控手段。l而房地產(chǎn)項(xiàng)目評估的主體則是開發(fā)企業(yè)，其評估的重點(diǎn)是項(xiàng)目的收入與成本，建設(shè)可行性與銷售賣點(diǎn)等。l

37、其次，評估在房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批中的作用不同。l房地產(chǎn)項(xiàng)目評估的成果可行性研究報(bào)告，是申請貸款的必備材料之一，是貸款調(diào)查人員與審批人員的重要參考文件。貸前調(diào)查時(shí)，銀行經(jīng)辦人員要以房地產(chǎn)項(xiàng)目評估的可行性研究報(bào)告為基礎(chǔ)，結(jié)合自身的現(xiàn)場調(diào)查和間接調(diào)查成果對房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目自主做出評估，并撰寫貸前調(diào)查報(bào)告，而這正是廣義上的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評估l (一)評估原則“5C”原則與“5P”原則l“5C”原則是行業(yè)內(nèi)通行的對企業(yè)守信履約能力的總體評價(jià)原則，它包括五個(gè)方面的內(nèi)容，因?yàn)槠溆⑽亩家訡開頭，所以稱為“5C”原則。這五個(gè)方面分別是：l character(品德)：指企業(yè)負(fù)責(zé)人的品

38、德、經(jīng)營管理水平、資金運(yùn)用狀況、經(jīng)營穩(wěn)健性以及債務(wù)償還愿望等。企業(yè)信用記錄是判斷其品德水平的重要依據(jù)。l Capital(資本)：指借款人的財(cái)務(wù)杠桿狀況及資本金情況。資本金是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要標(biāo)志，也是企業(yè)承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的最終保證。財(cái)務(wù)杠桿高就意味著資本金較少，債務(wù)負(fù)擔(dān)和違約概率也較高。lCapacity(能力)：指還款能力，它包含了兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是借款人未來現(xiàn)金流最的變動趨勢及波動性；另一方面是借款人的管理水平，銀行不僅要對借款人的公司治理機(jī)制、日常經(jīng)營策略、管理的整合度和深度進(jìn)行分析評價(jià)，還要對其各部門主要管理人員進(jìn)行分析評價(jià)。lcollateral(抵押)：借款人應(yīng)提供一定的、合適的抵押品

39、以減少或避免商業(yè)銀行貸款損失，特別是在中長期貸款里，如果沒有擔(dān)保品作為抵押，商業(yè)銀行通常不予放款。商業(yè)銀行對抵押品的要求權(quán)級別越高，抵押品的市場價(jià)值越大，變現(xiàn)能力越強(qiáng)，則貸款的風(fēng)險(xiǎn)越低。l Condition(環(huán)境)：主要包括商業(yè)周期所處階段、借款人所在行業(yè)狀況、利率水平等因素。商業(yè)周期是決定信用風(fēng)險(xiǎn)水平的重要因素，尤其是在周期敏感性的產(chǎn)業(yè)。借款人處于行業(yè)周期的不同階段以及行業(yè)的競爭激烈程度，對借款人的償債能力也具有重大影響。l“5P”原則與此類似，分別是lPersonal Factor(個(gè)人因素)lPurpose Factor(資金用途因素)lPayment Factor(還款來源因素)lP

40、rotection Factor(保障因素)lPerspective Factor(企業(yè)前景因素)。 l(二)評估內(nèi)容l對借款人的資信評估至少應(yīng)當(dāng)包括：l借款企業(yè)基本情況調(diào)查l借款企業(yè)素質(zhì)評估l借款企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力評估l借款企業(yè)信用狀況評估l發(fā)展前景評估l對借款企業(yè)基本情況調(diào)查的內(nèi)容包括：借款人的名稱、地址、經(jīng)營范圍、資質(zhì)、規(guī)模、所有制類別、組織結(jié)構(gòu)、歷史沿革、注冊資本金等。l 對借款企業(yè)素質(zhì)評估主要是調(diào)查、了解借款企業(yè)的法人代表及公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員經(jīng)歷、業(yè)績、信譽(yù)和能力，并對其經(jīng)營管理水平加以評價(jià)。l對借款企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力評估主要是調(diào)查、了解借款企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、人員構(gòu)成、職工素質(zhì)、開發(fā)總量及建設(shè)情況，

41、以及近年來已完工開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)、銷售和運(yùn)營等業(yè)績情況。l 對借款企業(yè)信用狀況評估的內(nèi)容有：調(diào)查借款企業(yè)的開戶情況、存貸款情況、信用等級等信息，計(jì)算企業(yè)的存貸比，在綜合考慮各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息的情況下，全面評價(jià)借款企業(yè)信用狀況。l對借款企業(yè)發(fā)展前景評估的內(nèi)容有：調(diào)查企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，在行業(yè)中所處層次，了解企業(yè)的發(fā)展思路和戰(zhàn)略規(guī)劃，深入分析借款企業(yè)及其所處行業(yè)的發(fā)展前景。l(三)評估手段l項(xiàng)目評估的資信評估手段是指銀行等金融機(jī)構(gòu)對申請借款企業(yè)進(jìn)行的客戶信用評級。l1客戶信用評級與項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估的區(qū)別 首先，客戶信用評級在銀行風(fēng)險(xiǎn)管理工作中屬于客戶評級的范疇，而項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估則類似于債項(xiàng)評級，只不過是發(fā)生在債

42、務(wù)形成之前。l其次，客戶信用評級的依據(jù)主要是財(cái)務(wù)因素，通常貸款銀行要根據(jù)借款申請人前三個(gè)完整會計(jì)年度的財(cái)務(wù)報(bào)表以及最近一期報(bào)表對企業(yè)整體的運(yùn)營情況、盈利情況以及償債能力做出判斷。而項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估則是主要針對項(xiàng)目本身進(jìn)行的評估與預(yù)測，如通過對項(xiàng)目本身的開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得出項(xiàng)目本身的總投資利潤率、自有資金利潤率、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；根據(jù)償還貸款的資金來源和還款方式，對項(xiàng)目回收期及還款能力做出預(yù)測。l再次，客戶信用評級所依賴的信息不僅限于財(cái)務(wù)信息，還包括其他一些指標(biāo)，如管理層的學(xué)歷與能力、企業(yè)過往還貸記錄、所處的行業(yè)地位等，因此客戶信用評級是一

43、個(gè)全面而綜合地考察借款人的過程。相比較來說項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估的過程則顯得單一。l最后，由于借款客戶可以有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在運(yùn)作，對于一個(gè)借款人來說商業(yè)銀行可能要做出多個(gè)項(xiàng)目(財(cái)務(wù))評估。而貸款客戶的信用評級一般只有一個(gè)，也就是說借款企業(yè)與其在貸款銀行內(nèi)的信用評級是一一對應(yīng)的。 2信用評級方法l 商業(yè)銀行客戶信用評級主要包括定性分析法和定量分析法兩類方法。l (1)定性分析方法l定性分析方法主要指專家判斷法。l專家判斷法是商業(yè)銀行在長期經(jīng)營信貸業(yè)務(wù)、承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)過程中逐步發(fā)展并完善起來的傳統(tǒng)信用分析法。專家系統(tǒng)是依賴高級信貸人員和信貸專家自身的專業(yè)知識、技能和豐富經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用各種專業(yè)性分析工具，在分析評價(jià)各

44、種關(guān)鍵要素的基礎(chǔ)上依據(jù)主觀判斷來綜合評定信用風(fēng)險(xiǎn)的分析系統(tǒng)。l行業(yè)內(nèi)最為人熟知的分析系統(tǒng)是駱駝(CAMEL)分析系統(tǒng)，它包括：l資本充足率(Capital Adequacy)l資產(chǎn)質(zhì)量(Assets Quality)l管理能力(Management)l盈利性(Earning)l流動性(Liquidity)l(2)定量分析方法l較常見的定量分析方法主要包括信用評分模型和各類違約概率模型分析法。l信用評分模型是一種傳統(tǒng)的信用風(fēng)險(xiǎn)量化模型，利用可觀察到的借款人特征變量計(jì)算出一個(gè)得分來代表債務(wù)人的信用風(fēng)險(xiǎn)，并將借款人歸類于不同的風(fēng)險(xiǎn)等級。目前應(yīng)用最廣泛的信用評分模型有線性概率模型、Logistic模型

45、、Probit模型和線性辨別模型。l (3)財(cái)務(wù)指標(biāo)l在進(jìn)行企業(yè)信用評級的過程中不可避免地要用到各類財(cái)務(wù)指標(biāo)來進(jìn)行分析，并根據(jù)這些指標(biāo)計(jì)算相應(yīng)的得分。這些指標(biāo)包括：l償債能力指標(biāo)l 資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額資產(chǎn)總額。l 速動比率=(流動資產(chǎn)-存貨)流動負(fù)債。 l 流動比率=流動資產(chǎn)流動負(fù)債。l 利息保障倍數(shù)=(利潤總額+利息費(fèi)用)利息費(fèi)用。l 或有負(fù)債比率=或有負(fù)債凈資產(chǎn)。l 獲利能力指標(biāo)l 主營業(yè)務(wù)利潤率=(主營利潤+補(bǔ)貼收入)銷售收入。l 凈資產(chǎn)收益率=凈利潤+補(bǔ)貼收入+(銷售現(xiàn)金收入一主營業(yè)務(wù)收入)主營業(yè)務(wù)利潤率平均凈資產(chǎn)。l 經(jīng)營利潤貢獻(xiàn)率=(經(jīng)營利潤+補(bǔ)貼收入+(銷售現(xiàn)金收入一主營業(yè)務(wù)收

46、入)主營業(yè)務(wù)利潤率)(經(jīng)營利潤+補(bǔ)貼收入+(銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金-主營業(yè)務(wù)收入)主營業(yè)務(wù)利潤率+利潤總額-經(jīng)營利潤-補(bǔ)貼收入-(銷售現(xiàn)金收入-主營業(yè)務(wù)收入)主營業(yè)務(wù)利潤率l營運(yùn)能力指標(biāo)l 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入平均總資產(chǎn)。l 存貨周轉(zhuǎn)率=銷售成本平均存貨余額。l 營業(yè)活動收益質(zhì)量=銷售收入平均應(yīng)收賬款。l (4)信用評級指標(biāo)打分表l 在實(shí)際操作中，客戶信用評級往往以各種打分表的形式出現(xiàn)，表中各項(xiàng)目得分的計(jì)算方式依賴于上面介紹的各種模型公式，商業(yè)銀行會根據(jù)自身情況選擇適合的模型。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評估l房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評估包括：項(xiàng)目建設(shè)條件評估、項(xiàng)目市場評估、資金來源籌措評估、

47、項(xiàng)目組織與人力資源分析四個(gè)方面。l(一)項(xiàng)目建設(shè)條件評估l首先要調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)背景，綜合項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、城市建沒規(guī)劃，分析該項(xiàng)目的潛在經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，評價(jià)其建設(shè)的必要性和正當(dāng)性。此外，考慮到當(dāng)前土地供應(yīng)日趨緊張的現(xiàn)實(shí)情況，項(xiàng)目評估人還應(yīng)當(dāng)分析在政策允許和技術(shù)上可行的前提下，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地利用效率是否達(dá)到最優(yōu)。l 其次，要全面考察項(xiàng)目建設(shè)的性質(zhì)、地理位置、交通情況、市政規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、綠化率等一系列房地產(chǎn)開發(fā)中的技術(shù)指標(biāo)，突出介紹項(xiàng)目的特點(diǎn)及優(yōu)缺點(diǎn)。l再次，要重點(diǎn)核查項(xiàng)目的相關(guān)法律文件，確保項(xiàng)目建設(shè)合法有效。這些文件最主要包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

48、、 國有土地使用證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售許可證、項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件以及其他銀行貸款要求的證明文件。l最后，要了解項(xiàng)目征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、辦理相應(yīng)批復(fù)手續(xù)直至完成開工前準(zhǔn)備等工作的進(jìn)度情況；分析項(xiàng)目開、竣工時(shí)間及施工進(jìn)度安排，對已開工項(xiàng)目要分析其投資完成進(jìn)度和資金到位情況；分析項(xiàng)目建設(shè)所需的材料、機(jī)械設(shè)備及施工技術(shù)情況，如材料供貨渠道是否穩(wěn)定、機(jī)器設(shè)備是否可靠；對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位資質(zhì)、施工組織及環(huán)境保護(hù)條件進(jìn)行評價(jià)。l (二)項(xiàng)目市場評估l房地產(chǎn)項(xiàng)目市場評估也稱為市場需求預(yù)測，是指在市場調(diào)查和供求預(yù)測的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目的競爭能力、市場環(huán)境以及競爭者等要素，分析和判

49、斷項(xiàng)目未來的銷售情況，具體來說就是考察項(xiàng)目在特定時(shí)期內(nèi)是否有市場，以及采取怎樣的營銷戰(zhàn)略來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。項(xiàng)目市場評估是貸款銀行分析判斷項(xiàng)目還款能力的重要依據(jù)。(三)資金來源籌措評估l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目資金來源主要有五個(gè)：自有資金、銀行貸款、商品房預(yù)售回款、施工墊資和其他借款。l1自有資金l 中國人民銀行2003年6月5日發(fā)布了中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(銀發(fā)2003121號)，要求項(xiàng)目自有資金不應(yīng)低于項(xiàng)目總投資額的30，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有者權(quán)益不應(yīng)低于開發(fā)項(xiàng)目總投資額的30。2004年8月，銀監(jiān)會發(fā)布的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(銀監(jiān)發(fā)200457號)規(guī)定，商

50、業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目的資本金比例不可低于35。2009年根據(jù)國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知(國發(fā)200927號)，對該比例作了調(diào)整：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30。l2銀行貸款l 銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的籌資渠道中始終扮演著重要角色，若將個(gè)人住房抵押貸款包括在內(nèi)，銀行貸款的占比決不低于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金比例，銀行風(fēng)險(xiǎn)由此可見一斑。因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批過程中往往都相當(dāng)謹(jǐn)慎。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因某種原因?qū)е马?xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難或違反借款合同的約定，銀行隨時(shí)可能停止發(fā)放新貸款并提前

51、收回原有貸款。l 3施工方墊資l雖然中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知中明確規(guī)定商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但是由于建筑施工市場競爭激烈，一些施工企業(yè)不得不按開發(fā)商的要求墊資施工，有時(shí)墊資規(guī)模還很大。這時(shí)評估人應(yīng)當(dāng)考慮把施工企業(yè)納入評估范圍，尤其是在施工企業(yè)既為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊資，又為開發(fā)企業(yè)的銀行貸款提供擔(dān)保的情況下。l4商品房預(yù)售回款l 根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，商品房在滿足一定條件下即可進(jìn)行預(yù)售，這雖然在一定程度上緩解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金緊張問題，但由于商品房的銷售情況與政策法規(guī)、市場環(huán)境以及宏觀調(diào)控等因素密切相關(guān)，因此在進(jìn)行銷

52、售回款的測算時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分評估，并把銷售回款與銷售收入?yún)^(qū)別開來。銷售收入是根據(jù)銷售進(jìn)度確認(rèn)的收入，在實(shí)際工作中，部分銷售收入尚未收到現(xiàn)金，而銷售回款是指銷售收入中已經(jīng)收到現(xiàn)金的那一部分收入，能夠真正投入項(xiàng)目建設(shè)的資金是項(xiàng)目銷售回款而非銷售收入。此外，從會計(jì)角度看，預(yù)售回款只能記到“預(yù)收賬款”科目，是企業(yè)的一種負(fù)債而不是收入，但在測算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源時(shí)不能將其忽略。l (四)項(xiàng)目組織與人力資源分析l高效、精簡的組織和合理的人員配備，特別是關(guān)鍵崗位人員的良好素質(zhì)是保證項(xiàng)目成功實(shí)施和運(yùn)作的重要條件。組織和管理評估是評估人圍繞項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置，對企業(yè)組織是否合理有效進(jìn)行的綜合分析評價(jià)。人力資

53、源分析是指對企業(yè)的人力資源選擇、來源、招聘與培訓(xùn)等總體規(guī)劃進(jìn)行的詳細(xì)論證與考察。銀行對項(xiàng)目組織與人力資源進(jìn)行準(zhǔn)確評估是十分必要的。l1.項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)分析項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)分析l項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)概括起來可以分為三大部分：項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目經(jīng)營機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu)。l(1)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)在中國通常稱為項(xiàng)目建設(shè)單位，由它負(fù)責(zé)項(xiàng)目方案的準(zhǔn)備、挑選、報(bào)請上級機(jī)關(guān)審批，以及項(xiàng)目的建設(shè)過程(包括設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備購備安裝等)。建設(shè)單位雖然不一定具體承擔(dān)建設(shè)工作本身，但是要對整個(gè)建設(shè)過程負(fù)責(zé)。對項(xiàng)目建設(shè)單位的分析要從機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、監(jiān)督系統(tǒng)等方面入手，分析的重點(diǎn)是防止機(jī)構(gòu)的擴(kuò)大化，提高機(jī)構(gòu)實(shí)施項(xiàng)目的能力和處

54、理突發(fā)事件的能力。l(2)項(xiàng)目經(jīng)營機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目經(jīng)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目實(shí)施的成果，由于項(xiàng)目竣工后的經(jīng)營情況關(guān)系到項(xiàng)目償債能力以及項(xiàng)目的預(yù)期收益能否實(shí)現(xiàn)等問題，在項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)分析中需要給予充分重視。對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，對經(jīng)營機(jī)構(gòu)的分析根據(jù)項(xiàng)目的不同分為兩種情況，一是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，二是住宅項(xiàng)目。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目就是要分析未來使用該物業(yè)的公司或商戶的盈利能力，只有這些公司擁有穩(wěn)定的盈利才能保證商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金收入。住宅項(xiàng)日相對就簡單多了，只要分析項(xiàng)目開發(fā)商的銷售能力即可。l(3)項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目協(xié)作機(jī)構(gòu)大致可以分為三個(gè)層次，一是國家主管部門，二是地方政府，三是業(yè)務(wù)往來單位。l 2人力資源分析人力

55、資源分析l銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源進(jìn)行分析，就是要分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的人力資源配置是否合理、是否符合項(xiàng)目的發(fā)展，對項(xiàng)目人力資源的供求和流動性情況進(jìn)行分析評估。人力資源的選擇包括人力資源自然結(jié)構(gòu)、文化結(jié)構(gòu)、技能結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)四個(gè)方面，其中自然結(jié)構(gòu)是指性別結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)。人力資源供求預(yù)測主要包括企業(yè)內(nèi)部的勞動力需求預(yù)測和企業(yè)內(nèi)外部的人力資源供給預(yù)測。人力資源流動性分析主要是考察企業(yè)在人員上的穩(wěn)定性如何，一個(gè)人員變動頻繁的企業(yè)注定難以實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，在實(shí)踐中銀行評估人員要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)高管尤其是董事長、總經(jīng)理和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人是否穩(wěn)定，如果總經(jīng)理或財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人經(jīng)常變化往往預(yù)示著企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)了嚴(yán)重問題。四、房地

56、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析評價(jià)指標(biāo)評價(jià)指標(biāo)l五、貸款擔(dān)保條件評估五、貸款擔(dān)保條件評估l貸款擔(dān)保條件評估一般涉及土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押、現(xiàn)房抵押三個(gè)方面。l (一一)土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押l貸款企業(yè)支付了全部土地出讓金并獲得了國有土地使用證后，到房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。土地使用權(quán)抵押價(jià)值由已支付的土地出讓金加上拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的總和來評估。l (二二)在建工程抵押在建工程抵押l當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資總額完成了25以上，具備房屋期權(quán)抵押條件時(shí)，應(yīng)要求貸款企業(yè)辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù)，將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。房屋期權(quán)抵押價(jià)值由抵押時(shí)投入該項(xiàng)目的土地出讓金、拆遷安置費(fèi)用、已支

57、付工程款的總和來評估。借款銀行在認(rèn)定抵押物價(jià)值時(shí)必須核對相應(yīng)的支付憑證或合同發(fā)票。l(三三)現(xiàn)房抵押現(xiàn)房抵押l工程結(jié)束竣工驗(yàn)收且貸款企業(yè)獲取房產(chǎn)證后，應(yīng)將房屋期權(quán)抵押連同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押，并到房地產(chǎn)抵押登記部門辦理相關(guān)手續(xù)。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制l一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理l房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理包括了檔案管理、貸款項(xiàng)目檢查、貸款分類管理、回籠資金管理、保證人及抵(質(zhì))押物管理、貸款回收管理和不良資產(chǎn)處置管理。從流程上看，貸后管理處于房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程的最后一環(huán)。l(一一)檔案管理檔案管理l貸款檔案是銀行信貸活動的真實(shí)記錄，包括貸款申請

58、人資料、調(diào)查報(bào)告、保證人或擔(dān)保物資料以及貸款合同、擔(dān)保合同等法律文件，因此具有無可替代的法律效力。在銀行信貸工作中，貸款行應(yīng)當(dāng)為每個(gè)客戶建立單獨(dú)授信檔案，并進(jìn)行統(tǒng)一的管理。l檔案資料包括借款人資料、擔(dān)保資料、貸款項(xiàng)目資料、借款借據(jù)、借款合同、擔(dān)保合同、調(diào)查報(bào)告、審查報(bào)告和貸后檢查資料。l1借款人資料借款人資料l (1)基本資料。經(jīng)年檢的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、組織機(jī)構(gòu)代碼證書復(fù)印件、稅務(wù)登記證復(fù)印件、貸款卡復(fù)印件、法人代表或其授權(quán)人簡歷及證明文件、董事會或股東會同意借款證明及簽字樣本。l (2)文件類材料。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件、近三年審計(jì)報(bào)告或財(cái)務(wù)報(bào)表復(fù)印件、最近一期財(cái)

59、務(wù)報(bào)表復(fù)印件、貸款卡查詢記錄。l2擔(dān)保資料擔(dān)保資料l (1)第三方信用保證類貸款：保證人提供的貸款擔(dān)保承諾書。l (2)抵(質(zhì))押擔(dān)保類貸款：抵(質(zhì))押物清單、抵(質(zhì))押物價(jià)格評估報(bào)告、抵(質(zhì))押物權(quán)屬證明、有處置權(quán)人同意抵(質(zhì))押證明、抵(質(zhì))押登記證明文件、抵(質(zhì))押物保險(xiǎn)單正本。l3貸款項(xiàng)目資料貸款項(xiàng)目資料l (1)“五證”：建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件、建筑工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、國有土地使用證復(fù)印件、建筑工程施工許可證復(fù)印件、商品房預(yù)售許可證復(fù)印件。l (2)其他資料：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件復(fù)印件、土地出讓合同、土地出讓金繳納證明復(fù)印件、環(huán)保手續(xù)復(fù)印件等。l4合同類資料合同類資料

60、l借款借據(jù)、借款合同、保證合同或抵(質(zhì))押合同、貸款審批意見書、其他相關(guān)協(xié)議。l5報(bào)告類資料報(bào)告類資料l貸款調(diào)查報(bào)告、貸款審查報(bào)告、客戶評級報(bào)告、各種外部評估報(bào)告、貸款放出收回憑證等。l6貸后檢查資料貸后檢查資料l季度或月度貸后檢查報(bào)告、季度貸款五級分類報(bào)告、貸款后按季度或月度收集的財(cái)務(wù)報(bào)表、資金劃轉(zhuǎn)憑證、對賬單、能夠證明貸款用途的合同和發(fā)票。l在實(shí)際工作中，一般將前五項(xiàng)資料歸集為貸款檔案，最后一項(xiàng)資料作為貸后資料分別裝訂統(tǒng)一保管。l(二二)貸款項(xiàng)目檢查貸款項(xiàng)目檢查l對貸款項(xiàng)目的檢查是貸后管理最核心的部分，及時(shí)且高質(zhì)量地完成貸后檢查工作不僅能及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目和企業(yè)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，還有可能發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)資源和